Банкротство физических лиц при ипотеке – необходимая процедура, которая является обязательной при наличии других долгов. Часто заемщик прибегает к кредитам сторонних банков, чтобы внести деньги по ипотеке. Но не всегда этих средств хватает, чтобы вовремя расплатится с банками. Банкротство – единственно правильное решение.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
При наличии ипотеки признание неплатежеспособности проводится также тогда, когда банк не списывает оставшийся долг. Банки не торопятся списывать остаток. Дела доходят до Верховных Судов и рассматриваются там годами. За полгода можно решить проблему, надо просто начать процедуру признания себя банкротом.
Если 40-50% ипотеки погашены, то можно выручить реальную стоимость квартиры. В этом случае есть шанс вернуть долги банку и остаться с некоторой суммой от реализации жилья на руках.
В чем преимущества для заемщика в случае признания его банкротом при ипотечном кредите:
- Имущество (жилая площадь) реализуется по рыночной стоимости, а не переходит кредитору полностью в пользование. Когда закон о банкротстве при ипотеке вступает в силу, то уже банк не имеет право отобрать недвижимость в качестве погашения задолженности.
- Продажа жилой площади производится открыто с помощью торгов. Участник, назвавший максимальную цену, и будет покупателем. Арбитражный управляющий получает вознаграждение – 2% от стоимости проданного имущества.
- Статья 61 закона об ипотеке гласит, что кредитор прекращает требовать с заемщика уплаты ипотеки после передачи имущества банку или его реализации. Касается и случаев когда часть ипотеки осталась не выплаченной.
Возможности ситуации
Банкротство при наличии ипотеки может развиваться двумя путями:
Что даёт заёмщику
Как правило, после продажи имущества средства идут на погашение штрафов, пени и прочих санкций. Возможно и перечисления остатка после погашения долгов на счет бывшего заемщика.
Но иногда после реализации недвижимости, денег на погашение задолженности все равно не хватает. Этот факт не должен волновать заемщика, теперь это серьезная проблема, с которой работают кредитная организация или застройщик.
Есть и подводные камни процесса признания банкротства. Банк может сам по истечении трех месяцев задолженности по ипотеке подать заявление в суд о признании заемщика банкротом.
Физическое лицо вправе оспорить это решение. Для этого достаточно предъявить доказательства своей платежеспособности суду и веские причины, по которым оплата была приостановлена на 3 месяца . Оспаривание погашения ипотеки часто приводит к тому, что судья предлагает рефинансировать кредит. То есть предоставить рассрочку для погашения долга.
Есть и обратная сторона медали у признания банкротства физического лица.
Это такие существенные недостатки, как:
- обязан участвовать в процессе. Его назначает суд. Но оплачивать его услуги положено физическому лицу. Делается это два раза: до и после признания физического лица банкротом. Не всегда управляющего устраивают 2% от продажи недвижимости и 10 тысяч рублей.
- Психологическая подоплека состоит в том, что здоровый и взрослый человек признает себя не платежеспособным. Этот факт не упустят другие финансовые учреждения при вопросе выдаче кредита. Многие государственные службы не примут на работу с такой судебной историей.
Поэтому многие физические лица не торопятся с признанием себя банкрота и ищут другие пути выхода из ипотечной ямы. Но если возможности платить нет, то единственное правильное решение – признание банкротства. Надо пользоваться возможностью пока это позволяет.
Пути решения проблемы
Если нет возможности оплатить задолженность по ипотеки в установленные банком сроки, то нужно воспользоваться одним из перечисленных ниже решений:
| Соглашение с банком без привлечения суда | Затяжные разбирательства и затраты на юристов не выгодны ни заемщику, ни кредитной организации. Поэтому чаще всего банк идет на уступки физическому лицу. Для мирного соглашения достаточно посетить кредитора и объяснить ему задержку платежей и назвать предполагаемую дату поступление денежных средств. |
| Оформление банкротства с обращением в органы опеки | Если на жилплощади прописаны несовершеннолетние. Это гарантирует сохранение квартиры на срок до наступления совершеннолетия детей. |
| Продажа недвижимости до решения суда | Преимущество такого метода в том, что можно продать дом или квартиру по более выгодной цене, погасить задолженность и оставить разницу денежных средств на своем счете. Поможет и сделка по квартире с доплатой. Этими средствами можно воспользоваться для погашения обязательств перед кредитором и при этом остаться с крышей над головой. |
Действия при платежах
После того как физическое лицо признали банкротом по постановлению суда, его права на имущества и платежи осуществляются только через финансового управляющего. Он от лица – банкрота, открывает, закрывает счета, распоряжается средствами на банковских картах, участвует в голосованиях акционерных обществ.
Физическое лицо-банкрот не имеет прав на выше перечисленные действия. Он обязан сдать все свои счета управляющему. Последний занимается оценкой имущества и его . Предметы роскоши, недвижимость выставляется на торги.
После того как все задолженности перед банками погашены, финансовый управляющий готовит отчет в суд о сделках и расчетах. На основании этой бумаги выдвигается вердикт, который гласит о том, что кредитор освобождается от дальнейших обязательств пред заемщиками.
Как пережить банкротство при ипотеке
В кризисные времена приходится внимательнее относиться к денежным тратам. Заемщикам с ипотеками приходится сложнее всего. Просрочив один платеж, появляются пени и штрафы. Они в свою очередь со временем стремительно растут. Чем могут помочь новые поправки к закону о банкротстве?
Позиция закона
В октябре 2020 года подписаны важные изменения для закона о банкротстве.
Основной тезис, который вытекает из этого документа можно сформулировать так: « После признания физического лица банкротом и после завершения процесса банкротства с него снимаются все обязательства по неоплаченным долгам».
Только суд решает можно ли начать . Не каждое физическое лицо может воспользоваться этим решением, а только те у которых долг перед кредиторами составляет более 500 тысяч рублей .
Заемщик предоставляет в суд следующие данные и :
- список с перечисленными долгами и суммой;
- справки о своих доходах и вкладах;
- документ, подтверждающий уплату налогов за 3 последних года ;
- отчет в пределах трех лет о денежных сделках, превышающих по сумме 300 тысяч рублей.
После признания лица банкротом, имущество продается, а средства идут на погашение долгов. Судебные приставы заберут все в счет погашения кроме вещей первой необходимости.
Если недвижимость — это залог, то она продается и в том случае, если является единственным местом проживания. В противном случае, если квартира не является залоговой, то отбирать ее не имеют права.
Только суд признает человека банкротом. В процессе можно доказать что имеется постоянный источник дохода.
В этом случае предлагается:
- рассрочка максимум на три года;
- рефинансирование.
После продажи имущества и погашения задолженностей, оставшаяся часть возвращается. Если вырученных средств не хватает, то физическое лицо все равно признается банкротом и освобождается от уплаты.
Финансовый управляющий назначается судом. Его услуги оплачивает лицо – банкрот. Перед процессом платится фиксированная сумма, после проценты от продажи.
Нельзя признать банкротом физическое лицо только перед одним кредитором, а перед другим так и оставить финансово-состоятельным, ведь банкротство подразумевает несостоятельность перед всеми финансовыми организациями
Взыскания
Кредитор после нескольких месяцев не оплаты ипотеки вправе потребовать досрочное погашение в полном размере. В противном случае, он обращается в суд.
Жилье по ипотеке – это залог, и правила о единственном жилье и незаконности выселения из него – не действуют.
Истец подает в суд данные об оценки квартиры. Это сумма – основа для определения цены на торгах. Если ссылаться на Закон об ипотеке () начальная стоимость недвижимости равна 80% от ее цены на рынке.
После продажи и погашения долга разница в деньгах отдается заемщику. Если денег для погашения кредита не достаточно, то сумма взыскивается с зарплаты.
Заемщику не стоит ждать, пока банк подаст в суд. Особенно если цена недвижимости в ипотеку уже превышает долг, а платить взносы каждый месяц возможности уже не будет. Лучше самостоятельно обратиться в банк и попросить разрешение на продажу недвижимости.
Вывод насчёт жилья
Пока длится судебный процесс статус жилья заемщика так и останется прежним. Пока арбитраж не примет решение о признании физического лица банкротом или не назначит выплачивать ипотеку в рассрочку, никаких взысканий быть не должно.
Если суд примет решение о реструктуризации, то приостанавливается начисления неустоек, штрафов и любых процентов за просрочку. Остаются только текущие платежи. Разбросать сумму долга могут на 3 года.
Что происходит с жильем, если несостоявшийся хозяин признан банкротом? Назначаются торги, в ходе которых реализуется жилье, даже если это единственное место житья заемщика.
Недвижимость в ряде случаев может быть возвращена физическому лицу, если:
- торги прошли безуспешно;
- банк принял решение не принимать квартиру, дом в счет погашения долгов.
Кредитная организация после продажи недвижимости претендует на 80% от стоимости, остальные средства идут на погашение других обязательств, в том числе на проведение самой процедуры банкротства.
Возможные последствия
Заемщики не всегда знают свои права, и не осознают всех рисков при покупке жилья в ипотеку и признания себя банкротом. Многие беспечно полагают, что банк не сможет отобрать единственную квартиру. Какие же последствия таят в себе ипотеки и как банки пользуются сложной ситуацией заемщика.
Понятие «единственное жилье» не распространяется на квартиру, дом иную недвижимость – это первое что необходимо знать об ипотеке. Даже если жилье частично куплено на материнский капитал и там прописаны дети, то органы опеки вправе приостановить торги до исполнения 18 лет детям .
Банкротство физических лиц – это не самый лучший вариант развития событий, ведь с квартирой придется распрощаться. С октября 2020 года ипотека перестала быть помехой или затруднением для процедуры признания несостоятельности лица.
Копия паспорта. Оригинал нужно принести, если банк одобрил пересмотр условий кредита.
Сведения о доходах за 3 последних месяца. Это могут быть: справка 2-НДФЛ для работающих по найму, налоговая декларация для индивидуальных предпринимателей, справка из Пенсионного фонда России для пенсионеров.
Документы, объясняющие, почему вы больше не можете выплачивать зафиксированные в договоре суммы: справка о сокращении заработной платы или об увольнении, листок нетрудоспособности, договор на лечение и квитанции на оплату.
Копия страхового полиса и квитанция об уплате страхового взноса по кредиту.
Что предложит банк
Уменьшить ежемесячный платеж. Соответственно, увеличится срок кредита и общая сумма переплаты.
Кредитные каникулы. Банк предоставит отсрочку по выплате: например, некоторое время вы будете перечислять только проценты.
Следите, чтобы условия, предложенные банком, не были чересчур мягкими. Если ежемесячный платеж очень низкий, то срок выплаты окажется излишне растянутым, а итоговая сумма процентов — заоблачной. Ипотека превратится в практически пожизненную кабалу. Надо ли вам это?
Реструктуризация выгодна, если финансовые трудности временные и есть надежда, что в скором будущем ситуация улучшится. Крайне желательно, чтобы у вас был пусть небольшой, но стабильный доход.
План Б. Попросите помощи у государства
С 2015 года в России действует государственная программа помощи ипотечным заемщикам, которые оказались в трудной финансовой ситуации. Первая версия появилась в 2015 году, с тех пор ее неоднократно пересматривали и изменяли. Реализует программу Единый институт развития в жилищной сфере — ДОМ.РФ .
В 2019 году в рамках программы государство оплатит за вас до 30% долга перед банком, но не больше 1,5 млн рублей. Например, остаток по кредиту на момент обращения за помощью составляет 2 млн рублей, ставка — 11%, ежемесячный платеж — 22 732 рубля. Если банк спишет 20% долга, взнос уменьшится до 18 186 рублей в месяц. Неустойка, которая успела «набежать» за время просрочки, будет списана.
Вы можете получить господдержку, если:
у вас один или больше детей в возрасте до 18 лет;
вы инвалид или содержите ребенка-инвалида;
вы ветеран боевых действий;
вы содержите иждивенца в возрасте до 24 лет: студента очного обучения, курсанта, аспиранта, интерна.
Условия участия в программе господдержки
Залоговая квартира — ваше единственное жилье.
Общая площадь недвижимости не больше 45 кв. м для однокомнатной квартиры, 65 кв. м — для двухкомнатной и 85 кв. м — для квартиры с тремя и более комнатами.
После вычета ежемесячного платежа средний доход за месяц составляет меньше двух прожиточных минимумов на каждого члена семьи, и такая ситуация сохраняется в течение трех последних месяцев. Для Петербурга прожиточный минимум в 2019 году составляет 11 007,6 рублей. Значит, доход на каждого члена семьи должен быть меньше 22 015 рублей в месяц.
Размер ежемесячного платежа на время подачи заявления вырос не меньше, чем на 30% по сравнению с датой заключения ипотечного договора.
Заем на ипотеку взят больше года назад.
Даже если вы не подходите под эти условия, все равно подавайте заявку. С 22 августа 2017 года была создана специальная межведомственная комиссия. Она наделена правом принимать решения в особых случаях:
одобрять заявку на участие в программе, если заемщик не соответствует одному или двум условиям, но остро нуждается в помощи;
увеличивать предельную выплату по программе в два раза — до 3 млн рублей.
Документы, необходимые для участия в программе госпомощи
Копии паспортов заемщиков.
Документы, подтверждающие право на участие в программе: свидетельства о рождении детей, справка об инвалидности, удостоверение ветерана.
Сведения о доходе за последние 3 месяца: справка 2-НДФЛ, заверенная копия трудовой книжки.
Заявление об имущественном статусе. Форму можно скачать на сайте ДОМ.РФ.
Документы нужно подавать в банк, в котором вы брали ипотеку.
Попросите помощи у государства, если
залоговая квартира — ваше единственное жилье.
Финансовая ситуация ухудшилась, но находится под контролем. Помните, что господдержка не отменяет кредит, а только снижает нагрузку. У вас должна быть возможность продолжать ежемесячные выплаты.
План В. Продайте залоговое жилье
Этот способ хорош, когда денег на выплаты нет и финансовых поступлений в обозримом будущем не предвидится. В таком случае разумнее не ждать, когда банк заберет квартиру, а избавиться от нее самому.
Продажа будет выгодной, если стоимость залогового жилья больше суммы остатка по долгу. Выручка от сделки пойдет на погашение кредита, а остаток вернут вам.
Первое, что нужно сделать — запросить разрешение на продажу у банка. В написано, что продать жилье в ипотеке можно только с согласия кредитора. Если разрешение не получено, сделку признают незаконной, а квартиру отдадут банку (). Не бойтесь, что вам откажут. Как мы уже говорили, банк заинтересован в том, чтобы вы вернули долг и, скорее всего, согласится на сделку.
Назначьте цену на квартиру немного ниже рыночной, но не меньше 80%. Так вы быстрее найдете покупателя.
План Д. Подайте на банкротство
Это крайняя мера, когда финансовая ситуация вышла из-под контроля, а продажа залогового жилья ничем не поможет — остаток по кредиту больше, чем стоимость квартиры. Если вы объявите себя банкротом, долги спишут, а вы начнете жизнь с чистого листа. Право на банкротство для юридических лиц закреплено законом «О несостоятельности », с 1 октября 2015 года объявить себя банкротом может и физическое лицо.
Можно объявить себя банкротом в любое время?
Нет. Вас признают банкротом только если:
общая сумма долгов больше 500 тыс. рублей;
общая просрочка по платежам дольше 3 месяцев;
нет стабильного дохода;
сумма долга превышает стоимость имущества.
Не пытайтесь обмануть суд. За фиктивное или преднамеренное банкротство с ущербом до 1,5 млн рублей грозит административная ответственность и штраф от 1 до 3 тыс. рублей. Если сумма ущерба больше 1,5 млн рублей — будет возбуждено уголовное дело.
Как объявить себя банкротом
В течение 30 дней после того, как вы узнали или должны были узнать о своей финансовой несостоятельности, подайте в арбитражный суд по месту жительства пакет документов:
заявление о банкротстве.;
Документы, подтверждающие размеры долга.
Документы, объясняющие, почему возник долг и почему вы не можете платить по кредитам.
Опись имущества + документы, подтверждающие право собственности: выписка из Росреестра, паспорт на автомобиль. Также нужна оценка имущества. Ее выполняют оценочные компании, их услуги оплачивает должник. Оценить и описать имущество может и финансовый управляющий, для вас это будет бесплатно;
Информацию о доходах и уплаченных налогах, сведения по сделкам на сумму более 300 тыс. рублей за последние 3 года.
Выписки по банковским счетам.
Копии ИНН, страхового свидетельства, свидетельства о браке, копии свидетельств о рождении детей.
Квитанцию об оплате госпошлины и услуг финансового управляющего. С 1 января 2017 года госпошлина составляет 300 рублей. Работа финансового управляющего стоит 25 тыс. рублей (их платите вы) + 7% от суммы уплаченных долгов (эти деньги управляющий получит после продажи имущества).
В зависимости от конкретной ситуации могут потребоваться и другие документы.
Арбитражный суд рассматривает заявление в течение 3 месяцев. После принятия решения сведения вносят в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве и в вашу кредитную историю.
Что будет с вашим имуществом
Суд назначит управляющего, который будет полностью контролировать ваши финансы и имущество. Цель управляющего — выжать из вас все, чтобы оплатить долги. Он проверит крупные сделки за последние 3 года, отыщет деньги на банковских счетах, договорится о реструктуризации кредитов или о мировом соглашении с кредиторами.
Также управляющий организует распродажу вашего имущества с торгов. Продадут не все — закон не позволит оставить вас голым на улице. Необходимую мебель, одежду, посуду, домашних животных вам оставят, а вот дорогую шубу, машину и драгоценности пустят с молотка. Если вы живете в родительской квартире и на 30 тысяч содержите престарелую мать, вам просто спишут все долги.
Что будет с вами
На время реализации имущества ваши финансовые дела контролирует управляющий. Без его согласия нельзя выезжать за границу, открывать или закрывать счет в банке, покупать ценные бумаги или недвижимость.
В течение трех лет нельзя создавать бизнес или занимать руководящие должности в компаниях.
В течение пяти лет вы обязаны сообщать банкам о своем банкротстве. Ни один из них не согласится дать вам денег взаймы, поэтому возможность взять кредит сводится к нулю.
Пять лет нельзя подавать повторное заявление о банкротстве.
Что будет с залоговой квартирой
Ипотечную квартиру, скорее всего, продадут с торгов. Не стоит этого пугаться. Объясняем, почему.
Как проходят торги
Чтобы претендовать на залоговую квартиру, банк должен записаться в реестр кредиторов в течение 2 месяцев после объявления вашего банкротства. Если он не успеет это сделать, залоговая квартира будет считаться единственным жильем, отобрать которое нельзя ().
Финансовый управляющий вместе с банком согласуют порядок реализации имущества, в том числе залоговой квартиры. Порядок утверждается судом. На это уходит примерно месяц.
Первый этап торгов. Жилье выставляется на продажу по цене, которая назначена банком и которая, как правило, соответствует рыночной. Этот этап длится месяц. Потом наступает перерыв на 30 дней.
Второй этап торгов. Стоимость квартиры снижается на 10%. Эти торги тоже длятся месяц с паузой в 30 дней по окончании.
Третьи торги. Цена стартует с рыночной, но каждый день падает на 5-10% и снижается до 50%. Этот этап длится месяц.
Отчеты о торгах публикуют в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве и на сайте газеты «Коммерсантъ». Сроки часто сдвигаются, поэтому процедура реализации занимает от 6 месяцев до двух лет. В это время вы можете жить в залоговой квартире или сдавать ее в аренду. Пени и штрафы по кредитам перестают капать с начала судебного разбирательства. Как видите, у вас есть время прийти в себя, поправить положение и найти деньги на выкуп квартиры.
Как вы можете выкупить залоговую квартиру на торгах
Продажа имущества банкротов происходит на закрытых площадках. Сведения выкладывают на Официальном сайте Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов.
Площадок немного, и все они закрытые. Большинство потенциальных покупателей о них не знают. Чтобы получить доступ к торгам, нужно уплатить взнос участника в размере 5-10% от стоимости реализуемого жилья и иметь специальный электронный ключ.
Фактически о продаже вашей ипотечной квартиры знают только банк, финансовый управляющий и вы.
Если вы купили квартиру на торгах, то заплатить за нее нужно в течение месяца после окончания продаж. Не успеете — взнос участника вам не вернут. Если квартиру никто не купил (даже вы), жилье остается вашим.
В рамках личного банкротства неизбежно возникает вопрос с квартирой. Если с единственным жильем , которое когда-то перешло в наследство или было приватизировано 10-20 лет назад, все ясно, то владельцы ипотечного жилья не смогут вздохнуть полной грудью, пока не оплатят последний платеж по кредиту. Единственное жилье - это своеобразный щит против притязаний кредиторов, его никто не отберет ни при каких обстоятельствах. С ипотечным займом другая история, процедура банкротства физического лица при ипотеке является достаточно тяжелой для заемщиков. Разберемся, почему.
Могут ли забрать квартиру в ипотеке при банкротстве физлица?
Для начала необходимо разделить процедуры , которые могут быть введены при банкротстве физических лиц, так как их последствия заметно отличаются.
- Реструктуризация долгов . Является реабилитационной процедурой и вводится с целью помочь должнику самостоятельно рассчитаться с кредиторами. Суд примет решение о введении данной процедуры только в том случае, если у должника есть деньги для выплаты задолженностей по новому графику.
- Реализация имущества . Является полноценным банкротством физлица, вводится с целью списать безнадежные долги и освободить человека от непосильных обязательств. Этот вариант подходит тем, кому нечем платить по кредитам.
Что будет с квартирой, которая была приобретена в ипотеку, при банкротстве физлица? Если будет введена реструктуризация , должник сможет сохранить квартиру и после расчета с банком станет ее полноправным владельцем. Если же вводится реализация имущества , в 99% квартира будет изъята и реализована для погашения долгов.
При военной ипотеке условия те же. После увольнения из рядов Вооруженных сил РФ у заемщика наступают те же права и обязательства по погашению - если дело дошло до признания несостоятельности в суде, ипотечное жилье будет реализовано.
Какие последствия наступают в банкротстве физлиц при наличии ипотеки?
- Приостанавливается начисление банковских пеней, % и штрафов. Погашение ипотеки при банкротстве не осуществляется.
- Кредиторам дается строго 2 месяца на включение требований в реестр. Если сроки будут пропущены, кредиторы потом не смогут заявить о своих требованиях. Это относится и к банкам, выдающим ипотечные кредиты.
- Банк, выдавший ипотеку, не сможет больше предъявлять претензии к должнику по поводу просрочек и неуплаты.
- Приостанавливаются исполнительные производства. Если банк уже получил решение суда, и было начато взыскание, банкротство физлица позволит приостановить работу ФССП.
- Никто, кроме залогового кредитора, не может претендовать на средства, вырученные от продажи ипотечного жилья. Даже если Ваш банк пропустит срок для включения в реестр, другие банки не смогут требовать продажи единственной квартиры. По правилам, залоговому кредитору причитается 80% от вырученной суммы.
- Если ипотечное жилье все же будет продано, и после проведения расчетов останутся средства, они будут переданы должнику.
Что будет, если созаемщик по ипотеке банкрот?
При оформлении договора ипотечного кредитования заемщикам разъясняются их права и обязанности, их информируют о солидарной ответственности . Например, если ипотека оформляется на одного из супругов, второй имеет такие же обязательства по выплате кредита, как и первый, поскольку является созаемщиком.
Исходя из этого, можно легко ответить на вопрос - что будет с ипотекой при банкротстве супруга. Если банкротящийся супруг является держателем ипотеки, то второму придется отвечать по долгам. Но если кредит был оформлен на супруга № 1, а банкротство признает супруг № 2, то к ипотеке ни у кого не возникнет претензий. Главное условие: кредит должен выплачиваться без просрочек.
Как сохранить ипотечную квартиру при банкротстве?
Согласно официальной статистике, меньше всего просрочек по кредитам в секторе ипотечного кредитования. Никто не хочет потерять жилье, за которое приходится расплачиваться годами. Но все же, от финансового неблагополучия никто не застрахован. Как сохранить ипотеку при банкротстве ?
Ниже мы представим несколько способов :
1. Можно вывести квартиру из-под залога.
Этот способ подходит в следующих ситуациях:
- если Вы только задумываетесь о банкротстве;
- если по ипотеке выплачено хотя бы 50%.
Вы можете взять потребительский кредит в банке и за счет этих средств закрыть ипотеку. После государственной регистрации права собственности Вы становитесь полноценным собственником жилья, в банкротстве оно будет признано единственным (если нет иной недвижимости, и Вы проживаете в квартире на постоянной основе).
Важно не оформлять банкротство физлица сразу после выплаты ипотеки , иначе Вас могут признать недобросовестным заемщиком. Необходимо внести хотя бы 3 платежа по кредиту, и только потом инициировать процедуру .
2. Можно выкупить жилье по низкой стоимости.
Развивается следующий сценарий: оформляется реализация имущества, ипотечное жилье включается в конкурсную массу и оценивается, после чего выставляется на торги. Задача должника: найти потенциального покупателя, но это не должно быть аффилированное лицо (независимый частный покупатель/фирма). На торгах обычно стоимость снижается, и участники могут приобрести лоты по сниженной цене.
3. Пропуск сроков кредитором.
Этот способ нельзя назвать надежным, так как от должника тут ничего не зависит. Банкротство при ипотеке предполагает включение в реестр залоговых кредиторов. Если банк, выдавший ипотеку, не включится в реестр, у должника появляются реальные шансы сохранить свое имущество при банкротстве физлица.
В судебной практике такие ситуации встречались, и при этом единственное жилье осталось за банкротом. Банк долго пытался оспорить пропуск сроков, но добиться успеха ему так и не удалось.
Стоимость банкротства при наличии ипотечного кредита
Если в деле о банкротстве физлица фигурирует жилье под залогом, процедура реализации будет включать следующие затраты :
- вознаграждение для управляющего;
- расходы на публикации;
- расходы на оценку объекта недвижимости;
- 7% управляющему от суммы проданного имущества;
- иные судебные расходы.
С залоговым кредитором расчеты производятся в счет проданного жилья (80%). В среднем такое банкротство обходится в сумму не менее 80 000 рублей.
Возможно ли банкротство с минимальными рисками потери ипотечного жилья? Рекомендуем связаться с нашими юристами для получения консультации! Специалисты помогут оценить ситуацию и дадут советы по решению проблемы. Здесь Вы сможете заключить договор на прохождение банкротства «под ключ» с гарантиями и получите возможность пройти банкротство быстро и легко!
Один из самых популярных вопросов от наших клиентов – «Возможно ли банкротство при ипотеке?». Многих интересует что будет, если перестать выплачивать ипотечный кредит.
Как показывает практика, огромное количество наших соотечественников сталкиваются со сложностями при выплате кредитов. В сегодняшних условиях группу риска пополнили валютные заёмщики, взявшие ипотеку в долларах или евро.
В этой статье мы постараемся дать исчерпывающий ответ.
Банкротство при ипотеке возможно, но …
Много общаясь с нашими клиентами на тему банкротства при ипотеке, мы лишний раз убедились, что немалая часть заёмщиков совсем не знает своих прав. Многие, поверхностно изучив процедуру банкротства, начинают апеллировать терминами «единственное жильё» и ссылаться на 40-ую ст. конституции: «Никто не может быть произвольно лишен жилища».
Однако, если Вы хотите провести банкротство при ипотеке – это далеко не так. Объясним подробнее.
Прежде всего, залоговое имущество, коим является и ипотечная квартира, имеет совсем другой статус, нежели Ваша собственность. Согласно ст.446 ГПК РФ, на залоговые объекты недвижимости не распространяется понятие «единственное жилье». И даже если ипотечная квартира является единственным Вашим объектом недвижимости, в ней прописаны Ваши несовершеннолетние дети и т. д., она всё равно будет пущена на торги. Шанса сохранить залоговое жильё при банкротстве практически нет.
В большинстве случаев своим клиентам мы так и говорим – «Банкротство при ипотеке – не лучший сценарий». НО, если сумма долга превысила рыночную стоимость ипотечной квартиры и заёмщик готов с этой квартирой расстаться, тогда банкротство — это хороший вариант. Квартиры Вы лишитесь, но при этом банку уже ничего платить будет не надо.
Что делать, если платить нечем?
Итак, рассмотрим какими могут быть Ваши действия. Банкротство при ипотеке, как мы уже сказали, несёт в себе огромный риск потерять залоговую недвижимость. В зависимости от Вашей конкретной ситуации существует три основных сценария:
1 сценарий. Рыночная стоимость квартиры выше суммы долга.
В данной ситуации единственным разумным решением будет продажа квартиры и единовременное погашение долга на вырученные средства. При этом Вы лишитесь жилья, но сможете сохранить часть средств. Во всех других случаях, к сожалению, Вы останетесь и без квартиры, и без денег.
При этом важно понимать два момента:
- Ни в коем случае не стоит медлить. Ваше бездействие приведет к начислению штрафных санкций, и уже через короткий период времени объём долга может превысить стоимость квартиры.
- Так как при ипотеке квартира находится в залоге у кредитора, Вам понадобится письменное разрешение банка на её продажу. Как правило в такой ситуации банки идут навстречу и разрешение Вы получите.
2 сценарий. Сумма долга превышает стоимость квартиры.
К сожалению, такая ситуация является наиболее распространённой. Зачастую общая сумма долга превышает реальную стоимость квартиры в несколько раз.
В таком случае, первое, что стоит сделать – обратиться в банк. Разъясните менеджеру ситуацию и попросите реструктуризацию. В сложившейся экономической обстановке многие банки могут пойти Вам на уступки.
Для части заёмщиков, особенно если потеря дохода носит временный характер, это может оказаться спасением.
Но, надо отдавать себе отчёт в том, что банковская реструктуризация – это всегда увеличение общей суммы долга. Поэтому, внимательно прочитайте все документы, которые предложит подписать Вам банк. Обратите особое внимание на итоговую сумму долга, срок кредитования и размер ежемесячного платежа.
3 сценарий. Банк не идёт навстречу.
Если банк отказал в реструктуризации или его предложение для Вас неприемлемо, остаётся три выхода:
- Инициировать процедуру исполнительного производства.
Если вы выберете этот вариант, мы бы всё-таки рекомендовали обратиться к специалистам и с их помощью составить необходимые документы. Также Вам придётся произвести оценку и указать начальную цену реализации. Напомним, по закону она составляет 80% от рыночной стоимости.
В этом случае, суд остановит пени и другие штрафные санкции, сумма задолженности зафиксируется. В дальнейшем Ваша квартира будет реализована и из вырученных средств покроется долг.
- Предложить банку во внесудебном порядке расторгнуть договор и обратить взыскание на имущество.
Но, как правило, банки от этого отказываются. Причиной тому – отсутствие у банка механизмов реализации объектов недвижимости. Эта ситуация идентична предыдущей, но с той лишь разницей, что весь процесс основан не на решениях суда, а на добровольных договорённостях между Вами и кредитором. И, как правило, пени и другие штрафные санкции банк в этом случае не спишет.
- Ждать пока банк подаст на Вас в суд.
В этом случае судебный процесс затянется примерно на год. При этом жить в ипотечной квартире Вы можете продолжать до того момента, пока новый собственник не запросит Вас покинуть жильё или не обратится в суд с заявлением о принудительном выселении.
В случае, если после продажи залоговой недвижимости вырученных средств не хватает, оставшаяся сумма будет предъявлена Вам к исполнению. Её Вы можете погасить или единовременно, или частично, написав соответствующее заявление судебному приставу.
В данной ситуации следует внимательно подумать, что будет для Вас выгоднее: доплатить оставшуюся сумму или уйти в процедуру банкротства.
Банкротство при ипотеке на частном примере
Для наглядности рассмотрим этот вопрос на примере обратившегося к нам за помощью человека. Его зовут Владимир.
В 2012 году Володя купил квартиру по цене 4 млн руб. Он внёс первоначальный взнос — 20% от стоимости жилья. Ипотечный кредит взял на 3,2 млн руб. Эта сумма была разбита на 20 лет и ежемесячный платёж составил 39 000 руб. Итоговая сумма вместе с переплатой по процентам составила 9,3 млн руб.
Три года Владимир исправно выполнял кредитные обязательства, но в декабре 2015 года он был уволен с работы, где официально зарабатывал 65 000 руб. Найти новую удалось только спустя 2 месяца. На ней официальная зарплата составила всего 10 000 руб. в месяц. Разумеется, с такими доходами выплачивать ипотеку стало невозможно.
За 3 года платежей Владимиром было закрыто только 1.5 млн из 9.3 млн руб общего долга. При этом рыночная стоимость квартиры за это время поднялась всего на 500 000 руб. Соответственно, даже если недвижимость получится удачно продать, закрыть можно было бы только 6 млн долга из 9,3. Остальную сумму банк предъявил бы к исполнению.
Из остального имущества у должника был только бюджетный автомобиль, который оценили в 200 000 руб. И даже при его реализации, Владимир остался бы должен банку 3.1 млн рублей.
В случае с Владимиром, уход в банкротство обоснован и более чем выгоден. К сожалению, автомобиля и ипотечной квартиры (несмотря на то, что это единственное жильё) Владимир лишится, зато ему не придётся выплачивать оставшиеся 3,1 млн долга. Этот долг будет полностью списан по результатам проведения процедуры банкротства. Подробнее о процедуре банкротства можно узнать .
Итоги
Подводя итоги, ещё раз хотелось бы вкратце по пунктам расписать наиболее оптимальную последовательность действий:
- Обратиться за консультацией к юристу. Сейчас эту услугу многие предоставляют бесплатно.
- Договориться с банком о разрешении на продажу квартиры или реструктуризации задолженности.
- Обратиться в суд с или с инициировать процедуру исполнительного производства.
- Рассчитаться по долгам с кредитором или, соответственно, признать себя банкротом и списать оставшуюся задолженность.
Банкротство по ипотеке подразумевает определенный ход процедуры. В этом материале мы расскажем о нюансах такого судебного процесса.
Права и обязанности ипотечных заемщиков
«Квартирный вопрос испортил москвичей». Прав был Михаил Булгаков, только он не уточнил, в чем именно состоит эта «порча».
Мечта о собственном жилье, мечта, которая, казалось бы, приобретает реальные очертания с приобретением ипотечной квартиры, вводит многих в заблуждение. Заблуждение о праве собственности на эту квартиру.
Понятие «собственность» подразумевает наличие совокупности прав:
· владеть,
· пользоваться,
· распоряжаться.
Приобретая жилье в залог, заемщик соглашается тем самым на ограниченное право собственности. Банк предоставляет только возможность пользоваться и владеть. Распоряжаться же имуществом заемщик не вправе: жилье принадлежит залогодержателю.
Как происходит взыскание долга по ипотеке без банкротства
В случае хотя бы одной просрочки при взыскании долга по ипотеке банк реализовывает залоговую квартиру через суд. Стоимость для жилья утверждается судом по оценке истца-кредитора.
Комментарии эксперта
Денис Казаренко
Банк заявляет цену значительно ниже рыночной, чтобы забрать через исполнительное производство квартиру, а оставшуюся непогашенной сумму долга взыскать с заемщика. Таким образом, должник остается и без имущества, и с долговыми обязательствами.
Способы сохранения ипотечной квартиры при банкротстве
В ходе банкротства физических лиц с ипотекой обойти реализацию залогового имущества нельзя. Многие заблуждаются, думая, что единственная квартира при банкротстве с ипотекой остается неприкосновенной. Даже если в собственности у должника иной недвижимости не числится, такая квартира будет продана с торгов. На нее правило «единственного жилья у банкрота» не распространяется. Наличие прописанных в залоговой жилье несовершеннолетних детей и факт оплаты взноса за ипотеку из средств материнского капитала также не учитывается.
Однако, вступая в процедуру банкротства, не стоит «прощаться» с залоговой недвижимостью. Сохранение такого имущества возможно. Судебная практика по банкротству с ипотекой это подтверждает. Способы проверены не единожды. Разберем детально каждый из них.
I. В процедуре банкротства кредиторы истребуют погашения долга посредством становления в соответствующий реестр. При этом законом устанавливается для этого строго два месяца.
Комментарии эксперта
Денис Казаренко
арбитражный управляющий компании МФЦБ
Если банк пропускает сроки, то статус залогового кредитора им утрачивается, а ипотечное жилье приобретает в последующем уже как единственное жилье банкрота, которое нельзя реализовывать в ходе процедуры реализации имущества. Подобные случаи встречаются в судебной практике, но всецело полагаться на «господина Великого случая» все же не стоит.
II. Другой способ сохранения в собственности должника залогового имущества, когда осуществляется банкротство физического лица при ипотеке, связан с его выкупом. По этому сценарию должник может приобрести свое жилье за цену, вдвое ниже рыночной.
Наличие у физического лица ипотеки определяет следующий ход процедуры банкротства:
· С момента объявления судом должника банкротом все начисления процентов и иных штрафных санкций прекращаются.
· В отношении банкрота вводится одна из процедур банкротства – реструктуризация долга или реализация имущества.
