Что такое «зоны с особыми условиями использования территорий?»
Из градостроительного кодекса РФ следует, что зоны с особыми условиями использования территорий (ЗОУИТ) - это охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации. В зависимости от вида объектов, их функционального назначения и влияния на окружающую среду, устанавливаются различные виды зон.
Установление "особых зон" предназначено для охраны объектов, нуждающихся в охране, или для защиты от объектов, оказывающих негативное воздействие на окружающую среду и человека. Исходя из вышесказанного, зоны имеют определенный охранный или защитный режимы. В зависимости от характера зоны, накладываются определенные правовые требования к использованию и ограничения в использовании объектов движимого и недвижимого имущества попадающего в зону, а также могут определяться условия нахождения, правила посещения, режим пребывания и т.п. в данных зонах.
Границы зон с особым режимом использования земель устанавливаются по проектам строительства соответствующих субъектов, а при их отсутствии - по утвержденным нормативам РФ с учетом местоположения режимообразующих объектов, их назначения, параметров, конструкции и степени влияния на окружающую среду. Как правило, границы ЗОУИТ шире и не совпадают с границами объекта, требующего охраны, или объекта, от воздействия которого необходима защита, вследствие чего, на земельные участки, которые частично или полностью входят в границы таких зон, может быть введен особый правовой режим использования.
Правовой режим таких зон регламентируется не только градостроительным и земельным законодательством, но и законодательством в областях электроэнергетики (охранные зоны объектов электросетевого хозяйства и охранные зоны объектов по производству электрической энергии), промышленной безопасности (охранные зоны магистральных трубопроводов и охранные зоны газораспределительных сетей); законодательством о железнодорожном транспорте (охранные зоны железных дорог) и о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения (санитарно-защитные зоны), природоресурсным законодательством (водоохранные зоны, зоны затопления и подтопления, рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны, лесопарковые зоны и зеленые зоны и т. д.) и другими отраслями российского законодательства.
Как узнать, входит ли участок в зону с особыми условиями использования территории?
Зоны с особыми условиями использования территорий являются источником введения ограничений использования земельных участков. Данные ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления и сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Такие ограничения полностью или частично распространяются на все земельные участки, входящие в границы зон с особым условием использования.
Основное предназначение зон с особыми условиями использования территорий - это охрана режимного или ценного объекта или защита от объекта, оказывающего негативное воздействие на окружающую среду и человека. Если вблизи Вашего земельного участка расположен такой объект, то это может указывать на то, что Ваш земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территорий.
Узнать о том, входит ли земельный участок в границу какой-либо зоны с особыми условиями использования территорий, можно заказав выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), а также обратившись к общедоступному сервису «Публичная кадастровая карта Росреестра».
Не стоит думать, что земельный участок (его часть), который вошел в зону с особым условием использования территорий, невозможно использовать по целевому назначению. Нахождение земельного участка в зоне накладывает на его правообладателя обязательства по соблюдению особого режима использования, но не лишает его прав на использование и оборот такого участка.
Как узнать об ограничениях на свой земельный участок?
Cуществует возможность при помощи электронных сервисов узнать об ограничениях использования земельного участка. Теперь любой пользователь интернета может узнать, не выходя из дома, не расположен ли какой-то определенный земельный участок в водоохранной зоне, санитарно-защитной или зоне охраны объектов культурного наследия.
В настоящее время на официальном сайте ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Росреестра» доступен электронный сервис «Узнать об ограничениях на земельный участок» (kadastr.ru/site/electron/zouit.htm), с помощью которого можно узнать о наличии ограничений, наложенных на земельный участок в связи с установлением территориальных зон и зон с особыми условиями использования территории.
Для того, чтобы воспользоваться услугами данного сервиса необходимо на главной странице сайта Кадастровой палаты из перечня электронных сервисов выбрать вкладку «Узнать об ограничениях на земельный участок», указать кадастровый номер земельного участка или учетный номер зоны и нажать «Найти».
В случае, если земельный участок входит в зону с особыми условиями использования территории, то пользователь получит ответ, в котором будет указана вся информация об этой зоне, а также соответствующий ряд ограничений.
Отметим, что сведения электронного сервиса предназначены исключительно для некоммерческого использования и несут справочный характер.
Информация предоставлена редакции Профкадастр.рф пресс-службой Филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калужской области.
Спасибо за предоставленную информацию!
Территорий
Зоны с особыми условиями использования территорий – охранные, санитарно-защитные зоны, зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории п культуры) народов Российской Федерации, водоохранные зоны, зоны санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, зоны охраняемых объектов, иные зоны, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Признаки зон с особыми условиями использования территорий:
1. Установлены в соответствии с федеральным законодательством.
2. Зоны с особыми условиями использования территорий образуются в целях обеспечения: безопасности населения и создания необходимых условий для эксплуатации объектов промышленности, энергетики, особо радиационно-опасных и ядерно-опасных объектов, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ, транспортных и иных объектов;
условия охраны памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, устойчивого функционирования естественных экологических систем, защиты природных комплексов, природных ландшафтов и особо охраняемых природных территорий от загрязнения и другого негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности.
З. Земельные участки, которые включены в состав таких зон, у правообладателей земельных участков, как правило. не изымаются, но в их границах может быть введен особый режим их использования, ограничивающий или запрещающий те виды деятельности, которые несовместимы с целями установления зон.
4. Зоны с особыми условиями использования территорий устанавливаются на землях, прилегающих к объектам, в отношении которых установлены такие зоны (объект, в отношение которого установлена зона, в состав зоны не входит).
Учет зон с особыми условиями использования территорий:
Зоны с особыми условиями использования территорий, их границы обозначаются на местности специальными информационными знаками (размер зон либо нормативно определён, либо разрабатывается в проекте). Уничтожение или повреждение специальных знаков влечёт наложение административного штрафа на виновных в этом. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения о зонах с особыми условиями использования территорий:
1) индивидуальные обозначения (вид, тип, номер, индекс и тому подобное) таких зон;
2) описание местоположения границ таких зон;
3) наименования органов государственной власти или органов местного самоуправления, принявших решения об установлении таких зон;
4) реквизиты решений органов государственной власти или органов местного самоуправления об установлении или изменении таких зон и источники официального опубликования этих решений;
Границы зон с особыми условиями использования территорий воспроизводятся на кадастровых картах всех видов. Зоны с особыми условиями использования территорий (или их части) могут быть объектами землеустройства, сведения о таких зонах вносятся в государственный лесной реестр, государственный водный реестр.
Системно и последовательно зоны с особыми условиями использования территорий отображаются в материалах градостроительной деятельности: на картах, содержащихся в схемах территориального планирования и генеральных планах; на картах градостроительного зонирования и в составе градостроительных регламентов в правилах землепользования и застройки; в материалах по обоснованию проекта планировки территории и па чертежах межевания территории.
Охранные зоны: объектов электросетевого хозяйства; объектом системы газоснабжения; сетей связи и сооружений связи; магистральных трубопроводов; геодезических пунктов; морских портов; стационарных пунктов наблюдений за состоянием окружающей природной среды, ее загрязнением; железных дорог; на загрязненных землях; особо охраняемых природных территорий; водоохранные зоны (включая прибрежные защитные полосы); рыбоохранные зоны и рыбохозяйственные заповедные зоны. Округа и зоны санитарной охраны водных объектов, используемых для питьевого, хозяйственно-бытового водоснабжения и в лечебных целях. Округа и зоны санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, лечебно-оздоровительных местностей и курортов. Санитарно-защитные зоны предприятий, сооружений и иных объектов, в том числе санитарно-защитные зоны и зоны наблюдений радиационных объектов. Зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.
Зоны охраняемых объектов.
Перечень зон с особыми условиями использования территорий, указанный выше в определении, не является исчерпывающим, в отдельных законах и подзаконных актах имеются специальные указания на отнесение к зонам с особыми условиями использования следующих зон: лесопарковые зоны, зелёные зоны береговая полоса внутренних водных путей Российской Федерации; приаэродромная территория.
Определение границ водоохраной зоны и прибрежной защитной полосы: Размеры водоохранных зон зависят только от двух факторов: во-первых, от длины водотока от истока до устья, а для озёр - от их площади; во-вторых, от точности (проточности) озёрно-речных систем на болотных массивах.
Границы водоохранных зон и прибрежных защитных полос могут совпадать, либо первые включают вторые. Не может быт, чтобы для какого-либо водного объекта была установлена водоохранная зона и не установлена прибрежная защитная полоса, и наоборот.
Действующий Водный кодекс установил фиксированные размеры водоохранных зон и прибрежных защитных полос. Ширина водоохранной зоны рек или ручьев устанавливается для рек или ручьев протяженностью
1. до десяти километров - 30, 40, 50 метров (водоохранная зона совпадает с прибрежной защитной полосой);
2. от десяти до пятидесяти километров - в размере ста метров;
3. от пятидесяти километров и более - в размере двухсот метров.
Установлены четыре градации водоохранной зоны для озёр и водохранилищ:
30, 40, 50 и 200 метров; для морей - 500 метров.
Размеры прибрежных защитных полос устанавливаются в зависимости от одного фактора, от уклона берега водного объекта. Градации ширины прибрежных защитных полос: 30, 40, 50 метров - для водных объектов и, дополнительно, 200 метров - для имеющих особо ценное рыбохозяйственное значение озёр и водохранилищ.
Других размеров водоохранных зон и прибрежных защитных полос не предусмотрено. Исключения:
Водоохранные зоны магистральных или межхозяйственных каналов совпадают по ширине с полосами отводов таких каналов, то есть равны, как правило, ширине полосы, отложенной по обе стороны канала от бровки - при прохождении канала в выемке или от подошвы дамбы - при прохождении канала в полувыемке-полунасыпи, но не свыше 35 метров с каждой стороны; ширина водоохранной зоны озера Байкал устанавливается Федеральным законом от 1 мая 1999 года N 94-ФЗ «Об охране озера Байкал», но до сих пор не установлена;
Сочетание на территориях населённых пунктов набережных и ливневой канализации: только в этом случае прибрежная защитная полоса будет ограничиваться парапетом (т.е. может быть очень узкой), а водоохранная зона будет отсчитываться от парапета, а не от береговой линии.
Заключение
Земельные отношения характеризуются условиями владения и пользования землей. Правами и обязанностями землепользователей по отношению к государству, а также основными формами организации сельскохозяйственного производства. От характера земельных отношений во многом зависит распределение земельных ресурсов между отраслями и сферами деятельности общества, соотношение классов землепользования, условия купли, продажи и платы за пользование землей.
В решении проблем рационального использования земли видное место занимает теория и практика землеустройства, развивающиеся в тесном взаимодействии. Их общая задача состоит в изучении объективных закономерностей функционирования земли как средства производства и природного ресурса, в разработке и осуществлении на практике эффективных методов организации территории в соответствии с потребностями общества и законами природопользования, в регулировании земельных отношений.
Здравствуйте, Елена.
Да, это повлечет сложности в зависимости от установленных ограничений использования.
На части земельного участка с ограничениями можно не строить, если есть такая возможность.
Закажите ГПЗУ и Вам станет ясно какие ограничения по строительству на Вашем земельном участке.
Градостроительный кодекс
Статья 57.3. Градостроительный план земельного участка
1. Градостроительный план земельного участка выдается в целях обеспечения субъектов градостроительной деятельности информацией, необходимой для архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции объектов капитального строительства в границах земельного участка.
2. Источниками информации для подготовки градостроительного плана земельного участка являются документы территориального планирования и градостроительного зонирования, нормативы градостроительного проектирования, документация по планировке территории, сведения, содержащиеся в государственном кадастре недвижимости, федеральной государственной информационной системе территориального планирования, информационной системе обеспечения градостроительной деятельности, а также технические условия подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения.
3. В градостроительном плане земельного участка содержится информация:
1) о реквизитах проекта планировки территории и (или) проекта межевания территории в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой утверждены проект планировки территории и (или) проект межевания территории;
2) о границах земельного участка и о кадастровом номере земельного участка (при его наличии);
3) о границах зоны планируемого размещения объекта капитального строительства в соответствии с утвержденным проектом планировки территории (при его наличии);
4) о минимальных отступах от границ земельного участка, в пределах которых разрешается строительство объектов капитального строительства;
5) об основных, условно разрешенных и вспомогательных видах разрешенного использования земельного участка, установленных в соответствии с настоящим Кодексом;
6) о предельных параметрах разрешенного строительства, реконструкции объекта капитального строительства, установленных градостроительным регламентом для территориальной зоны, в которой расположен земельный участок, за исключением случаев выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
7) о требованиях к назначению, параметрам и размещению объекта капитального строительства на указанном земельном участке, установленных в соответствии с частью 7 статьи 36 настоящего Кодекса, в случае выдачи градостроительного плана земельного участка в отношении земельного участка, на который действие градостроительного регламента не распространяется или для которого градостроительный регламент не устанавливается;
8) о расчетных показателях минимально допустимого уровня обеспеченности территории объектами коммунальной, транспортной, социальной инфраструктур и расчетных показателях максимально допустимого уровня территориальной доступности указанных объектов для населения в случае, если земельный участок расположен в границах территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории;
9) об ограничениях использования земельного участка, в том числе если земельный участок полностью или частично расположен в границах зон с особыми условиями использования территорий;
10) о границах зон с особыми условиями использования территорий, если земельный участок полностью или частично расположен в границах таких зон;
Определяясь с выбором земельного участка под строительство следует знать, что даже став собственником участка нельзя использовать его по своему усмотрению, как вздумается. Действующим законодательством установлены ограничения в использовании земельных участков, которые обязательны для землепользователей. Указанные ограничения можно условно разделить на две группы: градостроительные регламенты и зоны с особыми условиями использования .
Градостроительные регламенты
Градостроительный регламент - устанавливаемый органами местного самоуправления правовой режим земельных участков в пределах границ соответствующей территориальной зоны и определяющий виды разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства.
Иными славами органы местного самоуправления своими нормативными актами делят территорию города, поселка на территориальные зоны в определенных границах, в пределах которых устанавливаются обязательные для исполнения правила использования земельных участков:
- земельные участки должны быть определенных размеров,
- определяется этажность застройки,
- виды застройки (жилое, производственное, административно-хазяйственное назначение ).
И если планируемый к строительству объект не будет соответствовать данным правилам, то органы местного самоуправления просто откажут в выдаче разрешения на строительство или в предоставлении земельного участка для целей, не соответствующих регламенту.
Градостроительные регламенты устанавливаются в местном нормативном акте - . В настоящее время не во всех городах и поселках утверждены такие правила, но законодатель принуждает это сделать в ближайшее время.
Кстати, по закону, если после установления регламентов находящийся в определенной территориальной зоне объект недвижимости не соответствует такому регламенту (например жилой дом находится в производственной зоне), то собственник такого объекта не имеет право реконструировать такой объект или перестраивать его, если после такой реконструкции или строительства объект не изменит свое назначение на соответствующее регламенту.
Зоны с особыми условиями использования
Зоны с особыми условиями использования территорий - это зоны, определяемые расчетами по правилам, установленным нормативными актами, в пределах которых установлены ограничения в использовании земельных участков, в том числе запрет на строительство определенных объектов или полный запрет на строительство.
Устанавливаются следующие зоны с особыми условиями использования территории:
- зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации;
- санитарно-защитные зоны;
- санитарные разрывы от автозаправочных станций;
- санитарные разрывы от высоковольтных линий электропередач;
- санитарные разрывы от магистральных газопроводов до элементов застройки;
- водоохранные зоны;
- 1-ый пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- 2-ой пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- 3-ий пояс санитарной охраны источников питьевого водоснабжения;
- санитарные разрывы от железной дороги до жилой застройки;
- придорожная полоса автомобильной дороги федерального значения;
- зоны ограничения застройки от передающих радиотехнических объектов;
- зоны нахождения месторождений общераспространённых полезных ископаемых;
- зоны ограничений застройки по горно-геологическим условиям, в том числе:
- зоны запрета на строительство зданий и сооружений;
- зоны застройки на основании сравнения вариантов технико-экономических расчётов;
- зоны застройки не выше 3 этажей.
- зона затопления паводком 1%-й обеспеченности;
- зона подтопления грунтовыми водами;
- зона отработанных карьеров строительных материалов.
Рассмотрим для примера некоторые из устанавливаемых зон.
Зоны для объектов культурного наследния
Зоны, выделенные для обеспечения правового режима охраны и эксплуатации объектов культурного наследия Российской Федерации
В пределах данной зоны особый порядок использования: деятельность должна осуществляться при условии обеспечения сохранности объектов культурного наследия и всех ценных градоформирующих объектов, в соответствии с проектом зон охраны , разрабатываемом органом охраны объектов культурного наследия, а до разработки такого проекта - при условии получения согласия такого органа охраны.
Поскольку мало где разработаны проекты зоны охраны, во всяких таких случаях строительства на территории расположения культурных объектов, в том числе, в случае сноса или реконструкции архитектурного памятника, предварительно нужно будет получить письменное согласие местного органа охраны памятников культуры.
Санитарно-защитные зоны
Организации, промышленные объекты и производства, группы промышленных объектов и сооружения, являющиеся источниками воздействия на среду обитания и здоровье человека, отделяются санитарно-защитными зонами от территории жилой застройки, ландшафтно-рекреационных зон, зон отдыха, территорий курортов, санаториев, домов отдыха, стационарных лечебно-профилактических учреждений, территорий садоводческих товариществ и коттеджной застройки, коллективных или индивидуальных дачных и садово-огородных участков.
В пределах санитарно-защитной зоны запрещено строительство жилья ,а также запрещены отдельные виды деятельности. Даже если жилой дом будет построен на собственном земельном участке и оформлен в упрощенном порядке, то существует риск, что владелец объекта, образующего санзону, может обратиться в суд с иском о сносе такого дома.
Аналогична ситуация с другими вышеперечисленными зонами. Строительство в пределах установленных зон либо запрещено, либо связано с определенными ограничениями или согласованиями.
Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")
УСТАНОВЛЕНИЯ ОХРАННЫХ ЗОН ОБЪЕКТОВ ЭЛЕКТРОСЕТЕВОГО
ХОЗЯЙСТВА И ОСОБЫХ УСЛОВИЙ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ
УЧАСТКОВ, РАСПОЛОЖЕННЫХ В ГРАНИЦАХ ТАКИХ ЗОН
2 (для линий с самонесущими или изолированными проводами, проложенных по стенам зданий, конструкциям и т.д., охранная зона определяется в соответствии с установленными нормативными правовыми актами минимальными допустимыми расстояниями от таких линий)
10 (5 - для линий с самонесущими или изолированными проводами, размещенных в границах населенных пунктов)
Судебная практика и законодательство - Постановление Правительства РФ от 24.02.2009 N 160 (ред. от 21.12.2018) "О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон" (вместе с "Правилами установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, расположенных в границах таких зон")
