В соответствии с Земельным кодексом РФ земельные участки используются в соответствии с установленным для них видом разрешенного использования (ВРИ). ВРИ земельного участка, наряду с другими характеристиками (площадь, категория земель и др.) определяют правовой режим земельного участка. Иными словами, вид разрешенного использования влияет на то, как правообладатель может его использовать, может ли возводить и реконструировать строения на данном земельном участке. ВРИ земельного участка определяет кадастровую стоимость земельного участка и другие особенности использования земельного участка. Например, устанавливает предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, особенности процедуры предоставления земельного участка из государственной (муниципальной) собственности.
Где можно ознакомиться с видом разрешенного использования?
Вид разрешенного использования является дополнительной характеристикой земельного участка, и сведения о нем вносятся в Государственный кадастр недвижимости (ГКН). Таким образом, ознакомиться с видом разрешенного использования можно, заказав кадастровый паспорт или кадастровую выписку о земельном участке. Возможна ситуация, когда в ГКН не внесены сведения о ВРИ земельного участка. Следовательно, не установлен правовой режим данного земельного участка, а значит, он не может полноценно участвовать в гражданском обороте и необходимо внесение соответствующих сведений о ВРИ.
Откуда берется вид разрешенного использования и кто его устанавливает?
Полномочиями об определении вида разрешенного использования земельного участка обладают органы местного самоуправления . Для этого должно быть издано соответствующее решение (постановление, распоряжение и т.п.) органа муниципальной власти об определении вида разрешенного использования.
Если земельный участок был образован из земельного участка (например, в результате раздела земельного участка), то вид разрешенного использования «наследуется» от исходного.
Если земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной собственности, то ВРИ должен быть внесен в ГКН на основании решения органа местного самоуправления.
Как изменить вид разрешенного использования?
Предположим, Вы покупаете земельный участок с ВРИ «для индивидуального жилищного строительства», но хотите этот земельный участок использовать в коммерческих целях - построить офисное здание или производственный объект и т.п. Для начала необходимо изменить вид разрешенного использования земельного участка.
Статья 37 Градостроительного кодекса РФ устанавливает следующее:
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.
2. Применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства.
3. Изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов.
4. Основные и вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства правообладателями земельных участков и объектов капитального строительства, за исключением органов государственной власти, органов местного самоуправления, государственных и муниципальных учреждений, государственных и муниципальных унитарных предприятий, выбираются самостоятельно без дополнительных разрешений и согласования.
Другими словами, на примере города Тулы, это можно объяснить так. Правила землепользования и застройки Муниципального образования город Тула, утвержденные решением Тульской городской Думы от 25.03.2009 г. №65/1406 (далее ПЗЗ г. Тулы) разделяют всю территорию города Тулы на территориальные зоны. Каждая территориальная зона содержит перечень основных, вспомогательных, и условно разрешенных видов использования, и собственник земельного участка может по своему усмотрению выбрать любой из основных и вспомогательных ВРИ самостоятельно без органов власти и каких либо дополнительных решений.
Пример: Вам принадлежит земельный участок в г. Туле, расположенный по проспекту Ленина в районе дома N. Смотрим в ПЗЗ карту градостроительного зонирования и узнаем, что рассматриваемый земельный участок попадает в зону ОЖ - зона общественно-жилого назначения. Далее смотрим виды разрешенного использования и выбираем подходящий ВРИ, например «Аптеки».
И последнее, что Вам необходимо сделать - обратиться с письмом и заявлением об учете соответствующих изменений в орган кадастрового учета с просьбой об изменении ВРИ с «индивидуальное жилищное строительство» на - «аптеки».
По истечении установленного срока Вам предоставят кадастровый паспорт с выбранным видом разрешенного использования.
На что следует обратить внимание.
В Тульской области сложилась практика, что Вам могут оказать в изменении ВРИ, если в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о границах территориальной зоны. В этом случае необходимо проводить работы по их описанию и внесению сведений в ГКН. При необходимости проведения работ по описанию границ территориальной зоны Вы всегда можете обратиться к нам! Сотрудники предприятия имеют большой опыт в проведении таких работ и выполнят все работы в короткие сроки с полным сопровождением документов.
К сведению клиентов
Бумажное свидетельство о праве собственности с 2017 года заменено выпиской из единого реестра, согласно закону о регистрации недвижимости №218-ФЗ вступившему в законную силу с 01.01.2017 года.
Новшеством Закона №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" является то, что при личном обращении (кроме случаев выездного приема) место подачи заявления и документов не будет зависеть от места нахождения объекта недвижимости.Иными словами, можно обратиться (направить документы почтой) в любое подразделение Росреестра или подать документы лично через любой МФЦ. Перечень указанных подразделений и МФЦ будет приведен на сайте Росреестра.
О сроках
Согласно Закону "О государственной регистрации недвижимости" общий срок осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен.
Самыми востребованными для возведения построек являются земли, входящие в состав населенных пунктов ().
Но перед выбором места строительства необходимо узнать:
- в какую территориальную зону они входят;
- какой имеют вид разрешенного использования ().
Есть земли, на которых:
- строить можно без ограничений ;
- строить можно с определенными ограничениями;
- строить нельзя совсем.
Нецелевое использование земель может привести к:
- признанию постройки самостроем;
- отказу в оформлении права собственности на постройку;
- сносу постройки.
Земельный кодекс РФ определил 7 возможных категорий земель:
- государственного запаса;
- водного фонда;
- лесного фонда;
- природных объектов, находящихся под охраной государства;
- спецназначения;
- сельскохозяйственного назначения;
- населенных пунктов.
того же кодекса определила, что за ЗНП признаются те земли, которые не выходят за границы
населенного пункта и предназначены для его застройки и/или развития инфраструктуры.
Установление указанных границ регламентируется статьей №84 ЗК РФ .
Право на их изменение принадлежит:
- органам власти федерального значения;
- местной власти;
- судам, в рамках решения вопроса по тому или иному разбирательству.
Основные виды разрешенного использования по зонам
Разделение земель поселений по видам разрешенного использования регламентируется . Все земли населенных пунктов условно делят на крупные территориальные зоны.
Выделяют следующие основные зоны :
- жилых построек;
- общественно-деловых построек;
- предпринимательства;
- отдыха;
- общественного пользования.
Каждая из перечисленных зон включает в себя сразу несколько ВРИ.
Жилые
Зона жилых построек включает в себя виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов для возведения жилых построек
с кодами от 2.0 до 2.7.1:
- блокированного типа — таунхаусы;
- передвижного типа — кемпинги, палаточные городки;
- средней этажности — многоквартирные дома до 8 этажей;
- большой этажности — многоэтажки;
а также для возведения:
- индивидуальных жилых домов (ИЖС) — частные дома, коттеджи;
- бытовых построек — подсобки, гаражи;
и ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) — частный дом с участком, предназначенным под:
- огород,
- развод скота.
Общественно-деловые
Включает в себя земли населенных пунктов с видами разрешенного использования для предоставления услуг с кодами от 3.0 до 3.10:
- коммунальных,
- социальных,
- медицинских,
- ветеринарных,
для создания:
- мест, способствующих культурному развитию;
- образовательных учреждений;
- религиозных центров;
- центров научной деятельности;
- управленческих центров.
Предпринимательство
Включает в себя земли населенных пунктов с разрешенным использованием для создания
:
- центров делового управления;
- торговых центров, магазинов и рынков;
- коммерческих и страховых организаций;
- точек общепита, гостиниц (отелей) и мест развлечения;
- мест обслуживания автотехники.
Отдых
Включает в себя виды разрешенного использования земли поселений для создания:
- спортивных объектов;
- объектов туристической направленности;
- игровых полей и полей для прогулок;
- причалов, предназначенных яхтам, катерам и др.;
- мест ловли рыбы и охоты на животных.
Общего пользования
Зона общего пользования включает в себя виды разрешенного использования земельных участков земель населенных пунктов для создания:
- автомобильных дорог,
- пешеходных тротуаров,
- водных объектов общего пользования,
- парков и скверов,
- кладбищ и др.
Дополнительные условия и ограничения
Вопрос о предоставлении участку с категорией земель «земли населенных пунктов» разрешенного использования вспомогательного или условно разрешенного вида решается органами местной власти .
При одобрении комиссией по землепользованию одному земельному участку могут дать до трех ВРИ:
- основной,
- условно разрешенный,
- вспомогательный.
За основу определения основного вида берется возможность использования земли населенного пункта с максимальной эффективностью .
То есть, если участок располагается в зоне жилых построек, то целесообразно разрешить там строительство:
- дома,
- магазина,
- образовательного учреждения.
Если владелец участка посчитает, что надел используется неэффективно, он может подать запрос на добавление нового ВРИ , который будет иметь статус «Условно разрешенный». Для этого необходимо согласовать изменение с комиссией по землепользованию через публичные слушания.
К рассмотрению дела привлекаются все заинтересованные стороны:
- представители администрации населенного пункта,
- владельцы близлежащих участков,
- сам проситель и др.
Условно разрешенный ВРИ может быть использован в качестве основного или совместно с ним. То есть, если комиссия одобрила предоставление нового ВРИ, на участке ИЖС можно построить дом и магазин, а можно только магазин или только дом.
Вспомогательный вид использования предполагает возведение на участке сооружений, которые не выходят за рамки
двух вышеописанных ВРИ.
Например, при возведении жилого дома на участке ИЖС вспомогательным ВРИ будут являться хозпостройки.
Для возведения объектов, которые попадают под вспомогательный ВРИ, разрешение на строительство брать не нужно .
Вспомогательный ВРИ можно использовать только совместно с описанными выше видами.
Проект будущей постройки необходимо согласовывать с правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) и градостроительным регламентом, которые принимаются на уровне местной власти .
В большинстве мест эти документы запрещают возводить здания, которые будут оказывать влияние на безопасность соседних сооружений. Например, нельзя строить дом ближе 1-3 метров от границы участка. Невыполнение этого требования может привести к признанию объекта строительства самостроем .
Также, к признанию жилого дома самостроем могут привести иные нарушения ПЗЗ и градостроительного регламента .
При этом существует два варианта:
- Снос самовольной постройки за счет лица, нарушившего нормы строительства.
- Возвращение права владения застройщика на постройку через суд.
Какой ВРИ нужен для строительства дома?
Частное строительство жилого дома на участке с категорией «земли населенных пунктов», позволяют следующие виды разрешенного использования:
- блокированная жилая постройка.
Расскажем подробнее о каждом из перечисленных выше ВРИ.
Индивидуальное жилищное строительство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный. В пределах участка можно заниматься садоводством и огородничеством. Подробней про ИЖС можно почитать в этой статье.
Личное подсобное хозяйство
Допускается возведение дома с общей этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений. Дом исключительно одноквартирный.
В пределах участка можно заниматься:
- огородничеством,
- садоводством,
- скотоводством.
В первом случае дом строить можно без ограничений, во втором – можно по согласованию с комиссией по землепользованию и при условии, что выделенный участок будет постоянно обрабатываться и использоваться по назначению.
Блокированная жилая постройка
Допускается возведение нескольких одноквартирных домов , примыкающих друг к другу, максимальной этажностью, без учета цокольных этажей, не более 3-х, гаража и подсобных помещений.
В пределах участка можно возводить:
- цветник,
- огород.
Подходящий ВРИ для ведения бизнеса
Для постройки объектов под бизнес подходит зона «Предпринимательство».
Для частного бизнеса лучше всего использовать такие виды разрешенного использования земельных участков населенных пунктов:
- магазины,
- точки общепита,
- гостиницы,
- автомобильные СТО.
Для возведения магазинов. Разрешается постройка, не превышающая 5000 метров квадратных. Здание может быть использовано для реализации товаров любого типа. При необходимости одновременно с магазином открыть кафе, у комиссии по землепользованию необходимо запросить добавление условно разрешенного ВРИ «Общественное питание».
Для строительства точек общепита:
- столовые,
- рестораны,
- кафе,
- иные места, где за еду необходимо платить.
Для строительства гостиниц:
- отели,
- гостиницы,
- пансионаты,
- другие места, являющиеся постройками для обеспечения посетителям комфортного пребывания в них — отдыха, но в которых не оказываются услуг медицинского характера.
Для обслуживания автотранспорта:
- автосервисы,
- мойки,
- заправки и др.
Полезное видео
Вы также можете получить информацию о землях населенных пунктов и видах их разрешенного использования из этого видео :
Выводы
Тезисно обозначим главные моменты статьи:
- ЗНП предназначены для развития города/деревни, в том числе для постройки жилых домов и объектов ведения бизнеса.
- Все ЗНП делятся на 5 основных категорий . Жилые дома лучше строить в зоне жилых построек, а объекты ведения бизнеса в зоне предпринимательства. Но по согласованию с местной администрацией можно решить вопрос о предоставлении наделу другого ВРИ.
- Один земельный участок может иметь сразу несколько видов использования . Это значит, что при одобрении комиссией по землепользованию, объекты ведения бизнеса можно строить в зоне жилых построек, и наоборот, жилой дом можно построить в другой зоне.
- При возведении постройки важно соблюдать не только зональность, но и нормы , которые устанавливают местные документы. Несоблюдение правил может привести к признанию постройки самостроем.
Вконтакте
Определение вида разрешенного использования земельного участка — важный юридический момент, который позволяет определить, здания какого типа можно строить на той или иной территории.
Этот вопрос регулируется:
- Министерством экономического развития,
- Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ).
На приобретенном участке невозможно строить все, что заблагорассудится , поскольку, например, на земле, предназначенной для строительства торговых объектов, невозможно заниматься сельским хозяйством.
Это противоречит юридическим регламентам и за такую самодеятельность можно получить штраф по ч. 1 ст. 8.8 КоАП РФ.
Согласно этой статье, в случае, если уже была определена кадастровая стоимость земельного участка, гражданские лица обязаны выплатить до 1% от общей суммы, но при этом она не должна быть менее 10000 рублей.
Для юридических лиц штраф больше
, он составляет от 0,5 до 2%.
Если же кадастровая стоимость земли еще не была определена, то первая категория лиц должна выплатить штраф в размере от 10000 до 20000 рублей , а вторая — уже от 100000 до 200000 рублей .
Вопрос очень серьезен, поэтому игнорировать его нельзя .
Способы определения
Определение ВРИ производится теми же способами, что и земли.
Итак, как определить вид разрешенного использования земельного участка? Куда можно обратиться?
По выписке из ЕГРН
До 1 января 2017 года на территории России действовали кадастровые паспорта, в которые вносилась вся информация о квартире или земельном участке.
Затем паспорта упразднили и собрали ЕГРН — Единый Государственный Реестр Недвижимости, объединив в нем сведения о правах на владение и о технической информации, касаемо земельного участка.
Получение выписки из Реестра — наиболее простой способ определить, какой вид разрешенного использования земельного участка ему сейчас назначен.
Сделать это можно двумя способами :
- обратиться кадастровую палату или МФЦ;
- заполнить специальную форму на сайте Росреестра.
На выписке будут указаны: кадастровый номер и номер кадастрового квартала, а ниже находятся строки:
- «вид разрешенного использования».
Если на таком участке планируется построить многоквартирный дом, то такая деятельность без смены ВРИ будет незаконной. По поводу смены вида разрешенного использования также нужно обращаться в кадастровую палату.
Выписка не имеет срока действия , но обязательно нужно получить новую, если произошли какие-либо изменения в информации по поводу участка, например, сменился собственник, поменялось ВРИ и т.д.
В кадастровой палате
Информацию об участке земли может при желании получить любой интересующийся, оплатив необходимую госпошлину.
Такого рода сведения может получить любой человек, даже не являющийся собственником участка.
Но получить документы, устанавливающие право на владение участком, либо их копии может только собственник земельного надела.
Для получения выписки нужно иметь с собой:
- паспорт;
- доверенность, полученную у нотариуса;
- квитанцию об уплате государственной пошлины.
Для юридических лиц потребуется также свидетельство о директорских полномочиях.
Готовую выписку можно будет забрать примерно через 5 дней , в случае обращения в МФЦ этот срок увеличится на 2-4 дня. Можно забрать документ как в бумажном виде, так и в электронном.
Физическому лицу придется отдать:
- 150 р. за электронную версию выписки;
- 400 р. за распечатанный документ.
Для юридических лиц стоимость составит 300 р. за электронную и 1200 р. за бумажную кадастровую выписку.
Кроме личного обращения, есть еще вариант послать письмо , желательно заказное и отслеживаемое.
В конверте должно быть заявление, составленное в соответствии с приложениями к приказу Минэкономразвития (схему составления можно посмотреть ), а также квитанцию об уплате госпошлины.
Отправлять письмо необходимо на адрес кадастровой палаты, которая располагается в том же городе или поселке, где находится и земельный участок.
На сайте Росреестра
В век развитых технологий необходимость ходить по инстанциям постепенно отпадает, это касается и вопросов получения выписки.
Получить ее очень просто, для этого нужно :
- зайти на сайт Росреестра,
- выбрать вкладку «Физическим лицам»,
- найти справа зеленую таблицу с названием «Электронные сервисы»,
- кликнуть на строку «Получение сведений ЕГРН».
- После этого можно начинать заполнение формы запроса.
Если получать выписку на сайте
Росреестра, то за бумажный вариант физическим лицам придется заплатить 250 рублей
, электронная выписка стоит столько же.
Юридические лица отдадут 1100 и 700 рублей за бумажный и электронный вариант соответственно.
Если подробная кадастровая выписка не требуется, а нужна общая информация об участке, то можно перейти по ссылке и заполнить форму.
Для более успешного результата желательно знать кадастровый номер земельного участка, можно также ввести условный или ранее присвоенный номер, но обычно это не требуется.
Ниже находятся строки для ввода адреса, а также несколько строк по поводу прав и ограничений.
Для определения ВРИ нужно обратить внимание на строку «Разрешенное использование».
Получение информации по кадастровой карте
Кадастровая карта — самый наглядный вариант определения вида разрешенного использования земельных участков, где посмотреть информацию можно, даже не зная точного номера участка. Для осуществления этого способа нужно перейти по ссылке , нажать на значок лупы и ввести кадастровый номер участка.
Помимо ВРИ, кадастровый номер помогает также , к которой относится участок. После этого появится таблица со всей необходимой информацией по участку . Способ удобен еще и тем, что можно на карте сразу найти свой участок, он будет выделен желтым цветом.
Убедитесь, что рядом со строкой поиска написано слово «Участки», иначе поиск будет некорректным.
Видео-инструкция
На видео продемонстрирован поиск участка по кадастровой карте:
По классификатору
Рассмотрим конкретную ситуацию: человек приобрел земельный участок и собирается использовать его по прямому назначению, например, для сельского хозяйства. Как узнать вид разрешенного использования земельного участка заранее?
Для того, чтобы узнать, что именно он имеет право строить на данном участке, в первую очередь необходимо определить, к какой зоне относится территория, поскольку для каждой зоны может быть прописан отдельный регламент.
Для того, чтобы человек мог заниматься сельским хозяйством на своем участке, земельный надел должен принадлежать к категории зон для сельскохозяйственного использования.
Территориальное зонирование можно наглядно увидеть на публичных кадастровых картах , которые составляются как для отдельных субъектов Российской Федерации, так и для всей страны.
После того, как определена зона, к которой принадлежит земельный участок, можно приступать к определению непосредственно ВРИ.
С 3 ноября 2015 года были внесены изменения в процесс определения вида разрешенного использования земельного участка.
На их основе был составлен новый Классификатор, позволяющий достоверно узнать, каким именно типом ВРИ обладает участок и что можно строить на его территории.
Посмотреть приказ Минэкономразвития можно на этом сайте .
Важно! Классификатор может быть использован только для основных видов разрешенного использования земельного участка, остальные регулируются местными градрегламентами.
Если внимательно рассмотреть документ, то можно увидеть, что каждой зоне соответствует свой раздел , которому присваивается цифра.
Например:
- территории для сельскохозяйственного использования отмечены цифрой 1,
- жилая застройка — 2,
- территории для постройки общественных объектов — 3 и т.д.
Каждый раздел делится на подпункты , которым также присвоен номер, который пишется после основного номера территориальной зоны, отделяясь точкой.
Рассматривая ситуацию с участком для сельскохозяйственных нужд, нужно отметить, что человек должен определить, чем именно он будет заниматься на этой территории и затем проинформировать об этом Кадастровую Палату, чтобы данные были внесены в ЕГРН.
Если человек решил разводить свиней, то код его ВРИ будет 1.11, если на территории планируется выращивать зерновые культуры, то числовое обозначение будет 1.2 и т.д.
Для максимального охвата всей возможной деятельности, производимой на участке, авторы Классификатора сделали его раздробленным, разделив каждую территориальную категорию на множество подразделов.
Благодаря этому можно утвердить:
- возможность продать, купить или подарить участок,
- установить размер налога на землю и возможные льготы,
- определить размеры используемой территории и т.д.
В каждом из подразделов классификатора подробно указано, что может быть построено на участке.
- аквапарков,
- дискотек,
- клубов и других заведений,
могут быть построены:
- отели,
- кафе,
- рестораны.
Согласно п. 4 ст. 37 Градостроительного Кодекса РФ владелец участка имеет право самостоятельно выбрать ВРИ , не обращаясь при этом за специальными разрешениями и другими документами. Но это правило не распространяется на органы власти и самоуправления, а также на государственные учреждения и предприятия.
Возможные проблемы
Классификатор, несмотря на свою подробность и проработанность, не может охватить все возможные способы
использования земельных участков.
Но, поскольку Классификатор работает только для основных ВРИ, то есть смысл обратиться к Правилам землепользования и застройки, установленным в районе, где находится земельный надел.
Вполне возможен вариант, что строительство дома для жилья на территории для сельского хозяйства будет относиться к условно разрешенным ВРИ.
Для того, чтобы землю можно было в таком случае полноценно использовать, необходимо обратиться в комиссию по ПЗЗ и написать заявление о смене вида разрешенного использования. После проведенных слушаний собственник получит разрешение на строительство.
Если участок изначально имел условно разрешенный ВРИ, то владельцу придет постановление о том, что нужно подать заявление по поводу разрешения на использование. Это еще один способ определить, какой ВРИ имеет территория: основной или условно разрешенный.
Полезное видео
Подробнее о видах разрешенного использования земельных участков смотрите в данном видео:
Подводя итоги
Наиболее достоверный способ определить вид разрешенного использования участка — получить выписку в кадастровой палате или онлайн на сайте Росреестра.
В документе указана вся информация об участке, в том числе категория земель и ВРИ.
Для того, чтобы лучше понять, как именно можно использовать землю, необходимо обратиться к Классификатору, найдя свою категорию территориальных участков.
При возникновении несоответствий ВРИ и строительным задумкам владельца нужно написать заявление и сменить вид разрешенного использования на желаемый.
Вконтакте
Очень часто при покупке недвижимости или при желании что-то построить на участке граждане сталкиваются с таким понятием, как вид разрешенного пользования земельного участка. Многие даже часто путают его с что в корне неверно. Мы попробуем разобраться, какие же могут быть виды пользования земельными участками, что такое нецелевое использование земли и как можно переводить участок из одного вида пользования в другой.
Категории земель - какие они бывают?
Согласно законодательству, все земли разграничены на территориальные зоны. Их перечень, в частности, содержится в Земельном и Градостроительном кодексе РФ. Эти два нормативных акта определяют следующие категории территориальных зон:
Общественно-деловые;
Транспортных и инженерных инфраструктур;
Особо охраняемые территории;
Производственные;
Спецназначения;
Для сельскохозяйственных целей;
Рекреационные;
Для размещения военных объектов;
В то же время такое разграничение не подразумевает, что все земельные наделы, входящие в состав какой-либо категории земель, могут использоваться только согласно их первоначальному назначению. Это в первую очередь объясняется тем, что структура некоторых категорий земель неоднородна. Категории в свою очередь делятся на виды и подвиды. В некоторых случаях законодательство разрешает пользоваться земельными участками не по их целевому назначению, однако в составе той категории, в которой они находятся. Например, ЗК разрешает строить на сельскохозяйственных землях дачные домики.
Виды разрешенного пользования
Основные виды пользования;
Условно-разрешенные виды пользования;
Вспомогательные виды пользования (правда, они могут лишь дополнять основные и условно-разрешенные виды и осуществляться только вместе с ними).
То есть получается, что законодатель не дает определения каждому из этих видов и не конкретизирует условно-разрешенные виды. Основное различие между основными и условно-разрешенными видами состоит в том, что на второй необходимо получить разрешение. Такой документ выдается на основании которые проводятся согласно уставу муниципального образования. Вспомогательные и главные виды использования земельных участков выбираются собственниками самостоятельно, без каких-либо дополнительных согласований.
Кто выдает разрешение?
Как правило, большинство земель населенных пунктов перебывают в муниципальной или государственной собственности. Поэтому выбор вида разрешенного землепользования обычно подтверждается оформлением договора Изменить один вид разрешенного пользования на другой можно только на основании решения соответствующего органа, которое было принято с учетом градостроительного регламента и различных технических нормативов.
До принятия правил застройки и землепользования изменить вид разрешенного использования земельного участка можно только после принятия решения об этом главой местной администрации.
Информация о разрешенном виде использования земли должна предоставляться органами местного самоуправления, государственными структурами, муниципальными организациями бесплатно при выборе участка для строительства. Согласно ЗК, при проведении аукциона по продаже участков нужно обязательно указывать информацию о виде его разрешенного использования. Разрешенное пользование - это определенная правовая основа для возведения на земельном участке жилых или производственных зданий, проведения осушительных или оросительных работ и т. д. Между тем владелец или собственник должен производить пользование земельным участком в соответствии с его целевым назначением.
Как определяется разрешенное использование земли?
Важным также является вопрос о том, каким же образом происходит определение вида дозволенного использования участка земли. Во-первых, правовой режим участка зависит от категории земли в соответствии с зонированием территорий и законодательством. Во-вторых, если проанализировать нормы ЗК РФ, то можно сделать вывод, что принадлежность земли к той или иной категории зависит от ее целевого назначения.
Правила зонирования территорий
Зонирование территорий должно проводиться для земель населенных пунктов. В Градостроительном кодексе есть понятие градостроительного зонирования. Оно проводится на основании градостроительных регламентов. В результате такого разграничения определяется не только правовой режим земель, но и основания для создания и эксплуатации сооружений. В то же время не устанавливаются для лесного фонда, земель запаса, особо охраняемых участков, сельскохозяйственных угодий и т.д. Градостроительное зонирование происходит не только на землях населенных пунктов, но и на других категориях земель.
Из вышесказанного получается, что вид разрешенного использования земельного участка зависит также и от градостроительного зонирования. Особенно в тех случаях, когда предполагается реконструкция, строительство и эксплуатация объектов и сооружений (другими словами - застройка земель).
Как можно поменять вид пользования?
Как вы понимаете, изменить вид разрешенного пользования нелегко, но все же возможно. Для этого следует подготовить такие документы:
Заявление с просьбой о таком изменении (подается в местную администрацию);
Паспорт заявителя (копия);
На участок земли (договор аренды или свидетельство о собственности);
Документы на сооружения, которые находятся на участке (при наличии таковых);
Участка или иные документы на него;
Технические паспорта на здания, которые находятся на участке (если такие есть);
Если вы хотите использовать для строительства, то вы должны также подать:
Проект планируемого объекта;
Проект участка от планировочной организации;
Сведения о планируемом объекте (общая площадь, этажность, площадь застройки);
Согласие от владельцев или собственников соседних участков, которые граничат с вашим;
Согласие от других правообладателей этого земельного участка.
Сроки принятия решения
Все эти бумаги можно как подать лично, так и направить через почту. Про сдаче документов вы должны получить расписку. Если пакет документов подает представитель, то при себе у него должна быть доверенность. Решение про изменение разрешенного использования земельного участка может рассматриваться в администрации до 45 дней. За проведение такого изменения также придется заплатить. В каждом отдельном случае стоимость будет разной.
Получение разрешения на изменение вида использования земельного участка
После истечения срока рассмотрения вашей заявки вам выдадут либо решение главы администрации о разрешении сменить вид допустимого пользования, либо же письменный отказ в этом. Откажут вам в случае, если вы подали неверные документы, или же если будет установлено, что в результате изменения разрешенного вида пользования планируется нецелевое использование земельного участка. Если вам покажется, что отказ необоснован, вы всегда можете обжаловать постановление в суде. Если будет принято позитивное решение, то вы должны обратиться в государственный кадастр для внесения изменения в Единый реестр прав на недвижимое имущество.
Документы для Росреестра
Итак, в Росреестр подается:
Свидетельство о регистрации прав на участок;
Межевой план;
Решение главы администрации;
Кадастровый паспорт.
Данная инстанция рассматривает такой пакет документов до 20 дней. В результате всей этой процедуры вы должны получить выписку о земельном участке.
Подводим итог
Из вышеуказанного можно сделать вывод, что земельные участки могут менять виды разрешенного пользования, но вот категорию земли изменить практически нереально. В целом изменение правого режима земли базируется на таких принципах:
Вид разрешенного пользования может изменяться только в соответствии с градостроительным регламентом. Если же участок не отвечает нормам регламента, то изменить вид его использования можно только после приведения его в соответствие с видами дозволенного пользования, которые указаны в этом регламенте;
Запрещается фактическое изменение вида пользования участком до получения соответствующего решения администрации и внесения данных в Росреестр. При рассмотрении заявлений об изменении вида допустимого использования во внимание в первую очередь берется целевое назначение земельного участка;
Выбирать вспомогательные виды без выбора основного запрещено. Такой порядок не предусмотрен ни местными, ни федеральными актами.
Не забывайте также, что помимо непростой процедуры оформления изменения вида пользования участка, вам придется еще и заплатить за такое изменение.
На заметку
Если вы решаете приобрести земельный участок, то первым делом обращайте внимание на категорию и на разрешенное использование земельных участков. Ведь можно сразу поискать участок с необходимыми для вас видами пользования. К примеру, если вам нужна земля для фермерского хозяйства, а в свидетельстве о праве на земельный участок будет указано, что он предназначен для садоводства, то заниматься фермерством на таком участке не получится.
Еще сложнее будет, если вы захотите изменить категорию земельных угодий. Ведь для этого потребуется заключение экологической экспертизы, а также масса иных согласований. Более того, в некоторых случаях ЗК и другие нормативные акты содержат запрет на Поэтому если вы решите изменять категорию земли, приготовьтесь к серьезным трудностям. Поменять вид разрешенного использования земельного участка легче, однако и при таком запросе можно получить отказ, если местная администрация установит, что данное изменение будет противоречить закону или локальным актам.
Все земли разбиты на участки, у которых помимо , есть также определенный вид разрешенного использования (ВРИ).
Этот термин, используемый в законодательных актах РФ, (Земельном и Градостроительном кодексе), существует для того, чтобы определять, какую деятельность можно вести на участке .
Например, нельзя выбрать любое место в городе или за городом и построить там магазин, торговый центр или начать выращивать помидоры и картошку.
Виды разрешенного использования земельного участка (ВРИ ЗУ), согласно действующего классификатора, указаны в документе градостроительного зонирования «Правила землепользования и застройки» (ПЗЗ) города (где также указаны размеры участка и расположенных на нем построек, ограничения по использованию и расчетные показатели).
Каждый земельный участок имеет три вида разрешенного использования, согласно Градостроительному кодексу РФ, ст. 37 :
- основной,
- условный,
- вспомогательный.
Чтобы структурировать и классифицировать информацию о ВРИ, в 2014 году был принят приказ 540 «Об утверждении классификатора видов разрешенного использования земельных участков».
В 2015 году были внесены изменения , действующие на сегодняшний день.
До этого четких правил по формулировке видов разрешенного использования не существовало, и они не имели классификации.
Некоторые названия были довольно «размытыми» и не несли четкого смысла.
Владелец участка выбирает деятельность согласно основному или вспомогательному ВРИ сам, без дополнительных разрешений . На условный ВРИ владелицу необходимо получить разрешение.
Подытожим: классификатор разрешенного использования земельных участков — это документ, содержащий перечень всех видов разрешенного использования. Многие из них приобрели более конкретную формулировку смысла, не предполагающую другие варианты его трактовки.
Перечень видов разрешенного использования по классификатору
В текущем варианте классификатора описаны 13 групп видов использования с числовым обозначением (1,2,3 … 13). У каждого из них под номерами 1.1., 1.2 и т.д. расписано подробно его содержание . Полный текст классификатора, содержащий таблицу ВРИ и их коды, можно найти по ссылке .
Рассмотрим подробнее разделы классификатора видов разрешенного использования земельных участков.
Сельскохозяйственное
Разделу присвоен код 1. Имеет 18 подпунктов содержания от 1.1 до 1.18.
Этот вид подразумевает деятельность, связанную с ведением сельского хозяйства :
- растениеводство
- животноводство,
- пчеловодство,
- рыбоводство.
В основном он описывает ВРИ земель.
Под первым пунктом — растениеводство — имеется в виду выращивание:
- сельскохозяйственных культур и овощей;
- чая и лекарственных трав;
- цветочных, плодовых и ягодных культур;
- льна и конопли.
Также на участке этого вида разрешаются :
- научные и селекционные работы,
- хранение, производство и переработка с\х продукции;
- размещение питомников, построек для хранения техники и оборудования;
- разведение животных.
Один из подпунктов вида – ведение хозяйства без возведения каких-либо построек (полевые участки личного подсобного хозяйства).
Подробнее обо всех ВРИ сельскохозяйственных земель читайте в .
Жилая застройка
Имеет 7 подпунктов содержания с кодами от 2.0 до 2.7.1, описывающих ВРИ .
На таких участках предполагается размещение жилых домов разного вида и типа (от индивидуальных жилых домов с участком до многоквартирных домов в 20 этажей).
Вид «Жилая застройка» не подразумевает здания с временным проживанием людей (гостиницы, дома отдыха, оздоровительные заведения, помещения для проживания рабочих, тюрьмы и т. д.).
Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)
Разрешено строить жилые дома не выше 3-х этажей , в которых можно жить постоянно.
Также этот код участка предусматривает выращивание
на нем:
- сельскохозяйственных культур,
- плодовых деревьев,
- ягод,
размещение:
- подсобных помещений,
- гаражей.
Подпунктом 2.1.1 вынесена малоэтажная многоквартирная жилая застройка. То есть – дома не выше 4-х этажей для постоянного проживания нескольких семей.
На этой территории также предусмотрено выращивание культур и дополнительное строительство, к которому, помимо гаражей и подсобных помещений, добавляются:
- встроенные и пристроенные магазины;
- объекты обслуживания (химчистки, парикмахерские);
- детские и спортивные площадки.
Для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ)
Те же условия использования участка, как и ИЖС (2.1) – жилые дома постоянного проживания не выше 3х этажей, выращивание культур и деревьев, вспомогательные постройки и гаражи.
Добавляется лишь возможность разведения животных и размещение построек для их содержания.
Блокированная жилая
Дома на несколько семей , называемые таунхаусами, с общей придомовой территорией. Квартиры имеют общие стены с соседями.
Также разрешено:
- выращивание деревьев,
- ягод,
- размещение гаражей,
- детских и спортивных площадок.
Передвижное жилье
Имеет код 2.4. Включает в себя:
- палаточные городки,
- жилые вагончики и прицепы,
которые можно подключить к инженерным сетям .
Среднеэтажная
Имеет код 2.5.
Многоквартирные дома не выше 8 этажей
Многоэтажная
Имеет код 2.6.
Многоквартирные дома от 9 этажей и выше
, пригодные для постоянного проживания.
Пункты 2.5 и 2.6. предполагают также размещение элементов благоустройства:
- лавочки и урны, кустарники;
- детские и спортивные площадки;
- подземные и наземные парковки;
- магазины и прачечные.
Подробнее о видах разрешенного использования земель населенных пунктов читайте .
Обслуживание жилой застройки
Подразумеваются строительство некоторых объектов из кода 3.0 и 4.0 :
- кафе и столовые;
- объекты соцобеспечения;
- парковки и гаражи;
- мастерские ремонта;
- парикмахерские и больницы;
- школы, детские садики, университеты;
- библиотеки, театры, церкви и т.д.)
ВАЖНО: в некоторых случаях, участку может быть присвоен весь код 2.0. Это значит, что на территории возможно любое строительство и любая деятельность из всего вышеперечисленного.
Общественное использование объектов капитального строительства
3.1 до 3.10.2 .
Подразумевается строительство :
- коммунальных объектов;
- объектов соцобслуживания;
- больниц и поликлиник;
- детских садов, школ и университетов;
- исследовательских центров;
- развлекательных, религиозных объектов и т. д.
Предпринимательство
Имеет 10 подпунктов содержания с кодами от 4.1 до 4.10
Здания, построенные с целью получения дохода :
- магазины и торгово-развлекательные центры;
- кафе, клубы и рестораны ;
- гостиницы, аквапарки;
- паркинги, автосервисы и др.
Отдых (рекреация)
Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 5.1 до 5.5 .
Предполагают строительство:
- парков и скверов;
- спортивных и туристических объектов;
- зданий для наблюдения и ухода за природой .
Производственная деятельность
Имеет 11 подпунктов содержания с кодами от 6.1 до 6.11
Размещение производственных территорий и помещений:
- капитальное строительство с целью добычи полезных ископаемых и их переработки,
- возведение заводов и фабрик .
Размещение объектов транспорта
Имеет 5 подпунктов содержания с кодами от 7.1 до 7.5.
Строительные объекты, представляющие собой пути сообщения и сооружения для перевозки грузов или людей, следующих видов транспорта:
- железнодорожного,
- автомобильного,
- водного,
- воздушного,
- трубопроводного.
Обеспечение обороны и безопасности
Имеет 4 подпункта содержания с кодами от 8.0 до 8.3 .
Размещаются следующие строительные объекты :
- воинские формирования, полигоны, военные институты;
- инженерные сооружения на границах РФ (таможенный контроль);
- здания органов внутренних дел и спасательных служб.
Деятельность по особой охране и изучению природы
Имеет 3 подпункта содержания с кодами от 9.0 до 9.2.
Строительные объекты предназначенные для осуществления деятельности по сохранению и изучению природного мира , ухода за ним. Также объекты курортной деятельности, используемые для оздоровления и лечения людей за счет природных ресурсов:
- минеральные воды,
- лечебные грязи и др.
Участки, в которых не допускается сельскохозяйственная и любая другая деятельность , кроме:
- охранной,
- курортной,
- историко-культурной.
Использование лесов
Вид использования имеет 4 подпункта содержания с кодами от 10.1 до 10.4.
Подразумевается строительство объектов для:
- заготовки, обработки и вывозу древесины и др. лесных ресурсов (грибы, ягоды);
- выращивания древесины (лесные плантации) и др. лесных ресурсов;
- хранения собранного природного ресурса (временные склады).
Водные объекты
11.0 до 11.2.
К этому виду относятся территории:
- рек, озер, болот, морей и т. д.;
- примыкающие к водоемам участки.
Используются для водопользования и строительства водных объектов, например водохранилищ.
Земельные участки (территории) общего пользования
Вид использования имеет 3 подпункта содержания с кодами от 12.0 до 12.2.
Встречается только в населенных пунктах и подразумевает размещение:
- дорог и прилегающих территорий;
- набережных, мест отдыха и рекреации;
- кладбищ и земель запаса (в которых запрещена любая хоздеятельность ).
Участки под огородничество, садоводство и дачное хозяйство
Имеет 3 подпункта с кодами от 13.1 до 13.3.
В основном предполагает выращивание:
- сельскохозяйственных культур,
- плодовых и ягодных деревьев,
и возведение временных построек для хранения собранного урожая, обеспечения ухода за ним:
- поливка,
- прополка,
- удобрение и т.п.
ВАЖНО!!! Согласно ФЗ от 2017 года, вводится разрешение на строительство домов постоянного проживания на этом участке.
Необходимо рассмотреть подробнее эти 3 подпункта.
Огородничество
Разрешает выращивание на участке:
- сельскохозяйственных культур,
- овощей,
- ягод,
- картофеля.
Что касается строительства — разрешено возведение лишь временных построек, не предназначенных для проживания.
Садоводство
Выращивание тех же культур, как и в предыдущем пункте. Отличие в видах строительства.
Садоводство предполагает возведения дома для отдыха , не делящегося на квартиры и не предназначенного для проживания, а также дополнительных хозяйственных построек.
Дачное хозяйство
Те же виды растений, но возможно строительство жилого дома (без деления на квартиры и не выше 3-х этажей) и хозяйственных построек.
ВАЖНО: огородничество и садоводство разрешается вести так же на землях сельскохозяйственного назначения, но либо без разрешения строительства вообще, либо разрешено строительство только нежилых вспомогательных объектов.
Основные отличия нового классификатора
В первом разделе (код 1.0) описаны все возможные виды сельскохозяйственного использования с описанием построек и сооружений.
Все виды ведения садового и дачного хозяйства вынесены в новый код 13 (13.1., 13.2., 13.3).
Крестьянско-фермерское хозяйство не упоминается вообще, а все виды жилого строительства приобрели более упорядоченную классификацию.
Какие ВРИ подходят для индивидуального строительства
Для индивидуального строительства, в соответствии с классификатором, подходят следующие участки .
Жилые здания постоянного проживания
На участках с кодом разрешенного использования:
- 2.0. – жилая застройка;
- 13.2. – ведение садоводства;
- 13.3 – ведение дачного хозяйства (в соответствии с ФЗ N217 , который вступает в силу с 2019 года).
Сезонные жилые объекты
На участках с кодом:
- 13.1. – ведение огородничества (только некапитальное строительство );
- 13.2. – ведение садоводства;
- 13.3. – ведение дачного хозяйства.
Нежилые здания, сооружения и постройки
На участках с кодом 1.0. – сельскохозяйственное использование (вспомогательные сооружения для ведения хозяйства), на участках с кодом 4.0 – предпринимательство (строительство нежилых зданий с целью получения прибыли).
ВРИ, указанные в документах ранее
В старом классификаторе видов разрешенного использования земельных участков (документ 2014 года) для строительства вспомогательных и жилых помещений подходят те же коды.
Отсутствуют лишь вновь введенные коды:
- 13.1.,
- 13.2.,
- 13.3.
Классификатор не отменяет предусмотренного в градостроительном кодексе деления видов разрешенного земельных участков использования на основные, вспомогательные и условно разрешенные.
Так, например, в качестве основного может быть выделен укрупненный ВРИ – сельскохозяйственное использование. Значит, на участке можно будет заниматься любой деятельностью, описанной под кодом 1.1 -1.18.
ВАЖНО: если некоторые уже существующие постройки стоят на не предназначенной для них земле согласно новому классификатору – они все равно признаются законными. Владельцу не нужно переводить свой участок в другую категорию. (согласно статье 34, п. 11. ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ).
Виды использования, которые можно отнести к вспомогательным, так же содержатся в классификаторе под описанием содержания расширенного кода.
Например, код 2.5 «среднеэтажная жилая застройка», включает озеленение, гаражи, детски и спортивные площадки.
Будущие изменения
С 2014 года в документах наряду со старыми, появляются и новые виды разрешенного использования. Также, потребуют решения отдельные вопросы.
Например, в некоторых городах производственные зоны на картах зонирования обозначаются по отдельности, в зависимости от опасности детальности (вредных выбросов, возможности взрыва), а в классификаторе все сведено в единую производственную деятельность .
Эти и многие друге противоречия повлекут за собой изменения, потому что, в соответствии с уже упомянутым ФЗ от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ (ст. 34, п 12), документы градостроительного зонирования до 1 января 2019 года должны быть изменен
ы в соответствии с классификатором.
С 2019 года вступает в силу ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», в котором решаются некоторые спорные вопросы и уточняются недостающие моменты.
Процесс изменений, можно сказать, только начался и будущее покажет практика.
Что еще влияет на присвоение участкам вида разрешенного использования:
Вид разрешенного использования является частью градостроительного регламента , который, в свою очередь, входит в Правила землепользования и застройки (наряду с картой градостроительного зонирования).
Все эти документы повлияли на создание классификации видов разрешенного использования земельных участков.
Таким образом, с принятием этого документа вид использования присваивается сразу всей зоне (которые выделены на карте зонирования) и включает в себя и основные, и вспомогательные, и условно разрешенные виды сразу.
Это является плюсом, так как у участка появляется большее количество возможностей использования , которые можно легко сменить .
Видео о классификаторе и порядке смены ВРИ
В данном видео рассказывается о том, зачем нужен классификатор и порядке действий для смены ВРИ (куда обращаться сроки и т.д):
Выводы
Перечислим по пунктам:
- действующий классификатор ВРИ земельных участков имеет 13 кодов с расширенным подробным описанием содержания каждого подпункта;
- он не отменяет деление на основные, вспомогательные и условно разрешенные виды, а делает его более легким;
- по нему можно выяснить, какие виды участков подходят для частного строительства, ведения сельского хозяйства и предпринимательства;
- С 2020 года по публичной кадастровой карте можно будет узнать ВРИ участка в соответствии классификатором;
- Тем не менее, в документе остаются вопросы, требующие пересмотра, и задачи, требующие решения.
Любая деятельность на земле четко определяется градостроительными документами .
Подобный контроль нужен, чтобы город развивался, был удобным и комфортным для жизни и для работы.
Введение классификатора ВРИ ЗУ структурировало и собрало воедино порядок назначения видов использования для земельных участков, отбросило двусмысленность и нечеткость формулировок.
Это облегчило задачи и для профессионалов (градостроителей, юристов, государственных служащих), и для людей, занимающихся строительством, предпринимательством, ведением дачного хозяйства и огородничества.
Вконтакте
