Дело № 2-2719/2017
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Тракторозаводский районный суд г. Волгограда
в составе:
председательствующего судьи Малышевой Е.А.,
при секретаре Лихач О.В.,
с участием:
представителя истца Захаровой Г.А. – Паршиной Е.А.,
представителя ответчика ООО «Деньги в пользу» - Рытикова А.Ю.,
рассмотрев в открытом судебном заседании 05 октября 2017 года в городе Волгограде гражданское дело по иску Захаровой Галины Александровны к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости),
УСТАНОВИЛ:
Предметом спора является 1\2 доля в двухкомнатной квартире ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ дома ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по улице АДРЕС ИЗЪЯТ города Волгограда, зарегистрированная в гос.реестре недвижимости по праву собственности за Захаровой Г.А. На указанную ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ долю в квартире наложено ограничение в виде ипотеки. Собственником другой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли этой квартиры является Захаров Д.Ю.
Истец Захарова Г.А. и 3-е лицо Захаров Д.Ю. между собой ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ.
Захарова Г.А. обратилась в суд с указанным иском, в котором просит признать недействительным договор ипотеки указанной 1/2 доли квартиры, заключенный между ней и ООО МФО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» (впоследствии переименованном в ООО «Деньги в пользу»). В обоснование своих требований указала, что она 04 октября 2016 года заняла у ответчика взаймы 250 000 руб., о чем заключила с ответчиком договор займа от 04.10.2016г. В обеспечение возврата этого займа в этот же день она заключила с ответчиком договор залога принадлежащей ей ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли квартиры № ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по ул. АДРЕС ИЗЪЯТ, который был зарегистрирован в госреестре недвижимости. Захарова Г.А. считает, что оспариваемый договор залога заключен в нарушении закона, то есть без соблюдения нотариальной формы этого договора, поскольку указанная квартира находится в общей долевой собственности истца и ее сына по ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ доли у каждого. Поэтому истец просит признать указанный договор залога ее доли в квартире недействительным.
Истец Захарова Г.А. в судебное заседание не явилась. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Просила о рассмотрении дела в ее отсутствие.
Представитель истца Захаровой Г.А. в судебном заседании исковые требования поддержал.
Представитель ответчика ООО «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» в судебном заседании иск не признал, суду пояснил, что для заключения договора залога недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, нотариальное оформление этого договора и согласие остальных сособственников жилого помещения не требуются.
Третье лицо Захаров Д.Ю. в судебное заседание не явился. О дне, месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом, причины неявки суду не известны.
Суд, выслушав представителя истца, представителя ответчика, исследовав материалы дела, находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ст. 1 ФЗ № 102 «Об ипотеке» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. К залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (далее - ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное.
В соответствии со ст. 2 Федерального закона 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по договору займа.
В силу ч. 1 ст. 5 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п.1 ст. , права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе, 3) жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
Частью 2 ст. 7 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что участник общей долевой собственности может заложить свою долю в праве на общее имущество без согласия других собственников.
В случае обращения по требованию залогодержателя взыскания на эту долю при ее продаже применяются правила статей 250 и о преимущественном праве покупки, принадлежащим остальным собственникам, и об обращении взыскания на долю в праве общей собственности.
На основании части 1 статьи 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в редакции, действующей на момент возникновения спорных отношений) договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.
РЕШИЛ
В иске Захаровой Галине Александровне к обществу с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» о признании недействительным договора ипотеки (залога недвижимости), заключенного 04 октября 2016 года между обществом с ограниченной ответственностью «ДЕНЬГИ В ПОЛЬЗУ» и Захаровой Галиной Александровной – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Волгоградский областной суд в течение одного месяца через Тракторозаводский районный суд города Волгограда.
ФИО5 обратилась в суд с настоящим иском, указав, что ДАТА ИЗЪЯТА заключила с ответчиком договор участия в долевом строительстве МКД ДАННЫЕ ИЗЪЯТЫ по АДРЕС ИЗЪЯТ, по условиям которого истица обязалась оплатить стоимость однокомнатной квартиры в раз...
Инспекция государственного жилищного надзора Волгоградской области обратилась к Межведомственной комиссии по оценке состояния жилых помещений муниципального жилого фонда и многоквартирных домов на территории Тракторозаводского района г.Волгограда...
"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 3
Среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств залог занимает особое место, поскольку обладает относительной надежностью и преимуществами в сравнении с иными способами обеспечения исполнения обязательств. В течение последних лет залог получил широкое распространение в предпринимательских отношениях, прежде всего в практике банковского кредитования. Тем не менее вопросы, связанные с признанием договоров залога недействительными, не потеряли свою актуальность, о чем свидетельствует неуменьшающееся количество рассматриваемых судами соответствующих споров.
Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности являются одним из способов защиты гражданских прав. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.
Следует напомнить, что недействительные договоры необходимо отличать от несостоявшихся, или иначе незаключенных договоров, которые не возникают ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки.
В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Касательно договора залога следует отметить более широкий по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечень его условий, которые признаются существенными. Согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.
<1> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.Заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ В.В. Витрянский полагает, что условие договора залога о том, у кого находится заложенное имущество, является существенным, однако отсутствие такого условия в тексте договора не влечет признания его незаключенным <2>. ГК РФ содержит ряд правил, позволяющих определить данное условие договора и при отсутствии такового в его тексте. Указанные правила сформулированы как в виде императивных, так и диспозитивных норм.
<2> См.: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1999. С. 421.Условие договора о предмете залога должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество. Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога необходимо указать не только видовую принадлежность имущества, но и иные характеристики, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей.
Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре залога таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор залога - незаключенным. Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" <3> при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.
<3> Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.Проанализировав условия конкретного договора залога оборудования, который содержал наименование оборудования, передаваемого в залог, его стоимость и залоговую стоимость, но не имел указания на иные идентифицирующие признаки, в частности заводские или инвентарные номера, суд пришел к выводу о незаключенности договора залога (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2005 по делу N А294820/2004-2Э).
В этом аспекте показательно еще одно дело, рассмотренное ФАС Восточно-Сибирского округа. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на ст. ст. 78, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах", ст. 432 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26, пришел к выводу, что договор залога является незаключенным в связи с неопределением сторонами предмета договора. Суд посчитал, что оборудование и механизмы, составляющие предмет залога, являются технически сложными аппаратами и должны иметь индивидуальные признаки, позволяющие вычленить их из однородных вещей: марки, год выпуска, заводской и серийный номер, наименование изготовителя, технические паспорта и т.д.
Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, указав, что анализ условий договора залога позволяет однозначно определить предмет залога - это наименование товара, указанное в спецификации к договору залога, индивидуализированного такими характеристиками, как год выпуска, вид агрегатов, их объем, количество, его балансовая стоимость. Определены условиями договора размер и срок исполнения обязательства, а также условие о том, у кого из сторон находится заложенное имущество. По мнению суда кассационной инстанции, указание иных условий договора залога законодательством не регламентировано. Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о незаключенности договора залога в связи с отсутствием индивидуализирующих признаков предмета залога, позволяющих вычленить его из однородных вещей, не обоснованы ссылками на нормы права, определяющие требования к указанию таких характеристик предмета залога. Суд кассационной инстанции посчитал, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о несогласовании сторонами предмета договора в связи с невозможностью индивидуализировать предмет залога не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и не основаны на правильном применении норм материального права (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2005 по делу N А10-961/04-Ф02-5692/04-С2).
В договорах залога стороны часто указывают различную стоимость предмета залога: рыночную, балансовую, инвентаризационную, залоговую, что может явиться основанием для инициирования спора о признании такого договора залога незаключенным. В этой связи, в частности, в отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.
В банковской практике нередки ситуации, когда существенные условия договора залога определены в двух документах - в тексте самого договора залога и тексте кредитного договора - при наличии взаимных отсылок в этих документах. Например , некоторые существенные условия договора залога указываются в тексте кредитного договора, а в договоре залога стороны ограничиваются лишь ссылкой на дату и номер заключенного между заемщиком и банком кредитного договора и не прописывают существо, размер и срок исполнения обязательства. Полагаем, что в таких ситуациях договор залога не может признаваться незаключенным, но лишь при условии, что заемщик и залогодатель - одно лицо, то есть когда залогодателем является должник в основном обязательстве.
Соответствующее разъяснение содержится в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8: "В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия".
Интерес представляет соответствующая позиция Президиума ВАС РФ применительно к договорам залога ценных бумаг, которая изложена в п. 4 Информационного письма от 21.01.2002 N 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами". Президиум ВАС РФ указал, что условия договора о залоге ценных бумаг, индивидуализирующие его предмет, могут оформляться несколькими взаимосвязанными документами. В рассматриваемом примере в тексте договора залога содержались сведения о векселедателях передаваемых векселей, их вид (простые), номинал и сроки платежа, но их серии и номера приведены не были. Эти данные не были указаны и в акте приема-передачи векселей в заклад. Истец - залогодержатель объяснял, что индивидуальные признаки векселей были определены в тексте кредитного договора, исполнение которого должно было обеспечиваться залогом. Поскольку залогодатель являлся заемщиком по данному договору, условия договора о залоге содержались одновременно в двух не противоречащих друг другу и взаимосвязанных документах. Кроме того, при передаче векселей в заклад залогодатель передал истцу перечисленные в тексте кредитного договора ценные бумаги. Это подтверждалось самим фактом нахождения именно этих бумаг у истца. Суд на основе анализа текстов кредитного договора и договора о залоге сделал правомерный вывод о согласовании сторонами всех существенных условий договора о залоге. Ссылаясь на ст. ст. 160 и 434 ГК РФ, под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами. В связи с этим отсутствуют основания для признания договора о залоге незаключенным только на том основании, что его условия определены в двух документах.
Если же в качестве залогодателя выступает третье лицо, отсутствие в договоре залога существенных условий, в том числе о существе основного обязательства и сроке его исполнения, влечет признание договора незаключенным, поскольку отсылка к тексту кредитного договора не может быть признана выражением воли залогодателя - третьего лица, не являющегося стороной в основном обязательстве.
Из общего правила, касающегося обязательности индивидуализации предмета залога, есть, пожалуй, единственное исключение. Речь идет о таком особенном предмете залога, как товары в обороте.
"Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге" (п. 1 ст. 357 ГК РФ). При таком залоге важен не предмет залога, а его стоимость. При залоге товаров в обороте невозможно индивидуализировать имущество, передаваемое в залог. При определении предмета залога, в частности, в договоре о залоге товаров должны быть указаны наименование товаров, их вид, сорт, стандарт, которому должно соответствовать качество товаров.
Как уже было отмечено, от незаключенных сделок необходимо отличать сделки недействительные - ничтожные и оспоримые.
Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, который содержит исчерпывающий перечень оснований признания сделок недействительными.
Для признания сделки (договора) недействительной необходимо наличие основания, предусмотренного ст. ст. 168 - 179 ГК РФ.
Одним из видов оспоримых сделок является сделка, совершенная органом юридического лица с превышением его полномочий (ст. 174 ГК РФ). Такие споры - не редкость в арбитражной практике.
Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении такой орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.
Статья 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий. Во-первых, требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке. Во-вторых, этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений. В-третьих, требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица. Статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, так как данная статья предполагает нарушение органом юридического лица положений учредительных документов, а не закона. В таких случаях, как указано в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" <1>, подлежит применению ст. 168 ГК РФ.
<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.Согласно ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой являются сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок. Пункт 5 названной статьи предусматривает, что крупная сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. То есть такая сделка является оспоримой на основании ст. 174 ГК РФ.
Если же крупную сделку совершает акционерное общество, то при нарушении требований ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", устанавливающей порядок одобрения крупной сделки, речь будет идти о применении ст. 168 ГК РФ, поскольку в отличие от Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 5 ст. 46 которого указывает на оспоримость крупной сделки, совершенной ООО, Федеральный закон "Об акционерных обществах" не содержит соответствующего положения об оспоримости крупной сделки, совершенной акционерным обществом. Поэтому в последнем случае подлежат применению положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, поскольку такая сделка не соответствует требованиям закона и закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.
При решении вопроса о заключении сделок не лишним будет обращать самое пристальное внимание на положения, закрепленные в уставах юридических лиц, особенно в уставах обществ с ограниченной ответственностью.
Так, п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" по вопросу о том, в чью компетенцию может входить принятие решений о совершении обществом крупной сделки, отсылают к положениям устава общества. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Пункт 6 названной статьи содержит положение, согласно которому уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества может быть предусмотрен и более высокий размер крупной сделки.
Федеральный закон "Об акционерных обществах" содержит более жесткую регламентацию порядка одобрения крупных сделок и не предусматривает в регулировании этого вопроса возможность вариативности применительно к положениям устава акционерного общества.
Проиллюстрируем эти положения законодательства примерами арбитражной практики.
Решением Арбитражного суда Республики Бурятия были удовлетворены исковые требования ОАО "Дом торговли" к ОАО "Мосбизнесбанк" о признании недействительными кредитного договора и договора ипотеки по мотиву их несоответствия требованиям ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" (сделки, являясь крупными, заключены без решения совета директоров либо последующего одобрения; спорные сделки не получили одобрения общего собрания акционеров). Банк решение суда обжаловал.
По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, Арбитражный суд Республики Бурятия, руководствуясь требованиями ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", правильно определил соотношение цены договора залога и балансовой стоимости активов общества, в связи с чем обоснованно признал его крупной сделкой (34,85% от балансовой стоимости активов общества). Отсутствие согласия совета директоров на заключение спорного договора залога является обстоятельством в силу ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", определяющего его недействительность.
Выводы Арбитражного суда Республики Бурятия о недействительности кредитного договора на основании ст. ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", по мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, не являются правомерными. Суд первой инстанции, определив цену сделок кредитного договора и договора залога в совокупности (34,85 и 13,95% от стоимости активов общества), пришел к выводу, что данные сделки как взаимосвязанные между собой являются крупными и подлежат регулированию нормой ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценку кредитному договору на предмет того, является ли он сделкой, совершаемой в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.
Позиция судебных органов ранее была изложена в п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 02.04.1997 N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которому нормы ст. ст. 78 и 79 данного Закона, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, не распространяются на сделки, совершенные обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности (связанные с приобретением сырья, материалов, реализацией готовой продукции и т.п.) независимо от стоимости имущества, приобретаемого или отчуждаемого по такой сделке. По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, характер деятельности, определяемый учредительными документами, целевое использование заемных средств в рамках спорного договора свидетельствуют о том, что кредитный договор является сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Оснований для признания такого договора недействительной сделкой не имеется (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.02.2001 по делу N А10-2853/00-Ф02-70/01-С2). Таким образом, кассационная инстанция признала недействительным только договор ипотеки.
Хотелось бы обратить внимание, что арбитражный суд первой инстанции рассматривал цену сделок кредитного договора, составляющую менее 25% балансовой стоимости активов общества, и договора залога, превышающую 25% балансовой стоимости активов, в совокупности и сделал вывод, что обе эти сделки являются крупными именно как взаимосвязанные между собой.
Нередки в арбитражной практике споры о признании недействительными сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.
Согласно ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении такой сделки - прерогатива общего собрания участников общества (большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении). Для акционерных обществ сделка с заинтересованностью должна быть одобрена до ее совершения советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с требованиями ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, если они совершены с нарушением требований указанных нормативных актов, являются оспоримыми (ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах).
Показателен, на наш взгляд, следующий пример арбитражной практики.
Акционерное общество (далее - ОАО), являющееся залогодателем, обратилось в арбитражный суд с иском к банку о признании недействительным договора залога, заключенного в обеспечение исполнения Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обязательства по кредитному договору, как заключенного с нарушением ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".
Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что залог призван защищать имущественные интересы кредитора по кредитному договору банка, а не ООО, поэтому, по мнению суда, в силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" договор залога не может квалифицироваться как сделка, в совершении которой имеется заинтересованность.
Суд второй инстанции, рассмотрев договор залога в совокупности с основным договором (кредитным) и руководствуясь ст. ст. 329, 334, 387 ГК РФ, не согласился с доводами суда первой инстанции, расценил ООО в качестве стороны (выгодоприобретателя) в этих правоотношениях и признал сделки недействительными в силу ст. 168 ГК РФ ввиду нарушения требований ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах". Решение апелляционной инстанции банком было обжаловано.
Как установлено судом, решение о заключении договора залога принималось советом директоров ОАО. Несколько членов совета директоров ОАО-залогодателя одновременно являлись участниками ООО-заемщика и в совокупности владели 27% долей в уставном капитале последнего.
В силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющая организация или управляющий, член коллегиального исполнительного органа общества или акционер общества, имеющий совместно с его аффилированными лицами 20% и более голосующих акций общества, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20% и более акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке.
Суд согласился с позицией истца, что ООО - заемщик по кредитному договору является выгодоприобретателем по договору залога.
Понятие выгодоприобретателя содержится в ГК РФ. Под выгодоприобретателем понимается лицо, в пользу которого заключен договор (ст. 929 ГК РФ), либо лицо, в интересах которого исполняется обязательство (ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, данное понятие предполагает наличие у названного субъекта имущественного интереса в существующих правоотношениях.
В соответствии со ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Приняв на себя ответственность по обязательствам заемщика, залогодатель действовал в интересах последнего. Кроме того, залог является обеспечительным акцессорным обязательством, не имеет самостоятельного действия и, следовательно, не может существовать в отрыве от основного (в данном случае кредитного) обязательства.
При таких обстоятельствах кассационная инстанция подтвердила вывод апелляционной инстанции о необходимости соблюдения при заключении договора залога требований ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".
В соответствии с названной нормой решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием акционеров большинством голосов всех не заинтересованных в сделке акционеров - владельцев голосующих акций, если предметом сделки является имущество, составляющее 2% и более балансовой стоимости активов общества. Суд указал, что предметом залога являлось имущество, балансовая стоимость которого составляла 3,32% от балансовой стоимости активов ОАО на отчетную дату перед заключением спорного договора. Решение о заключении договора залога общим собранием акционеров ОАО не принималось. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил иск о признании договора недействительным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2005 по делу N А82-3068/2004-45). Что касается залоговых сделок акционерных обществ: если такие сделки являются крупными или в их совершении имеется заинтересованность, не следует забывать об обязательности применения ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах". Согласно п. 2 ст. 78 и п. 7 ст. 83 названного Закона для принятия советом директоров общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки либо сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, цена отчуждаемого или приобретаемого имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" исходя из рыночной стоимости.
Особо хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с недействительностью договоров об ипотеке.
Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение квалифицированной формы договора, когда требуется его нотариальное удостоверение, или правил о государственной регистрации договора влечет его недействительность.
Следует учитывать, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), касающиеся отмены требования об обязательной нотариальной форме договора об ипотеке (залоге недвижимости).
В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора ипотеки предусмотрена государственная регистрация. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. ст. 19 - 28 Федерального закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предметом ипотеки могут быть и права арендатора (право аренды) недвижимости (ст. 5 Закона об ипотеке). Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества закреплены в специальных нормах гл. XI - XIII Закона об ипотеке.
Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следует отметить, что правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.
В связи с множественностью вопросов, возникающих при применении указанной нормы закона, высшие судебные инстанции дали следующие разъяснения.
Как указано в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1>, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. В приведенном в Обзоре судебном споре собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке. При таких обстоятельствах ссылка на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.
<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Такие правила содержатся в ч. 3 ст. 69 названного Закона: "на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется".
Кроме того, совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.
Помимо зданий и сооружений предметом ипотеки часто является помещение в здании, сооружении. Следует заметить, что помещение может являться предметом ипотеки, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 5 ст. 1 Закона об ипотеке).
Правило п. 3 ст. 340 ГК РФ должно применяться и к залогу помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу N А56-25828/00 указал следующее. Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Смолянка" к ОАО "Петровский народный банк" о признании недействительным договора залога нежилых помещений, поскольку в нарушение п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке и п. 3 ст. 340 ГК РФ договор ипотеки не предусматривает одновременной ипотеки по нему части земельного участка, принадлежащей истцу на праве собственности. По мнению банка, обратившемуся с кассационной жалобой, правило об одновременном залоге недвижимого имущества и функционально обеспечивающего его земельного участка применимо только к договору залога, предметом которого является здание или сооружение, и не распространяется на договор залога нежилого помещения. Банк также полагал, что в залог не может передаваться доля в праве собственности на общее имущество. Кроме того, банк указывал на то, что ни заемщик, ни залогодатель не сообщили ему о существующих правах на земельный участок, а также усматривал в действиях истца злоупотребление правом.
Кассационная инстанция решение оставила в силе по следующим основаниям. ООО "Смолянка" является собственником доли земельного участка, на котором находится здание, о чем выдано свидетельство. Однако земельный участок не являлся предметом договора ипотеки нежилых помещений. Довод банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, обоснованно отклонен судом, так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений. Ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ.
Что касается ипотеки зданий, сооружений с одновременной ипотекой права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые здания, сооружения, следует упомянуть разъяснение Президиума ВАС РФ, содержащееся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", касающееся получения согласия арендодателя земельного участка на передачу права его аренды в ипотеку. Президиум ВАС разъяснил, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. ст. 168 и 180 ГК РФ. Действие п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.
И еще о нескольких моментах, возникающих в правоприменительной практике и касающихся недействительности договоров залога в связи с тем, что не учитываются особенности правового статуса залогодателя. Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.
Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными (ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Казенные предприятия имеют право передавать в залог принадлежащее им на праве оперативного управления имущество лишь с согласия собственника и только в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом (ст. 297 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").
Учреждения согласно ст. 298 ГК РФ не вправе передавать в залог закрепленное за ними, а также приобретенное за счет средств, выделенных им по смете, имущество. Самостоятельно распоряжаться учреждение может лишь имуществом, приобретенным за счет доходов от собственной деятельности и учитываемым на отдельном балансе, при условии, что учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность.
Неисполнение указанных требований законодательства влечет ничтожность договоров залога в силу ст. 168 ГК РФ.
Кроме того, для унитарных предприятий Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлены специальные условия совершения крупных сделок (ст. 23) и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность руководителя (ст. 22). Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя, не может совершаться без согласия собственника имущества унитарного предприятия под страхом признания недействительной по иску унитарного предприятия или собственника имущества. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества, несоблюдение требования закона влечет ничтожность такой сделки по ст. 168 ГК РФ.
Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 29.03.2005 по делу N А43-11044/2004-21-342 было оставлено в силе решение Арбитражного суда Нижегородской области, согласно которому по иску ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" к ОАО "Радиотехбанк" признан недействительным договор залога автотранспортных средств в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Судебными инстанциями было установлено, что договор залога, являющийся крупной сделкой, заключен без согласия на то собственников имущества: Министерства имущественных отношений РФ и Российского агентства по боеприпасам - в нарушение п. 3 ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". В Постановлении Правительства РФ от 30.12.2002 N 940 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" определено, что согласование совершения подобных сделок в отношении федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в их ведении, осуществляют федеральные органы исполнительной власти. Следовательно, на заключение договора залога ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" было обязано получить согласие Российского агентства по боеприпасам.
Следует упомянуть еще об одном общем основании недействительности договоров залога, предусмотренном п. 3 ст. 329 ГК РФ, - недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства в силу акцессорного характера последнего.
М.Н.Дракина
ОАО "ИМПЭКСБАНК"
филиал "Орловский"
Вопросы, связанные с защитой держателя залога в случаях, когда выясняется, что залогодатель не обладал правом собственности на вещь, в действующем законодательстве не решены. Договор залога признавался судами недействительным, а залогодержатель терял предмет залога.
В последние годы проблема защиты добросовестного залогодержателя приобрела очень острый характер. В этой ситуации попытку построить систему защиты залогодержателя, который не знал об отсутствии у залогодателя прав на передаваемое в залог имущество, предприняла судебная практика.
На добросовестного залогодержателя правоприменитель распространил защиту, которая применяется в отношении добросовестного приобретателя. Запись в реестре о праве залогодателя не гарантирует залогодержателю защиту его прав.
Вопрос о том, кто такой добросовестный залогодержатель, следует раскрывать на примере базового казуса и его последующих вариаций. Рассмотрим, к примеру, такой исходный казус: есть некто, кто записан в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРПН) как собственник недвижимой вещи.
Указанное лицо, заключив с банком договор кредита и обеспечивает возврат кредита ипотекой. В дальнейшем выясняется, что этот залогодатель, записанный в реестре, на самом деле правом собственности на заложенное имущество не обладал, потому что он купил эту вещь у третьего лица по недействительной сделке. Суд признает эту сделку недействительной (например, как крупную или сделку с заинтересованностью, которая не получила корпоративного одобрения).
Соответственно, возникает проблема, связанная с применением последствий недействительности такой сделки. Очевидно, что следствием судебного акта о признании сделки недействительной должна быть двусторонняя реституция - каждая сторона сделки должна возвратить друг другу все полученное.
В этом случае должна быть погашена запись о праве собственности залогодателя и восстановлена запись о праве собственности действительного собственника продавца. Продавец должен вернуть деньги или иное встречное предоставление, которое было им получено от покупателя. Но не следует забывать, что собственность уже обременена ипотекой.
И тут возникает вопрос - какова судьба залога?
Прежде всего, необходимо ответить на вопрос о том, лицо рассматривается в качестве собственника лишь потому, что в отношении него сделана запись в ЕГРПЫ?
Ответ на этот вопрос должен быть отрицательным. Отечественная регистрационная система устроена как каузальная регистрационная система, то есть, запись сама по себе право не создает.
Запись является как бы «символом» права, для возникновения которого необходимо должное правооснование, например, в виде действительной сделки. Если такого правооснования нет, то запись сама но себе в нашей правовой системе никакого права не порождает. Итак, если мы приходим к выводу о том, что залогодатель никогда не был собственником заложенного имущества, то что же дальше должно произойти с ипотекой?
В результате, примерно 15 лет судебной практики свидетельствуют о том, что суды в спорах такого рода никогда даже не задумывались о том, что любое лицо, которое доверилось реестру, должно быть защищено.
Когда залогодержатель в описанном выше казусе, пытался заявлять о собственной добросовестности, то суды требовали указать ссылку на конкретную норму права по примеру ст. ст. 302 и 223 ГК РФ, которые защищают добросовестных покупателей.
Естественно, нормы, регулирующей защиту добросовестного залогодержателя, в законе нет. Поэтому в случае, когда договор залога был заключен не собственником, то такая сделка признавалась ничтожной.
Соответственно, не возникал залог, а у залогодержателя не возникало никаких залоговых прав на имущество. В таких случаях при применении реституции собственность продавца восстанавливалась, не обремененная ипотекой, а запись об ипотеке погашалась.
Добросовестный залогодержатель, доверившись данным реестра, должен быть защищен.
В таком состоянии судебная практика пребывала до июля 2011 года, то есть до того, как Президиум ВАС РФ впервые обратился к проблеме защиты добросовестного залогодержателя. Это было сделано в судебном акте высшей судебной инстанции по делу банк «Интеза» против общества «Кавалькада» (постановление Президиума ВАС РФ от 26.07.2011 по делу № А56-24071/2010).
Кстати, можно сказать, что предмет спора по этому делу был очень похож на рассмотренный нами выше казус. Единственная разница заключалась в том, что между покупателем и продавцом была еще некая компания, которая использовалась для того, чтобы нарушения корпоративного законодательства при совершении этой продажи были не столь очевидными.
Один из акционеров действительного собственника обратился в арбитражный суд с иском о признании недействительной сделки с заинтересованностью, то есть, купли-продажи недвижимости от продавца к конечному покупателю. Суды, рассматривая дело, согласились с тем, что сделка была совершена с заинтересованностью, а поскольку одобрения получено не было, следовательно, она недействительна.
Но, как мы помним, было еще и залоговое обременение. По поводу этот залога суды какое-то особое мнение не высказали, но дело было передано в Президиум ВАС РФ именно с тем, чтобы Президиум сформировал правовую позицию но вопросу о том, как может быть защищен залогодержатель, который совершил договор ипотеки добросовестно, доверившись данным реестра.
Президиум ВАС РФ отменил все судебные акты и направил дело на новое рассмотрение. В постановлении по этому делу впервые прозвучала правовая позиция, согласно которой если в правопорядок введена открытая регистрационная система, подталкивающая, по сути, всех заинтересованных лиц, совершающих сделки с недвижимостью, полагаться на данные этой регистрационной системы, то лицо, доверившееся такой записи, не может быть не защищено. При этом не важно, совершает ли такое лицо сделку купли-продажи или заключает договор ипотеки.
Интересы добросовестного залогодержателя также подлежат учету, и суды должны применять последствия недействительности сделки с учетом сохранения залогового обременения.
Таким образом, лето 2011 года - это та поворотная точка в судебной практике, когда Президиум ВАС РФ сформулировал давно ожидаемую правовую позицию, заявив, что защищен не только тот, кто покупает недвижимость, доверяя реестру, но также и тот, кто берет ее в залог.
В основе этот лежит изящный довод, который в свое время высказал дореволюционный профессор И.П. Трепицын, обсуждая проблему защиты не только добросовестного покупателя, но и вообще любых лиц, совершающих сделки, которые полагаются на данные реестра (это и арендаторы, и залогодержатели, и сервитуарии).
Суть этого довода в следующем. Если правопорядок предоставляет возможность по добросовестности приобрести самое большое, самое полное право на вещь - собственность, то мы должны неизбежно прийти к тому, что ограниченные вещные нрава, не такие полные, как право собственности, тем более должны приобретаться но добросовестности.
Это очень хороший логический довод, который невозможно опровергнуть. Если наш правопорядок дает добросовестному покупателю, заключившему договор с неуправомоченным лицом, возможность защитить приобретенное им право собственности, то на тех, кто добросовестно приобретает иные права, чем собственность, меньшие по своему объему, эта защита тем более должна распространяться.
В деле банк «Интеза» против общества «Кавалькада» Президиум ВАС РФ лишь обозначил эту концепцию, но она, разумеется, требует уточнения.
В какой части уточнения? Прежде всего, при рассмотрении вопроса о том, как быть, если будет установлено, что запись о нраве собственности залогодателя, на которую положился залогодержатель, возникла н результате подлога, насилия, подделки или обмана. Кто в этой ситуации должен быть защищен? Действительный собственник? Проблема в том, что он получит обратно свою вещь от того, кто был записан в реестре как собственник, однако получит он ее с обременением, ведь добросовестный залогодержатель сохраняет залоговое право.
В результате получается неизвестная нашему правопорядку конструкция, когда залог возникает у третьего лица, и это обременение, установленное но добросовестности. Защита добросовестного залогодержателя - это попытка найти баланс между интересами собственника и оборота. Рассмотрим следующий пример, важный дли понимания концепции защиты добросовестного залогодержателя.
Недобросовестное лицо путем подделки документов регистрирует в ЕГРПН переход на себя права собственности на недвижимость, принадлежащую другому лицу. В дальнейшем он, применяя силу, выгоняет из помещения настоящего собственника. Недвижимое имущество отчуждается третьему лицу, которое, естественно, не знает и не может знать ничего о неправомерных действиях продавца. Указанное третье лицо, полагая себя надлежащим собственником, закладывает в банк данный объект. Лишенное недвижимости лицо (надлежащий собственник) обращается с иском в суд о признании права собственности и об истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Очевидно, такой иск будет удовлетворен, поскольку будет установлено, что вещь выбыла против воли такого собственника. В этом случае добросовестный приобретатель правом не защищен. Но снова возникает вощин; - а какова судьба залога, установленного приобретателем в пользу добросовестного залогодержателя?
Стоит заметить, что в деле банк «Интеза» против общества «Кавалькада» президиум ВАС РФ не уточнял, когда работает защита добросовестного залогодержателя.Чувство справедливости подсказывает, что если право не защищает покупателя, то и залогодержатель не должен быть защищен.
В этом видится центральная идея, которая заложена в ст. 302 ГК РФ: на одной чаше весов есть интерес собственника, на другой — интересы оборота. Когда должны быть защищены интересы собственника, а когда — интересы оборота? Полагаю, что в тех случаях, когда сам собственник совершает какие-либо действия, которые приводят к тому, что появляется запись в ЕГРПН, на которую в дальнейшем добросовестно положилось третье лицо, то тогда право должно защищать оборот, то есть тех, кто положился на запись.
Но если собственник не совершал никаких неосторожных, непродуманных действий — то, что ему может быть поставлено в упрек?
В этом случае, конечно, собственник должен быть защищен. Собственность вообще представляет собой центральный институт всякого капиталистического, буржуазного экономического уклада.
Поэтому, защищать исключительно деловой оборот, игнорируя интересы собственника без веских на то причин, было бы концептуально неправильно. Должен ли добросовестный залогодержатель быть так же защищен, как и покупатель? Думаю, что да, потому что в ст. 302 ГК РФ сформулирован общий принцип, когда мы защищаем собственника, а когда мы защищаем оборот.
Есть много разных объяснений, почему в некоторых случаях закон защищает собственника, а в некоторых - добросовестного участника оборота, положившегося на формальную видимость права (запись в ЕГРП, владение движимостью и т. п.).
В производство Высшего арбитражного суда РФ поступило еще одно дело - АКБ «АлтайБизнесБанк» против банка «КИТ Финанс» (постановление Президиума ВАС РФ от 06.12.2011 но делу № А0З-10830/2010).
Фабула дела такова: был некий собственник квартиры, его права не были зарегистрированы в ЕГРПН, потому что они возникли ранее.
Указанное лицо умирает и не оставляет наследников. Некто А., используя поддельные документы, оформляет квартиру на себя, затем его подельник - Б. идет в банк и получает кредит под куплю — продажу названной квартиры у А.
Банк выдает такой кредит, договор купли-продажи между мошенниками заключается, и от А. оформляется переход права на Б.
Поскольку по этой сделке оплата за квартиру вносится банком, в силу закона возникает ипотека в пользу банка. Указанное залоговое обременение было зарегистрировано. Покупатель, являясь клиентом банка, будучи заемщиком, выдает банку закладную. Банк эту закладную в составе целого пула других закладных продает другому банку - Банку-2.
В намерения мошенников, конечно, не входило погашение кредита, и проданная Банку-2 закладная становится просроченной.
Банком-2 предъявляется в суд общей юрисдикции требование об обращении изыскания на предмет ипотеки. Суд удовлетворяет требование. В процессе исполнительного производства схема мошенников вскрывается и выясняется, что эта квартира является выморочной, потому что у действительного собственника, который умер, нет наследников.
Узнав об этом, муниципалитет предъявляет иск о признании нрава собственности на квартиру. Такой иск также удовлетворяется, потому что эта квартира по существу является муниципальной с момента смерти действительного собственника. И дальше возникает вопрос — а что делать банку, у которого на указанную квартиру есть закладная с неисполненным кредитным обязательством?
Исполнительное производство было окончено, так как установлено, что эта квартира чужая, следовательно, нет должника по исполнительному производству.Поскольку договор купли-продажи квартиры признан недействительным в связи с тем, что А., не являясь собственником данной квартиры, был не вправе передавать ее в залог и составлять закладную, Банк-2 предъявляет иск к первому банку, который ему продал эту закладную, о взыскании денежных сумм, уплаченных но договору купли-продажи закладных.Исходя из этого, Банк-1 передал Банку-2 ценную бумагу, которая не удостоверяет право на получение исполнения по денежным обязательствам и право залога на квартиру. Суды трех инстанций отказали Банку-2 в иске, сославшись на то, что решением городского суда с А. в пользу Банка-2 взысканы задолженность, проценты и пени по кредитному договору, а также взыскание обращено на предмет залога.
Указанное решение вступило в законную силу, взыскателю выдан исполнительный лист на взыскание присужденного долга. Дело было передано на рассмотрение Президиума Высшего арбитражного суда РФ, который иначе подошел к решению проблемы защиты добросовестного залогодержателя. В своем постановлении Президиум указал следующее: запись о праве собственности залогодателя А. на переданную в залог Банку-1 квартиру была внесена в ЕГРПН против воли действительного собственника.
Вступившим в законную силу решением суда общей юрисдикции право собственности на квартиру признано за муниципальным образованием. О факте внесения названной записи действительный собственник (муниципалитет) не знал и не мог знать.
При таких обстоятельствах собственник доли и похищенного и незаконно заложенного имущества должен быть защищен, в том числе, и от требований залогодержателя (Банка-1), действовавшего добросовестно в момент, с которым закон связывает возникновение залога. Поскольку от муниципалитета имущество выбыло без всякой на то его воли, это означает, что появляется ситуация, аналогичная той, которая описана в ст. 302 ГК РФ. И в этом случае даже добросовестный залогодержатель не должен быть защищен.
Неосмотрительность собственника влечет возврат его имущества с залоговым обременением Концепция защиты прав добросовестного залогодержателя была завершена н деле «Россельхозбанк» против общества «Алиса» (постановление Президиума ВАС РФ от 07.06.2012 по делу № А37-2221/2010).
Фабула данного дела такова. Между «Россельхозбанком» и обществом «Алиса» был заключен кредитный договор, согласно которому кредитор обязался предоставить заемщику кредит и уплатить проценты за пользование им.
В обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору между банком (залогодержателем) и обществом «АвтоТрансСервнс» заключен договор о залоге транспортных средств в отношении принадлежащего залогодателю погрузчика «Фиат-Аллис».
Право собственности залогодателя на погрузчик основано на договоре купли-продажи, заключенном между «АвтоТрансСервнс» (покупателем) и обществом «ПРОЕКТ «ГОЛД» (продавцом), и акте приемки-передачи техники.
Поскольку заемщик свои обязательства по кредитному договору не исполнил надлежащим образом, банк обратился в суд с иском к обществам «Алиса» и «АвтоТрансСервнс» о взыскании основного долга, процентов за пользование кредитом, а также об обращении взыскания на заложенное имущество — погрузчик.
Решением суда первой инстанции иск был удовлетворен: в пользу банка с общества «Алиса» взысканы основная задолженность, проценты за пользование кредитом и взыскание обращено на заложенное имущество-транспортное средство (погрузчик). Постановлением апелляционного суда решение суда первой инстанции изменено: в удовлетворении требования в части обращения взыскания на наложенное имущество отказано. Суд признал договор залога недействительным.
В дело было представлено дополнительное соглашение к договору купли-продажи между «АвтоТрансСервнс» и «ПРОЕКТ «ГОЛД», в котором закреплено положение о том, что право собственности на погрузчик переходит только при условии полной оплаты в течение определенного срока.
При отсутствии оплаты в указанный срок договор считается расторгнутым, а собственность переходит к продавцу. При этом дата расторжения договора наступила за несколько месяцев до того, как имущество было отдано в залог банку.
Иными словами, по обстоятельствам дела, залогодатель собственником никогда не являлся.Федеральный арбитражный суд оставил без изменения постановление суда апелляционной инстанции, но Президиум Высшего арбитражного суда РФ с данной позицией нижестоящих судов не согласился.Президиумом еще раз была высказана мысль о том, что если залогодержатель добросовестно положился на видимость права, которая была у залогодателя (для движимости - это владение), то его следует рассматривать как добросовестного.В данном деле вещь выбыла по воле собственника — продавец ее сам передал во владение покупателю, поэтому эта вещь не краденая. Безусловно, что собственником этой вещи является продавец, потому что они так договорились с покупателем о расторжении договора и о возврате собственности.Но в силу того, что владение было у залогодателя, залог за добросовестным залогодержателем сохраняется, и продавец в результате получает вещь обратно во владение, но обремененную залогом. На залогодержателя распространен подход, применимый к добросовестному приобретателю.
Чтобы ответить на вопросы, кто такой добросовестный залогодержатель и что такое добросовестность, представляется логичным воспользоваться практикой по виндикационным спорам и той позицией, которая выражена в совместном постановлении Пленумов ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой нрава собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22).
Конструкция добросовестного приобретателя в Постановлении № 10/22 представлена таким образом: добросовестность не предполагается, ее надо доказать. Однако доказывается она не тем, что лицо должно убедить суд, что не знаю и не могло знать — это невозможно, потому что это отрицательный факт, а отрицательные факты не доказываются.
Добросовестность означает, что лицо должно доказать, что перед совершением сделки совершило все необходимые действия, которые по условиям оборота лицо, совершающее такого рода сделки, обычно предпринимает.
В результате этих действий предполагается, что лицо получает информацию, из которой со всей очевидностью должно вытекать, что тот, с кем планируется заключить договор, обладает нравом собственности на предмет сделки. Эту же идею можно перенести и на залогодержателя.
То есть, добросовестный залогодержатель тот, кто совершил действия, которые обычно по условиям оборота от такого залогодержателя требуются для того, чтобы проверить полномочия контрагента.
Понятно, что здесь можно выделять различные группы субъектов, участников оборота, в зависимости от того, какие требования предусмотрительности к ним предъявляются. Одно дело, если залогодержателем является гражданин — ему достаточно посмотреть выписку. Примерно такой же подход к простым коммерсантам, которые часто берут на всякий случай что-то в залог, чтобы обеспечить заем.
Но банки — это профессиональные залогодержатели. Банки — это такие специальные субъекты, которые предполагаются особо искушенными и особенно компетентными в сфере финансов и в сфере обеспечительных сделок. От банка можно требовать большего уровня осмотрительности и большего уровня добросовестности. Например, в банк приходит залогодатель и предлагает отдать в ипотеку какое-либо здание. Банк смотрит не просто выписку, здесь принято еще смотреть и документы — основания. И если видно, что контрагент-залогодатель купил вещь, например, за неделю до совершения залоговой сделки, и купил ее явно не по рыночной цене, допустим, в десять раз дешевле, чем она стоит на рынке, возникает вопрос, будет ли банк добросовестный, если заключит такую сделку?
По всем критериям - нет, потому как такое поведение не принято в коммерческом обороте. Покупать недвижимость но цене, которая в значительной степени ниже рыночной, как минимум, вызывает подозрения: вещь только что куплена и тут же закладывается. Ровно такую же позицию Президиум ВАС РФ сформулировал применительно к купле-продаже: если коммерсант покупает недвижимость и видит, что последняя куплена продавцом только что и по нерыночной цене, то такой коммерсант действует неосмотрительно. Стало быть, он не может быть защищен ссылкой на добрую совесть. Для залогодержателя действуют правила, похожие на те, которые существуют для констатации доброй совести покупателя.
Недействительность договора залога по ст.174 ГК РФ
Одним из главных «Двигателей бизнеса» в наши дни являются разнообразные сделки с недвижимом имуществом - её покупки, продажи, залог и т. д. К сожалению, весьма нередки случаи, когда одна из сторон соглашения охотно готова незаконно обогатиться на сделке - разумеется о законном обогащении речь не идёт. В этом плане весьма благодатная почва - так или иначе связанные с недвижимостью соглашения и договоры между различными организациями - не важно, идёт ли речь об ипотеке, купле-продаже, аренде и так далее. Ниже мы рассмотрим пример.
Судебный акт: решение арбитражного суда г. Москвы от 11 июля 2016 г. по делу № А40-132705/2016.
Фабула дела:
В данном судебном заседании рассмотрен иск ООО «УНИКОР-Сервис» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед о признании недействительным Договора залога имущества от 15. 04. 2015г. между ООО «УНИКОР-Сервис» и Компанией Камилла Пропертиз Лимитед, кроме этого - заявление 3-го лица ООО «НРК Фондовый рынок» к Компании Камилла Пропертиз Лимитед и ООО «УНИКОР-Сервис» о признании недействительным Договора ипотеки от 15. 04. 2015г. Решением АС г. Москвы по делу № А40-132705/2016 суд признал данный Договор недействительным. В пользу Истца с Ответчика взысканы траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей. В пользу 3-го лица траты по оплате госпошлины суммой 6 тысяч рублей.
Выводы суда в решении арбитражного суда г. Москвы от 11.06.2016 г. по делу № А40-132705/2016.
1) 12 июня 2014 г. Ответчик (Займодавец) и 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований (Заемщик), заключили Договор займа, по нему Займодавец предоставил Заемщику процентный займ суммой семнадцать тысяч долларов США на один год с момента займа.
2) 12 июня 2014 г. Ответчик (Залогодержатель) и 3-е лицо, не заявляющее самостоятельных требований (Залогодатель) заключили Договор ипотеки, по нему Залогодатель отдал в залог недвижимость.
Кроме этого в Договоре есть пункт, по которому Заемщик обязан вернуть займ через залог недвижимости, принадлежащей и предоставленной Займодавцу в залог Истцом.
3) 15 апреля 2015г. Ответчик (Залогодержатель) и Истец (Залогодатель) заключили Договор ипотеки, по нему, обеспечивая исполнение обязательств третьего лица перед Залогодержателем по Договору займа от 12.06.2014г., Залогодатель передал в залог недвижимость.
Предмет ипотеки имеет частичное обременение по договору аренды от 19.03.2010г.
Суд удовлетворил иск по причине того, что им усмотрены в оспариваемом договоре признаки заведомого ущерба для Истца.
Комментарии:
Данное решение принято судом совершенно обоснованно, поскольку здесь мы имеем дело с злоупотреблением правом, т. е. заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав.
Договор обеспечивает исполнение обязательств не самого залогодателя, а иного лица - при этом доказательств заинтересованности Истца в заключении такого Договора просто-напросто нет, равно как нет и доказательств взаимозависимости организаций.
Залогодатель должен был осознавать, что получил право залога в отношении недвижимости, не предоставив в ответ Залогодержателю соответствующее денежное возмещение. Не доказано, что Истец сможет получить с Заемщика возмещение после обращения взыскания свою недвижимость согласно Договору ипотеки от 15.04.2015г. в счет реализации обязательств Заёмщика по Договору займа, при том, что реализация имущества Истца не покрывает полностью задолженность Заёмщика перед Залогодателем, а недвижимость, принадлежащая Заёмщику сама находится в залоге в обеспечение Договора займа.
Также имущество - часть ПИФ, не обременяется залогом под обеспечение исполнения обязательств 3-их лиц. Здесь же как раз такая ситуация: на момент регистрации Договора ипотеки от 15.04.2015г. 100% доля в уставном капитале Истца принадлежала ЗПИФ прямых инвестиций, находящегося под управлением ЗАО «УК «Интерфин КАПИТАЛ». Залогодатель обязан был знать об этом ключевом моменте.
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Дорогомиловский районный суд города Москвы в составе председательствующего, при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Щербаковой к ПАО «Газпромбанк» о признании недействительным договора залога недвижимости,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратилась в суд с иском к ПАО «Газпромбанк» о признании недействительным договора залога недвижимости. Требования мотивированы тем, что между истцом и ответчиком заключен договор залога недвижимости от 01.01.2010 года. В соответствии с пунктом 1.2. данного договора истец передала в залог ПАО «Газпромбанк» однокомнатную квартиру общей площадью 33,8 кв.м., расположенную по адресу: г. Москва, ул. Бутырская, д.6. Договор залога недвижимости от 01.01.2010 был заключен во исполнение обязательств Щербаковой И.С. по кредитному договору от 01.01.2010. Считает, что договор залога недвижимости от 01.01.2010 не соответствует действующему законодательству РФ, и является недействительным по следующим основаниям.
В соответствии с п. 2.1.9 договора залога недвижимости, Залогодатель обязана произвести страхование предмета залога на случаи утраты и повреждения, а также страхование жизни Залогодателя не позднее дня предоставления кредита Заемщику. Пунктами 3.3, 3.5 договора залога установлено, что Залогодатель обязана не изменять условия договоров страхования без предварительного согласия с Залогодержателем, а также оплачивать своевременно страховые платежи в течение срока действия договоров страхования на условиях, не ущемляющих интересы Залогодержателя, в том числе поддерживая размер страхового возмещения, указанный в пункте 2.1.9 договора.
Обязанности Залогодателя, связанные со страхованием, закреплены также в пункте 3.6 договора залога недвижимости, а именно: не изменять без согласия Залогодержателя первого выгодоприобретателя в договорах страхования, а также исполнять надлежащим образом обязательства, установленные в договорах страхования, производить регулярную оплату всех платежей по договорам страхования, не допуская просрочек и задолженности. Следовательно, договор залога недвижимости установил целый комплекс обязанностей Щербаковой И.С., связанных со страхованием квартиры, а также жизни и здоровья.
Согласно пункту 1 статьи 16 закона РФ «о защите прав потребителей» условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными.
Следовательно, договор залога недвижимости, заключенный Щербаковой И.С. и ПАО «Газпромбанк», должен не нарушать права истицы как потребителя. В случае нарушения прав потребителя договор залога недвижимости подлежит признанию в судебном порядке недействительным.
В силу части 2 статьи 935 ГК РФ, обязанность страховать свою жизнь или здоровье не может быть возложена на гражданина по закону. Исходя из условий договора, Залогодержатель обусловливает заключение договора обязательным заключением договора страхования жизни и здоровья, в то время как обязанность Заимодавца страховать свою жизнь и здоровье не предусмотрена законодательством. Условия договора залога недвижимости о страховании жизни и здоровья заемщика ущемляют права потребителя в части установления обязанности, необусловленной действующим законодательством РФ. Следовательно, договор залога недвижимости является недействительным.
Залогом обеспечиваются обязательства по возврату Щербаковой кредита ПАО «Газпромбанк». Залогодержатель имеет требовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства при нарушении истицей обязанности по страхованию предмета залога, жизни и потери собственности. Данный пункт договора залога устанавливает обязательство для лица, не являющегося его стороной – Щербаковой И.С., досрочно возвратить кредит по причине бездействия иного лица. Пункт 1.7. договора залога недвижимости не соответствует действующему законодательству РФ, т.к. гражданское законодательство РФ не предусматривает возможности возникновения обязательства (в данном случае досрочно возвратить кредит) в связи с бездействия иного лица.
Пунктом 4.5.1 договора залога недвижимости установлены обязанности Щербаковой И.С. отказаться от права пользования квартирой в случае обращения на неё взыскания Залогодержателем и освободить занимаемую квартиру, являющуюся предметом залога по договору, в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения суда об обращении взыскания, либо с момента заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке. Следовательно, договор залога недвижимости от 01.01.2010 предусмотрел обязанность освободить принадлежащую истице на праве собственности квартиру в случае обращения на неё взыскания в рамках договора залога.
Законодательством установлено специальное правило для обращения взыскания на квартиру, а именно: соблюдение условия о целевом назначении кредита или займа, который должен быть выдан исключительно на приобретение (строительство) или неотделимые улучшения жилого помещения, являющегося предметом залога по договору об ипотеке. Обращение взыскания на квартиру поставлено в прямую зависимость от того, что квартира была заложена именно в обеспечение возврата целевого кредита, предоставленного для приобретения или строительство квартиры. Договор залога недвижимости между истцом и ПАО ««Газпромбанк» был заключен не в связи с предоставлением истцу денежных средств на приобретение и строительство квартиры, расположенной по адресу: Москва, Бутырская, 6, а в обеспечение обязательств иного лица – Щербаковой Е.А. Более того, кредит был предоставлен Щербаковой Е.А. на потребительские цели. Учитывая, что Щербакова И.С. не являлась получателем кредита, а также, что кредит был предоставлен на потребительские цели, а не на приобретение и строительство жилого помещения, то договор залога недвижимого имущества от 01.01.2010 является недействительным, т.к. предусматривает возможность обращения взыскания и выселения собственника из квартиры, приобретенной не за счет целевого кредита.
Следовательно, договор залога недвижимости является также недействительным, поскольку предусматривает принудительную реализацию квартиры, несмотря на то, что квартира является единственным жильем истицы, и приобретена не на средства, полученные по целевому кредиту для приобретения указанной квартиры. росит признать недействительным договор залога недвижимости от 01.01.2010, заключенный между Щербаковой И.С. и ПАО «Газпромбанк».
В судебном заседании представитель истицы адвокат Жукова О.С. (доверенность в деле) исковые требования поддержала по изложенным в исковом заявлении основаниям, кроме того, представила письменные возражения истицы на отзыв ответчика, принятые судом в качестве дополнений к исковому заявлению. В своих дополнениях истица указывает на то, что п.2.1.21 договора залога недвижимости является недействительным, поскольку не соответствует положениям статьи 78 Федерального закона №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», положениями ст.ст.30, 35 жилищного кодекса РФ, ст.237 ГК РФ, в связи с чем, просит признать п.2.1.21 договора залога недействительным, в силу его ничтожности.
Представители ответчика ПАО «Газпромбанк» исковые требования не признали, суду пояснили, что в настоящее время в производстве Савеловского районного суда города Москвы находится иск Банка к Щербаковой И.С. и к Щербаковой Н.П. о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Подача искового заявления о признании недействительным договора залога недвижимости предпринимается для затягивания принятия судом решения о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество.
Представителями ответчика представлены письменные возражения, в которых указывают на то, что в рамках договора ипотеки (залога), истец не использует, не приобретает, не заказывает, не имеет намерения приобрести или заказать товары (работы, услуги) для личных нужд. По договору залога истец сам передает банку в залог имущество в интересах третьего лица, не получая взамен услуг или работ от банка. Данный договор не направлен на удовлетворение личных семейных, домашних или иных нужд.
Действующий Закон от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» не содержит ни одной нормы, предполагающей его применение к договорам потребительского кредита, поскольку в самом законе прямые запретительные нормы для банков в отношении условий, как кредитного договора, так и договора залога с гражданином отсутствуют. Включение Банком в договор залога условий, не противоречащих гражданскому законодательству, не является противоправным деянием, нарушающим права потребителя. В виду того, что истец никаких услуг от банка не получает, то нормы Закона РФ «О защите прав потребителей» к договору ипотеки (залога) третьего лица не применяются.
Обязанности Залогодателя по страхованию имущества и здоровья установлены банком в соответствии с законодательством РФ. В силу ст. 31 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» страхование имущества, заложенного по договору об ипотеке, осуществляется в соответствии с условиями этого договора. При отсутствии в договоре об ипотеке иных условий о страховании заложенного имущества залогодатель обязан страховать за свой счет это имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства – на сумму не ниже суммы этого обязательства.
Согласно подпункта 1 пункта 1 статьи 343 ГК РФ, залогодатель или залогодержатель в зависимости от того, у кого из них находится заложенное имущество (статья 338), обязан, если иное не предусмотрено законом или договором:
1) страховать за счет залогодателя заложенное имущество в полной его стоимости от рисков утраты и повреждения. Согласно ст. 343 ГК РФ, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случаях:
2) невыполнения залогодателем обязанностей, предусмотренных подпунктами 1 и 2 пункта 1 и пунктом 2 статьи 343 настоящего Кодекса.
Таким образом, законом предусмотрена обязанность по страхованию заложенного имущества за счет залогодателя, если иное не предусмотрено законом или договором. Учитывая принцип свободы договора, в соответствующем договоре ипотеки стороны вправе определить особенности страхования имущества. Страхование жизни заемщика, имущества, заложенного по договору об ипотеке, является способом обеспечения исполнения кредитных обязательств. Вопрос о признании недействительным кредитного договора уже был предметом рассмотрения в суде, в удовлетворении исковых требований отказано, решение суда вступило в законную силу.
Истица после заключения договора залога недвижимости как залогодатель ни разу не страховала своей жизни и здоровья, наоборот заемщик производила страхование в соответствии с условиями кредитного договора.
На квартиру, заложенную по договору об ипотеке, может быть обращено взыскание, даже если такое жилье является единственным для проживания. статья 78 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)» не содержит изъятий из права кредитора получить удовлетворение своих требований к должнику из стоимости заложенного имущества. Законодательством об ипотеке не предусмотрено, что на квартиру, являющуюся единственным жильем, и заложенную по договору ипотеки, не может быть обращено взыскание, в законодательстве вообще нет такого запрета, иначе банк не совершал бы такой сделки. Квартира была передана собственником в ипотеку ответчику на основании договора залога. Таким образом, изъятий для обращения взыскания на указанную квартиру как единственное жилье законодательством РФ не установлено. На дату оформления договора ипотеки истица была зарегистрирована по адресу: Москва, ул. Поклонная, д.1, таким образом, указанная квартира не была единственным жильем истца.
Требование истицы о признании договора залога недвижимости недействительным не основано на законе. Недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка могла быть совершена и без включения недействительной ее части. Договор залога недвижимости зарегистрирован в соответствии с законом. Все обязательные (существенные) условиями договора при заключении были согласованы сторонами. Сам факт заключения кредитного договора с кредитной организацией и договора ипотеки не противоречит законодательству РФ.
Все действия истицы направлены не в защиту ее гражданских прав, а на незаконное избежание ответственности за нарушение договорных обязательств и уплаты неустойки, что свидетельствует о направленности таких действий истца исключительно на причинение ответчику ущерба.
Заемщик Щербакова И.С. с 01.01.2014 не исполняет свои обязанности по погашению кредита, начисленных процентов и соответствующих штрафных санкций по кредитному договору. Банком в январе 2014 года было подано в суд заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на заложенное имущество. Подавая иски о признании кредитного договора недействительным в разные судебные органы города Москвы и обжалуя далее в кассационном порядке определения и решения судов первой инстанции, Щербакова И.С. затянула рассмотрение иска банка о взыскании задолженности по кредитному договору до настоящего времени. Считает, что истица допускает злоупотребление правом, в связи с чем, имеются основания для отказа в удовлетворении иска на основании п. 2 ст. 10 ГК РФ.
Третье лицо в судебное заседание не явилась, извещена о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом, о причинах неявки суд не уведомила. С учетом мнения представителей истца и ответчика, а также того обстоятельства, что в материалах дела имеется доверенность на имя адвоката Жуковой О.С. представлять интересы третьего лица, суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствии третьего лица.
Выслушав стороны, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с положениями ст.ст.166-168 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. При этом, недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со ст. 180 ГК РФ, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В силу ч.2 ст.334 ГК РФ, залог квартир регулируется законом об ипотеке.
Согласно п.1 ст.1 ФЗ «об ипотеке (залоге недвижимости)», по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).
Из положений ст.2 указанного закона ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору.
Статья 5 закона предусматривает, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в пункте 1 статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат.
В силу ст. 54 закона, залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.
Согласно ч.1 ст.78 закона, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире, при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
В соответствии с п.1 ст.16 Закона РФ «О защите прав потребителей», условия договора, ущемляющие права потребителей по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами РФ в области защиты прав потребителей, признаются недействительными. В силу п.2 ст.16 Закона «О защите прав потребителей» запрещается обусловливать приобретение одних товаров (работ, услуг) обязательным приобретением иных товаров (работ, услуг).
Как установлено в судебном заседании, 01.01.2010 между ПАО «Газпромбанк» (далее банк) и Щербаковой И.С. заключен кредитный договор, согласно которому банк предоставил заемщику потребительский кредит в сумме 945 000 рублей. В этот же день между банком и Щербаковой Н.П. заключен договор залога недвижимости, согласно которому истица в обеспечение своевременного возврата кредита Щербаковой И.С. передает в залог банку, принадлежащую истице на праве собственности однокомнатную квартиру. Договор залога зарегистрирован в Управлении федеральной регистрационной службы 14.01.2010 г.
Согласно п. 2.1.9 договора залога истица обязана произвести страхование предмета залога на случай утраты или повреждения, страхование жизни залогодателя не позднее дня предоставления кредита.
В силу ст. 16 ФЗ «о защите прав потребителя», запрещается обуславливать приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров. Суд считает, что возложение на истицу обязанности производить страхование предмета залога, а также жизни залогодателя, является навязанной услугой, в связи с чем, является недействительной. Однако, истицей не заявлено требований о признании указанной части договора залога недействительной, а в соответствии со ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части. Учитывая, что договор залога мог быть заключен и без включения пункта об обязательном страховании предмета залога и жизни залогодателя, требования истицы о признании договора залога недействительным по основанию, что в договор включен пункт, устанавливающий обязанность по страхованию, являются необоснованными и подлежат отклонению. Кроме того, как следует из пояснений сторон, заемщик производила страхование предмета залога, в соответствии с условиями кредитного договора.
Доводы истицы, что на квартиру не может быть обращено взыскание, согласно ст. 446 ГПК РФ, поскольку данное жилое помещение для истицы является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, суд находит необоснованными, поскольку в указанной статье имеется исключение, в соответствии с которым на данное имущество может быть обращено взыскание, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание.
Статьей 54.1 ФЗ «об ипотеке» установлен исчерпывающий перечень оснований для отказа в обращении взыскания на заложенное имущество. В данном перечне отсутствует основание, согласно которому не может быть обращено взыскание на квартиру, если она является единственным пригодным для проживания залогодателя жилым помещением.
Вместе с тем суд принимает во внимание то обстоятельство, что договор залога недвижимости, заключенный между Щербаковой Н.П. и банком, обеспечивает исполнение обязательств по кредитному договору Щербаковой И.С., в соответствии с условиями которого, кредит предоставлен на потребительские цели.
Из содержания ст.78 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» следует, что обращение взыскания на заложенную квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в этой квартире, при условии, что квартира была заложена по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком на приобретение или строительство данной квартиры или иных жилого дома или квартиры, капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.
Поскольку кредит Щербаковой И.С. был предоставлен на потребительские цели, оснований для включения в договор залога недвижимости пункта, в соответствии с которым установлена обязанность Щербаковой Н.П. отказаться от права пользования квартирой в случае обращения на неё взыскания Залогодержателем и освободить занимаемую квартиру, являющуюся предметом залога по договору, в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения суда об обращении взыскания, либо с момента заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке, не имелось. Поскольку указанное условие договора противоречит положениям Федерального закона, суд полагает возможным удовлетворить требования истицы и признать п.2.1.21 недействительным в силу его ничтожности.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования Щербаковой Н.П. удовлетворить.
Признать недействительным пункт договора залога недвижимости, в соответствии с которым установлена обязанность Щербаковой Н.П. отказаться от права пользования квартирой в случае обращения на неё взыскания Залогодержателем и освободить занимаемую квартиру, являющуюся предметом залога по договору, в течение 30 календарных дней с момента вынесения решения суда об обращении взыскания, либо с момента заключения соглашения об обращении взыскания во внесудебном порядке.
