Согласно этим нормативно-правовым документам, физическое или юридическое лицо имеет право взять в аренду земельный участок у государства или частного владельца, предварительно заключив с этим человеком/компанией/организацией договор. Все вопросы решаются на основе условий . Стоимость оплаты зависит от того, кто является арендодателем.
Важно! Если положения договора нарушают закон РФ об арендной плате или правилах заключения договора, вы можете оспорить данный документ в судебном порядке и .
Виды оплаты за земли во временном пользовании
Первое, что стоит знать о временном владении участком земли – условия для заключения договоренности с и частной в корне отличаются.
И если в первом случае, цена назначается только после объективной оценки земли, во время которой рассматривается ее основное назначение, месторасположение и многие другие факторы, прописанные в законодательной базе, то частник проводит субъективную оценку, отталкиваясь от своих собственных убеждений, пожеланий и критериев.
В связи с этим все цены на аренду делятся на несколько видов:
- Нормативная стоимость.
- Рыночная стоимость.
Каждая из них определяется по индивидуальным критериям и оказывает взаимное влияние. Помимо особенностей в контексте одной из оценочных групп, есть общие факторы, влияющие на понижение или повышение стоимости земельного участка .
Независимо от рыночных колебаний общей годовой цены, каждая сумма единоразово прописывается в договоре на весь временной период, кроме некоторых исключений, раскрытых в рамках закона РФ.
Нормативная арендная цена
Данная стоимость высчитывается и указывается государственными органами самоуправления. В сравнении с другими видами оценки – она стабильна и не зависит от рыночных изменений .
Существует два основных критерия, по которым производится оценка: категория земли и ее расположение.
Что касается категорий, то вся государственная земельная собственность делится на два вида – земли, которые не могут находиться в частной собственности и территории, разрешенные для передачи в личное владение.
Помимо этих критериев существует ряд параметров, по которым проводится анализ:
- строительная, архитектурная ценность;
- социально-экономическая ценность;
- историческая ценность;
- природные качества территории.
Внимание! Стоимость земельных участков второй категории зависит от географического расположения и экономики близлежащих городов.
К примеру, земля для выращивания растительных культур на юге будет значительно дороже, чем такая же территория на севере, а участок находящийся рядом с Москвой может стоить в разы больше, чем аналогичный по размерам в ПГТ или отдаленном от столицы городе.
Кадастровая стоимость
Этот вид анализа стоимости является самым точным и объективным, так как во время его проведения учитывается ряд факторов, влияющих на повышение или понижение основной стоимости, не зависящих от личных интересов владельца. Часто рыночная цена базируется именно на этой оценке.
Нужной частью оценки является анализ окружающей флоры. Наличие лесов, озер, парков положительно влияют на цену участка, а вот болотистая и загрязненная территория может снизить его стоимость.
Еще одна грань, которая формирует реальную цену территории – рельеф. Если земля находится в низине, то участок подвержен постоянным наводнениям, что явно отображается на возможности его полноценного использования.
Рыночная
В большинстве случаев рыночная цена соответствует кадастровой, но существуют исключения.
Если критерии, по которым производится государственная оценка, связаны непосредственно с самой территорией и условиями вокруг нее, то рыночная оценка основана на спросе и предложении. Факторы, влияющие на нее:
- психология той или иной группы людей;
- экономическая картина в стране;
- политическая ситуация в государстве.
Что же касаясь городских территорий, то помимо объективных особенностей, на стоимость влияет престижность местности, наличие памятников или архитектурных достопримечательностей. Существуют также районы «для богатых», земля которых превышает стоимость в несколько раз из-за своей «элитности».
Любое экономическое колебание может повысить или понизить спрос , тем самым изменить стоимость определенной территории. К примеру, в случае экономического кризиса, когда риск вложения крупных денежных сумм в земельные участки высок, спрос на аренду может возрасти, так как предприниматели посчитают более безопасным временное вложение средств, вместо совершения покупки.
Среди всех трех видов, самым выгодным способом проведения оценочной стоимости считается кадастровая оценка , так как она проводит анализ, основываясь на объективных показателях. Часто можно встретить выгодные предложения среди частных арендодателей, для этого необходимо заниматься постоянным мониторингом земельного рынка.
Как рассчитать для физических лиц?
На основании кадастровой оценки
Для расчеты цены аренды на базе применяется такая формула:
А=К*% – арендная плата за землю равна кадастровой оценке, умноженной на процентный коэффициент, зависящий от цели аренды.
Значение последнего понятия определяется законодательством России:
- 0,01% – используют при расчете для лиц, освобожденных от налогов или имеющих налоговые льготы.
- 0,6% – установлены для особ, желающих взять землю в аренду с целью развития .
- 1,5% – необходимо внести в формулу во время расчета аренды для промышленных, и либо каких других построек.
- 2% – указывают во время подсчета арендной стоимости территории, на которой планируют добывать полезные ископаемые.
Пример №1.
Петров Василий Иванович решил снять в аренду участок земли для развития сельского хозяйства, а точнее, выращивания злаковых культур. Выбранная им земля, пройдя кадастровую оценку за пол года до аренды, была оценена в 300 000 руб. Отталкиваясь от закона о процентном коэффициенте в данном случае нам необходимо умножить на 0,6%.
300 000*0,6% = 1 800 руб. – составит арендная плата данной территории.
Пример №2. Андрей Васильев решил арендовать небольшой земельный участок для строения кафе на территории города. В июне 2016 года была проведена кадастровая оценка и заключен договор на весь 2017 год. В результате, стоимость после оценки составила 500 000 руб. Чтобы определить арендную плату нам необходимо 500 000 руб. умножить на 1,5% (процентная ставка для построек).
500 000*1,5%= 7500 руб. – арендная плата.
Пример №3. Компания «Агроком» решила заключить договор с властями города об аренде земельного участка, на котором расположено месторождение угля. Указанный период эксплуатации этого участка – с февраля и до января (включительно) 2017 года. В сентябре 2016 года была проведена кадастровая оценка, которая составила 800 000 руб. По закону РФ процентный коэффициент для данного типа эксплуатации составляет 2%.
800 000*2%=16 000 руб. – арендная плата.
На базе рыночной стоимости
В отличие от предыдущей формулы, в расчете частной аренды в основе используют не кадастровую оценку, а рыночную. Умножение производится на ставку рефинансирования центрального банка.
Расчет проводится по такой формуле:
А=Ц*% – арендная плата равна рыночной оценке, умноженной на ставку рефинансирования.
Рыночная цена, как мы уже рассмотрели ранее, может быть значительно выше, чем сама кадастровая оценка земельного участка, так как во время проведения анализа учитываются субъективные индивидуальные факторы владельца.
Во время подсчетов используется ставка ЦБ, которая является действующей на момент подписания договора.
Важно! Если при оформлении аренды в государственном учреждении покупатель может получить льготы, то в этом виде аренды льготные скидки не предусмотрены.
Пример. Алексей Сергеевич решил взять в аренду большой земельный участок, принадлежащий частному владельцу для развития фермерского бизнеса. Период аренды – апрель – август 2017 года (включительно). Рыночная оценка была проведена в 2016 году в ноябре месяце и составила 200 000 руб. Действующая ставка ЦБ в 2016 году – 10,00%
Итак, делаем подсчет: 200 000*10% = 20 000 руб. – арендная плата.
Еще один пример. Сергей Геннадьевич решил взять в аренду землю для постройки промышленного помещения. Период аренды ноябрь 2017 г. – октябрь (включительно) 2018 года. Оценка рыночной стоимости данной территории была проведена в мае 2017 года и составила 600 000 руб. Согласно решению ЦБ –процентная ставка 9,25%
Проводим расчет: 600 000*9,25% = 55 500 руб.
Независимо от возможных изменений в рыночной оценке или ставке, после заключения договора сумма арендной платы не меняется .
Оплата найма муниципального и государственного имущества
По закону РФ стоимость 1 кв. м. арендуемого помещения не может быть ниже, чем базовая ставка установленная государством.
Она может быть откорректирована по причине изменения основных цен и тарифов, инфляции и при других обстоятельствах, указанных в законе РФ.
Есть два способа совершения оплаты:
- Определенная точная сумма платежа.
- Проведение ремонтных работ недвижимости и прилагаемых к ней территорий. Порядок возмещения вложений определяет «Комитет по управлению имуществом».
Происходит без проведения дополнительных аукционов и конкурсов, за основную стоимость квадратного метра берется рыночная годовая величина , установленная независимым оценщиком. Подсчет происходит с учетом льготных категорий и направления деятельности арендатора.
Не знаете, какой формулой воспользоваться и какие существуют нюансы?
Все ответы есть в нашего Интернет-журнала!
Заключение
Значительно экономней арендовать территорию, принадлежащую государству, так как ее стоимость значительно ниже. Однако есть некоторые преимущества в заключении договоров и с частными владельцами. К примеру, претенденту на частную собственность не нужно принимать участие в аукционе, а условия договора остаются неизменными до окончания его действия.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Расскажем о них, определим, что влияет на показатели расчета - и приведем примеры, как можно подсчитать размер выплаты.
От чего зависит арендная плата за земельные участки – факторы, влияющие на размер аренды земли
Размер выплаты за аренду земельного участка может быть установлен его владельцем самостоятельно.
Конечно же, нецелесообразно будет установить высокую оплату за аренду участка земли в деревне, или наоборот – низкую оплату за аренду участка в городе. Поэтому собственник ориентируется, прежде всего, на размер аренды, которую устанавливают другие владельцы земли в его регионе или месте проживания.
Также на размер арендной платы будут влиять такие факторы:
1. Категория земли
В зависимости от того, к какой категории относится земельный участок, выплата может быть меньше или больше.
Стоимость обычно возрастает в такой градации:
- За дачный участок граждане платят меньше средств.
- Далее цены возрастают за землю ИЖС.
- За землю под коммерческий объект.
- За участок под с/х работы или производство.
Учитывайте также, что коэффициент К1 может иметь разные значения.
|
Величина коэффициента |
Когда использовать? |
|
Для случая льготной аренды. |
|
|
Для садоводства, огородничества, фермерства или сельскохозяйственного производства. |
|
|
Для участков, на которых ведется строительство промышленных и жилых строений. |
|
|
Если на участке предполагается разработка полезных ископаемых. |
Приведем пример расчета:
Гражданин Фролов желает взять в аренду участок земли у государства под огородничество. Кадастровая стоимость участка по документам равняется 250 000 руб. Подставляя в формулу все показатели, рассчитаем размер выплаты: 250 000 руб. х 0,6% = 1 500 руб.
Таким образом, Фролов должен будет выплачивать ежемесячно по 1 500 руб., это с учетом кадастровой стоимости. Конечно же, владелец земли может не учитывать этот расчет и выдвинет сумму выше.
Расчет платы за аренду земли в зависимости от её нормативной стоимости
Понятие нормативной стоимости земли было введено в Российское законодательство.
Из определения следует, что при расчете и установке показателя учитывается доход, который может принести деятельность, осуществляющаяся на определенном участке земли.
Данный размер показателя может быть установлен на административном уровне, представителями власти.
При расчете показателя будут учитывать:
- Границы земельного участка.
- Категорию объекта.
- Рыночную стоимость. Нормативная цена земли не должна превышать указанную стоимость на 75%.
Данный показатель используют, как правило, при расчете выплаты аренды за пользование государственной земли - или при отсутствии кадастровых показателей стоимости объекта.
Можно воспользоваться установленной формулой для расчета аренды.
Коэффициент – К1 – учитывается по целям использования участка. Его мы указали выше.
Приведем пример расчета:
Гражданин Елисеев решил взять в аренду землю у государства для производства. Нормативная цена участка составила 1 000 000 руб. Рассчитаем арендную плату: 1 000 000 руб. х 1,5% = 15 000 руб.
Таким образом, ежемесячно за аренду Елисеев будет платить по 15 000 руб.
Формула расчета аренды земли по её рыночной стоимости
Если гражданин заключает с местным муниципалитетом договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной или государственной собственности, ему приходится выплачивать за него арендную плату, взимаемую не произвольно, а рассчитываемую по специальной формуле. Поэтому, возможно вам будет интересно,
Аренда и арендная плата
Арендой называют пользование каким-то имуществом, переданным арендатору для осуществления какой-либо деятельности на определенный срок и за определенную плату, устанавливаемые договором аренды. В соответствии с законодательством Российской Федерации арендные отношения допускаются в любых отраслях экономики и в отношении любого имущества, в том числе – и земельных участков. Условия, размер и порядок внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности определяются Правительством Российской Федерации и органами государственного самоуправления муниципальных образований.
Порядок определения арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности определяется Постановлением Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 года «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».
Арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в процентах:
0,01процента в отношении:
- земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
- земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
- земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах). При этом ставка 0,01процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета;
- земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
0,3 процента в отношении
- земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, право на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации,
- а также из земель сельскохозяйственного назначения, ограниченных в обороте, за исключением случаев, когда право на заключение договора аренды земельного участка приобретено на торгах (конкурсах, аукционах);
0,6 процента в отношении
- земельного участка, предоставленного для сельскохозяйственного использования, ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, личного подсобного хозяйства, а также предоставленного гражданам или их некоммерческим объединениям для ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства, гаражного строительства, за исключением случаев, указанных выше;
1,5процента в отношении:
- земельного участка, ограниченного в обороте и не относящегося к категории земель сельскохозяйственного назначения, право аренды на который переоформлено в соответствии с земельным законодательством Российской Федерации;
- земельного участка, предоставленного в соответствии с договором о развитии застроенной территории;
- земельных участков, образованных из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории в целях жилищного строительства в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации;
В случае если право на заключение договора аренды земельного участка приобретается в порядке, установленном земельным законодательством Российской Федерации, на торгах (конкурсах, аукционах), то арендная плата определяется по результатам таких торгов (конкурсов, аукционов).
