Российское гражданское законодательство определяет право собственности, как сочетание прав владения, пользования и распоряжения. Оценить имущество, находящееся в собственности, означает определить его справедливую рыночную стоимость. Но и право пользования, без прав владения и распоряжения, может иметь свою ценность в определённых случаях. Например, право аренды движимого имущества или право на заключение договора аренды земельного участка, совершенно очевидно, предоставляют конкретные преимущества их обладателю.
Поэтому оценка права пользования, наряду с оценкой других прав и нематериальных активов, имеет несомненный смысл. В коммерческой практике право пользования это возможность эксплуатации имущества с целью получения дохода в течение определённого периода времени на законных основаниях, установленных владельцем этого имущества. Продукция и доходы, полученные в ходе использования имущества, признаются собственностью лица, имеющего право пользования.
Оценка права пользования подразумевает определение стоимости этого права как объекта гражданско-правовой сделки. Гражданский Кодекс РФ предусматривает два основных вида договоров по передаче имущества в пользование: договор аренды и договор безвозмездного пользования (ссуды). Объектом договоров аренды или ссуды могут быть движимое и недвижимое имущество, земельные участки, недра, другие природные объекты, имеющие характерный признак непотребляемого имущества, т.е. имущество, которое не теряет своих свойств в ходе использования.
Самым распространённым примером необходимости проведения оценки права пользования является купля-продажа права на заключение договора аренды земельного участка, принадлежащего государству или местным органам власти. Среди других примеров оценка права пользования имуществом для внесения в уставный фонд, при сдаче в субаренду, при определении стоимости имущественного комплекса, расположенного на земельном участке, находящемся в аренде.
Интересной представляется ситуация с оценкой права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками с находящимися на них объектами недвижимости. Это право устанавливается государственными и муниципальными органами власти и неотделимо от объекта недвижимости, расположенного на этой земле. Такое право не может быть объектом купли-продажи само по себе, поскольку в соответствии с Земельным Кодексом при продаже или передаче объекта недвижимости это право автоматически переходит к новому владельцу. Логичным представляется, что результатом оценки права пользования такого рода должна быть нулевая стоимость. Однако неоспоримым фактом является то, что право постоянного (бессрочного) пользования даёт определённые конкурентные преимущества владельцу недвижимости, что, в свою очередь, оказывает влияние на рыночную стоимость самого объекта недвижимости. И это необходимо учитывать при подготовке Отчета об оценке.
Какие объекты оценивает Swiss Appraisal.
ПЕРВЫЙ СТОЛИЧНЫЙ ЮРИДИЧЕСКИЙ ЦЕНТР
г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж
(495
) 649-41-49; (495
) 649-11-65
При получении имущества в безвозмездное пользование у организации возникают доходы, учитываемые при налогообложении прибыли, в виде имущественного права пользования полученным в безвозмездное пользование имуществом. Для того чтобы рассчитать размер этих доходов, организация должна воспользоваться положениями ст. 40 НК РФ, в которой изложены принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения. С какими сложностями столкнется компания при применении указанной статьи?
Почему возникает объект обложения налогом на прибыль?
Согласно ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль организаций признается прибыль, полученная налогоплательщиком. Для российских организаций под прибылью подразумеваются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, которые определяются в соответствии с гл. 25 НК РФ. К доходам в целях применения указанной главы относятся:
— доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав;
— внереализационные доходы.
Перечень внереализационных доходов приведен в ст. 250 НК РФ. В него среди прочего попали доходы в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав, за исключением случаев, поименованных в ст. 251 НК РФ (п. 8). В п. 2 ст. 248 НК РФ указано: при определении налоговой базы по налогу на прибыль имущество (работы, услуги) или имущественные права считаются полученными безвозмездно, если получение этого имущества или имущественных прав не связано с возникновением у получателя обязанности передать имущество или имущественные права передающему лицу. Работает ли данное правило в случае получения имущества в безвозмездное пользование?
Заглянем в Гражданский кодекс, где безвозмездному пользованию посвящена гл. 36. В п. 1 ст. 689 ГК РФ обозначено, что представляет собой договор безвозмездного пользования. В соответствии с таким договором одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Считаем, что, получив имущество в безвозмездное пользование, организация не производит ответных действий. Тот факт, что она должна будет вернуть имущество обратно по истечении определенного срока, не свидетельствует о возникновении встречного обязательства по отношению к обязательству ссудодателя передать имущество в пользование. Не свидетельствует об этом и необходимость проведения ссудополучателем капитального и текущего ремонта полученного имущества, а также несение расходов по его содержанию (см. Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09). Несение обществом расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего и капитального ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных ст. 695 ГК РФ.
Теперь разберемся, что именно получает организация безвозмездно. Как указали московские налоговики, получая имущество по договору безвозмездного пользования, организация безвозмездно получает право пользования данным имуществом (Письма от 24.02.2009 N 16-04/016166, от 29.12.2008 N 19-12/121865). Значит, для целей налогообложения получение имущества в безвозмездное пользование следует рассматривать как безвозмездное получение имущественного права (см., например, Письма Минфина России от 18.03.2009 N 03-03-05/41, от 28.01.2009 N 03-11-09/22). С этим согласны и судьи. По мнению Президиума ВАС РФ, применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам, он применяется также при безвозмездном получении права пользования вещью (п. 2 Информационного письма от 22.12.2005 N 98).
Можно ли воспользоваться льготой?
Требование о включении в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль, доходов в виде безвозмездно полученного имущества (работ, услуг) или имущественных прав не распространяется на случаи, поименованные в ст. 251 НК РФ. С 01.01.2010 вступил в силу Федеральный закон от 25.11.2009 N 281-ФЗ, согласно которому п. 2 ст. 251 НК РФ, где перечислены целевые поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, не признаваемые в целях налогообложения прибыли, дополнен новым пп. 16. Этим подпунктом предусмотрено, что не учитываются при определении налоговой базы имущественные права в виде права безвозмездного пользования государственным и муниципальным имуществом, полученные по решениям органов государственной власти и органов местного самоуправления некоммерческими организациями на ведение ими уставной деятельности. Таким образом, новая льгота распространяется исключительно на некоммерческие организации (например, ТСЖ).
Если организация ЖКХ является унитарным предприятием, у нее может возникнуть соблазн воспользоваться нормой, установленной пп. 26 п. 1 ст. 251 НК РФ. Согласно этому подпункту при определении налоговой базы по налогу на прибыль не учитываются доходы в виде средств и иного имущества, которые получены унитарным предприятием от собственника имущества этого предприятия или уполномоченного им органа. Поскольку в Налоговом кодексе (п. 2 ст. 38), в отличие от Гражданского кодекса (ст. 128), имущественные права не относятся к имуществу, указанная льгота не распространяется на доходы в виде полученных имущественных прав. То же самое касается пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ, на основании которого не учитываются в целях налогообложения прибыли доходы в виде имущества, полученного российской организацией безвозмездно:
— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) получающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) передающей организации;
— от организации, если уставный (складочный) капитал (фонд) передающей стороны более чем на 50% состоит из вклада (доли) получающей организации.
Следовательно, пп. 11 п. 1 ст. 251 НК РФ также не предусматривает отражение в составе доходов, не учитываемых при налогообложении прибыли, доходов в виде безвозмездно полученного имущества (Письмо Минфина России от 16.10.2009 N 03-03-06/1/667). С этим согласны и судьи (см., например, Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС ВСО от 31.03.2009 N А33-4100/08-Ф02-1119/09).
Как определить размер дохода?
В п. 8 ст. 250 НК РФ указано: при получении имущества (работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ. В то же время эта цена не должна быть ниже рассчитываемой в соответствии с гл. 25 НК РФ остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и затрат на производство (приобретение) — по иному имуществу (выполненным работам, оказанным услугам). О том, каким образом следует определять доход в виде безвозмездно полученных имущественных прав, в Налоговом кодексе не сказано. По мнению Минфина, при получении имущества в безвозмездное пользование необходимо ориентироваться на установленный п. 8 ст. 250 НК РФ принцип определения дохода (Письмо от 16.10.2009 N 03-03-06/1/667). Такой же точки зрения придерживаются арбитры (см., например, п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98, Постановления ФАС ВВО от 04.12.2008 по делу N А82-12138/2007-20, ФАС СЗО от 01.10.2009 по делу N А42-7203/2008).
Чиновники считают: при определении дохода в связи с получением в безвозмездное пользование имущества необходимо учитывать рыночные цены на аренду идентичного имущества (Письма Минфина России от 10.08.2009 N 03-03-06/4/65, УФНС России по г. Москве от 23.06.2009 N 16-15/063442, от 28.05.2009 N 16-15/053909). Речь идет о сравнительном способе определения рыночной цены, или, как его еще называют, о методе аналогии. Именно этот метод используется, если есть такая возможность, в противном случае рыночная цена определяется путем применения доходного способа (метода цены последующей реализации). Если и этот метод не подходит, остается еще затратный способ определения рыночной цены. Учтите, нормы Налогового кодекса в отношении перечня методов определения рыночной цены носят закрытый характер и расширительному толкованию не подлежат (Постановление ФАС МО от 15.09.2009 N КА-А40/7522-09).
Ключевой момент. Сравнительный, доходный и затратный методы определения рыночной цены применяются последовательно — каждый последующий метод используется только в случае невозможности применения предыдущего метода.
Если есть с чем сравнить, или О Методе аналогии
В соответствии с п. 1 ст. 40 НК РФ для целей налогообложения принимается цена товаров, работ или услуг (далее — ТРУ), указанная сторонами сделки, если иное не предусмотрено настоящей статьей. Так как договор безвозмездного пользования имуществом является безвозмездной сделкой, рыночную цену следует определять с учетом положений, установленных п. п. 4 — 11 ст. 40 НК РФ. Рыночной ценой ТРУ согласно п. 4 ст. 40 НК РФ признается цена, сложившаяся при взаимодействии спроса и предложения на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) ТРУ в сопоставимых экономических (коммерческих) условиях.
Определения. Рынком ТРУ признается сфера обращения этих ТРУ, определяемая исходя из возможности покупателя (продавца) реально и без значительных дополнительных затрат приобрести (реализовать) ТРУ на ближайшей по отношению к покупателю (продавцу) территории РФ или за пределами РФ (п. 5 ст. 40 НК РФ). Идентичные товары — это товары, имеющие одинаковые характерные для них основные признаки (п. 6 ст. 40 НК РФ). Однородными считаются товары, которые, не являясь идентичными, имеют сходные характеристики и состоят из схожих компонентов, что позволяет им выполнять одни и те же функции и (или) быть коммерчески взаимозаменяемыми (п. 7 ст. 40 НК РФ).
На основании п. 9 ст. 40 НК РФ при определении рыночных цен ТРУ учитывается информация о заключенных на момент реализации этих ТРУ сделках с идентичными (однородными) ТРУ в сопоставимых условиях. Если организация сдает в аренду имущество, идентичное (однородное) тому, которое получено в безвозмездное пользование (например, нежилое помещение), доходы можно определить исходя из стоимости этой аренды (Постановление ФАС ВВО от 05.06.2007 по делу N А39-3251/2006). В том случае, если налогоплательщик идентичное (однородное) имущество в аренду не сдает, можно попробовать найти информацию о рыночных ценах на услуги по сдаче в аренду аналогичного имущества, используя официальные источники информации.
Где взять эту информацию? В п. 8 ст. 250 НК РФ указано, что информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком — получателем имущества (работ, услуг) документально или путем проведения независимой оценки. В п. 11 ст. 40 НК РФ зафиксировано: при определении и признании рыночной цены товара, работы или услуги используются официальные источники информации о рыночных ценах на товары, работы или услуги и биржевых котировках. Перечень официальных источников информации о рыночных ценах законодательством РФ не определен. В качестве официального источника информации может выступить отчет (экспертное заключение) независимого эксперта.
Обратите внимание! Отчет независимого эксперта обязательно должен содержать данные о рыночной цене идентичных (однородных) ТРУ, реализуемых в сопоставимых условиях в определенный период времени.
Кроме того, по мнению Минфина, при определении рыночных цен можно использовать информацию о ценах, опубликованную в официальных изданиях, в частности, органов, уполномоченных в области статистики, ценообразования (Письмо от 01.08.2008 N 03-02-07/1-333).
С целью использования полученной информации необходимо установить:
— идентичность (однородность) имущества, сдаваемого в аренду и полученного в безвозмездное пользование;
— сопоставимость условий сделок по передаче имущества в аренду и в безвозмездное пользование. Для целей определения сопоставимости условий сделок учитываются разумные условия, которые могут оказывать влияние на цены. Условия сделок на рынке идентичных (а при их отсутствии — однородных) товаров признаются сопоставимыми, если различие между такими условиями либо существенно не влияет на цену этих ТРУ, либо может быть учтено с помощью поправок.
Так, например, ценовая политика арендной платы за нежилые помещения зависит от местоположения, инфраструктуры, технических характеристик этих помещений, иных экономических выгод (Постановление ФАС ПО от 19.10.2009 по делу N А57-2886/2009). Судьи ФАС СЗО обозначили, что нужно учитывать экономические условия и специфические черты сдаваемых в аренду площадей, колебания потребительского спроса на них, иные существенные обстоятельства и условия договоров аренды, влияющие на размер арендной платы, в том числе сроки сдачи в аренду (долгосрочная или краткосрочная аренда), размер площадей, назначение площадей (офис, производство, столовая, торговый зал и т.д.), место их расположения (цокольный этаж, различные этажи здания), комфортабельность, доступность прохода, инсоляция, техническое и санитарное состояние на момент заключения договоров, необходимость вложения денежных средств для переоборудования и ремонта помещений и иные обстоятельства, имеющие значение для определения цены сделки (Постановление от 26.10.2009 по делу N А66-7485/2008). Специфическими чертами являются техническое состояние, функциональная пригодность, оснащенность, наличие коммуникаций в помещении (Постановление ФАС ВСО от 25.08.2009 по делу N А33-14644/08).
К сведению. Подавляющее большинство судебных разбирательств касается определения рыночной цены права пользования нежилыми помещениями. Поэтому в качестве примеров мы приводим именно такой объект безвозмездного пользования.
Сдаем полученное в аренду, или О методе цены
последующей реализации
Использование обычного (сравнительного) метода не всегда возможно. Причины таковы:
— отсутствие на соответствующем рынке ТРУ сделок по идентичным (однородным) ТРУ;
— отсутствие предложения на указанном рынке таких ТРУ;
— отсутствие либо недоступность информационных источников для определения рыночной цены.
В такой ситуации организация может воспользоваться расчетным методом — методом цены последующей реализации. Порядок применения этого метода прописан в абз. 1 п. 10 ст. 40 НК РФ: рыночная цена ТРУ, реализуемых продавцом, определяется как разность цены, по которой такие ТРУ могут быть реализованы покупателем этих ТРУ, и обычных в подобных случаях затрат, понесенных этим покупателем при перепродаже (без учета цены, по которой были приобретены указанным покупателем у продавца ТРУ) и продвижении на рынок приобретенных у покупателя ТРУ, а также обычной для данной сферы деятельности прибыли покупателя. Использование доходного метода возможно в том случае, если организация, получив имущество в безвозмездное пользование, передаст его в аренду за плату другому лицу. Тогда доход в виде безвозмездно полученного права пользования имуществом можно определить исходя из стоимости идентичных услуг, предоставленных уже организацией-ссудополучателем своим арендаторам, за минусом расходов, связанных со сдачей имущества в аренду, и прибыли, получаемой в аналогичных ситуациях арендодателями. В данном случае трудности может вызвать поиск информации о прибыли (рентабельности), возникающей у арендодателей, если только организация не сдает в субаренду имущество, полученное ею в аренду на платных условиях.
Последний шанс, или О затратном методе
Этот метод применяется при невозможности использования метода цены последующей реализации (в частности, при отсутствии информации о цене ТРУ, в последующем реализованных покупателем). В такой ситуации рыночная цена ТРУ, реализуемых продавцом, определяется как сумма понесенных затрат и обычной для данной сферы деятельности прибыли. В качестве затрат учитываются обычные в подобных случаях прямые и косвенные затраты на производство (приобретение) и (или) реализацию ТРУ, обычные в подобных случаях затраты на транспортировку, хранение, страхование и иные аналогичные затраты (абз. 2 п. 10 ст. 40 НК РФ).
Затратный метод организации ЖКХ пригодится в том случае, если в безвозмездное пользование передается специфическое имущество (единственное в своем роде либо передача которого в аренду не практикуется). Пример — Определение ВАС РФ от 30.01.2009 N ВАС-465/09. Суды установили, что отношения сторон по сделке носили индивидуальный характер и спорное имущество использовалось исключительно для выполнения заказов общества, а также отсутствовала последующая реализация спорных услуг и информация о цене подобных услуг. Поэтому арбитры решили, что рыночная цена могла быть определена только затратным методом.
Как указано выше, размер обычной для конкретной сферы деятельности прибыли определить непросто. Однако еще сложнее, на наш взгляд, рассчитать размер произведенных затрат. Это по силам сделать в отношении товаров, работ и услуг. А вот какие затраты могут быть учтены при передаче имущества в пользование? Предлагаем оставить этот вопрос открытым.
Итак, определение величины доходов в связи с получением в безвозмездное пользование имущества — дело достаточно проблематичное. С этим сталкиваются не только налогоплательщики, но и налоговые органы. Если налогоплательщик не сформирует доходы, налоговики при проверке доначислят налог. То же самое они сделают, если решат, что величина определенного налогоплательщиком дохода занижена. При этом налоговые органы должны будут документально подтвердить правомерность произведенного ими расчета, что, как показывает арбитражная практика, им в большинстве случаев не удается. Выходит, если организация не может по объективным причинам определить величину дохода, скорее всего, это не получится и у налогового органа. Поэтому налоговый риск организации, принявшей имущество в безвозмездное пользование и не начислившей налог на прибыль на стоимость имущественного права Прекращение заемного обязательства отступным Признание налоговой проверки недействительной
Заключение
на отчет об аренде и безвозмездном пользовании
областным государственным имуществом за 2006 год
Контрольной палатой Государственной Думы Томской области рассмотрен отчет об аренде и безвозмездном пользовании областным государственным имуществом за 2006 год (далее – Отчет). С учетом результатов внешней проверки отчета Администрации Томской области об исполнении областного бюджета за 2006 год в части доходов от собственности и контрольного мероприятия «Проверка предоставления государственного имущества Томской области в безвозмездное пользование и соблюдение порядка пользования указанным имуществом», проведенных во исполнение пунктов 4 и 22 плана работы Контрольной палаты, утвержденного постановлением Государственной Думы Томской области, считаем необходимым отразить следующее.
1. Предоставление областного государственного имущества в аренду.
Отчет соответствует требованиям, установленным п.3.1 ст.4 Закона Томской области от 01.01.2001 «О предоставлении государственного имущества Томской области в аренду и безвозмездное пользование», при этом в Отчете допущены неточности:
Доходы областного бюджета от сдачи в аренду объектов недвижимости областной государственной собственности (зданий, помещений) фактически составили 22,787 млн. руб., в Отчете - 22,806 млн. руб., от сдачи в аренду сооружений – 37,58 млн. руб. (в Отчете – 37,56 млн. руб.);
Площадь помещений, сданных в аренду некоммерческим организациям , составила 38,1% от общей площади, переданной в аренду в 2006 году (в Отчете – 37,6%);
В приведенной в Отчете таблице № 2 о динамике поступлений средств от аренды областного государственного имущества неверно указана общая площадь , сданная в аренду в 2006 году - 11,67 тыс. кв. м, фактически - 11,53 тыс. кв. м;
Не в полном объеме приведена информация по договорам аренды , заключенным с коммерческими организациями и предпринимателями. С указанной категорией арендаторов в 2006 году заключались договоры, как отмечено в Отчете, по рыночной ставке арендной платы , определенной независимыми оценщиками. При этом один из договоров - с -Новосибирск» - заключен сроком на 5 лет по результатам торгов, проведенных в форме аукциона, арендная плата установлена на 120 руб. в год за 1 кв. м выше ставки, определенной на основании отчета об оценке рыночного арендного потенциала помещений.
Кроме того, в 2006 году продолжали действовать 7 договоров, заключенных ранее (в г. г.) с коммерческими организациями на длительные сроки аренды имущества (5 договоров аренды скважин для использования в целях промышленной разработки нефтяных месторождений - до 2015, 2021 г. г. и 2 договора аренды имущественных комплексов сроком до конца 2002 и 2004 г. г., возобновленных на тех же условиях на неопределенный срок), величина арендной платы по которым установлена не на основании независимой оценки рыночного арендного потенциала объектов аренды, а расчетным путем. Причем, как уже отмечалось в заключении Контрольной палаты на отчет об аренде за 2005 год, при расчете арендной платы по 3-м договорам аренды нефтяных скважин использована неподтвержденная какими-либо документами «договорная» стоимость объектов аренды, которая на 20-28% ниже остаточной стоимости скважин на дату заключения договоров; по договорам аренды имущественных комплексов размер арендной платы составляет лишь 60% амортизационных отчислений от балансовой стоимости данных объектов. Несмотря на предусмотренную указанными договорами возможность изменения их условий в части размера арендной платы, величина арендной платы по вышеуказанным объектам областного имущества не пересматривается с целью приведения ее к рыночной.
Данные об объеме претензионно-исковой работы по взысканию задолженности по арендным платежам, проведенной Департаментом по управлению государственной собственность ю Томской области в 2006 году, Контрольной палатой подтверждаются. При этом следует отметить, что из 12-ти рассмотренных в 2006 году Арбитражным судом Томской области исков Департаментом не обжалованы в вышестоящие судебные инстанции решения суда по 3-м делам (в отношении арендаторов: компания «Авиценна», Управление Федеральной службы РФ по контролю за оборотом наркотиков по Томской области, индивидуальный предприниматель), в соответствии с которыми отказано во взыскании заявленной суммы пени или снижен ее размер в общей сумме с 36,7 тыс. руб. до 6,6 тыс. руб., при том, что обоснований явной несоразмерности начисленных сумм пени последствиям нарушения обязательств в указанных решениях суда не содержится.
Установлено расхождение данных о задолженности по арендным платежам, приведенных в Отчете, с данными бухгалтерского учета Департамента по управлению государственной собственностью Томской области в части расчетов с дебиторами по доходам от собственности:
В Отчете приведена задолженность арендаторов на начало 2006 года в сумме 3,96 млн. руб., по данным бухгалтерского учета - 3,95 млн. руб.; кроме того, по ряду арендаторов имелись авансовые платежи в общей сумме 1,99 млн. руб., которые не отражены в бухгалтерском учете Департамента;
По состоянию на 31.12.2006 года по данным бухгалтерского учета задолженность арендаторов составила 3,554 млн. руб., авансовые платежи – 1,775 млн. руб., при этом в Отчете указана задолженность в сумме 2,75 млн. руб. (авансовые платежи, по данным отдела по учету и использованию имущества Департамента по управлению государственной собственностью, составили 2,79 млн. руб.).
Следует обратить внимание, что отмеченная в Отчете тенденция к снижению задолженности по арендным платежам сохраняется, в основном, за счет исключения Департаментом по управлению государственной собственностью Томской области из данных учета задолженности, признанной безнадежной ко взысканию в связи с ликвидацией юридических лиц, вынесением Арбитражным судом Томской области решений об отказе в удовлетворении исковых требований, неоднократным возвратом судебными приставами исполнительных документов из-за отсутствия у должника имущества и денежных средств : в 2005 году списана задолженность на общую сумму 0,68 млн. руб., в 2006 году - 0,743 млн. руб.
Контрольной палатой не подтверждаются приведенные в Отчете сведения об оплате в сумме 0,056 млн. руб. в I квартале 2007 года задолженности арендаторов, числившейся по состоянию на 31.12.2006 года. Фактически в счет погашения указанной задолженности в бюджет направлено 0,159 млн. руб.
План по доходам от сдачи в аренду объектов областной государственной собственности исполнен на 110,2% (при том, что плановое бюджетное назначение было увеличено на 8,8 млн. руб., или на 18,5% от первоначально утвержденной суммы). В бюджет поступило 62,066 млн. руб., что на 2,6% больше аналогичного показателя за 2005 год. При сокращении в 2006 году площади зданий (помещений), сданных в аренду, на 7,1 тыс. кв. м или на 38% в сравнении с 2005 годом, обеспечен прирост доходов от сдачи в аренду областного государственного имущества на 1 556 тыс. руб. Основными факторами, оказавшими влияние на рост указанных доходов, кроме приведенных в Отчете, явились:
Установление базовой ставки арендной платы за пользование областным имуществом, сданным в аренду органам местного самоуправления , судебным органам и некоммерческим организациям, на 15% выше, чем в 2005 году, что сказалось на увеличении средней ставки арендной платы для указанной категории арендаторов со 164,1 руб. за 1 кв. м в год до 234,8 руб.;
Рост доходов на 3 165 тыс. руб. от сдачи в аренду газопроводов, состоящих в Реестре государственного имущества Томской области, за счет увеличения периода аренды в сравнении с 2005 годом;
Увеличение общего коэффициента собираемости арендной платы (с учетом долга за предыдущие периоды) с 92% в 2005 году до 96% в 2006 году.
2. Предоставление областного государственного имущества в безвозмездное пользование.
В нарушение п.3.1 ст. 4 Закона Томской области «О предоставлении государственного имущества Томской области в аренду и безвозмездное пользование» в Отчете отсутствуют сведения о количестве и составе помещений, предоставленных в безвозмездное пользование - всего по состоянию на 31.12.2006 года (а не только предоставленных в течение отчетного периода, как отражено в Отчете).
Фактически по состоянию на 31.12.2006 года действовало 228 договоров безвозмездного пользования областным государственным имуществом, в том числе:
· 57 договоров, согласно которым в безвозмездное пользование предоставлены нежилые здания, помещения общей площадью 47 837,11 кв. м;
· 151 договор, согласно которому предоставлены жилые помещения, из них:
площадью 3 416,5 кв. м в общежитии по адресу: 1/1 (3-м областным государственным учреждениям) и квартира (физическому лицу) площадью 110,2 кв. м, расположенная по адресу: 3/39;
площадью 4 334,6 кв. м в специализированном Доме ветеранов по адресу: 29/1, помещения предоставлены 147-ми гражданам;
· 20 договоров безвозмездного пользования движимым имуществом общей балансовой стоимостью 15 378,142 тыс. руб.
За последние 4 года (г. г.) наметилась тенденция к значительному увеличению количества объектов областного недвижимого нежилого имущества, предоставленных в безвозмездное пользование: количество заключенных договоров увеличилось с 23 до 57, согласно которым более чем в 2 раза (с 23,682 тыс. кв. м до 47,837 тыс. кв. м) возросла общая площадь нежилых помещений (зданий), предоставленных в безвозмездное пользование. Площадь жилых помещений, предоставленных в безвозмездное пользование юридическим и физическим лицам, увеличилась с 3,596 тыс. кв. м по состоянию на 01.01.2003 года до 7,861 тыс. кв. м - на 01.01.2007 года, в основном, за счет предоставления помещений в Доме ветеранов.
Из общей площади нежилых помещений (зданий), переданных в безвозмездное пользование по состоянию на 31.12.2006 года:
Более половины (58%), или 27,583 тыс. кв. м предоставлено организациям, финансируемым из федерального бюджета ;
14% (6,901 тыс. кв. м) - органам государственной власти Томской области и областным государственным учреждениям, кроме того, 12% (5,82 тыс. кв. м) - ОГУП «Томское ДРСУ»;
8% (3,608 тыс. кв. м) - органам местного самоуправления, муниципальным учреждениям и предприятиям;
8% (3,925 тыс. кв. м) - негосударственным и общественным организациям.
Контрольной палатой отмечен ряд нарушений при предоставлении государственного имущества Томской области в безвозмездное пользование, а также в части соблюдения порядка пользования указанным имуществом (по результатам проведенного планового контрольного мероприятия).
· Целью предоставления областного государственного имущества в безвозмездное пользование муниципальным учреждениям и предприятиям, а также негосударственным и общественным организациям согласно заключенным договорам является не решение конкретных социальных задач, а «обеспечение деятельности ссудополучателя», «осуществление видов деятельности , закрепленных в уставе», что не предусмотрено соответствующими постановлениями Государственной Думы Томской области и не согласуется с целями, установленными Законом Томской области «О предоставлении государственного имущества Томской области в аренду и безвозмездное пользование».
· При проверке целевого использования предоставленных в безвозмездное пользование объектов областного государственного недвижимого имущества (выборочно проверена 21 организация, в безвозмездное пользование которой предоставлено 25,455 тыс. кв. м помещений) установлено:
5-ю ссудополучателями (ГОУ ВПО «Московский государственный открытый педагогический университет им. », ФГОУ ВПО «Новосибирский государственный аграрный университет», Учреждение «Центр восстановительной терапии для воинов-интернациона-листов им. », ОГОУ «Томский областной колледж культуры и искусства», ОГОУ «Томский государственный педагогический колледж») в нарушение требований п.1 ст. 690 Гражданского кодекса РФ, ст. 13 Закона Томской области «О предоставлении государственного имущества Томской области в аренду и безвозмездное пользование» допущена передача третьим лицам недвижимого государственного имущества Томской области площадью 1,672 тыс. кв. м из предоставленных им в безвозмездное пользование помещений общей площадью 12,271 тыс. кв. м;
2 организации фактически безвозмездно используют без правовых оснований областное государственное недвижимое имущество:
помещения площадью 240 кв. м в здании, находящемся в оперативном управлении ОГУЗ «Патологоанатомическое бюро», расположенном по адресу: 6, стр.9, использует ОГУЗ «Областная клиническая больница» в целях размещения своего архива;
находящееся в казне Томской области здание общей площадью 2 361 кв. м, расположенное по адресу: а, использует Томская региональная организация Общероссийской общественной организации «Российский Союз ветеранов Афганистана» (за исключением помещений площадью 47,2 кв. м, используемых по договору безвозмездного пользования учреждением «Центр восстановительной терапии для воинов-интернационалистов им. »).
Исходя из вышеизложенного, представленные в отчете об аренде и безвозмездном пользовании областным государственным имуществом за 2006 год сведения подлежат приведению в соответствие с фактическими данными в части исправления неточностей и внесения дополнений к Отчету, отраженных в настоящем заключении.
Контрольной палаты
Объектом недвижимого имущества
ВВЕДЕНИЕ
Согласно Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1"О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" предприятия и объекты речного и морского флота являются объектами, относящимися исключительно к федеральной собственности.
Собственником и соответственно арендодателем гидротехнических сооружений является государство в лице уполномоченных органов исполнительной власти.
Для государства морские и речные причалы – это один из элементов транспортной портовой инфраструктуры, который обеспечивает развитие других отраслей экономики, в том числе промышленности и внешней торговли.
Создание и эксплуатация портов позволяет государству получать системный не только от непосредственной эксплуатации причалов, передачи их в аренду и от налогообложения смежных сфер частного бизнеса и получения доходов в других областях, напрямую или опосредованно связанных с использованием причала. Таким образом, общий доход собственника причала формируется из нескольких источников, одним из который является получение арендной платы за причал.
В случае вовлечения в сделку федерального государственного имущества является обязательным проведение оценки объектов оценки в соответствии с Федеральным законом от29 июля 1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При передаче в аренду имущества объектом оценки является право собственности и право пользования имуществом по договору аренды.
Определение рыночной стоимости производится с учетом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемого объекта недвижимости.
Федеральным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1) и Федеральным стандартом оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО № 3) установлены три подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.
Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения.
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
В соответствии с ФСО № 1 оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В курсовой работе для оценки права собственности рекомендовано применять метод анализа дисконтированных денежных потоков в рамках доходного подхода. Этот метод является наиболее универсальным и может быть использован для оценки прав собственности на свободные земельные участки, объекты незавершенного строительства, объекты реконструкции, другие объекты недвижимости, в том числе морские причалы.
Для оценки величины рыночной стоимости права пользования (годовой ставки аренды) по договору аренды ГТС рекомендовано использовать метод капитализации по расчетным моделям (КРМ-метод) в рамках доходного подхода. Капитализируемый чистый операционный доход по своей сути является чистой арендной платой и рассчитывается путем произведения рыночной стоимости права собственности и коэффициента капитализации.
Рыночная стоимость права пользования по договору аренды на оцениваемое ГТС определяется суммированием чистой арендной платы и суммы эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащей возмещению арендодателю.
ИСХОДНЫЕ ДАННЫЕ ДЛЯ ВЫПОЛНЕНИЯ РАБОТЫ
Объект оценки.
Объектом оценки является право собственности и право пользования по договору аренды на следующие объекты:
Причал морского порта
Виды определяемых стоимостей объекта оценки.
Исполнителем определяется рыночная стоимость объекта оценки, предусмотренная Федеральным стандартом оценки № 2, которая отображает стоимостную оценку заинтересованности собственника в сохранении своих прав на объект оценки.
Цель определения стоимости объекта оценки.
Соответствующий вид стоимости на проведение оценки определяется для установления стоимостных характеристик объекта оценки, необходимых при заключении договора аренды на ГТС.
В качестве итогового результата должны быть получены:
- выраженная в виде числа величина рыночной стоимости прав собственности на ГТС на дату определения стоимости;
- выраженная в виде числа величина рыночной арендной платы на дату определения стоимости применительно к расчетному периоду и расчетной единицы, с учетом периодичности платежей.
Требования к содержанию отчета.
В отчете должны быть отражены:
· Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки. При оценке рыночной стоимости права собственности анализ наиболее эффективного использования объекта должен производиться исходя их характера использования ГТС, предусмотренного Федеральным законом РФ от 08.11.2007 № 261 «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» и проектом договора аренды. В обоих случаях должно быть учтено физическое состояние ГТС на дату оценки и планы арендодателя по его ремонту и реконструкции.
· Использование менее трех подходов к оценке должно быть обосновано исполнителем. Причиной отказа от применения сравнительного подхода к оценке может быть отсутствие локального рынка подобных объектов (отсутствие информации о фактически совершенных сделках/офертах на продажу по сопоставимым аналогам оцениваемого объекта и т.п.).
Требования к определению стоимости прав пользования объектом оценки (годовой ставки аренды)
Способ установления:
- на ГТС в целом;
- на 1 квадратный метр площади ГТС.
Условия фиксации либо изменения арендной платы в течение трехлетнего расчетного периода: ставка арендной платы постоянная, рассчитанная в ценах на дату проведения оценки, выраженная в числовом виде.
Срок действия договора аренды до 49 лет.
Расчет чистой арендной платы должен базироваться на согласованной рыночной стоимости права собственности, полученной различными подходами.
Норму возврата на вложенный капитал, очищенную от инфляции, построить на основе коммулятивной модели без учета риска, связанного с инвестированием в строительство объектов недвижимости.
Ответственная (несущая издержки) сторона за содержание и эксплуатацию ГТС:
Сторона ответственная (несущая издержки) за уплату налога на имущество, страхование, уплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование, накладных расходов, расходов на проведение работ по оценке, инвестиционных затрат на воспроизводство основных средств, за поддержание глубин в пределах 20 метров от ГТС– арендодатель;
Сторона ответственная (несущая издержки) за проведение текущих, капитальных ремонтов объектов аренды – арендатор.
Состав и порядок расчета затрат на ГТС (за 1 год):
1. Отчисления на текущий ремонт принять в размере 0,5% от полной восстановительной стоимости (ПВС) в год.
2. Отчисления на капитальный ремонт рассчитываются в следующем размере от определенной исполнителем ПВС объекта аренды на основании затратного подхода на дату начала финансового года (периода), в течение которого будет арендовано имущество:
0,008 для морских гравитационных причальных сооружений из бетонных массивов;
0,006 для морских железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;
0,017 для морских металлических причальных сооружений;
0,23 для морских деревянных причальных сооружений;
0,014 для иных морских причальных сооружений;
0,036 для речных деревянных сооружений: эстакад, ряжевых набережных, больверков;
0,027 для речных деревянных сооружений кроме эстакад, ряжевых набережных, больверков;
0,005 для речных железобетонных, бетонных и каменных причальных сооружений;
0,018 для речных металлических причальных сооружений;
0,022 для иных речных металлических причальных сооружений.
3. Возмещение затрат на оплату налога на имущество принять в соответствии с фактическими расходами арендодателя.
4. Затраты на поддержание глубин в пределах 20 метров от причальной стенки принять в соответствии и рыночными условиями. с параметром заносимости
Нормативные документы «Правила технической эксплуатации портовых сооружений и акваторий» РД 31.35.10-86
5. Накладные расходы принять с учетом фактических затрат балансодержателя.
6. Размер страховых отчислений принять как произведение действующего страхового тарифа по договору страхования имущественного комплекса арендодателя и полной восстановительной стоимости объекта.
7. Возмещение затрат на оплату водного налога и получение разрешений по предоставлению водных объектов в пользование принять в соответствии с нормативными документами и рыночными условиями.
Итоговые результаты расчета представить в следующем виде:
· Общая сумма платежа за пользование объектом аренды (без учета НДС);
· Сумма эксплуатационных расходов на содержание передаваемого в аренду недвижимого имущества, подлежащая возмещения арендодателю (без учета НДС);
· Величина чистой арендной платы (без учета НДС).
Дополнительные условия.
Ставка арендной платы рассчитывается без учета инфляции.
Основные сведения об объекте оценки:
- Объект оценки (причал) является государственной федеральной собственностью.
- Балансовая (первоначальная) стоимость причала составляет 2 300 000 рублей.
- Назначение причала – для перевалки навалочных грузов
- Причал представляет собой заанкерованный больверк с лицевой стенкой из стального шпунта ШК-1, забитого по синусоиде.
- Основные размеры причала:
Длина – 192,4 м. с учетом открылков 203,7 м
Ширина – 16.4 м.
Проектная глубина – 1.7 м.
Навигационная глубина – 1.4 м.
- Причал оснащен отбойными устройствами, швартовыми тумбами, крановым путем и тремя электроколонками.
- Сооружение годно к эксплуатации с нормативным режимом эксплуатации.
- Подъездные железнодорожные пути отсутствуют.
- Причал имеет глубины меньше проектных.
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ
Действия арендной ставки
Особенности прогноза
- В соответствии с принципом наиболее эффективного использования, наилучшим вариантом использования причала принять отстой судов.
- Длину расчетного судна принять равной 150 м.
- Прогнозный период – 3 года, постпрогнозный период – 4-й год.
- В течении прогнозного и постпрогнозного периода величину тарифа на отстой судов принять постоянной (28,1 руб/пог.м. в сутки, без НДС)
Валовой доход арендатора от использования причала за t-й интервал планирования осуществляется по следующей формуле:
D в t = ∑ V в t T в t
где n – число услуг, планируемых к предоставлению за t-й период планирования;
V в t – планируемый объем предоставления i-ой услуги за t-й период планирования;
T в t – тариф на предоставление i-ой услуги за t-й период планирования.
Таблица 1 «Прогноз суммарного времени отстоя судов»
| Показатель | ||||
| Число суток в месяце | Коэффициент полезного использования | Число возможный линий к постановке судов | Число суток отстоя в месяце (судо-суток) | |
| март | (*) | 0,6 | ||
| апрель | 0,6 | |||
| май | 0,6 | |||
| июнь | 0,6 | |||
| июль | 0,6 | |||
| август | 0,6 | |||
| сентябрь | 0,6 | |||
| откябрь | 0,6 | |||
| ноябрь | 0,6 | |||
| декабрь | 0,6 | |||
| январь | 0,6 | |||
| февраль | 0,6 | |||
| март | (*) | 0,6 | ||
| Итого: | 365 | - | - | Итого: |
(*) – от даты оценки до конца текущего месяца
Выручка от отстоя судов на причале рассчитывается как произведение прогнозного суммарного времени отстоя судов и тарифа на отстой судов.
Таблица 3 «Расчет рыночной стоимости объекта
Доходным подходом
| Расчет валового дохода | |||||
| Наименование показателя | единицы измерения | 2011/2012 | 2012/2013 | 2013/2014 | Постпрогнозный период 2014/2015 |
| период | - | ||||
| Суммарное время отстоя судов | судо-суток | ||||
| Ставка на отсой | руб/пог.м. в сутки | ||||
| Длина судов при постановке в одну линию | пог.м. | ||||
| Выручка от отстоя судов | руб/год | ||||
| Расчет операционных расходов | |||||
| Заработная плата | руб/год | ||||
| административно-управленческого персонала | руб/год | ||||
| - з/пл руководителя | руб/год | ||||
| - з/пл. гл. бухгалтера | руб/год | ||||
| вспомогательного персонала | руб/год | ||||
| - з/пл специалиста по отстою судов | руб/год | ||||
| Аренда офиса | руб/год | ||||
| -площадь офиса | м.кв. | ||||
| -ставка аренды офиса | руб/м.кв. в год | ||||
| Амортизационные начисления | руб/год | ||||
| - полная восстановительная стоимость | руб/год | ||||
| - норматив | % | ||||
| Налог на имущество | руб/год | ||||
| -остаточная стоимость на конец периода | руб/год | ||||
| - ставка налога на имущество | % | ||||
| Страхование | руб/год | ||||
| - норматив страхования от остаточной стоимости | % | ||||
| Расходы на текущий ремонт причала | руб/год | ||||
| Операционные расходы | руб/год | ||||
| Валовая прибыль | руб/год | ||||
| ставка налога на прибыль | % | ||||
| налог на прибыль | руб/год | ||||
| Чистая прибыль | руб/год | ||||
| Амортизационные отчисления | руб/год | ||||
| Капитальные вложения | руб/год | ||||
| Чистый денежный поток | руб/год | ||||
| коэффициент капитализации для расчета терминальной стоимости | % | ||||
| Терминальная стоимость | руб | ||||
| Коэффициент приведения к дате определения стоимости (1/(1+Y) t-0.5) | 0,949 | 0,854 | 0,769 | ||
| Дисконтированный денежный поток | руб | ||||
| Рыночная стоимость права собственности объекта недвижимости, рассчитанная доходным подходом (V дох) | руб | ||||
| * без учета НДС |
ВЫВОД:
Объекта недвижимости
Величина рыночной стоимости объекта оценки на основе затратного подхода определяется суммированием величины остаточной стоимости строительства и рыночной стоимости земельного участка.
Величину рыночной стоимости объекта оценки представить в табличном виде
Таблица №10 «Расчет рыночной стоимости объекта оценки
Таблица 11 «Согласование результатов оценки»
ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Таблица 12 «Расчет чистой арендной платы »
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Подвести итог, сделать выводы о причинах различия в величине рыночной оценки, полученной с применением разных подходов к оценке, о влиянии различных параметров на величину рыночной стоимости права собственности и права пользования.
Расчет рыночной стоимости права пользования
