Президент России в 1991 году издал Указ, на основании которого было положено начало реорганизации колхозов. Основной задачей данного мероприятия являлось увеличение количества граждан, у кого земельный пай в собственности. Большей части работников колхозов и совхозов выделялись наделы.
Общее понятие
Итак, земельный пай представляет собой часть земли в совокупном массиве, которая принадлежит физическому лицу на правах собственности. Владелец вправе распоряжаться своим недвижимым имуществом, как посчитает нужным. Собственник имеет право на аренду земельного пая. В законе нет точных рекомендаций о том, сколько гектаров заключено в одной единице. Таким образом, участок может иметь любые размеры, беря начало от нескольких соток.
Прежде чем перейти к вопросу о том, как продать земельный пай, остановимся подробнее на самом определении.
Земельный пай - что это такое?
Площадь земельного пая измеряется в гектарах, рассчитываясь на одного человека. У таких участков нет реальных границ, размеры их прописываются исключительно на бумаге. Порой даже может быть не обозначено местоположение участка. Право каждого пайщика на долевую собственность подтверждается особым свидетельством. В этом документе содержатся следующие сведения: размеры доли, сельскохозяйственное назначение данных земель (луга, пашня, пастбище и т. д.), балло-гектарная оценка. То есть долевым паем является не сама земля, а только право владеть определённой частью бывшей собственности колхоза. Установление реальных границ своего участка может быть возможно только после проведения ряда процедур. Собственник может использовать пай в соответствии с его назначением, то есть для посева овощных культур, выпаса скота либо иной сельскохозяйственной деятельности. Кроме того, владелец имеет право передать по наследству, подарить или продать эту землю. При осуществлении своих прав дольщик обязан учитывать интересы других владельцев.
Особенности продажи паевого надела: пошаговая инструкция
Итак, мы подошли к ключевому моменту того, как продать земельный пай.
При продаже паевого надела имеются некоторые нюансы. Так как границы данного участка виртуальные, то определить их на местности весьма проблематично. Именно поэтому для продажи земельного пая нужно сначала обратиться в комитет по межеванию для выделения доли. Только после осуществления данной процедуры пай станет реальным земельным участком и теперь его можно реализовать за определённую сумму.
Имеется установленный порядок оформления, при котором требуется:
Нужно также отметить, что ещё должен быть зафиксирован отказ от покупки земельного пая местной администрацией. При числе пайщиков до пяти человек отказ их от приоритетной покупки заверяется нотариально. Нотариального заверения также требуют согласие жены или мужа на продажу и договор с покупателем. Последний документ будет в дальнейшем тем, на чём основывается регистрация прав собственника покупателем.
Теперь более или менее стало понятно, как продать земельный пай. Что же еще для этого нужно?
Перечень необходимых бумаг
Для оформления договора продавцу понадобятся следующие бумаги:
- паспорт;
- те документы, которые определяют право его собственности на данный надел либо выписка из ЕГРП;
- протокол совместного собрания либо другие бумаги, которые подтверждают наличие уведомления иных пайщиков;
- согласие супруга на продажу земельной доли;
- справка, которая подтверждает отсутствие долгов по налогам;
- квитанции об уплате пошлины;
- акт оценки независимым экспертом стоимости данного участка, если она проводилась.
Нужно учитывать, что при нахождении участка под арестом или в залоге у банка к купле-продаже он не допускается.
Кому разрешено продать свой пай?
Начать необходимо с того, что преимущественным правом на приобретение участка пользуется местная администрация, а также другие дольщики. В данном случае паевые земли подобны коммунальной квартире. У каждого собственника есть право только на её часть, и реализовать собственные метры или гектары невозможно без согласия остальных.
Если нарушаются какие-либо условия, то сделка может оспариваться в судебном порядке. Кроме того, не разрешается заявлять такую первоначальную стоимость, которая будет выше той, по которой пай будет в итоге продан.
При снижении цены участка в процессе переговоров об этом необходимо уведомить администрацию.
Кроме того, пай можно продать не только администрации или кому-либо из дольщиков, но и коммерческим организациям или посторонним лицам. В таком случае есть только одно условие - они обязательно должны быть российскими резидентами.
От чего зависит стоимость земельного пая?
Помимо того, как продать земельный пай, многих интересует, по какой цене это можно сделать.
Владелец участка земли имеет право самостоятельно устанавливать стоимость пая, принадлежащего ему, при этом он должен сообщить о цене местной администрации. Сколько стоит земельный пай? Цена его складывается из различных факторов, в числе которых главными являются близкое расположение к крупным городам и наличие транспортной развязки. Расположение пая в большом селе, если в нём есть вся нужная инфраструктура и можно построить или приобрести дом, чтобы проживать там на постоянной или временной основе, также будет на руку продавцу. Подобный участок можно продать по более высокой цене.
Обычно оценка земельного надела осуществляется по следующим параметрам:
- состояние земли;
- степень плодородности почвы;
- размер участка земли;
- наличие коммуникаций и дорог.
Нужно отметить, что даже в одном регионе цены могут на порядок отличаться. Именно поэтому при определении стоимости пая земли ориентироваться необходимо на подобные участки, обладающие примерно такими же параметрами. При наличии сомнений лучше всего обратиться к независимому оценщику для того, чтобы потом не жалеть об упущенной выгоде. При этом нужно помнить, что, согласно статье 226 в НК РФ, граждане должны выплатить налог с этого дохода в размере четырнадцати процентов. Собственник также может оформить договор дарения на своих родственников или посторонних людей.
Как продать земельный пай сельхозназначения?
Сельскохозяйственные земли являются ресурсом государства, который играет важную роль в экономике аграрного сектора нашей страны. Такие угодья могут использоваться исключительно по своему прямому назначению, а именно для растениеводства или животноводства. Кроме того, разрешается эксплуатация для образовательной или научно-исследовательской деятельности. Соблюдая определённые условия, собственник может распоряжаться выделенной ему долей земли по собственному усмотрению.
В соответствии с пунктом 1 статьи 77, статус земель сельхозназначения принадлежит:
- пашням;
- плодовым садам;
- лугам под сенокос;
- пастбищам;
- лесным массивам или природным заповедникам;
- лесополосам.
Такие участки могут быть предоставлены юридическим лицам или гражданам для пчеловодства, животноводства, овощеводства и другой хозяйственной деятельности. На них допускается размещение ограждений, навесов, пасек и иных временных построек.
При продаже земельного пая сельхозназначения необходимо действовать так, как в предыдущем случае. Из-за того, что у данного товара есть определённая специфика, довольно сложно найти покупателя. Статус таких участков позволяет использовать их с конкретно установленной целью. Кроме того, обычно они находятся за пределами населённого пункта. Поскольку рядом располагаются магистрали, искусственные защитные насаждения и лесные массивы, существенно ограничиваются возможности использования такой земли.
Что влияет на стоимость?
На стоимость надела влияют:
- местонахождение;
- особенности расположения;
- назначение участка;
- уровень плодородности.
Естественно, в каждом случае будет индивидуальная цена. Обычно она зависит и от региона. Нужно отметить, что договор «купли-продажи» пая земли, имеющего сельхозназначение, не отличается от обычного. Однако в нём в обязательном порядке должны быть указаны специфические условия использования участка или же их отсутствие.
Вышеприведенный материал дал исчерпывающий ответ на вопрос, как продать земельный пай сельхозназначения.
Что еще нужно знать?
Согласно ФЗ под номером 101, у собственника можно изъять пай, если он должным образом не обрабатывает землю либо допускает такие действия, которые ухудшают её плодородие. Покупатель должен помнить об этом.
Стоит отметить, что процедура приватизации земельного участка отнимает много времени. Так, с момента уведомления и до общего собрания дольщиков должен пройти месяц, столько же займёт и проверка результатов. Очереди на межевание можно дожидаться в течение двух лет. Именно поэтому рекомендуется заранее позаботиться об оформлении и уже после этого приступать к продаже.
Исходя из информации, приведенной в статье, вопрос о том, как правильно продать земельный пай, не должен вводить интересующих в ступор. Главное теперь - правильно воспользоваться полученными сведениями.
Земельный пай, в современном законодательстве именуемый «доля в праве общей собственности на земельный участок» - весьма своеобразный объект.
- Он представляет собою право на землю, а не участок, поэтому не имеет границ на местности.
- Распоряжение и пользование паем не должно нарушать права других пайщиков, поэтому права собственников земельных паев реализуются только путем преодоления многочисленных ограничений.
- В отличие от других видов имущества, земельный пай может запросто, без возмещения убытков собственнику, отобрать местная администрация по причине его «невостребованности».
Немного истории: как получали земельные паи и как паи превратились в земельные доли
Земельные паи родились в 1991 г. Постановление Правительства РФ от 29 декабря 1991 г. N 86 "О порядке реорганизации колхозов и совхозов" предусмотрело, что всем колхозникам и работникам совхозов, действующим и пенсионерам, положены земельные паи. Когда на эти паи выделялась земля, гражданам выдавали свидетельство, в котором указывалось какую долю от общей площади колхозных земель составляет пай.
Так земельные паи стали земельными долями. Действующий закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в 2002 г. указал, что все земельные доли - это доли в праве общей собственности на земельный участок (и вовремя, т.к. понять, что такое есть земельные доли, до этого момента никто не мог).
Долгие годы паи представляли собою огромную массу неоформленных прав на самовольно используемую третьими лицами землю.
Законодатель решил этот вопрос. Каждый собственник земельного пая (доли) должен распорядиться своим правом в течение 3-х лет с момента получения такового. В противном случае доля будет признана невостребованной. Местные власти в судебном порядке признают право собственности на такие доли.
Но как распорядиться этим странным объектом, представляющим собою долю в праве на участок, иногда даже не имеющий конкретных границ, оставшийся от колхозных земель?
Способ распорядиться паем первый: продажа и дарение земельной доли
Земельный пай можно продать ограниченному кругу лиц:
- колхозу или фермеру, который обрабатывает землю;
- сособственнику (гражданину, у которого доля в том же участке, что и у продавца).
Если участок совсем маленький (сособственников не более 5), то ограничения закона «Об обороте…» не действуют, а применяются правила ГК РФ о преимущественном праве покупки. Владелец доли сначала должен предложить ее сособственникам, а если те промолчат или откажутся купить, тогда можно продать и посторонним.
Чтобы избежать ограничений, куплю-продажу земельного пая иногда маскируют сделкой дарения. Дарить долю можно, кому угодно. Однако здесь нужно осознавать риск: покупатель может просто не заплатить.
Способ распорядиться паем второй: выделить в натуре
Выделить пай можно индивидуально для себя или группой пайщиков (даже в несколько сотен человек). В первом случае гражданин станет собственником не доли, а земельного участка, определенного на местности, с адресом и кадастровым номером. Во втором - гражданину будет принадлежать доля в праве на вновь образованный участок. Это уже не размытые границы колхозных земель, а большой участок в долевой собственности, которым можно совместно с сособственниками распорядиться. Образуется участок путем установления его границ и подготовки межевого плана.
Плюсы индивидуального межевания:
- участок определен на местности, собственник может контролировать, не использует ли кто самовольно его землю;
- участок дороже, чем доля, и более ликвиден;
- распоряжаясь участком, не нужно договариваться с сособственниками.
Минусы индивидуального межевания:
межевание сельхозучастка небольшого размера чрезвычайно дорого, особенно, если участок далеко от контрольных точек координат, на основе которых геодезисты формируют новый участок;
выдел участка в счет доли из земель сельхозназначения - долгий и сложный процесс, предусматривающий общее собрание собственников, публикацию объявления о выделе и т.п.;
законодательные ограничения на распоряжение наложены не только на доли, но и на участки. В Московской области власти имеют право преимущественной покупки участков для сельхозпроизводства.
Плюсы межевания большого участка на нескольких сособственников:
- можно отдать в аренду сельхозпроизводителю (договоры аренды паев заключать нельзя, а маленькие индивидуальные участки, чересполосицу, фермерам неудобно обрабатывать);
- установить границы выйдет дешевле, чем для маленького участка. Некоторые арендаторы за свой счет межуют земли под аренду.
Минусы межевания большого участка:
- все вопросы решаются на общем собрании под протокол (иногда непросто собрать кворум на собрании, т.к. все собственники живут в разных регионах, приходится оформлять доверенности на земельный пай);
- невовремя умерший сособственник помешает провести сделку с общей землей, т.к. придется ждать, пока его наследники смогут вступить в наследство (6 месяцев) и подписать договор.
Таким образом, как бы вы ни собрались распорядиться земельным паем, простым этот процесс точно не будет. Может, лучше оставить пай себе и, переоформив землю на использование «под строительство дач», возвести на своей земле семейную усадьбу?
После развала СССР провели земельную реформу, благодаря которой граждане могут оформить свои права на земельный пай, и часть земель была передана людям.
Такая форма собственности имеет свои нюансы, касающиеся её регистрации и использования.
О том, что такое земельный пай, как он оформляется в собственность и на каких условиях им можно распоряжаться (продать, сдать в аренду и т.п.) – вы узнаете после прочтения статьи.
Пай – это часть (доля) общей территории, выделяемая лицу в качестве собственности.
Это участок с не очерченными границами, права на который (их появления, прекращения, перехода или ограничения) регулируются согласно ГК РФ. Это довольно распространённая форма владения землёй (около 80% собственников являются владельцами паев).
Они не делятся на местности – границы паев закреплены только в официальных документах, а характеристики доли получаются примерно одинаковыми. Итак, земельный пай является нестандартным объектом собственности, поскольку он – не с очерченными границами, а лишь право на землю (гражданин владеет только размером и стоимостью недвижимости в денежном виде).
В свидетельстве права долевой собственности указывают:
Соответственно, величину собственности можно измерить разными методами:
- По количеству гектаров.
- Дав оценку в баллах (рассматривается качество земли, её предназначение и плодородность).
- Вычислив размер доли (получая простую дробь).
Само государство практически не задействовано при распределении данного рода недвижимой собственности.
Правовая база регулирования отношений
До того, как в законодательстве произошли изменения, земельным паем считали долю землю в общем владении, которой распоряжались совхозы и колхозы.
На таком наделе могли работать как единолично, так и коллективно.
Право получить пай имели работники животноводческого комплекса при условии , что:
Выделяемую площадь на одного работника с/х предприятия рассчитывали в балло-гектарах (если в основе лежало качество угодий), в гектарах, натуральном или стоимостном выражении.
Позже законодательство обновили, и теперь все паи являются долей в общей земле. Среди законов и нормативно-правовых актов, регулирующих получение и распоряжение данного вида недвижимого имущества, выделяют:
- Указ главы государства, изданный в 1993 году, касающийся выделения и проведения сделок с долей (продажа, покупка, оформление права владения) в общей собственности.
- Постановление Правительства 92-го года о реорганизации и приватизации сельскохозяйственных предприятий и организаций.
Оба акта касаются полученных ранее паев , закрепляют порядок их получения и документы, свидетельствующие о получении доли.
В постановлении правительства 91 года закреплялось, что все действующие или вышедшие на пенсию работники колхозов и совхозов должны получить земельные паи. Граждане получали свидетельства на долю, где указывали размер выделяемой территории относительно общего массива земель.
Часть моментов, касающихся земельных паев, регулируются современными нормативными документами :
- Земельным кодексом.
- ФЗ о вступлении в действие Земельного кодекса (ЗК).
- Гражданским кодексом, в котором закреплены правила, относящиеся к общей собственности.
Действие правил из ГК прописано в специальных ФЗ :
- О госрегистрации прав на недвижимость и проведения сделок с ней.
- О государственном кадастровом учёте недвижимого имущества.
- О (оборот земельв и долей). Закон регулирует вопросы купли-продажи паев.
В последнем ФЗ обозначено, кто не может стать получателем пая:
- Лицо, не являющееся гражданином РФ.
- Юридические лица, которые принадлежат зарубежным гражданам более чем на 50%.
В случае, если лицо, не обладающее правом получения и распоряжения земельной доли, всё же получил её, ему нужно в течение календарного года избавиться от пая (продать, обменять или подарить). Если этого не сделать, земля будет принудительно выкуплена (в судебном порядке).
Пользоваться и распоряжаться паем (продать, сдать в аренду и т.д.) разрешено с согласия всех собственников
. Если у земли больше пяти совладельцев, начинают действовать специальные правила организации и согласования действий. Это касается, например, порядка оформления кадастровых документов и регистрации права собственности долей: один из владельцев получает от другого доверенность и заверяет её у нотариуса или в администрации.
Покупателем пая может стать:
- Фермер.
- Совладельцы надела, если один из дольщиков желает каким-либо образом распорядиться своей частью.
Получить данный вид недвижимости (и начать распоряжаться ею) можно после того, как она будет оформлена и зарегистрирована:
- Подготовят технические и кадастровые документы на землю.
- В кадастровой палате выдадут .
- Получатель зарегистрирует право собственности на долю.
Общие положения земельного законодательства нашей страны не дают владельцу земли легко от неё избавиться, но для земель сельскохозяйственного назначения сделано исключение. Любой из дольщиков может просто посетить Росреестр (либо местный орган, выполняющий его функции) и написать заявление о прекращении своих прав на участок . Дальше органы власти должны публично предложить купить у них долю. Проводят конкурс на продажу (либо сдачу в аренду) территории.
Если покупатель не будет найден, доля будет выделена в отдельный участок (при условии, что это не нарушает права других совладельцев). В течение 6 месяцев после отказа одного из собственников от своих прав, территорию можно продать или сдать в аренду (без проведения ). Сумма покупки составляет 15% от , а при аренде – 0,03%. Если был объявлен конкурс, органы власти не имеют права превышать этот ценовой диапазон.
Совладельцы могут решить (закрепив свое волеизъявление в протоколе) сделать одного из дольщиков представителем, чтобы он выражал мнение всех собственников в следующих ситуациях:
- Готовя договор об аренде надела, являющегося общей собственностью.
- Составляя договор права ограниченного пользования (т.н. , когда, к примеру, для прокладывания дороги или линии коммуникации нужен доступ к чужой территории).
- Если проводят переговоры о том, на каких условиях будет передана земля. Либо же решают, стоит ли принять предложение о продаже недвижимости под государственные или местные нужды или нет.
- Оформляя признание невостребованности доли (а лица, владеющего данной недвижимостью – владельцем невостребованной доли).
- При утверждении проекта (в котором выделят доли либо отдельный участок) и/или оформлении всех сособственников при утверждении.
- При определении и установлении размера доли каждого из владельцев.
- Когда решено ввести правила расчёта размера доли каждого совладельца (если это не было сделано ранее).
Собрание дольщиков имеет право предоставить полномочия представителю только для разрешения приведённых выше ситуаций. Однако здесь кроется риск: скажем, кадастровые документы заказывает один из совладельцев, а претензии к ней могут быть предъявлены от любого другого собственника.
Кому положено
Прежде всего, получить пай можно, если у вас есть на это основание :
Без одного из этих оснований ваше право не будет зарегистрировано в ЕГРП и Росреестре. Бесплатно земельную долю могут получить жители сельской местности, работники совхозов или колхозов.
Передать право пользования наделом людям можно, если была проведена его стоимости:
- Так было оформлено наследство.
- У нотариуса был подписан договор купли-продажи, аренды и т.п.
Сумма будет установлена в тот момент, когда будет проведена сделка с недвижимостью.
Кроме того, права на территорию сохраняются за тем, кто получил инвалидность и потерял трудоспособность при работе на данном с/х предприятии. Также право остаётся у наследников умерших владельцев участка.
Порядок выделения
Выделение участков преследовало определённую цель – увеличить число частных собственников земли на России.
Общая площадь паев в РФ равна почти 50% от общей площади с/х земель. Получив угодья, землевладельцам было проще начать свою сельскохозяйственную деятельность.
Именно поэтому земля выделялась в первую очередь :
Законодательство даёт возможность выделить долю из общего массива , причём – в натуру. Но на деле это довольно трудно сделать, поскольку такой участок обладает нечёткими границами и параметрами.
Итак, для оформления пая во владение нужно:
- Разместить объявление в местных СМИ о том, что проводится собрание других собственников, с целью выявить точное расположение долей, чтобы затем выделить её (физически).
- Составить протокол собрания и указать точные координаты оформляемого надела.
- Провести процедуру межевания (этим занимаются геодезисты). При выделении, а затем и вычислении размера площади доли, также учитывают качество почвы.
- Собрать все документы, составить заявление и отправить их в Кадастровую палату, где территорию зафиксируют на учёт, и закрепят всю информацию о нём в госкадастр.
Основание для выделения пая в свой участок может возникнуть при сдачи . Если любой из совладельцев не желает, чтобы его доля и общая земля были отданы в аренду, он может выделить свою часть в отдельный надел.
Лицо, арендующее землю или предоставившее залог, не может повлиять на процесс выделения территории одного из сособственников. В таком случае остальные владельцы готовят и подписывают дополнительное соглашение, касающегося договора аренды земли (может быть сделано через представителя).
Сложности с выделением паев часто состоят в том, что ими владеют люди, далёкие от сельскохозяйственного производства. Также, при выделении надела между собственниками может возникнуть спор, из-за стремлений каждого получить лучшую часть (поближе к реке, лесу и т.п.). Здесь же возникает спор по поводу границ.
Другая проблема – с преимущественным правом приобретения земли местной администрации
, в результате чего сделка сильно затягивается (приходится ждать до 3 месяцев). А без получения отказа либо игнорирования предложения о покупке продать участок другим лицам нельзя. В ситуации, когда доля является собственность государства, её невозможно выделить другому владельцу, так что многие операции с землёй приходится решать, обращаясь в администрацию.
Арендные отношения
Большая часть паев сдаётся собственниками в аренду.
За это они получают арендную плату, которая может выплачиваться денежными средствами, а может и в натуральном выражении (к примеру, сельскохозяйственной продукцией – зерном, хлебом, мясом и т.п.). Сдача участка во временное пользование производится при заключении договора. Площадь общей арендуемой земли не ограничена.
Для того чтобы сдать участок в аренду , необходимо, чтобы:
В договоре аренды может присутствовать возможность покупки доли по окончанию её срока или ещё раньше, если арендная плата была получена раньше. Арендатор имеет больше шансов заключить новый договор, нежели другие желающие. Плюс, он может заложить право аренды земли без соглашения других совладельцев (их могут оповестить об этом при необходимости).
Сделки купли-продажи
Приобретение рассматриваемого вида недвижимого имущества проводится по стандартной процедуре : стороны готовят все необходимые документы и заключают договор купли-продажи (письменно). Решения о передаче или продаже доли принимают на собрании собственников, где каждый отдаёт свой голос.
Покупатели с/х земель должны помнить, что муниципалитет имеет преимущественное право на приобретение участка (согласно ФЗ Об обороте земель с/х назначения). Продавец должен сначала отправить предложение о приобретении недвижимого имущества в местную администрацию (указав площадь территории, ее месторасположение и стоимость), которая должна в течение 90 дней дать ответ.
Если местная власть не даёт ответ или отказывается от своего права , владелец недвижимости может продать ее другим лицам, но при условии, что сумма покупки будет не меньше той, что была предложена администрации. Если продажа была оформлена по меньшей стоимости, продавец может получить административный штраф и признание договора незаконным. Даже если покупатель сам хочет купить участок по более низкой цене, продавец должен будет повторно сообщить об этом в муниципалитет.
Важно, чтобы при передаче права аренды была заключена сделка, которая обезопасит совладельцев от взаимных притязаний.
Прежде всего необходимо определиться со стоимостью, ставки на которую (за 1 га.) нет. На цену влияет много факторов:
- Площадь территории.
- Плодородность почвы.
- Месторасположение (с учётом расстояния до города).
- , а также разрешение на дачное или промышленное строительство.
При передаче права на земельный надел, проводится независимая оценка . Только независимый эксперт может определить реальную стоимость пая. Её чаще всего проводят:
- Оформляя полученное наследство.
- Заключая у нотариуса дарственную или сделку продажи.
Оценка стоимость участка необходима и для расчёта суммы госпошлины (в НК не установлен фиксированный размер госпошлины). Цену нужно устанавливать в момент заключения сделки.
Для этого владельцу нужно иметь на руках:
- Документ, подтверждающий право собственности.
- Кадастровый план.
- Предназначение участка.
- Параметры надела (согласно плану межевания).
- Сведения о расположенных поблизости инженерно-коммуникационных линий.
Проводить оценку могут только аккредитованные организации, работающие согласно единому методу оценивания. В конце работы готовят акт и пояснительную записку .
Приватизация
Оформление выделенного участка во владение проводится в Росреестре. С 2017 года в процедуру приватизации внесли нововведения.
Присвоение надела в собственность подразумевает выделение его из общей территории . Его оформление займёт долгое время. Поэтому вам стоит запастись терпением и начать действовать:
Юридические лица готовят точно такой же пакет документов, дополненный:
- Уставом организации и доверенностью представителя.
- Свидетельство о регистрации предприятия в налоговых и государственных органах.
В течение пяти дней вам должны будут дать ответ – одобрить или оказать в регистрации. Если регистрацию разрешат, заявителю останется просто получить свидетельство на участок в Росреестре.
На оформление пая во владение потребуется две недели. В конце заявитель получит свидетельство, подтверждающее его статус собственника.
Порядок вычисления размера доли устанавливается местными властями или органами субъекта. Если расчёт земли не установлен местным законодательством, это не является оправданием для отказа в выявлении величины доли.
Права владельцев
Выделив пай и оформив право владение на него, вы можете получать доход с участка на законных основаниях:
Такой объект недвижимости могут использовать для ведения сельскохозяйственной деятельности , но с учётом интересов и мнения остальных сособственников. Свою долю владелец может продать, подарить, сдать в аренду и т.д. Чаще всего их сдают в аренду аграрным предприятиям либо передают опытным управленцам, которые могут организовать на нём сельскохозяйственные работы.
Такой вид недвижимого имущества может быть передан по наследству. В таком случае, при составлении нотариус проверит у наследодателя документы, подтверждающие право владения долей.
Строить на такой земле нельзя, поскольку она предназначено только для с/х деятельности. Это можно сделать только, если перевести участок в другую категорию, и только на весомых основаниях.
Некоторые особенности владения
Определение месторасположения
По номеру участка его можно , зайдя на карты на официальном сайте Росреестра. Для этого нужно ввести номер, и вы увидите искомую территорию и близлежащие к нему объекты.
Каждый надел имеет свой идентификационный кадастровый номер, по которому можно найти месторасположение доли на , а также узнать о её характеристиках. Для этого нужно обратиться в госкадастр, сведения из которого регулярно публикуются и находятся в свободном доступе.
По его номеру можно узнать :
Цифры в номере обозначают некоторые параметры :
- Первые две указывают на регион, в котором зарегистрировали надел.
- Следующие две цифры – код округа.
- Последующие шесть цифр обозначают квартал.
- Оставшиеся цифры – индивидуальный код.
При банкротстве владельца
Если земельным паем владело физическое или юридическое лицо, или же он был заложен в уставной капитал организации, то при банкротстве участок вместе с другим имуществом человека/организации будет направлен на погашение долга .
Так что права владения паем собственник лишается. Однако совладельцы других наделов сохраняют свои права и при необходимости могут защитить их в суде.
Недвижимость в колхозах
С тех пор, когда участки раздали в собственность гражданам, сохраняется проблемы того, что земельным наделом владеют лица, которым они не нужны. Они не могут их обрабатывать, получили их в дарственной или по наследству, хотя сами живут в городе и т.п.
Задача государства – контролировать куплю-продажу паев и их использование. Часто собственники паев, не желающие вести с/х деятельность сами, сдают их в аренду или нанимают управляющего , который сам организует работу на данном объекте недвижимости. Иначе участок могут признать невостребованным.
Невостребованные территории
Невостребованные паи – это такие наделы, владельцы которых больше трёх лет не пользуются землёй по назначению.
Срок высчитывают с момента регистрации права собственности на долю.
Возможность признания не востребованности земли закреплена в законодательстве. Такое решение принимается на собрании совладельцев общей территории.
Невостребованным может быть признан пай
:
- Владелец которого не установлен.
- Собственник которого умер и не оставил наследников, либо же наследники не могут пользоваться участком.
- оформлять наследство или был .
Списки владельцев невостребованных участков составляют и публикуются органами местного самоуправления. Если с момента публикации этого факта собрание совладельцев не было проведено, администрация самостоятельно утверждает факт не востребованности надела, а затем через суд присваивают его в качестве муниципальной собственности.
Собственники, участки которых признали невостребованными, могут опротестовать такое решение, написав заявление в местную администрацию. Дальше дело направится в суд на рассмотрение.
Об оформлении права собственности на выделенный земельный пай работниками колхозов смотрите в следующем видеосюжете:
Понятие земельного пая определяется как право определенного субъекта на часть в общем праве собственности на земельный надел, который принадлежит к землям сельхозназначения.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Собственниками таких паев в основном являются сотрудники бывших колхозов и совхозов, в процессе реорганизации которых были выделены права владения наделами на безвозмездной основе.
Рассмотрим особенности земельного пая в 2020 году, процедуры оформления их в наследство, по договору купли-продажи и оформление права собственности.
Основные моменты
Рассмотрим, что означает понятие земельного пая, как его получить в собственность и какая нормативно-правовая база регулирует данный вопрос.
Что это такое
Земельный пай – вид недвижимого имущества, который выделяется определенному лицу из общего земельного надела.
Однако это не участок земли, а лишь право на его получение в указанном размере. Пай является частью земель общего пользования, не выделенный фактически.
Если же владелец получил уже выделенный надел на местности, тогда он вправе оформить на него.
В итоге он получает во владение участок земли с определенными границами и координатами.
Получение земельного пая возможно нескольким методами, которые отличаются процедурой и необходимым перечнем документации:
- выделение из общего надела;
- приобретение посредством заключения ;
- получение по в наследство (по или по закону).
На сегодняшний день примерно 95% владельцев имеют свидетельства о праве пользования наделами.
В чем преимущества такой собственности
Достоинством земельного пая является возможность получения прибыли с него после периода сбора урожая и реализации его по рыночным ценам. Также можно получать с пая доход в форме сельхозпродукции.
Земельный пай считается прибыльным недвижимым имуществом, владелец которого вправе:
- продать его за определенную стоимость;
- на другую недвижимость;
- осуществить передачу на безвозмездной основе в наследство или по ;
- оформить пай в качестве залога или внести в роли уставного капитала при оформлении участия в кооперативе;
- сдавать в или передавать в другим лицам.
Действующие нормативы
Рассмотрим, какие нормативно-правовые акты регулируют вопросы земельных паев:
Как оформить земельный пай
Во втором случае ежегодные выплаты в основном выше, чем при заключении договора аренды.
В процессе приобретения по договору купли-продажи необходимо следить за тем, чтобы общий размер сельскохозяйственных земель в собственности на одно КФХ или на одного сотрудника на предприятии был не больше, чем максимально установленный размер региональным органом власти.
Налогообложение купли-продажи предполагает, что денежные средства, выданные за приобретенные земельные паи, подлежат выплате налога.
Отличием является лишь то, что доход продавца земельного пая не подлежит обложению налогом, если он не превышает 5000 минимальных зарплат по региону.
На сегодняшний день допускается любым гражданином, требуется лишь найти продавца.
Перед проведением сделки купли-продажи собственник должен выполнить условия:
- предложить выкуп его участка остальным владельцам земельного надела;
- предложить выкуп пая местному органу власти, который принимает решение на протяжении месяца.
Если предложения о выкупе не будут приняты, тогда стороны вправе начинать оформление купли-продажи. Цена продажи не может быть меньше той, которая предлагалась другим участникам или администрации.
Видео: как бывшему работнику колхоза выделить полученный пай земли в натуре
Договор купли-продажи можно заверять у нотариуса по месту нахождения участка, или же составлять в простой письменной форме с подписями сторон.
Нотариальное заверение не является обязательным требованием. В договоре купли-продажи должны быть прописаны следующие данные:
- реквизиты и паспортные данные обеих сторон;
- наименование и точный адрес, координаты земельного участка;
- индивидуальный номер паевого документа и дата его оформления;
- должна быть установлена полная дееспособность обеих сторон;
- четкая сумма, сколько стоит земельный пай;
- также необходимо указать, что после проведения сделки стороны не имеют взаимных претензий.
В наследство
Наследование земельной доли возможно по завещанию и по закону. В первом случае пай передается наследникам первой очереди, в случае их отсутствия – второй и так далее.
Если наследодатель оформил завещание, участок переходит в собственность одного или нескольких , указанных в документе.
При этом следует учитывать обязательную часть, которая должна быть выделена несовершеннолетним детям, недееспособным родителям или супругу.
Наследование земельной доли имеет свою специфику и отличается от принятия в наследство иного имущества только в ситуации, если наследуется не как доля единого участка.
В соответствии с нормами закона наследство можно получить исключительно целиком (). Наследник не имеет права выбирать имущество, которое он желает унаследовать.
Земельный пай допускается к отдельном унаследованию, только если другого имущества у умершего нет или пропущен срок обращения в нотариальную контору.
Первым этапом наследования является обращение к нотариусу и заявление права на наследство.
Необходимо сделать это в течение полугода после смерти наследодателя. Если вы не успеваете в этот срок, после его истечения необходимо будет подать иск в суд на восстановление срока.
Для принятия земельного пая в наследство нужны такие документы:
- оригинал и копия документа о смерти наследодателя;
- документы, подтверждающие степень родства ( , о браке или о разводе, справка об изменении фамилии);
- копия решения суда о признании родства с умершим;
- в случае завещания необходимо нотариальное заключение, что наследодатель не вносил в него правки и не отзывал его;
- свидетельство на земельный пай.
Порядок оформления в собственность
Для получения земельной доли в частную собственность нужно оформить правоустанавливающий документ. Осуществить это можно при наличии оснований, определенных на законодательном уровне.
При подаче документов на оформление права собственности необходимы бумаги:
Для того чтобы узнать, как оформить в собственность земельный пай сельхозназначения, потребуется обратиться в местное учреждение регистрации.
В основном пай приобретается для дальнейшего пользования или наследуется. При проведении сделки купли-продажи рекомендуется зарегистрировать договор у нотариуса по месту заключения сделки.
После оформления права собственности потребуется пройти процедуру госрегистрации пая в регистрационном органе.
Оформление права собственности проводится на протяжении месяца после предоставления пакета документов.
Как правильно выделить
Для возможности распоряжаться земельной долей по личному желанию (для дарения, продажи, передачи по наследству) владелец обязан выполнить процесс выделения надела на основании выделенной ему части общего участка.
Выделение представляет собой формирование нового куска земли, которым владелец вправе распоряжаться как отдельным объектом частного имущества.
Такая же процедура должна быть осуществлена и для реализации пая. В данном случае продажа без отделения доли разрешается только среди совладельцев.
В процессе оформления сделки с одним из них информирование остальных участников не является обязательным, ведь право преимущественного приобретения здесь не применяется.
Формирование нового куска земли в счет доли для дальнейшего его выделения выполняется на базе правила, описанного в .
Речь идет о формировании нового надела, посредством выделения в частную собственность куска земли в соответствующей части от общего участка.
В статье 13 ФЗ № 101 предусмотрены два способа отделения нового куска:
- решение на всеобщем собрании совладельцев;
- приглашение кадастрового инженера и разработка .
Алгоритм отделения пая при втором способе, который является оптимальным:
- заказ у инженера разработки межевой схемы надела;
- инженер должен предоставить проект остальным совладельцам для информирования и принять предложении я и замечания. На ознакомление отводиться 30 календарных дней;
- если на протяжении месяца не возникло возражений, проект считается утвержденным;
- затем проект межевания должен быть утвержден владельцем земельного пая;
- проект необходимо утвердить в местном земельном комитете, после чего оформляется кадастровый план надела и заносится в реестр под уникальным номером;
- последним этапом станет регистрация права собственности в Росреестре . Для этого необходимо подать пакет документации, в результате владелец получает свидетельство о праве собственности на земельный надел.
Как узнать где находится
Если вы хотите приобрести земельный пай, однако не знаете его точное месторасположение, разберемся, какими способами можно его выяснить.
Также перед покупкой необходимо четко выяснить границы и координаты участка.
Вам необходимо обратиться к кадастровому инженеру по месту нахождения интересующего участка, который занимается выделением и межеванием наделов.
Попросите у продавца пая предоставить вам копию участка или копию документа о праве собственности на участок земли.
Земельный специалист возьмет требуемые сведение в кадастровой палате и вынесет с точностью интересующий участок земли с привязкой к местонахождению.
Допустимый уровень погрешности в данном случае составляет 20 см. Таким образом, вы в итоге получите четкое местонахождение требуемого надела.
В Московской области определение точного местонахождения земельного участка обойдется вам в сумму около 5-8 тыс. рублей.
Земельные доли и отделенные из них наделы часто используются в качестве предметов по сделкам дарения и по завещаниям, даже несмотря на все трудности в их регистрации и оформлении права собственности.
Это происходит по множеству причин, начиная от простоты оформления дарственных и заканчивая уменьшением спроса физических лиц на применение земель сельхозназначения.
Не во всех регионах жители желают оформлять в собственность и пользоваться сельхозземлями.
Главная проблема при оформлении – это как правильно пройти все процедуры от начала до конца, в короткие сроки (на сколько это предоставляется возможным). Схема на сегодняшний день подробно проработана , от будущего владельца потребуются материальные вложения и время. Зато после гарантировано становление полноправным собственником земельного пая и полная свобода в распоряжении им по собственному усмотрению.
Реформы первой половины 90-х годов 20-го века положили начало возникновения . Именно тогда было принято решение передачи земли, которая принадлежала совхозу, в личное владение населению сел и фермерам. Сельчанам вручили документы, предоставляющие право на конкретную долю земельного участка — так называемого земельного пая.
Специфика оформления земельного пая как недвижимого имущества
Предмет имущества получился специфическим, в силу того, что паи не выделили из единого аграрного массива
. Следовательно, собственники не имели возможности отделить свою землю от земли своих соседей. Если разбираться глубже, то пай не является землей, пай – это право на землю
.
Но данное право дает возможность распоряжаться им как с конкретными возможностями: , дарственной, и т.д.
При оформлении земельного пая как недвижимого имущества следует опираться на земельное и гражданское законодательство . В особенности взять в учет то, что является ведение на нем сельского хозяйства .
Первым шагом будет установление прав на землю и оформление ее в собственность . При оформлении придется запастись терпением, так как данная процедура занимает длительное время.
Пошаговый порядок оформления в собственность
Вы должны быть готовы к тому, что процедуры оформления отнимут у вас большое количество времени, учитывая, что все обстоятельства при оформлении будут складываться благоприятно. Речь идет как минимум об одном годе
, а то и куда больше. Ниже разберем пошаговый порядок, как получить пай в собственность.
Необходимо поставить в известность все заинтересованные лица. Это делается с помощью подачи объявления в официальные СМИ местного характера. В нем излагается, что собственник земельного пая хочет отделиться от общего массива и предоставить примерные . Также желательно, но не обязательно поставить в известность лица, владеющие другими частями общего участка.
- Проводится общее собрание с собственниками других земельных паев. Проведение собрания возможно по истечению не ранее 1 месяца после выхода в публикацию объявления. Ход собрания должен фиксироваться в протоколе со всеми яками, принятыми решениями и подписями всех участников собрания.
- Проводится и дальнейшее заключение договора. Это процедура создания объекта недвижимости, в данном случае – земельного участка. Благодаря процедуре межевания устанавливаются и закрепляются границы земельного участка . Этот этап является самым затратным в финансовом плане и самым длительным по временному промежутку (от полугода до 1 года). Можно объединится с несколькими владельцами других участков, так выйдет гораздо дешевле для каждого собственника.
- . Это важный документ подтверждающий . Он несет в себе следующую уникальную информацию: , масштабы, адрес по которому он находится, . Также в нем зафиксирован план месторасположения и границы.
- Проведение процедуры Росреестром на новый участок . Для обращения в Росреестр необходимо оформить и собрать все документы на землю. Услуги – платные. Для граждан оплата обойдется в 2 000 рублей . Начиная с 2016 года свидетельство о регистрации права в письменном виде на руки не выдается. Доказательством послужит .
В случае купленного пая
Земельный пай, как любая собственность, и . Чтобы сделка считалась действительной, и при получении права собственности не возникло никаких проблем, новому собственнику необходимо пройти процедуру регистрации права собственности в Росреестре
. Для этого необходимо:
- Обращение со стороны покупателя;
- Квитанции об оплате государственной пошлины;
- Копии паспортов от двух сторон;
- Соглашение администрации на передачу участка в собственность другого лица;
- Доказательство о факте информирования других владельцев земельного пая;
- Договор, составленный со стороной продавца;
- Соглашение на сделку законного супруга продающего земельный пай;
- Акт, удостоверяющий законность прав со стороны продавца.
При желании новый владелец земельного участка может отделить его из общего, организовав собрание всех собственников посредством проведения межевания. Либо пользоваться данной землей на тех же условиях, что и прежний владелец.
Оформление в собственное имущество пая, полученного в наследство
Процедура оформления регистрации , осуществляется в общем порядке. Для выдачи нотариусом документа, который по истечению 6 месяцев даст вам право стать полноценным владельцем земельного участка, необходимо сделать следующее:
- Оценить . Необходимо в случае отсутствия завещания, для того чтобы все лица имеющие отношение к наследству получили одинаковые по цене доли участка погибшего. Для проведения экспертизы оценки стоимости участка можно воспользоваться услугами независимого специалиста или направить обращение в соответствующий Департамент. Документ с результатом оценки необходимо предоставить вашему нотариусу.
- Убедиться, что на завещанный земельный пай отсутствуют . Так как земля может быть арестована или заложена. В данном случае необходимо достичь ее освобождения из-под ареста и только потом начать процедуру вступления в наследство.
- Получить гарантию в отсутствии задолженностей — справка выдается в налоговой службе.
К сведению: передать в собственность земельный пай покупателю до закрытия всех имеющихся задолженностей не предоставляется возможным.
При оформлении в собственность земельного пая главное — помнить о его предназначении. Абсолютно все паи прибывают в составе земель сельскохозяйственного назначения, соответственно, они должны эксплуатироваться в соответствии с . В обратном случае грозит лишение прав на участок с его изъятием и наложением штрафа.
О выделении в натуре
Подробная консультация о том, как осуществляется эта процедура — от юридической фирмы «Флинт».
