Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) Статья 272 гк рф с комментариями

СТ 272 ГК РФ

1. При прекращении права пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества (статья 271), права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются в соответствии с соглашением между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества.

2. При отсутствии или недостижении соглашения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимости.

Собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации.

Комментарий к Ст. 272 Гражданского кодекса РФ

1. Нередки случаи, когда собственник недвижимого имущества и собственник земельного участка являются разными лицами. Однако подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости. Если собственник недвижимости утрачивает право пользования земельным участком, то он рискует потерять и расположенную на нем недвижимость.

Прежде всего, встает вопрос о правовой судьбе недвижимого имущества, расположенного на земельном участке. Причем этот вопрос должен быть решен между собственником земельного участка и собственником недвижимости путем заключения соглашения, в котором бы разрешался вопрос на случай прекращения права пользования земельным участком, что будет с недвижимостью либо она останется на участке, либо подлежит сносу. В соглашении, например, может быть указано, что в случае прекращения права пользования земельным участком собственнику недвижимости будет выплачена ее стоимость на день прекращения права пользования земельным участком.

Если такого рода соглашение не достигнуто сторонами, то правовые последствия прекращения права пользования земельным участком будут определяться судом. Причем с иском в суд может обратиться как собственник земельного участка, так и собственник недвижимости.

2. По общему правилу земельный участок должен быть возвращен его собственнику в первоначальном состоянии, то есть в котором он передавался пользователю. На этот счет в абз. 2 п. 2 комментируемой статьи закреплено, что собственник земельного участка вправе требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние.

Однако из указанного правила предусмотрены следующие исключения:

1) когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.);

2) либо когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли.

В этом случае суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:

а) либо признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости;

б) либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила комментируемой статьи не подлежат применения в следующих ситуациях:

1) при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (см. комментарий к ст. 239.1 ГК РФ);

2) при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (см. комментарий к ст. 279 ГК РФ);

3) при прекращении прав на земельный участок ввиду его неиспользования по целевому назначению или использования с нарушением законодательства Российской Федерации (см. комментарий к ст. ст. 284 - 286 ГК РФ).

Примечание.: Нормы главы 17 в части, касающейся сделок с земельными участками сельскохозяйственных угодий, вводятся в действие со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации и закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Статья 260. Общие положения о праве собственности на землю

1. Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом () постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

2. На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 261. Земельный участок как объект права собственности

1. Утратил силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

2. Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, находящиеся на нем растения. (в ред. Федеральных законов от 03.06.2006 N 73-ФЗ, от 04.12.2006 N 201-ФЗ)

3. Собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.

Статья 262. Земельные участки общего пользования. Доступ на земельный участок

1. Граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в пределах, допускаемых законом и иными правовыми актами, а также собственником соответствующего земельного участка.

2. Если земельный участок не огорожен либо его собственник иным способом ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Статья 263. Застройка земельного участка

1. Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка (пункт 2 статьи 260).

2. Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке.

Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются статьей 222 настоящего Кодекса.

Статья 264. Права на землю лиц, не являющихся собственниками земельных участков

1. Земельные участки могут предоставляться их собственниками другим лицам на условиях и в порядке, которые предусмотрены гражданским и земельным законодательством. (п. 1 в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

3. Владелец земельного участка, не являющийся собственником, не вправе распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 265. Основания приобретения права пожизненного наследуемого владения земельным участком

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, которые предусмотрены земельным законодательством.

Статья 266. Владение и пользование земельным участком на праве пожизненного наследуемого владения

Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении, не допускается, за исключением случая перехода права на земельный участок по наследству.

Статья 267. Распоряжение земельным участком, находящимся в пожизненном наследуемом владении

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

1. Владелец земельного участка может передавать его другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование.

2. Продажа, залог земельного участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка, не допускаются.

Статья 268. Основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком

1. Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется государственному или муниципальному учреждению, казенному предприятию, органу государственной власти, органу местного самоуправления на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять земельные участки в такое пользование. (в ред. Федеральных законов от 04.12.2006 N 201-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

3. В случае реорганизации юридического лица принадлежащее ему право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком переходит в порядке правопреемства. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 269. Владение и пользование землей на праве постоянного (бессрочного) пользования

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

1. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, осуществляет владение и пользование этим участком в пределах, установленных законом, иными правовыми актами и актом о предоставлении участка в пользование. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

2. Лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества. Здания, сооружения, иное недвижимое имущество, созданные этим лицом для себя, являются его собственностью. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 270. Распоряжение земельным участком, находящимся в постоянном пользовании

Утратила силу. - Федеральный закон от 04.12.2006 N 201-ФЗ.

Статья 271. Право пользования земельным участком собственником недвижимости

1. Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Абзац утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

2. При переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Переход права собственности на земельный участок не является основанием прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования этим участком.

3. Собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором.

Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования ().

Статья 273. Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Часть вторая утратила силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 274. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

1. Собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

2. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

3. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования, и иных лиц в случаях, предусмотренных федеральными законами. (в ред. Федеральных законов от 26.06.2007 N 118-ФЗ, от 30.12.2008 N 311-ФЗ)

5. Собственник участка, обремененного сервитутом, вправе, если иное не предусмотрено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Статья 275. Сохранение сервитута при переходе прав на земельный участок

1. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который обременен этим сервитутом, к другому лицу.

2. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли - продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Статья 276. Прекращение сервитута

1. По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, сервитут может быть прекращен ввиду отпадения оснований, по которым он был установлен.

4. На условиях и в порядке, предусмотренных пунктами 1 и 3 настоящей статьи, сервитут может быть установлен также в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного (бессрочного) пользования. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 277. Обременение сервитутом зданий и сооружений

Применительно к правилам, предусмотренным настоящего Кодекса, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Статья 278. Обращение взыскания на земельный участок

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Статья 279. Выкуп земельного участка для государственных и муниципальных нужд

1. Земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа.

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

2. Решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимается федеральными органами исполнительной власти, органами исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органами местного самоуправления. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

Федеральные органы исполнительной власти, органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, уполномоченные принимать решения об изъятии земельных участков для государственных или муниципальных нужд, порядок подготовки и принятия этих решений определяются федеральным земельным законодательством. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

3. Собственник земельного участка должен быть не позднее чем за год до предстоящего изъятия земельного участка письменно уведомлен об этом органом, принявшим решение об изъятии. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником такого уведомления допускается только с согласия собственника.

4. Решение федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющем регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. (в ред. Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ)

5. Утратил силу. - Федеральный закон от 26.06.2007 N 118-ФЗ.

Статья 280. Права собственника земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд

Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением. Однако собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка (статья 281) затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 281. Выкупная цена земельного участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд

1. Плата за земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. Соглашение включает обязательство Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок.

2. При определении выкупной цены в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

3. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен участка, изымаемого для государственных или муниципальных нужд, другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Статья 282. Выкуп земельного участка для государственных или муниципальных нужд по решению суда

Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в пункте 3 статьи 279 настоящего Кодекса. (в ред. Федеральных законов от 18.12.2006 N 232-ФЗ, от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 283. Прекращение прав владения и пользования земельным участком при его изъятии для государственных или муниципальных нужд

В случаях, когда земельный участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным настоящего Кодекса. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 284. Изъятие земельного участка, который не используется в соответствии с его целевым назначением

(в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Земельный участок может быть изъят у собственника в случаях, когда участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом. В этот период не включается время, необходимое для освоения участка, а также время, в течение которого участок не мог быть использован по целевому назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование. (в ред. Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ)

Статья 285. Изъятие земельного участка, используемого с нарушением законодательства

Земельный участок может быть изъят у собственника, если использование участка осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством, в частности если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель либо значительному ухудшению экологической обстановки.

Статья 286. Порядок изъятия земельного участка ввиду его ненадлежащего использования

1. Орган государственной власти или местного самоуправления, уполномоченный принимать решения об изъятии земельных участков по основаниям, предусмотренным настоящего Кодекса, а также порядок обязательного заблаговременного предупреждения собственников участков о допущенных нарушениях определяются земельным законодательством.

2. Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с публичных торгов.

3. Если собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, принявший решение об изъятии участка, может предъявить требование о продаже участка в суд.

Статья 287. Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих лицам, не являющимся его собственниками

Прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами осуществляется по основаниям и в порядке, которые установлены земельным законодательством.

установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

Комментарий к Ст. 272 ГК РФ

1. Нормы комментируемой статьи распространяются на случаи, когда основания приобретения права пользования участком имеют обязательственно-правовой характер, т.е. когда участок приобретается собственником здания или сооружения по договору аренды или безвозмездного срочного пользования.

Здания и сооружения могут оказаться в собственности пользователя участка по различным основаниям: быть приобретенными по возмездным или безвозмездным сделкам, перейти в порядке наследования. В то же время эти объекты могут быть возведены самим землепользователем.

Также и утрата права пользования земельным участком собственником недвижимости может произойти по разным основаниям, и в случае когда объект недвижимости не подлежит сносу, юридическая судьба здания или сооружения может быть определена как в добровольном порядке, так и в принудительном: стороны могут достичь соглашения либо потребуется вынесение судебного решения.

2. Основания, по которым может прекратиться право пользования земельным участком у собственника здания (сооружения), имеют гражданско-правовой характер, причем речь не идет о случаях отчуждения зданий по сделкам или о принудительном прекращении права пользования земельным участком собственником недвижимости в случае изъятия его для государственных или муниципальных нужд либо в связи с ненадлежащим использованием. Право пользования земельным участком может прекратиться, в частности, при истечении срока договора аренды или безвозмездного пользования участком.

Конечно же предпочтительной видится ситуация, когда собственник участка и собственник здания в добровольном порядке самостоятельно достигнут соглашения о судьбе недвижимости в связи с утратой ее собственником права пользования участком. Однако интересы сторон могут и не совпадать: собственник земельного участка может испытывать интерес в приобретении здания (сооружения), находящегося на принадлежащем ему участке, равно как и собственник здания (сооружения), утративший право пользования участком, может быть заинтересован в приобретении права собственности на участок.

В случае когда прекращается право пользования участком у собственника недвижимости, а стороны, не достигнув соглашения о судьбе этой недвижимости, обращаются в суд, собственник здания продолжает фактически пользоваться участком. Возникает вопрос о характере права, в соответствии с которым собственник здания пользуется участком. В Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе говорится о том, что если прекращается договор о пользовании земельным участком по любым гражданско-правовым основаниям, то до урегулирования отношений между собственником земельного участка и собственником здания последний приобретает в силу закона право ограниченного владения и пользования земельным участком, но лишь в пределах, необходимых для пользования зданием.

———————————
Подготовлена Рабочей группой Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства.

Данный титул предлагается разработчиками Концепции как универсальное ограниченное вещное право для случаев, когда право собственности на земельный участок и расположенное на нем здание принадлежат разным лицам, а собственник здания по тем или иным причинам не имеет какого-либо иного вещного или обязательственного права, на основании которого он мог бы пользоваться земельным участком.

3. При отсутствии интереса собственника земельного участка в сохранении объекта недвижимости он вправе потребовать от собственника этой недвижимости произвести ее снос и привести участок в первоначальное состояние. Между тем могут существовать препятствия к сносу зданий и сооружений. В качестве таковых называется прямой запрет, содержащийся в нормативном акте (например, это может касаться жилых домов, памятников истории и культуры). Кроме того, стоимость недвижимости, возведенной на таком земельном участке, может значительно превышать стоимость самого участка, отведенного под застройку. Эти обстоятельства могут служить основаниями для вынесения решения суда о признании за собственником земельного участка права собственности на объект недвижимости, либо о признании права собственности на земельный участок у собственника недвижимости, либо о продлении срока действия права пользования участком с уточнением условий такого пользования.

4. Определение правовой судьбы недвижимости в судебном порядке может происходить в случае, если договоренность об этом отсутствовала изначально либо позиция сторон по этому вопросу изменилась впоследствии.

Для заявления требования собственника участка о приобретении в собственность объекта недвижимости либо заявления требования собственника недвижимости о приобретении в собственность земельного участка или о продлении права пользования участком необходимо следующее условие: снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли. При этом суд должен учитывать также основания прекращения права пользования участком.

Вполне допустима ситуация, когда и само прекращение права пользования участком у собственника объекта недвижимости произойдет принудительно: например, вопреки договоренности вместо возведения жилого дома будет возведен промышленный объект или ненадлежащее использование участка (хозяйственная эксплуатация) будет угрожать его порчей или деградацией. С другой стороны, и собственник участка может чинить препятствия в осуществлении правомочия пользования другой стороне. В этом случае землепользователь, осуществивший, например, возведение социально значимого объекта, может потребовать досрочного прекращения права пользования участком и признания за ним права собственности на земельный участок.

5. Следует отметить, что идеальный вариант — это когда имеет место единый правовой режим земельного участка и здания на нем, т.е. собственник земельного участка и собственник здания совпадают в одном лице. Представляется, что в обозримом будущем именно так и будет: последовательная реализация принципа единства судьбы земельного участка и всех прочно связанных с ним объектов, согласно которому эти объекты следуют судьбе земельного участка, за исключением случаев, установленных федеральным законом (подп. 5 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса России), приведет именно к такому положению вещей, однако в настоящее время достаточно часто имеет место несовпадение в правах на земельный участок и на объект недвижимости, находящийся на нем.

Такая ситуация не очень благоприятна в первую очередь для собственника здания, так как при определенных обстоятельствах он может утратить право собственности на здание. Между тем не все безоблачно и для собственника земельного участка — существует вероятность того, что и он при определенных обстоятельствах может лишиться своего участка. Поэтому при предоставлении земельного участка в пользование лицу, желающему возвести на этом участке здание или сооружение, сторонам надлежит оговорить в соглашении о предоставлении участка и судьбу возведенного на нем объекта недвижимости. В частности, при наличии интереса в сохранении объекта недвижимости собственник участка возьмет на себя обязанность возместить собственнику недвижимости ее стоимость либо собственник участка сам будет планировать осуществление застройки участка и поэтому заранее обяжет пользователя участка снести возведенный объект недвижимости.

Полный текст ст. 272 ГК РФ с комментариями. Новая действующая редакция с дополнениями на 2019 год. Консультации юристов по статье 272 ГК РФ.

В случаях, когда снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен в соответствии с законом и иными правовыми актами (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) либо не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком и при предъявлении соответствующих требований сторонами может:
признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо
установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 279), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286).

Комментарий к статье 272 ГК РФ

1. Нередки случаи, когда собственник недвижимого имущества и собственник земельного участка являются разными лицами. Однако ст. 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельного участка и недвижимости. Если собственник недвижимости утрачивает право пользования земельным участком, то он рискует потерять и расположенную на нем недвижимость.

2. Учитывая, что по общему правилу, земельный участок должен быть возвращен его собственнику в первоначальном состоянии, то есть в котором он передавался пользователю, то собственник может требовать сноса всех зданий и сооружений, расположенных на его земельном участке.

Однако законодательно закреплены условия, при наличии которых суд не имеет право принять решение о сносе здания или сооружения. Например, здание не может быть снесено в силу его культурной ценности. Критерии и порядок признания зданий культурной ценностью определены в ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации". Так согласно, ст. 3 указанного закона, к объектам культурного наследия относятся объекты недвижимого имущества (включая объекты археологического наследия) со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры.

Также законодательно запрещен снос жилых зданий. Суд не может вынести решение о сносе недвижимости, которая по своей стоимости значительно превышает стоимость земельного участка, на котором она расположена.

В тех случаях, когда суд не может принять решение о сносе здания, он принимает решение либо о признании права собственника недвижимости на выкуп земельного участка, либо признает права собственника земельного участка на приобретение расположенной на нем недвижимости. Если стороны не желаю осуществлять выкуп, то суд может принять решение об определении порядка пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок.

3. При принудительном прекращении права пользования земельным участком, например при изъятии его для государственных или муниципальных нужд, либо при ненадлежащем использовании, правила п.1 и п.2 ст. 272 ГК РФ не применяются.

4. В соответствии с ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ с 01.03.2015 п.3 ст. 272 ГК РФ будет дополнен и изложен в следующей редакции: "Правила настоящей статьи не применяются при прекращении действия договора аренды земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства (статья 239.1), при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 283), а также прекращении прав на земельный участок ввиду его ненадлежащего использования (статья 286)".

Данное нововведение означает, что если на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и переданном в аренду находится объект незавершенного строительства, то при расторжении договора аренды эти объекты могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов. С требование в суд может обратиться собственник земельного участка.

5. Применимое законодательство:
- ЗК РФ;
- ГрК РФ;
- ФЗ от 18.06.2001 N 78-ФЗ "О землеустройстве";
- ФЗ от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";
- Закон РФ от 21.02.92 N 2395-1 "О недрах";
- ФЗ от 25.06.2002 "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации";
- ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

6. Судебная практика:
- постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11;
- постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2013 по делу N А32-21424/2012;
- постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 18.03.2009 по делу N А32-13378/2008.

Консультации и комментарии юристов по ст 272 ГК РФ

Если у вас остались вопросы по статье 272 ГК РФ и вы хотите быть уверены в актуальности представленной информации, вы можете проконсультироваться у юристов нашего сайта.

Задать вопрос можно по телефону или на сайте. Первичные консультации проводятся бесплатно с 9:00 до 21:00 ежедневно по Московскому времени. Вопросы, полученные с 21:00 до 9:00, будут обработаны на следующий день.

Энциклопедия судебной практики. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком (Ст. 272 ГК)
1. При нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение такой аренды не влечет автоматической обязанности освободить участок от данных объектов недвижимости
2. Собственник земельного участка не вправе требовать от собственника недвижимости выкупить у него земельный участок, на который истек срок аренды у последнего
4. П. 1 ст. 272 ГК РФ в качестве общего правила предусматривает необходимость заключения соглашения, регулирующего права на недвижимость между ее собственником и собственником земельного участка
6. Положения ст. 272 ГК РФ применимы и в случае отсутствия у собственника недвижимости права пользования земельным участком
7. Допускается применение положений ст. 272 ГК РФ к объектам незавершенного строительства
8. Безвозмездное изъятие у собственника объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке, на основании ст. 272 ГК РФ не допускается

Энциклопедия судебной практики
Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
(Ст. 272 ГК)

1. При нахождении на предоставленном в аренду земельном участке объектов недвижимости прекращение такой аренды не влечет автоматической обязанности освободить участок от данных объектов недвижимости

Даже при прекращении арендных отношений вопрос о сносе строений может быть поставлен арендодателем только при отсутствии условий, исключающих возможность такого сноса, указанных в абз. 3 ч. 2 ст. 272 ГК РФ.

Условия соглашения внутренне противоречивы, поскольку оно названо соглашением о праве ограниченного пользования земельным участком (сервитуте), но вместе с тем содержит ссылки на положения ст. 272 ГК РФ, регулирующие отношения между собственником земельного участка и собственником расположенной на нем недвижимости, а именно последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком.

Ссылка заявителя жалобы о необходимости оставления требования об установлении порядка пользования земельным участком без рассмотрения по причине несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора не может быть принята во внимание, поскольку ст. 272 ГК РФ такой порядок не установлен.

Положения статьи 272 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривают возможности безвозмездного изъятия у собственника объектов недвижимости, расположенных на чужом земельном участке, напротив, по смыслу пункта 2 данной статьи условия и последствия прекращения права собственности лица на объекты недвижимости определяются соглашением между таким лицом и собственником объекта недвижимости, которое должно среди прочего предусматривать и возмездные условия такого отчуждения.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.