Что такое восстановительная стоимость недвижимости? Оценка стоимости партии непроизводственного оборудования при вынужденной продаже Оценка основных средств

Предприятия, участвующие в производственном процессе, имеющие срок полезного действия свыше одного года. Основные средства в процессе использования изнашиваются. Величина износа ОС частично переносится в себестоимость выпускаемой продукции.

Для измерения величины объема основных фондов используются только натуральные физические единицы. Это, к примеру, единицы оборудования, квадратные метры и т.п. позволяет определить степень изнашивания основных фондов, дает полную динамику его практического использования в течение всего полезного срока действия.

Так, первоначальная оценочная стоимость формируется из фактических затрат, полученных на момент приобретения. Она остается неизменной и постоянной в течение всего срока своего полезного действия и может пересматриваться только при переоценке, либо изменяться в случае модернизации или произведенного капитального ремонта.

Восстановительная стоимость - это количественная сумма затрат в виде амортизационных отчислений, которая необходима для восстановления изношенных объектов, рассчитанная с учетом всех реально действующих строительных норм, нормативных расценок, а также рыночной стоимости материальных ресурсов и нужных трудозатрат.

Восстановительная стоимость ОС может быть полной или за минусом начисленного износа. Так, полная восстановительная стоимость рассчитывается, исходя из результатов с учетом начисленных Она учитывает также и физическое, и моральное устаревание (износ) ОС. Физический износ предусматривает снижение первоначальной стоимости в результате ухудшения физических характеристик или частичной потери характеристик под воздействием природных факторов. Данный может доходить от 1 до 5% от стоимости первоначальной оценки ОС. Моральный износ предусматривает снижение первоначальной стоимости от 3 до 5% вследствие повсеместного внедрения на производственном рынке новых моделей оборудования и отдельных узлов.

Такая оценка является унифицированной и сопоставимой в разные периоды использования, позволяющей произвести анализ для последующих объемов вложений денежных средств для их полного воспроизводства или обновления. Причем это также дает возможность наиболее точно рассчитать производственные затраты на выпуск и последующую реализацию продукции, объективно рассчитать стоимость ОС в случае их последующей передачи в аренду и многое другое. В сравнении с первоначальной, восстановительная стоимость может изменяться и в большую, и в меньшую сторону. Эти изменения зависят от направленности цены на производство монтажных работ, от производительности и транспортных расходов. Восстановительная стоимость за минусом износа исчисляется путем умножения на полную восстановительную стоимость с учетом проведенной переоценки.

И последнее. Остаточная же стоимость - это часть стоимости, которая не вошла в себестоимость продукции в виде амортизации.

Исходя из этого, восстановительная стоимость основных средств равна сто-имости их последующего обновления. Причем величина суммы отклонения этой стоимости от их первоначальной оценки во многом зависит от темпов роста научно-технического прогресса, внедрения инноваций и уровня инфляции.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его "новом" состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно-монтажных работ. В данном случае воспроизводятся тот же моральный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имелись у оцениваемого объекта.
Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов и прогрессивных материалов и конструкций, а также современного оборудования объекта недвижимости.
Какую из двух стоимостей (восстановительную или замещения) принять для определения стоимости оцениваемого объекта, решает эксперт-оценщик исходя из возможностей реализации того или иного метода расчета в данной конкретной ситуации. Однако с практической точки зрения более предпочтительно пользоваться стоимостью восстановления, поскольку при замещении создается объект, отличающийся от оцениваемого.
Существует четыре основных способа определения восстановительной стоимости объекта недвижимости.
1. На основе сметной стоимости строительства, или метод количественного анализа.
Смета на строительство - документированный план поступления и расходования денежных средств для финансирования расходов на строительство.
Этот метод заключается в составлении смет на строительство данного объекта, как если бы он строился вновь. Вначале необходимо составить количественный перечень всех материалов и оборудования и сделать расчет трудозатрат, необходимых для установки каждого элемента, т. е. определить прямые затраты. К ним необходимо добавить косвенные затраты (платежи по страховке, проценты и налоги, выплаченные в ходе строительства, гонорары архитекторов, управленческие расходы и т. п.), а также прибыль застройщика.
Это наиболее трудоемкий метод определения стоимости объекта, хотя он может быть значительно облегчен, если для оцениваемого объекта сохранились старые сметы, по которым этот объект строился. В противном случае эксперту-оценщику необходима будет помощь специалиста-сметчика, который разрабатывает сметы для оцениваемого объекта с использованием Единых норм и расценок и индексов цен по строительно-монтажным работам.
Строительно-монтажные работы (СМР).
Основная заработная плата строительных рабочих.
Стоимость материалов, полуфабрикатов, деталей и конструкций.
Затраты на эксплуатацию строительных машин и механизмов.
Итого прямые затраты (ПЗ)
Накладные расходы (НР)
Итого издержки подрядчика (себестоимость С = ПЗ + НР)
Плановые накопления (ПН)
Итого цена подрядчика (восстановительная стоимость СМР Свісмр = С + ПН)
Затраты на приобретение инженерного оборудования (ЗО).
Прочие затраты застройщика, связанные со строительством.
Затраты на проектно-сметные и изыскательные работы.
Затраты, связанные с землеотводом.
Затраты по функциям заказчика.
Оплата юристов и других консультантов.
Страховые платежи.
Налоги.
Расходы по продаже.
Текущие расходы за время окончания строительства до продажи.
Прочие затраты.
Итого прочие затраты застройщика (ПЗЗ)
Всего затраты застройщика (ЗЗ = Св смр + ЗО + ПЗЗ)
Прибыль застройщика (ПрЗ)
Итого стоимость объекта (Св об = ЗЗ + ПрЗ)
Индексный способ.
Он предусматривает корректировку балансовой стоимости на соответствующий индекс в соответствии с Положением о порядке переоценки основных фондов (средств) предприятий и организаций, утвержденным постановлением Правительства РФ № 1233 от 25 ноября 1993 г. Индексы для переоценки основных фондов утверждаются правительством РФ и периодически публикуются в печати.
Метод сравнительной единицы.
Метод оценки затрат на строительство путем умножения скорректированной стоимости выбранной для расчета недвижимости единицы (взятой в качестве ориентира) на количество единиц оцениваемого объекта. Единицами измерения могут быть 1м2, 1м3, 1 место и пр. В случае если эксперт- оценщик не сможет отыскать недавно построенный сопоставимый объект, можно воспользоваться разработками ЦНИИ экономики и управления строительством, который выпускает удельные показатели стоимости на потребительскую единицу строительной продукции по характерным типам зданий и сооружений в базисном, текущем и прогнозном уровнях цен на основании ежеквартальных цен на ресурсы.
4. Метод разбивки на компоненты.
Этот метод используют показатели затрат по отдельным компонентам здания, включая их установку (затраты на производство земляных работ, монтажных, отделочных и т. д.).

Основные средства организации оцениваются по первоначальной, остаточной и восстановительной (текущей) стоимости. Подробнее о том, что такое восстановительная стоимость, вы можете узнать из следующей статьи.

Под восстановительной стоимостью подразумевается цена ОС в современных условиях, при современной технике и ценах. Иными словами, это цена, по которой оценивают ОС после осуществления переоценки.

Назначение переоценки ОС

С течением времени первоначальная цена ОС меняется по отношению к первоначальной цене аналогичных ОС, покупаемых или производимых в более поздние периоды. Для устранения этих отклонений осуществляется переоценка.

Цель переоценки ОС – определение реальной цены имущества. Делается это с помощью приведения их первичной стоимости в соответствие с рыночными ценами, а также с условиями производства на дату переоценки. Законодательство установило, что фирмы могут выполнять переоценку один раз в год, в конце периода отчета.

Восстановительной стоимостью является сумма денег, которую компании нужно заплатить в момент осуществления переоценки в том случае, если ей требуется заменить какой-либо объект ОС. При расчете данной стоимости используют следующую информацию:

  • Сведения о похожих товарах, полученные от компаний-производителей;
  • Данные об уровне цен, которые имеются у торговых инспекций и органов гос. статистики;
  • Оценка бюро технической инвентаризации;
  • Заключения экспертов о текущей стоимости объектов ОС.

При принятии решения о переоценке очень важно понимать, что проведя ее один раз, в последствие ее придется проводить регулярно.

Осуществление переоценки

Перед тем, как начать переоценивать ОС, проводят подготовительные работы: управляющий компании издает соответствующий приказ, а также составляет список имущества, которое будут переоценивать.

В списке должно быть прописано полное название объекта; дата его покупки, постройки или производства; дата, когда он был принят к бухучету.

В соответствие с законодательством, исходными сведениями для переоценки служат:

  • Первоначальная или восстановительная стоимость (если ранее объект уже переоценивался) на тридцать первое декабря текущего периода отчета;
  • Размер начисленной амортизации на эту же дату;
  • Сведения о текущей цене переоцениваемого имущества на первое января текущего года. Обязательно должны быть подтверждены документально.

Расчет восстановительной стоимости при переоценке

Сумму, на которую по итогам переоценки можно уменьшить или увеличить цену объекта, рассчитывают следующим образом:

Сумма, на которую будет уменьшаться или увеличиваться восстановительная стоимость = текущая стоимость ОС, определенная по итогам переоценки – первичная (текущая) цена ОС до его переоценки.

Нужно отметить, что в последующий расчет отчислений по амортизации берется именно текущая, а не восстановительная цена.

Амортизация после переоценки

По результатам переоценки организация должна пересчитать амортизацию, которая была начислена по ОС по состоянию на тридцать первое декабря года осуществления переоценки. Для этого сначала необходимо вычислить коэффициент пересчета:

Коэффициент пересчета = текущая цена ОС, которую получили по итогам переоценки / первоначальная (текущая) цена ОС до его переоценки.

После этого применяют следующие формулы:

Пересчитанный размер амортизации = размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря * коэффициент пересчета.

Сумма, на которую будет уменьшена или увеличена амортизация = пересчитанный размер амортизации – размер амортизации, начисленный по ОС по состоянию на тридцать первое декабря.

Восстановительная стоимость представляет собой стоимость, на базе которой осуществляется оценка основных средств по завершении переоценки.

Основные особенности

Для нужд обложения налогами все ОС стоимостью свыше 10 000 рублей при их введении в эксплуатацию списываются в материальные затраты. Стоимость объектов нельзя сразу скорректировать. Исключение составляют эти ситуации:

  • Реконструкция ОС.
  • Модернизация.
  • Переоценка.
  • Дооборудование.
  • Неполная ликвидация.

Переоценка осуществляется посредством инструмента прямых перерасчетов или с помощью документального установления рыночной стоимости. Главная цель переоценки – установление реальной стоимости имущества через приведение существующей стоимости к рыночным ценам. При этом во внимание принимаются условия при проведении процедуры.

Переоценка может осуществляться по этим стоимостям:

  • Первоначальной. По этой стоимости ОС приходуются фирмой. Она определяется методом приобретения.
  • Восстановительной. Представляет собой стоимость воспроизводства ОС в актуальных условиях.
  • Остаточной. Равна несамортизированной части стоимости ОС.

Стоимость объектов, по которой они были приняты к учету, крайне редко подлежит изменению.

Восстановительная стоимость основных средств

Восстановительная стоимость ОС представляет собой стоимость, по которой средство учитывается после проведения переоценки. То есть это переоцененная первоначальная стоимость ОС. Она может в результате переоценки как увеличиться, так и уменьшиться.

Переоценка осуществляется для установления реальной стоимости объекта. Цена изменяется таким образом, чтобы она соответствовала рыночным расценкам и условиям производства. Соответствующие сведения приведены в пункте 41 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Переоценка по восстановительной стоимости может осуществляться не чаще раза в год. Процедура выполняется на определенную дату. В частности, это 31 декабря отчетного года. Основание – пункт 15 ПБУ 6/01.

ВАЖНО! Установление ВС – это право, а не обязанность фирмы.

Однако если переоценка проведена один раз, ее придется регулярно выполнять в дальнейшем. Процедура осуществляется путем индексации или прямого перерасчета на основании существующих рыночных цен. Соответствующая информация содержится в пункте 43 Приказа Минфина №91н от 13 октября 2003 года.

Восстановительная стоимость нематериальных активов

Переоценка осуществляется в отношении как основных средств, так и нематериальных активов. Если по конкретным группам активов есть активный и меняющийся рынок, переоценка может проводиться по данным этого рынка. Переоценка НМА выполняется не чаще раза в год на основании пункта 17 ПБУ 14/2007.

Если процедура осуществлена хотя бы один раз, придется осуществлять ее регулярно. Соответствующее правило дано в пункте 18 ПБУ 14/2007. Принятие решения о проведении процедуры определяется степенью существенности текущей ситуации. Показатель этой существенности должен быть зафиксирован в Учетной политике фирмы.

Как установить величину восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость равна сумме, которую выплатит фирма на дату осуществления переоценки в ситуации необходимости замены одного из объектов. Она определяется на основании этих показателей:

  • Стоимость на товары с аналогичными характеристиками, сведения о которой получены от производителя.
  • Цены, которыми располагают учреждения госстатистики, торговые инспекции.
  • Стоимость, зафиксированная в специальной литературе и СМИ.
  • Оценка бюро инвентаризации.
  • Заключения экспертов об актуальной цене.

Информация о стоимости должна быть подтвержденной и достоверной.

Переоценка основных средств

При проведении переоценки ОС нужно учитывать, что в дальнейшем нужно регулярно выполнять эту операцию. Необходимо это для того, чтобы цена, указанная в бухгалтерской отчетности, не расходилась с восстановительной стоимостью.

Перед проведением переоценки нужно провести подготовительную работу. В частности, нужно выпустить приказ или иную распорядительную бумагу. Также готовится перечень ОС, которые подлежат переоценке. В перечне нужно изложить эти сведения:

  • Наименование объекта.
  • Дату его покупки или изготовления.
  • Дату, в которую объект принят к учету.

Проверяется, все ли эти объекты есть на месте. В рамках процедуры можно использовать эти сведения:

  • Начальная стоимость объекта или его актуальная стоимость на 31 декабря прошлого отчетного года, если переоценка уже проводилась.
  • Начисленная амортизация на 31 декабря прошлого года за весь период эксплуатации ОС.
  • Актуальная стоимость объектов на 1 января отчетного года, которая подтверждается документами.

ВАЖНО! Часть ОС, стоимость которых не превышает 20 000 рублей, отражается в отчете в качестве части материально-производственных запасов.

Методы вычисления восстановительной стоимости

Существуют различные методы определения восстановительной стоимости. Рассмотрим все.

Метод сравнительной единицы

Метод сравнительной единицы – это подсчет стоимости возведения одной сравнительной единицы объекта. Стоимость эта изменяется путем сравнения со стоимостью аналогичных объектов. Для определения полной цены нужно измененную стоимость единицы помножить на число сравнительных единиц. Размеры затрат устанавливаются посредством справочных и нормативных документов. В частности, нужно ориентироваться на укрупненные значения цены постройки и укрупненные значения восстановительной стоимости.

Стоимость недвижимости можно определить посредством этой формулы:

Цо = Цм2 * По * КОп * КОн * КОм * КОв * КОпз * КОндс

В формуле использованы такие значения:

  • Цо – стоимость недвижимости, которая оценивается.
  • Цм2 – стоимость строительства 1 кв. м. площади.
  • По – общая площадь оцениваемой недвижимости.
  • Коп – коэффициент поправки возможности установления несовпадения реальной площади с данными БТИ.
  • Кон – коэффициент, позволяющий учесть обнаруженные несовпадения между оцениваемым объектом и избранной типовой постройкой.
  • КОм – коэффициент, учитывающий местоположение недвижимости.
  • КОв – временный коэффициент, позволяющий учесть разницу между стоимостью строительства на начало возведения и даты оценочных работ.
  • КОпз – коэффициент, учитывающий объем прибыли фирмы, являющейся застройщиком.
  • КОндс – коэффициент, обозначающий размер .

В рамках рассматриваемого метода принципиален выбор типового аналога. В рамках этого выбора нужно учесть эти факторы:

  • Аналогичное функциональное предназначение.
  • Аналогичные с оцениваемым объектом физические характеристики.
  • Приблизительные сроки эксплуатации.

Типовой аналог – это тот объект, который максимально схож по своим характеристикам с оцениваемым объектом.

Метод расчленения по отдельным составляющим

Основное его отличие от предыдущего метода – это то, что стоимость недвижимости определяется на основании суммы цен на каждый строительный элемент. Траты на отдельные элементы устанавливается на базе прямых и косвенных издержек. В рамках метода применяется эта формула:

Цз = (∑Обj * Cj) * Кн

В рамках формулы используются эти показатели:

  • Цз – стоимость постройки недвижимости.
  • Обj – объем отдельного элемента.
  • Цеj – стоимость одной единицы объема.
  • Кон – коэффициент, выражающий отличия между определенным объектом и типовым объектом. Для объектов аналогичного типа Кон составит 1.

Оба метода не являются совершенными. Они позволяют получить только приблизительные значения.

Метод количественного исследования

Метод количественного исследования – это основа применения ранее приведенных методик. В его рамках учитывают все ключевые показатели. Соответственно, метод позволяет получать более точные результаты. Однако он очень затратный. Метод обычно реализуется специалистами с соответствующим образованием и опытом.

Укрупненные показатели восстановительной стоимости

Укрупненные показатели включают в себя такие значения, как:

  • Все прямые расходы.
  • Накладные траты и сметную прибыль.
  • Общеплощадочные траты на организацию и освоение участка.
  • Расходы на временные сооружения.
  • Траты на выполнение работ в зимний период.
  • Прочие работы.

Восстановительная стоимость постройки равна стоимости ее строительства, выведенной в сводном сметном расчете. Для установления полной ВС требуется укрупненный показатель (стоимость м3) помножить на строительный объем здания. Показатель можно подобрать при помощи соответствующей таблицы сборника. Выбор необходимого значения по сборнику зависит от этих характеристик:

  • Назначение здания.
  • Его конструкция.
  • Материал, из которого изготовлен фундамент.
  • Материалы стен, перекрытия, колонн.
  • Количество этажей.
  • Внешняя и внутренняя отделка.

Если характеристики постройки расходятся со значениями, указанными в сборнике, вносятся поправки к восстановительной стоимости. Порядок внесения этих поправок приведен в том же сборнике.

Укрупненный показатель можно представить в этом виде:

Сстр = В * Vстp * Ki * И1 * И2

В формуле использованы эти значения:

  • В – ВС 1 м3 объекта.
  • V — строительный объем здания, м3.
  • Кi – поправочный коэффициент, позволяющий учесть отличие фактических характеристик объекта от типовых. Эти отличия могут зависеть от климатической зоны, территориального пояса.
  • Н1 – индекс перехода цен от базового уровня к ценам на 1 января 1984 года.
  • Н2 – индекс перехода цен от состояния на 1 января 1984 года к актуальным ценам.

В укрупненные показатели входят все общестроительные работы, санитарно-технические средства, электрическое освещение, слаботочное оборудование внутри зданий, железнодорожные пути, если они обустроены в пределах постройки.

Показатели, содержащиеся в сборниках и относящиеся к зданиям из кирпича, относятся в том числе к зданиям со стенами из мелких блоков. Однако актуально это только для тех случаев, когда в сборнике нет показателя специально для стен из мелких блоков. При переоценке устаревших зданий можно пользоваться показателями для аналогичных, но уже современных зданий. Поправки на несущественные отклонения не делаются.

Постройки с кирпичными и бетонными сводами подлежат оценке по таблицам для зданий с аналогичными свойствами с железобетонными перекрытиями. Сооружения, которые прошли через реконструкцию, проходят переоценку в соответствии с их новым предназначением и новыми свойствами.

Восстановительная стоимость зданий, которые арендуются фирмой, устанавливается с учетом определенного вида внутренней отделки по стоимости основного здания. Стоимость встроенных помещений включается в общую ВС. Однако она также должна быть прописана отдельно.

Начальная стоимость долгосрочных материальных активов отклоняется от их реальной стоимости под влиянием инфляции и иных ценообразующих факторов. Для устранения этого несоответствия хозяйствующие субъекты совершают переоценку основных фондов: устанавливают восстановительную стоимость актива.

Определение

Значение восстановительной стоимости основных средств определяется корректировкой их первоначальной (либо ранее переоцененной) цены и величины амортизационных отчислений за период эксплуатации. Различают полную и остаточную (за вычетом износа) восстановительную стоимость.

Способ расчета восстановительной стоимости актива зависит от метода, применяемого для переоценки. Есть два способа установления текущей цены объекта:

  • Прямая переоценка — это пересчет исходной стоимости на основании документального подтверждения: сведений о ценах на продукцию других изготовителей, статистических публикаций, экспертных выводов субъектов оценочной деятельности.
  • Индексация — это расчет с использованием индексов (коэффициентов) переоценки. Эти показатели ежегодно разрабатываются статистическими органами с учетом инфляции по группам и срокам приобретения (создания) основных фондов.

Отображение в учете

Положительная разница между восстановительной и балансовой стоимостью актива отображается в учете предприятия как дооценка актива, отрицательная — как уценка. Дооценка приводит к приросту добавочного капитала предприятия, формирующегося суммами дооценок внеоборотных активов, а уценка относится к прочим затратам. Отображение уценки или дооценки зависит от факта совершения переоценки в предшествующих годовых отчетных периодах и ее итогов:

  • дооценка превышает предыдущую уценку: часть дооценки, покрывающая уценку, включается в доход, а оставшаяся сумма увеличивает размер добавочного капитала (увеличением по кредиту счета);
  • уценка превышает предыдущую дооценку: часть уценки, покрывающая дооценку, уменьшает размер добавочного капитала (увеличением по дебету счета), а оставшаяся сумма становится прочими расходами.

Остаток сумм дооценок, превышающих уценки объектов, которые выбывают из добавочного капитала фирмы переходит на счет нераспределенной прибыли.

Организация переоценки

Предприятия самостоятельно определяют потребность в переоценке их имущества. Такое решение оформляется распоряжением (приказом) руководителя и указывается в учетной политике. Переоценка производится в конце (последний день) отчетного периода и не больше одного раза в год.

В процессе переоценки объекта, пересчет выполняется для всей группы основных фондов, к которой он принадлежит (транспортные средства, здания, машины и оборудование и пр.). Группа, которая раннее переоценивалась, подлежит систематической переоценке, чтобы учетная стоимость существенно не отклонялась от реальной цены. При несущественном различии между исходной и текущей стоимостью (меньше 10 %) переоценка обычно не производится.

Учет основных средств по восстановительной стоимости способствует эффективному управлению компанией, поскольку обеспечивает точность и достоверность данных финансовой отчетности, позволяет оценить реальную стоимость имущества фирмы и его функционирование.



Поделиться