Законодательство РФ, в частности, ст. 39.11 ЗК РФ, а также ст. 447-449 ГК РФ, предусматривает обязательное проведение аукциона для сдачи в аренду или продажи земельного участка, находящегося в муниципальной собственности.
Орган местного самоуправления выставляет на торги имеющие кадастровый номер наделы, готовые к использованию в определенных целях, и устанавливает на них первоначальную цену. Для определения стоимости заранее проводится оценка независимым оценщиком.
В таком аукционе могут принимать участие все желающие. Победителем является тот, кто предложит максимальную цену.
Основанием для проведения аукциона земельных участков является письменное распоряжение органа местного самоуправления (п. 1 ст. 39.11 ЗК РФ). Такое решение может быть также принято на основании заявления юридического или физического лица.
Объединение двух земельных участков, которые находятся в государственной или муниципальной собственности, в один лот для выставления на торги не допускается (п. 2 ст. 39.11 ГК РФ).
Арендная плата за земельный участок назначается пропорционально к земельному налогу, который уплачивается за пользование аналогичными наделами.
Перед продажей нужно пройти подготовительную процедуру. Она включает следующие действия:
- Подготовка и утверждение схемы расположения земельного участка.
- Подготовка документов для постановки надела на кадастровый учет.
- Осуществление государственной регистрации.
- Получение технических условий подключения коммуникаций к земельному участку в случае, если на нем будет произведено строительство жилого дома.
- Принятие уполномоченным органом местного самоуправления решения о проведении торгов.
Правила проведения аукциона земельных участков
Процедура проведения аукциона по аренде либо продаже земельных участков регламентирована п. 4 ст. 39.11 ЗК РФ и выглядит следующим образом:
- Подготовка схемы расположения земельного участка лицом, которое собирается принимать участие в торгах.
- Подача заявления об участии в торгах заинтересованными лицами.
- Проверка государственным органом оснований для отказа в участии в торгах.
- Проведение кадастровых работ.
- Постановка участка на земельный учет, его регистрация.
- Получение технических условий для подключения здания, которое будет возведено на земельном участке, к инженерным коммуникациям (электричество, водоснабжение и т.д.).
- Принятие решения о проведении аукциона.
П. 8 ст. 39.11 ЗК РФ установлены ограничения для выставления земельного участка на аукцион для последующей продажи или аренды, а именно:
- Границы земельного участка подлежат уточнению.
- На надел не зарегистрировано право собственности.
- В отношении земли не определены максимально допустимые параметры строительства и реконструкции.
- Не установлено разрешенное использование участка.
- Не установлена категория участка.
- Надел предоставлен третьему лицу в постоянное бессрочное пользование.
- На участке находится объект незавершенного строительства.
- Земля изъята из оборота.
Как выиграть аукцион на земельный участок
Сначала необходимо собрать информацию о том, где и какие земельные участки выставляются на аукцион. Поиск лучше всего начать с официального сайта, на котором размещается информация о проведении торгов, по адресу torgi.gov.ru .
Важным фактором победы в аукционе является правильное составление документов для участия в нем, а также строгое соблюдение процедуры участия в торгах.
Физические и юридические лица могут приобрести или арендовать земельный участок, находящийся в собственности Московской области, через торги. Соответствующую услугу предоставляет Министерство имущественных отношений Подмосковья. О том, какие документы понадобятся для обращения за госуслугой и сроках ее оказания, читайте в материале портала сайт.
Ограничение на участие в торгах по продаже земельных участков
Источник: , сайт администрации Сергиево-Посадского района
Земли сельскохозяйственного назначения не могут иметь в собственности:
- лица без гражданства, иностранные юридические лица и иностранные граждане;
- юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных юридических лиц, иностранных граждан и лиц без гражданства составляет более 50%.
Перечисленные категории участников торгов могут только арендовать земли сельскохозяйственного назначения.
Одному физическому или юридическому лицу предоставляется в собственность не более 25% от общей площади сельхозугодий, которые находятся на территории одного подмосковного муниципалитета.
Как получить услугу
Чтобы подать заявление и необходимые для получения услуги документы в министерство имущественных отношений региона, можно обратиться лично в территориальное подразделение или многофункциональный центр.
Кроме того, у заявителя есть возможность воспользоваться электронной формой на портале государственных и муниципальных услуг Московской области.
Необходимые документы
Источник:
РИАМО ,
Александр Кожохин
В качестве обязательных документов заявитель должен представить на участие в торгах, свидетельство о госрегистрации юридического лица и учредительные документы юридического лица.
К дополнительным документам относятся:
- подтверждающий личность заявителя документ;
- заверенный перевод на русский язык документов о госрегистрации юридического лица, если в роли заявителя выступает иностранное юридическое лицо;
- платежный документ, подтверждающий перечисление установленного задатка в счет оплаты по договору (размер задатка указывается в документации и информационном сообщении по проведению аукциона).
Результат и сроки предоставления услуги
В качестве результата оказания услуги заявитель получает:
- акт приема-передачи в случае продажи земельного участка;
- договор аренды или купли-продажи участка или отказ в заключении договора;
- протокол о результатах торгов или отказ в допуске к участию в торгах;
- уведомление о признании торгов несостоявшимися;
- возврат внесенного задатка и документов.
Для юрлиц срок регистрации документов составляет один рабочий день, максимальный срок оказания услуги - 60 рабочих дней.
Отказ в предоставлении услуги
Основаниями для отказа в предоставлении услуги или ее приостановлении может быть отказ министерства от проведения торгов, отсутствие задатка на момент рассмотрения заявок на участие в аукционе, отсутствие необходимых для участия в аукционе документов или содержащиеся в них недостоверные сведения.
Кроме того, в услуге могут отказать лицу, которое не имеет права быть участником конкретного аукциона. Если заявитель числится в реестре недобросовестных участников аукциона, это также может стать основанием для отказа в предоставлении услуги.
Порядок обжалования отказа
Обжаловать порядок предоставления услуги заявитель может в Министерстве имущественных отношений или Министерстве государственного управления Московской области при личном письменном обращении, через региональный портал госуслуг, портал правительства Подмосковья или сайт Минмособлимущества, а также через многофункциональный центр.
Срок рассмотрения жалобы в региональном Мингосуправления не превысит 30 дней и будет равен периоду проверки фактов о нарушении порядка предоставления услуги. В Министерстве имущественных отношений жалоба рассматривается в течение 15 рабочих дней.
С более подробной информацией о составлении жалобы можно ознакомиться государственных и муниципальных услуг Московской области.
Полина Зотова
Время чтения: 8 минут
Многие россияне считают приобретение земельного надела хорошим вложением средств, ведь его можно использовать для ведения сельского хозяйства, строительства, отдыха и прочее. Выгоднее всего покупать землю у муниципальной или государственной структуры. Однако претенденту, как правило, приходится принимать участие в торгах, по результатам которых и определяется покупатель. В связи с этим следует разобраться, как проводится аукцион по продаже земельных участков.
Определение земельного аукциона и основания для его проведения
Аукцион – это процедура, в ходе которой конкретный объект выставляется на продажу. Принять участие в торгах могут все желающие. Победителем признается лицо, предложившее наибольшую цену.
Организуются и проводятся аукционы по продаже муниципального имущества РФ на основании решений, принятых уполномоченными органами власти, в собственности которых находится участок.
Властная структура, имеющая статус организатора торгов, устанавливает:
- время и место их проведения;
- сумму задатка;
- начальную цену;
- существенные условия договора.
Порядок, в соответствии с которым проводятся государственные и муниципальные торги, закреплен в ст.39.12 ЗК РФ .
Также следует знать, что проявить инициативу по приобретению земли на аукционе могут и сами граждане. Например, это касается случаев, когда имеются проекты межевания территории. При отсутствии проекта аукцион может проводиться, если участок расположен на территории, находящейся между соседними населенными пунктами.
В остальных случаях официальные торги проводятся исключительно по инициативе уполномоченной властной структуры муниципального или государственного уровня.
Как можно узнать о проведении торгов
Наиболее доступный способ выяснения информации о предстоящем аукционе – посещение исполкома. Нередко на стендах учреждения размещаются все нужные сведения, в том числе перечисляются выставленные на торги земельные участки. Администрация исполкома обязана уведомлять граждан и организации о проведении этого мероприятия либо о его отмене.
Граждане, которые пользуются интернетом, могут ознакомиться с условиями предстоящих торгов на веб-ресурсе органа местного самоуправления. Как правило, сведения о предстоящем событии должны появиться на сайте за 30 дней до аукциона.
Кроме того, эта информация обязательно публикуется в местных СМИ – официальных печатных органах исполнительной власти.
Также существует официальный сайт по земельным торгам в РФ . С 2013 по 2016 годы на нем состоялось 440 000 аукционов по продаже и аренде земельных участков.
У заинтересованных лиц нередко возникает вопрос, как проходят торги дистанционно. Как правило, такие аукционы проводятся на главных электронных торговых площадках (ЭТП), к которым относится:
- тендерная государственная площадка Росэлторг ;
- национальная электронная площадка ММВБ ;
Проведение аукциона по продаже земельного участка в электронной форме предусматривает прохождение каждым участником процедуры аккредитации на ЭТП.
Для начала нужно обратиться в сертифицированный центр, чтобы оформить электронную цифровую подпись. Без этого реквизита заинтересованное лицо не будет допущено к участию в торгах.
Разновидности аукционов
Аукционные торги по земельным участкам дают возможность гражданам и организациям:
- стать собственниками наделов;
- получить землю в аренду.
Этот способ покупки имеет одну существенную особенность. Заключается она в том, что стоимость государственной или муниципальной земли более выгодна для покупателя, чем рыночная цена аналогичного объекта.
Аукционы по продаже
Основные критерии разделения аукционов на виды – круг участников и способ проведения. Если говорить о первом типе, торги по продаже права собственности земельных участков бывают следующих видов:
- Открытые. Ограничения в отношении численности участников либо их категории не накладываются. Предложение о проведении мероприятия распространяется на всех потенциальных претендентов и находится в общем доступе.
- Закрытые. Этот вариант предусматривает ограничения как по численности, так и по характеристикам участников. Например, если планируются торги по продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения, от иностранных граждан заявки не принимаются.
Эксперты считают, что открытая форма проведения аукционов наиболее предпочтительна. Она справедлива, поскольку наделяет всех претендентов равными правами.
Участники торгов должны учитывать одно требование: на продажу выставляются только наделы, поставленные на кадастровый учет и, соответственно, имеющие номер по кадастру.
Аукционы по аренде
Торги по аренде земельных участков организуют органы местной власти. Преимущество таких наделов состоит в том, что пользователи могут подключиться ко всем инженерным коммуникациям, в том числе к электричеству и газоснабжению.
К претенденту предъявляются определенные требования: он должен продемонстрировать серьезность своих намерений по участию в торгах и быть платежеспособным.
Подтверждением платежеспособности является внесение первоначального взноса. Эта сумма будет учтена при проведении дальнейших расчетов.
Размер задатка для участия в аукционе по аренде земельного участка составляет не менее 20% от начальной величины арендной платы (Постановление Правительства РФ № 808 от 11.11.2002). Согласно этому же документу, организаторы мероприятия имеют право установить так называемый “шаг” аукциона. Участники торгов должны учитывать этот финансовый аспект торгов.
Соискателю также следует понимать, что значит ежегодная арендная плата за земельный участок на аукционе и как она устанавливается. Ранее размер определялся на основании:
- результатов торгов, которые проводились в форме аукционов;
- ставок арендной платы, либо утвержденных Минэкономразвития РФ правилах ее расчета;
- конкретного надела;
- рыночной стоимости земельного участка, значение которой определялось с учетом норм законодательства об оценочной деятельности.
Начиная с 2015 года арендная плата устанавливается исключительно по результатам торгов.
Аукционы земель под ИЖС
Аукцион проводится на общих основаниях. Однако при выборе надела необходимо учитывать, что построить частный дом там, где захочется, нельзя.
Каждый участок земли характеризуется видом разрешенного использования. Отражено это, как правило, в генплане застройки территории, где находится земля.
Как следует из норм Градостроительного Кодекса РФ , на участках под ИЖС разрешается возведение частных домов высотой до 3 этажей. Располагаются такие наделы обычно в населенных пунктах.
На аукционе можно получить в распоряжение и муниципальную землю. Однако следует принимать во внимание один нюанс. С июня 2015 года городские торги по продаже проводятся в отношении наделов, непосредственно прилегающим к границам крупного населенного пункта, но не в его пределах.
На законодательном уровне допускаются аукционы исключительно по аренде городской земли. Причем инициировать данное мероприятие, как и в других случаях, может претендент на надел.
Кто организует торги
Организацией аукционов, согласно Федеральному закону № 101- ФЗ от 24.07.2002, занимаются органы местного самоуправления и государственной власти. Торги проводит учреждение, которое имеет лицензию на эту деятельность.
В Постановлении Правительства РФ № 1272 от 10.12.1993 определено, что продавать наделы можно не только на аукционах, но и путем объявления конкурсов. Проведение торгов на земельные участки в первом случае допускается, если к дальнейшему его использованию выдвигается лишь одно требование: соблюдение целевого назначения.
Конкурс же объявляется, когда покупатели должны отвечать определенным условиям в отношении эксплуатации участка (п. 4 ст. 447 Градостроительного кодекса РФ). Победителя в этом случае определяет конкурсная комиссия, а не организатор торгов.
Отдельно стоит упомянуть вопрос наличия лицензий на проведение аукционов. Выдают их те же учреждения, которые по своему статусу имеют право организовывать публичные торги земельных участков – администрации района (города) на основании представления городского (районного) комитета по землеустройству и земельным вопросам.
Как показывает практика, будущего хозяина надела интересует, прежде всего, его площадь. Однако в первую очередь покупатели должны обращать внимание на вид разрешенного использования земли. Игнорирование этой характеристики может повлечь серьезные проблемы.
Изучая опубликованный организатором перечень земельных участков, выставленных на торги, покупатель, который планирует возвести коттедж, не должен останавливать свой выбор на наделе «под огородничество». Хотя его цена, несомненно, привлекательна, получение разрешения на строительство будет сопряжено с большими трудностями.
Кто может принять участие в торгах
Стать участником аукциона могут не все заинтересованные лица. Заявки на участие не принимаются у иностранных граждан, а также у россиян, которые:
- своевременно не предоставили пакет нужной документации;
- не внесли задаток;
- не состоят на учете в Едином государственном реестре;
Перед тем как участвовать в аукционе, следует ознакомиться со списком ограничений и правилами проведения торгов. А подавать заявку можно только в случае соблюдения всех условий.
Требования к участникам
В первую очередь участник должен подготовить и вовремя подать пакет документов. Датой начала срока подачи бумаг является день появления в СМИ извещения о проведении торгов.
В отношении конечного срока действует одно ограничение: прием документов на аукцион по продаже земельного участка прекращается не ранее 5 дней до даты проведения этого мероприятия.
Перечень требуемых к подаче бумаг можно найти в уведомлении о проведении торгов. Их форма не стандартизована, а устанавливается организатором аукциона.
Если в полученных документах обнаружатся несоответствия, соискателя ждет отказ на участие в этом мероприятии.
Обратите внимание, как выглядит образец заявления на участие в торгах.
Следует учитывать, что торги могут не состояться по следующим причинам:
- недостаточное количество участников. Подать заявку должны хотя бы 2 соискателя;
- предмет аукциона не был приобретен по начальной цене ни одним участником;
- продавец объявил об отказе от торгов. Сделать это он может не позднее чем за 15 дней до указанной в извещении даты проведения мероприятия. Его заявка на участие в аукционе будет аннулирована.
Форма и порядок проведения торгов
Ранее торги проводились только в традиционном формате – участники присутствовали на аукционе лично либо направляли по доверенности своих представителей. Лицитатор оглашал цену лота, пока не оставался один участник, готовый оплатить озвученную стоимость.
Внедрение электронной формы не изменило порядок проведения аукциона по продаже земельных участков в 2019 году. Принцип остался тем же: победителем признается лицо, выразившее готовность выплатить наибольшую сумму.
Отличие от традиционных торгов заключается в следующем:
- чтобы принять участие в аукционе, проводимом в электронной форме, нужно открыть на соответствующем сайте личный кабинет;
- благодаря автоматизации электронного сервиса в лицитаторе необходимость отсутствует;
- правила проведения аукциона по продаже земельных участков в режиме удаленного доступа предусматривают, что для идентификации и совершения иных юридически значимых действий участник использует электронную цифровую подпись.
Все это обеспечивает торгам, проводимым в такой форме, большую объективность. Еще один плюс – отсутствие влияния человеческого фактора на то, как проводятся аукционы на землю в электронном формате, и, соответственно, на результат торгов.
Итоги торгов и выбор победителя
Принимая участие в торгах, соискатель рассчитывает на приобретение или аренду участка. Неудивительно, что каждого участника интересует вопрос, как выиграть земельный аукцион. Успех зависит от правильного сопоставления гражданином своих финансовых возможностей с предполагаемым способом использования участка.
При ограниченном бюджете стоит подбирать территорию, инфраструктуру которой можно назвать относительно благоприятной, но имеющей хорошую перспективу. Эта информация размещается на сайтах с планами по развитию и застройке конкретных населённых пунктов. Их следует изучить заранее. Тогда покупка земельного участка с торгов позволит заинтересованному лицу стать победителем даже с небольшими вложениями денежных средств.
Другое дело, если речь идет о наделе, расположенном в непосредственной близости от города с развитой экономикой, недалеко от основных автомагистралей. Чтобы выиграть аукцион, предложив максимальную сумму, потребуется солидный бюджет.
Участнику, ставшему победителем торгов, выдается:
- заполненная в соответствии с требованиями организатора форма протокола аукциона по продаже земельного участка, в которой отображены его результаты;
- проект договора аренды или купли-продажи надела.
В предусмотренных законом случаях победитель получит проект договора по вопросу комплексного освоения территории.
Порядок оплаты покупки
Как упоминалось выше, задаток учитывается как часть оплаты выставленного на продажу объекта. Что же касается оставшейся суммы, то приобретение земельного участка через торги предусматривает ее уплату в порядке, который установлен договором купли-продажи.
Участникам, которые проиграли аукцион, денежные средства возвращаются на указанный в заявке банковский р/с в трехдневный срок после завершения мероприятия.
Произведя расчеты, организатор обязан разместить уведомление о проведении торгов и их результаты. Закон отводит на это 1 месяц.
Переход прав на землю
Оформление в собственность прав победителя на земельный надел осуществляется на основании постановления, которое издает глава муниципального образования. Продолжительность данной процедуры – месяц с момента подписания протокола.
Помимо того, заключение договоров на торгах на земельный участок предусматривает, что на заключительном этапе покупатель сам подаёт в регистрирующий орган необходимые документы. Только после этого он становится полноправным владельцем надела. Это же касается и аренды участка.
Забегая вперед, скажем, что в отношении последнего варианта Земельный Кодекс устанавливает ряд исключений. Более подробно о случаях, когда предоставляется право заключения договора аренды земли без проведения аукциона, речь пойдет ниже. Упомянем лишь, что всего в законодательстве прописаны 32 исключения.
Как избежать ошибок при покупке земли на аукционах
Приобретая землю на аукционе, граждане не застрахованы от совершения крупных ошибок. Одни допускают промахи по причине неопытности, другие – в погоне за дешевизной. Чтобы впоследствии не жалеть о напрасно потраченных деньгах, приобретение прав на земельные участки на торгах нужно предварить следующими действиями:
- лично побывать на участке и посмотреть, нет ли на нем возвышенностей, канав, рвов;
- перед подачей заявки на аукцион провести мониторинг цен в районе предполагаемой покупки надела;
- выяснить разрешенное использование земли.
- уточнить кадастровую стоимость участка. Тем, кто не знает, где посмотреть эти сведения, сообщаем: информация размещена на сайте Росреестра ;
- изучить прилегающую территорию на присутствие захоронений, болот и других снижающих цену факторов.
Если этого не сделать, возрастает риск стать собственником неликвидной недвижимости.
Основаниях для предоставления надела без проведения аукциона
Выше упоминалось о 32 предусмотренных законом ситуациях, при которых возможна передача земли в собственность без проведения торгов:
- в аренду по договору, предусматривающему комплексное освоение территории;
- некоммерческой организации в целях ИЖС на условии комплексного освоения территории;
- некоммерческой организации для ведения дачного хозяйства, огородничества и садоводства.
- юрлицу для ведения дачного хозяйства.
Еще одно законное основание предоставления земельного участка без проведения торгов распространяется на граждан, имеющих в собственности дома и сооружения, возведённые на этих наделах (п.2 ст.39.9 ЗК РФ) и так далее.
Заключение
Порядок проведения аукционов по продаже земельных наделов регулируют ст. 39.3 – 39.17 ЗК РФ и Постановление Правительства №808 от 11.11.2002. Договор купли-продажи заключается в соответствии с нормами гражданского законодательства.
Торги бывают открытыми и закрытыми. Первый вариант обеспечивает всем претендентам равные права. Извещение о проведении аукциона публикуется в периодических СМИ и на сайтах органов местной власти. Эта информация должна быть доступна не позднее чем за 30 дней до даты торгов.
Магистр юридических наук по направлению «Гражданское и семейное право». В 2005 году окончил СПбГУ, в 2012 году – экономический факультет МГУ им. М.В. Ломоносова по специальности “Финансовая аналитика”. После получения второго высшего образования основал независимую оценочную компанию. Занимаюсь оценкой недвижимости, земли и другого имущества.
Если вы решили обзавестись землей, то ее можно приобрести разными путями: купить у частного лица, у юрлица, в коттеджном поселке, а можно и через аукцион. Периодически наше государство или муниципалитеты продают участки через свои аукционы, зачастую, такое предложение оказывается дешевле рыночной стоимости..
Законодательная основа
Участки, которые мы с вами можем использовать под строительство дачного дома, относятся к землям сельскохозяйственного назначения. Соответственно на них распространяются общие положения для торгов землями сельскохозяйственного назначения.
Правовое регулирование земельных торгов осуществляется рядом документов: Земельным кодексом РФ, Правилами организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 г. №808, ст.10 ФЗ «101-ФЗ от 24.07.2002 г. «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
По словам Анны Гирман, адвоката областной коллегии адвокатов города Одинцово , при проведении земельных торгов организатором выступают исполнительный орган государственной власти, либо орган местного самоуправления. «При продаже земельных участков находящихся в федеральной собственности - это отделения Российского фонда федерального имущества, - уточнила она. Также организатором торгов может выступать специализированная организация по договору с указанными органами».
Как формируется цена?
Никто не ограничивает собственника, в данном случае государство, в формировании первоначальной стоимости участка. «Впрочем, - по словам Анны Гирман, - при выставлении на торги земельных участков, находящихся в федеральной собственности, Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 №808 обязывает Росимущество определять начальную стоимость участка или начальный размер арендной платы на основании отчета независимого оценщика».
Порядок проведения торгов:
Принятие решения о проведении торгов;
. Публикация извещения о проведении торгов в СМИ;
. Принятие заявок от претендентов, их регистрация в журнале приема заявок;
. Рассмотрение заявок и документов претендентов, установление факта поступления задатков от претендентов, принятие решения о признании претендентов участниками торгов или об отказе в допуске, оформление протокола о признании претендентов участниками торгов;
. Проведение торгов в месте, в день и час, указанных в извещении;
. Оформление результатов торгов протоколом;
. Публикация информации о результатах торгов, в тех же СМИ, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов;
. Заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.
Где искать информацию о торгах?
По словам Анны Гирман, извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации, определенных Правительством РФ, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующие сведения:
Форму торгов и подачи предложений о цене или размере арендной платы;
. срок принятия решения об отказе в проведении торгов;
. предмет торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные данные позволяющие индивидуализировать земельный участок;
. наименование органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении торгов, реквизиты указанного решения;
. наименование организатора торгов;
. начальную цену предмета торгов или начальный размер арендной платы, "шаг аукциона", размер задатка и реквизиты счета для его перечисления;
. форму заявки об участии в торгах, порядок приема, адрес места приема, даты и время начала и окончания приема заявок и прилагаемых к ним документов, предложений, а также перечень документов, представляемых претендентами для участия в торгах;
. условия конкурса;
. место, дату, время и порядок определения участников торгов;
. место и срок подведения итогов торгов, порядок определения победителей торгов;
. срок заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. дату, время и порядок осмотра земельного участка на местности;
. проект договора купли-продажи или аренды земельного участка;
. сведения о сроке уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа), а также о порядке, сроках и размерах платежей, если земельный участок продается в рассрочку.
Между тем, по словам генерального директора Группы Компаний «Земер» Ильи Терентьева , найти информацию по предстоящим аукционам достаточно трудно.. - Например, организатор может разместить информацию в областной газете среди прочих объявлений, напечатав ее мелким шрифтом, так что простой обыватель даже и не обратит внимание на эту информацию».
Часто информация о торгах вывешивается на сайтах местных администраций , если участки находятся в муниципальной собственности. Также есть общероссийская торговая площадка, где также можно присмотреть интересное предложение. Речь идет о torgi.gov.ru. Там, конечно же, есть участки на территории Московской области и, скорее всего, земли в Новой Москве еще под видом Москоской области. Потому что столичный департамент земельных ресурсов пока еще не внес в свой «Перечень земельных участков по административным округам для реализации на торгах в 2012 году» новые округа - Новомосковский и Троицкий. А перечень находится здесь: dzr.mos.ru/zemelnye_aukciony/list/.
Кроме того, можно следить за сайтами территориальных управлений Росимущества. В частности, если речь идет о госземлях, реализуемых в Подмосковье, то имеет смысл периодически заглядывать на данный ресурс: tu-rosim-mo.ru, в раздел «Аукционы».
Извещение об отмене в проведении торгов публикуется также в газетах и на электронных торговых площадках не позднее 5 дней со дня принятия этого решения в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов.
Необходимые документы
Для участия в торгах претендент представляет организатору торгов (лично или через своего представителя): заявку по форме, утверждаемой организатором торгов, платежный документ с отметкой банка для подтверждения перечисления претендентом задатка в счет обеспечения оплаты приобретаемых на торгах земельных участков (или права на заключение договоров аренды таких земельных участков) и иные документы в соответствии с перечнем, опубликованным в извещении о проведении торгов.
Прежде чем составляется заявка и опись документов в двух экземплярах, один из которых остается у организатора торгов, другой у претендента.
Перечень документов является открытым, организатор аукциона имеет право требовать любой список документов по каждому конкретному участку. Один претендент имеет право подать только одну заявку на участие в торгах. При подаче заявки физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность. В случае подачи заявки представителем претендента предъявляется доверенность.
После чего заявка с прилагаемыми к ней документами регистрируются организатором торгов в журнале приема заявок с присвоением каждой заявке номера и с указанием даты и времени подачи документов. На каждом экземпляре документов организатором торгов делается отметка о принятии заявки с указанием номера, даты и времени подачи документов.
Для участия в торгах претендент вносит задаток на указанный в извещении о проведении торгов счет (счета) организатора торгов. Документом, подтверждающим поступление задатка на счет (счета) организатора торгов, является выписка (выписки) со счета (счетов) организатора торгов.
Ограничения
Есть категории лиц, которые к торгам не допускаются: :
. иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также юридические лица, если в их в уставном (складочном) капитале содержится доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства, которая превышает 50 %. Такие лица и компании могут только арендовать госземлю;
. лица, представившие неправильно оформленные документы или не все документы в соответствии с перечнем, указанным в информационном сообщении (за исключением предложений о цене или размере арендной платы);
. лицо, не уполномоченное претендентом на осуществление таких действий;
. если претенденты не подтвердили поступление в установленный срок задатка на счет (счета), указанный в извещении о проведении торгов.
Проведение аукциона
Торги проводятся в указанном в извещении месте, в соответствующие день и час. Аукцион, начинается с оглашения аукционистом наименования, основных характеристик и начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы, «шага аукциона» («шаг аукциона» устанавливается в размере от 1-5% от начальной цены земельного участка или начального размера арендной платы и не изменяется в течение всего аукциона) и порядка проведения аукциона.
После чего участникам выдаются пронумерованные билеты, которые они поднимают после оглашения аукционистом начальной цены или начального размера арендной платы и каждой очередной цены или размера арендной платы в случае, если готовы купить земельный участок или заключить договор аренды в соответствии с этой ценой или размером арендной платы.
Если аукцион на повышение цены (а видов торгов довольно много), то каждую последующую цену аукционист назначает путем увеличения текущей цены на "шаг аукциона". После объявления очередной цены аукционист называет номер билета участника аукциона, который первым поднял билет. Затем называется следующую цену.
При отсутствии участников аукциона, готовых купить земельный участок в соответствии с названной аукционистом ценой или размером арендной платы, аукционист повторяет эту цену три раза. Если после этого ни один из участников не поднял билет, аукцион завершается. Победителем признается тот участник, номер билета которого был назван аукционистом последним.
После торгов
Результаты торгов оформляются протоколом, который подписывается организатором торгов, аукционистом (при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы) и победителем торгов в день проведения торгов. Протокол о результатах торгов составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю, а второй остается у организатора торгов.
В протоколе указываются:
Регистрационный номер предмета торгов;
. местоположение (адрес), кадастровый номер земельного участка, данные о государственной регистрации прав на земельный участок;
. предложения участников торгов;
. имя (наименование) победителя (реквизиты юридического лица или паспортные данные гражданина);
. цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы;
. срок уплаты стоимости, если земельный участок продается в кредит (с отсрочкой платежа);
. порядок, сроки и размеры платежей, если земельный участок продается в рассрочку (график платежей).
Протокол о результатах торгов является основанием для заключения с победителем торгов договора купли-продажи или аренды земельного участка. Договор подлежит заключению в срок не позднее пяти дней со дня подписания протокола. Внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы.
Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить задаток участникам торгов, которые не выиграли их.
Информация о результатах торгов публикуется в тех же средствах массовой информации, в которых было опубликовано извещение о проведении торгов, в месячный срок со дня заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Несостоявшиеся аукционы
Торги признаются несостоявшимися, если в торгах участвовало менее двух участников; ни один из участников торгов при проведении аукциона, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы, не поднял билет; победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.
Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить "шаг аукциона" не более чем на 15% без проведения повторной оценки.
В чем подвох?
На первый взгляд, плюсом приобретения земельного участка у власти является относительно невысокая цена. По словам Ильи Терентьева, стоимость может быть ниже рыночной примерно в три раза. Однако не стоит забывать, что бесплатный сыр бывает только в мышеловке. «Найти качественный земельный участок, пригодный для строительства, не так просто, - уточнил он, - иногда на открытые торги выставляются участки, которые потребуют существенных денежных вливания для их освоения».
Быть осторожнее с приобретением земли через аукционы советует и участник рынка недвижимости, пожелавший остаться неназванным. Так, по словам анонима, на открытые торги обычно выбрасывают неликвидные земли, с какими-лбио проблемами. «Хорошие земли разыгрываются на закрытых аукционах, - добавил он, - да и то в этом случае заранее известно, кому достанется участок».
Мария Матвеева
Государственное имущество можно получить при проведении аукциона уполномоченными на то властными структурами.
Аукцион по продаже земли представляет организационное мероприятие, на котором всем желающим дается возможность купить подготовленные участки, предлагаемые для конкретных целей.
Предлагаться на нем могут только сформированные объекты , имеющие установленные границы и регистрационный , тогда они признаются готовыми к использованию в соответствии с их предназначением: под , для возведения складов, комплексного развития.
На торгах можно купить земельные площади по минимальной стоимости , очень отличающейся от рыночных. Их стоимость предлагается организаторами мероприятия.
Подготовка и проведение аукциона по реализации земли, принадлежащей государству или муниципалитету, регламентированы положениями земельного законодательства. Статьями 39.3 – 39.17 ЗК РФ регулируется порядок его осуществления.
Нормативно-правовое регулирование осуществляется на основании Правил организации и проведения торгов по продаже земельных участков, находящихся в муниципальной и государственной собственности , утвержденных Постановлением Правительства от 11.11.2002г. №808, ст. 10 ФЗ «Об обороте земель с\х назначения».
Требованиями ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» устанавливается образование участка в соответствии с или схемой его положения, на основании которых производится подготовка нужной документации, содержащей информацию, необходимую для проведения .
Договорные правоотношения заключаются на основании положений главы 7 Гражданского кодекса.
Организаторы
Организацией распродажи занимаются сотрудники управления муниципального имущества . Ими определяются место и время её проведения, а также организационный порядок. Уведомление о её проведении размещается за 30 дней в СМИ и на сайте администрации района.
Заявления об участии прекращают принимать за 5 дней до начала мероприятия. Инициатор вправе отказаться от его проведения, но не позже чем за две недели до установленного момента. Сообщение о таком факте размещается на сервисе муниципалитета и в местных газетных изданиях не позднее трех дней, при этом уведомляются заинтересованные лица, уже представившие заявку.
Участники
Участниками торгов может стать любой желающий, имеющий статус юридического или физического субъекта.
Ст. 38.1 ЗК РФ определены лица, которые не могут принимать участие . Это:
Для подачи заявки на участие необходимо предоставить :
- Заявление на установленном бланке с указанием сведений о расчетном счете для зачисления задатка.
- Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРП.
- Удостоверение личности обратившегося.
- Платежная документация о перечислении суммы задатка.
Виды
По способу осуществления и виду сторон публичные торги делятся на две группы :
Наиболее предпочтительной формой при продаже госимущества является открытая, так как при её проведении максимально обеспечиваются равные правомочия всех сторон и ограничиваются способы злоупотребления властными полномочиями.
Правила прохождения
При проведении торгов обе стороны должны соблюдать необходимые условия :
- Предметом может выступать только земля, прошедшая процедуру регистрации в кадастре недвижимости, для которой определен и подключены все нужные коммуникации;
- Сторона, выступающая в роли продавца, определяет начальную цену объекта, величину вносимого задатка, существенные условия, на которых будет заключен договор продажи. Первоначальная цена земли определяется в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности;
- Организатором устанавливается дата и место, регламент осуществления, период и форма предоставления заявок, процедура оплаты задатка и его возвращения, шаг аукциона, представляющий возможное увеличение цены предлагаемого объекта за один раз. Его величина может варьироваться от 1 до 5% начальной стоимости реализуемой площади.
Порядок проведения
Решение об осуществлении процедуры принимают органы, обладающие властными полномочиями, в чьем ведении находится конкретный участок.
Инициатива может исходить как от самого учреждения, так и на основании письменного обращения заинтересованных лиц.
Процедура проведения аукциона состоит из различных этапов , каждый из которых несет свое предназначение:
Особенности оформления правомочий на полученную землю
Чтобы стать полноценным приобретателем земли, необходимо произвести оформление своих прав в регистрационной службе . Для этого потребуется:
Кстати, аукциона можно избежать, если согласовать возможность размещения на конкретном участке определенного объекта с администрацией и иными службами. Но к земле, представляемой под индивидуальное строительство, такое правило не применимо. Не проводятся торги и по земле, на которой размещается недвижимое имущество, принадлежащее одному из претендентов на аренду. Также существуют ситуации, когда само государство заинтересовано в передаче территорий без проведения процедуры на условиях заключения соглашения о комплексном освоении территорий.
Пример проведения рассмотренного типа мероприятия смотрите в следующем видеосюжете:
