Договор субаренды должен быть идентичен договору аренды. Субаренда нежилых помещений. Как заключить договор субаренды. Право на новый контракт

Среди всех сделок, осуществляемых с недвижимостью, одной из наиболее распространенных является субаренда. Что это такое, что значит это понятие, является ли такая сделка законной?

Субаренда – это один из видов аренды, который подразумевает под собой передачу права использования помещения или земельного участка любого назначения на основании действующего договора аренды. Как и любая операция, производимая на основании договора, она имеет свои особенности, регулирующие нормы и ограничения.

При правильном осуществлении всех действий, грамотном проведении сделки, субарендодатель может на законных основаниях получать доход от такого типа аренды.

Сдача субаренду

Субаренда представляет собой передачу на право пользования части арендуемого помещения третьему лицу, в таком случае имеет место два договора:

основной договор аренды жилого или нежилого помещения (или земельного участка) с обязательным условием права пересдачи в субаренду;
договор субаренды, заключаемый между новым арендатором и лицом, в праве пользования которого находится объект.

В случае подписания такого документа все стороны, которые вступают в договорные отношения, именуются следующим образом:

владелец помещения (участка) – он фигурирует в основном договоре аренды;
арендатор, именуемый таким образом в основном договоре аренды. При заключении договора субаренды он уже именуется как субарендодатель;
субарендатор – лицо, которое снимает объект в аренду у субарендодателя.

Для того, чтобы оформление сделки осуществить законно, необходимо пройти следующие этапы:

составление договора аренды между владельцем помещения или участка и лицом, которое желает использовать его в своих целях. Среди прав, которые будет иметь арендатор по такому договору, обязательно прописывается возможность пересдачи имущества в дальнейшую субаренду. В том случае, если основной договор не содержит такого условия, то оно отражается в дополнительном соглашении;
сдача арендатором в субаренду третьему лицу (для чего составляется отдельный договор, к которому прикладываются установленные порядком документы);
переход сданного имущества в право пользования третьего лица (субарендатора).

Стоит отметить, что заключаемая с субарендодателем сделка не может противоречить основным условиям основного договора аренды, например:

использовать имущество при субаренде для целей, которые запрещены арендодателем;
осуществлять ремонт, проведение коммуникаций, если на то нет соответствующего разрешения владельца.

Сам договор субаренды может быть составлен на возмездной (с оплатой) и безвозмездной (бесплатной) основе. ГК РФ устанавливаются некоторые ограничения на возможность осуществления субаренды на безвозмездной основе – в том случае, если речь идет об участках лесного фонда или же субарендатор является лицом, руководящим коммерческой организацией, учредителем, либо членом контролирующих органов.

Сдаваться в субаренду могут следующие объекты:

нежилые помещения;
дома, квартиры;
земельные участки с постройками и без.

Каждый из таких объектов имеет свои особенности осуществления сделки. Квартира и помещения подпадают под общие правила оформления субаренды, а производимая сделка с земельными участками уже имеет свои отличительные особенности. Земельный участок может сдаваться в субаренду без письменного согласия его собственника в том случае, если договор его аренды не содержит запрета на это.

Особенности заключения договора

Заключаемый между сторонами договор субаренды имеет следующие особенности:

договор должен содержать все данные о сторонах (субарендаторе и субарендодателе);
указываются права обеих сторон, а также их основные обязанности;
отображаются условия расторжения договора или его изменения;
отдельно прописываются возможные спорные ситуации, а также путь их урегулирования;
четко идентифицируется часть помещения, которая передается в субаренду. Кроме точного указания площади (помещения, квартиры, участка) в приложении указывают общий план, на котором обозначена конфигурация и расположение;
стоимость субаренды. Важным является момент, что ее величина не зависит от стоимости аренды (если такое условие не прописано владельцем помещения, что практически не встречается). Данный факт является ответом на частый вопрос – выгодно или нет сдавать имущество в субаренду? Имеются прецеденты, когда за право пользования части имущества субарендодатель получает даже больше, чем сам платит за аренду помещения;
срок субаренды. В любом случае, он не может превышать срока действия основного договора аренды.

Видео: Аренда и субаренда

Необходимые документы

При заключении договора субаренды необходимо приложить пакет документов, представленный следующими наименованиями:

паспорт арендатора, либо другой документ, подтверждающий личность;
договор аренды помещения, на основании которого действует субарендодатель;
банковская квитанция, подтверждающая уплату гос. пошлины;
в том случае, если при заключении сделки присутствуют не сами стороны, а их представители (или представитель), то нотариально заверенная доверенность на право осуществления такой сделки;
документы, подтверждающие право собственности на имущество;
кадастровый паспорт. Он необходим в том случае, если предметом договора является земельный участок. В том случае, если на таком участке имеются постройки (жилые и нежилые здания и сооружения), то также предоставляют технический паспорт;
если имущество, предоставляемое для субаренды, находится в собственности супругов, то обязательно прикладывают документы, содержащие согласие второй стороны на осуществление такой сделки (оно заверяется нотариально);
если на территории арендуемого имущества прописаны несовершеннолетние дети, необходима справка о фактическом проживании ребенка на другой территории.

Стоит отметить, что встречаются ситуации, когда по причине отсутствия согласия владельца объекта либо по желанию скрыть свои доходы, субарендодатель осуществляет сдачу в аренду без документального оформления – так называемая «скрытая аренда». В данном случае такие действия являются противозаконными и, если вы имеете намерения снимать помещение в субаренду, то обязательно требуйте соответствующего документального оформления.

Не каждая компания, особенно на стадии становления бизнеса, может приобрести в собственность недвижимое имущество. Одним из вариантов получения имущества при развитии новых направлений деятельности является заключение договора субаренды, что позволяет арендаторам сдавать излишние площади, а другим компаниям - использовать их, не нарушая положений законодательства и условий договора аренды.

При заключении договора субаренды необходимо в первую очередь учитывать положения Гражданского кодекса РФ, регулирующие арендные правоотношения. В частности, ст. 608 ГК РФ устанавливает, что право сдачи имущества в аренду принадлежит собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. На основании данного положения субарендатор, заключающий договор, должен удостовериться в правомочиях и собственника, и арендатора по распоряжению данным имуществом.

Субаренда является предметом прямого регулирования ст. 615, 618, 631, 638, 647, 660 Гражданского кодекса, две из которых - ст. 615, 618 ГК РФ регулируют правоотношения, связанные с недвижимым имуществом в виде здания, строения или помещения.

Согласие собственника

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу. Это условие носит императивный характер в части получения согласия на передачу имущества в субаренду и поэтому не может быть изменено договором.

В специальных нормах, регулирующих правоотношения по аренде (субаренде), законодатель не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение сделок по передаче имущества в субаренду. Условия, определяющие форму сделки, указаны в гл. 29 ГК РФ. Если в договоре не было предусмотрено право арендатора на передачу имущества в субаренду, получение такого согласия после заключения договора является изменением условий договора в части режима использования имущества. Изменение договора совершается в той же форме, что и договор.

Если не соблюдена установленная законом форма сделки, сделка считается недействительной с момента ее совершения и не влечет юридических последствий (за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью).

Заключение договора субаренды без согласия арендодателя является недействительным.

Следует также отметить, что если арендатор заключил договор субаренды без согласия арендодателя, то арендодатель получит право требовать расторжения договора аренды и возмещения ему убытков в связи с тем, что арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды.

В сложившейся судебно-арбитражной практике нередки решения, в которых договоры признаются незаключенными, а сделки - несостоявшимися. Последствия признания сделок недействительными прямо предусмотрены ст. 167, 168, 1103 ГК РФ.

Бытует мнение, что согласие арендодателя требуется в отношении каждой сделки субаренды, и указанное правило не может быть изменено по соглашению сторон путем выражения арендодателем в договоре аренды «генерального» согласия на совершение арендатором таких сделок. Президиум ВАС РФ в п. 18 Информационного письма от 11.01.2002 № 66 разъяснил, что по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в договоре. Это освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку.

Документ о согласии на сдачу имущества в субаренду лучше оформить в качестве приложения к договору.

Согласие арендодателя также может быть оформлено в виде письма, соглашения, протокола, дополнения к договору и т. п., копию которого субарендатору необходимо получить на руки.

Момент заключения договора важен для учета и налогообложения. Согласно ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Если согласие арендодателя на передачу его имущества в субаренду получено, то стороны (арендатор и субарендатор) вправе заключить договор субаренды помещения с даты такого согласия. До того момента, когда договор будет считаться заключенным (сделка - состоявшейся), он никаких прав и обязанностей для сторон не создает. Поэтому общим последствием признания договора незаключенным (сделки - несостоявшейся) является то, что к такому договору не могут применяться способы защиты, используемые в обычных договорных отношениях.

Срок договора субаренды.

Государственная регистрация договора

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Если договор аренды продлевается, то согласно п. 20 Информационного письма ВАС от 11.01.2002 № 66 положения п. 2 ст. 621 ГК РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются и к договору субаренды с учетом правил ч. 2 п. 2 ст. 615 ГК РФ, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Срок договора вызывает вопрос об обязательности прохождения государственной регистрации обременений, которые порождает заключаемый договор7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ не затрагивает вопросов регистрации договоров субаренды. Существующий пробел в законодательстве частично заполняется примерами из судебной практики. В Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 сформулированы основные подходы к регистрации договоров субаренды.

В данном документе для арбитражных судов разъяснено, что требования гражданского законодательства к регистрации договора аренды распространяются также на договор субаренды. Так как в соответствии с ч. 3 п. 2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами. При этом ни в ГК РФ, ни в Федеральном законе от 21.07.1997 № 122-ФЗ не содержится норм, исключающих для договоров субаренды применение требования о государственной регистрации.

Гражданский кодекс устанавливает, что договор аренды здания или сооружения подлежит государственной регистрации, если он заключен на срок не менее одного года. В этом случае договор считается заключенным с момента такой регистрации9. Обязанность по государственной регистрации договора не предусматривает срока, в течение которого стороны должны сдать документы для государственной регистрации сделки, так как данный срок законодательно не определен. Чтобы избежать конфликтной ситуации, при заключении договора сторонам необходимо определить, кто будет подавать пакет документов на регистрацию. Заметим, что непредставление стороной сделки документов, необходимых для государственной регистрации договора, можно квалифицировать как уклонение от государственной регистрации. Арбитражная практика в части ее применения ВАС РФ содержит четкие рекомендации о том, что, если одна из сторон договора уклоняется от его государственной регистрации, другая сторона вправе предъявить иск об обязании зарегистрировать договор, так как при отсутствии государственной регистрации договор аренды недвижимого имущества является незаключенным.

Отсутствие обязательной регистрации не порождает прямые финансовые санкции. Но стоит учитывать, что договор, подлежащий обязательной регистрации, вступает в силу с момента такой регистрации, и соответственно право требования внесения арендной платы формально возникает только после регистрации договора. Однако согласно мнению Высшего Арбитражного Суда РФ стороны могут предусмотреть, что условия заключенного договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора. Следовательно, эти отношения считаются возмездными и подлежат оплате за фактическое пользование имуществом. При этом необходимо учитывать, что договорная ответственность, вытекающая из принятой по такому договору обязанности по оплате, применяться не может.

В случае отсутствия обязательной государственной регистрации договора субаренды (аренды) субарендатор несет определенные риски. В частности, если арендатор (арендодатель) попросит субарендатора освободить занимаемые помещения до истечения обусловленного срока, то не зарегистрированный в установленном порядке договор считается незаключенным. Соответственно субарендатор не сможет применить способы защиты своих прав. При нарушении условий о государственной регистрации действующего договора субарендатор также не сможет претендовать на преимущественное право его дальнейшего продления.

Вопрос

Добрый день.

ООО 1 арендует 2 помещения у ООО 2 по договору субаренды.

1) Может ООО 1 сдать одно из арендуемых помещений ООО 3 по договору субаренды? В первоначальном договоре между ООО 1 и ООО 2 ничего не указано о том, что ООО 1 может сдавать в субаренду арендуемые помещения.

2) Если у ООО 1 не было право сдавать одно из помещений по договору субаренды ООО 3, а оно это сделало и для ООО 3 это стало юридическим адресом, зарегистрированным налоговой инспекцией, какие для ООО 1 и ООО 3 могут быть последствия и как в рамках законодательства это правильно исправить?

Ответ

При заключении договора субаренды его сторонам нужно учесть следующие обстоятельства:

— согласие арендодателя по основному договору аренды на последующую передачу имущества в субаренду является обязательным

— договор субаренды здания, сооружения, помещения, заключенный на срок год и более, подлежит государственной регистрации так же, как и договор аренды недвижимого имущества, заключенный на аналогичный срок

— договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок действия основного договора аренды

— условие о цели использования передаваемого в субаренду имущества должно быть соотнесено с соответствующим условием, указанным в договоре аренды.

Таким образом, при сдаче имущества в субаренду необходимо получить согласие собственника, если договорами аренды и субаренды не предусмотрено предоставление имущества в субсубаренду.

Договор, заключенный с нарушением данной процедуры, может быть признан судом недействительным на основании ст. 168 ГК РФ и, следовательно, не будет иметь юридических последствий для сторон. (Постановление ФАС Московского округа от 31.07.2006 N КГ-А40/6726-06 по делу N А40-76525/05-89-643, Постановление ФАС Центрального округа от 30.06.2014 по делу N А36-2906/2013). Пунктом 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ закреплено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре — возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (двусторонняя реституция).

Также в соответствии со ст. 304 Гражданского кодекса РФ собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. В данном случае нарушение состоит в неправомерном использовании адреса объекта недвижимости в качестве адреса, который указывается для целей осуществления связи с этим юридическим лицом. В случае удовлетворения данного требования в резолютивной части решения суда также указывается на обязанность юридического лица принять необходимые меры к внесению изменений в ЕГРЮЛ в части своего адреса.

Требования заявляются путем подачи искового заявления в арбитражный суд по месту нахождения ответчика (ст. 35 Арбитражного процессуального кодекса РФ).

В соответствии с п. 5 Постановления Пленума ВАС РФ N 61 по делам, связанным с требованиями собственника об устранении нарушений его права в виде использования адреса принадлежащего ему объекта недвижимости в качестве адреса юридического лица, надлежащим ответчиком является именно юридическое лицо, а не налоговый орган.

Вместе с тем регистрирующий орган обязан на основании представленного ему вступившего в законную силу решения суда об удовлетворении иска внести в ЕГРЮЛ запись о том, что сведения об адресе юридического лица являются недостоверными, с указанием реквизитов данного судебного решения.

Вы должны получить согласие у собственника. Это поможет избежать негативных последствий.

Смежные вопросы:

Есть договор аренды, который подлежит государственной регистрации. но он не был зарегистрирован. арендатор хочет сдать это же помещение в субаренду, законно ли это?
✒ При заключении договора субаренды субарендатору…...
В Аминистрацию потсупило заявление гражданина о продлении договора коммерческого найма. 1.Продливается ли договор коммерческого найма? 2.Если продливается, то заключается новый договор на новый срок или делается дополнительное соглашение? 3.…...
1. У нас в аренде офис,мы арендаторы. Провели в мае систему кондиционирования (оборудование+ работа) за 150 тыс.руб. с НДС. Как провести эту систему,с минимальными рисками? Срок аренды 11 мес.,…...
Добрый день, нам необходимо зарегистрировать договор аренды склада. Какие документы нам нужны и куда нам обращаться. Может ли Ваша компания оказать нам данную услугу?
✒ Из норм п. 2…...

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.