Возникновение права собственности у приобретателя имущества по договору. Для возникновения права собственности необходимо, чтобы отчуждателем имущества и его приобретателем был заключен договор, соответствующий требованиям закона. Так, если закон под страхом недействительности предписывает совершение договора в определенной форме, то договор лишь тогда служит основанием для возникновения на стороне приобретателя права собственности, когда он совершен в требуемой законом форме. Право собственности всегда является правом на индивидульно -определенную вещь. Индивидуализация чаще всего происходит в момент передачи вещи от отчуждателя к приобретателю. В отношении же вещей, определенных индивидульными признаками, переход права собственности может быть приурочен либо к моменту заключения договора, либо к моменту передачи вещи на основе и с соответствии с договором.

В тех случаях, когда переход права собственности на имущество подлежит гос. регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации.

1. Общее правило возникновения права собственности у приобретателя вещи по договору основывается на традициях римского права, согласно которому передача была необходимой формой добровольного отчуждения телесных вещей.

Приурочение возникновения права собственности к моменту передачи вещи означает, что в случае расторжения договора право собственности у продавца будет сохраняться лишь до тех пор, пока не исполнена обязанность по передаче вещи. После этого, согласно известному правилу о том, что расторжение договора имеет силу лишь с момента такового (ст. 453 ГК), возврат имущества невозможен, и продавец вправе лишь требовать оплаты товара и уплаты процентов (п. 3 ст. 486, ст. 395 ГК).

Определение момента возникновения права собственности в соответствии с общим правилом 223 статьи означает, что приобретатель, не получивший вещь в фактическое обладание, не становится собственником из договора, не только если не произошла передача, но и если завладеет вещью иначе, чем получив ее от продавца или от уполномоченных им лиц. Поэтому получение вещи от третьих лиц помимо воли собственника, даже при условии, что эта вещь была предметом договора о ее отчуждении, не может привести к возникновению права собственности у приобретателя, который в такой ситуации становится недобросовестным владельцем, поскольку знал о действительном собственнике.

2. Стороны в договоре могут предусмотреть любой момент возникновения права собственности, если только такой момент не установлен законом. Так, возникновение права собственности у покупателя может быть приурочено к полному внесению покупной цены, которое может произойти как до передачи вещи, так и после. В договоре может быть предусмотрено любое отлагательное условие, с наступлением которого стороны связывают момент возникновения права собственности. В этом случае покупатель будет лишен - но не в силу договора, который не может вводить таких запретов, а в силу того, что он не стал собственником, - права отчуждения или иного распоряжения товаром. При наступлении просрочки оплаты продавец, сохранив право собственности, может потребовать возврата товара (ст. 491 ГК). В то же время следует отметить, что практикой выработаны условия, исключающие сохранение за продавцом титула собственника, например переработка, включение в состав другой вещи, являющейся главной по отношению к приобретаемой, и др.

3. Иной момент возникновения права собственности у приобретателя вещи может быть установлен не только договором, но и законом. Причем такое установление может быть как диспозитивным, так и императивным. К примеру, по договору мены, если иное не предусмотрено законом или договором, право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам, выступающим в качестве покупателей, одновременно после исполнения обязательств по передаче соответствующих товаров обеими сторонами (ст. 570 ГК). Императивно установленным, приуроченным к дате государственной регистрации отчуждения имущества является момент приобретения права собственности на недвижимость.

Собственность – это правоотношение, согласно которому индивид наделяется абсолютным правом на , т.е. господством над вещью с категорическим пресечением посягательства третьих лиц на принадлежащее собственнику имущество.

Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Правомочие владения — это обеспечиваемая законом возможность хозяйственного господства собственника над его имуществом.

Пользование — извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов.

Распоряжение — возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду и т.п.) вплоть до уничтожения вещи.

Собственник может передать другим лицам правомочия по владению, пользованию (чаще всего) или распоряжению (в исключительных случаях) своим имуществом.

Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом (ст. 129 ГК РФ), осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

По общему правилу право собственности на вещь у приобретателя по договору с момента передачи ему этой вещи, если иное не предусмотрено законом или . Причем передачей вещи признается не только вручение вещи приобретателю, но и сдача для отправки приобретателю или сдача в организацию связи для пересылки приобретателю вещей, отчужденных без обязательства доставки, а также передача коносамента или иного товарораспорядительного документа на нее (ст. 224 ГК РФ). Если же к моменту заключения договора об отчуждении вещи она уже находится во владении приобретателя (например, лицо, арендовавшее какое-либо имущество, затем приобретает его в собственность), то вещь признается переданной ему с момента заключения договора. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности возникает с момента такой регистрации (если иное не установлено законом).

Риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет его собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 211 ГК РФ). Т.е. после передачи вещи по договору риск случайной гибели имущества переходит к приобретателю, либо если собственник использует для передачи вещи перевозчика либо организацию связи для пересылки приобретателю вещей, то соответственно риск случайной гибели переходит на данные организации.

Понятие и содержание права собственности: Видео

Производные способы приобретения права собственности основываются на правопреемстве. Перечень их открывают договоры купли-продажи, мены, дарения, поставки, контракции, ренты, аренды с выкупом, являющиеся основанием возникновения этого права у приобретателя.

Сделка, направленная на отчуждение имущества, является результатом осуществления собственником своего полномочия распоряжения, что, как правило, влечет возникновение обязательственного правоотношения. Надлежащее исполнение обязательства, возникшего из такой сделки, становится возникновение правомочий собственника у приобретателя.

Как отмечает К.П. Победоносцев, для всякого приобретения вещного права, проистекающего из обязательства, одного выражения воли недостаточно. Для этого необходимо два существенных условия: 1) наличие соглашения лиц, т. е. установление обязательственной сделки, и 2) традиция вещи во исполнение этого соглашения, когда совершается действительный переход вещи из власти одного лица во власть другого.

Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом. Таким образом, данное правило, содержащееся в п.1 ст.223 ГК РФ, имеет диспозитивный характер. Стороны в договоре, свободны по своему усмотрению определить, когда возникает право собственности на вещь у приобретателя. Однако если они не воспользовались этим правом, действует норма о том, что право собственности возникает с момента передачи вещи.

Соответственно выделяются система консенсуса (достижения соглашения об отчуждении вещи), система традиции (увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности) и система регистрации (перехода права собственности в момент регистрации).

Под передачей вещи понимается ее фактическое вручение приобретателю, т. е. поступление ее во владение этого лица. Кроме того, законом предусмотрены случаи, когда передача вещи считается совершенной без фактического вручения. Передача может осуществляться путем совершения иных действий: предоставление вещи в распоряжение приобретателя в месте ее нахождения (п.1 ст.458 ГК РФ), что часто применяется при поставке товара на условиях самовывоза. Новым для нашего правопорядка является правило п.2 ст.224 ГК РФ о том, что фактическое владение вещью приобретателем к моменту заключения договора о ее отчуждении (например, при выкупе арендованного имущества) приравнивается к ее передаче. В такой ситуации заключение договора об отчуждении вещи признается законом и ее одновременной фактической передачей.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Примером этого является необходимость регистрации перехода права на недвижимое имущество.

Значение точного определения момента перехода права собственности многогранно. С моментом перехода права собственности связан и переход риска случайной гибели или случайного повреждения отчуждаемого имущества; и наличие правомочий собственника в данный момент.

Гражданский кодекс, N 51-ФЗ | ст. 223 ГК РФ

Статья 223 ГК РФ. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору (действующая редакция)

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.

3. Добросовестный приобретатель жилого помещения, в удовлетворении иска к которому отказано на основании пункта 4 статьи 302 настоящего Кодекса, признается собственником жилого помещения с момента государственной регистрации его права собственности. В таком случае право собственности добросовестного приобретателя может быть оспорено в судебном порядке и жилое помещение может быть истребовано у него в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 302 настоящего Кодекса лишь по требованию лица, не являющегося субъектом гражданского права, указанным в пункте 1 статьи 124 настоящего Кодекса.

BB-код
Текст

URL документа [скопировать ]

Комментарий к ст. 223 ГК РФ

Судебная практика по статье 223 ГК РФ:

Согласно пункту 1 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом...
Решение Верховного суда: Определение N 305-ЭС17-12927, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
Здание расположено на земельном участке, находящемся в аренде у должника, к которому арендодатель – Департамент городского имущества города Москвы предъявил требование о взыскании текущих платежей по договору аренды земельного участка. Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности переходит к приобретателю по договору с момента передачи вещи, если иное не установлено договором или законом...
Решение Верховного суда: Определение N 303-ЭС15-14545, Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация
По смыслу условий государственного контракта, приведенных службой заказчика, с учетом положений пункта 1 статьи 223 и пункта 1 статьи 458 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны государственного контракта пришли к соглашению о том, что к их отношениям подлежат применению указанные диспозитивные нормы...

+Еще...

1. Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
2. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Комментарий к статье 223

1. В ст. 223 регулируется момент возникновения права собственности у приобретателя по договору, т.е. этой нормой охватываются случаи производного приобретения права собственности.
Возникновение права собственности предполагает, как об этом уже говорилось (комментарий к ), накопление определенного юридического состава. В хозяйственной жизни разные факты, образующие юридический (фактический) состав, могут возникать в разной последовательности. В связи с этим возникает вопрос: с каким именно фактом увязывается возникновение права собственности?
2. Можно предположить, что возникновение права может быть приурочено как к моменту соглашения об отчуждении вещи, так и к моменту передачи вещи или к иному моменту. Соответственно выделяются система консенсуса (достижение соглашения об отчуждении вещи), система традиции (переход права собственности в момент передачи: traditio (лат.) - передача), система регистрации (переход права собственности в момент регистрации).
Каждая из этих систем производного возникновения права собственности имеет свои преимущества. Например, система консенсуса точно отвечает действительным отношениям прежнего собственника (отчуждателя) и приобретателя. Когда они достигли соглашения, тогда и перешло право. Недостаток этой системы состоит в том, что третьи лица не могут точно определить, кто именно является собственником, пока состоявшийся переход каким-либо образом не станет публичным. Вследствие этого создается неопределенность в гражданском обороте - его участники не могут достоверно судить, кто является в данный момент собственником товара и от кого зависит юридическая судьба конкретной вещи. Невозможно определиться и с реальной кредитоспособностью того или иного лица.
Эти недостатки устраняются системой традиции, которая увязывает фактическую передачу вещи с переходом права собственности. В рамках этой системы действует презумпция: владелец полагается собственником фактически принадлежащего ему имущества. Однако система традиции не всегда удобна, если отношения сторон сопряжены с дополнительными условиями, связанными со взаимными обязательствами по поводу отчуждения вещи.
Наконец, система регистрации устраняет всякую неясность в вопросе юридической принадлежности вещи, одновременно позволяя установить любые дополнительные права и обязательства сторон по поводу имущества.
Публичность регистрации позволяет третьим лицам получить достаточную информацию о кредитоспособности того или иного лица, что положительно сказывается на обеспеченности оборота.
Однако эта система довольно дорога и не способствует оперативности. Поэтому она применима лишь для недвижимости и некоторых иных крупных объектов.
Выбор той или иной системы перехода права собственности определяется рядом факторов: историческими, экономическими, политическими и т.д.
3. Действующий ГК придерживается системы традиции, т.е. перехода права собственности в момент приобретения вещи. Для объектов недвижимости избрана система регистрации. Такой выбор является достаточно традиционным для отечественного гражданского права.
Как уже указывалось, любая система сопряжена с определенными неудобствами. Поэтому из принятого правила традиции допускаются исключения - как соглашением сторон, так и законом.
В то же время система регистрации не допускает частных исключений, так как в этом случае разрушается сам принцип регистрации. Из правила о том, что право собственности на недвижимость переходит в момент регистрации, исключения могут быть сделаны только законом.
4. Система традиции порождает проблему соотношения договора об отчуждении вещи и передачи вещи. Если в момент заключения договора не происходит по общему правилу перехода права собственности, то возникает вопрос о зависимости передачи вещи от договора. На почве системы традиции можно сконструировать юридический механизм, в котором передача отрывается от договора об отчуждении вещи и переносит право собственности даже независимо от действительности самого договора. Такой механизм называется механизмом абстрактной традиции и имеет место, например, в германском праве, широко применяющем конструкцию так называемого вещного договора, т.е. договора исключительно о передаче собственности, заключаемого в момент фактической передачи вещи. Механизм абстрактной традиции создает несомненные удобства в обороте, поскольку не ставит действительность передачи собственности в зависимость от каких-то пороков в договоре об отчуждении имущества.
ГК РФ придерживается иного подхода, который можно назвать системой каузальной традиции. Поскольку в ст. 218 договор об отчуждении вещи охарактеризован как основание приобретения собственности (кауза), именно договор определяет действительность перехода права собственности. И, хотя переход собственности происходит в момент фактической передачи вещи, эффект этой передачи, т.е. перенос ею права собственности, предопределяется договором. Действительность передачи, стало быть, ставится в зависимость от действительности договора. Эта зависимость и есть проявление каузальности традиции.
5. Частным следствием каузальности традиции является то, что отчуждатель должен быть собственником не только в момент передачи вещи (переноса собственности), что вполне очевидно, но и в момент заключения договора, если только самим договором не было прямо обусловлено, что предметом соглашения об отчуждении является вещь, которая будет изготовлена или приобретена в будущем (п. 2 ст. 455 ГК). Иными словами, договор о продаже или ином отчуждении находящейся в наличии вещи, не принадлежащей продавцу (отчуждателю) на праве собственности или ином праве, позволяющем распорядиться ею, является недействительным, при том что обе стороны или хотя бы один приобретатель добросовестно считали, что продавец (отчуждатель) имеет правомочие на отчуждение этой вещи. Это приводит к ситуациям так называемых цепочек недействительных сделок: если вещь отчуждена лицом, не имеющим права на отчуждение, или с иными пороками, влекущими недействительность отчуждения, то все последующие приобретатели не получают права собственности.
Нужно особо подчеркнуть, что если отчуждатель не является собственником передаваемой вещи в момент ее передачи или в иной момент, который договором или законом указан как момент перехода собственности, то приобретатель в любом случае не может стать собственником вещи независимо от действительности договора об отчуждении этой вещи.
Традиция должна быть совершена собственником (отчуждателем) или иным лицом по воле собственника (отчуждателя). Если приобретатель вещи добудет владение собственными действиями, помимо воли отчуждателя, то такое приобретение традицией не является и создать право собственности приобретателю не сможет. Такой приобретатель окажется незаконным владельцем вещи. А право собственности останется за прежним собственником.
6. Стороны договора об отчуждении вещи вправе отступить от правила традиции, поскольку предметом договора не является недвижимость или иное имущество, подлежащее регистрации, и указать иной момент в качестве момента перехода права собственности. В частности, продавец может сохранить за собой право собственности на продаваемое имущество до полной его оплаты покупателем. В этом случае передача товара во владение покупателя не создает у него права собственности. Возможна и противоположная ситуация: стороны могут договориться, что имущество остается во владении продавца, но его собственником является покупатель. Это может иметь место, например, в том случае, когда продавец не имеет возможности хранения купленного товара и не намерен пользоваться им, а приобретает имущество исключительно с целью дальнейшей продажи. В этом случае он может впоследствии дать указание продавцу передать (отгрузить) товар третьему лицу (подр. см. комментарий к ст. ст. 312, 313 ГК).
7. Договором может быть предусмотрено, что право собственности переходит не в момент передачи вещи, а при возникновении иного юридического факта (оплаты и т.д.). Но нельзя исключить правило традиции и при этом вовсе не указать, в какой момент переходит право собственности. Отсюда следует важное правило, которое часто упускается из виду: невозможно отступить от принципа традиции, т.е. определить моментом перехода права собственности не момент передачи, а иной момент, если отчуждателем в принципе утрачена фактическая возможность передачи вещи. Это правило можно сформулировать так: передача собственности возможна лишь постольку, поскольку возможна передача владения. Данное правило универсально и действует и для отчуждения недвижимости. Например, если собственник потерял владение вещью вследствие утраты, хищения, вероятной гибели, то он не вправе прибегнуть к диспозитивному правилу ст. 223 ГК и оговорить, что право собственности переходит, например, в момент соглашения или в момент оплаты вещи даже в том случае, когда приобретатель права согласен на такое условие. При этом сам договор о купле-продаже или ином отчуждении утраченной вещи будет действительным, поскольку стороны договорились об этом. Невозможно будет только совершить передачу вещного права, права собственности на проданную вещь.
Передача права собственности без владения возможна была бы лишь путем уступки (цессии) приобретателю вещного иска собственника к незаконному владельцу вещи в порядке ст. 301 ГК. Однако ГК РФ не допускает цессии вещных прав (ст. 382 ГК). Этот запрет не только исключает передачу права собственности на вещь, но и суброгацию соответствующих прав страховщику (ст. 965 ГК), что, очевидно, существенно сужает возможности по преследованию страховщиком нарушителей имущественных прав.
В то же время, если вещь находится у третьих лиц по основаниям, которые базируются на обязательственных (личных) требованиях собственника (хранение и т.п.), то собственник вправе либо дать основанное на этом обязательственном правоотношении указание этим лицам (законным владельцам имущества) передать вещь приобретателю в порядке ст. ст. 312, 313 ГК, либо передать приобретателю обязательственное право требования в порядке ст. 382 ГК с тем, чтобы приобретатель уже от своего имени истребовал имущество. Моментом перехода права собственности, если стороны не оговорят иного, будет тогда момент поступления вещи во владение приобретателя.
Стало быть, собственник имеет возможность передать вещь, если он сам владеет вещью либо вещью владеет иное лицо - законный владелец, который обязан собственнику передачей вещи.
8. Если не оговорено иное, риск гибели вещи переходит вместе с правом собственности на вещь (см. комментарий к ст. 211). Однако если передача вещи и переход права собственности не совпадают во времени, стороны обычно договариваются о переложении риска случайной гибели или повреждения вещи на то лицо, которое владеет вещью и имеет возможность контролировать ее сохранность. Но при этом, если владение вещью осуществляется в интересах другой стороны, на нее могут быть возложены издержки по содержанию вещи.
9. Определенной спецификой обладает передача имущества в качестве вклада в уставный капитал вновь создаваемого хозяйственного общества или иного юридического лица. До регистрации этого общества у него не может возникнуть право собственности, так как нет самого субъекта этого права. Поэтому моментом возникновения права собственности на полученное в качестве вклада в уставный капитал имущество следует считать момент регистрации соответствующего юридического лица. Если же имущество подлежит регистрации, то действует правило п. 2 ст. 223 - право собственности юридического лица возникает с момента такой регистрации.
10. Право сторон отступить от правила традиции и определить момент перехода права собственности иным образом позволяет более гибко регулировать отношения сторон. Прежде всего это позволяет получить гарантии на случай неплатежеспособности и несостоятельности покупателя. В этом случае его кредиторы не смогут получить права на имущество, поскольку оно еще не принадлежит приобретателю. В то же время особые условия договоров об отчуждении имеют безусловное действие только для сторон договора. В отношении третьих лиц, не являющихся кредиторами, такие условия не могут иметь абсолютного действия: даже если приобретатель, получив владение, не стал еще собственником и не вправе распорядиться вещью, третье лицо, совершившее сделку с приобретателем, может не знать об этом и будет защищено против требований собственника (отчуждателя) возражением о доброй совести.
Особенно слабым является действие особых условий договора, отклоняющихся от правила традиции, если товар передается в другую страну, в которой действует иная правовая система. Здесь может быть парализованной не только защита от добросовестного приобретателя, но и защита против требований кредиторов. Характерным может считаться такое дело.
Немецкий продавец продал голландскому покупателю - строительной компании - бетономешалку с условием, что право собственности не переходит до полной оплаты. Покупатель не оплатил купленной машины, а после объявления его несостоятельным бетономешалка была реализована в пользу кредитора - налогового органа, поскольку голландское законодательство предусматривало обращение взыскания на все имущество, находящееся на строительной площадке несостоятельного должника. Судебный спор, возбужденный по иску покупателя, был решен в пользу кредитора.
Продавец, посчитав, что нарушено его право собственности, обратился в Европейский суд по правам человека в Страсбурге.
Суд, отказывая в иске, отметил: "Обычно продавец и покупатель оба обладают ограниченным правом на имущество (limited property right), защищаемым ст. 1 Протокола N 1 к Конвенции, но точный объем права, имеющегося у каждой стороны, различается соответственно применяемому праву. В частности, от национального права зависит, до какой степени удержание титула защищается против требований кредиторов покупателя" (Дело Gasus Dosier против Нидерландов).
Что касается "ограниченного права на имущество (или собственность)" (limited property right) у обеих сторон, то это - свидетельство более широкого понимания собственности как вообще имущественных прав (в некоторых делах защита по ст. 1 Протокола дается правам, которые можно рассматривать и как неимущественные). На самом деле в каждый момент времени только одно лицо является собственником вещи; у другого имеются лишь имущественные права, права требований к другой стороне договора.
11. Если предметом договора об отчуждении имущества является имущество, подлежащее регистрации, то стороны не вправе определять иной момент перехода права собственности, чем тот, который указан в законе.
Определенные сложности возникают при применении нормы ст. 2 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, говорящей о том, что регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности. Ведь если право собственности переходит в момент регистрации, то до того оно перейти не может, а значит, налицо некоторое противоречие. На самом деле, как уже отмечалось в комментарии к ст. 218 ГК, право вообще не переходит. В этом смысле всякая терминология, упоминающая переход права собственности, как и иного права, является неточной (заметим, что в ст. 153 ГК, дающей определение сделки, переход права как следствие сделки не указан) и может быть оправдана лишь давней традицией и практическими удобствами.
Нормы ст. ст. 218, 223, 224 говорят о возникновении права собственности на основании тех или иных юридических фактов, с которыми закон или договор связывает возникновение права собственности.
Предметом регистрации, следовательно, является тот или иной юридический состав, который в целом признан законом или договором достаточным для возникновения права собственности у приобретателя. Важно подчеркнуть, что регистрироваться должен именно юридический факт. Необходимо отметить, что для регистрации должен в любом случае представляться договор об отчуждении или иной документ о возникновении или переходе прав, в то время как документы, отражающие исполнение договора, в том числе содержащие сведения о фактическом владении объектом недвижимости, для регистрации не требуются (ст. 17 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость). Следовательно, данные государственной регистрации (ЕГРП) подтверждают права собственности на недвижимость, иные вещные права и обременения, но не содержат достаточных сведений о владении объектами недвижимости.
12. Правила о регистрации не отменяют прав сторон оговорить переход права собственности выполнением определенных условий, например совершением передачи объекта, что обычно и совершается. Передача недвижимого имущества отражается в акте передачи имущества, представляемом вместе с договором на регистрацию. Не исключено в качестве условия перехода собственности и условие об оплате имущества, подлежащего регистрации. В таком случае отказ продавца от регистрации должен считаться правомерным, и суд должен отказать в иске покупателю, если в договоре прямо указано, что он не может быть передан на регистрацию раньше, чем покупатель выполнит свои обязательства.
Однако, если такое условие не сформулировано, но имеется иное условие о том, что договор подлежит расторжению в случае отказа от оплаты или несвоевременной оплаты приобретенной недвижимости, договор может быть зарегистрирован в порядке ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость, что не лишает продавца права требовать в дальнейшем расторжения этого договора в общем порядке.
Однако если договор нотариально удостоверен, то после этого ни одна из сторон не может более выдвинуть возражений против его регистрации и, следовательно, против возникновения права собственности у покупателя (ст. 16 Закона о государственной регистрации прав на недвижимость).
13. Следует отличать регистрацию прав собственности от регистрации сделок с недвижимостью, которая требуется не всегда. Закон предусматривает обязательную регистрацию сделок по продаже жилых помещений (ст. 558 ГК), предприятий (), дарения недвижимости (ст. 574 ГК). В то же время продажа зданий, сооружений, помещений, не относящихся к числу жилых или не являющихся предприятиями, не требует регистрации.
Однако для того, чтобы у приобретателя возникло право собственности на приобретенную по такому договору недвижимость, регистрация обязательна. В этом случае наглядно обнаруживается несовпадение обязательственного и вещного эффекта договора об отчуждении имущества. Если договор об отчуждении недвижимости, не требующий регистрации, облечен в надлежащую форму единого письменного документа, то он становится обязательным для сторон и дает им соответствующие требования. Например, покупатель вправе требовать передачи ему объекта недвижимости независимо от того, зарегистрировано ли за ним право собственности на этот объект. Заявляя такое требование, покупатель выступает не как собственник, а как сторона в договоре, как кредитор. Поэтому ему и не нужно обосновывать свое право собственности, а достаточно опереться на действительный договор. Действие договора и состоит в том, что возникает требование о его исполнении.
При этом и фактическая передача недвижимого имущества в порядке исполнения не влечет еще возникновения права собственности у приобретателя. Для этого требуется акт государственной регистрации. До этого собственником имущества остается продавец.
Эта практически распространенная ситуация стала предметом рассмотрения Пленума ВАС РФ. В п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что при разрешении споров, связанных с возникновением и прекращением права собственности на недвижимость, арбитражным судам следует исходить из того, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости, исполненному сторонами, не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.
При этом следует иметь в виду, что после передачи недвижимого имущества покупателю, но до государственной регистрации перехода права собственности продавец также не вправе им распоряжаться, поскольку указанное имущество служит предметом исполненного продавцом обязательства, возникшего из договора продажи, а покупатель является его законным владельцем. В случае заключения нового договора об отчуждении ранее переданного покупателю имущества продавец несет ответственность за его неисполнение.
Из этого разъяснения следует, что продавец не лишен юридической возможности распорядиться имуществом и после его передачи покупателю, поскольку продолжает оставаться собственником недвижимости до совершения акта регистрации права собственности за покупателем. Однако продавец не может передать проданного имущества другому покупателю, так как оно уже находится в законном владении первого покупателя, у которого никак не может быть истребовано. Таким образом, продавец несет ответственность за неисполнение заключенного договора в размере убытков, причиненных тем, что купленная недвижимость не передана покупателю. В то же время вполне очевидно, что заключенный им договор является действительным, так как если бы он был ничтожным, то отпали бы основания для ответственности за причиненные неисполнением этого договора убытки.
Предметом судебного спора стало такое дело. На объекты недвижимости был наложен службой судебных приставов арест по требованию налоговых органов. ООО "Комтекс" потребовало освобождения недвижимого имущества от ареста, ссылаясь на то, что это имущество было приобретено, договор купли-продажи исполнен, хотя право собственности и не было зарегистрировано за покупателем. Президиум ВАС РФ, пересматривая дело в порядке надзора, указал, что истец, не являясь собственником спорного имущества, не вправе требовать освобождения его от ареста (Постановление от 26 августа 2003 г. N 8501/03 // Вестник ВАС РФ. 2004. N 1. С. 58). Этот аргумент Президиума ВАС следовало бы уточнить. Если покупатель, ставший владельцем имущества, приобретает статус законного владельца, то он, конечно, имеет право требовать освобождения имущества от ареста. Другое дело, что и продавец, сохраняя право собственности, сохраняет и право его отчуждения. А раз так, то имущество может быть предметом взыскания кредиторов. В этом смысле наложение на него ареста правомерно. Но арест означает и фактическое изъятие имущества у покупателя, если оно находится у него (с возможной последующей передачей на хранение). Как можно судить из изложения дела, вопрос об исполнении договора купли-продажи, а тем самым и вопрос о владении объектом недвижимости, являлся спорным. Спора бы не возникло, если бы пристав-исполнитель, производя арест имущества, одновременно принял бы меры к его фактическому изъятию.
14. Более сложным оказался бы случай, когда было бы зарегистрировано право собственности того покупателя, который не получил недвижимости во владение, тогда как владельцем был бы другой покупатель. При этом не имеет значения, какой из договоров был заключен прежде другого, так как продавец сохраняет возможность совершать сделки по отчуждению имущества, пока является собственником. В этом случае применение общего правила: владелец имеет преимущество перед другими покупателями, имеющее силу, пока право собственности не возникло ни у кого из покупателей, - утрачивается. В то же время у приобретателя нет и юридической возможности истребовать имущество у другого покупателя, поскольку тот является законным владельцем и не отвечает по виндикационному иску, действующему только против незаконных владельцев (ст. 301 ГК). Если договор об отчуждении имущества, совершенный без передачи владения, не является недействительным как мнимый или притворный (ст. 170 ГК) или по иным основаниям, то возникает ситуация несовпадения собственности и владения, причем владелец имеет основания для использования вещи и право на защиту против третьих лиц (ст. 305 ГК), а собственник лишен иска из неосновательного обогащения, который возможен лишь против незаконного владельца. В то же время собственник лишен и возможности отчуждения вещи, так как не может обеспечить передачи владения покупателю. Поэтому, во всяком случае, такая позиция не может передаваться иным лицам.
15. Заметной спецификой отличается передача права имущества из федеральной собственности в собственность субъектов федерации, из государственной собственности - в собственность муниципальную. Здесь основанием передачи является административный акт, односторонний по своей природе. В силу изданного акта соответствующие изменения вносятся в ЕГРП, если речь идет о недвижимости.