Рассмотрим две наиболее типичных ситуации.
Первая ситуация : потенциальный объект сделки - жилое помещение, которое один из супругов получил по наследству, либо приобрел до вступления в брак.
В данном случае имущество не считается общем и поэтому проблем с совершением сделки и регистрацией договора в Росреестре не возникнет.
И как вы знаете полностью тактично, являются ли клиенты женатыми или нет? Если там есть клиент, у вас тяжелая работа. Однако, если это не так, самым надежным способом является попросить стороны представить выписку из реестра населения. Это заявление может быть запрошено клиентом лично, или он может предоставить третьему лицу возможность его организовать.
Просто защитите все стороны торговли. Брокер Петр недооценил сказанное выше. Он не только не проверял, но и вовсе, миссис Фримен не спрашивала, была ли она замуж. Он, конечно, сердился, и он был в плохом настроении для своего отпуска. Договор посредничества с Питером сразу закончился, поскольку его доверие к Питеру как профессионала безвозвратно исчезло. Продажи квартиры вошли в конкурирующее агентство недвижимости.
Важно! Следует помнить, что в ряде случаев, даже имущество, полученное/купленное до брака может быть признано общим. Это возможно в следующих случаях:
- полная реконструкция, капитальный ремонт;
- выплата большой суммы кредитных обязательств за данную недвижимость из общих средств в период брака.
Вторая ситуация : квартира приобретена в период брака.
«История Свободного» вовсе не уникальна. По моему опыту, только один из супругов довольно часто подписывал контракт, и во многих случаях другой муж соглашается. Однако эти случаи также рискованны для договаривающихся сторон, поскольку могут возникнуть сложности, в частности, путем регистрации права собственности покупателя в земельной книге. Не стоит недооценивать этот риск, так как вы не только защитите свою репутацию, но и сохраните свои нервы и многое другое.
Не стоит недооценивать, женился ли ваш клиент или нет. Попросите ее сделать это и в идеале также проверьте это при подготовке ваших контрактных документов. Если весь процесс передачи происходит не только безопасно, но и плавно без ненужных задержек и осложнений, клиенты будут счастливы, и вы также будете наслаждаться своей работой.
Согласно действующему законодательству, такое жилье является общим совместным имуществом, независимо от того, указан один или оба супруга в свидетельстве о праве собственности. Поэтому, продавая квартиру жене, муж формально продает её сам себе. А сделки, в которых сторонами выступает одно лицо, признаются ничтожными.
Кроме того, при совершении сделок с общей недвижимостью обязательно согласие второго супруга. А в данной ситуации получается, что согласие дается опять же самому себе.
И как вы это делаете, вы когда-нибудь испытывали подобное? Вы спрашиваете своих клиентов, состоят ли они в браке? Или этот вопрос станет слишком личным и полагаться на него, чтобы «признать» его? Вы просматриваете информацию, полученную от ваших клиентов и потенциальных клиентов.
Заключение соглашений о брачном имуществе, распространяющих законный союз или введение разделения, не обязывает платить подоходный налог. Во время брака в силу закона устанавливаются супружеские отношения между супругами, включая имущество, приобретенное во время жизни супругов, или одним из них. Незаконное имущество относится к личной собственности каждого супруга. Личное имущество каждого супруга включает, помимо прочего, имущество, приобретенное до установления уставного стипендии, предметы, приобретенные по наследству, запись или пожертвование, если иное не определено наследодателем или донором.
Указанные нюансы в итоге могут привести к ряду проблем:
- Во-первых, с большой долей вероятности Ростреестр откажет в регистрации сделки и перерегистрации недвижимого объекта.
- Во-вторых, даже если регистрационный орган даст «добро», то в дальнейшем в случае ухудшения взаимоотношений в семье, одна из сторон сможет признать сделку недействительной. Также это смогут сделать наследники в случае смерти наследодателя.
Оптимальным выходом из данной ситуации является выдел долей в общем имуществе. После того, как каждый получит свидетельство о праве собственности на свою долю. Затем следует заключить брачный контракт, либо соглашение в порядке ст.83 Семейной кодекса РФ в котором прописать раздельный режим собственности на вновь приобретаемое имущество.
Конституция уставного сообщества, включая работу обоих супругов, была сформирована законодательной властью как совместная, не пространственная. Эта связь характеризуется тем, что в течение рассматриваемого периода супруги не имеют определенной доли в общем имуществе и поэтому не могут распоряжаться акциями и не могут требовать разделения имущества, находящегося в совместной собственности. Согласно общему правилу, оба супруга имеют равные доли в общей собственности.
Супруги могут по договору, заключенному в форме нотариального акта, распространять нормативный акт или ограничивать или устанавливать разделение имущества или распределение имущества с балансом прибыли. Установление разделения собственности заставляет каждого из супругов обладать собственной собственностью, управлять ею и зарабатывать самостоятельно. Каждый из них будет отвечать только за свои обязательства и будет распоряжаться собственными активами только при условии, что кредиторы этого решения знают.
Важно! Брачный договор необходимо нотариально заверять. Соглашение о разделе общего имущества не требует нотариального удостоверения и государственной регистрации.
Следующим шагом станет, заключение договора купли-продажи на долю, принадлежащую одному из супругов. И вот уже переход права по нему подлежит обязательной регистрации в регистрирующем органе.
Несмотря на разделение собственности, супруги могут иметь общую собственность, такую как квартира или дом. Но затем они покупают их не как супруги, а как два совладельца. Они также могут без согласия другого супруга свободно распоряжаться такими фракциями и, например, продавать свою долю. Если супруги заключают соглашение о разделении во время брака, у них также будет общее имущество, то есть они накапливаются с момента вступления в брак до разделения имущества. Чтобы ликвидировать имущество, они должны заключить дополнительное соглашение, в котором они могут свободно делиться имуществом.
Если Вы не доверяете и скептически относитесь к институту брачных договоров, то можно поступить следующим образом:
- выделить доли в общем имуществе;
- заключить договор дарения своей доли в отношении родителей/других родственников, либо третьих лиц;
- а уже затем, лицо, которому подарена доля сможет продать данное недвижимое имущество Вашему супругу.
Основным минусом данного способа является то, что на этапе дарения одаряемое лицо передумает в дальнейшем продавать недвижимость, и Вы лишитесь жилья. Судебная практика говорит о том, что оспорить договор дарения очень сложно.
Также разрешается делиться, когда один из супругов приобретает все накопленное общее имущество. При разделении имущества с балансом заработка прирост каждого супруга является увеличением стоимости его имущества после заключения договора собственности. Суть его заключается в том, что супруги остаются в процессе своего существования при отделении имущества, а после его прекращения супруга, чья собственность больше, переводит половину супруга своему супругу. Эта система, лучше, чем разделение собственности, защищает интересы неработающего супруга.
Таким образом, если у Вас возникли проблемы с разделом общего совместного имущества и Вы хотите их решить путем продажи своей доли мужу/жене, рекомендуем обратиться за помощью к квалифицированному юристу.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
Согласно ст. 389 § 1 Гражданский кодекс 1 Предварительное соглашение - это соглашение, по которому одна или обе стороны обязуются заключить другое, обозначенное соглашение. В случае предварительного договора на покупку квартирного договора будет обещано договор купли-продажи квартиры. Последствия заключения предварительного договора могут варьироваться в зависимости от формы, в которой он был заключен, и содержания договора.
Что должно включать предварительный договор? Предварительное соглашение о покупке квартиры для вступления в силу должно содержать основные положения обещанного контракта. Конечно, не забудьте включить в него другие необходимые элементы. Поэтому в предварительном соглашении должно быть как минимум.
Все, что супруги, состоящие в зарегистрированном браке, приобрели во время совместной жизни, считается совместно нажитым имуществом, вне зависимости от того, на кого оформлена собственность.
По нормам Семейного кодекса (ст. 34) доля каждого определяется 50 на 50, за исключением того, что перешло к одному из супругов в процессе наследования или было принято в дар.
Указать стороны договора; указать дату и место его заключения; Укажите точно, что будет предметом обещанного договора, в частности указать местонахождение квартиры с точным адресом, его площадью вместе с номером и пунктом назначения, номером земельного и ипотечного реестра; определить цену за квартиру; указать дату заключения договора купли-продажи квартиры. Кроме того, в предварительном соглашении целесообразно включить положения, в которых.
Продавец заявляет, что он является владельцем жилища и что он не подлежит правам третьих лиц, таких как заложенное имущество; продавец заявляет, покрывается ли квартира супружеской собственностью; Стороны будут определять возможные договорные штрафы за невыполнение контракта; В случае оплаты части цены в виде депозита или предоплаты - продавец заявит, что он принял предоплату. Форма заключения предварительного договора купли-продажи квартиры и ее последствий.
Вырезка из статьи 34 СК РФ: кликните для увеличения
Иное может так же быть установлено брачным контрактом, подлежащему обязательному удостоверению нотариусом. В договоре муж и жена могут установить особый режим собственности, когда каждый вправе приобретать любое имущество без согласия второго, и оно будет принадлежать только ему и разрешения на его продажу или распоряжение иным способом не требуется.
В Гражданском кодексе не указаны требования к форме, в которой должно быть заключено предварительное соглашение. Теоретически это можно сделать даже в устной форме. Однако из-за трудностей с доказательством существования и содержания такого договора предварительное соглашение о покупке квартиры обычно принимает форму письменной формы или формы нотариального акта. Выбор формы контракта имеет специфические последствия, в частности невыполнение контракта, т.е. договор купли-продажи не выполняется.
Если предварительный договор был заключен в обычной письменной форме, отказ заключить договор купли-продажи одной из сторон может привести только к тому, что другая сторона имеет право потребовать компенсацию за ущерб, понесенный в связи с тем, что он рассчитывал на заключение обещанного контракта. Компенсация может принимать форму договорного штрафа, если это указано в договоре.
Законный режим имущества супругов и продажа квартиры
Если брачный контракт не заключен, то во всех остальных случаях в соответствии со ст. 35 СК РФ распоряжение совместным имуществом должно быть согласованным: если кто-то из семейной пары решил продать квартиру, которая была куплена после регистрации брачных отношений, то возникает необходимость получить одобрение своей второй половины, оформив его нотариально.
Если предварительный договор сторон был заключен в форме нотариального акта, последствия могут быть гораздо большими. Поскольку нотариальное действие является формой, необходимой для действительности договора купли-продажи имущества, в таком случае, согласно ст. Раздел 390 § 2 Гражданского кодекса, каждая сторона может заключить соглашение о продаже квартиры в суде.
Другой вопрос, который будет обсуждаться, - это оплата части цены за обещанную квартиру уже во время подписания предварительного договора. Предоплата может иметь форму депозита или аванса, и в зависимости от того, как он указан в контракте, могут иметь разные последствия. Согласно ст. Статья 394 § 1 Гражданского кодекса, предоплата, прямо указанная в договоре как «депозит», имеет функцию возмещения. В случае несопровождения договора купли-продажи квартиры по вине покупателя продавец может внести депозит.
Если когда-то купленная супругами квартира оформлялась на обоих с указанием доли каждого, то продавцами при заключении сделки будут выступать оба, но это вовсе не означает, что каждый может продать свою часть самостоятельно. Даже определенная каждому доля все равно является их совместным имуществом.
При намерении продать квартиру супруги должны подготовить стандартный пакет документов:
С другой стороны, если продавец воздерживается от продажи квартиры, покупатель может потребовать двойной возврат. Важность оплаты «аванса» не регулируется, поэтому, если договор купли-продажи не достигнут, продавец должен вернуть аванс покупателю. Однако стороны могут потребовать компенсацию за неоплаченные контракты на общей основе.
Если вы хотите узнать больше об этом -. Специалисты по индивидуальным юридическим консультациям. В статье обсуждается возможность правового использования института предварительного соглашения и последствия заключения такого рода договора. Мне и двум другим наследникам было дано падение в виде двух квартир. Вместе с женой мы решили расплатиться с одним из его наследников - двоюродным братом. Мы подписали с ним предварительное соглашение, необходимое для кредитного анализа. Он предполагает возможность выхода из договора, если мы не предоставим нам кредит.
- свидетельство о праве собственности на квартиру;
- подтверждение законности оснований принадлежности квартиры: предыдущий договор купли-продажи, приватизации;
- паспорта всех владельцев жилья;
- справка о зарегистрированных в квартире лицах, получаемая в органах ФМС (паспортном столе). ВАЖНО : Срок ее действия не более 30 дней
- при наличии несовершеннолетних детей требуется согласие органов опеки и попечительства и оно возможно будет получено, только при соблюдении условия, что родители, продавая старую квартиру, одновременно приобретают новую, в которой будут проживать дети. Очень важно доказать, что новые жилищные условия не будут хуже старых, для чего запрашивается копия технического паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
- нотариально заверенное согласие второго супруга;
- договор купли-продажи в трех экземплярах, который заключающие его лица должны подписывать в присутствии сотрудников регистрационной службы и заявление о госрегистрации, составляемое при сдаче документов;
- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки.
Следующий перечень не является обязательным, но его могут попросить покупатели:
Банк согласился, но после следующего расчета окончательный взнос кредита оказался намного выше, чем раньше, с финансовым консультантом. Можем ли мы отказаться от этого контракта? Каковы юридические последствия для этого контракта для нас? Добавлю, что мы не сделали разделения наследования.
Мы с мужем хотели открыть компанию в Сопоте. Поэтому мы решили арендовать место. Владелец имущества пообещал моему мужу в телефонном разговоре, чтобы он подписал договор аренды с нами. Компания была зарегистрирована по адресу помещения. Уже более месяца мы готовы приступить к работе. К сожалению, оказалось, что владелец арендовал помещение кому-то другому. Важен ли договор между владельцем и третьим лицом? Может ли мой муж и владелец помещения заключить предварительный договор по телефону?
- выписка из единого реестра прав об отсутствии обременений на жилье в виде ареста, залога или притязаний иных лиц, например договора аренды (просить его имеет смысл лишь перед сделкой, т.к. при регистрации данную информацию проверит регистрирующий орган);
- сведения о задолженности по коммунальным услугам;
- кадастровый и технический паспорта квартиры, по ним можно установить проводились ли в квартире переделки и узаконены ли они;
- справка из налоговой инспекции о том, что уплачены налоги на квартиру;
- заключение психоневрологического и наркологического диспансера о состоянии здоровья продавцов. Если впоследствии выяснится, что они не могли отвечать за свои действия при заключении договора, в виду болезни, то сделка может быть признана недействительной судом.
Особой разницы по перечню документов при продаже лицам, которые оформляют ипотечный кредит, не имеется. Банк может потребовать отчет о стоимости квартиры, но, как правило, все расходы ложатся на тех, кто приобретает недвижимость.
Заключение сделки
Перед заключением сделки необходимо оговорить с покупателями порядок расчетов: наличный или безналичный, аванс и окончательная оплата после регистрации или единовременно в момент подписания договора. Если часть выплачивается вперед, а остаток после получения покупателем свидетельства, то квартира будет обременена до полного расчета и в документы будет внесена запись об ипотеке в силу закона.
После того, как улажены все преддоговорные споры и подготовлены документы, продавец и покупатель подают их в отделение Росреестра для регистрации.
В тех случаях, когда брак расторгнут, но раздел имущества не производился, то в течение 3-х лет (срок исковой давности для подачи иска о разделе) в любом случае требуется согласие супруга. Если же один из членов семьи без одобрения другого распорядился квартирой, то сделка может быть обжалована в судебном порядке. Шансы, что суд признает ее недействительной, более чем высоки.
Разумеется, что любая семья исходит из принципа доверия супругов, поэтому перед тем, как принять решение по важным вопросам, касающихся совместной жизни, особенно по распоряжению имуществом, нужно договориться и согласовать дальнейшие действия, во избежание нарушения прав своей второй половины.
Продажа квартиры если квартира приватизирована на одного из супругов
Нередко объектом продажи выступает квартира, которая ранее была приватизирована на одного из супругов. Еще чаще подобная квартира становится причиной споров между супругами, полагающими данное жилье совместной собственностью.
Согласно положениям законодательства о приватизации недвижимого имущества, приватизация является безвозмездной сделкой, а значит жилое помещение становится собственностью того человека, на которого оно оформлено. По сути в отношении приватизированной квартиры действуют правила, схожие с нормами о дарении – квартира в рамках приватизации достается бесплатно, а значит принадлежит исключительно ее владельцу.
Таким образом, для продажи квартиры, которая была приватизирована на имя одного из супругов, согласие второго не требуется ни во время брака, ни после его расторжения в течение трех лет.
ВАЖНО: Второй супруг имеет шансы признать приватизированную квартиру совместной собственностью в судебном порядке в случае, если он длительное время в период брачных отношений вкладывал денежные средства в улучшение жилья и сможет подтвердить данный факт в суде. В таком случае суд может признать приватизированную квартиру общей собственностью супругов и в отношении нее начнут действовать соответствующие нормы законодательства: продать ее будет возможно лишь с согласия второго супруга.
Примечание: значительными денежными тратами на жилье могут быть признан капитальный ремонт, перепланировка, установка неотделимого от квартиры оборудования – отопления, водопроводных и иных коммуникаций и т.д. В каждом случае суд исследует ситуацию индивидуально, проверяя как сам факт проведенных работ, так лицо, их оплатившее.
Именно поэтому для покупателя в данной ситуации лучше заручиться согласием второго супруга, даже если оно не будет потребовано регистрирующим органом. В случае дальнейших разногласий или судебных споров оно послужит достаточно веским основанием к отказу в удовлетворении иска второго супруга.
