Срок действия Отчета об оценке имущественного комплекса и нормативные акты регламентирующие данный срок. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки.
Вопрос: Подскажите существует ли срок действия Отчета об оценке имущественного комплекса и чем он регламентирован. Имущественный комплекс был оценен для взноса материнской компанией в устав дочерней.
Ответ: Общий срок не установлен.
Согласно ст. 12 ФЗ «Об оценочной деятельности» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета,
за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Обоснование
Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ
Об оценочной деятельности в Российской Федерации
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки11233
Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также - отчет).12
Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.7
Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.6
В отчете должны быть указаны:6дата составления и порядковый номер отчета;основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;1сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;2
цель оценки;1
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;2
стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;2
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;дата определения стоимости объекта оценки;перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.1
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.1Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.2Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.17В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.1
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведениядоказательственного значения29374
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.39Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.4
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете8315
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.50Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Когда планируется продажа элемента основных средств или бизнеса в целом, владельцы компании пользуются услугами независимых фирм-профессионалов для определения цены объекта будущей сделки в условиях действующей конъюнктуры. Консультации специалистов и аналитика – дорогостоящие услуги, поэтому фирму-заказчика интересуют как минимум два вопроса: срок действия оценки рыночной стоимости и возможность включить понесенные траты в расчет налога на прибыль.
КонсультантПлюс попробуйте бесплатно
Получить доступ
Законодательной обязанности организаций, планирующих продажу основных средств, проводить независимую оценку их стоимости, не установлено. Однако большинство фирм предпочитают понести дополнительные траты, но иметь официальный документ, который выполнит роль защиты от претензий государства и контрагентов.
Когда у компании имеется заключение о рыночной стоимости, ей есть что ответить на вопросы налоговиков. Последние проверяют совершаемые сделки и если обнаружат, что стоимость основного средства оказалась ниже среднерыночной на 20% и более, могут привлечь фирму к ответственности.
Аналогично, оценка бизнеса может использоваться для продажи предприятия в целом. Однако есть и другие причины ее проведения: необходимость получения информации о конкурентоспособности коммерческой структуры, путях снижения фискальной нагрузки, о возможностях реорганизации и т.д.
Сколько действует отчет об оценке рыночной стоимости?
Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.
Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.
Согласно положениям п.1 ФСО1, рыночная цена, прописанная в отчете, актуальна на протяжении полугода с момента составления документа или опубликования оферты о продаже объекта основных средств или бизнеса. В законодательстве отмечается, что исключением из этого правила признается кадастровая стоимость: она не имеет срока давности.
Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.
В каких случаях траты на оценку можно включить в состав расходов для налогообложения
Действующее законодательство гласит, что компания или ИП вправе включить в состав расходов для исчисления налога на прибыль траты, не поименованные в ст. 270 НК РФ, если они соответствуют следующим критериям:
- фактическая оплата;
- экономическая оправданность;
- наличие подтверждающих первичных документов.
Затраты, связанные с привлечением независимых оценщиков, по общему правилу относятся к категории прочих расходов, связанных с производством или продажей. Они уменьшают фискальную базу при исчислении налога на прибыль.
Законодательство не ограничивает права компаний и ИП на заказ независимой оценки, даже если она осуществляется не в обязательном, а в добровольном порядке. Независимо от характеристик объекта, стоимость которого определяется, и самой сделки, расходы будут уменьшать налоговую базу.
Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости не имеет определяющего значения при включении расходов на услуги специалистов в расчет налогов. Если выводы уже не актуальны, основное средство не продано, но организации удастся доказать, что ее траты были направлены на получение доходов (пусть по факту этого и не произошло), она сможет уменьшить фискальную базу на затраты, подтвержденные первичными документами.
Если организация для определения рыночной стоимости объекта основных средств, предназначенного для продажи, привлекает независимого оценщика, то как долго можно ссылаться на данное им заключение и можно ли учесть затраты на оценку при налогообложении прибыли, если оцененный объект так и не продан? Объясняют эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Павел Ерин и Елена Мельникова.
Для определения рыночной стоимости планируемых к реализации основных средств организация привлекает независимого оценщика, но реализовать оцененное основное средство не всегда получается. Каков срок действия отчета оценщика, в течение какого времени можно ссылаться на него при определении рыночной стоимости? Можно ли учесть в расходах по налогу на прибыль понесенные затраты на оценку основного средства, не реализованного в течение налогового периода?
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) предусмотрено, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены этим федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.
В отчете оценщика указывается дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки (часть четвертая ст. 11 Закона N 135-ФЗ, п.п. 5, 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256, далее - ФСО N 1).
Законодательство об оценочной деятельности не устанавливает срока действия отчета об оценке как такового. Вместе с тем п. 26 ФСО N 1 предусматривает, что итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев. Отметим, что судебная практика не во всех случаях рассматривает истечение указанного шестимесячного срока как однозначное свидетельство недостоверности сведений о рыночной стоимости объекта, содержащихся в отчете об оценке (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 07.11.2011 N Ф01-4554/11). При возникновении спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, спор может быть рассмотрен в судебном порядке (ст. 13 Закона N 135-ФЗ, решение Арбитражного суда Свердловской области от 01.06.2012 N А60-12493/2011).
Необходимо заметить, что перечень случаев, когда проведение независимой оценки объекта является обязательным, ограничен законодательством (ст. 8 Закона N 135-ФЗ). По общему правилу объекты основных средств, принадлежащие на праве собственности коммерческой организации, в связи с их отчуждением, обязательной оценке не подлежат. Для целей налогообложения применение в сделке цены, признаваемой рыночной, может иметь значение при совершении сделок между взаимозависимыми лицами (п.п. 1, 3 ст. 105.3 НК РФ), однако и в этом случае налоговое законодательство не обязывает налогоплательщика подтверждать цену сделки отчетом оценщика.
Общие критерии учета расходов при налогообложении прибыли предусмотрены п. 1 ст. 252 НК РФ. В соответствии с этой нормой в целях налогообложения прибыли налогоплательщик вправе уменьшить полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). При этом расходами признаются выраженные в денежной форме экономически оправданные и документально подтвержденные затраты, которые произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода.
Расходы, в зависимости от их характера, а также условий осуществления и направлений деятельности налогоплательщика, подразделяются на расходы, связанные с производством и реализацией, и внереализационные расходы (п. 2 ст. 252 НК РФ).
Подпункт 40 п. 1 ст. 264 НК РФ относит к прочим расходам, связанным с производством и (или) реализацией, на которые могут быть уменьшены доходы, полученные налогоплательщиком, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг уполномоченных органов и специализированных организаций по оценке имущества, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости.
Кроме того, пп. 15 п. 1 ст. 264 НК РФ позволяет учесть при налогообложении прибыли расходы на консультационные и иные аналогичные услуги.
Отметим, что налоговое законодательство не конкретизирует виды сделок или объекты имущества, являющиеся предметом сделок, при совершении которых расходы на независимую оценку объектов могут быть учтены при налогообложении прибыли. Нормы НК РФ не исключают возможности уменьшить налогооблагаемую прибыль на расходы, связанные с проведением оценки объекта имущества, и в тех случаях, когда такая оценка в соответствии с законодательством не является обязательной.
Имеющиеся разъяснения специалистов Минфина России и налоговых органов свидетельствуют о том, что они занимают позицию, согласно которой расходы, связанные с экспертной оценкой имущества, учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль в качестве прочих расходов при условии их соответствия положениям п. 1 ст. 252 НК РФ (письма Минфина России от 07.10.2010 N 03-03-06/2/173, от 06.10.2009 N 03-03-06/1/649, Управления ФНС по г. Москве от 20.12.2004 N 26-12/83208).
Следовательно, возможность учесть для целей налогообложения прибыли расходы на оценку объектов основных средств в рассматриваемом случае зависит, в частности, от того, могут ли они быть признаны экономически оправданными и произведенными для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. При этом необходимо иметь в виду, что эти критерии по существу являются оценочными и определяются в зависимости от многих обстоятельств, имеющих значение в конкретной ситуации.
Отметим, что относительно экономической обоснованности затрат Конституционный суд РФ в определениях от 04.06.2007 N 366-О-П и от 04.06.2007 N 320-О-П указал, что обоснованность расходов, учитываемых при расчете налоговой базы, должна оцениваться с учетом обстоятельств, свидетельствующих о намерениях налогоплательщика получить экономический эффект в результате реальной предпринимательской или иной экономической деятельности. Налоговое законодательство не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности, а потому обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата.
Судебная практика подчеркивает, что по смыслу ст. 252 НК РФ экономическая обоснованность понесенных налогоплательщиком затрат определяется не фактически полученными доходами налогоплательщика в конкретном налоговом периоде, а направленностью таких расходов на получение доходов, а также спецификой деятельности налогоплательщика (постановление ФАС Центрального округа от 16.02.2009 N А54-1345/2008-С8).
В письме от 06.07.2007 N 01-02-03/03-311 Минфин России также подтвердил, что вопрос оценки эффективности и целесообразности затрат находится в ведении налогоплательщика как субъекта предпринимательской деятельности. При этом, по мнению Минфина России, критерий экономической оправданности расходов следует рассматривать во взаимосвязи с положением четвертого абзаца п. 1 ст. 252 НК РФ, в соответствии с которым расходами признаются любые затраты при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Именно наличие связи произведенных расходов с предпринимательской деятельностью налогоплательщика является главным фактором для признания произведенных затрат экономически оправданными расходами.
То есть, если организация может доказать объективную направленность расходов на получение дохода, она вправе учесть такие расходы при налогообложении прибыли.
На наш взгляд, в рассматриваемом случае учет налогоплательщиком расходов на проведение оценки объектов основных средств небезоснователен. В соответствии со ст. 6 Закона N 135-ФЗ юридические лица имеют право на проведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, предусмотренных этим федеральным законом. Рыночная цена объекта устанавливается для целей его продажи, иными словами, для определения объективных критериев формирования договорной цены, что, по нашему мнению, позволяет отнести проведение оценки к деятельности, направленной на получение дохода. Однако при этом должно учитываться реальное намерение организации совершить сделку с объектом. В связи с этим, как мы полагаем, проведение подготовительных мероприятий к сделке, включая привлечение независимого оценщика, организации целесообразно подтвердить документально с обоснованием их связи с планируемым экономическим эффектом.
Разумеется, возникновение разногласий с налоговым органом по вопросу о правомерности учета таких расходов в этой ситуации не исключено. Отметим, что в правоприменительной практике есть примеры поддержки судами позиции налогоплательщика, в том числе в случаях, когда неправомерность учета расходов на оценку объектов налоговый орган обосновывал тем, что такие объекты впоследствии не были реализованы (смотрите постановления ФАС Московского округа от 17.03.2009 N КА-А40/1737-09, ФАС Поволжского округа от 01.08.2007 N А12-20527/06, решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского АО от 11.03.2008 N А75-18/2008).
С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе
Судья Горячева О.Н. Дело № 33А–2916
Докладчик Шалагина О.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по административным делам Кемеровского областного суда
В составе:
Председательствующего Шалагиной О.В.,
Судей Евтифеевой О.Э., Быковой С.В.,
При секретаре Ламбиной Ю.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Третьякова В.Р. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года по делу по заявлению Третьякова В. Р. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя,
УСТАНОВИЛА:
Третьяков В.Р. обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя.
Заявление мотивировано тем, что он является должником по исполнительному производству №, возбужденному 14.08.2013г., о взыскании в пользу ООО «Сибирь-Сервис» руб. коп. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.09.2013г. исполнительные производства в отношении Третьякова В.Р. объединены в сводное №.
Актом от 18.09.2013г. и постановлением от 18.09.2013г. судебный пристав-исполнитель подвергла аресту квартиру должника по адресу: .
Постановлением от 06.03.2014г. судебный пристав-исполнитель Слепцова К.А. приняла оценку одного объекта арестованного имущества - доли на квартиру по адресу: , в сумме руб. на основании отчёта оценочной организации № от 20.02.2014г.
Постановлением от 16.06.2014г. судебный пристав-исполнитель передала в Росимущество на реализацию на открытых торгах в форме аукциона долю в праве общей собственности на указанную квартиру по цене руб.
До настоящего момента торги не проведены.
21.10.2014г. должник Третьяков В.Р. обратился к судебному приставу-исполнителю с заявлением о прекращении торгов по продаже имущества должника, ссылаясь на то, что оценка, установленная на 10.02.2014г., утратила свою легальность и применимость 10.08.2014г. (спустя 6 месяцев). В этом случае судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника.
Следовательно, отчёт ООО «Независимая профессиональная оценка» от 20.02.2014г. и основанные на нём постановления судебного пристава-исполнителя от 06.03.2014г. (о принятии оценки) и от 16.06.2014г. (о передаче на торги) в настоящее время (после 10.08.2014г.) не могут являться основанием для выставления на торги доли в праве собственности на спорную квартиру.
По этим причинам он потребовал от судебного пристава-исполнителя направить в ТУ Росимущества по Кемеровской области и в ООО «Лотос» постановление о прекращении процедуры обращения торгов на указанное имущество.
Постановлением от 05.11.2014г. судебный пристав-исполнитель отказала в удовлетворении ходатайства, мотивируя его тем, что передала арестованное имущество на реализацию в пределах 6-месячного срока, установленного пунктом 26 ФСО №1, и что такая передача на реализацию представляет собой публичную оферту.
Полагает данное постановление незаконным и подлежащим отмене, а процедуру торгов по продаже вышеуказанной квартиры подлежащей прекращению, поскольку до 10.08.2014г. договор купли-продажи арестованного имущества заключен не был.
Ссылка судебного пристава-исполнителя на то, что объявление о продаже арестованного имущества, опубликованное 07.07.2014, являлось публичной офертой, необоснованна, поскольку под последней пункт 2 статьи понимает «Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется».
Объявление о проводимых торгах указанным требованиям не соответствует, поскольку не содержало всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости (прежде всего твёрдую цену объекта), не исходит от продавца объекта и не содержит обязанности продавца заключить договор с любым, кто отзовётся (для заключения договора участнику необходимо не просто «отозваться», но и выиграть торги).
В связи с изложенным судебный пристав-исполнитель обязан после 10.08.2014г. организовать новую оценку арестованного имущества, а торги по предыдущей оценке подлежат прекращению.
Просит признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ленинскому району г. Кемерово Слепцовой К.А., вынесенное в рамках исполнительного производства №, от 05.11.2014г. об отказе в прекращении торгов по продаже имущества; обязать судебного пристава-исполнителя устранить допущенное нарушение прав заявителя путём вынесения постановления о прекращении процедуры обращения торгов на долю в праве собственности на квартиру по адресу: , на основании отчёта ООО «Независимая профессиональная оценка» № от 20.02.2014г.
Судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Кемерово Слепцова К.А. заявление не признала.
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года заявление Третьякова В.Р. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя от 05.11.2014 года об отказе в прекращении торгов по продаже имущества оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Третьяков В.Р. просит решение суда отменить, ссылаясь на доводы, приведенные в суде первой инстанции. Также указывает, что объявление о продаже арестованного имущества, опубликованное в газете «Из рук в руки» №27 от 07.07.2014г., не может соответствовать признакам публичной оферты, указанным в пункте 2 статьи , его можно было бы признать офертой не более чем в отношении торгов, назначенных на 07.08.2014г. Но указанные торги не были проведены в связи с приостановлением исполнительного производства, в связи с чем данная оферта потеряла свою актуальность.
Учитывая, что данная дата прошла, организатор торгов был обязан сделать новое извещение о проведении торгов, что не было сделано до момента вынесения решения суда. Оферта на участие в торгах, назначенных на другую дату, никем не делалась и не выдвигалась. Срок на выдвижение такой оферты истёк (так как дата 10.08.2014г. прошла). Следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан после 10.08.2014г. организовать новую оценку арестованного имущества.
Не согласен с выводом суда об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, поскольку существом требований, рассмотренных судом, было недопущение проведения торгов и продажи его имущества по цене, применённой с нарушением закона, то есть фактически по произвольно избранной судебным приставом-исполнителем цене.
В заседание суда апелляционной инстанции Третьяков В.Р., надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, не явился.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово Беляеву Т.О. и представителя взыскателя ООО «Сибирь-Сервис» Макаренко Р.А., просивших решение суда оставить без изменения, рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст. в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч.1 ст. постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).
Из материалов дела следует и судом установлено, что Третьяков В.Р. является в настоящее время должником по исполнительному производству о взыскании в пользу ООО «Сибирь-Сервис» руб. коп. (л.д.5), объединенному постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 18.09.2013г. в сводное № (л.д.6).
Актом и постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.09.2013г. наложен арест на квартиру должника по адресу: (л.д. 7).
Постановлением от 06.03.2014г. судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Кемерово ФИО4 приняла оценку одного объекта арестованного имущества - доли на квартиру по адресу: , в сумме руб. на основании отчёта оценочной организации № от 20.02.2014 (л.д. 8-9).
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.06.2014г. в Росимущество на реализацию на открытых торгах в форме аукциона передана доля в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру по цене руб. (л.д. 10-11).
Актом передачи арестованного имущества на торги от 30.06.2014 года указанное имущество было передано на торги в ООО «Лотос» (л.д. 37).
Определением Ленинского районного суда г. Кемерово от 24.06.2014 года по делу № приостановлено исполнительное производство № в части реализации на торгах указанного имущества до вступления решения суда в законную силу (л.д. 42-43).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 04.08.2014 года исполнительное производство в данной части приостановлено (л.д. 44).
20.10.2014 года Третьяков В.Р. обратился с заявлением к судебному приставу-исполнителю ОСП по Ленинскому району г. Кемерово, в котором просит прекратить исполнительное производство, поскольку отчет ООО «НПО» № 1402-01-005 от 20.02.2014 года утратил свою актуальность, торги не совершены (л.д. 45-46).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 05 ноября 2014 года Третьякову В.Р. отказано в прекращении торгов спорного имущества (л.д. 47-48).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 05 ноября 2014 года исполнительное производство возобновлено, поскольку основания для приостановления производства по делу отпали (л.д. 49).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку отказ судебным приставом-исполнителем в прекращении торгов по продаже спорного имущества соответствует требованиям закона и не повлек нарушения прав Третьякова В.Р.
Так, согласно ст.87 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.1).
Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч.3).
В соответствии с ч.8 ст. Федерального закона «Об исполнительном производстве», если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.
Таким образом, как правильно указал суд, закон не предписывает судебному приставу-исполнителю выносить постановление о прекращении торгов при истечении срока действия отчета об оценке имущества должника.
Согласно п.26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Согласно ст.ст. - торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.
Статьей предусмотрено, что содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
Как установлено судом, в газете «Из рук в руки» № 27 от 07.07.2014 года организатором торгов было опубликовано извещение о проведении 7.08.2014г. торгов по продаже вышеуказанного арестованного имущества должника (л.д.54). Данное извещение содержит все существенные условия, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, а именно цену и предмет договора.
Следовательно, вопреки доводам заявителя, данное извещение обладает всеми признаками публичной оферты и является таковой.
Таким образом, имущество было передано судебным приставом-исполнителем на реализацию на торгах 16.06.2014 года, объявлено о продаже имущества на торгах 07.07.2014 года, то есть в пределах срока, установленного п.26 ФСО № 1, в связи с чем оценка, указанная в отчете об оценке, не утратила своей актуальности, а потому постановлением судебного пристава-исполнителя от 05 ноября 2014 года Третьякову В.Р. обоснованно было отказано в удовлетворении его заявления о прекращении торгов по продаже имущества должника.
Не может быть принят во внимание довод заявителя в жалобе о том, что, поскольку торги, о которых было объявлено, не были проведены 7.08.2014г. в связи с приостановлением исполнительного производства, а после этого оферта на участие в торгах никем не делалась, хотя организатор торгов обязан был сделать новое извещение, то срок на выдвижение такой оферты истек, и судебный пристав-исполнитель обязан организовать новую оценку.
Статьей Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
В соответствии со ст.42 названного Федерального закона исполнительное производство приостанавливается судом или судебным приставом-исполнителем до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления исполнительного производства.
Пункт 4.2 Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденного Приказом ФССП РФ № 347, Росимущества № от 25.07.2008г., устанавливает, что если исполнительное производство, в рамках которого арестованное имущество передано на реализацию, приостановлено, исполнительные действия или применение мер принудительного исполнения отложены либо предоставлена отсрочка или рассрочка, судебный пристав-исполнитель незамедлительно направляет в территориальный орган ФССП России и в Росимущество (специализированные организации) копию соответствующего постановления или определения.
Росимущество (специализированные организации) немедленно после получения от территориального органа ФССП России или судебного пристава-исполнителя соответствующего постановления или определения приостанавливает процедуру реализации арестованного имущества.
Из системного толкования изложенных норм следует, что в случае принятия судебным приставом-исполнителем либо судом решения о приостановлении исполнительного производства процедура реализации арестованного имущества приостанавливается, а после истечения срока приостановления принудительного исполнения, процедура реализации арестованного имущества продолжается.
Действующее законодательство не предусматривает размещение информации о проведении новых торгов в средствах массовой информации и в сети "Интернет" после истечения сроков приостановления исполнительного производства и возобновления процедуры проведения торгов, поскольку в данном случае новые торги по продаже имущества не объявляются.
Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права и иной оценке доказательств, с чем судебная коллегия не может согласиться.
При таких данных судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не находит.
Руководствуясь ст. , судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
"Согласовано" ____________ судья Шалагина О.В.
Предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.
Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 N Д06-3135.
Согласно п. 26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее — ФСО N 1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.
Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты.
Дополнительно специалисты Минэкономразвития сообщают, что согласно п. 6 разд.
II и разд. III ФСО N 1 оценщик определяет итоговую стоимость путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
При подготовке отчета об оценке оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании его суждения должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.
Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Следует отметить, что как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства.
Срок действия отчета об оценке.
На главную → Статьи
Статьи
Срок действия отчета об оценке — 16 апреля 2013 г.
Как отмечает генеральный директор Экспертно-оценочной компании «Система» Максим Ляшок, в процессе использования результатов работы оценщика, которыми являются отчет об оценке имущества и само заключение о стоимости имущества — как неотъемлимая часть такого отчета, у заказчиков либо других заинтересованных лиц (нотариусов, юристов, адвокатов, регистратов, аудиторов, бухгалтеров и т.д.) часто возникает следующий вопрос: каков срок действия отчета об оценке? Или иными словами: действителен ли тот отчет, которым распологает заказчик, с учетом той даты, которая указана в имеющемся отчете?
Для того, чтобы разобраться в данном вопросе, конкретизируем некоторые понятия.
Дата оценки. В соответствии с п. 3 Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», утвержденного постановлением Кабинета Министров Украины от 10.09.2003г. № 1440, дата оценки — это дата (число, месяц и год), на которую проводится оценка имущества и определяется его стоимость. Все расчеты при определении стоимости имущества проводятся с учетом рыночной конъюнктуры именно на эту дату (цены, курс валюты, показатели инфляции, законодательные требования и т.д.). Данная дата обязательно указывается в договоре на оценку, как его обязательное условие (наравне также, например, с такими обязательными условиями договора, как вид определяемой стоимости и цель оценки) и совсем даже не всегда совпадает с датой договора, как часто считает заказчик оценки. Дату оценки всегда должен определять заказчик, т.к. именно ему решать, когда он использует результаты проведенной оценки. И кстати — в ряде случаев (например, с целью взыскания ущерба) дата оценки может быть даже «ретроспективной», т.е. определенной на какой-то отрезок времени назад, до даты заключения договора.
Дата завершения составления отчета. Это дата, которой датируется само заключение о стоимости имущества, т.е. дата, которой были завершены оценщиком все оценочные процедуры. Все события на рынке, произошедшие после этой даты и могущие привести к изменению стоимости объекта, должны служить причиной для проведения переоценки, если результаты такой оценки еще не были использованы заказчиком с целью, указанной оценщиком в заключении, в соответствии с условиями договора на оценку.
Как мы теперь видим, эти две даты — дата оценки и дата завершения составления отчета — не являются тождественными понятиями , как иногда ошибочно полагает заказчик оценки. Наоборот, например в случаях проведения оценки больших и сложных объектов (целостных имущественных комплексов), с учетом сроков проведения оценки, разница между датой оценки (пусть даже и совпадающей в большинстве случаев с датой заключения договора) и датой завершения составления отчета может иногда составлять от нескольких недель до нескольких месяцев.
Следует теперь отметить, что как установлено п. 57 вышеупомянутого Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав», срок действия отчета (и соответственно — заключения о стоимости имущества, как его неотъемлимой части) указываются оценщиком только в случае необходимости либо в случаях, установленных законодательством специально для некоторых ситуаций .
К таким ситуациям, например, относятся:
— приватизация или продажа государственного или коммунального имущества конкурентными способами (срок действия отчета — 6 месяцев с даты оценки);
— аренда государственного или коммунального имущества (срок действия отчета — 6 месяцев с даты проведения оценки);
— исполнительное производство (срок действия отчета — 6 месяцев с даты подписания оценки);
— экспертная денежная оценка земли (срок действия отчета — 12 месяцев с даты оценки);
— «оценочная стоимость» объекта недвижимости, определенная для целей налогообложения (срок действия отчета — 6 месяцев с даты проведения оценки).
Как можно заметить, в отличие от категории «дата оценки» категория «дата проведения оценки» законодательством хоть и используется, но четко не отрегулирована и, в большинстве случае, трактуется именно как «дата оценки».
Кроме того, отметим, что даже в случаях, когда срок действия отчета не указан оценщиком, такой срок может быть нормативно определен соответствующими органами (например, органами местного самоуправления), которые используют данный отчет, с учетом действующего законодательства.
Таким образом, можем сделать следующий вывод, что срок действия отчета, кроме случаев, определенных законодательством либо соответствующими органами, не является обязательной категорией и может быть указан в отчете лишь в тех ситуациях, когда оценщик посчитает это необходимым — например, когда проводится оценка имущества в условиях постоянно меняющегося рынка (с учетом текущей ценовой динамики на определенном рынке, каких-либо других постоянно меняющихся рыночных параметров, влияющих на стоимость объекта и т.д.).
При этом хотели бы также заметить, что в случаях, когда заинтересованное лицо, использующее отчет оценщика для принятия каких-либо решений, само определяет, что с учетом истекшего с даты оценки периода времени необходимо провести переоценку объекта, то при определенных условиях возможно проводить не «новую» оценку, а осуществить так называемую актуализацию «старого» отчета об оценке.
Порядок проведения актуализации отчета об оценке регулируется п.58-59 Национального стандарта №1 «Общие принципы оценки имущества и имущественных прав».
Экспертно-оценочная компания «Система»
eacs.com.ua
⇐ Оценка для МСФОК спискуОценка недвижимости для наследства ⇒
