ПРАВИТЕЛЬСТВО РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ П О С Т А Н О В Л Е Н И Е от 16 июля 2009 г. N 582 г. Москва Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации от 20.06.2011 г. N 489 ; от 19.08.2011 г. N 697 ; от 26.10.2011 г. N 868 ; от 14.01.2014 г. N 23 ; от 22.02.2014 г. N 133 ; от 30.10.2014 г. N 1120) В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации Правительство Российской Федерации п о с т а н о в л я е т: (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) 1. Утвердить прилагаемые: основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности; Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила). 2. Министерству экономического развития Российской Федерации по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в пункте 5 Правил земельных участков. 3. Установить, что до утверждения Министерством экономического развития Российской Федерации ставок арендной платы либо методических указаний по ее расчету, предусмотренных пунктом 2 настоящего постановления, арендная плата определяется в соответствии с пунктами 3 и 6 Правил. Председатель Правительства Российской Федерации В.Путин __________________________ УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 ОСНОВНЫЕ ПРИНЦИПЫ определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697 ; от 30.10.2014 г. N 1120) Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов: принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель, к которой отнесен такой земельный участок, и его разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования тарифов на товары (работы, услуги) организаций, осуществляющих хозяйственную деятельность на таком земельном участке, и субсидий, предоставляемых организациям, осуществляющим деятельность на таком земельном участке; от 19.08.2011 г. N 697) принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя; принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости; принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков; принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога; принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, принадлежащие соответствующему публично-правовому образованию и отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться. (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697 ; от 30.10.2014 г. N 1120) ____________ УТВЕРЖДЕНЫ постановлением Правительства Российской Федерации от 16 июля 2009 г. N 582 П Р А В И Л А определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 20.06.2011 г. N 489 ; от 19.08.2011 г. N 697 ; от 26.10.2011 г. N 868 ; от 14.01.2014 г. N 23 ; от 22.02.2014 г. N 133 ; от 30.10.2014 г. N 1120) 1. Настоящие Правила определяют способы расчета размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Российской Федерации и расположенные на территории Российской Федерации. Арендная плата за пользование земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации и расположенными за пределами территории Российской Федерации, взимается исходя из рыночной стоимости этих земельных участков, с учетом права страны, где такие земельные участки находятся, если международными договорами не установлено иное. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за указанные земельные участки определяются договором аренды таких земельных участков без учета положений настоящих Правил. 2. Размер арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации и расположенных на территории Российской Федерации (далее - земельные участки), в расчете на год (далее - арендная плата) определяется федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими в отношении таких земельных участков полномочия собственника (далее - федеральные органы исполнительной власти), если иное не установлено федеральными законами, одним из следующих способов: от 19.08.2011 г. N 697) а) на основании кадастровой стоимости земельных участков; б) по результатам торгов, проводимых в форме аукциона (далее - торги) ; от 30.10.2014 г. N 1120) в) в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации; г) на основании рыночной стоимости земельных участков, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. 3. В случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов для целей, указанных в настоящем пункте, арендная плата определяется на основании кадастровой стоимости земельного участка и рассчитывается в размере: от 30.10.2014 г. N 1120) а) 0,01 процента в отношении: земельного участка, предоставленного физическому или юридическому лицу, имеющему право на освобождение от уплаты земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если налоговая база в результате уменьшения на не облагаемую налогом сумму принимается равной нулю; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) земельного участка, предоставленного физическому лицу, имеющему право на уменьшение налоговой базы при уплате земельного налога в соответствии с законодательством о налогах и сборах, в случае, если размер налогового вычета меньше размера налоговой базы. При этом ставка 0,01 процента устанавливается в отношении арендной платы, равной размеру такого вычета; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) земельного участка, изъятого из оборота, если земельный участок в случаях, установленных федеральными законами, может быть передан в аренду; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) земельного участка, загрязненного опасными отходами, радиоактивными веществами, подвергшегося загрязнению, заражению и деградации, за исключением случаев консервации земель с изъятием их из оборота; земельного участка, предоставленного для размещения дипломатических представительств иностранных государств и консульских учреждений в Российской Федерации, если иное не установлено международными договорами; б) (Утратил силу - Постановление Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) в) 0,6 процента в отношении: земельного участка, предоставленного гражданину для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, дачного хозяйства, сенокошения или выпаса сельскохозяйственных животных; земельного участка, предоставленного крестьянскому (фермерскому) хозяйству для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности; от 30.10.2014 г. N 1120) г) 1,5 процента в отношении земельного участка в случае заключения договора аренды в соответствии с пунктом 5 статьи 39-7 Земельного кодекса Российской Федерации, но не выше размера земельного налога, рассчитанного в отношении такого земельного участка; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) д) 2 процентов в отношении: земельного участка, предоставленного недропользователю для проведения работ, связанных с пользованием недрами; земельного участка, предоставленного без проведения торгов, на котором отсутствуют здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в подпунктах "а" - "г" настоящего пункта и пункте 5 настоящих Правил. (Подпункт в редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) 4. В случае заключения договора аренды земельного участка на торгах на право заключения договора аренды земельного участка ежегодный размер арендной платы за земельный участок или размер первого арендного платежа за земельный участок определяется по результатам этих торгов. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) 5. Арендная плата рассчитывается в соответствии со ставками арендной платы либо методическими указаниями по ее расчету, утвержденными Министерством экономического развития Российской Федерации, в отношении земельных участков, которые предоставлены без проведения торгов для размещения : (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) автомобильных дорог, в том числе их конструктивных элементов и дорожных сооружений, производственных объектов (сооружений, используемых при капитальном ремонте, ремонте и содержании автомобильных дорог); инфраструктуры железнодорожного транспорта общего и необщего пользования; линий метрополитена; линий электропередачи, линий связи, в том числе линейно-кабельных сооружений; трубопроводов и иных объектов, используемых в сфере тепло-, водоснабжения, водоотведения и очистки сточных вод; объектов, непосредственно используемых для утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов; объектов Единой системы газоснабжения, нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов аналогичного назначения, их конструктивных элементов и сооружений, являющихся неотъемлемой технологической частью указанных объектов ; (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697 ; от 22.02.2014 г. N 133) гидроэлектростанций, тепловых станций и других электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов, объектов электросетевого хозяйства и иных определенных законодательством Российской Федерации об электроэнергетике объектов электроэнергетики; объектов космической инфраструктуры; объектов, расположенных в пределах территории особой экономической зоны; аэродромов, вертодромов и посадочных площадок, аэропортов, объектов единой системы организации воздушного движения; инфраструктуры морских и речных портов, перегрузочных комплексов (терминалов), гидротехнических сооружений, пунктов отстоя судов и объектов, обеспечивающих безопасность судоходства; сети связи и объектов инженерной инфраструктуры, обеспечивающих эфирную наземную трансляцию общероссийских обязательных общедоступных телеканалов и радиоканалов ; от 20.06.2011 г. N 489) объектов спорта; (Дополнен - Постановление Правительства Российской Федерации от 26.10.2011 г. N 868) объектов, строительство, реконструкция и капитальный ремонт которых произведены в соответствии с Программой строительства олимпийских объектов и развития города Сочи как горноклиматического курорта (далее - Программа строительства), объектов капитального строительства, включенных в перечень олимпийских объектов и связанных с их строительством мероприятий, не включенных в Программу строительства, утвержденный наблюдательным советом Государственной корпорации по строительству олимпийских объектов и развитию города Сочи как горноклиматического курорта . (В редакции постановлений Правительства Российской Федерации от 26.10.2011 г. N 868 ; от 14.01.2014 г. N 23) 6. Арендная плата за земельный участок, на котором расположены здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, в случаях, не указанных в пунктах 3-5 настоящих Правил, рассчитывается на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) В этих случаях арендная плата рассчитывается как произведение рыночной стоимости земельного участка и выраженной в процентах ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на начало календарного года, в котором принято решение о предоставлении земельного участка, по следующей формуле: А = С х Р, где: А - арендная плата; С - рыночная стоимость земельного участка, определяемая на основании результатов оценки, проведенной не более чем за 6 месяцев до заключения договора аренды земельного участка; (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697) Р - действующая ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации. 7. В случае если по истечении 3 лет со дня предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на земельном участке объект недвижимости, арендная плата за земельный участок устанавливается в размере не менее 2-кратной налоговой ставки земельного налога на соответствующий земельный участок, если иное не установлено земельным законодательством Российской Федерации. 8. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре случаи и периодичность изменения арендной платы за пользование земельным участком. При этом арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697) В случае уточнения предусмотренных пунктами 3, 5 и 6 настоящих Правил условий, в соответствии с которыми определяется размер арендной платы за земельный участок, арендная плата подлежит перерасчету, но не чаще одного раза в год. (Дополнен - Постановление Правительства Российской Федерации от 30.10.2014 г. N 1120) 9. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости. В этом случае индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции, указанного в пункте 8 настоящих Правил, не проводится. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697) 10. При заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании рыночной стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением рыночной стоимости земельного участка, но не чаще чем 1 раз в год. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором была проведена оценка, осуществленная не более чем за 6 месяцев до перерасчета арендной платы. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697) В случае изменения рыночной стоимости земельного участка размер уровня инфляции , указанный в пункте 8 настоящих Правил, не применяется. (В редакции Постановления Правительства Российской Федерации от 19.08.2011 г. N 697) 11. В случае если на стороне арендатора выступают несколько лиц, арендная плата для каждого из них определяется пропорционально их доле в праве на арендованное имущество в соответствии с договором аренды земельного участка. 12. При заключении договора аренды земельного участка федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре, что арендная плата перечисляется не реже 1 раза в полгода в безналичной форме на счета территориальных органов Федерального казначейства для ее распределения указанными территориальными органами в соответствии с бюджетным законодательством Российской Федерации. ____________

Федотова Марина Алексеевна ,
д.э.н., проф., проректор Финансовой академии при Правительстве РФ, президент СМАО;
Семенова Евгения Александровна ,
генеральный директор НП «Лига оценщиков земли», член экспертного совета СМАО;
Прорвич Владимир Антонович ,
д.т.н., проф., зав. кафедрой «Экономика городского землепользования» Московского государственного университета геодезии и картографии, председатель Комитета земельно-имущественных отношений Московской ассоциации предпринимателей, председатель научно-методического совета СМАО.

Обобщение реальной практики работы оценщиков по определению размеров арендной платы на основании результатов оценки городских земельных участков показало, что одной из самых серьезных проблем в этой области является отсутствие надлежащего нормативно-методического обеспечения. Действующее законодательство предусматривает необходимость установления общих начал определения арендной платы за землю Правительством РФ. Однако до настоящего времени подобные решения еще не приняты.

В докладе «О мерах по реализации земельной реформы» к заседанию Правительства Российской Федерации 10 февраля 2005 г. министр МЭРТ Г.О.Греф сформулировал предложение об установлении арендной платы в размере 3% от кадастровой стоимости земельных участков. Однако в том же докладе отмечено, что «в действующем законодательстве отсутствуют легальные определения основополагающих понятий кадастровой оценки, а именно, понятие самой кадастровой оценки, определение ее объекта, а также понятие кадастровой стоимости. Отсутствие таких определений способствует неопределенности, неоднозначности и отсутствию единообразия в деятельности по кадастровой оценке .

Действующим законодательством практически не урегулирован порядок и полномочия по проведению кадастровой оценки и утверждения результатов. В частности, полномочия по организации работ по государственной кадастровой оценке земель и утверждению результатов не установлены федеральным законом, что дает основания для оспаривания в суде законности решений органов власти по утверждению результатов кадастровой оценки. Установленный Правительством Российской Федерации порядок предусматривает утверждение результатов работ по кадастровой оценке органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. При этом в нормативных правовых актах отсутствуют основания, по которым органы субъектов РФ могут отказаться от утверждения представленных результатов или внести в них изменения. По информации Роснедвижимости о результатах выборочной проверки по 29 субъектам Российской Федерации, в 14 из них выявлено отличие утвержденных показателей от расчетных и согласованных на федеральном уровне и на уровне местного самоуправления, то есть, по сути, были нарушены принципы использования оценки стоимости земельных участков и сохранен действующий нормативный подход к определению стоимости земель для целей налогообложения.

Нормативными правовыми актами не урегулированы вопросы уведомления налогоплательщика о кадастровой стоимости принадлежащего ему земельного участка и не установлена возможность налогоплательщика в до судебном порядке разрешать споры, связанные с правильностью определения кадастровой стоимости находящегося в его собственности земельного участка. Возможность досудебного разрешения споров приобретает также большое значение, в случае если результаты кадастровой оценки будут использованы для определения выкупных цен при переоформлении права постоянного бессрочного пользования земельными участками.

Действующая методическая база системы государственной кадастровой оценки земель нуждается в устранении недостатков. В частности, существенные вопросы вызывают норма капитализации и размер абсолютной ренты, заложенные в методику государственной кадастровой оценки земель сельскохозяйственных угодий, а также высокая кадастровая стоимость участков под промышленными предприятиями, расположенными на землях поселений). Кроме того, методики предусматривают расчет удельных показателей и не регулируют вопросов определения кадастровой стоимости отдельного земельного участка.

Действующим законодательством не урегулированы вопросы периодичности проведения государственной кадастровой оценки для различных категорий земель, а также порядок актуализации сведений о кадастровой стоимости земельных участков, хранящихся в базах данных автоматизированной системы государственного земельного кадастра и предоставляемых в налоговые органы для целей налогообложения».

Еще раз подчеркнем, что перечисленные выше недостатки кадастровой оценки отражают позицию самого министерства, ответственного за проведение земельной реформы в стране. Авторы готовы солидаризироваться с уважаемым министром в столь резких оценках подведомственных ему организаций. Мы готовы оказать всемерную помощь для скорейшего исправления отмеченных недостатков, о чем многократно и развернуто написано в наших публикациях. Более того, научно-методическим советом СМАО разработана программа работ по созданию стандартов и правил оценки, в том числе и арендной платы за землю. Это большая и достаточно длительная работа, первый этап которой мы надеемся завершить к концу года. Однако встает практический вопрос о том, что же делать практикующим оценщикам, выполняющим оценочные работы по данной тематике по заданию Росимущества и его территориальных подразделений сейчас, до кардинального решения этих проблем на высоком уровне?

Ряд предложений концептуального характера для решения этой проблемы был сформулирован в нашей предыдущей публикации в первом бюллетене СМАО. Их обсуждение с нашими коллегами на региональных совещаниях оценщиков Южного федерального округа в Ростове-на-Дону в апреле 2005 г. и Уральского федерального округа в Тюмени в мае 2005 г. позволило сделать следующий шаг в подготовке временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности, по результатам их надлежащей оценки. Из-за ограниченности объема данной публикации изложим лишь некоторые из них.

Общеизвестно, что понятие «рыночная стоимость» трактуется в законе «Об оценочной деятельности», как наиболее вероятная цена отчуждения объекта на открытом рынке. При этом понятие «отчуждение» для объекта недвижимости согласно действующему законодательству означает совершение сделки определенного вида. Но для объектов, находящихся в публичной и частной собственности, перечень возможных сделок и правила их осуществления принципиально различны. Поэтому прямое перенесение правил и методов оценки объектов, находящихся в частной собственности и свободном рыночном обороте, на объекты публичной собственности неизбежно приводит к грубым ошибкам.

Из-за специфики российского гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, вместо единых объектов недвижимости, где и земельный участок, и расположенное на нем здание находятся в частной собственности, оценщикам приходится сталкиваться совсем с другими объектами - земельно-имущественными комплексами. Их отличительной особенностью является то, что земельный участок и здание имеют совершенно различные правовые титулы, для которых предусмотрен различный порядок совершения сделок.

Причем часто получается не только так, что здание находится в частной собственности, а земельный участок - в государственной собственности Российской Федерации или субъекта РФ. Во многих случаях оценщику ставится задача определить рыночную стоимость земельно-имущественного комплекса, в котором здание находится на праве оперативного управления, а земельный участок - постоянного (бессрочного) пользования. Очевидно, что совершение сделок для таких объектов, в том числе и по их отчуждению, происходит по разным правилам. Часто приходится сталкиваться с необходимостью выполнения ряда дополнительных условий и осуществления дополнительных затрат на нескольких этапах подготовки и отчуждения объекта или его части, многие из которых близки к тем, которые установлены гражданским законодательством для условных сделок.

Детальный правовой анализ этих проблем выходит за рамки настоящей работы, поэтому здесь уместно лишь обратить внимание оценщиков на то, что говорить о едином «рынке» подобных земельно-имущественных комплексов преждевременно. Соответственно и определение универсальных показателей из системы уже проведенных «рыночных» сделок может приводить к грубым ошибкам. Это часто и происходит с теми оценщиками, которые определяют фактор капитализации из данных по рыночным сделкам с офисными помещениями, а затем применяют его не только к рыночным сделкам со свободными земельными участками, но и к аренде застроенных земельных участков.

Результаты исследований сути данной проблемы позволяют не только сегментировать складывающийся земельный рынок, но и выявить специфику рыночного оборота объектов по каждому из его сегментов. Применительно к аренде городских земельных участков наши исследования показывают, что рыночный оборот свободных от застройки и застроенных земельных участков имеет принципиальные различия. Если в обороте свободных земельных участков и отмечаются определенные ограничения, то они не изменяют самой сути рыночных отношений. А при аренде застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, на которых расположены здания, находящиеся в частной собственности, арендодатель не имеет никакой свободы выбора арендатора. То есть, в этом случае либо никаких «рыночных» арендных отношений нет вообще, либо они носят принципиально ограниченный действующим законодательством характер. Некоторые параметры, необходимые для оценки, полученные при экстракции по каждому из сегментов рынка, приведены ниже. Их использование позволило бы избежать грубых ошибок оценщиков при определении арендной платы для земельных участков, находящихся в публичной собственности.

Очевидно, что при проведении законопроектных работ по внесению изменений и дополнений в Земельный кодекс РФ и иное смежное законодательство эти проблемы со временем будут решены на принципиальной основе. Но до этого решения остановить хозяйственную деятельность землепользователей-арендаторов невозможно. И оценщикам приходится искать промежуточные варианты. Одним из таких вариантов может быть принятие Росимуществом временных методических рекомендаций по определению арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в государственной собственности Российской Федерации, по результатам их рыночной оценки, а также проведение «пилотного проекта» по их применению в ряде крупных российских городов. В качестве их концептуальных положений можно предложить следующие.

1. Определение рыночной стоимости земельного участка надлежащим оценщиком.

Оценка проводится в соответствии с действующим законодательством и стандартами оценки, обязательными для применения всеми субъектами оценочной деятельности;

Временными методическими рекомендациями устанавливается достаточно узкий диапазон значений коэффициента капитализации, отражающий реальное состояние рынка недвижимости, включая землю, в тех городах, в которых реализуется пилотный проект;

В случае, если значение коэффициента капитализации выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование;

При реализации сравнительного подхода особое внимание должно уделяться соответствию правового титула объекта оценки - земельно-имущественного комплекса и объектов-аналогов;

В рамках затратного подхода могут использоваться данные, полученные при кадастровой оценке аналогичных земельных участков.

2. Порядок расчета величины арендной платы с использованием результатов рыночной оценки земельного участка.

Соотношение рыночной стоимости земельного участка и величины арендной платы, устанавливаемой для публичного собственника, определяется методом экстракции для соответствующего сегмента земельного рынка;

При проведении расчетов арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, необходимо учесть, что рыночные сделки могут совершаться единственным арендодателем с единственным арендатором, что отражает ограниченный характер рыночных отношений;

При рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, для различных видов публичной собственности не должно отличаться более чем на 20%;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть увеличено пропорционально плотности его застройки по отношению к средней плотности застройки для того административного района города, в котором находится оцениваемый земельный участок;

Значение коэффициента, отражающего соотношение величины арендной платы и рыночной стоимости земельного участка, может быть установлено, исходя из соотношения средних размеров ежегодных платежей на воспроизводство всех видов городской инфраструктуры и ее расчетной стоимости замещения;

В случае, если значение данного коэффициента выходит за рамки рекомендованного интервала, оценщику необходимо дать соответствующее развернутое обоснование.

3. Основные требования к представлению результатов определения арендной платы для застроенных земельных участков, находящихся в публичной собственности, в отчете об оценке.

При описании задачи оценки должны быть отражены ее специфические особенности, включая особенности объекта оценки, цели и функции оценки, вид стоимости объекта оценки, краткая характеристика предмета оценки с учетом специфики арендных отношений для земельных участков, находящихся в публичной собственности;

При описании объекта оценки особое внимание необходимо уделить анализу чистоты его правового титула, характеристик иных объектов недвижимости, прочно связанных с оцениваемым земельным участком и входящих в состав земельно-имущественного комплекса в целом, а также связанных с этим ограничений и особых условий совершения сделок по объекту оценки;

При определении вида стоимости оцениваемого земельного участка необходимо описать отличия рыночной стоимости объекта, который может быть отчужден в рамках сделки купли-продажи, от стоимости объектов с ограниченным рынком в соответствии с п.4а) Стандартов оценки, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 519;

При описании процедуры решения задачи оценки необходимо провести не только анализ рынка коммерческой недвижимости, включая землю, но и сегмента рынка арендных отношений с учетом ограничений, обусловленных сокращением количества его субъектов до уровня, установленного действующим законодательством;

При описании особенностей применения трех обязательных подходов к оценке необходимо раскрыть их специфику для рыночных отношений с ограничениями оборота, установленными действующим законодательством;

При рассмотрении специфики рынка земельных арендных отношений необходимо провести сопоставительный анализ характеристик соответствующих сделок по земельным участкам, находящимся в государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности, и влияние на данный сегмент рынка местной нормативной базы;

При проведении расчетов и обоснований размеров коэффициента капитализации необходимо провести сопоставительный анализ его составляющих для сегмента рынка, связанного с застройкой свободных земельных участков с различным правовым титулом и эксплуатацией построенных зданий и сооружений коммерческого назначения, и сегмента рынка аренды застроенных земельных участков;

При описании выводов по результатам сопоставительного анализа различных сегментов рынка городской недвижимости, включая землю, необходимо отразить различия в структуре рисков коммерческой деятельности и способов их покрытия;

При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать необходимость создания примерно равных условий хозяйствования на арендованных земельных участках, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности;

При проведении рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать назначение арендной платы и ее использование в бюджетах различного уровня, а также безальтернативный характер использования бюджетных средств в соответствии с действующим законодательством, а также его влияние на способ построения ставки капитализации по платежам данного вида и ее размер.

4. Основные особенности организации экспертизы результатов определения арендной платы на основе временных методических рекомендаций и «пилотных» оценок.

При организации экспертизы результатов определения арендной платы в рамках временных методических рекомендаций используются регламенты, апробированные ведущими саморегулируемыми организациями оценщиков (СМАО);

Кроме анализа отчетов об оценке на соответствие действующему законодательству, проводится экспертиза важнейших параметров, оказывающих критическое влияние на достоверность (смещенность) результатов оценки;

В случае, если норма капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости, выходит за пределы 10-15%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

В случае, если коэффициент, определяющий соотношение размера арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка, выходит за пределы 2-5%, проводится дополнительная экспертиза использованной информации по данному сегменту рынка;

При проведении экспертизы в части процедур рыночной экстракции коэффициента, отражающего соотношение рыночной стоимости земельного участка и размера арендной платы, необходимо учитывать выявленные различия условий хозяйствования на арендованных земельных участков, относящихся к государственной (федеральной, субфедеральной) и муниципальной собственности.

Некоторые примеры, поясняющие концепцию временных методических рекомендаций по определению арендной платы для земельных участков, находящихся в государственной собственности, приведены ниже.

Расчеты значений фактора капитализации для деятельности, связанной с освоением свободного земельного участка и эксплуатации объектов недвижимости для крупных городов приводят к интервалу 10-15%.

Результаты экстракции данных по сегменту рынка аренды застроенных земельных участков в г. Москве проиллюстрированы в следующих таблицах.

Отношение величины арендной платы к среднему размеру платы за право заключения договора аренды (49 лет) земельных участков для различных видов использования
Номера зон	Средняя по г.Москве	Для организаций промышленности	Рынки, ярмарки	Гостиницы (за искл. 4- и 5-зв.) и др.	Киоски, торговые павильоны
1-10	2,0	2,0	2,9	3,0	9,8
11-26	2,9	2,9	4,4	4,4	14,5
27-69	1,5	1,5	2,3	2,3	7,7

Их анализ показывает, что из-за принципиально ограниченного характера рыночных земельных отношений в данной сфере соотношение арендной платы и рыночной стоимости застроенного земельного участка не выходит за пределы 1,5-4,5%. В упоминавшемся выше докладе Министра МЭРТ Г.О. Грефа на заседании Правительства РФ 10 февраля 2005 г., посвященном ходу земельной реформы, также было предложено установить размер арендной платы в 3% от кадастровой стоимости земельного участка, что достаточно близко к параметрам, предлагаемым нами для временных методических рекомендаций и пилотного проекта по оценке.

При этом необходимо учесть еще ряд критериев, влияющих на величину арендной платы за земельные участки. Например, возможность увеличения плотности застройки земельного участка, изменения его целевого использования, использования его подземной части, наличие множественности лиц на стороне арендатора и других. Кроме этого, необходимо обратить внимание и на выборочные данные Московской ассоциации предпринимателей о влиянии размеров арендной платы за землю на себестоимость выпускаемой продукции. У некоторых предприятий доля земельных арендных платежей в структуре себестоимости их товаров и услуг достигает 12-14%, что в несколько раз превышает средние показатели для стран с развитой рыночной экономикой. Поэтому дальнейшее существенное повышение арендных платежей без детальной проверки подобных данных может привести к непредвиденным последствиям на различных уровнях.

В предварительном варианте временных методических рекомендаций по определению арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, учесть все ценообразующие факторы достаточно сложно. Поэтому, с одной стороны, необходимо проведение более детальных исследований, но с другой стороны, актуальной задачей становится срочная организация «пилотного проекта» по оценке ряда земельных участков на основе обсуждаемых временных методических рекомендаций. Приглашаем всех заинтересованных коллег к сотрудничеству в данной работе.

Приказ Министерства строительства и жилищно-коммунального
хозяйства РФ от 7 мая 2015 г. № 343/пр

"Об утверждении Методических указаний по расчету размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования"

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. № 1305 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 50, ст. 7094) приказываю:

1. Утвердить прилагаемые Методические указания по расчету размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования.

2. В срок не позднее 10 дней со дня подписания направить настоящий приказ на государственную регистрацию в Министерство юстиции Российской Федерации.

3. Контроль за исполнением настоящего приказа возложить на заместителя Министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации А.В. Чибиса.

	М.А. Мень


Регистрационный № 40233

Методические указания по расчету размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования

(утв. приказом Министерства строительства и жилищно-
коммунального хозяйства РФ от 7 мая 2015 г. № 343/пр)

I. Общие положения

1. Настоящие методические указания устанавливают порядок расчета размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования (далее - арендодатель) в соответствии с основными условиями и мерами реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. № "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, № 50, ст. 7094) (далее - объекты).

2. Размер арендной платы (лизингового платежа) не зависит от расходов ресурсоснабжающей организации на эксплуатацию этих объектов и их содержание в состоянии, отвечающем требованиям законодательства Российской Федерации и договора аренды (лизинга), в том числе, на проведение текущего, капитального, аварийного ремонта.

3. Величина арендной платы, учитываемая при установлении тарифов, рассчитывается в соответствии с настоящими методическими указаниями и не зависит от объема капитальных вложений в объект и расходов на содержание объекта, осуществляемых ресурсоснабжающей организацией.

4. Арендная плата (лизинговый платеж) уплачивается ежемесячно. Арендная плата увеличивается с 1 марта очередного года и далее не изменяется в течение 12 месяцев (далее - расчетный период). Ежемесячный платеж составляет одну двенадцатую от величины арендной платы (лизингового платежа), установленной на очередной финансовый год.

5. В случае если период с начала действия договора аренды (лизинга) до 1 марта очередного года составляет менее одного года, арендная плата (лизинговый платеж) на этот финансовый год, включая все ее составляющие, уменьшается пропорционально числу дней до 1 марта очередного года по отношению к количеству дней в году.

6. При установлении тарифов ресурсоснабжающей организации на очередной календарный год величина арендной платы (лизингового платежа), учитываемая при расчете тарифов, рассчитывается как сумма арендной платы, установленной на первые 2 месяца очередного года, и прогнозируемого размера арендной платы на последующие 10 месяцев очередного года (с 1 марта до 31 декабря) либо в течение срока до окончания действия договора аренды.

7. В случае досрочного прекращения договора аренды (лизинга) и заключения нового договора аренды (лизинга), величина арендной платы (лизингового платежа), включая операционные расходы и расходы на обслуживание и возврат займов и кредитов, не меняется. В частности, величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов на первый расчетный период действия нового договора аренды (лизинга) принимается равной величине расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, которая действовала в расчетный период, когда произошло досрочное прекращение договора аренды (лизинга).

II. Расчет арендной платы (лизингового платежа)

8. Арендная плата (лизинговый платеж) на очередной расчетный период определяется по формуле:

АП i = ОР i + КР i + НР i ,

АП i - величина арендной платы (лизингового платежа) в расчетном периоде i (в течение 1 года начиная с 1 марта соответствующего года), руб.;

ОР i - операционные расходы арендодателя в расчетном периоде i , руб. Величина операционных расходов арендодателя на первый расчетный период действия договора аренды устанавливается в денежном выражении в размере 0,4 процента от цены приобретения объекта;

КР i - расходы в расчетном периоде i на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, руб. Величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, на первый год действия договора аренды устанавливается в размере 8 процентов от выкупной цены объекта, которой является цена объекта инженерно-технического обеспечения с учетом налога на добавленную стоимость, определенная в договоре купли-продажи, заключенном специализированными обществами проектного финансирования в соответствии с основными условиями и мерами реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. № "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", если иное не установлено договором аренды (лизинга);

НР i - неподконтрольные расходы арендодателя в расчетном периоде i , руб.

9. Величина операционных расходов арендодателя на второй и последующие расчетные периоды действия договора аренды не зависит от величины или изменения процентной ставки по займам и кредитам, привлекаемым арендодателем, но каждый расчетный период действия договора аренды (лизинга) величина операционных расходов арендодателя индексируется в соответствии с формулой:

ОР i+1 - величина операционных расходов арендодателя в расчетном периоде i + 1 (очередном году), руб.;

ОР i - величина операционных расходов арендодателя в расчетном периоде i (текущем году), руб.;

К ОР - коэффициент снижения операционных расходов арендодателя, устанавливаемый в размере 0,8, если иной размер коэффициента не предусмотрен договором аренды (лизинга);

ИПЦ i - индекс потребительских цен за календарный год i декабрь к декабрю (с 1 января по 31 декабря соответствующего года) по данным Федеральной службы государственной статистики, процентов.

10. В случае досрочного прекращения договора аренды (лизинга) и заключения нового договора, величина операционных расходов арендодателя на первый расчетный период для нового договора аренды (лизинга) принимается равной величине операционных расходов арендодателя, которая в соответствии с формулой действовала в расчетный период, когда произошло досрочное прекращение договора аренды (лизинга).

11. При определении расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, учитываются исключительно расходы специализированных обществ проектного финансирования по обслуживанию и возврату займов и кредитов, полученных в целях финансирования приобретения объекта, рефинансирования платежей, обеспечивающих возврат таких займов и кредитов, и (или) выплат по облигациям с залоговым обеспечением.

12. Величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, на второй и последующие расчетные периоды действия договора аренды (лизинга), не зависит от фактических значений процентных ставок по таким займам и кредитам, но каждый расчетный период действия договора аренды (лизинга) величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, индексируется в соответствии с формулой:

i + 1 (очередном году), руб.;

Расходы на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, в расчетном периоде i (текущем году), руб.;

Коэффициент индексации расходов на погашение и обслуживание займов и кредитов в календарном году i , устанавливаемый в размере 0,9, если иной размер коэффициента не предусмотрен договором аренды (лизинга);

Индекс потребительских цен за календарный год i декабрь к декабрю (с 1 января по 31 декабря соответствующего года) по данным Федеральной службы государственной статистики, процентов;

Минимальный индекс потребительских цен за календарный год i декабрь к декабрю, устанавливаемый в размере 1 либо ином размере, предусмотренном договором аренды (лизинга), процентов.

13. В случае оплаты объекта по частям, в несколько этапов, величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, увеличивается с начала очередного месяца после оплаты соответствующей части, пропорционально росту величины задолженности по займам и кредитам, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта.

14. Неподконтрольные расходы арендодателя включают в себя:

1) расходы на уплату налога на прибыль, налога на имущество, земельного налога, и других установленных законодательством Российской Федерации обязательных платежей и сборов, связанных с владением объектом, переданным в аренду (лизинг), за исключением налогов и сборов с фонда оплаты труда (далее - налоги, обязательные платежи и сборы).

Величина налогов, обязательных платежей и сборов определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах;

2) расходы на страхование объекта в размере, не превышающем 0,1 процента от выкупной цены объекта;

3) величину корректировки арендной платы.

15. Величина неподконтрольных расходов на очередной расчетный период устанавливается в размере, рассчитанном арендодателем.

III. Расчет и корректировка арендной платы (лизингового платежа)

16. Расчет арендной платы на очередной расчетный период осуществляется по окончании календарного года в срок до 20 февраля очередного года. В эти сроки устанавливается величина индекса потребительских цен за истекший календарный год, величина начисленных за истекший календарный год налогов, обязательных платежей и сборов, расходов на страхование объекта.

17. Арендодатель рассчитывает величину корректировки арендной платы, учитываемой при определении величины неподконтрольных расходов арендодателя и арендной платы на очередной расчетный период, по формуле:

Величина корректировки арендной платы (лизингового платежа) на расчетный период i + 1 (очередной год), руб. Величина корректировки арендной платы (лизингового платежа) может принимать как положительные, так и отрицательные значения;

Фактическая величина неподконтрольных расходов в календарном году i , руб.;

Величина неподконтрольных расходов в календарном году i , учтенная при установлении арендной платы, руб.;

Ставка процента по займам и кредитам на календарный год i + 1 , рассчитываемая как ключевая ставка Банка России, увеличенная на 1,5 п.п.

IV. Расчет величины долга и учет расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов

18. В целях определения оставшегося срока выплат по договору аренды арендодатель ежемесячно определяет величину задолженности по займам и кредитам, привлеченным в целях финансирования приобретения объекта. При этом арендодатель обязан исходить при расчете величины арендной платы из необходимости направлять на погашение задолженности по займам и кредитам, в том числе досрочное, все средства, полученные в виде арендной платы за вычетом операционных расходов и неподконтрольных расходов арендодателя.

19. После полного погашения задолженности по займам и кредитам, привлеченных арендодателем в целях финансирования приобретения объекта, величина расходов на обслуживание и возврат займов и кредитов при расчете арендной платы устанавливается равной нулю.

Действует Редакция от 18.09.2009

ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704

Департамент корпоративного управления Минэкономразвития России (далее - Департамент) рассмотрел обращение по вопросам кадастровой оценки и установления арендной платы за земельные участки и в пределах своей компетенции сообщает следующее.

Согласно Положению о Министерстве экономического развития Российской Федерации, утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации от 05.06.2008 N 437, Министерство не уполномочено давать разъяснения нормативных правовых актов, за исключением нормативных правовых актов, утвержденных Минэкономразвития России. В связи с этим Департамент вправе высказать только мнение по вопросам, изложенным в обращении.

1. По вопросу результатов проведения государственной кадастровой оценки земель отмечаем следующее.

Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 25.08.1999 N 945 "О государственной кадастровой оценке земель" и Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.04.2000 N 316 " Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель" (далее - Правила), основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

В соответствии с п. 3 Правил государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года.

Первый тур государственной кадастровой оценки земель поселений в различных регионах проводился в соответствии с Методикой государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденной Приказом Росземкадастра от 17.10.2002 N П/337 (далее - Методика).

Второй тур государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов проводился в соответствии с иным порядком на основании Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 15.02.2007 N 39 (далее - Методические указания).

Следует отметить, что порядок определения кадастровой стоимости земель, предусмотренный Методикой и Методическими указаниями , различный. В соответствии с действующими Методическими указаниями при расчете кадастровой стоимости земель используется исходная информация по состоянию на дату оценки.

Учитывая изложенное, результаты государственной кадастровой оценки земель первого и второго туров могут значительно различаться.

Обращаем внимание, что в соответствии с п. 13 Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции " Организация проведения государственной кадастровой оценки земель", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 28.06.2007 N 215, разъяснения в отношении результатов государственной кадастровой оценки конкретного земельного участка осуществляются Управлением Роснедвижимости по субъекту Российской Федерации.

В соответствии с п. 12 Правил споры, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки земель, рассматриваются в судебном порядке.

Следует также отметить, что в соответствии с п. п. и ст. 28 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" в случае обнаружения органом кадастрового учета технической или кадастровой ошибки в сведениях или поступления в орган кадастрового учета от любого лица заявления о такой ошибке в форме , утвержденной Приказом Минэкономразвития России от 13.04.2009 N 125, указанные ошибки подлежат исправлению на основании решения органа кадастрового учета, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении таких ошибок.

Если выявленная ошибка влияет на характеристики земельного участка и влечет за собой необходимость пересмотра его кадастровой стоимости, то в соответствии с п. 1 Правил оценщиком может быть проведена оценка земельного участка.

2. По вопросу установления арендой платы за пользование земельным участком сообщаем следующее.

В соответствии со ст. 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно органами государственной власти субъектов Российской Федерации или органами местного самоуправления.

Пунктом 5 ст. 65 Кодекса установлено, что для определения арендной платы за земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может применяться кадастровая стоимость земельного участка.

Следует отметить, что законодательством Российской Федерации предусмотрен ряд случаев, когда арендная плата за пользование земельными участками определяется в зависимости от их кадастровой стоимости. Так, например, Федеральным законом от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон) установлено, что размер арендной платы за использование земельных участков, указанных в п. 2 ст. 3 Федерального закона, на год устанавливается в определенных пределах кадастровой стоимости арендуемых земельных участков.

Таким образом, определение размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности субъектов Российской Федерации и муниципальной собственности, относится к компетенции соответствующих органов власти субъектов Российской Федерации и муниципальных образований и зависит в том числе от устанавливаемой указанными органами ставки арендной платы за использование земельных участков.

Следует отметить, что Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 (далее - Постановление) утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации (далее - Правила).

Арендная плата при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, определяется исходя из следующих основных принципов:

принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования;

принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя;

принцип предельно допустимой простоты расчета арендной платы, в соответствии с которым предусматривается возможность определения арендной платы на основании кадастровой стоимости;

принцип недопущения ухудшения экономического состояния землепользователей и землевладельцев при переоформлении ими прав на земельные участки, в соответствии с которым размер арендной платы, устанавливаемый в связи с переоформлением прав на земельные участки, не должен превышать более чем в 2 раза размер земельного налога в отношении таких земельных участков;

принцип учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности посредством установления размера арендной платы в пределах, не превышающих размер земельного налога, а также защиты интересов лиц, освобожденных от уплаты земельного налога.

В соответствии с п. 2 Постановления Минэкономразвития России по согласованию с федеральными органами исполнительной власти, осуществляющими функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в соответствующих отраслях экономики, в течение 1 года необходимо утвердить ставки арендной платы или методические указания по ее расчету, касающиеся указанных в п. 5 Правил земельных участков.

В целях реализации указанного положения Минэкономразвития России ведется работа по разработке подходов к определению арендной платы, классификации объектов арендных отношений, по сбору информации существующих затрат арендаторов земельных участков и иной информации, влияющей на подготовку итоговых предложений.

Директор Департамента
корпоративного управления
И.В.ОСКОЛКОВ

На сайте «Zakonbase» представлен ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704 в самой последней редакции. Соблюдать все требования законодательства просто, если ознакомиться с соответствующими разделами, главами и статьями этого документа за 2014 год. Для поиска нужных законодательных актов на интересующую тему стоит воспользоваться удобной навигацией или расширенным поиском.

На сайте «Zakonbase» вы найдете ПИСЬМО Минэкономразвития РФ от 18.09.2009 N Д06-2704 в свежей и полной версии, в которой внесены все изменения и поправки. Это гарантирует актуальность и достоверность информации.

МИНИСТЕРСТВО СТРОИТЕЛЬСТВА И ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНОГО

ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПРИКАЗ

ОБ УТВЕРЖДЕНИИ МЕТОДИЧЕСКИХ УКАЗАНИЙ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ЛИЗИНГОВОГО ПЛАТЕЖА) ПРИ ПЕРЕДАЧЕ РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ В АРЕНДУ ИЛИ ЛИЗИНГ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ВЫКУПЛЕННЫХ (ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ К ВЫКУПУ) СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

В соответствии с пунктом 2 постановления Правительства Российской Федерации от 3 декабря 2014 г. N 1305 "О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7094) приказываю:

Утверждены

приказом Министерства строительства

и жилищно-коммунального хозяйства

Российской Федерации

МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ ПО РАСЧЕТУ РАЗМЕРА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ (ЛИЗИНГОВОГО ПЛАТЕЖА) ПРИ ПЕРЕДАЧЕ РЕСУРСОСНАБЖАЮЩИМ ОРГАНИЗАЦИЯМ В АРЕНДУ ИЛИ ЛИЗИНГ ОБЪЕКТОВ ИНЖЕНЕРНО-ТЕХНИЧЕСКОГО ОБЕСПЕЧЕНИЯ, ВЫКУПЛЕННЫХ (ПРЕДНАЗНАЧЕННЫХ К ВЫКУПУ) СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫМИ ОБЩЕСТВАМИ ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ

I. Общие положения

1. Настоящие методические указания устанавливают порядок расчета размера арендной платы (лизингового платежа) при передаче ресурсоснабжающим организациям в аренду или лизинг объектов инженерно-технического обеспечения, выкупленных (предназначенных к выкупу) специализированными обществами проектного финансирования (далее - арендодатель) в соответствии с основными условиями и мерами реализации программы "Жилье для российской семьи" в рамках государственной программы Российской Федерации "Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации", утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 5 мая 2014 г. N 404 "О некоторых вопросах реализации программы "Жилье для российской семьи" (Собрание законодательства Российской Федерации, 2014, N 50, ст. 7094) (далее - объекты).