Перенайма нежилого помещения. Договор перенайма: анализ споров (Сорокин А.). Согласие уполномоченного органа арендатора: следует ли его добиваться при заключении крупной сделки

Переуступка права аренды – смена лиц, заключивших ранее договор аренды помещения . Чаще всего меняется арендатор – человек, которые снимает помещение, и при заключении соглашения о переуступке все его права и обязанности перед арендодателем прекращаются.

Смена арендатора в договоре может быть произведена, если арендодатель дал письменное согласие на это.

Чем отличается от субаренды?

Договоры о переуступке права аренды и о субаренде очень похожи между собой. Разница заключается в том, что в первом случае прежний арендатор после заключения договора не имеет арендных прав на арендованное имущество и не имеет больше обязанностей перед арендодателем.

Во втором случае права на арендованное пространство и обязанности перед арендодателем прежнего арендатора не прекращаются. Арендатор остается одним из участников соглашения . В основном он передает права аренды помещения еще одному или более человеку, а затем выплачивает деньги собственнику.

В основном эта практика применима для больших офисных и корпоративных помещений – торговых центров, салонов красоты, бизнес-центров. Владелец организации сдает в аренду всю территорию, затем арендатор по договору субаренды сдает отдельные кабинеты, комнаты третьим лицам и в обязательном порядке выплачивает арендную плату владельцу.

Законодательная база

Такие правовые отношения регулируются статьей 615 Гражданского Кодекса Российской Федерации .

Арендатору официально разрешено :

Передавать арендованное помещение в пользование кому-либо без получения оплаты (безвозмездно).
Передавать легальные возможности на съем в залог.
Передавать легальные возможности на съем в уставный капитал коммерческих организаций.
Заключать сделки субаренды.
Передавать права и обязанности на съем другим лицам (перенаем).

Арендатор может владеть и пользоваться помещением согласно договору, но не может распоряжаться им.

Зачем это необходимо?

Перенаем может быть отличным выходом в затруднительной ситуации, когда прежний арендатор не имеет возможности снимать помещение в дальнейшем. В этом случае он может предложить владельцу помещения другого кандидата, которому будут переданы права на аренду.

Также переуступка может произойти в любых других случаях, когда арендатором решает прекратить арендовать помещение или срок действия соглашения о съеме заканчивается, и он не планирует продлевать. Для владельца перенайм выгодный, ведь ему не придется заниматься поиском нового кандидата .

Скорее всего, он должен будет заплатить так называемые комиссионные прежнему арендатору, зато он экономит свое время и усилия.

Плюсы и минусы такого решения

Преимущества :

Прежний арендатор может передать права на съем другому лицу с наименьшими рисками для себя.
Владельцу нет необходимости тратить время и усилия на поиски нового кандидата для заключения соглашения.
Новый арендатор может заключить соглашение о съеме на льготных условиях, поскольку для него должны быть сохранены все те же условия съема, что и для прежнего арендодателя.

Недостатки :

Если помещение государственное, то нельзя выбрать арендатора самостоятельно: сначала необходимо провести установленный порядком аукцион (ст. 147 ГК РФ , Закон №135-Ф3). Обязанности по проведению торгов возлагаются полностью на владельца.
Если условия аренды для прежнего съемщика были выгодные, льготные по каким-либо причинам, новому нужно предложить те же.
Новые съемщики не всегда радуют владельцев, которые делали скидку на оплату или предлагали другие выгоды прежнему съемщику на основе личных симпатий или положительном отношении к его бизнесу, бренду.

Как грамотно осуществить процедуру?

Для перенайма необходимо заключение возмездного соглашения . В соответствии со статей 575 Гражданского Кодекса РФ , передача в дар в сфере коммерческих организаций не разрешена, потому дарение прав на аренду невозможно. Порядок заключения соглашения перенайма регулируется статьями , и 390 Гражданского Кодекса РФ .

Заключить соглашение о перенайме. Его образец можно найти в интернете или получить в юридической конторе, у частного юриста.
После заключения соглашения нужно осуществить акт приемки-передачи документов новому арендатору от прежнего. Нужно передать:
- Соглашение об аренде.
- Подтверждение регистрации арендуемого помещения в уполномоченном государственном органе.
- Бумаги на объект.
- Все документы, подтверждающие факт осуществления платежей за аренду прежним арендатором.
Зарегистрировать соглашение в соответствующем государственном органе, если оговоренный срок превышает 1 год.

Уведомление арендодателя

Арендатор имеет некоторые ограничения при заключении соглашений, в которых фигурирует арендованное помещение. Например, при составлении соглашения субаренды или переуступки прав необходимо согласие владельца .

Сделки такого плана обычно выгоднее, чем если арендовать помещение у частного владельца. Арендная плата за государственные помещения ниже, чем за частные .

Поле проведения аукциона необходимо подготовить перечень документов:

Подтверждение проведенных торгов.
Ксерокопии публикаций в СМИ о торгах.
Подготовленное должным образом и подписанное владельцем и выигравшим торги кандидатом соглашение.

Даже выиграв аукцион, новый арендатор должен получить согласие в письменном виде от владельца, если договором с прежним арендатором не предусмотрено другое.

Договор

Договор перенайма в обязательно порядке должно содержать :

Установленный и оговоренный порядок перенайма.
Условия об арендной оплате, порядок оплаты.
Условия пользования арендованным имуществом, его содержания.
Иные важные условия и обязательства.

Форма договора переуступки права аренды должна быть идентичной первоначальному договору аренды.

Заявление. Образец можно получить у представителей выбранного государственного органа.
Документ, подтверждающий факт произведенной оплаты.
Подтверждение намерения сторон заключить договор перенайма: протоколы и решения уполномоченных органов сторон.
Учредительные документы.
Договоры перенайма и аренды.
Документы представителя, которые подтверждают право на заключения договора.
Свидетельство ОГРН, идентификационный номер налогоплательщика.
Техпаспорт помещения, план, экспликация.

Каковы последствия решения?

После заключения договора переуступки права на аренду все условия и обязанности для прежнего арендодателя перед владельцем прекращаются, зато вступают в силу условия и обязанности нового арендодателя.

Заключение

Процедура заключения договора перенайма довольно длительная и сложная, особенно если речь идет о государственных помещениях. Поэтому перед заключением сделки желательно проконсультироваться с юристами , чтобы выяснить все сложные моменты и особенности договора.

Переуступка прав аренды нежилого помещения – сделка, которая по своему характеру и полученному результату в чём-то сравнима с договором купли-продажи, при этом предметом такого договора являются арендные права.

Так же, как и все сделки, совершаемые среди участников гражданских правоотношений, она может быть признана недействительной по определённым основаниям.

Чтобы этого избежать, нужно знать кое-какие тонкости заключения договора, который в некоторых случаях может быть очень полезен и взаимовыгоден для сторон.

Что такое ППА?

ППА – аббревиатура понятия «переуступка права аренды». На вопрос: «Что такое ППА?» можно ответить следующим образом — это перенаём, когда происходит перемена лиц, в частности, арендатора.

На его место в договоре становится другое лицо, которое продолжает нести все обязанности, а также иметь все права, имевшиеся у предыдущего арендатора. Вместе с этим при переуступке права и обязанности последнего оканчиваются.

Законодательная основа

Статья 615 ГК РФ определяет кое-какие нюансы, которые арендатор должен соблюдать в процессе пользования чужим имуществом, но, в то же время, предоставляет ему определённые права. Из смысла пункта второго этой статьи можно определить несколько прав арендатора, к которым относятся:

право передачи имущества в субаренду;
право передачи всех своих обязанностей и прав по соглашению с арендодателем третьим лицам (перенаём);
право передачи в безвозмездное пользование арендуемой площади;
передача арендных прав по каким-либо обязательствам в залог;
передача арендных прав в уставный капитал коммерческих организаций.

Арендные права и ограничения

После заключения соглашения аренды, арендатору автоматически передаются права владения и пользования. Также с этого момента перечисленные права становятся самостоятельным объектом, с которым возможно совершать сделки. Эти права ещё могут быть названы как арендные.

Вместе с тем арендатор не может самостоятельно распоряжаться ими, так как он не является собственником недвижимости. Это в некоторой степени ограничивает арендатора в совершении определённых сделок, так как полномочия на распоряжение этим имуществом имеются только у владельца. Соответственно, этот владелец ограничивает волю своего контрагента в распоряжении арендными правами.

Если происходит перемена лиц в договоре аренды и на место арендатора становится другое лицо, то обязательно предварительное получение на это согласия арендодателя. Это согласие обязано быть предоставлено письменно, например, ответ на соответствующее письмо.

Согласно информационному письму Президиума Верховного Арбитражного суда за № 66, если в соглашении аренды стороны предусмотрели заранее возможность перенайма, то отдельного согласия на это собственника не требуется (пункт 18 Письма).

Выгоды от переуступки

В определённых жизненных ситуациях заключение соглашения переуступки права аренды на нежилое помещение является самым благоприятным выходом из затруднительного положения.

Такая сделка между сторонами предоставит возможность новому арендатору получить объект в возмездное владение и пользование на идентичных условиях и по той же цене, по которым он арендовался предыдущим лицом. Другими словами, новый арендатор может получить особые льготные условия, которые были у предыдущего арендатора.

Такие соглашения заключаются в основном при аренде нежилых помещений, расположенных в престижных местах в Москве и других городах страны, которые обеспечивают хороший доход для бизнеса.

Обычно их срок действия больше пяти лет, поэтому для нового арендатора очень выгодно получить уже пользующееся популярностью у клиентов место, а предыдущий арендатор тоже имеет свой интерес, заключающийся в получении отступной суммы.

Арендодателями, как правило, выступают муниципальные и другие исполнительные органы. Спрос на аренду их помещений всегда высок из-за низких расценок, в отличие от коммерческих предприятий.

При желании аренды государственного нежилого помещения у предпринимателя или компании будет два варианта:

участвовать в аукционе среди многих таких же желающих с неопределённым шансом на победу;
провести переуступку арендных прав с действующим арендатором, заплатив ему своего рода комиссионные.

Естественно, второй вариант будет предпочтительнее. Однако здесь же могут возникнуть и некоторые сложности. Так, например, если новому арендатору будет необходимо реконструировать объект под себя, то сделать это будет достаточно нелегко, а порой и невозможно, если не договориться с арендодателем.

Особенности оформления

Отличие от субаренды

Арендатор, сдающий объект в субаренду, остаётся таким же участником соглашения, заключённого с арендодателем, все так же продолжает исполнять свои обязанности, то есть он несёт ответственность за какое-либо нарушение договора.

В отличие от субаренды, при переуступке права и обязанности первоначального арендатора полностью прекращаются и переходят к новому.

По этой причине различны и документы, составляемые при этих сделках.

Как заключить договор

Переуступка или перенаём права аренды объекта может быть осуществлены только посредством подписания возмездного договора. Заключить дарение арендных прав невозможно, такая сделка будет считаться недействительной (ст. 575 ГК России гласит, что дар среди коммерческих предприятий запрещён).

Договор переуступки или перенайма, образец которого легко можно отыскать в интернете, должен содержать:

порядок передачи арендных прав, условия об оплате;
порядок использования арендуемого имущества;
условия содержания этого имущества;
порядок оплаты за арендуемое имущество арендодателю;
другие существенные условия.

Форма заключаемого договора должна быть такой же, как и первоначальный договор. Если договор аренды регистрировался в Росреестре, то и переуступка должна пройти эту процедуру . Обычно в договоре переуступки первый арендатор именуется цедентом, второй – цессионарием.

Передача документов, регистрация

После оформления договора переуступки помещения, стороны должны составить акт приемки-передачи документов от бывшего арендатора новому. Последний должен получить первоначальный договор аренды и все платёжные документы, подтверждающие платежи арендодателю.

Также первый арендатор должен передать свидетельство о регистрации аренды в госоргане и идентификационные документы на объект, на земельный участок (кадастровый и технический паспорта и т.п.).

Для регистрации в уполномоченном органе в Москве или любом другом городе могут потребоваться:

заявление по форме регистрирующего органа;
документ об оплате;
учредительные документы;
соответствующие протоколы и решения уполномоченных органов сторон, подтверждающие намерение заключить сделку;
документы на представителя, подтверждающие его право заключить сделку;
свидетельство ОГРН, индивидуальный номер налогоплательщика;
договор аренды;
договор переуступки;
технический паспорт, план, экспликация помещений.

Договор ППА помещения может быть очень интересен для отдельных субъектов бизнеса, но перед тем как его подписать, нужно проконсультироваться с соответствующими специалистами из этой сферы.

Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:

Перенаем удобен тем, что позволяет компании получить имущество в аренду, сохранив при этом условия действующего договора, заключенного с другим арендатором. Например, соглашение перенайма можно использовать в ситуации, когда нужно переоформить аренду с одной компании холдинга на другую. Также перенаем широко применяется при так называемой продаже права аренды: арендатор за определенную плату предлагает контрагенту стать новым арендатором по договору аренды, который содержит выгодные условия, зарегистрирован и является долгосрочным. Плюсом перенайма является и то, что он позволяет сэкономить время на оформление расторжения и заключение нового договора. Но все так просто только в теории. На практике же юристы сталкиваются со множеством вопросов по оформлению такой сделки, поскольку ее регулированию в законе посвящена всего одна статья. Не добавляют определенности и неоднозначные требования по заключению сделки перенайма в судебной практике и разъяснениях представителей Росреестра. При этом отсутствие существенных элементов сделки может привести к признанию перенайма несостоявшимся. В этом случае новый арендатор лишится права аренды, а прежний рискует ответить за долги по арендным платежам.

Условия договора перенайма

При подготовке договора перенайма юристу необходимо учесть ряд тонкостей, чтобы сделку не оспорили. Таких нюансов немало: от правильной формулировки предмета договора до получения нужных согласий на сделку.

Предмет договора . Это — передача прав и обязанностей по договору аренды. В этом принципиальное отличие перенайма от субаренды, при которой другому лицу передается только имущество, да и то на время. В перенайме арендатор полностью выбывает из арендных отношений: его заменяет новый.

На практике наиболее распространенной ошибкой является заключение не соглашения о перенайме, а договора цессии, в рамках которого другой компании передается только право аренды. Однако право аренды всегда сопровождается определенными обязанностями(в отношении порядка и условий пользования имуществом, его содержания, арендной платы, ремонта). Именно поэтому не допускается уступка чистого права аренды, не обремененного обязанностями(п. 2 ст. 615 ГК РФ , п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66 , , постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.09 по делу № А46−13484/2009). Возникает закономерный вопрос: можно ли вместо договора цессии заключить соглашение, включающее в себя одновременно уступку права и перевод долга. Да, конечно можно. Но это как раз и есть договор перенайма, который законодатель предлагает использовать для перемены арендатора. К этому договору применяются нормы Гражданского кодекса об уступке требования и переводе долга.

Основание перенайма . Во-первых, в договоре нужно четко указать обязательство, из которого возникли передаваемые права и обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 22.04.09 по делу № А82−3588/2008−38). Сторонам лучше подробно описать основание возникновения права аренды(реквизиты договора аренды), индивидуализировать объект аренды, определить объем, порядок и условия передачи прав и обязанностей, установить порядок расчетов и передачи объекта аренды, а также указать состояние задолженности первоначального арендатора на момент перенайма.

Возмездность договора. Для исключения риска признания договора ничтожным как дарения, запрещенного между коммерческими организациями, в договоре перенайма лучше предусмотреть оплату за передаваемые права и обязанности(указать размер и порядок внесения платы новым арендатором). Если договор перенайма уже заключен и условия о возмездности в нем отсутствуют, то несмотря на преобладающую в судебной практике позицию о ничтожности таких сделок, шансы доказать его действительность все же есть.

По сделке происходит передача прав и обязанностей
Договор действителен	Договор является ничтожным
Некоторые суды руководствуются презумпцией возмездности коммерческих договоров(п. 3 ст. 423 ГК РФ, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 07.09.09 по делу № А41−27294/08). Другие считают, что при отсутствии прямого указания в договоре перевод прав и обязанностей является встречным исполнением нового арендатора(постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 29.10.10 по делу № А19−19739/09)	Заключение договора без условия об оплате влечет риск признания его ничтожным как сделки дарения (подп. 4 п. 1 ст. 575 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судовВосточно-Сибирского округа от 29.10.07 по делу № А19−4490/07−58, Северо-Западного округа от 06.03.09 по делу № А21−6558/2007)
По сделке происходит передача только прав
Договор является ничтожным	Даже при наличии оплаты договор ничтожен
Это притворная сделка, совершенная с целью прикрыть сделку дарения права долгосрочной аренды, так как договор не предусматривает оплату и передачу обязанностей арендатора(п. 2 ст. 170 ГК РФ, )	Передача только прав(без обязанностей) не допускается(п. 16 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66, определение ВАС РФ от 15.02.10 № ВАС-17574/09)

Передача документов. Согласно пункту 2 статьи 385 Гражданского кодекса, в договоре стоит предусмотреть порядок передачи новому арендатору следующих документов: оригинала договора аренды, свидетельства о госрегистрации права аренды, технического(кадастрового) паспорта или плана, иных документов, подтверждающих исполнение обязанностей арендатора и отсутствие задолженности по арендным платежам(акты сверок, письма).

Оформление перенайма

Гражданский кодекс не содержит специальных правил о форме договора перенайма. Поскольку он содержит в себе элементы цессии и перевода долга, то к нему применяются в соответствующих частях правила об этих договорах.

Форма договора . Договоры цессии и перевода долга должны быть составлены в той же форме, что и основной договор(ст. 389 , ГК РФ). Основным договором является договор аренды. Он должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами(п. 1 ст. 651 ГК РФ). Значит, договор перенайма можно оформить только путем подписания единого документа. Иные способы заключения сделки перенайма являются ненадлежащими, а сама сделка — незаключенной(постановления Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.09.06 по делу № А40−22814/06−84−173 , федеральных арбитражных судовПоволжского округа от 24.01.06 по делу № А06−1320/2−22/05 , Московского округа от 12.10.04 по делу № КГ-А40/8996−04).

Государственная регистрация . Если договор аренды подлежал регистрации, договор перенайма также следует зарегистрировать. Он регистрируется как самостоятельная сделка и считается заключенным с момента такой регистрации(п. 2 ст. 389 , п. 3 ст. 433 ГК РФ, постановление Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.04.09 по делу № А11−11689/2008-К1−17/45). Внесения изменений в основной договор аренды не требуется.

Трудности возникают в случае, когда долгосрочный договор аренды был зарегистрирован, а по истечении указанного в нем срока возобновлен на не определенный срок без погашения записи об аренде в ЕГРП. Возникает закономерный вопрос: подлежит ли госрегистрации соглашение о перенайме. Однозначного ответа на него нет ни в законодательстве, ни у представителей Росреестра. Логично предположить, что соглашение о перенайме не подлежит регистрации, поскольку договор аренды является продленным на неопределенный срок(п. 11информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59). Следовательно, стороны могут заключить его и произвести замену арендатора, не сообщая об этом в Росреестр. Такое решение основано на законе, но рискованно. Например, при перенайме земельного участка новый арендатор в последующем может столкнуться с проблемой регистрации построенных на нем объектов недвижимости, поскольку по данным Росреестра арендатором земельного участка будет являться предыдущий арендатор. В результате у нового арендатора будут отсутствовать правомочия на регистрацию построенных объектов.

Можно попробовать зарегистрировать соглашение о перенайме, несмотря на то, что договор аренды продлен на неопределенный срок. Некоторые специалисты регистрационной службы считают, что если нет иных оснований для отказа в регистрации, соглашение должно быть зарегистрировано. Однако поскольку законом этот вопрос не урегулирован, практика может значительно отличаться. В итоге получается, что гарантий того, что соглашение о перенайме пройдет госрегистрацию, нет.

Наиболее безопасным в этой ситуации может стать заключение арендодателем и первоначальным арендатором дополнительного соглашения к договору аренды о пролонгации договора на определенный срок и его регистрация в Росреестре. А уже после этого арендаторы(первоначальный и новый) могут заключить договор перенайма и зарегистрировать его.

Акт приемки-передачи . Подписания какого-либо акта о передаче объекта аренды между арендодателем и новым арендатором в принципе не требуется, поскольку обязательство арендодателя по передаче объекта аренды уже исполнено. Однако такой акт может быть подписан между первоначальным и новым арендаторами как гарантия того, что объект аренды передается в состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с договором(ст. 611 , ГК РФ).

Получение согласия на перенаем

Помимо соблюдения требований к форме и содержанию договора сторонам придется своевременно заручиться необходимыми согласиями на совершение сделки.

Согласие арендодателя . Его наличие обязательно, иначе сделка будет признана ничтожной как несоответствующая закону(п. 1 ст. 391, ст. 168 ГК РФ, постановления федеральных арбитражных судов Поволжского округа от 08.06.09 г. по делу № А55−12173/2008 , Северо-Кавказского округа от 12.03.10 по делу № А32−13018/2009). Исключение составляет перенаем земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, если срок договора аренды более пяти лет, а договор не предусматривает обязанности арендатора получать согласие. В этом случае арендатор вправе лишь уведомить собственника(арендодателя)(п. 9 ст. 22 ЗК РФ , п. 15 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.05 № 11).

Согласие арендодателя может быть оформлено в виде отдельного документа или приложением к договору. Если согласие на перенаем в общем виде было включено в текст договора аренды, то дополнительно получать его необходимости нет(п. 18 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Согласие уполномоченного органа арендатора на крупную сделку . Помимо общих правил отнесения сделки к крупной в судебной практике сформулирован еще один, дополнительный признак: прекращение производственной деятельности компании в результате заключения договора(п. 40 информационного письма от 11.01.02 № 66). Например, если в аренду сдано имущество, необходимое компании для осуществления ее основной деятельности. Этот признак некоторые суды распространяют и на отношения перенайма(постановление ФАС Московского округа от 19.08.10 по делу № А40−151327/09−150−1025). Причем если истец заявляет о недействительности сделки по причине отсутствия согласования, он должен доказать факт прекращения деятельности именно вследствие заключения договора(постановление ФАС Центрального округа от 16.09.08 по делу № А14−13452−2007/406/29).

Однако в судебной практике нет единого мнения о том, может ли перенаем являться крупной сделкой. В одном случае суды полагают, что передача прав и обязанностей не влечет отчуждения имущества(имущественных прав) и не может признаваться крупной).

Вывод напрашивается: лучше получить одобрение уполномоченного органа компании на совершение этой сделки.

ВОПРОСЫ В ТЕМУ

Вопрос 1. Можно ли оформить перенаем государственного(муниципального) имущества, минуя торги?

Нет, нельзя. Такой договор заключается только по результатам проведения конкурса или аукциона(ч. 1, 3 ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.06 № 135-ФЗ« О защите конкуренции» , постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 20.05.10 по делу № А45−25943/2009). Без проведения торгов такие сделки признаются недействительными(постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 18.10.10 по делу № А33−294/2010).

Вопрос 2. Можно ли уступить право требования арендных платежей без отчуждения остальных прав и обязанностей?

Да, в рамках цессии можно уступить часть прав, если они могут быть отчуждены от объекта аренды. Полной замены стороны в договоре в такой ситуации не происходит. Арендодатель, уступив право на получение арендных платежей, остается арендодателем имущества и продолжает выполнять свои обязанности(постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 03.06.11 по делу № А40−75996/10−6-647).

Подходы судов к отсутствию в договоре перенайма условия о его возмездности.

Новому арендатору нужно проверить объект и право аренды на наличие обременений.

Лучше заранее убедиться в отсутствии запрета на совершение регистрационных действий, а также в том, что объект(право) аренды не является предметом залога и не сдан в субаренду. Это важно, так как залог и субаренда при перенайме сохраняются(п. 1 ст. 353 ГК РФ , ст. 33 Закона от 29.05.92 № 2872−1 «О залоге» , п. 1 ст. 617 ГК РФ , п. 17 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66). Если объект аренды заложен, перенаем возможен только с согласия залогодержателя(п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Елена Шильникова , руководитель юридического отдела ЗАО« Фитнес-Арена»

Стороны договорились о том, что Сторона-2 принимает на себя обязанность по уплате арендной платы за Объект с момента подписания настоящего соглашения. 12. Расходы по регистрации настоящего соглашения стороны оплачивают поровну. 13. Настоящее соглашение составлено и подписано в четырех экземплярах, один из которых хранится в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тульской области по адресу: , по одному экземпляру выдается сторонам договора, четвертый экземпляр направляется Арендодателю, согласно Договору аренды. СТОРОНА-1: СТОРОНА-2: Когда в истории договора аренды было много переуступок прав и обязанностей, то удобно обозначить номерами по порядку: 1) все соглашения или договоры по уступке и 2) всех появившихся в результате арендаторов, сменяющих друг друга входе этой истории. Тогда следующему арендатору будет проще распутывать этот клубок.

Перенайм по договору аренды нежилого помещения.

В противном случае сделка, скорее всего, будет признана ничтожным документом (ст. 168 ГК РФ; п. 1 ст. 391 ГК РФ). 2. Правила перенайма земли, находящейся во владении государства или муниципалитета, разработаны иные: — если арендный договор был подписан на срок свыше 5 лет; если арендатор не обязан по условиям договора добиваться согласия арендодателя.

Здесь арендатор обязан только поставить собственника в известность о своем решении (п. 15 постановления Пленума ВАС РФ № 11 от 24.03.2005 г.; п. 9 ст. 22 ЗК РФ). Арендодатель дает согласие, оформленное в виде: — вспомогательного приложения к договору; — отдельного документа.

Также согласие на оформление перенайма может быть введено в текст договора изначально, тогда не возникает потребность получения резолюции арендодателя даже в виде вспомогательного приложения к основному документу (п.

Договор перенайма нежилого помещения образец бланк

Департамент имущественных отношений Тульской области (указать наименование Арендодателя из договора аренды) гражданина Иванова Ивана Ивановича проживающего по адресу: г. Тула, ул. Советская, д. 5, (указать ФИО и адрес Арендатора) уведомление.

Инфо

Сообщаю Вам об уступке мной, Ивановым Иваном Ивановичем, прав и обязанностей Арендатора по договору аренды земельного участка № … от 15.02.2012 г., дата регистрации 16.03.2012 г., № 71-71-01/111 /2012-111 Петрову Петру Петровичу на основании договора уступки прав аренды (перенайма) от 05.05.2012 г. Дата, подпись, расшифровка подписи. Чем подтверждается уведомление собственника о смене арендатора Для заключения договора перенайма необходимо иметь доказательства того, что вы выполнили условие - уведомили собственника.

Доказательством может быть письмо с отметкой о получении адресатом, опись вложения с уведомлением о вручении и т.д.

Статья 615. пользование арендованным имуществом

Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду — Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка — Правовое регулирование договора сублизинга — Передача в субаренду имущества, в отношении которого возбуждено исполнительное производство — Полномочия органов местного самоуправления по ограничению права арендатора на сдачу муниципального имущества в субаренду — Способы передачи арендатором права аренды — Возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка, переданного в аренду, в одностороннем порядке — Передача права аренды отдельно от обязанностей по договору — Сохранение в силе договора субаренды при перенайме — Применение ст.

Договор перенайма арендованного имущества

Подобную позицию высказал Арбитражный суд Ярославской области в решении от 24.12.2012 по делу N А82-7740/2012.В гражданском обороте объектом перенайма может выступать земельный участок, помещение и любые другие объекты недвижимости. Сама схема уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды является сильно востребованной в гражданском обороте, особенно в холдинговых структурах юридического лица.

Внимание

Множественность лиц в указанных правоотношениях может создавать риски признания такого договора недействительным. Чтобы исключить объект перенайма из предмета спора, необходимо соблюсти следующие условия: согласие арендодателя на осуществление перенайма, встречное предоставление нового арендатора (возмездный характер), письменная форма сделки и государственная регистрации (в зависимости от основного обязательства).

Перенайм

ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемых к основной сделке. Согласно ст. 389 и 391 ГК РФ уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации.
В силу п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 31.08.2015 по делу N А38-3798/2015, Постановление от 03.09.2015 по делу N А32-12164/2012 Арбитражного суда Северо-Кавказского округа).Отсутствие государственной регистрации договора перенайма влечет недействительность такой сделки, в похожей ситуации новый арендатор может взыскать неосновательное обогащение с арендодателя в виде ранее уплаченных арендных платежей.

Договор перенайма: анализ споров (сорокин а.)

письма, акты сверок, иные доказательства отсутствия задолженности по платежам.

Кстати, с 01.01.2017 г. законодатели ввели изменения в систему регистрации прав. Теперь свидетельства не выдаются, так как это всего лишь неизменный бумажный носитель переменчивой информации.

По новым правилам возникновение и переход прав при проведении операций с недвижимостью (в том числе и прав, обозначенных в арендном соглашении) сможет подтвердить выписка из ЕГРН. На подготовленный документ, касающийся сделки, будет нанесена надпись, подтверждающая регистрацию договора.

2. Пока что законодатели не разработали специальных правил, которых необходимо придерживаться при составлении договора перенайма. То есть строгих требований к форме пока что нет.
Данный вид соглашения представляет собой сделку, в соответствии с которой передаются как права, так и обязанности, прописанные ранее в данном соглашении аренды имущества. Перенайм несколько отличается от схожих с ним понятий субаренды или цессии.
Так, субаренда представляет собой временную передачу прав и обязанностей по договору, в то время как перенайм предполагает постоянную и окончательную сделку. Цессия же представляет собой передачу только права аренды без сопутствующих обязательств.

Главной особенностью данного вида договора является то, что договор остается в силе, меняется только лицо, представляющее арендатора. Бывают случаи, когда предыдущий арендатор не имеет возможности далее нести финансовые обязательства перед арендодателем, а расторжение сделки приведет к неустойкам или другим потерям сторон соглашения.

Перенайм на по договору аренды нежилого помещения

ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

Гражданского Кодекса

Российской Федерации

Земельного Кодекса

Данная передача прав и обязанностей осуществляется путем передачи Договора аренды и кадастрового паспорта Объекта при подписании настоящего соглашения.

ЦЕНА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Стороны договорились о цене уступки прав и обязанностей по Договору аренды на Объект в размере 90000= (Девяноста тысяч) рублей.

3.2. Расчет по настоящему соглашению произведен полностью.
Содержание договора перенайма нежилого помещения В тексте договора прописываются следующие основные положения:

дата и место подписания договора;
субъекты договора (персональные данные и в соответствии с какими документами действуют лица);
предмет соглашения и объем уступаемых полномочий (обязательно указание на первичный договор аренды, по которому уступаются полномочия);
права и обязанности субъектов перенайма;
условие о госрегистрации (в случае необходимости);
порядок урегулирования споров между сторонами;
порядок изменения условий договора;
реквизиты сторон.

Также в текстовку договора стороны вправе включить условия, которые они считают необходимыми для указания.

Такой документ предъявляется государственному регистратору при регистрации договора перенайма. По окончании госрегистрации вам вернут подлинник этого документа, храните его, он может понадобиться при возникновении спорных ситуаций в будущем.

В какой форме лучше уведомить собственника арендуемого имущества Лучше всего, чтобы собственник расписался в получении письма-извещения (Получил-подпись-расшифровка-дата) на вашем экземпляре. Требуется ли какое-то удостоверение подписи физического лица - уточните у гос. регистратора или по телефону горячей линии Росреестра: 8 800 100 34 34. Удостоверительная надпись на вашем экземпляре извещения от юридического лица-собственника должна содержать следующую информацию: подпись, печать, № входящего документа и дата. Письмо с отметкой о получении удобно тем, что содержит текст извещения.

Договор перенайма имеет несколько названий. На практике его, как правило, называют договором об уступке прав и обязанностей, договором о перемене лиц в обязательстве, а также договором уступки права требования и перевода долга.

Однако, независимо от названия, суть его сводится к переходу к новому арендатору прав и обязанностей по существующему договору аренды в том же объеме, в котором они существовали для прежнего арендатора. Право аренды как право на пользование имуществом всегда сопровождается определенными обязательствами в силу самого факта пользования. Данные обязательства касаются порядка и условий пользования имуществом, а также его содержания и возврата.

В договоре аренды обязанности всегда сопутствуют правам. Поэтому даже в том случае, если арендатор исполнит свои обязательства в соответствии с договором (внесет арендную плату, произведет усовершенствование имущества), у него не будет права требования в чистом виде, которое он мог бы передать. В любом случае арендатор должен выполнять такие обязательства, как поддержание имущества в исправном состоянии, предотвращение его порчи и т. д.

При перенайме происходит смена арендатора в обязательстве, возникающем из договора аренды, поэтому перенайм должен осуществляться с учетом требований гражданского законодательства об уступке требования и переводе долга. Данная сделка совершается по взаимному волеизъявлению прежнего и нового арендаторов с соблюдением требований к форме, которые предъявлялись к прежнему договору аренды. В случае нарушения этих требований договор перенайма признается недействительным.

Последние изменения в судебной практике существенно упростили процесс перенайма. Арбитражный суд признал, что при данной процедуре нет необходимости добиваться согласия арендодателя, за исключением тех случаев, когда иное установлено договором. Таким образом, передача прав и обязательств по договору аренды допустима и без согласия арендодателя. Единственным условием является уведомление арендодателя о совершении сделки в разумный срок.

Следует учитывать, что в соответствии с пунктом 2 статьи 389 ГК Российской Федерации, если договор аренды подлежал государственной регистрации, соглашение о перенайме также должно быть зарегистрировано. По соглашению сторон договором аренды их права могут быть как расширены, так и ограничены. Например, условие договора аренды, по которому арендатору предоставлено право осуществления перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК Российской Федерации. По волеизъявлению сторон договора согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать согласие арендодателя на каждую конкретную сделку.