Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). Отобрание вещи и двойная продажа: проект комментария к ст.398 ГК Ст 398 гк рф судебная практика

Гражданский кодекс Российской Федерации:

Статья 398 ГК РФ. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.

Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.

Вернуться к оглавлению документа: Гражданский кодекс РФ Часть 1 в действующей редакции

Комментарии к статье 398 ГК РФ, судебная практика применения

В п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" содержатся следующие разъяснения:

Кредитор праве требовать отобрания индивидуально-определенной вещи или возмещения убытков

В случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь кредитору последний вправе по своему выбору требовать отобрания этой вещи у должника и ее передачи на предусмотренных обязательством условиях либо вместо этого потребовать возмещения убытков (статья 398 ГК РФ).

Если вещь еще не передана, право отобрания ее у должника принадлежит тому из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тому, кто раньше предъявил иск об отобрании вещи у должника.

По смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора.

Вместе с тем передача индивидуально-определенной вещи, в частности, в аренду, в безвозмездное пользование, на хранение не препятствует удовлетворению требования кредитора - приобретателя этой вещи к должнику - отчуждателю об исполнении обязательства передать вещь в собственность. В таком случае к участию в деле привлекаются арендатор, ссудополучатель, хранитель и т.п.

Если право требовать получения от должника индивидуально-определенной вещи, переход права на которую не подлежит государственной регистрации, принадлежало разным кредиторам, и вещь передана одному из них в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, то другие кредиторы не вправе требовать от должника передачи вещи по правилам статьи 398 ГК РФ.

В п. 61 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" содержатся, в частности, следующие разъяснения:

Заявление требований об обязании передать недвижимость и о регистрации перехода права собственности

В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ , статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Когда договором продажи недвижимости предусмотрено, что переход права собственности не зависит от исполнения обязанности продавца передать соответствующий объект, сохранение продавцом владения этим имуществом не является препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права.

Не является также препятствием для удовлетворения иска покупателя о государственной регистрации перехода права нахождение имущества во временном владении у третьего лица (например, арендатора) на основании договора с продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.

Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.

Комментарий к статье 398

Правила данной статьи направлены на обеспечение реального исполнения обязательства, предмет которого индивидуализирован и, таким образом, обязательство может быть принудительно исполнено путем изъятия у должника и передачи кредитору индивидуально-определенного имущества. Такое обязательство исполняется путем предъявления соответствующего иска в суде и последующего исполнения его решения судебным приставом (см. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. "О судебных приставах" // СЗ РФ. 1997. N 30. Ст. 3590).

В судебной практике возникли вопросы, касается ли правило ст. 398 только таких обязательств, предметом которых являются вещи, обладающие индивидуальными признаками (имеющими заводской номер и тому подобное), или оно может быть применено также в таких случаях, когда предметом является имущество, определяемое родовыми признаками, но тем не менее имеющееся у должника в наличии и индивидуализированное сторонами или судом путем его выделения и обособления от другого имущества подобного рода. Такая индивидуализация может быть произведена, например, в порядке обеспечения судебного иска путем наложения ареста на определенное имущество, имеющееся на складе должника. Судебная практика пошла по пути возможности применения ст. 398 и в отношении такого имущества.

Гражданский кодекс РФ, наряду с принятыми в соответствии с ним федеральными законами, является основным источником гражданского законодательства в Российской Федерации. Нормы гражданского права, содержащиеся в других нормативно правовых актах, не могут противоречить Гражданскому кодексу. Гражданский кодекс РФ, работа над которым началась в конце 1992 г., и первоначально шла параллельно с работой над российской Конституцией 1993 г. - сводный закон, состоящий из четырех частей. В связи с огромным объемом материала, требовавшего включения в Гражданский кодекс, было принято решение принимать его по частям.

Первая часть Гражданского кодекса РФ, введенная в действие с 1 января 1995 г., (за исключением отдельных положений), включает в себя три из семи разделов кодекса (раздел I «Общие положения», раздел II «Право собственности и другие вещные права», раздел III «Общая часть обязательственного права»). В данной части Гражданского кодекса РФ, содержатся основополагающие нормы гражданского права и его терминология (о предмете и общих началах гражданского права, статусе его субъектов (физических и юридических лиц)), объектах гражданского права (различных видах имущества и имущественных прав), сделках, представительстве, исковой давности, праве собственности, а также об общих началах обязательственного права.

Вторая часть Гражданского кодекса РФ, являющаяся продолжением и дополнением части первой, ведена в действие с 1 марта 1996 г. Она полностью посвящена разделу IV кодекса «Отдельные виды обязательств». Основываясь на общих началах нового гражданского права России, закрепленных в Конституции 1993 г. и части первой Гражданского кодекса, часть вторая устанавливает развернутую систему норм об отдельных обязательствах и договорах, обязательствах из причинения вреда (деликтах) и неосновательном обогащении. По своему содержанию и значению часть вторая Гражданского кодекса РФ - крупный этап в создании нового гражданского законодательства Российской Федерации.

Третья часть Гражданского кодекса РФ включает в себя раздел V «Наследственное право» и раздел VI «Международное частное право». По сравнению с законодательством, действовавшим до введения в действие 01 марта 2002 г. части третьей Гражданского кодекса РФ, серьезные изменения претерпели нормы о наследовании: добавлены новые формы завещаний, расширен круг наследников, а также круг объектов, которые могут переходить в порядке наследственного преемства; введены подробные нормы, касающихся охраны наследства и управления им. Раздел VI Гражданского кодекса посвященный регулированию гражданско-правовых отношений, осложненных иностранным элементом, представляет собой кодификацию норм международного частного права. Данный раздел, в частности, содержит нормы о квалификации юридических понятий при определении применимого права, о применении права страны с множественностью правовых систем, о взаимности, обратной отсылке, установлении содержания норм иностранного права.

Четвертая часть Гражданского кодекса (введена в действие с 1 января 2008г.), полностью состоит из раздела VII «Права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации». Её структура включает в себя общие положения - нормы, которые относятся ко всем видам результатов интеллектуальной деятельности и средств индивидуализации или к значительному числу их видов. Включение в состав Гражданского кодекса РФ норм о правах на интеллектуальную собственность позволило лучше скоординировать эти нормы с общими нормами гражданского права, а также унифицировать используемую в сфере интеллектуальной собственности терминологию. Принятие четвертой части Гражданского кодекса РФ завершило кодификацию отечественного гражданского законодательства.

Гражданский кодекс РФ прошел проверку временем и обширной практикой применения, однако, экономические правонарушения, часто совершающиеся под прикрытием норм гражданского права, выявили недостаточную завершенность в законе ряда классических гражданско-правовых институтов, таких как недействительность сделок, создание, реорганизация и ликвидация юридических лиц, уступка требований и перевод долга, залог и др., что обусловило необходимость внесения в Гражданский кодекс РФ ряда изменений системного характера. Как было отмечено одним из инициаторов внесения таких изменений, Президентом РФ Д.А. Медведевым, «Сложившаяся система нуждается не в переустройстве, коренном изменении, … а в совершенствовании, раскрытии ее потенциала и выработке механизмов реализации. Гражданский кодекс уже стал и должен оставаться основой становления и развития в государстве цивилизованных рыночных отношений, эффективным механизмом защиты всех форм собственности, а также прав и законных интересов граждан и юридических лиц. Кодекс не требует коренных изменений, но дальнейшее совершенствование гражданского законодательства необходимо…» <1>.

18 июля 2008 г. был издан Указ Президента РФ N 1108 «О совершенствовании Гражданского кодекса Российской Федерации», в котором была поставлена задача разработки концепции развития гражданского законодательства Российской Федерации. 7 октября 2009 г. Концепция была одобрена решением Совета по кодификации и совершенствованию российского законодательства и подписана Президентом РФ.

________
<1> См.: Медведев Д.А. Гражданский кодекс России - его роль в развитии рыночной экономики и создании правового государства // Вестник гражданского права. 2007. N 2. Т.7.

Комментарий к статье 398 ГК РФ

1. Комментируемая статья касается обязательственных правоотношений, предметом которых является индивидуально-определенная вещь, т.е. вещь, имеющая определенные индивидуальные признаки, отличающие ее от других вещей такого же рода. К таким вещам относятся не только предметы, существующие в единичных экземплярах, но и вещи, принадлежащие к определенному роду, однако выделенные из общей массы.

2. Комментируемая статья распространяется как на возмездную, так и на безвозмездную передачу вещи, если она передается в собственность, в хозяйственное ведение или в оперативное управление. Если же вещь передается в пользование, то комментируемая статья применяется лишь к возмездному пользованию. Если вещь по требованию кредитора не передается ему добровольно должником, он может прибегнуть к судебной форме защиты нарушенного права. В соответствующих случаях, например когда право собственности на вещь перешло уже на кредитора, должны применяться также положения, содержащиеся в гл. 20 ГК, предусматривающей нормы о защите права собственности и других вещных прав. В отличие от положений, установленных в ст. 397 ГК, кредитор в данном случае не вправе собственными силами и средствами изъять у должника вещь, на которую он претендует.

3. ГК подтверждает в комментируемой статье принцип приоритета вещно-правовых правомочий над обязательственными, указывая, что в случае, когда вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, претендующий на эту вещь кредитор утрачивает право требовать передачи ему этой вещи. С другой стороны, если вещь еще не передана лицу, имеющему на нее право собственности, и на нее претендуют несколько кредиторов, чье право основано на обязательственных правоотношениях, ГК устанавливает приоритет того из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, чем у других. Если же невозможно установить, чье обязательство, на основе которого предъявляется требование о передаче вещи, возникло раньше всех, вещь подлежит передаче тому кредитору, который первым позаботился о защите своего права, т.е. предъявил иск об изъятии вещи в его пользу.

4. Кредитор, которому должна быть передана вещь, может вместо требования об отобрании вещи у должника предъявить ему требование о возмещении убытков, ставших результатом нарушения обязанности должника передать ему принадлежащую ему вещь. При этом должны применяться общие положения об ответственности за нарушение обязательств.

Другой комментарий к статье 398 Гражданского Кодекса РФ

1. Комментируемая статья устанавливает особые последствия для должника, который не осуществляет предусмотренные договором действия, направленные на передачу кредитору вещи. Кредитор приобретает право требовать отобрания вещи у должника и передачи ему на условиях, предусмотренных договором. Представляется, что данное право требования может быть реализовано как во внесудебном, так и в судебном порядке, поскольку иное нормами комментируемой статьи не установлено.

2. Гипотеза комментируемой статьи охватывает только индивидуально-определенные вещи. По нашему мнению, под эту категорию подпадают и вещи индивидуализированные, т.е., по сути своей, родовые, но для конкретной цели выделенные из ряда подобных.

3. Далее ответим на вопрос: какие именно сделки подпадают под регламентацию данной статьи? Прежде всего это сделки, направленные на передачу вещи в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление. Иначе говоря, это сделки, которые оформляют договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, субъектом которых могут быть как юридическое лицо - собственник, так и унитарное предприятие и учреждение (для последних, естественно, необходимо соблюдение всех правил заключения договоров, установленных для них ГК). Кроме того, под нормы комментируемой статьи подпадают договоры, опосредующие передачу имущества в пользование. К таковым относятся договоры имущественного найма (аренды), жилищного найма.

Здесь мы сталкиваемся с неким недостатком юридической техники комментируемой статьи, который состоит в том, что она сформулирована как императивная. На самом деле иная регламентация может быть установлена законом. Так, в частности, при некоторых обстоятельствах даритель вправе отказаться от передачи одаряемому обещанного дара (ст. 577 ГК). Кроме того, думается, что в рамках общей возможности устанавливать в договоре основания одностороннего отказа от его исполнения можно обосновать и договорные исключения из норм комментируемой статьи.

4. Право требовать отобрания у должника предмета обязательства прекращается передачей вещи третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения, оперативного управления. Эта норма комментируемой статьи корреспондирует с нормой п. 1 ст. 223 ГК РФ, в соответствии с которой право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи. Комментируемая статья не отвечает на вопросы: применяются ли ее нормы к передаче недвижимого имущества и прекращается ли право требовать отобрания вещи, если она передана третьему лицу, которое права собственности не имеет, поскольку вещь является недвижимой, т.е. право собственности на нее возникает только с момента государственной регистрации прав либо сделки? Из буквального толкования комментируемых норм можно сделать вывод, что применяются они только к движимому имуществу. Исходя из сути отношений представляется необходимым применять расширительное толкование, в рамках которого относить данные нормы к любым вещам - как к движимым, так и к недвижимым.

5. Нормы комментируемой статьи создают преимущественное право, которое возникает в ситуациях, когда должник обязался передать одну и ту же индивидуально-определенную вещь одновременно нескольким субъектам (при этом вещь реально не передана). Данное преимущественное право является двухступенчатым. Во-первых, принимается во внимание дата возникновения обязательства. Преимущественным правом отобрать вещь обладает тот кредитор, обязательство передать вещь которому возникло раньше. Во-вторых, субсидиарное - если невозможно определить дату возникновения обязательства, то учитывается второй критерий - определение преимущества по дате подачи иска в суд. Думается, здесь необходимо применить ограничительное толкование и учитывать дату подачи только надлежаще оформленного иска, соответственно, правом отобрать вещь будет обладать первый истец.

6. Нормы комментируемой статьи сформулированы альтернативно: кредитор по своему усмотрению вправе выбрать, что требовать: либо отобрания у должника предмета обязательства, либо возмещения убытков. Следует уточнить, что альтернативность затрагивает убытки, вызванные неисполнением обязательства. Если речь идет об убытках, возникших вследствие реализации права на отобрание вещи, думается, они возмещению подлежат.

Таким образом, мы видим еще одно основание прекращения права требования передачи кредитору предмета обязательства - заявление или требование возмещения убытков. В связи с этим возникает вопрос: каковы пределы свободы воли кредитора в реализации возможностей, предоставленных ему комментируемой статьей, или, иначе говоря, имеет ли кредитор, заявивший о возмещении убытков, право отказаться от этого требования и вернуться к требованию об отобрании вещи? Ответ на этот вопрос зависит от правовой квалификации заявления о возмещении убытков. Если мы будем утверждать, что это сделка, причем сделка односторонняя, то, следовательно, ее и отменить можно в одностороннем порядке. Если квалифицировать это заявление как иной юридический факт, то, поскольку закон не предоставляет возможности сделать противоположное заявление, мы будем считать, что оно не имеет юридической силы.

Продолжаю готовить комментарий к ГК РФ и решил выложить для публичного обсуждения комментарий к ст.398 ГК. Честно говоря, эта статья мне когда-то казалось достаточно простой. Ключевое слово - "когда-то"... Постепенно в голове возникали все новые и новые казусы, не покрытые буквой данной статьи. Когда же решил написать к ней комментарий, сгруппировать разные казусы и все изложить на бумаге, в полной мере осознал, насколько все запутано и насколько некоторые мои предварительные выводы требуют дополнительного анализа. Тут сложность еще состоит и в том, что в контексте ст.398 ГК переплетаются обязательственное и вещное право, а последнее не есть предмет моих научных интересов. Так что буду благодарен всем, кто интересуется данной темой, за любые отзывы и комментарии.

Статья 398. Последствия неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь

Комментарий:

а) Статья 398 ГК позволяет кредитору, которому не передана индивидуально-определенная вещь по обязательству (в том числе, на основе договора купли-продажи, мены, аренды и т.п.) требовать ее отобрания у должника. Такой иск нередко предъявляется и удовлетворяется в судебной практике, в частности, в отношении недвижимости по договорам купли-продажи недвижимости (п.61 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22; п.5 Постановления Пленума ВАС от 11 июля 2011 г. N 54), аренды недвижимости (п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 17 ноября 2011 г. N 73) и т.п.

По сути, здесь речь идет о частном случае иска о присуждении к исполнению обязательства в натуре (п.1 ст.308.3 ГК). Из этой нормы не следует делать вывод о том, что в случае родовых вещей, ценных бумаг, исключительных прав или иных имущественных прав кредитор, не получивший соответствующий объект от должника, не вправе требовать исполнения обязательства в натуре. В силу ст.308.3 ГК возможность предъявления такого иска признается в качестве универсальной. Иное может вытекать из закона, договора или существа обязательства (подробнее см. комментарий к ст.308.3 ГК).

б) Соответственно, основная функция ст.398 ГК состоит не в том, чтобы подтвердить возможность подачи иска об исполнении обязательства в натуре применительно к индивидуально-определенной вещи, а в том, чтобы оговорить условия удовлетворения такого иска.

в) Если объектом отчуждения является недвижимость, кредитор, которому данная недвижимость должна была быть передана в собственность, вправе соединить требование об отобрании недвижимости по ст.398 ГК с требованием о принудительной регистрации перехода права собственности (ст.551 ГК). См.: п.61 Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22.

г) Основная проблематика, возникающая в контексте применения ст.398 ГК, проявляется в случае «двойной продажи». Согласно ст.398 ГК в ситуации, когда одна и та же вещь была обещана нескольким кредиторам одновременно (например, продана дважды), но она еще не передана ни одному их конкурирующих кредиторов, согласно ст.398 ГК приоритет имеет тот кредитор, обязательство в пользу которого возникло раньше. Если очередность возникновения обязательств по каким-то причинам невозможно установить (например, в силу того, что обязательства должника по передаче вещи разным кредиторам возникли в один и тот же день) приоритет имеет тот кредитор, который первым предъявил иск. Эти положения представляются вполне логичными. Но законодатель урегулировал самую простейшую ситуацию. На практике нередко возникают куда более сложные случаи. Далее попытаемся изложить эти основные «сложные случаи».

д) Если в случае «двойной продажи» вещь остается во владении продавца, но право собственности на вещь перешла одному из конкурирующих покупателей (например, переход права собственности зарегистрирован в ЕГРП), этот покупатель должен иметь приоритет, даже если договор с ним был заключен позже, чем договор с другим претендентом. В случае если последний предъявил иск об отобрании вещи, а продавец подтвердил, что он уже не собственник вещи, хотя и продолжает владеть ею, в иске должно быть отказано. Соответственно, если ответчик уже не является собственником, удовлетворение иска об отобрании невозможно. В то же время такой иск об отобрании, поданный покупателем к утратившему собственность продавцу и получившему собственность невладеющему покупателю может быть удовлетворен, если будет доказано, что переход права собственности носил мнимый характер. Также иск может быть удовлетворен и в том случае, если будет доказано, что покупатель, в пользу которого состоялся переход права собственности, действовал заведомо недобросовестно и в момент заключения своего договора знал или не мог не знать о том, что ранее эта вещь была обещана продавцом истцу (п.3-4 ст.1, ст.10 ГК). В отсутствии таких доказательств мнимости или недобросовестности иск покупателя, не получившего собственность, об отобрании вещи, собственность на которую уже перешла другому покупателю, отклоняется, и, наоборот, удовлетворяется иск об отобрании, поданный покупателем-собственником.

е) Важным условием удовлетворения иска об отобрании вещи является ее нахождение во владении должника на момент подачи иска об ее истребовании по ст.398 ГК и сохранение за должником права собственности на нее. Как указано в данной статье, если вещь уже передана во владение третьего лица и последнее получило право собственности на нее, возможность истребования вещи от должника естественным образом отпадает.

Так, в п.26 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года указано: «Если право требовать получения от должника индивидуально-определенной вещи, переход права на которую не подлежит государственной регистрации, принадлежало разным кредиторам, и вещь передана одному из них в собственность, хозяйственное ведение или оперативное управление, то другие кредиторы не вправе требовать от должника передачи вещи по правилам статьи 398 ГК РФ».

ё) При этом возникает достаточно сложный вопрос о том, может ли такой иск об истребовании вещи быть удовлетворен, если к моменту подачи иска истребуемая вещь передана должником в законное владение третьего лица (например, арендатору, ссудополучателю, хранителю и т.п.), но собственность на вещь осталась за должником. Ранее ВАС РФ исключал возможность предъявления такого иска об отобрании вещи непосредственно к арендатору (п.9 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).

В п.26 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года на этот счет указано, что «по смыслу статьи 398 ГК РФ, при отсутствии у должника индивидуально-определенной вещи, которая подлежит передаче кредитору, кредитор не вправе требовать ее отобрания у должника и передачи в соответствии с условиями договора, что не лишает кредитора права требовать от должника возмещения убытков, причиненных неисполнением договора. Вместе с тем передача индивидуально-определенной вещи, в частности, в аренду, в безвозмездное пользование, на хранение не препятствует удовлетворению требования кредитора - приобретателя этой вещи к должнику - отчуждателю об исполнении обязательства передать вещь в собственность. В таком случае к участию в деле привлекаются арендатор, ссудополучатель, хранитель и т.п.».

Эти разъяснения ВС РФ требуют некоторых комментариев.

Очевидно, что при передаче должником обещанной кредитору недвижимости в аренду арендатору, кредитор не может требовать отобрания недвижимости у арендатора. В этом случае кредитор может предъявить иск по ст.551 ГК о принудительной регистрации перехода права собственности (п.61 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22), но не может лишить арендатора владения. При этом принудительная регистрация перехода права собственности права арендатора не затронет, так как в силу ст.617 ГК произойдет замена арендодателя. Покупатель приобретет право собственности на вещь, обремененную арендой (принцип следования). Единственным исключением из правила о применении принципа следования будет являться ситуация, когда договор аренды недвижимости, подлежащий государственной регистрации, не был зарегистрирован. В этом случае приобретение права собственности покупателем по ст.551 ГК будет прекращать права арендатора. Этот вывод вытекает из того, что в силу п.3 ст.433 ГК такой незарегистрированный договор аренды не порождает правовых эффектов для третьих лиц. При этом недвижимая вещь может быть в этом случае истребована новым собственником у бывшего арендатора виндикационным иском.

Как же тогда понимать указание в п.26 Постановления Пленума ВС РФ №7 от 24 марта 2016 года на право кредитора требовать передачи вещи в собственность? Думается, тут ВС РФ имел в виду скорее не иск по ст.398 ГК, а некий преобразовательный иск, направленный на перевод прав собственности на вещь. В случае с недвижимостью таким иском будет иск о перерегистрации права собственности по ст.551 ГК. В случае же с движимостью (например, при аренде оборудования) речь должна идти о некоем не очень разработанном в российском праве иске о переводе прав собственности без передачи владения.

Аналогичный подход, видимо, должен применяться и в отношении случая с ссудой, в отношении которой закон (ст.700 ГК) также признает принцип следования. Покупатель недвижимости или движимой вещи не может лишить владения ссудополучателя, если тот получил его непосредственно от старого собственника до перехода права собственности на вещь покупателю.

При этом остается уточнить, что в случае с хранением указанные разъяснения ВС РФ могут пониматься буквально, и речь в данном случае может идти именно об отобрании вещи у хранителя.

ж) Как следует разрешить ситуацию двойной продажи, когда вещь должником передана иному покупателю, но право собственности на нее к такому покупателю лицу еще не перешло (например, не зарегистрирован переход права собственности в ЕГРП, или стороны договорились в силу ст.491 ГК об удержании правового титула до момента полной оплаты). В ст.398 ГК указано, что иск об истребовании вещи отклоняется, если вещь передана во владение третьему лицу и последнее приобрело право собственности. Но следует ли из этого, что иск об истребовании вещи должен удовлетворяться, если вещь передана во владение третьего лица без переноса права собственности? Представляется, что такой иск и в такой ситуации должен отклоняться. Ведь в данном случае вещь передана третьему лицу в целях отчуждения, что создает у этого третьего лица обоснованные ожидания, разрушать которые посредством отобрания вещи несправедливо. Ранее такой подход встречался в практике ВАС РФ (Постановление Президиума ВАС РФ от 23 марта 2004 г. N 15533/03). Чисто обязательственное притязание одного покупателя, не получившего владение, должно по общему правилу проигрывать интересу другого покупателя, получившего владение и ожидающего переход права собственности. При этом даты заключения продавцом договоров с двумя указанными претендентами в данном случае не имеют значения.

В то же время если покупатель, получивший владение, был недобросовестным и в момент заключения своего договора знал или не мог не знать о том, что ранее вещь была обещана к передаче другому покупателю, заключившему договор ранее, его интерес не заслуживает защиты. В таком случае иск к продавцу и получившему владение покупателю об отобрании вещи, который подан покупателем, заключившим договор первым, может быть удовлетворен.

Близкая позиция отражена в практике Верховного Суда. Согласно Определению КЭС ВС РФ от 09.03.2016 № 308-ЭС15-16377 при наличии двух конкурирующих и исполненных со стороны покупателей договоров долевого участия в строительстве в отношении одних и тех же квартир приоритет для целей перехода (признания) права собственности на квартиру имеет тот покупатель, который первым вступил в фактическое владение. Кроме того, суд вправе отказать в иске о регистрации перехода права на квартиры, если истцом является недобросовестное лицо, которое должно было знать о наличии прав на эти квартиры других покупателей, наложении ареста на указанные квартиры по их искам и своими противоправными действиями содействовало более раннему вступлению во владение.

Доказать недобросовестность второго покупателя, вступившего во владение, не составляет труда, если первый по времени договор подлежал регистрации (как в случае с договорами участия в долевом строительстве) и был зарегистрирован. В таком случае второй по времени покупатель, заключая свой договор и вступая во владение, не мог не знать, что на данную недвижимость имеются ранее возникшие права другого покупателя.

з) Если объектом отчуждения является недвижимость, но продавец успел передать вещь во владение другому покупателю, к которому пока еще не перешла собственность на эту вещь, покупатель, не получивший владение, не только не может истребовать вещь по ст.398 ГК, но и не может потребовать принудительной перерегистрации права собственности на себя, так как при отклонении иска об истребовании по ст.398 ГК подлежит отклонению и иск о регистрации перехода права собственности. Право на предъявление последнего иска имеет тот из покупателей, который получил владение (п.61 Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ от 29 апреля 2010 года №10/22). Покупатель, не получивший владение и лишенный права требовать регистрации перехода права собственности, может требовать от продавца возмещения убытков.

В случае с движимостью покупатель не может в описанном случае требовать признания за собой права собственности на вещь (перевода права собственности на себя).

и) Самый, пожалуй, сложный случай может возникнуть, если право собственности на вещь перешло одному покупателю (например, право собственности на движимую вещь перешло в момент заключения договора или зарегистрирован переход права собственности на недвижимость), а сама вещь передана продавцом во владение другому покупателю. Если покупатель, получивший собственность без владения, был недобросовестным и знал или не мог не знать, что данная вещь была обещана ранее другому покупателю или, тем более, уже передана тому во владение, то логичнее отказывать такому недобросовестному покупателю в иске об отобрании по ст.10 ГК и удовлетворять иск об отобрании владеющего покупателя. В таком случае переход права собственности на вещь должен по иску владеющего покупателя судом признаваться недействительным, собственность на логическую секунду возвращаться продавцу, а далее переноситься на владеющего покупателя. В случае с недвижимости это потребует отмены регистрации перехода права собственности. Такая же победа владеющего покупателя должна присуждаться и тогда, когда будет доказано, что передача права собственности в пользу невладеющему покупателю носила мнимый характер.

В то же время если будет доказано, что владеющий покупатель при заключении своего договора и тем более получении владения был недобросовестным и знал или не мог не знать, что вещь была обещана другому покупателю или тем более последнему передана собственность, иск невладющего покупателя-собственника об отобрании вещи, поданный к владеющему покупателю, может быть удовлетворен как виндикационный.

й) Как мы видим, право кредитора требовать от должника по ст.398 ГК отобрания вещи, переданной должником во владение и собственность, во владение с целью дальнейшего приобретения собственности, а также в ряде случаев во владение и пользование третьему лицу, может быть заблокировано. В то же время кредитор при наличии признаков мнимости заключенных должником и третьим лицом договоров, по которым владение якобы перешло к третьему лицу (купли-продажи, мены, дарения, аренды и т.п.), может ставить вопрос об их ничтожности. В таком случае его иск по ст.398 ГК, заявленный к должнику и третьему лицу, якобы получившему владение и собственность, в качестве соответчиков, должен удовлетворяться. В силу п.86 Постановления Пленума ВС РФ №25 от 23 июня 2015 года не помешает констатировать мнимость таких сделок и регистрация перехода права (например, перерегистрации квартиры на близкого родственника)

к) Кредитор также может истребовать вещь, подав иск к должнику и третьему лицу, действительно получившему владение и собственность, если докажет их недобросовестность, то есть докажет, что третье лицо в момент заключения своего договора с должником знало или не могло не знать о том, что вещь была ранее обещана должником к передаче кредитору.

Причем представляется, что последний иск может быть заявлен и против арендатора, заключившего договор аренды с текущим собственником на длительный срок, зная о том, что до этого собственник заключил договор с неким покупателем об отчуждении данной вещи, в котором предусматривалось отсутствие каких-либо обременений в отношении вещи. Такой недобросовестный арендатор в данной ситуации должен понимать, что покупатель при заключении договора купли-продажи не мог знать о договоре аренды, так как тот еще не был заключен к тому моменту, и обременение обещанной к отчуждению вещи арендными правами провоцирует нарушение продавцом своих обязательств перед покупателем. Иное решение будет означать, что продавец может после заключения договора купли-продажи, но до регистрации перехода права собственности сговориться с неким третьим лицом, привлечь его в качестве арендатора, а затем передать ничего не подозревающему покупателю права на вещь, обремененную арендой (возможно, долгосрочной).

Нормативное основание для такого иска можно найти в принципе, согласно которому никто не вправе извлекать выгоду из своего недобросовестного поведения (п.4 ст.1 ГК), а также в п.1 ст.10 ГК. Поведение третьего лица, приобретающего права на вещь у продавца, зная, что ранее продавец обещал передать данную вещь другому лицу, является явно недобросовестным вмешательством в чужие договорные отношения. При удовлетворении такого иска суд в мотивировочной части решения констатирует ничтожность договора, заключенного между должником и третьим лицом, на основании п.4 ст.1, п.1 ст.10 и п.2 ст.168 ГК, лишая тем самым третье лицо и права собственности, и статуса законного владельца, что открывает основания для истребования вещи в пользу кредитора.

Но здесь следует учитывать, что такой иск может быть удовлетворен только в случае, если доказано, что третье лицо («интервент»), вторгнулось в договорные отношения должника и кредитора явно недобросовестно, то есть знало или заведомо не могло не знать о том, что такое вторжение приведет к нарушению договорных прав кредитора по ранее заключенному между ним и должником договору.

л) Тот факт, что вещь была отобрана у продавца по ст.398 ГК, сам по себе не освобождает продавца от ответственности за качество отобранной вещи. В то же время если будет доказано, что продавец не передавал вещь именно из-за опасений в отношении возможных дефектов и не желая нести ответственность за такие дефекты, предпочитая отвечать за просрочку, и при этом продавец сообщал покупателю о таких причинах своего отказа от добровольной передачи вещи, иск покупателя о взыскании убытков, вызванных дефектами вещи, должен отклоняться по правилам ст.10 ГК.

м) Так как иск об отобрании вещи по правилам ст.398 ГК является частным случаем иска об исполнении обязательства в натуре, к такому иску применяются положения ст.308.3 ГК и в том числе правила о праве истца требовать установления судебной неустойки (астрент) за добровольное неисполнение вынесенного судом решения о передаче вещи.

н) Последний абзац ст.398 ГК говорит о том, что кредитор может вместо попытки отобрания вещи, от передачи которой уклоняется должник, взыскать с того убытки. Речь идет о том, что кредитор вправе отказаться от договора по правилам п.2 ст.405 ГК, п.2 ст.328 ГК или специальных норм об отдельных договорах и потребовать возмещения убытков вместо реального исполнения (то есть убытков, вызванных вынужденным расторжением нарушенного договора). Возмещение таких убытков предусмотрено в п.5 ст.453 ГК и ст.393.1 ГК и включает в себя в частности возмещение разницы между ценой расторгнутого договора и ценой договора, заключенного взамен расторгнутого с третьим лицом; абстрактные убытки и т.п.).