Определение долей в многоквартирном жилом доме. Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика? Определение сути общей долевой собственности

С развитием института собственности у граждан возникают проблемы с государственной регистрацией права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Жилищное законодательство предусматривает специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах.

Так, в соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома; механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных жилищным и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме, при этом доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение. При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме, доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании (доме) в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав.

В соответствии со ст. 16 ФЗ от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон о введении в действие ЖК РФ) земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

В случае если земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, не сформирован до введения в действие ЖК РФ, то любое уполномоченное решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме лицо вправе обратиться в органы государственной власти или органы местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

Формирование земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, осуществляется органами государственной власти или органами местного самоуправления.

С момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходят бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно пункту 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

С учетом положений статьи 23 Закона о регистрации и статьи 16 Закона о введении в действие ЖК РФ государственная регистрация права общей долевой собственности на земельный участок, являющийся общим имуществом в многоквартирном доме, носит правоподтверждающий характер.

Таким образом, у собственников помещений в многоквартирных домах право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположены такие дома, в соответствии со статьёй 16 Закона о введении в действие ЖК РФ возникает с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета. При этом государственная регистрация права хотя бы одного собственника жилого или не жилого помещения в многоквартирном доме (и одновременная государственная регистрация неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, в том числе на земельный участок) является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения прав собственников помещений в многоквартирном доме на указанное имущество, в том числе на земельный участок.

Заключения каких-либо дополнительных договоров передачи общего имущества в многоквартирном доме в общую долевую собственность действующим законодательством не предусмотрено, в Законе о введении в действие ЖК РФ также отсутствуют требования об издании органами государственной власти или органами местного самоуправления решений о предоставлении земельных участков собственникам помещений в многоквартирных домах.

Предоставление документов на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимости осуществляется в соответствии с Законом о регистрации (в том числе статьями 16, 17 и 18 Закона о регистрации).

Так, на государственную регистрацию права общей долевой собственности на объекты недвижимого имущества, являющиеся общим имуществом в многоквартирном доме, предоставляются:

1. Заявление о государственной регистрации права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

2. Документ, удостоверяющий личность заявителя или уполномоченного им на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, либо решение общего собрания собственников помещений о наделении представителя полномочиями для государственной регистрации прав всех собственников помещений на общее имущество в многоквартирном доме;

3. Документы, подтверждающие уплату государственной пошлины;

4. Документы о формировании органом государственной власти или органом местного самоуправлении земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, если земельный участок сформирован после введения в действие ЖК РФ (01.03.2005 г.);

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о формировании земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом (в случае, если земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимости, не сформирован до введения в действия ЖК РФ - 01.03.2005 г.);

6 Решение (протокол) общего собрания собственников помещений об определении долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме (в случае, если решением общего собрания собственников помещений не был определен иной порядок распределения долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме);

7. Документ технического учета многоквартирного дома, содержащий сведения о составе общего имущества в многоквартирном доме;

8. Правоустанавливающие документы, подтверждающие наличие прав собственников помещений в многоквартирном доме, возникших до введения в действие Закона о регистрации (до 30.01.1998 г.) на помещения, в случае если на момент предоставления документов на государственную регистрацию наличия права общей долевой собственности на объекты недвижимости в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) отсутствуют записи о государственной регистрации наличия прав собственников помещений в многоквартирном доме;

9. Иные необходимые для государственной регистрации прав документы в случаях, установленных законодательством.

Регистрация прав на общее имущество возможна только после регистрации права собственника на его индивидуальное помещение.

В соответствии с подпунктом 23 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса Российской Федерации за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме взимается государственная пошлина в размере 200 рублей.

Свидетельство о государственной регистрации права в связи с государственной регистрацией права общей долевой собственности на объекты недвижимости собственнику помещения в многоквартирном доме не выдается.

Сведения о государственной регистрации права общей долевой собственности на объекты недвижимости включаются в свидетельство о государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) в многоквартирном доме посредством внесения в него описания объектов недвижимости и указания размера доли в праве общей собственности на него.

Правообладателю помещения (участнику общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме), которому ранее после проведения государственной регистрации права собственности на помещение (жилое или нежилое) было выдано свидетельство о государственной регистрации права, в котором в графе «Вид права» не был указан размер доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме, после внесения соответствующих сведений в ЕГРП может быть повторно выдано свидетельство о государственной регистрации права.

Проведенная государственная регистрация прав на земельный участок под многоквартирным домом удостоверяется, в частности выпиской из ЕГРП.

Спецификой общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме является связанность доли в праве собственности с правом на помещение. То есть право на общее имущество как бы следует судьбе права собственности на помещение. Долю в праве на общее имущество невозможно продать, подарить, заложить, выделить в натуре, - она не имеет иного предназначения, кроме как обеспечивать нормальную эксплуатацию дома, поэтому право собственности на него возникает и прекращается вместе с правом собственности на помещение.

Есть и еще ряд особенностей режима долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме: доля в праве собственности независимо от её размера дает право на беспрепятственное владение и пользование всем общим имуществом, а именно:

1. Дополнительные гарантии:

Без согласия собственников невозможно использование земельного участка, как, например, прокладка новых дорог, строительство, организация коммерческих и иных предприятий (мойки, автостоянки, гаражи и т.п.) на территории, принадлежащей собственникам многоквартирного дома;

Без согласия собственника невозможно какое-либо отчуждение части земельного участка, равно как и невозможен снос (постройка) каких либо строений;

Невозможно изъять земельный участок для муниципальных (государственных) нужд бесплатно.

2.Дополнительная возможная прибыль:

Собственники вправе сдавать часть земельного участка в аренду или предоставлять его для иного возмездного использования. Кроме того, наличие собственности на землю существенно увеличивает стоимость квадратного метра жилого или нежилого помещения.

3. Удобство использования:

Собственники вправе совершать с земельным участком различные действия, в том числе направленные на его благоустройство, строительство дополнительных сооружений, детских площадок и иных строений, необходимых для обеспечения нормальной жизнедеятельности многоквартирного дома.

В.Н. Игуминова,

главный специалист-эксперт

муниципального отдела по Омскому району

Управления Росреестра

по Омской области,

государственный регистратор.

Как считается доля собственника в общем имуществе в многоквартирном доме? Какая есть по этому вопросу судебная практика?

Ответ на вопрос:

Согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Жилищным кодексом РФ установлено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч.1 ст. 37 ЖК РФ).

До принятия Жилищного кодекса РФ собственники помещений в многоквартирном доме имели возможность определять доли в праве общей собственности решением общего собрания или иным законным соглашением участников долевой собственности на общее имущество в соответствии со ст. 9 Федерального закона от 15.06.1996 № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья». Федеральный закон от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», отменив упомянутый закон о товариществах собственников жилья, установил, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное. То есть, если собственниками были выбран иной способ определения этих долей до 1 марта 2005 года, то их решения не утрачивают свою силу и после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 41 ЖК РФ собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 1 ст. 42 ЖК РФ). Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника комнаты в коммунальной квартире, находящейся в данном доме, пропорциональна сумме размеров общей площади указанной комнаты и определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире этого собственника площади помещений, составляющих общее имущество в данной квартире (ч.2 ст. 42 ЖК РФ).

Сведения о размерах принадлежащих собственникам помещений в данном многоквартирном доме долей в праве общей собственности на общее имущество содержаться в реестрах собственников помещений в многоквартирном доме, которые обязаны вести управляющая организация, правление товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива (ч. 3.1 ст.45 ЖК РФ).

Некоторые примеры из судебных решений по вопросам определения доли собственника в общем имуществе в многоквартирном доме.

1. Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право требования признания общей долевой собственности на общее имущество, зарегистрированное в реестре за одним лицом.

«Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество. Суд рассматривает это требование как аналогичное требованию собственника об устранении всяких нарушений его права, не соединенных с лишением владения (статья 304 ГК РФ)» – Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23 июля 2009 г. № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания»

2. Реконструкция объекта, изменяющая общую площадь помещений, расположенных в многоквартирном жилом доме, меняет размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома.

«В соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации реконструкция объекта, в результате которой изменилась общая площадь помещения, принадлежащего истцу помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, влечет изменение размера долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме других собственников жилых и нежилых помещений данного дома» –Постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 4 июня 2009 г. № А06-5228/2008

3. Жилищный кодекс РФ определяет доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте.

«С учетом положений ст. 37 ЖК РФ, ст. 290 ГК РФ в установленном законом порядке подлежит определению доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, но не реальная доля в материальном объекте» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Московского областного суда от 15 июля 2015 г. по делу N 33-17061/2015

4. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

«При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества; таким образом, при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме» – Определение Московского городского суда от 17 мая 2017 г. N 4г-5145/17

5. Определение доли в праве общей собственности в коммунальной квартире осуществляется исходя из размеров комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица.

«Исходя из ч. 1 ст. 42 ЖК РФ доля в праве общей собственности в коммунальной квартире определяется исходя из размеров собственно комнаты, без учета иных помещений, которые находятся в индивидуальной собственности лица» – Апелляционное определение СК по гражданским делам Пермского краевого суда от 16 марта 2015 г. по делу N 33-2354/2015

Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме осуществляется по правилам ст. 37 Кодекса с учетом положений ГК РФ. ГК РФ различает два вида общей собственности — долевую и совместную (ст. 244). Имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность).

В ч. 1 ст. 37 Кодекса установлено правило, согласно которому доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения (жилого или нежилого) в многоквартирном доме. Напомним, что общая площадь жилого помещения состоит из суммы площадей всех частей такого помещения, включая площади мест вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения хозяйственно-бытовых и иных нужд граждан, связанных с проживанием в нем, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас (ст. 15 Кодекса).

Несмотря на то что ч. 1 ст. 37 Кодекса сформулирована в императивной норме, установленный в ней принцип определения размеров долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме следует рассматривать в качестве общего правила, из которого в соответствии со ст. 15 Вводного закона возможны исключения. Принятым до вступления в силу Вводного закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме могли быть установлены иные правила определения размеров долей, которые обладают приоритетом по отношению к рассматриваемой норме ч. 1 ст. 37 Кодекса.

При рассмотрении споров о размере доли следует учитывать, что исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

Изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается (см. п. п. 4 и 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 23.07.2009 N 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» <1>).

———————————

<1> Вестник ВАС РФ. 2009. N 9.

В ч. 2 ст. 37 Кодекса закреплено императивное правило о следовании доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме судьбе права собственности на помещение, принадлежащее собственнику. Например, если собственник продает свою квартиру, то к покупателю (новому собственнику) переходит не только право собственности на эту квартиру, но и право собственности на принадлежавшую продавцу долю в праве общей собственности на имущество дома. В таком случае доля нового собственника в праве общей собственности признается равной доле прежнего собственника.

При переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме доля в праве общей собственности на общее имущество в данном доме нового собственника такого помещения равна доле в праве общей собственности на указанное общее имущество предшествующего собственника такого помещения.

В соответствии с ч. 4 ст. 37 Кодекса собственник помещения в многоквартирном доме не вправе:

осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме;

отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершать иные действия, влекущие за собой передачу этой доли отдельно от права собственности на указанное помещение.

Таким образом, доли в праве общей собственности на имущество в многоквартирном доме ни при каких обстоятельствах не могут быть: а) выделены в натуре, б) отчуждены (проданы, подарены, обменены и т.п.) отдельно от отчуждения жилых или нежилых помещений, находящихся в индивидуальной собственности соответствующего субъекта.

При этом с учетом правил п. 1 ст. 247 ГК РФ, поскольку иное не запрещено правилами ГК РФ и иными нормами гражданского законодательства, при наличии установленного порядка пользования общим имуществом и в той мере, в какой это допускается таким порядком, участник долевой собственности вправе за плату передать другому лицу свое право владеть и пользоваться общим имуществом в тех пределах, в которых он сам в соответствии с установленным порядком имеет право владеть и пользоваться этим имуществом.

Однако в случае, когда собственниками помещений в многоквартирном доме как сособственниками земельного участка, занятого домом, не установлен какой-либо порядок пользования упомянутым земельным участком, у собственника помещения в многоквартирном доме отсутствуют какие-либо специальные права по владению и пользованию этим участком, которые могли бы быть им переданы за плату вместе с передаваемым в аренду нежилым помещением (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 15.03.2012 N 13966/11).

В ст. 38 Кодекса в императивных нормах установлены правила приобретения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме для случая, когда лицо приобретает помещение в таком доме (как уже отмечалось, нельзя приобрести долю в праве собственности на общее имущество, не приобретая помещения, принадлежащего собственнику этой доли, — см. ст. 37 Кодекса).

При приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (см. ч. 1 ст. 38 Кодекса).

В договоре купли-продажи, мены, дарения или ином договоре, по которому переходит право собственности на жилое или нежилое помещение в многоквартирном доме, желательно предусмотреть условие об одновременном переходе к приобретателю доли в праве общей собственности на общее имущество в этом доме, а также указать размер данной доли.

В то же время следует учитывать, что в таком случае доля в праве общей собственности переходит к новому собственнику помещения не в силу соглашения сторон, а на основании прямого указания закона (ч. 1 ст. 38 Кодекса). Поэтому при переходе права собственности на помещение к новому собственнику доля в праве общей собственности на общее имущество дома переходит независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

В соответствии с ч. 2 ст. 38 Кодекса условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Иными словами, в случае, если вопреки императивной норме ч. 1 ст. 38 условия договора об отчуждении помещения исключают переход доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, применяются правила ч. 2 ст. 38 Кодекса. Напомним, что сделка недействительна по основаниям, установленным ст. ст. 166 — 179 ГК РФ, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Целесообразно учитывать, что согласно п. 1 ст. 181 ГК РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п. 3 ст. 166 ГК РФ) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать 10 лет со дня начала исполнения сделки.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Энциклопедия судебной практики. Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (Ст. 37 ЖК)
1. Общее имущество многоквартирного дома

1.1. К общему имуществу относится все имущество, которое не выделено в натуре, не имеет титульного собственника, предназначено для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, т.е. имеет вспомогательное назначение и обслуживает более одного помещения
1.2. Общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным объектом прав
1.3. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться
1.4. Земельный участок под жилым домом является неделимым

2. Право общей долевой собственности на общее имущество

2.1. Права на земельный участок под многоквартирным домом возникают у собственников квартир с момента приобретения права собственности на квартиру, а в случае, если земельный участок не сформирован - с момента формирования земельного участка
2.2. Земельный участок под многоквартирным домом переходит к собственникам помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства
2.3. Право общей долевой собственности на общее имущество не может быть отчуждено без согласия всех собственников помещений
2.4. Нормы, регулирующие определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, распространяются и на ТСЖ
2.5. По действующему законодательству определяется доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а не реальная доля в материальном объекте
2.6. Размер доли собственников в общей собственности на земельный участок и площади принадлежащих им помещений в многоквартирном доме определяется при создании многоквартирного дома и первоначальном распределении помещений
2.7. При определении доли каждого собственника в праве общей собственности на общее имущество не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества
2.8. Участники общей долевой собственности имеют ничем не ограниченное право определять порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом
2.9. С момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся
2.10. Для реконструкции помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, требуется согласие всех собственников
2.11. Если при реконструкции объекта меняется общая площадь помещения, расположенного в многоквартирном жилом доме, то меняется и размер долей в праве общей собственности на общее имущество других собственников жилых и нежилых помещений данного дома

3. Иные вопросы

3.1. Ч. 4 ст. 37 ЖК РФ к спору о несоответствии решения о распределении парковочных мест неприменима
3.2. Изъятие жилого помещения из-за неразрывной взаимосвязи жилых помещений и доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме предполагает одновременное изъятие и доли
3.3. Доля в праве собственности на общее имущество здания не может существовать отдельно от права собственности на расположенное в нем помещение, что свидетельствует о невозможности реализации арестованного имущества и самостоятельной регистрации права собственности на отдельные элементы общего имущества
3.4. Пропорциональность доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме презюмируется, если отсутствует решение общего собрания собственников или иное соглашение всех участников долевой собственности на общее имущество
3.5. Присоединение к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (приквартирный (лифтовой) холл на лестничной площадке) могут быть признаны законными только при наличии решения собственников помещений в доме
3.6. Квадратный метр как единица измерения общей площади жилого помещения используется не только для определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, но и для дифференциации оплаты за содержание и ремонт данного имущества
3.7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая в свою очередь пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения
3.8. В структуру платы за жилое помещение и коммунальные услуги входит плата за содержание и ремонт жилого помещения, элементами которой являются плата за услуги по управлению многоквартирным домом и плата по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, при этом законодательство не предусматривает возможность установления различного порядка исчисления указанных элементов
3.9. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений

Энциклопедия судебной практики
Определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме
(Ст. 37 ЖК)

1. Общее имущество многоквартирного дома

1.1. К общему имуществу относится все имущество, которое не выделено в натуре, не имеет титульного собственника, предназначено для содержания, обслуживания и доступа к помещениям, т.е. имеет вспомогательное назначение и обслуживает более одного помещения

В многоквартирном доме к общему относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям. Иные нежилые помещения, которые предназначены для самостоятельного использования, являются недвижимыми вещами как самостоятельными объектами гражданских прав, в силу чего их правовой режим отличается от правового режима помещений, установленного в п. 1 ст. 290 ГК РФ и ч. 1 ст.36 ЖК РФ.

1.2. Общее имущество многоквартирного дома не может служить самостоятельным объектом прав

Действующее законодательство прямо устанавливает запрет на выдел в натуре доли в общей собственности, находящейся в многоквартирном жилом доме, и указывает на необходимость совместного использования такого имущества для удовлетворения потребностей членов товарищества и других собственников жилья, находящегося на его территории. С учетом изложенного суд обоснованно отказал в удовлетворении встречного иска, поскольку спорное имущество относится к общему имуществу ТСЖ и используется для удовлетворения потребностей членов товарищества и других собственников жилья, находящегося на его территории, тем самым общее имущество для одного собственника земельного участка с домом не может служить самостоятельным объектом прав.

1.3. Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним, и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

Земельный участок под многоквартирным домом является элементом общего имущества собственников многоквартирного дома, неразрывно связан с ним, как и другое общее имущество в многоквартирном доме, не имеет самостоятельной потребительской ценности и иного назначения, кроме обслуживания жилых и нежилых помещений в этом доме, и не может самостоятельно оцениваться и отчуждаться.

Отказывая во взыскании выкупной доли на земельный участок под многоквартирным домом, суд первой инстанции указал, что общее имущество в многоквартирном доме и земельный участок под многоквартирным домом, являющийся элементом общего имущества собственников помещений многоквартирного дома, неразрывно связаны с ним и не могут самостоятельно оцениваться и отчуждаться, лишены самостоятельной оборотоспособности.

2.4. Нормы, регулирующие определение долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, распространяются и на ТСЖ

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади (совокупности площадей) помещений всех собственников в соответствующем доме, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющиеся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества. Поэтому при определении доли собственника следует исходить из площади помещения, принадлежащего собственнику, и совокупной площади всех жилых и нежилых помещений данного многоквартирного дома, зарегистрированных на праве собственности, с учетом данных реестра собственников помещений в доме.

Доля собственника помещения в многоквартирном доме в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения (часть 1 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации).

По смыслу приведенных норм права, доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме должна рассчитываться исходя из общей площади (совокупности площадей) помещений всех собственников в соответствующем доме, то есть жилых и нежилых помещений, являющихся индивидуализированной собственностью. При определении доли каждого собственника не учитываются площади помещений, не являющихся индивидуализированной собственностью, и площади помещений, входящих в состав общего имущества.

2.8. Участники общей долевой собственности имеют ничем не ограниченное право определять порядок пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом

Действующее законодательство в ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещает собственнику помещения в многоквартирном доме осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности, но не предусматривает никаких ограничений права определения порядка пользования земельным участком, на котором расположен многоквартирный дом, между участниками общей долевой собственности на этот земельный участок.

2.9. С момента возникновения у собственников помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся

Принимая во внимание положения ст. 36 и ЖК РФ, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и публичным собственником, должен считаться прекратившимся на основании ст. 413 ГК РФ, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка. В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

2.10. Для реконструкции помещений в многоквартирном доме, принадлежащих собственникам квартир на праве общей долевой собственности, требуется согласие всех собственников

Довод апелляционной жалобы о несоответствии решения о распределении парковочных мест части 4 статьи 37 Жилищного кодекса Российской Федерации не дает оснований для отмены решения суда.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения и следует судьбе права собственности на указанное помещение (части 1 , 2 статьи 37 Жилищного кодекса).

Таким образом, вышеуказанные нормы устанавливают правило, согласно которому пропорциональность доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме презюмируется при условии, если отсутствует решение общего собрания собственников помещений или иное соглашение всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме, устанавливающее иное, принятое до вступления в силу данного закона.

3.5. Присоединение к своей квартире части общего имущества многоквартирного дома (приквартирный (лифтовой) холл на лестничной площадке) могут быть признаны законными только при наличии решения собственников помещений в доме

Федеральное законодательство связывает определение долей собственников в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме с размером общей площади жилого помещения, принадлежащего собственнику. Единицей измерения данной величины является квадратный метр общей площади жилого помещения. При этом по смыслу положений [ч. 1 ст. 37 , ст. 39 ] Жилищного кодекса Российской Федерации оспариваемая заявительницей единица измерения в виде квадратного метра общей площади жилого помещения используется не только для определения доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома, но и для дифференциации оплаты за содержание и ремонт данного имущества в зависимости от размера принадлежащей собственнику общей площади жилого помещения.

3.7. Доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме определяется долей указанного собственника в праве общей собственности на общее имущество, которая в свою очередь пропорциональна размеру общей площади принадлежащего ему помещения

часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (часть 1 статьи 37 ЖК РФ).

Из анализа положений указанных норм следует, что одной из составляющих структуры платы за жилое помещение и коммунальные услуги является плата за содержание и ремонт жилого помещения, элементами которой, в свою очередь, являются плата за услуги по управлению многоквартирным домом и плата по содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

При этом законодательство не предусматривает возможность установления различного порядка исчисления указанных элементов платы за содержание и ремонт жилого помещения.

3.9. Управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений

Собственник нежилого помещения, расположенного в многоквартирном доме, в силу прямого указания закона обязан нести расходы по содержанию общего имущества независимо от наличия у него расходов на содержание собственного помещения, находящегося в индивидуальной собственности, и расходов на коммунальные услуги.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения определяется в соответствии с частью 1 статьи 37 ЖК РФ, то есть пропорционально размеру общей площади помещения, принадлежащего собственнику.

Из анализа данных правовых норм вытекает, что собственники нежилых помещений, не заключившие договор на управление многоквартирным домом, обязаны оплачивать расходы на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.

Так как в силу характера правоотношений по содержанию общего имущества размер расходов управляющей организации и размер платы одного из собственников помещений не совпадают, управляющая компания не должна доказывать размер фактических расходов, возникших у нее в связи с содержанием общего имущества, выделяя их по отношению к одному из собственников помещений.

Актуальная версия заинтересовавшего Вас документа доступна только в коммерческой версии системы ГАРАНТ. Вы можете приобрести документ за 54 рубля или получить полный доступ к системе ГАРАНТ бесплатно на 3 дня.

Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.

Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании оборудованием (другим движимым имуществом)

Собственник или другое заинтересованное лицо хочет устранить препятствия в пользовании нежилым помещением (зданием, сооружением)

Собственник нежилого помещения (здания, сооружения) хочет истребовать его из чужого незаконного владения

Арендатор хочет взыскать арендную плату, перечисленную после прекращения договора аренды в связи с переходом земельного участка в собственность собственников помещений многоквартирного дома

Истец хочет признать свое право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком или право ответчика прекращенным

См. все ситуации, связанные со ст. 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно:

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

(см. текст в предыдущей редакции)

2. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.

4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

4.1. Приспособление общего имущества в многоквартирном доме для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме согласно требованиям, указанным в части 3 статьи 15 настоящего Кодекса, допускается без решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме только в случае, если такое приспособление осуществляется без привлечения денежных средств указанных собственников.

5. Земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами. Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие настоящего Кодекса. Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке. Публичный сервитут в отношении земельного участка устанавливается в соответствии с земельным законодательством.

(см. текст в предыдущей редакции)

6. В случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.