Процесс оценки
Процесс оценки - это последовательность действий, выполняемых в ходе определения стоимости. Процесс оценки изложен в п. 23 ФСО N 1. Он состоит из нескольких этапов.
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание
на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки;
в) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки
и осуществление необходимых расчетов;
г) согласование (в случае необходимости) результатов и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
д) составление отчета об оценке.
На первом этапе осуществляется:
- заключение договора
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию;
Вид стоимости имущества (способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
- формирование задания на оценку .
Здесь идентифицируется объект оценки, подробно описывается, определяются связанные с ним вещные права. Устанавливается цель оценки - возможность использования заключения об оценочной стоимости (определение рыночной стоимости, инвестиционной стоимости, ликвидационной стоимости и т.д.), т.е. цель оценки обычно состоит в определении какой-либо оценочной стоимости, что необходимо клиенту для принятия решения. Устанавливается на этом этапе задача оценки (т.е. для чего проводится оценка (купля-продажа, залог, страхование и т.д.)), дата и срок проведения оценки, допущения и ограничения, на которых основывается оценка. Содержание задания на оценку приведено в п. 21 ФСО N 1.
В соответствии с п. 8 ФСО N 1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
На втором этапе проводятся сбор и обработка данных. Здесь осуществляется сбор как внутренней (непосредственно об объекте), так и внешней (об окружающей среде, политических, экономических, социальных факторах, влияющих на стоимость объекта) информации об объекте.
Оценщик осуществляет сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки объекта оценки. Оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании суждения оценщика должны быть применены при проведении оценки , в том числе:
а) информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
б) информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
в) информацию об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки.
Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.
Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.
Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.
Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.
Если в качестве информации, существенной для определения стоимости объекта оценки, используется экспертное суждение оценщика или привлеченного оценщиком специалиста (эксперта), для характеристик, значение которых оценивается таким образом, должны быть описаны условия, при которых указанные характеристики могут достигать тех или иных значений.
Если при проведении оценки оценщиком привлекаются специалисты (эксперты), оценщик должен указать в отчете их квалификацию и степень их участия в проведении оценки, а также обосновать необходимость их привлечения.
Оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.
На третьем этапе осуществляется оценка стоимости объекта на основе трех общепринятых подходов: сравнительного, доходного и затратного. Сущность и понимание подходов и методов оценки приводятся в п. п. 12 - 20 ФСО N 1.
На четвертом этапе проводится согласование результатов. Оно заключается в:
Проверке правильности всех математических расчетов;
Проверке данных, на которых основывается оценка;
Проверке обоснованности допущений, принятых во время определения стоимости;
Обобщении всей информации, проверке логических допущений и суждений, синтезе оценочных стоимостей, полученных с использованием трех подходов, в единое окончательное заключение об оценочной стоимости объекта - итоговую величину стоимости объекта.
На пятом этапе составляется отчет об оценке - итоговый документ, представляемый оценщиком заказчику и содержащий заключение об оценочной стоимости объекта (подробное описание требований к отчету можно найти в ст. 11 Закона об оценочной деятельности, а также в Федеральном стандарте оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)",
Обязательные требования к договору об оценке
1. Простая письменная форма (не требуется нотариального удостоверения).
2. Основания заключения договора.
3. Вид объекта оценки.
4. Вид определяемой стоимости (стоимостей) объекта оценки. В соответствии со ст. 7 Закона об оценочной деятельности в случае указания в договоре иного вида определяемой стоимости подлежит установлению рыночная стоимость.
5. Денежное вознаграждение за проведение оценки объекта оценки.
6. Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика.
7. Договор об оценке как единичного объекта оценки, так и ряда объектов оценки должен содержать точное указание на этот объект оценки (объекты оценки), а также его (их) описание.
8. Указывается наименование СРО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации.
Если стороной договора является юридическое лицо, заключившее трудовой договор с оценщиком, то в договоре на проведение оценки должны содержаться фамилия, имя, отчество оценщика (оценщиков), обязующегося провести работу по оценке.
Необходимо указать в договоре один вид стоимости имущества (способ оценки). Необходимо также указать на стандарты, которые будут применяться в ходе проведения оценки. Требованиями к договору об оценке предусматривается, что заключение договора на проведение оценки государственного и муниципального имущества производится исключительно лицом, уполномоченным собственником данного имущества. Данное положение запрещает заключать договор об оценке руководителям ГУП и МУП без особых полномочий органов по управлению публичным имуществом.
В договоре об оценке должны быть указаны размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и Законом об оценке.
К договору на оценку также может быть задание на оценку.
Задание на оценку.
При этом задание на оценку должно содержать следующую информацию:
Объект оценки;
Имущественные права на объект оценки;
Цель оценки;
Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
Вид стоимости;
Дата оценки;
Срок проведения оценки;
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
В случае если задание на оценку составляется для целей определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, оно должно содержать перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке.
Отчет об оценке
Требования к отчету об оценке изложены в ст. 11 Закона об оценочной деятельности.
Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, ФСО №3, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными СРО оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.
Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение . В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете .
Существенные и обязательные сведения, которые должны быть указаны в отчете.
1. Дата составления и порядковый номер отчета. Дата составления отчета об оценке всегда ставится позже даты, на которую определена стоимость объекта оценки, даты осмотра объекта оценки и дат, на которые определялись количественные и качественные характеристики объекта оценки. Номер отчета должен быть уникальным для каждого отчета, так как он может быть запрошен органом государственной власти или СРО оценщиков.
2. Основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки. Такими основаниями могут являться: договор об оценке, определение суда или решение уполномоченного органа власти.
3. Место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в СРО оценщиков. Приводятся данные о регистрации оценщика в соответствии с паспортными данными или адрес его работодателя. Также указывается наименование СРО оценщика, номер свидетельства о членстве, срок его действия.
4. Точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки. В описании объекта оценки должны быть представлены его идентифицирующие характеристики, основные ценообразующие свойства, а именно: площадь зданий (при оценке недвижимости), местоположение, физические и технические характеристики, данные бухгалтерской отчетности (при оценке бизнеса) и т.п. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях. Следует привести количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки, а также информацию о текущем использовании объекта оценки и другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость. Реквизиты юридического лица - собственника заполняются аналогично заключению договора на проведение оценки, за исключением данных о расчетных счетах, являющихся коммерческой тайной многих организаций. Какой вид балансовой стоимости должен быть указан в отчете, законом не определено. В соответствии с правилами бухгалтерского учета она представляется в трех видах - первоначальной, восстановительной и остаточной балансовой стоимостью. Как правило, оценщики указывают значения первоначальной и остаточной стоимости, но остаточная стоимость больше соответствует духу закона, так как именно по остаточной стоимости составляется бухгалтерский баланс, в котором, строго говоря, и отражается балансовая стоимость объекта. Нередко остаточная стоимость основных средств в России равняется нулю, поскольку российские юридические лица не имеют возможности отражать активы по их справедливой стоимости.
5. Стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки. Указываются все действующие ФСО, стандарты и правила СРО оценщиков, где состоит оценщик, а также стандарты, которые не являются обязательными по законодательству: МСО, RICS, ЕСОИ и т.п. При этом обосновать применение необходимо только в отношении необязательных стандартов оценки. В качестве обоснования могут использоваться требование заказчика, необходимость действия отчета в разных юрисдикциях, повышение требований к качеству отчета и т.д.
6. Перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения. ФСО N 3 так истолковывает эту норму: в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо должны быть приложены копии материалов и распечаток. В случае если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы <1>), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе. В случае если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.
7. Последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата. Согласно п. 16 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) последовательность определения стоимости включает в себя следующие этапы:
Заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
Сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки. Согласно п. 18 ФСО N 1 к таким сведениям относится информация:
О политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки;
О спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов;
Об объекте оценки, включая правоустанавливающие документы, сведения об обременениях, связанных с объектом оценки, информацию о физических свойствах объекта оценки, его технических и эксплуатационных характеристиках, износе и устареваниях, прошлых и ожидаемых доходах и затратах, данные бухгалтерского учета и отчетности, относящиеся к объекту оценки, а также иную информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки;
Применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
Согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки;
Составление отчета об оценке.
В разделе допущений, ограничительных условий и пределов применения полученных результатов обычно указываются ограничения использования отчета для иных задач, чем оговорено в задании на оценку, приводятся оговорки о презумпции достоверности использованных документов, о невозможности учета скрытых факторов, не учтенных оценщиком, о действительности оценки только на дату определения стоимости, указывается наименование компьютерной программы, с помощью которой проведен расчет (обычно это классическая программа по созданию электронных таблиц), и ее свойства вычислений.
8. Дата определения стоимости объекта оценки. Термины "дата оценки", "дата определения стоимости", "дата проведения оценки" являются синонимичными и подразумевают момент времени (как правило, день, месяц, год), по состоянию на который констатирована стоимость объекта оценки (т.е. совершена гипотетическая сделка по его отчуждению, если оценивается рыночная, ликвидационная или кадастровая стоимость).
9. Цель и задача оценки. Термин "задача оценки" равнозначен термину "предполагаемое использование результатов оценки". Оценщик должен указать в ограничительных условиях применения оценки, что отчет может использоваться только для приведенных в нем задач, так как разные задачи оценки могут при одних и тех же объекте оценки и дате оценки дать разные результаты стоимости (например, в отношении обязательной оценки акций при выкупе акций у акционеров).
10. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки. Количественными характеристиками являются ценообразующие факторы объекта оценки, подлежащие измерению, например, площадь, денежный поток, пробег, дата изготовления и т.д. К качественным характеристикам относятся параметры, не подлежащие точному измерению, но влияющие на стоимость объекта оценки, в частности, класс помещения, состояние отделки, фаза развития отрасли, техническое состояние, используемые технологии в объекте оценки и т.д.
Согласно п. 8 ФСО N 3 отчет об оценке должен содержать следующие разделы.
а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:
Общая информация, идентифицирующая объект оценки;
Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
Итоговая величина стоимости объекта оценки;
б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.
Сведения о заказчике:
О заказчике - юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее - ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
О заказчике - физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.
Сведения об оценщике:
Об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
Об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;
г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;
Основанием для проведения оценки объекта является договор (ст.9). В результате изменений, внесенных в ч. 1 статьи Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ, договор, на основании которого проводится оценка, получил законодательное название - "договор на проведение оценки".
При заключении договора об оценке оценщик обязан предоставлять заказчику информацию о требованиях законодательства об оценочной деятельности, в том числе об обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету об оценке, а также о стандартах оценки. Факт предоставления такой информации фиксируется в договоре об оценке.
Обязательные требования к договору на проведение оценки нашли отражение в ст.10.Закона.
Для заключения договора на проведение оценки достаточно его простой письменной формы, а значит, нотариального удостоверения или государственной регистрации такой договор не требует (в ранее действовавшей редакции ч. 1 статьи (т.е. до внесения изменений Федеральным законом от 27 июля 2006 г. N 157-ФЗ) прямо говорилось о необязательности нотариального удостоверения договора). В части 2 ст.10 Закона установлен перечень сведений, подлежащих обязательному включению в договор на проведение оценки, т.е. условия, необходимые для договоров на проведение оценки:
Объект оценки;
Вид стоимости имущества(способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика;
Наименование СРОО, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и ст. 24.6 Закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор. Следует обратить внимание на то, что в ч. 2 указанной статьи Закона говорится о принятии юридическим лицом, с которым оценщик заключил трудовой договор, на себя обязательств по дополнительному обеспечению ответственности оценщика как о праве, но не как об обязанности; следовательно, такое условие договора на проведение оценки обязательным не является.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в т.ч. ф.и.о. оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом. уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами.
По ФСО№1«Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» одним из требований к проведению оценки являются заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку. Задание на оценку должно содержать следующую информацию:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка.
ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ. Согласно Закона №ё35 –ФЗ Ст. 5. Объекты оценки – все объекты гражданских прав, в отношении которых Законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. К объектам оценки относятся.
Приложение 1
к документации о запросе котировок цен
ДОГОВОР № ________/8
на проведение оценки
г. Москва «___» _________ 2017 года
Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов», именуемая в дальнейшем «Заказчик», в лице __________________________, действующего на основании ______________________________________________, с одной стороны, и ____________________________________________________________________, именуемое в дальнейшем «Исполнитель», в лице _______________________________________________, действующего на основании _______________________________, с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор на проведение оценки (далее – Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1. Исполнитель обязуется по заданию Заказчика (Приложение 1 к Договору) оказать услуги по оценке объектов оценки – имущества согласно перечню в соответствии с Приложением 2 к Договору (далее – объекты оценки) (далее - Услуги), а Заказчик обязуется оплатить эти Услуги.
1.2. Оказание услуг по Договору осуществляется Исполнителем в соответствии с требованиями:
Федерального закона от 01.01.01 года «Об в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон);
Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России
от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 года № 000;
Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 01.01.01 г. № 000;
Федерального стандарта оценки «Оценка для целей залога (ФСО № 9)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 2015 г. № 000.
1.3. По результатам оказанных Услуг Исполнитель составляет и представляет Заказчику экспертное заключение в форме письменного отчета об оценке рыночной стоимости объектов оценки на в 2 (Два) экземплярах (далее – Отчет), а также положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщика.
1.4. Оценка объектов оценки по Договору проводится оценщиком/оценщиками (далее по тексту – Оценщик):
1) (ФИО)_____________________________________________________________________;
6.2. Ни одна из Сторон не вправе уступать третьей стороне права требования по Договору без предварительного письменного согласия другой Стороны.
6.3. Любые разногласия, споры или претензии, которые могут возникнуть между Сторонами из Договора или в отношении Договора, либо в связи с ним или с действиями, предпринятыми согласно Договору, включая без ограничений любой спор относительно состава, действия, законной силы или нарушения Договора, должны быть урегулированы между Сторонами посредством переговоров. При этом обязательным является предъявление письменной претензии, срок рассмотрения которой устанавливается в 5 (пять) рабочих дней, начиная с даты ее вручения другой Стороне.
6.4. В случае невозможности урегулирования споров и разногласий путем переговоров, спор подлежит передаче на рассмотрение в Арбитражный суд г. Москвы
7. Заключительные положения
7.1. Договор вступает в силу с момента его подписания уполномоченными представителями Сторон и действует до момента исполнения Сторонами всех своих обязательств по Договору.
7.2. Приложения к Договору являются его неотъемлемыми частями.
7.3. Договор может быть изменен только по соглашению Сторон. Все приложения и изменения, вносимые в Договор, оформляются в виде дополнительных соглашений, которые должны быть подписаны уполномоченными представителями Сторон.
7.4. Договор составлен на русском языке в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, два экземпляра – для Заказчика, один экземпляр – для Исполнителя.
7.5. Стороны подтверждают, что им известны требования законодательных и иных нормативных Российской Федерации о противодействии коррупции при осуществлении хозяйственной деятельности (далее – антикоррупционные требования). Стороны обязуются обеспечить соблюдение антикоррупционных требований при исполнении Договора своими работниками, представителями, а также субподрядчиками и иными контрагентами, привлекаемыми ими для исполнения Договора. Для целей определения ответственности Сторон по Договору нарушение антикоррупционных требований указанными лицами признается их нарушением, совершенным Стороной.
7.6. Сторона, которой стало известно о фактах неправомерного (с нарушением антикоррупционных требований) получения работниками или представителями другой Стороны (лично или через посредников) доходов в виде денег, иного имущества, в том числе , услуг имущественного характера, результатов или каких-либо выгод (преимуществ) в связи с заключением и исполнением Договора (далее – получение доходов с нарушением антикоррупционных требований), обязана письменно уведомить об этом другую сторону в течение двух рабочих дней.
7.7. Сторона, у которой появились обоснованные подозрения в получении доходов с нарушением антикоррупционных требований может направить другой Стороне запрос о предоставлении документов и информации, необходимых для проверки таких подозрений, за исключением документов и информации, доступ к которым ограничен в соответствии с федеральными законами. Сторона, получившая указанный запрос, обязана дать на него мотивированный ответ, а также предоставить другой Стороне запрашиваемые документы и информацию (либо указать предусмотренные федеральным законом основания для отказа в их предоставлении) в течение пяти рабочих дней после получения запроса, если иной срок не будет установлен по соглашению Сторон.
7.8. При наличии доказательств получения доходов с нарушением антикоррупционных требований, а также при наличии обоснованных подозрений в этом и неисполнении другой Стороной обязанности предоставить запрашиваемые документы и информацию Сторона вправе в одностороннем порядке приостановить исполнение своих обязательств по Договору, в том числе оплату по Договору до урегулирования Сторонами спора или его разрешения в судебном порядке. Если при этом имеются доказательства совершения уголовного преступления или коррупционной направленности либо в результате нарушения антикоррупционных требований Стороне причинены убытки, указанная Сторона вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор.
7.9. Сторона, нарушившая антикоррупционные требования и (или) условия настоящей антикоррупционной оговорки, обязана возместить другой Стороне возникшие у нее в результате этого убытки. Порядок возмещения убытков определяется законодательством Российской Федерации и Договором.
8. Адреса и банковские реквизиты Сторон:
Приложение 1
к договору от «___» ________ 2017 года № ________/8
ЗАДАНИЕ
на проведение оценки
Заказчик: Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» в лице ________________________, действующего на основании _________________________________.
Исполнитель: ________________________________________________________________.
Объект оценки: имущество, указанное в Приложении 2 к договору от ______________
№ __________________ (далее – объекты оценки).
Имущественные права на объект оценки: объекты оценки принадлежат на праве собственности Обществу с ограниченной ответственностью, доля в уставном капитале которого в размере 100% принадлежит Заказчику.
Цель оценки: определение рыночной стоимости объектов оценки.
Предполагаемое использование результатов оценки: для использования при определении цены для совершения сделок с Объектами оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, отступного, залога, принятии управленческих решений.
Вид оценки: рыночная стоимость.
Дата оценки: по состоянию на 2017 года.
Срок проведения оценки: с даты заключения договора на проведение оценки от ___ _____ 2017 г. № 000-____/8 и в срок до «25» июля 2017 года.
Денежная единица для измерения стоимости: российский рубль.
Наименование и тип документов об оценке:
Отчет об оценке – полный, в письменной форме (2 экземпляра);
Положительное экспертное заключение Саморегулируемой организации оценщика.
Необходимость юридической экспертизы прав на объект оценки: не требуется.
Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка:
Отчет достоверен исключительно в полном объеме, отдельные части отчета не могут являться самостоятельными документами.
Обоснованное профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки действительно только на дату оценки, указанную в отчете, и лишь для целей и функций, указанных в отчете. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение политических, экономических, юридических и иных факторов, которые могут возникнуть после этой даты и повлиять на рыночную ситуацию, и, как следствие, на рыночную стоимость объектов оценки.
Отчет об оценке содержит обоснованное профессиональное суждение Оценщика относительно рыночной стоимости объектов оценки и не является гарантией того, что объекты оценки будут проданы на свободном рынке по цене, равной стоимости объектов оценки, которая указана в отчете.
Заказчик гарантирует, что любая информация, суждения, аналитические разработки Оценщика и другие материалы отчета будут использованы им исключительно в соответствии с целями и функциями, указанными в отчете.
Оценщик и Заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
При проведении анализа и расчетов Оценщик использует исходную информацию об объектах оценки, переданную Заказчиком. Оценщик не принимает на себя ответственность за достоверность переданной ему Заказчиком исходной информации.
Информация, показатели, характеристики и т. д., использованные Оценщиком и содержащиеся в отчете, берутся Оценщиком из источников, которые, по мнению Оценщика, являются достоверными. Тем не менее, Оценщик не предоставляют гарантии или иные формы подтверждения их полной достоверности. Все использованные Оценщиком в отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
Оценщик не несет ответственности за юридическое описание прав на объекты оценки или за вопросы, связанные с рассмотрением данных прав.
Оценщик предполагает отсутствие каких-либо скрытых (то есть таких, которые невозможно обнаружить при визуальном освидетельствовании объекта) фактов, влияющих на оценку. Оценщик не несет ответственности ни за наличие таких скрытых фактов, ни за необходимость выявления таковых.
Отчет об оценке представляет собой профессиональное суждение Оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении условий последующей реализации объектов оценки.
Дополнительные требования:
По требованию Исполнителя Заказчик обеспечивает доступ Оценщика к объектам оценки и документации, необходимой для осуществления оценки.
Величина определяемой рыночной стоимости объектов оценки не может служить основанием для отказа от оплаты работ.
ЗАКАЗЧИК: | ИСПОЛНИТЕЛЬ: |
||||
Государственная корпорация«Агентство по страхованию вкладов» |
|||||
109240, г. Москва, ул. Высоцкого, д. 4, в ГУ Банка России по ЦФО г. Москва 35, |
|||||
| ___________________________________ _____________________ ____________ _____________________ _____________________ ____________ |
Договор на проведение оценки заключается в простой письменной форме.
Договор на проведение оценки должен содержать:
Описание объекта или объектов оценки, позволяющее провести их идентификацию (абзац в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);
Вид стоимости имущества (способ оценки);
Размер денежного вознаграждения за проведение оценки;
Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с настоящим Федеральным законом;
Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации;
Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки;
Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24_6 настоящего Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.
В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
(Статья в редакции, введенной в действие с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ. - См. предыдущую редакцию)
Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки
Часть утратила силу с 12 августа 2006 года - Федеральный закон от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.
Отчет об оценке объекта оценки (далее - отчет) не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также приводятся иные сведения, которые необходимы для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете (часть дополнена с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ - см. предыдущую редакцию).
Часть утратила силу с 31 декабря 2010 года - Федеральный закон от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ. - См. предыдущую редакцию.
В отчете должны быть указаны:
дата составления и порядковый номер отчета;
основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;
место нахождения оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков (абзац в редакции, введенной в действие с 22 ноября 2002 года Федеральным законом от 14 ноября 2002 года N 143-ФЗ; в редакции, введенной в действие с 12 августа 2006 года Федеральным законом от 27 июля 2006 года N 157-ФЗ, - см. предыдущую редакцию);
точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, - реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки;
стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; *11.4.5)
последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;
дата определения стоимости объекта оценки;
перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.
Отчет может также содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.
Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.
Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор (часть в редакции, введенной в действие с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ, - см. предыдущую редакцию).
Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан электронной цифровой подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации (часть дополнительно включена с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ).
В случаях, предусмотренных федеральными законами, актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности (часть дополнительно включена с 31 декабря 2010 года Федеральным законом от 28 декабря 2010 года N 431-ФЗ).
Статья 12. Достоверность отчета как документа, содержащего сведения доказательственного значения
Итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Статья 13. Оспоримость сведений, содержащихся в отчете
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность. *13.1)
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации.
Статья 14. Права оценщика
Оценщик имеет право:
применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки;
требовать от заказчика при проведении обязательной оценки объекта оценки обеспечения доступа в полном объеме к документации, необходимой для осуществления этой оценки;
получать разъяснения и дополнительные сведения, необходимые для осуществления данной оценки;
запрашивать в письменной или устной форме у третьих лиц информацию, необходимую для проведения оценки объекта оценки, за исключением информации, являющейся государственной или коммерческой тайной; в случае, если отказ в предоставлении указанной информации существенным образом влияет на достоверность оценки объекта оценки, оценщик указывает это в отчете;
привлекать по мере необходимости на договорной основе к участию в проведении оценки объекта оценки иных оценщиков либо других специалистов;
отказаться от проведения оценки объекта оценки в случаях, если заказчик нарушил условия договора, не обеспечил предоставление необходимой информации об объекте оценки либо не обеспечил соответствующие договору условия работы;
Требовать возмещения расходов, связанных с проведением оценки объекта оценки, и денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки по определению суда, арбитражного суда или третейского суда (абзац дополнительно включен с 22 ноября 2002 года Федеральным законом от 14 ноября 2002 года N 143-ФЗ).
Данным Положением, утвержденным общим собранием членов НП СРОО «СПО», устанавливаются требования к лицам, претендующим на вступление в члены НП СРОО «СПО» (ст. 3), виды и порядок уплаты членских взносов (ст. 7) и другие вопросы, связанные с членством в НП СРОО «СПО».
3) Возбуждение производства по жалобе на действия оценщика в СРОО и проведение проверки специальным органом СРОО.
Статьями 24.3, 24.4 ФЗ «Об оценочной деятельности» установлен порядок проведение СРОО контроля за деятельностью своих членов. В том числе, проверка может осуществляться по жалобе на действия оценщика.
Порядок проведения проверок, в том числе внеплановых, в НП СРОО «СПО» установлен Положением «Об отделе по контролю за осуществлением оценочной деятельности членами Некоммерческого партнерства Саморегулируемой организации оценщиков «Сообщество профессионалов оценки» (утв. Решением Совета НП СОО «СПО» от 31 марта 2009 года) (полный текст документа). Результатом проведения проверки может стать передача материалов проверки в дисциплинарный комитет СРОО с целью применения к оценщику мер дисциплинарной ответственности.
4) Применение к оценщику мер ответственности в предусмотренном законом порядке. О формах ответственности оценщика и порядке привлечения к ним - см. ниже.
Таким образом, исходя из нормативных требований к исполнению отчета, оценщикам необходимо использовать требуемые форматы документов и формирования информации.
Отметим, что OpenDocument Format, (ODF) является открытым формат файлов документов для хранения и обмена редактируемыми офисными документами, в том числе текстовыми документами (такими как заметки, отчёты и книги), электронными таблицами, рисунками, базами данных, презентациями . Подробные сведения о формате могут быть получены на официальном сайте разработчика ODF - некоммерческой организации OASIS (Organization for the Advancement of Structured Information Standards) .
В свою очередь XML (англ. eXtensible Markup Language — расширяемый язык разметки) - рекомендованный Консорциумом Всемирной паутины (W3C) язык разметки. Спецификация XML описывает XML-документы и частично описывает поведение XML-процессоров (программ, читающих XML-документы и обеспечивающих доступ к их содержимому).
Помощь в формировании документов в соответствующих Требованиям форматах, может быть оказана специализированными организациями, например, ООО «МОК-Центр» .
Получение квалифицированной электронной подписи осуществляется в рамках Федерального закона от 06.04.2011 № 63-ФЗ «Об электронной подписи». Статьей 2 указанного нормативного акта предусматривается, что «квалифицированный сертификат ключа проверки электронной подписи (квалифицированный сертификат) - сертификат ключа проверки электронной подписи, выданный аккредитованным удостоверяющим центром или доверенным лицом аккредитованного удостоверяющего центра либо федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным в сфере использования электронной подписи».
Таким образом, для получения квалифицированного сертификата следует обращаться в аккредитованный удостоверяющий центр. К таким удостоверяющим центрам относятся, например:
Закрытое акционерное общество «Национальный удостоверяющий центр» ;
Удостоверяющий центр СКБ Контур ;
Удостоверяющий центр «КАРТОТЕКА» ,
и другие удостоверяющие центры.
Исходя из вышеизложенного, оценщикам, занятым в работах по кадастровой оценке, надлежит соблюдать обязательные нормативные требования, предъявляемые к оформлению отчетов, в том числе в части формирования отчетов в электронном виде с соблюдением требований к электронным форматам хранения информации.
Полный перечень санкций, которые могут быть применены к членам НП СРОО «СПО» установлен в приложении № 1 «Дисциплинарные взыскания» к указанному Положению.
2) Гражданско-правовой.
В первую очередь, гражданско-правовая ответственность оценщика определяется размером убытков, которые могут быть причинены заказчику оценки или иному лицу недобросовестными действиями оценщика.
Статья 15 ГК РФ определяет, что убытки - это «расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода)».
Статья 24.6 конкретизирует данное положение: «убытки, причиненные заказчику, заключившему договор на проведение оценки, или имущественный вред, причиненный третьим лицам вследствие использования итоговой величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанной в отчете, подписанном оценщиком или оценщиками, подлежат возмещению в полном объеме за счет имущества оценщика или оценщиков, причинивших своими действиями (бездействием) убытки или имущественный вред при осуществлении оценочной деятельности, или за счет имущества юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор».
В целях уменьшения степени риска не возмещения указанных убытков, законодателем введено положение о том, что СРОО «обязана предъявлять к своим членам требования об использовании следующих видов обеспечения такой ответственности:
заключение договора обязательного страхования ответственности оценщика при осуществлении оценочной деятельности, размер страховой суммы в котором не может быть менее чем триста тысяч рублей;
формирование компенсационного фонда саморегулируемой организации оценщиков, в который каждым членом саморегулируемой организации оценщиков должен быть внесен обязательный взнос в размере не менее чем тридцать тысяч рублей».
Однако отметим, что причинение убытков в размере, превышающем страховую сумму в 300 000 рублей, подлежит взысканию с оценщика, либо, если последний отказался от выплаты - за счет средств компенсационного фонда СРОО.
Практическим примером взыскания с оценщика убытков может служить Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 11.03.2012 по делу № А17-3890/2011 ().
3)Административной.
В качестве примера привлечения оценочной компании к административной ответственности приведем Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.10.2012 по делу № А56-25491/2012 (документ на сайте «Картотека арбитражных дел»). В данном деле по жалобе физического лица Управление Роспотребнадзора привлекло оценочную компанию к административной ответственности за совершение следующих правонарушений:
Оказание услуг не соответствующих требованиям нормативных правовых актов, устанавливающих порядок (правила) выполнения работ либо оказания населению услуг, что образует состав части 1 статьи 14.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Введение в заблуждение относительно потребительских свойств, качества товара (работы, услуги), что образует состав статьи 14.7 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях.
Суд согласился с оценкой действий оценщика, данных Управлением Роспотребнадзора, и оставил в силе решение о привлечении к административной ответственности и наложении штрафа.
4) Уголовной. Действующая редакция Уголовного кодекса Российской Федерации не содержит состава преступления, объективная сторона которого состоит в нарушении норм законодательства об оценочной деятельности.
Однако отметим, что, косвенно, деятельность по оценке может породить совершение оценщиком преступлений в сфере экономической деятельности, например, мошенничества, то есть хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием, ответственность за совершение которого предусмотрена ст. 159 Уголовного кодекса Российской Федерации.
Отметим, что «обман как способ совершения хищения или приобретения права на чужое имущество, ответственность за которое предусмотрена статьей 159 УК РФ, может состоять в сознательном сообщении заведомо ложных, не соответствующих действительности сведений либо в умолчании об истинных фактах, либо в умышленных действиях (например, в предоставлении фальсифицированного товара или иного предмета сделки, использовании различных обманных приемов при расчетах за товары или услуги или при игре в азартные игры, в имитации кассовых расчетов и т.д.), направленных на введение владельца имущества или иного лица в заблуждение» (см. п. 2 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 27.12.2007 № 51 «О судебной практике по делам о мошенничестве, присвоении и растрате» (полный текст документа на сайте «Российской Газеты»). Таким образом, действия оценщика по составлению заведомо недостоверного отчета об оценке могут быть квалифицированы как обман, который, в свою очередь, может стать результатом мошенничества.
10. Распространяются ли на оценочную деятельность требования антимонопольного законодательства?
Часть 1 ст. 3 Федерального закона от 26.07.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции» (далее - ФЗ «О защите конкуренции») предусматривает: «настоящий Федеральный закон распространяется на отношения, которые связаны с защитой конкуренции, в том числе с предупреждением и пресечением монополистической деятельности и недобросовестной конкуренции, и в которых участвуют российские юридические лица и иностранные юридические лица, организации, федеральные органы исполнительной власти, органы государственной власти субъектов Российской Федерации, органы местного самоуправления, иные осуществляющие функции указанных органов органы или организации, а также государственные внебюджетные фонды, Центральный банк Российской Федерации, физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели».
Пункт 5 ст. 4 ФЗ «О защите конкуренции» раскрывает понятие хозяйствующего субъекта, а именно им признается «коммерческая организация, некоммерческая организация, осуществляющая деятельность, приносящую ей доход, индивидуальный предприниматель, иное физическое лицо, не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя, но осуществляющее профессиональную деятельность, приносящую доход, в соответствии с федеральными законами на основании государственной регистрации и (или) лицензии, а также в силу членства в саморегулируемой организации».
Таким образом, под хозяйствующим субъектом понимаются категории лиц, прямо относящиеся к вышеупомянутым формам, в которых может осуществляться оценочная деятельность, а именно:
а) коммерческие организации, в которых работают оценщики. Согласно ст. 50 Гражданского кодекса РФ под коммерческими организациям понимаются «организации, преследующие извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности». Таким образом, хозяйственные товарищества и общества подпадают под действие антимонопольного регулирования. Кроме того, юридические лица отдельно упомянуты в ч. 1 ст. 3 ФЗ «О защите конкуренции»;
б) индивидуальные предприниматели;
в) физические лица, не зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей, но осуществляющие профессиональную деятельность, приносящую доход в силу членства в саморегулируемой организации. Указанная категория ФЗ «О защите конкуренции» в полном объеме соответствует статусу частнопрактикующего оценщика.
Таким образом, из изложенного следует сделать вывод о том, что в силу прямого указания законодательства о защите конкуренции, любой оценщик - частнопрактикующий или индивидуальный предприниматель - подпадает под действие норм данного законодательства.
11. Какой документ должен быть подготовлен по результатам проведения судебной экспертизы?
Случаи, порядок и требования к проведению судебной экспертизы, а также к документам, изготавливаемым по результатам судебной экспертизы, установлены следующими нормативными актами:
Уголовно-процессуальным кодексом Российской Федерации - в части проведения судебной экспертизы в рамках уголовного дела;
Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных арбитражным судам;
Гражданским процессуальным кодексом Российской Федерации - в рамках гражданских дел, подведомственных судам общей юрисдикции;
Во всех случаях применяется Федеральный закон от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации».
В рамках проведения судебной экспертизы, если к участию в деле в качестве эксперта привлекается оценщик, результирующим документом судебной экспертизы должно стать заключение судебного эксперта, которое может и должно иметь соответствующее наименование.
12. Требуется ли подпись в отчете об оценке генерального директора юридического лица, работник которого подготовил данный отчет?
Согласно ст. 11 ФЗ «Об оценочной деятельности» отчет об оценке «должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор».
На практике встречается ситуация, когда отчет об оценке, выпущенный оценщиком, состоящим в штате юридического лица, не только скрепляется печатью данного юридического лица, но на нем также ставится подпись единоличного исполнительного органа данного юридического лица (директора, генерального директора), хотя директор и не исполнял отчет об оценке.
Представляется, что такая ситуация не в полной мере соответствует положению ФЗ «Об оценочной деятельности» и может быть квалифицирована как введение в заблуждение - так как затрудняет идентификацию оценщика-исполнителя отчета.
Более того, в практике НП СРОО «СПО» встречаются ситуации, когда уполномоченные органы предъявляют претензии к директору юридического лица, поставившего свою подпись на отчете об оценке, тогда как исполнителем отчета директор не является.
Представляется правильным рекомендовать ставить печать юридического лица на подпись оценщика, выполнившего отчет об оценке. В этой связи может возникнуть коллизия внутренних документов юридического лица и указанной рекомендации, так как во внутренних документах юридического лица, зачастую, содержатся ограничения, - например, печать может скреплять только подпись директора или главного бухгалтера. В свете требований ФЗ «Об оценочной деятельности» возможно разрешить данную коллизию путем выпуска приказа по юридическому лицу, направленного на расширение сферы применения круглой печати юридического лица, для скрепления отчетов об оценке, подписанных оценщиками - работниками данного юридического лица.
13. Какие существуют обязательные требования к эксперту-технику при проведении экспертизы в рамках законодательства об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств?
Федеральным законом от 25.04.2002 № 40-ФЗ «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», в частности, ст. 12, предусмотрено, при причинении вреда имуществу потерпевший обязан представить поврежденное транспортное средство или его остатки для осмотра и (или) независимой технической экспертизы , проводимой в порядке, установленном статьей 12.1 настоящего Федерального закона, иное имущество для осмотра и (или) независимой экспертизы (оценки) , проводимой в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.
Статьей 12.1 указанного Федерального закона предусматриваются правила проведения независимой технической экспертизы транспортного средства, которые устанавливают, что независимая техническая экспертиза транспортных средств проводится экспертом-техником или экспертной организацией, имеющей в штате не менее одного эксперта-техника.
В соответствии с п. 5 Правил организации и проведения независимой технической экспертизы транспортного средства при решении вопроса о выплате страхового возмещения по договору обязательного страхования гражданской ответственности владельца транспортного средства (утв. Постановлением Правительства РФ от 24.04.2003 № 238) экспертом-техником признается физическое лицо, прошедшее профессиональную аттестацию на соответствие установленным требованиям и внесенное в государственный реестр экспертов-техников (далее именуется - государственный реестр).
Экспертной организацией признается юридическое лицо, имеющее в своем штате не менее одного эксперта-техника, для которого эта организация является основным местом работы, а проведение экспертизы является одним из видов деятельности, предусмотренных в учредительных (статутных) документах указанной организации».
Приказом Минтранса РФ № 124, Минюста РФ № 315, МВД РФ № 817, Минздравсоцразвития РФ № 714 от 17.10.2006 утверждены условия и порядка профессиональной аттестации экспертов-техников, осуществляющих независимую техническую экспертизу транспортных средств, в том числе требований к экспертам-техникам.
Совокупность содержания приведенных выше норм, а также отсутствие в нормативных актах прямого ответа на вопрос относительно статуса оценщика при определении ущерба в рамках ОСАГО, позволяют сделать выводы:
1) В отношении транспортного средства и его остатков проводится независимая техническая экспертиза, которая выполняется экспертом-техником, прошедшим аттестацию и внесенным в соответствующий реестр, либо экспертной организацией, соответствующей вышеуказанным требованиям.
2) В отношении иного имущества, за исключением транспортного средства и его остатков, проводится независимая экспертиза (оценка), которая проводится лицами, имеющими право на осуществление оценочной деятельности в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
14. Какие обязательные условия должен содержать договор на проведение оценки в соответствии с изменениями 135-ФЗ от 22.07.2014?
Нормы Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон) содержат ряд специальных требований к договору на проведение оценки (далее - договор).
В частности, статья 10, озаглавленная «обязательные требования к договору на проведение оценки» содержит ряд обязательных условий договора. Положения Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» внесли существенные корректировки в нормы данной статьи Федерального закона. Таким образом, в настоящее время договор на проведение оценки должен содержать следующие условия.
1. Цель оценки
Согласно положениям Федерального стандарта оценки (ФСО) № 2 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 255) целью оценки является определение стоимости объекта оценки, вид которой определяется в задании на оценку.
Законодательство об оценочной деятельности не содержит исчерпывающего или примерного перечня возможных целей оценки, при этом представляется, что цель оценки при указании в договоре должна формулироваться более подробно, чем предусмотрено ФСО № 2. При этом указанная в договоре цель оценки должна соотноситься с видом определяемой стоимости, а для случаев обязательной оценки - с положениями законодательства, устанавливающего обязательный характер такой оценки, а также с предполагаемым использованием отчета об оценке.
2. Описание объекта или объектов оценки, позволяющее осуществить их идентификацию
Представляется важным при формировании описания объекта оценки согласовать в договоре такое описание объекта оценки, которое позволит без сомнений произвести идентификацию объекта оценки, отграничить данный объект от иных смежных объектов.
Несомненно, что объекты кадастрового учета, имеющие индивидуальные и не повторяющиеся кадастровые номера в некоторой степени проще описать со ссылкой на кадастровый номер и признаки объекта, содержащиеся в правоустанавливающих или правоудостоверяющих документах.
При оценке «бизнеса» целесообразно указать уникальные индивидуализирующие признаки юридического лица (индивидуальный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер и т.п.).
Для оценки ценных бумаг также возможно указать номер, дату государственной регистрации выпуска, государственный орган, осуществивший государственную регистрацию выпуска, а также наименование и вышеуказанные индивидуализирующие признаки эмитента.
Большие сложности могут возникнуть с оценкой объектов, определяемых родовыми признаками. Однако во всех случаях рекомендуется ориентироваться на максимальный объем индивидуальных признаков, которые находят свое подтверждение в документах на оцениваемый объект.
3. Вид определяемой стоимости объекта оценки
При указании в договоре на проведение оценки необходимо руководствоваться положениями п. 5 ФСО № 2, который содержит исчерпывающий перечень видов стоимости, которые используются при осуществлении оценочной деятельности: рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая.
4. Размер денежного вознаграждения за проведение оценки
Согласно ст. 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон». Глава 39 ГК РФ предусматривает, что договор возмездного оказания услуг является строго возмездным договором.
В этом смысле требуется определить и согласовать в договоре размер денежного вознаграждения, а также, в случае необходимости - четкие и понятные правила и условия изменения указанного размера вознаграждения. При этом ст. 16 Федерального закона прямо указывает, что размер оплаты оценщику, размер денежного вознаграждения за проведение оценки объекта оценки юридическому лицу, с которым оценщик заключил трудовой договор, не может зависеть от итоговой величины стоимости объекта оценки.
5. Дата определения стоимости объекта оценки
Сообразно актуальной редакции ст. 10 Федерального закона «датой определения стоимости объекта оценки (датой проведения оценки, датой оценки) является дата, по состоянию на которую определена стоимость объекта оценки».
6. Сведения об обязательном страховании гражданской ответственности оценщика в соответствии с Федеральным законом
Информация об обязательном страховании ответственности оценщика должна быть указана в объеме, позволяющем заказчику получить информацию не только о наличии такого договора страхования, но и страховщике. В договоре на проведение оценки следует указывать номер договора страхования (страхового полиса), его дату, срок, на который осуществлено страхование, наименование страховщика, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения страховщика.
7. Наименование саморегулируемой организации оценщиков, членом которой является оценщик, и место нахождения этой организации
8. Указание на стандарты оценочной деятельности, которые будут применяться при проведении оценки
В договоре на проведение оценки необходимо указывать применимые федеральные стандарты оценки и стандарты и правила оценочной деятельности, установленные саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, с указанием наименования утвердившего их органа, утверждающего документа (приказ, решение и пр.), даты и номера утверждающего документа, а также наименования самого документа.
9. Указание на размер, порядок и основания наступления дополнительной ответственности по отношению к ответственности, установленной гражданским законодательством и статьей 24.6 Федерального закона, оценщика или юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор
Для соблюдения указанного требования закона в договор на проведение оценки может быть включено, например, условие о неустойке за нарушение сроков проведения оценки.
10. Сведения о договоре страхования ответственности юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, за нарушение требований договора на проведение оценки и договора страхования ответственности за причинение вреда имуществу третьих лиц в результате нарушения требований Федерального закона, федеральных стандартов оценки, иных нормативных правовых актов Российской Федерации в области оценочной деятельности, стандартов и правил оценочной деятельности
Аналогично п. 6.
11. Сведения о банковской гарантии, обеспечивающей надлежащее исполнение обязательств по договору на проведение оценки, в случае, если исполнение обязательств по такому договору обеспечено банковской гарантией
В договоре на проведение оценки рекомендуется указывать номер, дату выдачи, срок действия, сумму, на которую выдана банковская гарантия, а также наименование гаранта, его ОГРН и (или) ИНН, адрес местонахождения гаранта. Сведения об указанном способе обеспечения могут быть получены исходя из договора, заключаемого между банком, выдавшим гарантию, и оценочной компанией.
Указанная информация должна быть указана только в случае, если исполнение обязательств по договору обеспечено банковской гарантией.
12. Сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 Федерального закона.
Статья 16 Федерального закона содержит весьма обширный перечень требований к независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика. Для целей соблюдения требований законодательства в договор на проведение оценки может быть включена оговорка о том, что на дату подписания договора сторонам не известно о нарушениях требований к независимости оценщика и организации, с которой оценщик заключил трудовой договор, установленных ст. 16 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и стороны обязуются извещать друг друга о возникновении таких обстоятельств
13. В договоре на проведение оценки, заключенном заказчиком с юридическим лицом, должны быть указаны сведения об оценщике или оценщиках, которые будут проводить оценку, в том числе фамилия, имя, отчество оценщика или оценщиков.
Указанное требование Федерального закона не требует дополнительных пояснений и свидетельствует о том, что в договоре не должны быть поименованы все оценщики-сотрудники юридического лица, а только конкретный оценщик, который будет составлять и подписывать отчет об оценке, являющийся предметом заключаемого договора.
14. В отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Как следует из п. п. 16, 17 ФСО № 1 (утв. Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 № 256), договор на проведение оценки должен включать в себя задание на оценку, и ряд требований к содержанию договора на проведение оценки (таких как описание объекта оценки, цель оценки, вид стоимости, дата оценки) может быть выполнен путем включения соответствующих сведений в задание на оценку.
В то же время п. 17 ФСО № 1 содержит ряд требований к содержанию задания на оценку, прямо не предусмотренных ст. 10 Федерального закона. Учитывая, что задание является частью договора на проведение оценки, можно заключить, что договор на проведение оценки также должен также содержать следующую информацию, подлежащую указанию в задании на оценку:
1) Имущественные права на объект оценки
Указываются в соответствии с содержанием правоустанавливающих документов.
2) Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Указываются в соответствии с фактическими намерениями заказчика и положениями законодательства в случае, когда оценка является обязательной.
3) Срок проведения оценки
4) Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Указываются в соответствии с фактическими обстоятельствами и положениями законодательства.
Дополнительно к указанным условиям договора, следует обратить особое внимание на следующие важные элементы договора:
1. Предмет договора
По общему смыслу Федерального закона предметом договора должно являться возмездное оказание услуг по оценке объекта оценки в рамках Федерального закона (либо выполнение работ по оценке). Иными словами, предмет договора на проведение оценки должен формулироваться как оказание услуг (выполнение работ), «направленных на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой или иной стоимости» (ст. 3 Федерального закона).
Отметим, что вопрос относительно природы договоров на проведение оценки - являются ли такие договоры по своему сущностному содержания договорами возмездного оказания услуг или же договорами подряда, - является дискуссионным и, в большинстве случаев, не требует прямого ответа.
2. Перечень документации, предоставляемой заказчиком оценки, и сроки ее предоставления
Учитывая необходимость соблюдения указанных в задании на оценку сроков проведения оценки, представляется необходимым определять перечень документации, которая должна быть предоставлена заказчиком, срок ее предоставления, и включать в договор условие о возможности истребования дополнительных документов и сроке их предоставления, а также условие о том, что до поступления от заказчика первоначально истребованных документов, исполнитель вправе не приступать к проведению оценки, а в случае нарушения сроков предоставления дополнительных документов - продлить срок исполнения оценки на количество дней просрочки предоставления дополнительных документов.
В соответствии с п. 8 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (утв. Приказом Минэкономразвития России № 611 от 25.09.2014) в задании на оценку недвижимости, которое является частью договора на проведение оценки, необходимо указывать следующую дополнительную информацию:
1. Состав объекта оценки с указанием сведений, достаточных для идентификации каждой из его частей (при наличии);
2. Характеристики объекта оценки и его оцениваемых частей или ссылки на доступные для оценщика документы, содержащие такие характеристики;
3. Права, учитываемые при оценке объекта оценки, ограничения (обременения) этих прав, в том числе в отношении каждой из частей объекта оценки.
Также следует учитывать п. 7 ФСО № 7, который предусматривает, что в отсутствие документально подтвержденных имущественных прав третьих лиц в отношении оцениваемого объекта недвижимости, ограничений (обременений), а также экологического загрязнения оценка объекта проводится исходя из предположения об отсутствии таких прав ограничений и загрязнений с учетом обстоятельств, выявленных в процессе осмотра, если в задании на оценку не указано иное.
Таким образом, если в отношении объекта оценки имеется информация об экологическом загрязнении, рекомендуется также об этом указывать.
В задании на оценку могут быть указаны иные расчетные величины, в том числе:
1. Рыночная арендная плата (расчетная денежная сумма, за которую объект недвижимости может быть сдан в аренду на дату оценки при типичных рыночных условиях);
2. Затраты на создание (воспроизводство или замещение) объектов капитального строительства;
3. Убытки (реальный ущерб, упущенная выгода) при отчуждении объекта недвижимости, а также в иных случаях;
4. Затраты на устранение экологического загрязнения и (или) рекультивацию земельного участка.
Также следует учитывать, что от наличия соответствующего указания будет зависеть наличие или отсутствие обязанности оценщика помимо итогового результата оценки также приводить свое суждение о возможных границах интервала, в котором, может находиться стоимость объекта.
В соответствии с п. 4 ФСО № 7 для целей указанного федерального стандарта оценки объектами оценки могут выступать объекты недвижимости - застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству. Также для целей ФСО № 7 объектами оценки могут выступать доли в праве на объект недвижимости.
Согласно п. 3 ФСО № 7 данный стандарт оценки не распространяется на оценку подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов, участков недр, предприятий как имущественных комплексов, а также на определение кадастровой стоимости недвижимости методами массовой оценки.
15. Может ли оценочная компания, действующая по законодательству Российской Федерации, делать оценку имущества, расположенного на территории Республики Казахстан (в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации)?
В первую очередь, отметим, что Республика Казахстан является самостоятельным государством, не входит в состав Российской Федерации, и, следовательно, обладает собственной правовой системой.
Также необходимо обратить внимание на цель использования отчета об оценке. Если оценка не является обязательной, а необходима только для принятия решения одной из сторон сделки, то проведение такой оценки не повлечет существенных правовых последствий и является возможным.
Если же оценка является обязательной, то ее проведение по законодательству РФ нельзя признать правомерным в связи со следующими обстоятельствами.
Сам по себе Федеральный закон от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» не устанавливает ограничений, связанных с недопустимостью проведения оценки объектов, находящихся за пределами территории РФ. Однако как видно из наименования данного федерального закона, предметом его регулирования являются правоотношения, вытекающие из осуществления оценочной деятельности именно в Российской Федерации. Следовательно, и упомянутый федеральный закон, и принятые в его исполнение подзаконные акты (включая федеральные стандарты оценки) применяются исключительно на территории РФ.
Аналогичный вывод позволяют сделать положения раздела VI части третьей Гражданского кодекса Российской Федерации (международное частное право). В частности, ст. 1205 ГК РФ устанавливает, что «право собственности и иные вещные права на недвижимое и движимое имущество определяются по праву страны, где это имущество находится». Ст. 1205.1 ГК РФ гласит, что правом, «подлежащим применению к вещным правам, определяются, в частности:
1) виды объектов вещных прав, в том числе принадлежность имущества к недвижимым или движимым вещам;
2) оборотоспособность объектов вещных прав;
3) виды вещных прав;
5) возникновение и прекращение вещных прав, в том числе переход права собственности;
6) осуществление вещных прав;
7) защита вещных прав».
Из изложенных норм ГК РФ следует, что для объектов оценки, расположенных за пределами территории РФ, применяются нормы законодательства о праве собственности того государства, где данные объекты расположены.
Таким образом, по общему правилу, при оценке имущества надлежит, в первую очередь, руководствоваться положениями законодательства об оценочной деятельности того государства, в котором оцениваемое имущество расположено. Так, например, беглый анализ законодательства Республики Казахстан позволил выявить Постановление Правительства Республики Казахстан от 12 февраля 2013 года № 124 «О некоторых вопросах оценочной деятельности», которым, в числе прочего утвержден Стандарт «Оценка стоимости недвижимого имущества».
Иными словами, не выявлено оснований для применения законодательства РФ об оценочной деятельности или прямого применения норм международных актов (в обход внутреннего законодательства Республики Казахстан) при оценке имущества, находящего в Республике Казахстан.
Относительно того, может ли оценочная компания, действующая на территории Российской Федерации, осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, следует обратить внимание на следующее.
В первую очередь, при ответе на данный вопрос следует ориентироваться на внутреннее законодательство об оценочной деятельности Республики Казахстан.
Так, п. 9 ст. 2 Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» гласит «оценщик - физическое или юридическое лицо, имеющее лицензию на осуществление оценочной деятельности и обязательно являющееся членом одной из палат оценщиков».
Пункт 2 ст. 4 упомянутого Закона Республики Казахстан указывает: «оценщики-физические лица вправе заниматься оценочной деятельностью в соответствии с настоящим Законом на основании трудового договора с юридическим лицом, осуществляющим оценочную деятельность, либо самостоятельно в качестве индивидуального предпринимателя на основании лицензии, предусмотренной Законом Республики Казахстан «О разрешениях и уведомлениях».
Таким образом, для осуществления оценочной деятельности в Республике Казахстан требуется получение лицензии и вступление в соответствующую организацию - палату оценщиков.
Закон Республики Казахстан от 16 мая 2014 года № 202-V «О разрешениях и уведомлениях», при первом приближении, не содержит ограничений, связанных с получением лицензии для граждан иного государства.
Глава 3-1 (палаты оценщиков) Закона Республики Казахстан от 30 ноября 2000 года № 109-II «Об оценочной деятельности в Республике Казахстан» также не ограничивает перечень потенциальных членов палат оценщиком только гражданами Республики Казахстан.
Таким образом, гражданин Российской Федерации, при соблюдении условий, установленных вышеперечисленными нормативными актами, вправе осуществлять оценочную деятельность на территории Республики Казахстан, руководствуясь нормативными-правовыми актами данного государства.
16. Допустимо ли проведение оценки объекта капитального строительства - нежилого здания - для целей продажи без учета стоимости земельного участка?
Согласно п. 3 ФСО № 1 «к объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте». Пункт 4 ФСО № 7 вводит уточнение данного определения в части того, что объектом оценки могут быть «застроенные земельные участки, объекты капитального строительства (далее - ОКС) <…> вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству».
Из приведенного следует сделать следующие выводы:
К объектам оценки относятся только объекты гражданских прав, которые могут участвовать в обороте;
ОКС (здания и сооружения) подлежат оценке с учетом связанных с ними имущественных прав, если наличие таких прав не противоречит закону.
Следовательно, необходимо определить: может ли в гражданском обороте участвовать ОКС без прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС?
Согласно ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) «при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом». В свою очередь ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) устанавливает схожее правило для случаев, когда земельный участок под отчуждаемым зданием принадлежит не продавцу здания: «при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник». Аналогичное правило установлено п. 2 ст. 271 ГК РФ.
Кроме того, ст. 271 ГК РФ устанавливает: «собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком», при этом «собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором».
Из приведенных норм следует:
ОКС не может существовать отдельно от прав на земельный участок, расположенный под данным ОКС;
ОКС не может быть отчужден без учета земельного участка, на котором расположен ОКС.
Иными словами, ОКС не может быть объектом гражданского оборота без учета прав на земельный участок, на котором данный ОКС расположен и который необходим для использования данного ОКС.
Если права на земельный участок под ОКС не оформлены, то из этого не следует, что данные права отсутствуют. Например, если земельный участок находится в государственной собственности, то права на него могут быть оформлены в порядке, предусмотренном п. 9 ч. 2 ст. 39.6 ЗК РФ. А именно, земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на праве аренды без проведения торгов в случае предоставления данного участка собственникам зданий, сооружений, помещений, расположенных на данном земельном участке.
Кроме того, согласно ст. 65 ЗК РФ, закрепляющей принцип платности землепользования, пользование земельным участком лицом, которому данный участок не принадлежит на каком-либо праве, является основанием для взыскания с данного лица неосновательного обогащения по требованию собственника земельного участка (указанная позиция находит подтверждение, например, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.11.2011 № 8251/11 по делу № А57-12992/09-5).
Из изложенного надлежит сделать следующие выводы:
1. Оценка рыночной стоимости здания, сооружения для целей продажи без учета прав на земельный участок, расположенный под ними, является некорректной, т.к. объект недвижимости не может участвовать в обороте отдельно от прав на земельный участок.
2. Объектом оценки может быть (в зависимости от условий задания на оценку):
а) Здание и земельный участок;
б) Земельный участок отдельно от здания;
в) Здание, рыночная стоимость которого определяется как рыночная стоимость здания с земельным участком из которой исключена величина рыночной стоимости прав на земельный участок.
