Особенности правового режима земель сельскохозяйственного назначения. Правовой режим и особенности земель сельскохозяйственного назначения Особенности правового режима земель сельхозназначения

ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ

Единство и дифференциация правового режима земель

Единство правового режима земель обусловлено:

1) единством свойств земли

2) единством принципов земельного законодательства

3) единством задач земельного законодательства

4) единством земельного фонда РФ

5) триединой ролью земли.

Правовой режим земель дифференцирован - это обусловлено делением земельного фонда России на категории, составные части. Каждая категория земель имеет свой режим, в котором прослеживаются как общие положения, так и специфика конкретной категории земли.

1. Понятие и состав (структура) земель с/х назначения. Роль и значение земель с/х назначения в решении проблемы продовольственной независимости России.

2. Субъектный состав и формы пользования землями с/х назначения

3. Права и обязанности субъектов на землях с/х назначения

4. Управление в области использования и охраны земель с/х назначения. Правовой режим земель сельскохозяйственного назначения

1. Понятие и состав (структура) земель с/х назначения. Роль и значение земель с/х назначения в решении проблемы продовольственной независимости России.

Нужно сравнить определения ЗК РСФСР 1991 года (ст.56) и ЗК РФ 2001 года (ст.77).

В ст.56 ЗК РСФСР землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, предоставленные для нужд сельского хозяйства или предназначенные для этих целей.

В данном определении выделяются 2 положения:

1) землями с/х назначения признавались земли, которые уже предоставлены для этих целей и находятся в с/х обороте

2) землями с/х назначения признавались земли, которые предназначались для этих целей.

Такой вывод соответствует ст.80 нового ЗК РФ: в составе земель с/х назначения создаётся фонд перераспределения земель для с/х производства.

Статья 80. Фонд перераспределения земель

1. В целях перераспределения земель для сельскохозяйственного производства, создания и расширения крестьянских (фермерских) хозяйств, личных подсобных хозяйств, ведения садоводства, животноводства, огородничества, сенокошения, выпаса скота в составе земель сельскохозяйственного назначения создается фонд перераспределения земель.

Согласно ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений , предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей.

Законодатель провёл чёткое отграничение земель с/х назначения от земель других категорий.

Земельные участки в черте поселения (даже используемые для получения с/х продукции) не будут относиться к землям с/х назначения - это земли поселений.

Земли с/х назначения являются одной из важных категорий земельного фонда России.

Шарпаев В.И. Продовольственная безопасность в России: проблемы, состояние // Проблемы совершенствования экологического, аграрного и земельного законодательства. Екатеринбург, 1998

2) земли с/х назначения в своей значительной части используются в качестве основного средства производства в с/х.

3) ограниченность земель с/х назначения

За последние 15 лет около 4 млн. гектаров земель были выведены из с/х оборота и использованы для других (не с/х) целей.

4) по оценке экспертов Всемирного банка весь земельный фонд России оценивается в 5 трлн. $, земли с/х назначения - 1 трлн. $. Эти данные занижены.

По данным 1997 года земельный фонд России составляет 1 млрд. 709,8 млн. га, из них 607,5 млн. га - земли с/х назначения.

В США получают урожай в количестве 35-40 центнеров с гектара, в России - 15-17 центнеров с гектара.

С/х землепользование имеет определённый приоритет перед другими видами, который выражается в следующем:

1) земли с/х назначения предоставляются только для с/х целей

2) хозяйственная эксплуатация этих земель должна не только не ухудшить их состояние,
но и способствовать восстановлению этих земель и повышению плодородия.

Приоритет права с/х землепользования обусловливает особенности правового режима этих земель:

1) необходимо обеспечить охрану в целом всех земель с/х назначения, но должна вестись усиленная охрана пахотных земель (пашни)

2) нужно обеспечить повышение плодородия земель

3) необходимо не допускать выведения земель с/х назначения из с/х оборота.

ч.4 ст.79 ЗК РФ: Особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средне районный уровень, могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается.

В то же время в исключительных случаях допускается изъятие (выкуп) с/х угодий с кадастровой оценкой, превышающей среднерайонный уровень, для не с/х целей. Только при отсутствии иных вариантов размещения объектов.

Понятие земель с/х назначения дано в ст.77 ЗК РФ.

Землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей (ч.1 ст.77 ЗК РФ).

Выделяется 3 вида (группы) земель:

1) сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли,
занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)

2) земли, предназначенные для нужд сельского хозяйства. Их много.

Это земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутыми водоемами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции (ч.2 ст.77 ЗК РФ). Это земли за пределами поселений.

3) фонд перераспределения земель (ст.80 ЗК РФ)

По ЗК 1991 г. земли этого фонда включались в состав земель запаса, новый ЗК РФ 2001 г. отнёс земли этого фонда к землям с/х назначения.

Фонд перераспределения земель формируется за счет земельных участков из земель с/х назначения, поступающих в этот фонд:

1) при добровольном отказе от земельного участка;

2) если нет наследников ни по закону, ни по завещанию, либо ни один из наследников не принял наследство, либо все наследники лишены завещателем наследства, либо наследник отказался от наследства в пользу государства или отказался от наследства без указания, в пользу кого он отказывается от наследства;

3) при принудительном изъятии земельного участка в случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами (при прекращении прав на земельный участок).

Основания указаны в ст.284 - 287 ГК РФ.

Согласно п. 11 ст.З ФЗ «О введении в действие земельного кодекса РФ» от 25 октября 2001 года: со дня введения в действие ЗК РФ (30 октября 2001 г.) в фонд перераспределения земель включаются все земли, находившиеся на день введения в действие ЗК РФ в образованных в соответствии с Указом Президента РФ от 27 декабря 1991 года № 323 "О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР" фондах перераспределения земель.

Земли с/х назначения подлежат особой охране.

Земли с/х использования могут включаться в состав иных категорий земель:

· земли поселений (п.6 ч.1 ст.85 ЗК РФ)

· земли лесного фонда (п.5 ст. 101 ЗК РФ).

В этом случае особой охране земли не подлежат.

2. Субъектный состав и формы пользования землями с/х назначения

Субъекты названы в ст.78 ЗК РФ. Формы пользования землями с/х назначения зависят от субъектного состава.

Субъекты:

1) граждане

а) ведущие крестьянские (фермерские) хозяйства - в предпринимательских целях
Формы:

- частная собственность

- аренда

Формы:

- постоянное бессрочное пользование

- наследуемое владение (п.З ст.21)

2) хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы, государственные и муниципальные унитарные предприятия, иные коммерческие
организация - преобладающая форма производства с/х продукции

Формы:

- собственность

- аренда

3) некоммерческие организации (в том числе потребительские кооперативы, религиозные организации). Их цель - не производство товарной продукции, земля используется только для удовлетворения потребностей организации (для достижения целей, закреплённых в уставе).

Формы:

- собственность

- аренда

4) казачьи общества
Появились в 1992 году.

Согласно Указу Президента «О реализации закона "О реабилитации репрессированных народов" в отношении казачества» от 15 июня 1992 г. № 632 земля предоставлялась для ведения сельского хозяйства традиционными для казачества формами пользования землёй.

Формы:

- собственность

- аренда

Согласно ст.4 закона, станичным и иным казачьим обществам в соответствии с земельным законодательством безвозмездно отводятся земельные наделы для коллективного землепользования на основе традиционных для казачества форм общинного владения землей либо коллективно-долевой или коллективно-совместной собственности участников общества на землю.

Предоставление земельных наделов хуторским и станичным обществам не должно нарушать права граждан, не являющихся членами этих обществ, на получение в собственность, пожизненное наследуемое владение, аренду или пользование соответствующих земельных участков.

5) опытно-производственные, учебные, учебно-опытные и учебно-производственные подразделения научно-исследовательских организаций, образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

Форма - постоянное бессрочное пользование.

Ч. 1 ст.20 ЗК РФ называет 3 группы субъектов, которым земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование:

1) государственные и муниципальные учреждения

2) федеральные казённые предприятия

3) органы государственной власти и органы местного самоуправления.

6) общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации (для сохранения и развития их традиционных образа жизни, хозяйствования и промыслов). Оленьи пастбища, охотничьи угодья.

Форма - безвозмездное бессрочное пользование.

Такой титул в ЗК РФ вообще не предусмотрен. Нормы ФЗ являются специальной нормой - её надо применять.

3. Права и обязанности субъектов на землях с/х назначения

В целом права и обязанности субъектов с/х землепользования (собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов земель с/х назначения) названы в ст.40 - 41 (права) и ст. 42 ЗК (обязанности). Они распространяются на всех.

Дополнительные обязанности возлагаются ФЗ "Об охране окружающей среды" от 10 января 2002 г. № 7-ФЗ:

ст.42 - требования в области охраны окружающей среды при эксплуатации объектов сельскохозяйственного назначения

Субъекты с/х деятельности обязаны проводить комплекс мероприятий по охране.

ст.43 - требования в области охраны окружающей среды при мелиорации земель, размещении, проектировании, строительстве, реконструкции, вводе в эксплуатацию и эксплуатации мелиоративных систем и отдельно расположенных гидротехнических сооружений

ст.49 - требования в области охраны окружающей среды при использовании химических веществ в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве.

Необходимо соблюдение нормативов введения химических веществ в почву, нормативы остаточного содержания химических веществ в продуктах питания.

Права собственников земельных участков, касающиеся оборота земель с/х назначения

ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» от 24 июля 2002 г. № 101 (последние изменения от 7 июля 2003 г.).

ФЗ называет принципы оборота земель с/х назначения (ч.З ст.1):

1) сохранение целевого использования земельных участков;

2) установление размера общей площади земельных участков с/х угодий, которые расположены на территории одного административно-территориального образования субъекта РФ и могут одновременно находиться в собственности гражданина, его близкихродственников, а также юридических лиц, в которых данные гражданин или его близкие родственники имеют право распоряжаться более чем 50% общего количества голосов, приходящихся на акции или вклады (доли), составляющие уставные (складочные) капиталы данных юридических лиц;

3) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку земельного участка из земель с/х назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;

4) преимущественное право субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органа местного самоуправления на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности в случае, если другие участники долевой собственности откажутся от покупки такой доли или не заявят о намерении приобрести такую долю в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения;

5) установление особенностей предоставления земельных участков из земель с/х назначения иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства, а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов - только в аренду

6) предоставление гражданам и юридическим лицам в собственность земельных участков из земель с/х назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на возмездной или безвозмездной основе в случаях, установленных федеральными законами.

Допускается приватизация с/х угодий как на возмездной, так и на безвозмездной основе. 4.4 ст. 1 ФЗ приватизация земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется в порядке, установленном ФЗ «Об обороте земель с/х назначения», ЗК РФ и иными ФЗ-ми. Приватизация указанных земельных участков, расположенных на территории субъекта РФ, осуществляется с момента, установленного законом субъекта РФ. Приватизации не подлежат находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, занятые оленьими пастбищами в районах Крайнего Севера и отгонными пастбищами.

Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения (ст. 8 ФЗ)

См. закон

Глава II. Особенности оборота земельных участков из земель с/х назначения

Статья 8. Купля-продажа земельного участка из земель с/х назначения

1. При продаже земельного участка из земель с/х назначения субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с
публичных торгов.

2. Продавец земельного участка из земель с/х назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены и других существенных условий договора.

Извещение вручается под расписку или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

3.В случае, если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки либо не уведомит продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение месяца со дня поступления извещения, продавец в праве в течение года продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены. Течение указанного срока начинается со дня поступления извещения в высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, в орган местного самоуправления.

При продаже земельного участка по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение по правилам, установленным настоящей статьей.

4.При продаже земельного участка с нарушением преимущественного права покупки субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления имеет право в течение года с момента государственной регистрации перехода права собственности требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Статья 9. Аренда земельных участков из земель с/х назначения

1. В аренду могут быть переданы прошедшие государственный кадастровый учет земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе земельные участки, находящиеся в долевой собственности.

2. В случае передачи в аренду находящегося в долевой собственности земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения договор аренды земельного участка заключается или с участниками долевой собственности, или с одним из них, действующим на основании доверенностей, выданных ему
другими участниками долевой собственности.

3. Договор аренды земельного участка из земель с/х назначения может быть заключен на срок, не превышающий сорок девять лет.

Договор аренды, заключенный на срок, превышающий установленный настоящим Федеральным законом предельный срок, считается заключенным на срок, равный предельному сроку.

4. В договоре аренды земельного участка из земель с/х назначения может быть предусмотрено, что арендуемый земельный участок передается в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены с учетом особенностей, установленных ст.8 и 10 настоящего ФЗ.

В случае, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора аренды имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение договора аренды на новый срок.

6. Площадь земельных участков из земель с/х назначения, одновременно находящихся в аренде у одного арендатора, не ограничивается.

7. Экономическое стимулирование лица, использующего земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на основании договора аренды, заключенного на срок не менее чем десять лет, осуществляется в порядке, установленном бюджетным законодательством и законодательством
о налогах и сборах.

Существенное условие - кадастровая оценка.

Необходимо ждать ответ в течение 1 месяца.

Если земельный участок продан с нарушением права преимущественной покупки, то субъект или орган местного самоуправления может в судебном порядке требовать в течение 1 года с момента регистрации перехода права собственности перевода на него прав и обязанностей покупателя (ч.4 ст.8 ФЗ).

Ст. 12 - особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

Ст. 13 - выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения

Глава III. Особенности оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения

1. К сделкам с долями в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения применяются правила ГК РФ.

Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, обменять, завещать, отдать в залог, внести в уставный (складочный) капитал юридического лица свою долю или распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст.250 ГК РФ. Участник долевой собственности вправе передать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения в доверительное управление.

В случае, если участников общей собственности более пяти, правила ГК РФ применяются с учетом особенностей, установленных настоящей статьей, а также ст. 13 и 14 настоящего ФЗ.

2. Участник долевой собственности обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в средствах массовой информации, определенных субъектом РФ, о намерении продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения третьему лицу.

Если остальные участники долевой собственности в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме или опубликования указанного сообщения откажутся от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения или не заявят о намерении приобрести ее, продавец обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления о намерении продать долю в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения с указанием цены и других существенных условий договора по правилам, установленным ст.8 настоящего ФЗ, независимо от количества участников долевой собственности.

Если субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления откажется от покупки доли в праве общей собственности на земельные участки из земель с/х назначения либо не уведомит продавца о намерении приобрести ее в течение месяца с момента получения извещения в письменной форме, продавец вправе в течение года продать долю в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Для продажи доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения по цене ниже ранее заявленной цены или с изменением других существенных условий договора продавец обязан направить новое извещение в письменной форме по правилам, установленным ст. 8 настоящего ФЗ.

Статья 13. Выдел земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения

1. Участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения. Для выдела земельного участка в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения участник долевой собственности обязан известить о намерении выделить земельный участок в счет доли в праве общей собственности на земельный участок из земель с/х назначения в письменной форме остальных участников долевой собственности или опубликовать сообщение в СМИ, определенных субъектом РФ, с указанием предполагаемого местоположения выделяемого земельного участка и размера компенсации остальным участникам долевой собственности в случаях, установленных настоящей статьей

Местоположение выделяемого земельного участка должно соответствовать требованиям, установленным п.1 ст.4 настоящего ФЗ.

В случае, если рыночная стоимость выделяемого земельного участка в расчете на превышает единицу его площади рыночную стоимость оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу его площади, участник долевой собственности, осуществляющий выдел земельного участка, обязан выплатить компенсацию остальным участникам долевой собственности после выдела земельного участка.

Размер компенсации определяется как произведение площади выделяемого земельного участка и разницы в рыночной стоимости выделяемого земельного участка и оставшегося после выдела земельного участка в расчете на единицу их площадей.

2. В случае, если в течение месяца со дня надлежащего уведомления участников долевой собственности или опубликования сообщения, указанного в пункте 1 настоящей статьи, не поступят возражения от участников долевой собственности, предложение о местоположении земельного участка и размере компенсации в случаях, установленных настоящей статьей, считается согласованным.

Споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации разрешаются участниками долевой собственности с использованием согласительных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством Российской Федерации.

В случае не достижения согласованного решения споры о местоположении выделяемого земельного участка и размере компенсации рассматриваются в суде.

3. Неиспользуемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка из земель с/х назначения может быть выделена в самостоятельный земельный участок субъектом РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, органом местного самоуправления по правилам, установленным настоящей статьей.

Субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта РФ, орган местного самоуправления вправе направить в суд заявление о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок в случае, если участник или участники долевой собственности неизвестны, либо в случае, если участник или участники долевой собственности известны, о прекращении права собственности участника или участников долевой собственности на долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и о признании права собственности субъекта РФ или муниципального образования на указанный земельный участок.

Если возникают споры, применяется согласительная процедура. Если спор не разрешён, заинтересованная сторона подаёт иск в суд.

Ст.64 ЗК РФ - рассмотрение земельных споров

1. Земельные споры рассматриваются в судебном порядке.

2. До принятия дела к производству судом земельный спор может быть передан сторонами на разрешение в третейский суд.

4. Управление в области использования и охраны земель с/х назначения

1) Понятие управления - см. общую часть

2) Виды управления

3) Органы, осуществляющие управление

Выделяют 3 вида управления:

1) общее управление (его осуществляет Правительство РФ, Правительства субъектов РФ)

2) специальное

Федеральная служба государственного земельного кадастра
и её структуры, подразделения

Министерство сельского хозяйства

Министерство природных ресурсов

3) внутрихозяйственное (осуществляется непосредственно на предприятии самим землепользователем, собственником).

Функции управления:

1) государственный земельный кадастр

2) мониторинг земель

3) землеустройство

4) государственный земельный контроль

5) предоставление и изъятие земель.

Право землепользования сельскохозяйственных кооперативов (колхозов, совхозов)

Исторический экскурс

Изначально сельскохозяйственные предприятия, представленные колхозами и совхозами, рассматривались как основные формы хозяйствования на земле.

Колхозы и другие межхозяйственные предприятия (создававшиеся как кооперативные предприятия) отличались от государственных с/х предприятий (совхозов), хотя было и много общего (пахотные поля, формы деятельности и т.д.).

Колхозы рассматривались как собственники принадлежащего им имущества => они в рамках закона в соответствии с целевым назначением имущества должны были бы самостоятельно распоряжаться этим имуществом. Однако после проведения коллективизации и т.д. это право они имели только формально. Постепенно шёл процесс огосударствления колхозов, т.е. в их внутреннюю деятельность вмешивались партийные органы. Сверху давались предписания. Это вмешательство не всегда было обоснованным.

Колхозы как кооперативные предприятия и совхозы как государственные предприятия.

Статус работников существенно различался.

До 1958 года на земельные ресурсы колхозов по сути было 3 хозяина:

1)государство

2) машинно-тракторные станции (МТС)

3) сами предприятия (колхозы).

Колхозы и совхозы владели землёй на титуле (праве) пользования.

Совхозы (как государственные предприятия) распоряжались имуществом на праве оперативного управления.

31 марта 1958 года был принят союзный закон «О реорганизации машинно-тракторных станций и дальнейшем развитии колхозного строя», согласно которому техника и все землеобрабатывающие орудия должны были перейти к колхозам и совхозам путём выкупа. Поскольку не все предприятия располагали для этого достаточными средствами => Правительство выделяло целевой кредит => пошёл процесс укрепления материально-технической базы с/х предприятий. Государство строго следило за целевым использованием предприятиями полученных средств.

В середине 60 - 70-х гг. отмечался бурный рост подготовки высококвалифицированных специалистов => улучшилось финансовое состояние предприятий (т.к. управление ими стало более разумные, рациональным; увеличилось количество работающих специалистов).

Шёл процесс развития с/х производства => в середине 60-х годов (в 1964 г.) появился закон о пенсиях и пособиях членам колхозов (до этого времени подобного закона не было). Минимальный размер пенсии составлял 12 рублей, через 5 лет- 28 рублей, ещё через 3 года - 45 рублей. Работникам стали выплачиваться пособия по временной нетрудоспособности. Женщины получали пособия по беременности и родам.

В отличие от государственных с/х предприятий, где учёт рабочего времени осуществлялся в рамках рабочего дня, в колхозах в качестве единицы учёта рабочего времени использовался трудодень. За год у работников выходило до 500 трудодней => они перевыполняли норму выработки (что говорит о подъёме производства). Однако часто прибыль выплачивалась не за все трудодни, поскольку существовали жёсткие правила последовательности распределения прибыли:

во-первых , непрерывно должно было идти поступление выработанной продукции в закрома Родины;

во-вторых , необходимо было создавать внутрихозяйственные резервные фонды (семенной фонд, фонд техники и т.п.);

и только после этого (в-третьих) оставшуюся продукцию распределяли по количеству отработанных трудодней между работниками.

До середины 60-х гг. оплата производилась преимущественно в натуральной форме, после передовые предприятия по своему усмотрению вводили денежную оплату.

На государственных предприятиях (в совхозах) существовали нормы рабочего времени, в самые напряжённые периоды работник не мог быть занят более 10 часов в день; рабочее время и время отдыха колхозников решалось самими колхозниками на собрании (протяжённость рабочего дня могла достигать 14 часов).

1 января 1966 года ЦК КПСС и Советом министров СССР было принято постановление, в котором было рекомендовано с 1 июня 1966 года перейти на ежемесячную денежную гарантированную оплату труда колхозников. Государство выдало предприятиям целевой кредит на 5 лет, погашение которого предусмотрено с третьего года с момента его получения.

Однако натуральная форма оплаты труда тоже использовалась наряду с денежной.

В советский период была плановая система экономики. Составлялся план развития с/х производства, который возводился в ранг закона. К предприятиям предъявлялись очень серьёзные требования по его выполнению.

Предприятие в основу внутрихозяйственного планирования клало государственный план, спускаемый сверху.

Создавались резервные, страховые фонды по всем их видам (семенной фонд, фонд техники и т.д.).

Предусматривалась продажа предприятиями продукции, полученной сверх плана (цена на такую продукцию возрастала до 50%).

Нередко в течение одного года планы пересматривались в сторону повышения количества продукции, которую необходимо сдать государству - это вносило дезорганизацию в процесс производства.

Землепользование

Колхозы и совхозы владели землёй на титуле (праве) пользования - постоянного бессрочного пользования на бесплатной основе (колхозы - навечно).

Весь земельный фонд предприятия делился на 2 составные части:

1) земли общего пользования

2) земли приусадебного фонда

Из второго фонда членам предприятия и их семьям предоставлялись земли для ведения личного подсобного хозяйства. Второй фонд не мог расширяться за счёт заимствования земель из первого фонда.

Право предоставления земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства членам предприятия и их семьям было предоставлено коллегиальным органам управления колхозов => имели место перегибы, нарушения (т.к. правление имело право не только предоставить земельный участок, но и изъять его). В качестве дисциплинарной меры применялось изъятие земельных участков к тем участникам колхозов, чьи семьи не выполняли установленные нормы трудового участия в производстве (для мужчин 300 дней, для женщин 180 - 200). Минимальные нормы устанавливались общим собранием членов колхоза.

Устав 1935 г. в качестве меры ответственности предусматривал занесение (помещение фотографии) на чёрную доску. После такая практика была отменена.

Государство могло изъять земли у колхоза. Чтобы у колхоза изъять земельный участок или его часть нужно было получить согласие колхоза. Как правило, колхоз был вынужден дать такое согласие, т.к. иначе со стороны государственных органов могли создаваться препятствия для его нормальной деятельности (колхоз мог не получить нужной ему техники или оборудования, его могли заставить купить ненужную ему

технику, предоставление ссуд и кредитов такому колхозу происходило в последнюю очередь и т.п.).

После распада СССР вышел Указ Президента 1991 г. «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы...», который предписывал начать процесс реорганизации колхозов и совхозов.

По конституции РСФСР совхозы не могли реорганизовываться => в конституцию были внесены изменения.

Принцип добровольности. Пункт 2.3 «Положения о порядке реорганизации...» 1992 года предоставлял трудовому коллективу право принять решение на собрании о том, чтобы оставить действующую форму хозяйствования. Однако её следует привести в соответствие с действующими законами.

· Закон «О предприятиях и предпринимательской деятельности»

· Закон «О кооперациях в СССР» 1988 г. (нормы этого закона применяются только в тех частях, в которых они не противоречат нынешнему законодательству)

· Закон Свердловской области от 29 декабря 1995 г. № 40-03 "О регулировании земельных отношений на территории Свердловской области".

Согласно этому закону земельные ресурсы кооперативы могут иметь тройной вариант:

1) право собственности на землю принадлежит кооперативу

2) право общей совместной собственности на землю принадлежит кооперативу и его членам право собственности на земельные участки принадлежит членам кооператива.

Крестьянские (фермерские) хозяйства и их право землепользования

Начало крестьянско-фермерского движения в России было положено Постановлением второго внеочередного Съезда народных депутатов РСФСР «О программе возрождения российской деревни и развитии агропромышленного комплекса» от 3 декабря 1990 г.

Крестьянское (фермерское) хозяйство - это новая форма хозяйствования на земле.

Раньше действовал закон РСФСР "О крестьянском (фермерском) хозяйстве" от 22 ноября 1990 г. № 348-1. Сейчас он утратил силу в связи с принятием нового ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 года № 74-ФЗ.

Согласно ст. 1 старого ФЗ,

крестьянское (фермерское) хозяйство - это самостоятельный хозяйствующий субъект с правами юридического лица, представленный отдельным гражданином, семьей или группой лиц, осуществляющий производство, переработку и реализацию сельскохозяйственной продукции на основе использования имущества и находящихся в их собственности, пожизненном наследуемом владении или пользовании (в том числе в аренде) земельных участков.

Согласно нового ФЗ,

крестьянское (фермерское) хозяйство - это объединение граждан, связанных родством и (или) свойством, имеющих в общей собственности имущество и совместно осуществляющих производственную и иную хозяйственную деятельность (производство, переработку, хранение, транспортировку и реализацию сельскохозяйственной продукции), основанную на их личном участии, на их личном участке.

Согласно ч.2 ст. 1 ФЗ 2003 года, фермерское хозяйство может быть создано одним гражданином.

Согласно ч.З ст.1 ФЗ 2003 года, крестьянское (фермерское) хозяйство осуществляет предпринимательскую деятельность без образования юридического лица.

Признаки:

1) самостоятельность: определять основные направления своей деятельности, её виды (специализацию)

Закон запрещает исполнительным органам и другим органам государственной власти вмешиваться во внутрихозяйственную деятельность крестьянских (фермерских) хозяйств, кроме особых случаев.

2)цель создания - производство, переработка, хранение, транспортировка и реализацию сельскохозяйственной продукции.

Поскольку цель создания - реализация => имеется в виду товарная с/х продукция -это значит, часть валовой продукции, которая реализуется «на сторону».

3) режим рабочего времени устанавливается самими фермерами.

4) членский состав:

Отдельные граждане

Членами могут быть граждане, не связанные родством, их число не должно
превышать 5 человек.

5) членами крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть граждане РФ,
иностранные граждане и апатриды. Раньше не было прямого указания.

Иностранцы и апатриды могут владеть землями с/х назначения только на титуле аренды.

Раньше для создания крестьянского (фермерского) хозяйства лицо должно было пройти специальную подготовку, что должно быть подтверждено документом.

Согласно новому закону: членами крестьянского (фермерского) хозяйства могут быть дееспособные граждане, ст. 15 говорит о квалификации.

Членский состав: родственники по достижении ими 16 лет.

Согласно п.2 ст.4 нового ФЗ, граждане, изъявившие желание создать фермерское хозяйство, заключают между собой соглашение.

В соглашении указывается, на каком титуле предоставлена земля (собственность или аренда), цель предоставления земельного участка, условия предоставления земельного участка (за плату или бесплатно), численный состав крестьянского (фермерского) хозяйства, местоположение, права и обязанности.

Согласно п.3 ст.4 нового ФЗ, соглашение о создании фермерского хозяйства должно содержать сведения:

1. о членах фермерского хозяйства
2. о признании главой фермерского хозяйства одного из членов этого хозяйства, полномочиях главы фермеского хозяйства (в соответствии со ст. 17 ФЗ) и порядке управления фермерским хозяйством
3. о правах и обязанноятях членов фермерского хозяйства
4. о порядке формирования имущества фермерского хозяйства, порядке владения, пользования, распоряжения этим имуществом
5. о порядке принятия в члены фермерского хозяйства и порядке выхода из членов фермерского хозяйства
6. о порядке распределения полученных от деятельности фермерского хозяйства плодов, продукции и доходов

Крестьянские (фермерские) хозяйства являются субъектами на землях с/х назначения. Имущество - земельное законодательство воспроизводит ст.257 ГК РФ.

Предоставление земельных участков

1.Все граждане, которые изъявили желание создать фермерское хозяйство, заняться фермерской деятельностью, или уже занимаются фермерством и желают расширить (увеличить) свои земельные ресурсы, подают заявление в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления.

Заявление должно содержать:

1) цель испрашиваемого участка: создание фермерского хозяйства или расширение
земель уже имеющегося

2) испрашиваемое право (титул, на котором фермер просит предоставить ему
землю): собственность или аренда

3) условия предоставления: бесплатно или за плату.

Если земли предоставляются в аренду - должен быть указан срок аренды.

4) обоснование размеров испрашиваемого земельного участка

5) количество членов фермерского хозяйства

6) виды деятельности: растениеводство, растениеводство и животноводство,
овощеводство

7) предполагаемое местоположение земельного участка.

К заявлению должно быть приложено соглашение, заключённое между членами крестьянского (фермерского) хозяйства. О необходимости заключения соглашения говорит ст.4 ФЗ. Соглашение - это, по сути, устав в кратной форме.

2.Орган местного самоуправления или по его поручению соответствующая
землеустроительная организация в пределах 1 месяца определяют границы земельного участка, которые затем утверждаются.

На основании полученного заявления и утверждённых границ орган принимает постановление о предоставлении земельного участка. В данном постановлении отражаются элементы правового режима предоставляемого земельного участка. Орган может отказать в предоставлении земельного участка. Отказ может быть обжалован в судебном порядке (на практике этого не встречается. Если границы уже определены, участок обычно предоставляется).

3. Происходит землеотвод в натуре, с выездом на местность.

4. Проводится юридическое оформление документов (подтверждающих право на земельный участок) с их выдачей заинтересованному лицу.

При создании фермерское хозяйство подлежит регистрации. Согласно ст.23 ГК РФ с момента регистрации глава крестьянского (фермерского) хозяйства признаётся предпринимателем.

Фермерское хозяйство занимается предпринимательской деятельностью. Любой товаропроизводитель (в том числе с/х товаропроизводитель) должен заниматься деятельность, для этого нужен также коллектив.

Коллектив фермерского хозяйства:

Членами фермерского хозяйства могут быть и другие граждане, не связанные родственными связями с главой фермерского хозяйства.

Имущественная база фермерского хозяйства формируется в соответствии со ст.257 ГК и ст.6 ФЗ. В ЗК РФ и ФЗ говорится, что имущество членам фермерского хозяйства принадлежит им на праве общей совместной собственности.

Состав (структура) имущества фермерского хозяйства:

1) земельные участки

2) хозяйственные постройки, сооружения, административные здания

3) рабочий, продуктивный скот

4) с/х техника и иное оборудование

5) транспортные средства

6) инвентарь

7) другое имущество, необходимое для осуществления фермерским хозяйством с/х и иной деятельности.

Условие: в общей совместной собственности находится имущество, приобретённое на совместные средства, принадлежащие членам.

Порядок распоряжения имуществом определяется соглашением, согласием между членами.

Если члены фермерского хозяйства определили главу фермерского хозяйства, то сделки по распоряжению имуществом фермерского хозяйства осуществляет глава (без доверенности). Глава распоряжается имуществом в интересах всего фермерского хозяйства.

Источники формирования и пополнения имущественной базы фермерского хозяйства:

1) средства, вырученные от реализации произведённой продукции и оказанных услуг

2) ссуды от государства (полученные на возвратной или безвозвратной основе)

3) кредиты банков

4) собственные сбережения членов фермерского хозяйства

5) спонсорская помощь

6) иные источники, не запрещённые законодательством.

Фермерское хозяйство - это самостоятельный хозяйствующий субъект на землях с/х назначения => в процессе своей деятельности фермерское хозяйство вступает в договорные отношения с другими органами, организациями.

Договорные отношения по сбыту с/х продукции

Ст.2 ФЗ "О закупках и поставках сельскохозяйственной продукции, сырья и продовольствия для государственных нужд" от 2 декабря 1994 г. и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» от 11 июня 2003 г. закрепляют, что продукция, произведённая фермерским хозяйством является его собственностью => фермерское хозяйство в лице главы самостоятельно реализует продукцию с учётом экономической выгоды (получения прибыли, дохода).

Фермерское хозяйство самостоятельно определяет своих партнёров, а также цену продукции (если ещё до начала посевной кампании фермер не заключил контракт на поставку будущей продукции в федеральный или региональный продовольственный фонд). Продовольственные фонды очень важны. Правительство назначает заказчиков (фермерские хозяйства и другие организации), на которых возлагается обязанность сформировать продовольственные фонды. Также обязательно должен быть создан неприкосновенный запас на непредвиденные случаи. Неприкосновенный запас создаётся минимум на 5 лет, периодически обновляется. Объём определяет Правительство совместно с заинтересованными министерствами, ФГСЗК. Заказчики должны быть снабжены денежными и материальными ресурсами. Государство устанавливает регионы, где идёт массовая закупка (заготовка) зерновой и иной продукции.

Наличие продовольственных фондов - это гарантия сбыта продукции отечественного производителя, а также гарантия бесперебойной поставки и беспрепятственного передвижения продукции по всей территории государства.

Фермеров не устраивают низкие закупочные цены.

Фермеры могут придерживать свою продукцию, рассчитывая на февраль, когда цены на продукцию на рынке возрастут, тогда фермеры и поставят свою продукцию на рынок. Однако это не всегда так, фермеры могут потерпеть убытки.

В настоящее время перед государством стоит задача - заинтересовать отечественного товаропроизводителя. Для этого применяются меры экономического стимулирования :

1) предоплата

Фермеру выплачивается 50% от стоимости общего объёма законтрактованной продукции: 25% выплачиваются сразу после заключения договора, 25% - после завершения посевной кампании, когда появятся всходы (по всходам специалисты могут прогнозировать урожай). Оставшиеся 50% выплачиваются фермеру после того, как продукция начнёт поступать в фонд.

2) за экологически чистую продукцию цены повышаются на 50%
Экологически чистой продукцией распоряжается Правительство: она направляется в районы крайнего Севера и приравненные к ним местности (туда, где она не
выращивается). Экологически чистая продукция хранится отдельно от остальной. Эта продукция направляется в социальные учреждения (прежде всего в детские дошкольные учреждения).

Основания прекращения

Выход одного из членов фермерского хозяйства не влечёт за собой прекращения деятельности фермерского хозяйства.

Выходящему имущество в натуральном виде не выделяется. Определяется доля выходящего члена, ему назначается компенсация доли в денежном выражении. Это положение обеспечивает устойчивость функционирования фермерского хозяйства, позволяет не допустить «растаскивания» его материально-технической базы. Прежнее законодательство устанавливала срок выплаты компенсации - 5 лет, новый закон определил срок - 1 год.

Основания прекращения прав на земельный участок:

1) решение всех членов фермерского хозяйства о прекращении деятельности фермерского хозяйства. Возможны экономические, организационные причины.

2) нет наследников либо наследники не желают заниматься фермерской деятельностью

3) признание фермерского хозяйства банкротом

Действуют как общие положения процедуры признания банкротства предприятия и специфика признания банкротом с/х предприятия.

1) деятельность с/х предприятия реализуется на открытом воздухе

2) реализация с/х деятельности зависит от природно-климатических условий

4) изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд

5) изъятие земельного участка на основании решения суда.

Споры, возникающие при ликвидации фермерского хозяйства, рассматриваются в судебном порядке.

Глава фермерского хозяйства извещает местную администрацию о ликвидации крестьянского (фермерского) хозяйства, указывает основания прекращения его деятельности. Информация публикуется в местных печатных органах (для того, чтобы возможные кредиторы могли предъявить требования к фермерскому хозяйству).

Порядок ликвидации определяется ГК РФ и ФЗ «О крестьянском (фермерском) хозяйстве».

Фермерское хозяйство считается прекратившим свою деятельность после исключения из реестра главы фермерского хозяйства.

Оставшееся имущество может остаться в общей совместной собственности членов бывшего фермерского хозяйства либо распределяется по долям.

Понятие и состав земель сельскохозяйственного назначения.

1. Земли сельскохозяйственного назначения - это земли за чертой населенных пунктов, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Земли сельскохозяйственного назначения делятся на два основных вида: сельскохозяйственные угодья (земли, используемые как средство производства) и земли, которые используются как территориальный базис для размещения других объектов (внутрихозяйственных дорог, коммуникаций, древесно-кустарниковой растительностью, водными объектами, а также зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции).

Сельскохозяйственные угодья - пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими).

Сельскохозяйственные угодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой

Субъекты РФ имеют право формировать перечень земель, использование которых для других целей не допускается. В соответствии со статьей 79 ЗК РФ в перечень могут быть включены

Особо ценные продуктивные земли, в том числе земли опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-производственных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования,

Сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимость по муниципальному району (городскому округу).

Охрана этих земель, имея ввиду неуменьшение их размеров и не­ухудшение качества, является главнейшей задачей земельного законо­дательства. Эта задача реализуется посредством установления особого право­вого режима земель сельскохозяйственного назначения.

Земли сельскохозяйственного назначения могут находиться как в государственной, так и в муниципальной и частной собственности. Однако, как размеры предоставляемых (или приобретаемых) земельных участков, так и ус­ловия перехода права на них весьма разнообразны и регулируются нормами ЗК РФ и других законодательных актов.

Законодательством установлен достаточно подробный порядок приватизации и оборота земель сельскохозяйственного назначения, а также правовой режим сельскохозяйственных земель различных видов.

2. Особенности правового режима земель с/х назначения установлены ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», законом Республики Бурятия «О земле». При этом нормы этих законов не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Законом установлены следующие особенности правового режима земель с/х назначения :

1. сохранение целевого назначения;

2. установление максимального размера сельскохозяйственных угодий которые расположены на территории одного муниципального района и могут находится в собственности одного гражданина и(или) одного юридического лица;

3. иностранные граждане, лица без гражданства, иностранные юридические лица, а также юридические лица, где доля в уставном капитале таких лиц более чем 50 % не вправе иметь земли сельскохозяйственного назначения на праве собственности;

4. земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности предоставляются в собственность на торгах (конкурсах, аукционах), в аренду в порядке ст.34 ЗК РФ, если имеется только одно заявление о передаче земельных участков в аренду;

5. сельскохозяйственные угодья предоставленные сельскохозяйственным организациями, могут быть предоставлены бесплатно гражданам на праве общей долевой собственности в случаях, предусмотренных законами субъектов РФ;

6. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, формируется фонд перераспределения;

7. особенности купли-продажи;

8. срок договора аренды.

Статьей 9 ФЗ «Об обороте земель сельсхозназначения» предусмотрен предельный срок договора аренды- 49 лет.

Основными нормативными правовыми актами, регулирующими правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, являются.

Часть земель России переведена в статус участков земельного массива сельскохозяйственного назначения для того, чтобы обеспечить продовольственную безопасность стране. В отношении данной категории земель существуют определенные нормы использования, которые надо изучить.

Общая характеристика правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Законодательная база РФ выделяет в качестве отдельных категорий применения земельных ресурсов страны 7 видов целевого применения. Назначение и варианты применения территории, определенной к каждому виду деятельности на участках, строго регламентированы. А мероприятия, которые могут осуществить арендаторы, владельцы участков, ограничены для каждого конкретного ВИР.

К землям сельскохозяйственного назначения особое внимание и контроль, а закон причисляет к этой категории следующие объекты:

• Участки земельного массива, которые находятся за пределами внешних границ планового развития муниципалитетов и поселений;
• Предоставляются земледельцам для выращивания культурных растений или выпаса скота.

Запомните, что среди земель под сельское хозяйство выделяют:

• Поля, сады, выпасные луга для осуществления сбора и заготовки растительного материала;
• Автомобильные дороги, коммуникационные сооружения, которые применяются в сельском хозяйстве для доступности территорий возделывания культур;
• Созданные лесополосы по границам полей, укрепленные лесами овраги;
• Водные объекты, лиманы, применяемые в производстве пресной рыбы.

В состав земель под сельское хозяйство включают участки, занятые капитальными объектами строительства, помещениями для хранения сырья или готовой сельхоз продукции, которые применяются для обслуживания нужд сельскохозяйственной деятельности.

Для осуществления надзорных функций в отношении различных категорий земель введено понятие правового режима использования земель. В России существует общий режим землепользования, который применим ко всем участкам земли конкретной категории по всей территории страны. Кроме этого, выделяют законодатели и особый режим, который применяется к конкретному виду землепользования в отношении определенных участков земли.

Режим применения земель сельского хозяйства состоит из:

• Объекта применения правового статуса сельскохозяйственной категории земли;
• Регулирующих деятельность владельцев или арендаторов земли государственных органов: Росреестр, Росимущество, федеральные и муниципальные органы;
• Граждан, применяющих земли указанного назначения по целевому назначению;
• Совокупности условий использования земли и прав по применению земельных угодий;
• Система обеспечения информационной поддержки для регулирования и контролирования соблюдения режима землепользования. Разработанная система взаимодействия законодателя, исполнителя и нарушителя. Сюда же включаются специалисты, входящие в состав комиссий по разработке и внедрению новых нормативных актов.

Правила использования земель сельскохозяйственного назначения

Изучите закон и запомните перечень лиц, которые могут применять земли для сельского хозяйства:

• Фермеры, иные граждане, занимающиеся выращиванием культур и ведением собственного подсобного хозяйства;
• Юридическими лицами, занимающимися профильной деятельностью в соответствии с ВРИ участка земли;
• Некоммерческие организации, фонды иные объединения граждан;
• Отдельными объединениями казачества, культуру которого необходимо сберечь;
• Учеников и практикантов специальных учебных заведений, которые осуществляют теоретическую и практическую подготовку специалистов в области сельскохозяйственной деятельности и агрономии;
• Общины северных народностей, которые используют определенные государственные преференции и льготы в развитии местного сельского хозяйства, которое напрямую связано с особенностями национальной жизни северных народов и народов востока России.

Отдельно изучите вопрос государственной поддержки малым народностям, так как им предоставляются земли в пользование, которые имеют определенную специфику применения. Для оленеводов севера очень важно, чтобы они могли пасти стада оленей на обширных угодьях, которые государство предоставляет в пользование.

Строительство жилья на землях сельхозназначения

Частым вопросом среди фермеров и земледельцев становится право возведения жилого помещения на землях, которые предназначены для ведения сельского хозяйства и подсобной деятельности. В законе расписаны все варианты построек, которые допустимо возводить на территории сельскохозяйственных земель.

Все зависит от определенного законом вида использования земли:

• Крестьянские хозяйства или фермерские земли;
• Садоводческие некоммерческие объединения, дачные поселки или объединения;
• Индивидуальное хозяйство, имеющее категорию приусадебного.

Изучите материал о том, что можно строить и на каких видах сельскохозяйственных земель:

• Дачу или садовый жилой дом допустимо построить на землях для сельского хозяйства, которые предусмотрены для дачной застройки;
• Нежилое сооружение технического назначения, к которому относится сарай, хранилище, допускается к постройке на любой территории земель для сельского хозяйства;
• Капитальные объекты строительства в виде коттеджа или дома для проживания в нем на постоянной основе можно строить на фермерских угодьях или землях для личного приусадебного хозяйства.

Задумав приобрести участок земли или дачный участок с возведенными на нем конструкциями и объектами, изучите кадастровый паспорт участка, в котором содержится исчерпывающая информация о видах разрешенного землепользования.

Для наглядности запомните следующие варианты мероприятий, которые допустимо проводить на землях для сельского хозяйства:

• Производство сельскохозяйственной продукции;
• Осуществление вспахивания земли;
• Проведение сенокоса и готовка стогов сена;
• Использование по назначению пастбищ;
• Выращивание растений и осуществление садоводческой деятельности;
• Возведение построек на приусадебном участке.

В чем важность изучения документации в отношении конкретного участка земли? Неискушенный покупатель может поверить продавцам, которые заведомо вводят в заблуждение информацией о том, что перевести участок из одного вида землепользования в другой ВРИ не составляет труда.

На самом деле все далеко не так, проверьте, насколько дороже может стоить участок земли, который, например, перевели из дачного товарищества в участок под многоэтажное строительство микрорайона.

Любое мероприятие по смене ВРИ в отношении земель для сельского хозяйства рассматривается администрацией района, где расположен участок, специальной земельной комиссией и местными депутатами. Шанс сменить ВРИ на законных основаниях без особой договоренности с администрацией мал.

Изменение категории земель сельскохозяйственного назначения

Рано или поздно для многих населенных пунктов возникает проблема расширения территории города, так как за действующей чертой поселения уже располагаются дачные или садовые товарищества или земли для пашни.

• Осуществить процедуру консервации земель;
• Изменить границы города, поселка, деревни;
• Создать природоохранную зону, например, заповедник;
• Построить градообразующий объект промышленности;
• Определить сельскохозяйственные земли как непригодные для дальнейшего применения по целевому назначению;
• Соорудить автострады и коммуникации;
• Обосновать необходимость создания военного объекта;
• Добывать в указанном месте ценные природные ресурсы;
• Возводить объекты социальной сферы.

На практике проще всего доказать в качестве мотива для смены вида землепользования необходимость расширения границ поселения. В таком случае земля может передаваться в качестве территории для строительства домов, а дачные поселки могут получить статус городской территории, а под возведение многоэтажных конструкций будут применяться не занятые земли.

Чтобы поменять ВРИ или категорию землепользования, подайте заявление и все необходимые документы в администрацию населенного пункта, к которому относится участок земли. Земельный комитет внимательно изучит представленные в заявлении основания на смену ВРИ. Доказательства позиции заявителя должны быть весомыми, чтобы рассчитывать на положительный итог рассмотрения заявления.

В ситуации перехода дачных домов в состав городской территории, требования по соответствию нормам строительства в городской черте будут распространяться и на дачные дома, а это большинство дачников не смогут выполнить.

Не только наличие коммуникаций в домах и соблюдение санитарных норм, но и обустройство тротуаров, улиц определенной ширины должно соответствовать городским стандартам. Если комиссия выявляет несоответствие, то такие дачные поселения не получат статус городской черты.

Подводя итог, запомните, что невозможно перевести землю из сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если кадастровая стоимость участка земельного массива, который планируется перевести, на 50% или больше средней стоимости земельных участков в данной местности.

Земли сельскохозяйственного назначения входят в структуру земельных ресурсов России (ст. 7 ЗК РФ).

Земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения принудительно может быть изъят у его собственника в судебном порядке в случае, если

1. 1. земельный участок используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли , повлекшим за собой существенное снижение плодородия земель сельскохозяйственного назначения или значительное ухудшение экологической обстановки;
   2. в течение 3 и более лет подряд со дня возникновения у такого собственника права собственности на земельный участок он не используется для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности.

В срок, указанный в п. 2 , не включается срок, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование, а также срок освоения земельного участка.

Срок освоения земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения не может составлять более чем два года.

Принудительное изъятие земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у его собственника по основаниям, предусмотренным настоящей статьей, может осуществляться при условии неустранения фактов ненадлежащего использования земельного участка после назначения административного наказания .

В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за чертой поселений, предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Закон , таким образом, установил два основных признака идентификации земель сельскохозяйственного назначения как самостоятельной целевой категории земельного фонда: их правовую оформленность в качестве таковой (предоставление) и предназначенность для использования в сельскохозяйственных целях. Однако отнесение таких земель к категории сельскохозяйственного назначения возможно только в том случае, если они не находятся в пределах черты поселений. Последнее обстоятельство связанно с тем, что в пределах границ поселений могут находиться сельскохозяйственные угодья, оказавшиеся там в связи с установлением или изменением черты поселений. С момента включения их в черту поселений на эти земли распространяется правовой режим земель населенных пунктов. Они могут быть использованы для производства сельскохозяйственной продукции лишь до тех пор, пока не будут востребованы для градостроительных целей. В отличие от земель сельскохозяйственного назначения такие земли принято называть землями сельскохозяйственного использования. Что касается основных идентифицирующих признаков (предоставленность и предназначенность земель), то последние также нуждаются в некотором пояснении в связи с тем, что закон не содержит их конкретизации.

Правомерно предположить, что с юридической точки зрения предназначенность означает некое имевшее место публичное признание земель сельскохозяйственными, но по каким-то причинам не включенными в сельскохозяйственный оборот, т.е. в данный момент не используемыми для этих целей.

К таковым, например, относятся земли фонда перераспределения, к которым ст. 80 ЗК РФ относит участки сельскохозяйственных земель, от которых отказались правообладатели, участки, принудительно изъятые у правообладателей, а также участки, оставшиеся без правообладателей вследствие несостоявшегося наследования (отказ от принятия наследства, лишение наследства и т.п.). Возможны и другие случаи предназначенности земель для использования в сельскохозяйственных целях, что свидетельствует о необходимости официального толкования данного признака.

В то же время следует иметь в виду, что признак предоставленности земель для сельскохозяйственных целей предполагает указание об этом в правоустанавливающем документе.

Поэтому фактическое использование земельного участка для производства сельскохозяйственной продукции еще не повод для отнесения его к категории земель сельскохозяйственного назначения, если в правоустанавливающем документе не указано это. Например, земельные участки, предоставленные для индивидуального жилищного строительства или для дачного строительства, могут быть использованы для выращивания сельскохозяйственных культур. Однако это право , а не обязанность соответствующих правообладателей. В то же время неиспользование земельного участка по целевому назначению, указанному в правоустанавливающем документе, является правонарушением и влечет применение санкций.

Земли сельскохозяйственного назначения являются второй по площади категорией земельного фонда страны. Они занимают более 39% всей территории России и имеют особую значимость в народном хозяйстве, являясь главным средством производства сельскохозяйственной продукции.

Именно этим объясняется то обстоятельство, что для земель сельскохозяйственного назначения установлен режим особой охраны.

Земли данной категории по признакам функционального назначения и естественного состояния подразделяются на две группы: сельскохозяйственные угодья (пастбища, сенокосы, пашня, многолетние насаждения) и несельскохозяйственные угодья (лесопосадки, лесопокрытые, водопокрытые территории, дороги, постройки, сооружения и т.п.). Сельскохозяйственные угодья составляют наиболее ценную часть земель данной категории и подлежат особой охране. Земли второй группы имеют обслуживающее сельскохозяйственное производственное значение.

До начала земельной реформы (1990) сельскохозяйственное землепользование характеризовалось деятельностью крупных аграрных кооперативных и государственных хозяйств (колхозов, совхозов и др.), основанных на государственной собственности на землю. Они были основными производителями сельскохозяйственной продукции в стране. Земельная реформа существенно изменила организационно-хозяйственную структуру аграрного сектора. Наряду с государственной введена частная форма собственности на землю. На базе колхозов и совхозов в процессе их реорганизации создана система коммерческих сельскохозяйственных организаций (производственных кооперативов , товариществ, акционерных обществ и т.п.). Часть сельскохозяйственных земель перешла к мелким индивидуальным предпринимательским структурам (крестьянским хозяйствам, личным подсобным хозяйствам и др.).

Особенности правового регулирования оборота земель сельскохозяйственного назначения

1. В статье 1 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ установлены принципы оборота земель сельскохозяйственного назначения:

1. сохранение целевого использования земельных участков;
2. установление максимального размера общей площади сельскохозяйственных угодий, которые расположены на территории одного муниципального района и могут находиться в собственности одного гражданина и (или) одного юридического лица ;
3. преимущественное право субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципального образования на покупку земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения при его продаже, за исключением случаев продажи с публичных торгов;
4. преимущественное право других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности;
5. установление особенностей предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения иностранным гражданам , иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства , а также юридическим лицам, в уставном (складочном) капитале которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более 50%.

2. При продаже земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальное образование имеют преимущественное право покупки такого земельного участка по цене, за которую он продается, за исключением случаев продажи с публичных торгов.

Продавец земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения обязан известить в письменной форме высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления о намерении продать земельный участок с указанием цены, размера, местоположения земельного участка и срока , до истечения которого должен быть осуществлен взаимный расчет. Срок для осуществления взаимных расчетов по таким сделкам не может быть более чем 90 дней.

В случае если субъект Российской Федерации или в соответствии с законом субъекта Российской Федерации муниципальное образование откажутся от покупки либо не уведомят в письменной форме продавца о намерении приобрести продаваемый земельный участок в течение 30 дней со дня поступления извещения, продавец в течение года вправе продать земельный участок третьему лицу по цене не ниже указанной в извещении цены.

Раздел продуктивных земель на доли (паи) осуществлялся путем деления площади сельскохозяйственных угодий колхозов и совхозов на число лиц, имеющих право на получение земли в собственность.

При этом устанавливался принцип равновеликих земельных долей всех участников долевой собственности независимо от стажа работы, должностных, возрастных и иных признаков. Весь долевой земельный массив каждого сельскохозяйственного предприятия (колхоза, совхоза и т.п.) передавался в общую долевую собственность всех пайщиков данного предприятия. При этом каждый участник общей долевой собственности мог свободно выйти из состава с/х предприятия для участия в учреждении новых организационно-правовых хозяйственных структур (товариществ, обществ, производственных кооперативов, крестьянских (фермерских) хозяйств и т.п.) либо для ведения личного подсобного хозяйства.

Юридические лица как субъекты права на земельные участки сельскохозяйственного назначения могут быть представлены как коммерческими, так и некоммерческими организациями.

Во всех перечисленных выше коммерческих организациях с разделенным на доли (паи) капиталом (имуществом) участники их сохраняют право собственности на конкретные доли общего имущества (уставного капитала) и право на возврат их в случае выхода из объединения (кооператива).

Коммерческие организации этого типа не могут иметь земельные участки на праве постоянного (бессрочного) пользования (ст. 20 ЗК РФ).

Помимо упомянутых выше коммерческих сельскохозяйственных организаций, основанных на частном капитале в , законодательством (ст. ст. 113 - 115 ГК РФ) предусмотрена также возможность создания унитарных сельскохозяйственных предприятий, которые могут быть как государственными, так и муниципальными.

Унитарными признаются такие организации (предприятия), которые не обладают правом собственности на закрепленное за ними имущество, в том числе землю. В частности, они могут создаваться на базе государственной и муниципальной собственности на средства производства и на землю. Учредителями таких предприятий являются собственно органы государственной власти или местного самоуправления .

Унитарные предприятия могут быть двух видов: основанные на праве хозяйственного ведения и основанные на праве оперативного управления .

Первые создаются по решению уполномоченного на то государственного органа субъекта РФ или . Учредительным документом является устав предприятия. Уставный фонд предприятия оплачивается собственником имущества, т.е. учредителем. По своим обязательствам унитарное предприятие отвечает всем принадлежащим ему имуществом. Производственная деятельность осуществляется наемными работниками. Унитарное предприятие данного вида владеет, пользуется и распоряжается имуществом только в определенных, установленных законом и уставом пределах. В частности, оно не вправе совершать сделки , связанные с отчуждением имущества, в том числе земли, без согласия на то собственника. Собственник имеет право на получение части прибыли этого предприятия (ст. ст. 294, 295 ГК РФ).

Унитарное предприятие, основанное на праве оперативного управления , создается по решению Правительства РФ на базе имущества, находящегося в федеральной собственности. Такие предприятия называются казенными. Казенное предприятие не может совершать сделки с имуществом без согласия на то его собственника. Казенное предприятие может иметь землю также и на праве постоянного (бессрочного) пользования. Все другие унитарные предприятия такого права лишены.

Другую группу юридических лиц, имеющих право на земли сельскохозяйственного назначения, составляют некоммерческие организации, неполный перечень которых приведен в ст. 78 ЗК РФ. К ним относятся: потребительские кооперативы , религиозные организации, а также большая группа научных и образовательных учреждений сельскохозяйственного профиля и общеобразовательных учреждений.

Региональным законодательством в эту группу субъектов могут быть включены и другие организации. Земельные участки некоммерческим организациям могут предоставляться для специальных целей, так или иначе связанных с сельским хозяйством: проведение научных исследований, подготовка кадров и т.п. В число субъектов права на земли сельскохозяйственного назначения закон включает также такие общественные структуры, как казачьи общества и общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации. Целевое назначение предоставляемых земель в этих условиях: для сохранения и развития традиционного образа жизни, хозяйствования и ведения промыслов.

Правовой режим земель коммерческих сельскохозяйственных организаций и предприятий

Право землевладения и землепользования хозяйственных товариществ, обществ и производственных кооперативов

Условием образования данных организаций как субъектов права на землю является объединение земельных и имущественных средств их участников. Образованный таким образом земельный и имущественный фонд организации может составлять общую долевую собственность ее учредителей либо собственность организации как юридического лица . Это определяется уставом организации.

Как юридическое лицо, организация вправе совершать сделки по приобретению или отчуждению земельных участков, в том числе и путем приватизации земель, находящихся в государственной собственности .

Практика показывает, что большинство действующих крестьянских хозяйств являются семейными, один из членов которых (как правило, глава семьи) становится главой хозяйства и индивидуальным предпринимателем. Главой КФХ может быть дееспособный гражданин, т.е. достигший совершеннолетнего возраста. В отличие от ранее действовавшего Закона о КФХ новый Закон не делает обязательным для главы КФХ условие наличия опыта работы в сельском хозяйстве либо прохождения специальной подготовки.

Членами фермерского хозяйства могут быть:

• из числа состоящих в родстве: супруги, их родители , дедушки и бабушки каждого из супругов, а также братья, сестры, дети и внуки супругов, достигшие 16 лет;
• граждане, не состоящие в родстве с главой КФХ, в количестве, не превышающем пяти человек в отдельно взятом фермерском хозяйстве.

Имущество крестьянского хозяйства принадлежит его членам на праве совместной собственности (ст. 257 ГК РФ), если договором или уставом не предусмотрено иное, которым оно отвечает по своим обязательствам . Глава хозяйства как зарегистрированный индивидуальный предприниматель несет дополнительную ответственность в том случае, если имущества хозяйства оказалось недостаточно для покрытия долгов.

Создание КФХ оформляется путем заключения специального соглашения, которое должно содержать ряд сведений, определенных законом, в том числе: о членах КФХ; об избрании главы КФХ и его функциях; о правах и обязанностях членов КФХ; о порядке распределения доходов ; о порядке формирования имущества, - и иные сведения, перечень которых законом не ограничен.

Крестьянские хозяйства вправе вступать в союзы или ассоциации для совместного выполнения определенной производственной деятельности. Ассоциация действует на основании устава и не имеет статуса юридического лица. Вошедшие в нее крестьянские хозяйства не теряют хозяйственной и юридической самостоятельности и прав на свои земельные участки.

Крестьянское (фермерское) хозяйство может прекратить свое существование по разным причинам: по решению его членов, в связи с банкротством , на основании судебного решения и т.п.

Имущество КФХ, включая землю, в этом случае используется для погашения задолженности перед кредиторами и иными физическими и юридическими лицами, а оставшаяся его часть по желанию членов крестьянского хозяйства делится между ними или сохраняется в качестве общей собственности.

3. Земельные участки для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства могут предоставляться или приобретаться на праве собственности или аренды . В соответствии со ст. 20 ЗК РФ иметь земельный участок на праве бессрочного пользования КФХ не может.

Земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может формироваться как за счет земельных долей граждан, прекращающих свое участие в общей долевой собственности на землю, так и путем предоставления земель из фонда перераспределения, а также в процессе совершения сделок купли-продажи, дарения, аренды и др. Предоставление земель из фонда перераспределения, т.е. в порядке приватизации , осуществляется по нормативам, устанавливаемым законодательством субъектов РФ . Оно же решает и вопрос возмездности предоставления.

За гражданином, получившим земельный участок для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства и имеющим жилой дом в населенном пункте, сохраняется приусадебный земельный участок при доме. По общему правилу имущество фермерского хозяйства, включая землю, принадлежит его членам на праве общей совместной собственности. Однако в соглашении об организации крестьянского (фермерского) хозяйства может быть установлено иное (ст. ст. 4, 6 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве"). Это означает, что земельный участок крестьянского (фермерского) хозяйства может находиться и в долевой, и даже в частной собственности его членов.

При выходе из фермерского хозяйства одного из членов земельный участок и иные средства производства разделу не подлежат (п. 1 ст. 9 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Член КФХ в этом случае имеет право на денежную компенсацию, соразмерную его доле в праве общей собственности на имущество, в том числе на земельный участок.

Порядок распоряжения имуществом КФХ определяется учредительным соглашением. Как правило, оно осуществляется главой хозяйства. По сделкам, совершенным главой КФХ, фермерское хозяйство отвечает всем своим имуществом. Сделка, совершенная главой КФХ, считается совершенной в интересах фермерского хозяйства, если не доказано, что она (сделка) совершена в его (главы) личных интересах. Крестьянское (фермерское) хозяйство правомочно совершать все виды гражданско-правовых сделок с землей в соответствии с гражданским и земельным законодательством. Порядок совершения сделок с земельными участками рассмотрен в главе 6 настоящего учебника.

Общие права и обязанности членов крестьянского (фермерского) хозяйства определены ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ: права самостоятельно хозяйствовать, использовать общераспространенные полезные ископаемые, возводить жилые и производственные постройки и др.

К обязанностям крестьянского хозяйства как субъекта права на землю относятся: - использование земли в соответствии с целевым назначением, сохранение межевых и специальных знаков, осуществление природоохранных мероприятий, своевременная плата за землю и др. (ст. 42 ЗК РФ).

Помимо общих прав и обязанностей члены фермерского хозяйства вправе устанавливать по взаимному согласию внутренний распорядок хозяйства, дополнительные права и обязанности с учетом квалификации и хозяйственной необходимости, а также ответственность за неисполнение установленных обязанностей (ст. 15 ФЗ "О крестьянском (фермерском) хозяйстве").

Правовой режим земель, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства

Земельные отношения по поводу ведения личного подсобного хозяйства регулируются как нормами ЗК РФ (ст. ст. 33, 34, 81 и др.), так и нормами Федерального закона "О личном подсобном хозяйстве", принятого 7 июля 2003 г. (далее - Закон об ЛПХ).

Установлено, что личное подсобное хозяйство является особой формой предпринимательской деятельности граждан по производству и переработке сельскохозяйственной продукции.

Личное подсобное хозяйство (ЛПХ) ведется, как правило, членами одной семьи , но может вестись и отдельным гражданином.

Закон устанавливает и ограничения права граждан на предоставление земельных участков для этих целей. Так, в соответствии с п. 3 ст. 13 Закона наличие у гражданина на праве собственности , пожизненного наследуемого владения или бессрочного пользования садового, огородного или дачного земельного участка является основанием для отказа в предоставлении нового участка, если оно приведет к превышению установленных предельных норм предоставления.

Процесс предоставления земельных участков для целей садоводства, огородничества и дачного строительства можно условно разделить на два этапа:

1. выбор и предоставление зарегистрированному юридическому лицу (объединению) земельного участка для размещения садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения;
2. предоставление земельных участков в собственность членам объединений и объединениям как юридическим лицам.

На первом этапе органом местного самоуправления по месту проживания граждан формируется персональный состав членов объединения; им же устанавливается конкретный район возможного расположения и землеобеспеченности объединения и осуществляется его регистрация как юридического лица.

Предоставление общего земельного участка для размещения соответствующего объединения осуществляется решением органа местного самоуправления по месту размещения объединения. Общий земельный участок предоставляется объединению бесплатно в срочное пользование на период разработки и утверждения в установленном порядке проекта организации и застройки территории объединения. Проект заказывается администрацией объединения, утверждается органом местного самоуправления, предоставившим земельный участок, и переносится в натуру.

На этом заканчивается первый этап предоставления земель, и начинается процедура предоставления в собственность земельных участков конкретным членам объединения, а земель общего пользования (под дорогами, санитарными зонами, детскими площадками и т.п.) - в собственность объединений как юридических лиц.

Предоставление участков в собственность граждан и юридических лиц осуществляется решением органа местного самоуправления. При этом гражданам, как правило, участки предоставляются за плату, а объединениям как юридическим лицам - бесплатно.

Завершающим этапом предоставления земель является государственная регистрация прав на земельные участки.

4. Права и обязанности членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений могут быть общими, установленными ст. ст. 40 - 42 ЗК РФ, о которых уже упоминалось ранее, и специальными, установленными ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан".

К специальной группе правомочий садоводов, огородников и дачников относятся следующие.

1. Граждане вправе вести садоводство, огородничество и дачное хозяйство в индивидуальном порядке (ст. 8 Закона). Это означает, что гражданин, во-первых, получает земельный участок в собственность и, во-вторых, что член объединения может по своему желанию выйти из его состава для обособленного, т.е. вне рамок объединения, ведения садового, огородного или дачного хозяйства.
2. Граждане, ведущие садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, вправе пользоваться объектами инфраструктуры и другим имуществом объединения на условиях, определяемых договорами, заключаемыми между этими гражданами и объединением как юридическим лицом. При этом гражданам не может быть в этом праве отказано, а размер платы не может превышать ее размера, установленного за пользование этим имуществом для членов объединения.
3. При отчуждении садового, огородного или дачного земельного участка граждане имеют право одновременно отчуждать приобретателю долю имущества общего пользования в размере целевых взносов.
4. Члены некоммерческого объединения в случае его ликвидации имеют право на получение причитающейся им доли имущества общего пользования.
5. Члены объединения имеют право обращаться в суд с исками о признании недействительными решений общего собрания садоводов, огородников, дачников, а также решений правления и иных органов объединения, если в них содержатся положения, нарушающие их права и законные интересы.
6. Граждане, получившие земельные участки на праве пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) или срочного пользования, в том числе аренды , вправе в индивидуальном порядке приватизировать указанные земельные участки на безвозмездной основе.

В Законе достаточно много внимания уделяется защите прав членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан и самих объединений как юридических лиц, а также ответственности за нарушение законодательства.

Закон устанавливает жесткую дисциплинарную, административную и уголовную ответственность должностных лиц государственных и муниципальных органов за нарушение земельного законодательства в сфере садоводства, огородничества и дачного хозяйства. В частности, к административной ответственности должностные лица могут привлекаться за следующие нарушения земельного законодательства:

• нарушение установленных сроков рассмотрения заявлений о предоставлении земельных участков;
• сокрытие информации о наличии свободных земель;
• нарушение требований законодательства при отводе земельных участков;
• противоправные действия, повлекшие за собой самовольное занятие земель в границах объединений либо в зонах их размещения.

К уголовной ответственности должностные лица привлекаются за следующие нарушения законодательства:

• регистрация заведомо незаконных сделок с огородным, садовым или дачным участком;
• искажение учетных данных государственного земельного кадастра;
• умышленное занижение размеров платежей за землю.

В случаях, не влекущих за собой уголовной или административной ответственности, должностные лица, виновные в неисполнении или ненадлежащем исполнении своих обязанностей в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, подвергаются дисциплинарному взысканию в виде замечания, выговора, строгого выговора, увольнения с работы в порядке, установленном Трудовым кодексом РФ.

Правовое регулирование отношений, объектом которых являются земельные доли

Земельная доля, являясь долей в праве общей собственности на земельный участок, активно участвует в земельных правоотношениях , в том числе и в качестве самостоятельного объекта.

Правовой статус земельной доли и особенности правового регулирования отношений, объектом которых она является, установлены ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" (далее - Закон об обороте земель).

Порядок владения и пользования земельным участком, находящимся в общей долевой собственности , устанавливается общим собранием участников долевой собственности (ст. 14 Закона об обороте земель).

Данная норма находится в состоянии коллизии со ст. 247 ГК РФ, которой установлено, что владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом .

Однако практика применения правил ст. 247 ГК РФ показывает, что в этом случае появлялась возможность блокировать любые решения сособственников при наличии хотя бы одного возражающего.

Необходимо отметить, что данная норма (упомянутая ст. 14 Закона об обороте земель) касается установления порядка владения и пользования общим участком, но не распоряжения им. То есть при этом могут решаться организационные, управленческие, технологические, технические, экономические и иные вопросы, кроме вопросов распоряжения, т.е. определения юридической судьбы участка или его частей.

Что касается порядка распоряжения земельным участком, находящимся в общей долевой собственности, то он установлен ст. 12 Закона об обороте земель и существенно отличается от того порядка распоряжения недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности, который установлен ст. ст. 250 и 246 ГК РФ.

Во-первых, упомянутая статья Закона об обороте земель разграничивает случаи, когда в качестве объекта отношений выступает сама земельная доля или участок, выделенный в счет доли в натуре.

Установлено, что участник долевой собственности вправе совершать следующие сделки с земельной долей без выдела земельного участка в счет доли:

• завещать свою долю;
• внести ее в уставный капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности;
• передать долю в доверительное управление ;
• продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности.

Все другие случаи оборота с участием земельных долей осуществляются только с выделением земельного участка в счет земельной доли в натуре.

Во-вторых, вопреки положениям ст. 246 ГК РФ о порядке распоряжения имуществом, находящимся в общей долевой собственности (только при согласии всех ее участников), Закон об обороте земель (ст. 12) устанавливает, что данная форма (ст. 246 ГК РФ) может быть применена к сделкам с долями в праве общей собственности на землю лишь в тех случаях, когда участников долевой собственности не более пяти человек .

Если же участников долевой собственности насчитывается более пяти человек, то применяются правила ст. 14 Закона об обороте земель, которые были рассмотрены выше, применительно к порядку принятия решений о владении и пользовании земельным участком, находящимся в долевой собственности.

2. Закон об обороте земель устанавливает новый порядок выдела земельных участков в счет земельных долей (ст. 13), который отличается в лучшую сторону от действовавшего ранее порядка выдела.

В соответствии с п. 1 ст. 13 Закона участник долевой собственности вправе требовать выдела земельного участка в счет принадлежащей ему земельной доли для создания и расширения личного подсобного хозяйства и крестьянского (фермерского) хозяйства, а также для передачи земельного участка в аренду и совершения иных сделок с ним. С этой целью заинтересованное в выделе участка лицо обязано письменно уведомить об этом других собственников с указанием предполагаемого местоположения выделяемого участка. Предложение о местоположении земельного участка считается согласованным, если на него не поступили возражения от других собственников в течение месяца со дня уведомления об этом. При этом размер выделяемого в натуре участка с учетом качества земли регулируется его кадастровой стоимостью и может быть больше и меньше размера, указанного в правоустанавливающем документе.

Споры о местоположении выделенного земельного участка и его размере разрешаются участниками долевой собственности с использованием сослагательных процедур, порядок проведения которых устанавливается Правительством РФ . В случае недостижения согласия споры рассматриваются в судебном порядке.

3. Закон об обороте земель предусматривает правовую ответственность участников общей долевой собственности за нерациональное использование или неиспользование сельскохозяйственных земель по целевому назначению. Так, п. 3 ст. 13 названного Закона установлено, что не используемая в течение двух лет часть находящегося в долевой собственности земельного участка может быть по требованию органа исполнительной власти субъекта РФ или органа местного самоуправления выделена в самостоятельный участок для принятия мер по вовлечению его в сельскохозяйственный оборот и повышению экономической эффективности его использования. При этом субъект РФ или муниципальное образование вправе ходатайствовать перед судом о признании за ними права собственности на указанный земельный участок.

Статья 17 Закона обязывает участников долевой собственности обеспечить установление на местности границ земельных участков, находящихся в общей собственности, что способствовало бы улучшению управления ими хозяйственной эксплуатацией земель. К сожалению, финансовые возможности не позволяют собственникам долей реализовывать данное требование Закона. Земельные участки, находящиеся в долевой собственности, а также части этих участков, не востребованные их собственниками или не используемые по целевому назначению, во многих случаях не отграничены в натуре, что является причиной многочисленных нарушений земельного законодательства.

Прекращение прав на земельные участки сельскохозяйственного назначения

Особенности изменения правового режима земель сельскохозяйственного назначения

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1. с консервацией земель;
2. созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3. установлением или изменением черты населенных пунктов;
4. с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5. включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6. строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты), при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;
7. выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8. добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9. размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования, при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на 50 и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий в другую категорию не допускается, за исключением случаев, указанных в п. п. 3, 6, 7 вышеприведенного перечня.