Порядок раздела общей долевой собственности. Что такое долевая собственность. Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Раздел имущества, находящегося в долевой собственности, и выдел из него доли. Выплата стоимости доли другими участниками долевой собственности

Как уже говорилось, участник общей долевой собственности, в отличие от нанимателя жилого помещения, имеет право распоряжаться своей долей, тогда как тот же наниматель для решения своей жилищной проблемы вправе лишь требовать принудительного обмена, что очень сложно при поиске допустимых по закону вариантов обмена.
Кроме того, что владелец доли вправе ею распоряжаться (с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ), в определенных случаях он может и иным путем прекратить право общей долевой собственности путем раздела имущества, выдела из него доли или выплаты стоимости доли другими участниками общей долевой собственности.
Эти права установлены ст. 252 ГК РФ. Применению этой статьи посвящена весьма обширная судебная практика, появившаяся задолго до начала процесса приватизации, и продолжающая развиваться, устанавливая новые подходы к разрешению одной и той же актуальной проблемы совместного владения одним имуществом.
Статья 252 ГК РФ гласит:
"1. Имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
2. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
3. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

4. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании настоящей статьи, его доле в праве собственности устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

5. С получением компенсации в соответствии с настоящей статьей собственник утрачивает право на долю в общем имуществе".
Раздел общего имущества и выдел из него доли различаются тем, что в первом случае общее имущество делится между всеми участниками общей долевой собственности и каждому из них передаются в единоличную собственность определенные помещения. Во втором случае участник долевой собственности выделяет свою часть недвижимости, соразмерную его доле, а другая часть имущества продолжает находиться в общей долевой собственности оставшихся сособственников. Естественно, что выдел доли в праве собственности применяется, когда участников долевой собственности более двух.
Если участников общей долевой собственности более двух, то совладелец недвижимости, заинтересованный в прекращении общей долевой собственности, должен обращаться с иском о выделе своей доли из общего имущества. Требовать раздела имущества с передачей каждому из сособственников определенных помещений он не вправе, так как в ином случае он, по сути, обращается с требованием о защите прав и законных интересов других лиц, что запрещено процессуальным законодательством. При этом участники общей долевой собственности по иску одного из них о выделе ему доли вправе подать встречные иски о выделе им долей или о разделе общего имущества, если их требования в совокупности с первоначальным иском не предусматривают оставление за кем-либо из совладельцев общей долевой собственности после выдела.
Эту очевидную, прямо предусмотренную ст. 252 ГК РФ разницу, не всегда удается уловить судам, что приводит к отмене судебных решений, которыми отказывается в выделе доли по причине того, что выдел доли не прекратит общую долевую собственность всех совладельцев недвижимости.

З. и С. обратились в суд с иском к Г., Д. и С.Н., о реальном разделе домовладения, прекращении права общей долевой собственности и об определении порядка пользования земельным участком при доме, указывая, что З. на праве собственности принадлежало 18/54 долей дома, С. - 21/54 доля, Г., Д. и С.Н. - по 5/54 долей. Данное домовладение находилось на земельном участке общей площадью 1339 кв. м, из которых 521 кв. м принадлежал С., 336 кв. м - З., остальная часть земельного участка принадлежала ответчикам.
Ответчики Г., Д. и С.Н. исковые требования не признали, указали, что требования С. невозможно удовлетворить без их согласия. З. не состояла с ними в родственных отношениях, ее требования к ним отношения не имели. Кроме того, 19.05.1956 земельный участок решением суда уже был разделен.
Решением суда в разделе дома было отказано и определялся порядок пользования земельным участком.
В кассационной жалобе истцы просили решение суда в части отказа в разделе дома отменить, ответчики просили отменить решение в части определения порядка пользования домом.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия нашла, что решение суда в части определения порядка пользования земельным участком следовало оставить без изменения как постановленное в соответствии с материалами дела и требованиями ст. 35 ЗК РФ, а решение суда в части отказа в разделе дома подлежало отмене как постановленное с нарушением требований ст. 252 ГК РФ.
По делу была проведена строительно-техническая и землеустроительная экспертиза. По первому заключению экспертизы был предложен один вариант раздела дома и два варианта определения порядка пользования земельным участком.
Дополнительной судебно-технической экспертизой было представлено четыре варианта определения порядка пользования земельным участком.
Повторной строительно-технической и землеустроительной экспертизой были представлены два варианта раздела домовладения и четыре варианта определения порядка пользования и раздела земельного участка.
Второй дополнительной строительно-технической и землеустроительной экспертизой был представлен еще один вариант раздела дома и два варианта определения порядка пользования земельным участком.
Третьей дополнительной землеустроительной экспертизой предложено два варианта определения порядка пользования земельным участком.
Суд исследовал все заключения экспертиз, варианты раздела дома и определения порядка пользования земельным участком, оценил их и пришел к выводу, что произвести раздел дома было невозможно, так как основное строение и веранда имели износ 75%, а при таком проценте износа дома его раздел невозможен.
При этом суд не учел, что раздел дома при таком проценте его износа невозможен, поскольку переоборудования в доме, которые должны были бы быть произведены в связи с разделом, могли нанести значительный ущерб техническому состоянию дома, снизить прочностные характеристики конструктивных элементов до критического предела.
Однако, как следовало из заключения экспертизы, раздел дома по варианту N 3, предложенному второй дополнительной строительно-технической экспертизой, по фактическому порядку пользования, не требует никаких переоборудований в доме. При этом З. выделялась часть дома, фактически соответствовавшая ее доле, С. выделялась часть дома незначительно меньше ее доли, против чего она не возражала и на соответствующую денежную компенсацию не претендовала, Г., Д. и С.Н. выделялась в общее пользование часть дома, незначительно превышавшая их долю.
При этом доводы Г., Д., С.Н. о том, что произвести раздел части дома между Г., Д., С.Н., С. на четыре части было невозможно, а поэтому дом не мог быть разделен, не следовало принимать во внимание. Были заявлены только исковые требования С. о выделе ее доли, Г., Д. и С.Н. требований о выделе каждой из них части дома в соответствии с их долей не заявляли.
При таких обстоятельствах судебная коллегия нашла, что решение суда в части отказа в иске о разделе дома подлежало отмене. С учетом того, что все обстоятельства, имевшие значения для дела, были установлены, по делу следовало вынести новое решение, которым произвести раздел дома по варианту N 3 второй дополнительной строительно-технической экспертизы.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила решение Истринского городского суда Московской области от 28.11.2007 в части определения порядка пользования земельным участком оставить без изменения, в части отказа в исковых требованиях о разделе дома - отменить, вынести новое решение, которым произвести раздел дома (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 14.02.2008 по делу N 33-170).
Раздел имущества, находящегося в общей долевой собственности, может производиться как в судебном порядке, так и по соглашению между участниками общей долевой собственности путем заключения соглашения, подлежащего государственной регистрации. После регистрации раздела недвижимости в натуре право общей долевой собственности прекращается. Каждой выделенной части недвижимости присваивается почтовый адрес.
Большинство ошибок при составлении таких соглашений связано с земельными участками при доме, которые стороны забывали разделить или не имели на такой раздел права, когда соглашения заключались до приватизации земли. Сложности возникали и в случаях, когда стороны делили земельный участок так, что совладельцам невозможно было изолированно друг от друга пользоваться своими участками, без привязки к дому, без возможности самостоятельного выхода на улицу, без проезда и т.п.
Суды по-разному относятся к таким соглашениям. Одни считают, что каким бы невозможным для реализации ни являлось соглашение, изменить его нельзя. Другие суды, сталкиваясь с явно абсурдными соглашениями о разделе, вообще не акцентируют на них внимания, производя раздел имущества в судебном порядке. Третьи считают, что истцам необходимо вместе с требованием о разделе имущества заявлять требование о расторжении соглашения о разделе имущества или о признании его недействительным. Полагаем, что именно эту позицию суда следует признать правильной.
Приведем примеры из судебной практики.
К. С. обратился в суд с иском к К. и У. о признании нотариально удостоверенного соглашения от 01.12.2004 о разделе дома недействительным. В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что сторонами по делу по договору купли-продажи от 21.07.2000 был приобретен дом по указанному выше адресу в равнодолевую собственность. 01.12.2004 был заключен нотариально удостоверенный договор о разделе дома, согласно которому каждому из них в собственность перешла изолированная часть дома. В частности, У. была выделена часть дома в виде квартир, в том числе нежилое помещение, в котором находились отопительный котел и насосное оборудование. Истец считал, что данный договор был заключен с нарушением требований законодательства, а именно ст. 247, 252 ГК РФ, поскольку при выделении ответчику большей части дома, чем составляла его идеальная доля, не были решены компенсационные вопросы. Кроме того, последнему было выделено помещение, в котором находилась система коммуникаций, и тем самым собственники других частей дома поставлены в зависимость от воли У., который чинил им препятствия в пользовании указанной системой.
Решением Видновского городского суда от 05.03.2008 договор раздела дома был признан недействительным.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20.05.2008 решение суда было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.
В надзорной жалобе К. просил отменить определение суда кассационной инстанции и оставить в силе решение Видновского городского суда, поскольку выводы первой противоречили установленным обстоятельствам дела и требованиям норм материального права.

Как усматривалось из материалов дела, на основании нотариально удостоверенного договора купли-продажи от 21.07.2000 стороны по делу являлись собственниками в равных долях, каждый по 1/3 доле дома. 01.12.2004 стороны заключили нотариально удостоверенный договор о разделе дома.
Признавая недействительным договор о разделе дома, суд первой инстанции исходил из тех обстоятельств, что при удостоверении сделки сторонам не были разъяснены положения ст. 247 и 252 ГК РФ, не разрешены вопросы о соразмерности выделяемых частей дома идеальным долям и вопросы о компенсации разницы между реальными и идеальными долями. Кроме того, выделение в собственность У. системы коммуникаций лишило возможности остальных собственников по использованию этой системы по назначению.
Не соглашаясь с такими выводами и отменяя решение суда, кассационная инстанция указала, что оспариваемый договор по своей сути не противоречил требованиям ст. 209 и 421 ГК РФ, предусматривающим возможность собственников распоряжаться принадлежащей им собственностью по своему усмотрению, и принципу свободы договора, что не было учтено судом.
Между тем данный вывод суда кассационной инстанции противоречил обстоятельствам дела и нормам материального права, регулировавшим возникшие правоотношения.
Согласно ст. 253 ГК РФ участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом.
Как видно из имевшегося в материалах дела технического паспорта, спорный объект состоял из нескольких квартир и по существу являлся многоквартирным домом. Каждая квартира представляла собой изолированное помещение, имеющее отдельный вход, однако отопление и водоснабжение указанных жилых помещений обеспечивались коммуникациями, находящимися в помещении, выделенном в собственность У.
Таким образом, соглашением о разделе дома истцу К.С. и ответчику К. были выделены в собственность жилые помещения - изолированные помещения, не обеспеченные отоплением и водоснабжением. Принятые соглашением от 01.12.2004 условия раздела общей собственности не соответствовали характеристикам объекта права собственности на жилое помещение, в том числе положениям, предусмотренным ст. 288, 289 ГК РФ.
Отношения между собственниками квартир регулируются ст. 290 ГК РФ. Данная норма предусматривает, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартир, обслуживающее более одной квартиры.
Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру.
Из смысла и содержания указанных норм закона следует, что при разделе имущества и выделе собственникам отдельных изолированных частей дома одновременно должны быть решены вопросы о судьбе мест общего пользования, которые в силу своего назначения не могут быть предметом раздела или выдела.
Отменяя решение и направляя дело на новое рассмотрение, судебная коллегия не приняла во внимание, что при добровольном разделе дома ответчику У. было выделено служебное помещение, имевшее определенное целевое назначение, а именно водо- и теплоснабжение всего дома. При этом ответчик распоряжался данным объектом коммуникаций по своему усмотрению, не допуская к участию в этом собственников других частей дома.
Суд первой инстанции, правильно применив нормы материального права, обоснованно удовлетворил исковые требования и правомерно признал заключенный между сторонами договор о разделе дома недействительным.
Поскольку судебной коллегией по гражданским делам Московского областного суда было допущено существенное нарушение норм материального права, принятое кассационной инстанцией решение в силу ст. 387 ГПК РФ следовало отменить, решение суда первой инстанции оставить в силе (постановление президиума Московского областного суда от 01.10.2008 N 546 по делу N 44г-213/08).
Т. обратился в суд с иском к И. и П. о разделе земельного участка, ссылаясь на то, что ему на праве личной собственности принадлежал земельный участок площадью 1640 кв. м при доме, однако фактически он пользовался земельным участком в 1478 кв. м. Ответчикам принадлежали на праве собственности земельные участки по 1135 кв. м каждому. Таким образом, согласно правоустанавливающим документам общая площадь земельного участка должна составлять 3910 кв. м, а фактически составляет 3835 кв. м, что на 75 кв. м меньше. Для приведения размеров участков в соответствие с фактическим пользованием необходимо уменьшить размер каждого участка, приняв за основу вариант N 9 экспертного заключения.
Ответчики И. и П. иск не признали, пояснив, что между бывшими сопайщиками дачного кооператива соглашениями от 1937 и 1941 гг., утвержденными кооперативом, были определены границы раздела земельного участка с указанием прохождения разделительной границы и определен порядок пользования строением. Во исполнение указанных условий в 1941 г. был установлен забор, который не передвигался. При выдаче свидетельства на право собственности на землю кооперативом замеры не производились, планы земельных участков не составлялись, заявления о приватизации земельных участков с указанием площадей не писали. Правление кооператива признало свои нарушения и решением от 11.08.1996 постановило привести свидетельства на право на землю в соответствие с фактическим пользованием. Просили произвести раздел земельного участка по варианту N 4 экспертного заключения.
Решением Щелковского городского суда Московской области от 18.08.2005 раздел земельного участка был произведен по варианту N 4 экспертного заключения.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Т. обжаловал его в кассационном порядке и просил, отменив, направить дело на новое рассмотрение.

Согласно ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Требования о разделе земельного участка, в результате которого прекращается право общей собственности на земельный участок, по своему материально-правовому смыслу возможны в случае прекращения права общей собственности на строение либо если они заявлены одновременно с ним.
Из материалов дела не усматривалось, что стороны по делу произвели раздел дома по соглашению собственников, зарегистрированному в установленном порядке, или в судебном порядке. В соответствии с соглашениями 1937 и 1941 гг., утвержденными дачным кооперативом, между бывшими совладельцами был определен порядок пользования дачным строением и хозяйственными постройками, в соответствии с которым порядок пользования был определен поэтажно с нахождением отдельных помещений и подсобных строений в общем пользовании. Отсутствие реального раздела строения не позволяло разрешить вопрос о разделе земельного участка, занятого под строением и свободного от прав других лиц (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 04.05.2006 по делу N 33-5224).
Поскольку права собственности на дома существовали еще до приватизации недвижимости, нам доводилось знакомиться с соглашениями о разделе дома и 1940-х гг. Однако такие раритетные бумаги сохранились не у всех домовладельцев. Многие из них даже не знают, как и когда было решено разгородить общий участок забором, почему в доме два входа и почему тот или иной из родственников пользуется именно правой половиной дома. БТИ, фиксировавшее почти до конца XX в. разделы домов, порой забывало указывать, на каком основании жилой дом разделен на несколько квартир.
К решению возникающих в связи с этим вопросов необходимо подходить только исходя из существующих правоустанавливающих документов. Если неизвестно, существовало ли решение суда или соглашение о разделе дома, и установить это обстоятельство не представляется возможным, а по документам дом находится в общей долевой собственности, необходимо осуществлять его раздел даже при наличии косвенных доказательств существования соглашения о разделе.
Приведем пример из судебной практики.
С. обратился с иском по тем основаниям, что ему на праве общей долевой собственности принадлежала 1/2 доли в праве на бревенчатый жилой дом. Другим участником общей долевой собственности (доля в праве 1/2) на указанный жилой дом являлся К. Истец указал, что фактически К. владел и пользовался большей частью дома. В пользовании истца находились меньшие по площади помещения. Раздел спорного дома в натуре не производился. С. просил выделить ему находившиеся в его пользовании кухню, жилую комнату и коридор, а также обязать ответчика восстановить стену, разделявшую дом на две квартиры.
Ответчица и ее представитель иск не признали.
Решением Кондопожского городского суда Республики Карелия от 03.09.2009 иск был удовлетворен частично. Суд произвел раздел жилого дома в натуре в соответствии с фактическим порядком пользования жилым домом, выделив в собственность С. квартиру N 1 с соответствующей площадью, а в собственность К. - квартиру N 2. Также суд взыскал с К. в пользу С. в возмещение расходов по экспертизе 3787,21 руб. и расходы по выплате государственной пошлины.
Кассационным определением судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда Республики Карелия от 03.11.2009 решение суда было отменено и принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В надзорной жалобе заявитель просил отменить состоявшиеся по делу судебные постановления как принятые с нарушением норм материального права. По мнению заявителя, у суда первой инстанции не имелось оснований для принятия решения о разделе дома по фактически сложившемуся порядку пользования жилым домом. Также заявитель указывал на несогласие с выводом суда кассационной инстанции об отсутствии оснований к разделу дома в равных долях. С. ссылался на то, что ему принадлежала на праве собственности 1/2 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, о чем имелось свидетельство о праве собственности. На момент рассмотрения дела в суде он был фактически лишен права владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежавшим ему на праве собственности имуществом в полном объеме.
Определением судьи Верховного суда Республики Карелия Т.В. Кудиновой от 18.02.2010 дело было передано для рассмотрения в суд надзорной инстанции в связи с существенным нарушением норм материального права.
Проверив материалы дела, президиум нашел состоявшиеся по делу судебные постановления подлежащими отмене.
Удовлетворяя исковые требования частично, суд первой инстанции пришел к выводу о возможности проведения раздела жилого дома с учетом фактически сложившегося порядка пользования домом.
Кассационная инстанция, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в иске, указала на то, что оснований для раздела спорного дома в равных долях между истцом и ответчиком не имелось, поскольку к истцу перешло право собственности на то имущество, которым владел наследодатель, а именно на квартиру N 1 с меньшей по сравнению с квартирой N 2 площадью.
Однако с выводами судов первой и кассационной инстанций нельзя было согласиться по следующим основаниям.

Вместе с тем данная статья предусматривает, что недостижение участниками долевой собственности соответствующего соглашения не лишает их субъективного права на раздел общего имущества или выдел из него доли в натуре и что заинтересованный участник вправе предъявить в суд требование о выделе своей доли из общего имущества, а если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3).
Из материалов дела следовало, что С. и К. являлись сособственниками одноэтажного бревенчатого жилого дома. Истец и ответчик фактически пользовались неравнозначными по площади квартирами, расположенными в доме.
Право собственности у сторон возникло на основании свидетельств о праве на наследство (право С. - на основании свидетельства о праве на наследство по закону от 12.09.2002, К. - на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 09.01.1985).
Из указанных свидетельств, а также из свидетельства о государственной регистрации права от 23.09.2003, выданного на имя С., усматривалось, что доли истца и ответчика в праве собственности на жилой дом составляли по 1/2.
При этом из материалов дела не следовало, что доли сторон в праве собственности на жилой дом были изменены.
Таким образом, в силу ст. 252 ГК РФ истец был праве претендовать на передачу ему в собственность части жилого дома, соответствовавшей его доле.
Статьей 218 ГК РФ предусмотрены основания приобретения права собственности. Сам по себе факт пользования большей долей в общем имуществе не свидетельствует о приобретении права собственности на это имущество, поскольку указанной нормой такое основание возникновения права собственности не предусмотрено. Также в силу ст. 8, 131 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации и возникает с момента такой регистрации.
При таких обстоятельствах принятые судебные постановления нельзя было признать законными и обоснованными, поэтому они подлежали отмене, а дело - направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции (постановление президиума Верховного суда Республики Карелия от 10.03.2010 по делу N 44г-8-2010).
При подаче искового заявления в суд истцу необходимо приложить к иску свой вариант раздела домовладения. Для этого не нужно обращаться к эксперту, достаточно на копии плана из технического паспорта дома очертить границы возможного раздела. В суде же без проведения строительно-технической и землеустроительной экспертизы не обойтись. Суд не обладает специальными познаниями, чтобы самостоятельно разделить дом и земельный участок с описанием технически правильных границ раздела.
Подкрепим данный вывод примером из судебной практики.
Решением мирового судьи, оставленным без изменения апелляционным определением районного суда, был произведен раздел домовладения, придомовых построек и земельного участка и выдел соответствующих долей в натуре между Л. и А.
Президиум областного суда постановленные по делу судебные акты отменил в связи с наличием существенных нарушений норм материального и процессуального права.
В соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли один из них участников долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения, как следует из п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах, возникших в практике рассмотрения судами споров о выделе доли собственнику и определении порядка пользования домом, принадлежащим гражданам на праве общей собственности" (далее - постановление Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4), следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Исходя из смысла данных норм права, разрешая спор о выделе доли строения в натуре по предложенному истицей варианту, суду необходимо было установить техническую возможность такого выдела доли, стоимость затрат по переоборудованию и перепланировке и соразмерность этих затрат со стоимостью домовладения. В частности, Пленум Верховного Суда РФ в п. 4 вышеупомянутого Постановления разъяснил, что для правильного разрешения споров данной категории большое значение имеют специальные познания в области жилищного строительства и коммунального хозяйства, в связи с чем суду надлежит в каждом случае обсуждать вопрос о назначении экспертизы для дачи заключения о возможности выдела части дома и построек хозяйственного назначения в соответствии с долями сособственников с соблюдением технических, противопожарных и санитарных норм, о всех допустимых вариантах выдела доли или передачи в пользование помещений, в том числе по вариантам, предложенным сторонами.
Суд же вышел за пределы своих полномочий, самостоятельно решив вопрос о технической возможности раздела дома по выбранному им варианту. Кроме того, для раздела дома в натуре по принятому судом варианту, связанному с переоборудованием, устройством внутренних перегородок, возведением крыльца, требовались заключения пожарной и санитарной служб.
Суды обеих инстанций исходили из того, что стороны по делу отказались от предложения по назначению экспертизы из-за отсутствия денег на оплату работы эксперта.
Однако судами не было учтено, что согласно ст. 60 ГПК РФ обстоятельства дела, которые в соответствии с законом должны быть подтверждены определенными средствами доказывания, не могут подтверждаться никакими другими доказательствами.
В связи с этим мировому судье и апелляционному суду следовало разъяснить сторонам невозможность удовлетворения исковых требований о выделе доли при отсутствии доказательств технической возможности этого.
Таким образом, вывод судов первой и второй инстанций о возможности выдела доли домовладения в натуре по варианту, указанному в решении суда первой инстанции, при отсутствии к тому доказательств, отвечавших требованиям допустимости, нельзя было признать законным.
Решая вопрос о возможности удовлетворения иска о разделе дома в натуре, суд должен был проверить соразмерность затрат, связанных с выделом доли, стоимости домовладения. В материалах дела отсутствовали данные о стоимости дома и других построек, стоимости каждой предполагаемой к выделу части дома, о размере затрат на переоборудование.
Отсутствие данных о стоимости домовладения, включая его жилую часть, крыльцо, двор, привело к тому, что суд не решил вопроса о стоимости каждой из подлежащих выделу долей и о взыскании денежной компенсации.
Реальный размер выделенных долей был определен судом с учетом хозяйственных построек (двора). Однако уменьшение доли в жилом доме не могло быть компенсировано увеличением доли в хозяйственной постройке, каковой являлся, согласно данным технического паспорта, двор.
В данной ситуации суду следовало обсудить вопрос об изменении размера долей в праве собственности на дом.
Кроме того, судом не были разрешены требования о разделе земли и надворных построек.
Исходя из предмета заявленных требований, в том числе связанных с возможным изменением долей в праве собственности на дом, цены домовладения, суду следовало решить вопрос: относится ли данное дело к подсудности мирового судьи, определенной ст. 23 ГПК РФ (постановление суда надзорной инстанции Архангельского областного суда N 44г-190).
Как разъяснено Пленумом Верховного Суда РФ в п. 6 постановления от 10.06.1980 N 4 (в ред. от 06.02.2007)*(31), выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе (ст. 252 ГК РФ).
К. обратилась в суд с иском к Г. о выделе доли в праве собственности на домовладение и земельный участок.
В обоснование иска она указала, что являлась собственником 1/2 доли указанного дома и земельного участка площадью 1500 кв. м. Истица желала произвести раздел дома и участка в натуре с учетом сложившегося порядка пользования.
Решением Советского районного суда г. Владивостока от 18.12.2007 исковые требования К. были удовлетворены. Раздел жилого дома был произведен между К. и Г. в натуре по варианту N 2 приложения N 3 экспертного заключения. Раздел земельного участка производился в натуре по варианту N 1 приложения N 4 экспертного заключения.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Приморского краевого суда от 17.03.2008 решение было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Г. просила судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить как принятые с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы и определения о передаче дела на рассмотрение в судебном заседании суда надзорной инстанции, президиум нашел судебные постановления подлежащими отмене с направлением дела на новое рассмотрение, поскольку по делу были допущены существенные нарушения норм материального права.
Как усматривалось из материалов дела, домовладение состояло из жилого дома, веранды, двух сараев, каменного погреба, уборной, навеса.
Как следует из разъяснений, содержащихся в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4, поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
Между тем, выделяя долю истицы из общего имущества, суд вопрос о разделе между сторонами построек хозяйственного назначения в составе жилого дома не разрешил. В надзорной жалобе Г. указала, что практически все постройки находились на той части земельного участка, которая решением суда была передана истице, что лишало ответчицу права пользования ими.
Поскольку заинтересованность сторон в использовании построек хозяйственного назначения, расположение построек и возможность их переноса могли повлиять на варианты раздела земельного участка, судебные постановления подлежали отмене в полном объеме (постановление президиума Приморского краевого суда от 12.09.2008 N 44г-183).
При выделе доли в натуре сособственнику передается в собственность часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доли, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые, предоставление на долю помещений, которые не могут быть использованы под жилье из-за малого размера площади или неудобства пользования ими, и т.п.
Все эти вопросы должны разрешаться экспертами при проведении строительно-технической экспертизы, поэтому работа эксперта не может ограничиваться только графическими рисунками на поэтажном плане дома, он должен с выходом на местность определить техническое состояние дома.
Приведем пример судебного решения, принятого благодаря нерадивому эксперту.
С., являясь собственницей 1/3 доли домовладения и 1/3 доли прилегающего к нему земельного участка площадью 1,650,0 кв. м, обратилась в суд с иском к В. - собственнице 2/3 долей этого же домовладения и земельного участка - о разделе объектов права собственности. В обоснование иска она ссылалась на то, что в добровольном порядке разрешить указанный вопрос не представлялось возможным.
По делу была назначена и проведена судебная строительно-техническая и землеустроительная экспертиза.
Истица просила произвести раздел спорного домовладения и земельного участка в соответствии с вариантом N 3 экспертного заключения, полагая, что он являлся наиболее приемлемым и соответствовал интересам сторон.
В., по существу не возражая против раздела домовладения и земельного участка, возражала против использования варианта N 3, предлагавшегося истицей.
Решением Раменского городского суда Московской области от 20.11.2007 раздел домовладения и прилегающего к домовладению земельного участка был произведен в соответствии с вариантом N 3 строительно-технической и землеустроительной экспертизы. При этом судом были определены размеры компенсаций, предполагавшихся ко взысканию с каждой из сторон в пользу другой стороны, размер расходов на необходимые согласно экспертному заключению переоборудования и предусмотрена выплата С. в пользу В. компенсации в счет возмещения расходов на эти переоборудования при возложении их на стороны в равных долях.
Не соглашаясь с решением суда первой инстанции, В. обжаловала его в кассационном порядке и просила, отменив его, направить дело на новое рассмотрение.
Обсудив доводы кассационной жалобы, проверив материалы дела, судебная коллегия нашла обжалуемое решение подлежащим отмене по следующим основаниям.
Разрешая спор, суд в нарушение требований ст. 67, 148, 196 ГПК РФ не в полном объеме определил и установил значимые для дела обстоятельства, а установленным обстоятельствам и представленным доказательствам не дал надлежащей правовой оценки в их совокупности.
Суд не установил такого значимого для дела обстоятельства, как наличие технической возможности произвести раздел спорного домовладения без нанесения ему несоразмерного ущерба с учетом его технического состояния. В материалах дела отсутствовали сведения о техническом состоянии спорного домовладения, и перед экспертами вопрос о наличии возможности раздела домовладения с учетом его технического состояния не ставился.
При этом вывод экспертов о технической возможности произвести раздел общего домовладения на две части был сделан с учетом его общей площади, а не с учетом технического состояния домовладения в целом. Однако данное обстоятельство судом не было принято во внимание и должным образом оценено.
Из материалов дела усматривалось, что раздел спорного домовладения был произведен судом с отступлением от долей сособственников в праве собственности. При этом судом в основу довода о невозможности произвести раздел домовладения в соответствии с долями в праве собственности были положены выводы экспертного заключения о том, что с учетом норм СНиП выделить С. часть жилого дома, приходившуюся на ее долю в праве собственности и соответствовавшую нормам СНиП, не представлялось возможным, так как приходившаяся на долю истицы по размеру площадь была меньше установленной СНиП нормы выделения в 18,0 кв. м. При этом эксперт ссылался на п. 4.4 СНиП 31-02-2001, в соответствии с которым дом должен включать как минимум следующий состав помещений: жилая (-ые) комната (-ы), кухня (кухня-ниша) или кухня-столовая, ванная комната или душевая, уборная, кладовая или встроенные шкафы; при отсутствии централизованного теплоснабжения - помещение для теплового агрегата. В доме должны быть предусмотрены отопление, вентиляция, водоснабжение, канализация, электроснабжение и радиовещание. Площади помещений дома определяются с учетом расстановки необходимого набора мебели и оборудования и должны соответствовать установленным нормам.
Однако суд не дал оценки тому обстоятельству, что принятая и введенная в действие постановлением Госстроя России от 22.03.2001 N 35 Система нормативных документов в строительстве (Строительные нормы и правила Российской Федерации (Дома жилые одноквартирные) - СНиП 31-02-2001) распространялись на вновь строящиеся и реконструируемые одноквартирные жилые дома, предназначенные для постоянного проживания людей, и устанавливали требования к их безопасности и другим эксплуатационным характеристикам. Таким образом, суд не дал оценки правомерности ссылки эксперта на вышеуказанные нормы СНиП при решении вопроса о перепланировке спорного домовладения при его разделе между сособственниками. Суду следовало обсудить вопрос о вызове эксперта в суд для выяснения данного обстоятельства.
Кроме того, судом был принят вариант раздела домовладения N 3, предполагающий изменение целевого назначения помещения в основном строении с жилого на нежилое, что являлось недопустимым (определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 15.04.2008 по делу N 33-3560).
Возможные варианты раздела (выдела доли) домовладения определяются на основании строительно-технической экспертизы. Эксперт в первую очередь устанавливает возможность раздела дома в точном соответствии с размером долей сторон. Если такой раздел невозможен, то он представляет варианты раздела домовладения с отступлением от размера долей. Обычно эксперты представляют несколько вариантов раздела дома и земельного участка. Если стороны предлагают свои варианты раздела имущества, то эксперт должен их отразить и дать оценку таких вариантов на предмет приемлемости с учетом требований закона о соразмерности выделяемого имущества долям, техническим возможностям раздела и сложностям, которые возникнут при таком разделе.
Если стороны не смогут сделать единый выбор из предложенных экспертами вариантов раздела, окончательное решение по этому вопросу принимает суд, который должен в своем постановлении аргументировать, почему предпочтение было отдано конкретному варианту.
Постараемся понять, что может играть роль при выборе судом варианта раздела дома и земельного участка.
Б.Е.В. предъявлен иск к М.Н.В. о разделе в натуре дома и прекращении права долевой собственности на дом, пояснив, что Б.Е.В. и М.Н.В. являлись сособственниками дома. Каждому принадлежало по 1/2 его доле. Между сособственниками дома имел место спор о порядке пользования домом, в связи с чем возникла необходимость реального раздела дома. Б.Е.В. настаивал на разделе дома в соответствии с вариантом N 1 экспертизы, проведенной ГУП МОБТИ, ссылаясь на то, что данный вариант соответствует разделительной границе земельных участков сторон.
М.Н.В. предъявил встречный иск о разделе дома, просил разделить дом в соответствии с вариантом N 3, считая его более приемлемым и справедливым.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, допросив эксперта, суд пришел к следующему.
Как разъяснено в п. 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.12.2003 N 23 "О судебном решении", согласно ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.
Как разъяснено в п. 11 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 N 4, выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом (квартиру) либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования.
Как усматривалось из заключения проведенной ГУП МОБТИ по делу экспертизы N 1235/09-09, технически раздел спорного дома был возможен, с выделом сторонам изолированных частей дома с отдельными входами и раздельными коммуникациями. Эксперты представили три варианта раздела дома (два, исходя из предложений Б.Е.В., и один, исходя из предложения М.Н.В.). Все варианты предусматривали выдел каждому совладельцу части дома, соответствующей его идеальной доле, и предусматривали ряд переоборудований и перепланировок.
Допрошенный в судебном заседании эксперт Ш.С.С. подтвердил выводы экспертизы относительно технической возможности раздела дома по всем трем вариантам, с выделом сторонам частей дома, соответствовавших их идеальным долям и оборудованием раздельных коммуникаций. Дополнительно он пояснил, что все три варианта с точки зрения простоты осуществления, стоимости переоборудования почти равноценны (первый вариант был незначительно дешевле и проще в реализации). Окончательная стоимость работ по переоборудованию и перепланировке помещений в доме, разделения коммуникаций и стоимости работ в данной части могла быть уточнена после непосредственной разработки технической проектной и сметной документации на стадии реального осуществления раздела дома. Ш.С.С. также опроверг доводы ответчика о том, что реализация варианта раздела дома N 1 может привести к нарушению конструктивной целостности дома.
Приняв во внимание экспертное заключение, пояснения эксперта, суд счел правильным разделить дом в соответствии с вариантом N 1 экспертизы.
Суд отдал предпочтение данному варианту перед другими, поскольку он был технически возможен, сторонам выделялись части дома, соответствовавшие идеальным долям; вариант был дешевле и легче осуществим; не предусматривал демонтаж помещений, а предполагал их использование сторонами.
Варианты N 2 и N 3 суд отверг, поскольку они были дороже; предполагали больший объем переоборудований; предусматривали демонтаж помещений, а не их использование сторонами.
Доводы ответчика о том, что по варианту N 1 истица получала помещения большие по площади, чем выделялись ему, суд счел надуманными и отверг их, поскольку, настаивая на варианте N 3, ответчик, фактически согласился с демонтажем данной постройки, т.е. заявил о своей незаинтересованности в ней.
Изучив данные о комплексе работ по переоборудованию помещений, суд пришел к выводу о том, что, учитывая обоюдную заинтересованность сторон в разделе дома, данные работы должны были быть выполнены сторонами самостоятельно в каждой из выделяемой им частей дома максимально, за исключением работ, которые должны были быть выполнены сторонами совместно, исходя из варианта раздела (решение Звенигородского городского суда Московской области от 09.11.2009).
П. обратилась в суд с иском к Р. об определении порядка пользования земельным участком, ссылаясь на то, что она являлась собственником 143/200 долей жилого дома, а Р. - собственником 57/200 долей указанного домовладения. Указанное домовладение находилось на земельном участке, предоставленном на праве постоянного (бессрочного) пользования. Соглашения о порядке пользования земельным участком между П. и Р. не существовало, а в добровольном порядке определить порядок пользования земельным участком было невозможно. Истица просила суд определить порядок пользования земельным участком с учетом долей в праве собственности на домовладения, выделив в пользование П. 143/200 долей данного участка, Р. - 57/200 долей.
Не согласившись с поданным иском, Р. обратился в суд с иском к П. о разделе жилого дома в натуре, ссылаясь на то, что порядок пользования домовладением между сособственниками сложился, однако произвести раздел дома по соглашению сторон невозможно.
Истица П. исковые требования поддержала, просила суд произвести реальный раздел домовладения и определить порядок пользования спорным земельным участком по варианту N 1 заключения экспертов РФЦСЭ при Минюсте России.
Ответчик Р. просил суд произвести реальный раздел домовладения и определить порядок пользования спорным земельным участком по варианту N 2 заключения экспертов.
Суд, рассмотрев дело, выслушав пояснения сторон, допросив свидетелей, исследовав письменные материалы дел, пришел к следующему.
Из заключения проведенной экспертизы усматривалось, что реально разделить домовладение в соответствии с долями в праве собственности не представлялось возможным в связи с конструктивными особенностями дома и высокой степенью его износа. Раздел дома с незначительными отступлениями от реальных долей был возможным.
Экспертом были проработаны два варианта раздела: вариант N 1, при котором Р. выделялись в собственность помещения, в которых проживали третьи лица; вариант N 2, учитывавший фактическое пользование домом лицами, в нем проживающими.
По варианту N 1 и варианту N 2 необходимо было провести ряд работ.
По вопросу об определении порядка пользования земельным участком экспертом также было предложено два варианта определения порядка пользования, связанные с вариантами раздела домовладения.
Оценивая заключение проведенной экспертизы, суд счел, что оно являлось объективным и правильным, поскольку было составлено в соответствии с действующим законодательством, содержало подробное описание проведенных исследований, и из заключения усматривалось, что экспертами были в полном объеме изучены материалы дела, произведен тщательный осмотр домовладения с участием сторон, выводы экспертов не противоречили материалам дела и подтверждались собранными по делу доказательствами.
Судом было установлено, что в спорном домовладении были постоянно зарегистрированы и проживали К., П., Б.В., Б.А.
Данные лица с 1957 г. постоянно пользовались помещениями в пристройке, жилым помещением, кухней.
Факт постоянного пользования третьими лицами вышеуказанными помещениями П. и Р. не оспаривался, как не оспаривался факт того, что ни истец, ни ответчик указанными помещениями никогда не пользовались. Другого жилого помещения у третьих лиц не было, они являлись родственниками К.П., в отношении которого 21.08.1995 К.Е. было составлено завещание на 31/100 долей спорного домовладения. Однако К.П. скончался до наступления смерти К.Е., и наследники К.П. наследство после его смерти не оформили.
При разрешении вопроса о выборе варианта раздела домовладения суд исходил из того, что фактически порядок пользования домовладением между собственниками не сложился, в спорном домовладении длительное время проживала семья с несовершеннолетним ребенком, не имевшая другого места жительства.
При варианте N 1, на котором настаивала П., ответчик должен был вселиться в жилую комнату, а также кухню, в которых проживало четыре человека, что сделало бы невозможным совместное проживание семьи ответчика и третьих лиц и могло повлечь за собой нарушение прав данных лиц на жилище.
Таким образом, целесообразным, разумным и правильным суд счел проведение раздела домовладения по варианту N 2, представленному заключением экспертов (решение Королевского городского суда Московской области от 13.04.2010 по делу N 2-517/10).
Ф.С. обратилась в суд с иском к Б., К.И. и К., территориальному управлению администрации г. Тулы по Привокзальному и Советскому районам и администрации г. Тулы о разделе домовладения и просила выделить ей в собственность два помещения, а также пристройку, указав, что такой раздел дома отвечал сложившемуся порядку пользования совладельцами указанным жилым домом. Истица не возражала выплатить ответчикам денежную компенсацию за передачу в ее собственность части помещения, превышающей по размеру ее долю в праве собственности на данное домовладение.
Б., К.И. и К. обратились в суд со встречным иском и просили выделить им в совместную собственность указанные ими помещения.
Суд решил произвести раздел спорного домовладения по сложившемуся порядку пользования, выделив в натуре Ф.С. в собственность два помещения и кухню, прекратив право общей долевой собственности на указанные выделенные помещения. В удовлетворении исковых требований Б., К.И. и К. о выделении им в совместную собственность части указанных ими помещений отказать.
В кассационной жалобе Б. просил решение суда отменить как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, возражения относительно кассационной жалобы, судебная коллегия пришла к следующему.
Суд первой инстанции установил, что домовладение было зарегистрировано на праве долевой собственности за Ф.С. - 223/797 доли, Б. - 426/797 долей, К. - 74/797 доли, К.И. - 74/797 доли.
Суд первой инстанции также выяснил, как фактически сложился порядок пользования спорным домовладением, и пришел к правильному выводу о том, что фактически сложившийся порядок пользования жилыми помещениями является добровольным соглашением сторон о распределении общего имущества, оставшегося после смерти наследодателя, т.е. соглашением о фактическом разделе домовладения.
Исходя из вышеприведенных обстоятельств и заявленных сторонами требований, суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора по вопросу раздела вышеуказанного домовладения правильно исходил из положений ст. 252 ГК РФ.
Проанализировав имеющиеся в деле доказательства и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о разделе домовладения в соответствии со сложившемся порядком пользования, обоснованно удовлетворив исковые требования Ф.С. о выделении ей соответствующих помещений.
Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к такому выводу, подробно со ссылкой на установленные судом обстоятельства и нормы права были изложены в оспариваемом решении и их правильность не вызывала сомнений у судебной коллегии.
Вместе с тем предложенный Б. вариант раздела спорного жилого дома правомерно не был принят судом.
Техническим заключением ООО ИЭЦ от 13.08.2009, составленным по результатам обследования спорного домовладения, подтверждалось, что раздел (выдел доли) домовладения по варианту, предложенному Б., невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности.
Из данного технического заключения следовало, что любое вмешательство в несущие конструкции здания может привести к полному разрушению несущих элементов и создать аварийное состояние конструкции в целом. Устройство вновь коммуникаций отопления повлечет разрушение конструктивных элементов и изменит сохранность узловых соединений. На период проведения обследования здание жилого дома находилось в аварийном состоянии.
Из заключения от 18.08.2009 следовало, что в случае, если судом будет произведен раздел домовладения по сложившемуся порядку пользования, то доли совладельцев перераспределятся и возникнет необходимость в осуществлении ответчикам определенной компенсации.
Размер компенсации в сумме 36 916 руб. 38 коп., подлежащей выплате ответчикам, был правильно определен судом, с учетом того, что площадь занимаемого Ф.С. помещения превышала площадь, приходившуюся на ее идеальную долю, на 8,51 кв. м, а также с учетом того, что величина рыночной стоимости 1 кв. м объекта недвижимости составляла 4338 руб., что подтверждалось отчетом об определении рыночной стоимости спорного домовладения, выполненным ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро" Тульский филиал.
Из представленного заключения к отчету следовало, что подлежащий взысканию в пользу К.И., К. и Б. размер денежной компенсации за часть выделенного Ф.С. жилого помещения, превышавшего по площади размер ее идеальной доли, составит по 12 305 руб. 46 коп.
Поскольку данное обстоятельство не было отражено в решении суда, судебная коллегия сочла необходимым дополнить резолютивную часть решения указанием о взыскании с истца в пользу К.И., К. и Б., т.е. в пользу каждого из указанных ответчиков, денежной компенсации в размере по 12 305 руб. 46 коп. (кассационное определение судебной коллегии по гражданским делам Тульского областного суда от 15.04.2010 по делу N 33-887).
Анализируя судебную практику, можно отметить, что суды в большинстве своем при разделе дома учитывают сложившийся порядок пользования домом и земельным участком. К тому же сами совладельцы для мирного совместного пользования имуществом определяют порядок пользования помещениями в доме между собой приближенно к размерам их долей.
Однако некоторые суды иначе расценивают фактически сложившийся порядок пользования. Их позиция в большей степени отвечает требованиям закона и не предусматривает учет сложившегося порядка пользования при разделе недвижимости.
Рассмотрим соответствующие аргументы судебной инстанции.
Д.Л. обратилась в суд с иском к Д. о разделе дома, признании за ней права собственности на возведенные ею на собственные средства печь и строения, исключении их из раздела и внесении изменений в свидетельства о государственной регистрации права собственности от 11.08.1998 и 29.11.1998 в части записей относительно данных строений. Д.Л. просила раздел дома произвести по варианту N 1 заключения экспертизы, учесть сложившийся порядок пользования, а также достигнутое между совладельцами в 1989 г. соглашение о разделе наследственного имущества.
Д. против удовлетворения иска возражала и предъявила к Д.Л. встречный иск о разделе дома по варианту N 2 экспертного заключения в соответствии с долями сторон в праве собственности на дом, признании права собственности на одно из строений и исключении его из имущества, подлежавшего разделу.
Решением Домодедовского городского суда от 15.04.2005 Д. в удовлетворении иска было отказано. Суд удовлетворил исковые требования Д.Л., за которой признал право собственности на печь и строения с занесением изменений в ЕГРП. Раздел дома был произведен по варианту N 1 заключения экспертизы. С Д. в пользу Д.Л. за превышение стоимости выделенного ей имущества взыскано 47 165 руб. 04 коп. и 3250 руб. - в возмещение судебных расходов.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 18.08.2005 решение городского суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе Д. просила отменить принятые по делу судебные постановления и вынести новое решение об удовлетворении заявленных ею требований.
Проверив материалы дела, обсудив доводы протеста, президиум нашел решение городского суда и определение судебной коллегии подлежащими отмене по следующим основаниям.
На основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 10.09.1987, свидетельства о государственной регистрации права от 11.08.1998 и 29.11.1998 Д.Л. и Д. являлись собственниками жилого дома, в котором каждому из них принадлежало по 1/2 доле в праве собственности. Общая полезная площадь дома составляла 37,2 кв. м, жилая площадь - 22,9 кв. м.
Производя раздел дома по варианту N 1 заключения экспертизы, по которому в собственность Д.Л. было передано 25,7 кв. м, а Д. - 14 кв. м полезной площади дома, суд исходил из фактически сложившегося порядка пользования, размера расходов и объема работ по переоборудованию помещений, имущественного положения сторон.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без причинения несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
По смыслу указанных положений закона выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу ему в собственность определенной изолированной части жилого дома и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле.
В нарушение приведенных требований закона суд не принял во внимание, что Д.Л. и Д. как участники общей долевой собственности имели равные права в отношении раздела общего имущества пропорционально своей доле. Выдел же принадлежавшего сторонам имущества в натуре, как это следовало из экспертного заключения, был возможен без причинения несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
В результате раздела дома по решению суда доли сторон в праве собственности на дом, которые определялись исходя из стоимости полезной площади выделяемой части дома, существенно изменились. Согласно заключению экспертизы по первому варианту Д.Л. была выделена часть дома, соответствующая 647/1000 долям. Д., которая категорически возражала против изъятия у нее части имущества, была выделена часть дома, составляющая 353/1000 долей в праве собственности на дом.
При рассмотрении спора суд сослался на соглашение о разделе дома 1989 г. и сложившийся порядок пользования домом. Между тем указанное соглашение Д. было оспорено в суде, определение об утверждении Домодедовским городским судом мирового соглашения между сторонами от 31.08.1992 было отменено постановлением президиума Московского областного суда от 02.11.1993.
Сам по себе факт пользования одним из сособственников частью дома, превышающей его долю в праве собственности, основанием к увеличению его доли при разделе дома судом служить не может. Действующее гражданское законодательство не содержит нормы, позволяющей произвести раздел имущества по сложившемуся порядку пользования.
При разрешении спора суд не принял во внимание, что в представленном экспертом заключении имелся вариант возможного раздела дома в соответствии с долями сторон в праве собственности на дом.
Допущенные судом при рассмотрении спора существенные нарушения норм материального права являлись в силу ст. 387 ГПК РФ основанием к отмене решения суда первой инстанции, а также определения судебной коллегии, оставившей решение суда без изменения (постановление президиума Московского областного суда от 01.11.2006 N 665 по делу N 44г-403/06).
Следующее извлечение из решения суда свидетельствует о том, что совладельцам при разделе имущества необходимо идти на уступки друг другу, если ни экспертиза, ни суд не могут найти законный вариант раздела недвижимости.
...Поскольку стороны являются сособственниками жилого строения со служебными постройками, то в силу закона каждая из них имеет право на реальный раздел дома и выдел своей доли. В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между его участниками по соглашению между ними. Согласно действующему законодательству выдел по требованию участника общей долевой собственности на дом принадлежащей ему доли (раздел дома) может быть произведен судом в том случае, если выделяемая доля составляет изолированную часть дома с отдельным входом либо имеется возможность превратить эту часть дома в изолированную путем соответствующего переоборудования. При выделе доли в натуре сособственнику должна быть передана часть жилого дома и нежилых построек, соответствующая по размеру и стоимости его доли, при условии, что это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений.
У сторон сложился порядок пользования жилым домом и хозяйственными постройками, но имелся спор о разделе мансардного помещения, и в ходе рассмотрения дела стороны не пришли к соглашению. Кроме того, эксперт указал, что по тем вариантам, которые избрала каждая сторона, раздел дома невозможен, можно только определить порядок пользования им, поскольку линия раздела мансардного помещения и в первом, и во втором вариантах не совпадала с линией раздела строения по первому этажу. Указанный факт мог вызвать затруднения при реальном разделе земельного участка, поэтому, поскольку такой раздел дома был невозможен в том виде, в каком его хотели провести стороны, соглашение достигнуто не было, вопрос об определении порядка пользования жилым строением стороны не ставили, но фактически он у них уже сложился, то суд счел, что при таких обстоятельствах раздел дома был невозможен. При этом в судебном заседании было установлено, что участок между сторонами был разделен поровну и имел ровную границу, при разделе по вариантам, выбранными сторонами, граница раздела дома и земельного участок не совпадала бы, сторонам пришлось бы решать этот вопрос. При таких обстоятельствах суд счел, что раздел дома по предложенному сторонами варианту был невозможен, иначе интересы и права сособственников были бы ущемлены и нарушены. Поэтому в удовлетворении исковых требований Н. о разделе дома было отказано (решение Клинского городского суда Московской области, апрель 2010 г.).
Итак, законом установлено, что раздел недвижимости осуществляется соразмерно долям, а не в соответствии с фактически сложившимся порядком пользования. Однако фактический порядок пользования при разрешении дел данной категории также имеет значение.
Если по экспертному заключению недвижимость может быть разделена в соответствии с долями участников общей долевой собственности, суд должен определить, кому из участников общей долевой собственности какую часть недвижимости (какие помещения) предоставить. В таком случае суд должен учитывать сложившийся порядок пользования недвижимостью, нуждаемость каждой из сторон в определенных помещениях. В отдельных случаях суд обязан принять во внимание состояние здоровья сторон и другие заслуживающие внимания обстоятельства.
А. обратилась в суд с иском к Ф. о разделе в натуре жилого дома г. Брянске между собственниками и определении порядка пользования земельным участком, на котором расположен жилой дом. Истица пояснила суду, что она и ответчик являются собственниками спорного жилого дома и им принадлежит по 1/2 его доли каждому. Дом был построен в 1962 г., и его необходимо было постоянно поддерживать в надлежащем состоянии, а к моменту рассмотрения дела в суде необходимо было произвести ремонт кровли. В части дома проживал сын истицы с семьей, планировавший провести реконструкцию своей части дома. Ф. своей частью спорного жилого дома не пользовался, никаких предложений по совместному содержанию дома от него не поступало.
Ответчик исковые требования А. не признал.
Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд пришел к следующему.
В связи с тем, что стороны не смогли договориться о разделе домовладения, определением суда 06.08.2009 была назначена строительно-техническая экспертиза, согласно заключению которой раздел жилого дома в идеальных долях по 1/2 доли каждому собственнику был возможен.
Экспертиза предусматривала и вариант раздела с отступлением от равных долей, по которому одному из собственников предоставлялась бы меньшая площадь (квартира N 1).
Истца просила разделить жилой дом по второму варианту, предоставив А. квартиру N 1, так как в случае раздела спорного жилого дома в идеальных долях не учитывался выход одного из собственников на улицу, а также являлись невыполнимыми дальнейшее строительство и улучшение жилищных условий собственников (проведение водопровода и газификация жилого дома).
Ответчик Ф. просил разделить спорный жилой дом по второму варианту, предоставив квартиру N 1 ему.
Суд с учетом мнения сторон счел, что раздел жилого дома в натуре необходимо было произвести по второму варианту, предложенному экспертом.
Суд пришел к выводу о выделении вновь образованной квартиры N 1 А., а квартиры N 2 - Ф. по следующим основаниям. Ответчик проживал в жилом доме N 2, а квартира N 2 располагалась на земельном участке, прилегавшем к его земельному участку и жилому дому. Кроме того, на спорном земельном участке были расположены гараж и сарай, принадлежавшие Ф., и каждая из сторон собиралась в дальнейшем благоустраивать свою часть дома.
Суд счел, что удовлетворение требования Ф. о разделе жилого дома и земельного участка по первому варианту ущемило бы его права, так как он лишился бы проезда к дому по улице (решение Володарского районного суда г. Брянска от 30.09.2009).
При несоразмерном разделе домовладения суд в решении указывает об изменении долей в праве собственности на дом. Если для раздела дома необходимо произвести переоборудование, то эксперт должен описать объем работ и материалов, необходимых для переустройства. Если варианты раздела предусматривают установку дополнительных отопительных или санитарно-технических устройств, то об этом указывается в экспертном заключении и до вынесения судом решения проект такого оборудования дома должен быть согласован с соответствующими компетентными органами (пожарная служба и т.п.).
Решение суда, которым определяется вариант раздела, предусматривающего вышеуказанное переоборудование, без наличия доказательств в деле о согласовании таких работ, нельзя признать законным. Как свидетельствует судебная практика вышестоящих судов, такие решения отменяются кассационными и надзорными инстанциями.
С. и Ж., являясь сособственниками жилого дома по 1/3 доли каждая, обратились в суд с иском к другому участнику долевой собственности - В. о разделе указанного недвижимого имущества и выделении им в совместную собственность части дома в соответствии с принадлежащими долями. В обоснование иска С. и Ж. пояснили, что ответчик использовал часть жилого дома, превышавшую размер принадлежащей ему 1/3 доли, что нарушало их права как собственников имущества.
Ответчик В. исковые требования не признал, пояснив, что спорный дом являлся для него основным местом жительства, истицы никогда спорным имуществом не пользовались, участия в расходах, в том числе по уплате налогов, не принимали. В. полагал, что они не имели права ни на какую долю в имуществе.
Решением Щелковского городского суда от 17.12.2008 исковые требования были удовлетворены, произведен раздел дома с выделением истицам обособленных частей строения и прекращением общей долевой собственности на дом, с ответчика были взысканы судебные расходы.
Дополнительными решениями от 14.05.2009 и от 31.07.2009 были распределены расходы по проведению переоборудования в доме и уточнялось, какие конкретно жилые и вспомогательные помещения выделялись ответчику В.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 26.03.2009 решение суда было оставлено без изменения.
В надзорной жалобе В. просил об отмене состоявшихся по делу судебных постановлений, ссылаясь на необоснованность и незаконность выводов суда, полагая, что представленный экспертом, у которого не было лицензии на проведение строительной экспертизы, единственный вариант раздела жилого дома существенно нарушал его права как собственника недвижимого имущества, поскольку как постоянно проживающий в доме он был лишен необходимых удобств - кухни, ванны, а также газонагревательного оборудования.
Проверив материалы дела, доводы надзорной жалобы, президиум нашел судебные постановления по делу подлежащими отмене.
При разрешении спора судом не были выполнены все требования, которые выдвигал закон при разрешении данной категории дел.
Реальный раздел дома означает передачу в собственность сторон (участников общей долевой собственности) определенных изолированных его частей и влечет прекращение общей долевой собственности.
В п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4 указано, что поскольку участники общей долевой собственности имеют равные права в отношении общего имущества пропорционально своей доле в нем, суд при выделе доли в натуре должен передать сособственнику часть жилого дома и нежилых построек, соответствующую по размеру стоимости его доле, если это возможно без несоразмерного ущерба хозяйственному назначению строений. В п. 10 названного Постановления разъяснено, что выдел доли в натуре, связанный с возведением жилых построек к дому либо переоборудованием нежилых помещений в жилые, возможен лишь при наличии разрешения на строительство, выданного уполномоченными федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта РФ или органом местного самоуправления.
В Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170, предписано производить переоборудование жилых и нежилых помещений после получения соответствующих разрешений в установленном порядке (п. 1.7.1).
Суд произвел раздел спорного жилого дома, основываясь на единственном представленном экспертом варианте, который предусматривал обустройство в части дома ответчика кухни, ванной и установку АГВ, однако на эти работы не было получено разрешения соответствующих служб (газового хозяйства, пожарного надзора), отсутствовал план проектируемого переоборудования.
В решении не было указано, на кого возлагалось производство работ по переоборудованию помещений в доме, не приводились стоимость и расчет соответствующих затрат, что делало невозможным его исполнение.
Экспертное заключение не содержало полной технической характеристики дома, включающей описание состояния его конструктивных элементов и инженерного оборудования, выводы о возможности переоборудования помещений без нарушения прочности и сохранности несущих конструкций здания, о работе инженерных сетей и соответствующего оборудования, как того требовали вышеприведенные Правила (п. 1.7.1).
Выводы экспертизы были обоснованы Федеральными стандартами оценки, тогда как вопросы, поставленные эксперту судом, касались технической возможности раздела жилого дома и не получили нормативно-технического обоснования. Кроме того, эксперт не представил лицензии на проведение экспертно-строительной деятельности.
Суд указал в решении, что раздел дома был произведен с учетом сложившегося порядка пользования, однако таких данных в материалах дела не содержалось, стороны не давали объяснений по данному вопросу, но ответчик указывал, что проживал в доме, который являлся для него основным местом жительства, более 10 лет и пользовался всеми вспомогательными помещениями и техническим оборудованием. Его доводам никакой оценки дано не было (постановление президиума Московского областного суда от 16.12.2009 N 407 по делу N 44г-188/09).
Если раздел недвижимости производится не соразмерно долям совладельцев, то эксперт должен определить размер денежной компенсации, подлежащей выплате участнику долевой собственности, чьи права будут ущемлены уменьшением его доли в праве общей долевой собственности. Размер компенсации устанавливается исходя из действительной стоимости имущества на момент разрешения спора. При этом учитываются объяснения сторон, заключения экспертов, цены на строительные материалы, тарифы на их перевозку, затраты по оплате рабочей силы применительно к расценкам, существующим в данной местности, удобства и месторасположение недвижимости (город, село, курортная зона и т.п.), степень ее износа, а также другие обстоятельства, имеющие значение для его правильной оценки.
С. предъявил иск к Н. о реальном разделе дома, выделе в собственность С. части дома, возложении на С. обязанности по выплате компенсации за превышение доли, возложении на стороны обязанности по оплате расходов по переоборудованию и перепланировке дома, включая расходы на оборудование изолированных систем жизнеобеспечения в равных долях, об обязании Н. не препятствовать С. в пользовании домом и земельным участком при нем.
Н. возражала против раздела дома, ссылаясь на то, что без проведения дорогостоящих перепланировок и разделения систем жизнеобеспечения раздел невозможен. По всем вариантам экспертиз большая часть дорогостоящих перепланировок и работ по разделу систем жизнеобеспечения приходилась на часть дома, предлагаемую к выделу Н., которая не имела финансовой возможности оплатить все работы, указанные экспертами. Н. не отрицала того, что между ней и С. существовали неприязненные отношения, но что она никогда не препятствовала С. в пользовании домом и земельным участком. Н. предъявила иск об обязании С. подготовить необходимые для раздела дома проектные документы и об обязании его своими силами и за свой счет произвести переоборудование части дома, ссылаясь на незаинтересованность в разделе дома и отсутствие финансов.
Выслушав доводы сторон, пояснения экспертов, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Для решения вопроса о разделе дома по делу были проведены две экспертизы и представлены экспертные заключения Звенигородского филиала МО БТИ и Бюро независимых экспертиз "Индекс". Допрошенные в судебном заседании эксперты БТИ и Бюро "Индекс" подтвердили выводы названных экспертиз.
Суд отметил, что перед экспертами обоих учреждений были поставлены аналогичные вопросы, касавшиеся установления рыночной стоимости спорного дома, технической возможности его раздела, в том числе с учетом необходимых работ по перепланировке помещений, об определении размера денежной компенсации в случае невозможности выделить сторонам идеальные доли, возможности обустройства автономных систем жизнеобеспечения в частях дома, выделяемых сторонам, с указанием необходимых для такого обустройства работ, их стоимости для каждой стороны (в том числе, при необходимости, с учетом возможных компенсаций), исходя из фактических долей сторон в доме.
Как усматривалось из заключений экспертов, раздел дома был технически возможен только при условии проведения ряда работ по перепланировке и переоборудованию помещений в доме и обустройства автономных систем жизнеобеспечения. Выделить сторонам идеальные доли не представлялось возможным. Во всех случаях доля, предназначенная для выдела И., являлась меньше принадлежавшей ей идеальной доли.
Проанализировав экспертные заключения, суд пришел к выводу о том, что с технической стороны, вариант, предложенный БТИ, и вариант N 1 Бюро "Индекс" были практически идентичны. Значительная разница в выводах экспертов усматривалась только в оценке дома, выделяемых сторонам частей дома, размере компенсации и стоимости работ по переоборудованию помещений в доме.
Оценив представленные экспертные заключения, суд счел правильным положить в основу решения о разделе дома вариант N 1 экспертного заключения, подготовленной Бюро независимых экспертиз "Индекс", поскольку данное заключение суд счел более полным, обоснованным, подробным, с указанием реальных цен на рынке недвижимости в Московской области и городе Звенигороде в частности, проведенным специалистами, квалификация которых у суда не вызывала сомнений (в отличие от эксперта БТИ, отвечавшего за вопрос о технической возможности раздела дома, являвшегося юристом по образованию).
Как усматривалось из заключения эксперта, Н. можно было выделить долю, не соответствовавшую принадлежавшей ей идеальной доле (1/2). В связи с несоразмерностью имущества, выделявшегося Н. в натуре, экспертом была рассчитана соответствующая денежная компенсация в размере 1 098 747 руб., которую суд взыскал в пользу Н. с С.
Согласно заключению эксперта для реализации раздела дома необходимо было провести широкий спектр работ по проектированию и по реконструкции дома и систем жизнеобеспечения в нем.
Эксперты отметили, что объем и стоимость работ могли меняться в ходе их непосредственного выполнения. Учитывая изложенное, суд счел справедливым возложить обязанность по проведению и оплате перечисленных работ на стороны поровну. Разработка проектной документации, установление окончательного объема работ и уточнение их стоимости объективно возможны на стадии исполнения решения суда о разделе дома.
С учетом изложенного суд отказал в удовлетворении иска Н. об обязании С. подготовить необходимые для раздела дома проектные документы и об обязании его своими силами и за свой счет произвести переоборудование в выделяемой ей части дома. Доводы Н. о незаинтересованности в разделе в связи с отсутствием средств на проведение работ суд счел несостоятельными и не имеющими правового значения для разрешения спора (решение Звенигородского городского суда Московской области от 30.10.2009).
Вышеприведенный пример интересен и тем, что несмотря на то, кто обращается в суд с требованием о разделе дома, кто препятствует совместному пользованию имуществом, расходы по перепланировке и переоборудованию недвижимости возлагаются на всех совладельцев. Здесь следует отметить и то, что расходы по перепланировке и переоборудованию недвижимости суд должен распределять пропорционально долям участников общей долевой собственности. Если при разделе недвижимости доли участников общей долевой собственности изменяются, то и расходы распределяются в соответствии с новыми долями сособственников, определенными судом.
Главной причиной обращений лиц в суд с требованиями о разделе недвижимости являются разногласия участников общей долевой собственности, касающиеся того, кто больше вложил в общую собственность, кто и какие произвел улучшения имущества за время общего владения им и т.д. Конечно, собственник, вложивший свой труд и деньги в пристройки, сарайчики, колодцы и т.п., желает, чтобы они безраздельно принадлежали ему. К тому же такое право предусмотрено ст. 245 ГК РФ. Напомним, что в ч. 3 ст. 245 ГК РФ установлено, что участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество.
Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.
Что же понимается под соблюдением установленного порядка использования общего имущества? До недавних пор, исходя из сложившейся судебной практики, мы считали, что сособственник, который произвел за счет собственных средств и сил неотделимые от основного объекта общей собственности улучшения, вправе требовать соразмерного увеличения своей доли в праве общей собственности, если он осуществил такие улучшения с согласия других участников общей долевой собственности или по решению суда, которым ему было разрешена перепланировка помещения, увеличивающая площадь. Если согласия или хотя бы одобрения совладельцев на это получено не было, то собственник, осуществивший такие улучшения, не вправе требовать увеличения своей доли.
У вышестоящих судебных инстанций существует и другое мнение по данному вопросу, не получившее широкого признания, но аргументированное в точном соответствии с требованием закона.
И первое, и второе мнения базируются на различном толковании ч. 1 ст. 247 ГК РФ, согласно которой владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в соответствии с порядком, установленным судом.
Второе мнение заключается в том, что отсутствие согласия на производство улучшений не является основанием для отказа в увеличении доли, так как недостижение согласия не является исключительным установленным законом основанием для умаления права совладельца на увеличение его доли. Закон возлагает решение этого вопроса на усмотрение суда.
Приведем соответствующий пример судебного постановления.
С. обратился в суд с иском к К. и К.Ю. об увеличении доли в праве собственности на жилой дом и выделе доли из общего имущества.
В обоснование заявленных требований истец ссылался на то, что он произвел реконструкцию принадлежавшей ему части указанного жилого дома, выразившуюся в строительстве мансарды и замене деревянных стен жилого дома на кирпичные. В результате данной реконструкции увеличилась полезная площадь дома и, как следствие, доля С. в праве собственности на жилой дом.
Ответчик К.Ю. исковые требования не признал и предъявил встречные требования к С. о нечинении препятствий в пользовании жилым домом и земельным участком.
Ответчица К. исковые требования С. также не признала и не возражала против удовлетворения встречных требований К.Ю.
Решением Ивантеевского городского суда Московской области от 23.04.2008 в удовлетворении требований С. было отказано.
Встречные требования К.Ю. были удовлетворены: суд обязал С. не чинить К.Ю. препятствий в пользовании долей жилого дома и земельным участком и передать ключи от входной двери ворот жилого дома.
В надзорной жалобе С. просил судебные постановления, состоявшиеся по данному делу, отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел жалобу подлежащей удовлетворению.
Суд, отказывая в удовлетворении требований С. о признании права собственности на самовольно возведенное строение, об увеличении доли в праве собственности на жилой дом, исходил из того, что при возведении С. данной постройки были нарушены права и охраняемые законом интересы совладельца жилого дома К.Ю., поскольку был разрушен входной тамбур в занимаемую им часть дома. Кроме того, судом было принято во внимание, что К.Ю. с учетом положений ч. 1 ст. 247 ГК РФ не давал разрешения на перестройку части дома, являвшегося общим имуществом.
С данным выводом суда было нельзя согласиться по следующим основаниям.
Из материалов дела следовало, что стороны по делу являлись совладельцами жилого дома (С. на праве собственности принадлежало 35/100 долей, К. - 30/100 долей, К.Ю. - 35/100 долей).
Между сторонами фактически сложился порядок пользования жилым домом, в результате которого каждая из сторон занимала изолированные жилые помещения, имевшие самостоятельные входы.
Данные обстоятельства нашли отражение в заключении судебной строительно-технической экспертизы и сторонами не оспаривались.
В 2004 г. С. без получения на это необходимых разрешений самовольно произвел реконструкцию занимаемой им части дома, в результате которой увеличился размер полезной площади данной части жилого дома.
Согласно п. 3 ст. 245 ГК РФ участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве собственности на общее имущество.
Таким образом, в случае увеличения с соблюдением установленных правил одним из сособственников за свой счет полезной площади жилого дома доля в праве общей собственности на дом и порядок пользования помещениями подлежат соответствующему изменению по требованию этого сособственника.
Принимая во внимание, что согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы и объяснениям эксперта Д., данным в суде, возведенные С. пристройка и мансарда соответствовали требованиям СНиП, были пригодны для проживания, эксплуатировались С. с 2004 г. и установления каких-либо ограничений в реализации права на выделение части дома с учетом технических и санитарно-технических требований по обеспечению нормальных условий по эксплуатации дома другими собственниками не требовалось, вывод суда об отказе в удовлетворении требований С. об увеличении доли в праве собственности на жилой дом противоречил вышеуказанным нормам закона.
Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех его участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Каждый участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле (п. 2 ст. 247 ГК РФ).
Согласно п. 2, 3 ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества.
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Суд вправе отказать в иске участнику долевой собственности о выделе его доли в натуре, если выдел невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей долевой собственности. Под несоразмерным ущербом хозяйственному назначению строения следует понимать существенное ухудшение технического состояния дома, превращение в результате переоборудования жилых помещений в нежилые и т.д.
В связи с доказанностью факта возведения спорных строений в соответствии с нормами СНиП вывод суда об отказе в удовлетворении требований С. о выделе доли в натуре противоречил нормам ст. 247, 252 ГК РФ.
Сам по себе факт разрушения входного тамбура в занимаемую К.Ю. часть жилого дома, которая, согласно заключению эксперта, не была пригодна для проживания и требовала капитального ремонта, не мог служить основанием для отказа в удовлетворении требований С. об увеличении доли в праве собственности на общее имущество и выделе из него доли в натуре.
Допущенные при рассмотрении спора существенные нарушения норм материального права являлись в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятых судебных постановлений и направления дела на новое рассмотрение (постановление президиума Московского областного суда от 10.12.2008 N 633 по делу N 44г-258/08).
Вопрос об увеличении доли весьма сложен для суда, поскольку кроме вышеизложенной проблемы, суд должен установить, являются ли произведенные изменения основанием для увеличения доли.
Суд вправе изменить соотношение долей в общей долевой собственности, если произведенные улучшения повлияли на площадь недвижимости. Такие работы, как замена кровли, укрепление фундамента и прочие работы, связанные с поддержанием технического состояния дома, не влияют на размеры долей в праве общей собственности. Если участник общей долевой собственности построил на земельном участке за счет собственных средств и сил другие подсобные постройки (баню, душ и т.п.), то это также не является основанием для увеличения его доли в праве общей собственности на домовладения, однако при разделе такие постройки переходят в его собственность целиком.
Приведем пример из судебного постановления.
Д. предъявила иск к Г. о разделе дома, пояснив, что она и ответчик являлись совладельцами названного дома (каждому принадлежало по 1/2 доли). Порядок пользования домом сложился, Д. и Г. занимали изолированные помещения, но возник спор относительно возведенной ответчиком на чердаке мансарды. В результате строительства в чердачном помещении мансарды истица была лишена возможности пользоваться всем чердачным помещением и просила разделить дом по второму варианту экспертизы.
Г., соглашаясь с иском о разделе дома, предъявил к Д. встречный иск о признании права собственности на мансарду, увеличении доли в праве на дом, разделе дома с учетом получения им в собственность мансардного помещения, настаивал на том, что мансарду оборудовал сам за свои средства. После ознакомления с заключением экспертизы Г. не возражал против раздела дома по варианту N 2.
Выслушав доводы сторон, исследовав материалы дела, суд пришел к следующему.
Истица не отрицала, что мансарда была построена Г., однако последним не было представлено доказательств тому, что мансарда была оборудована с получением соответствующих согласований и разрешений.
Как усматривалось из заключения экспертов ГУП МО МОБТИ, мансарда, построенная Г., фактически занимала всю площадь чердачного помещения.
Согласно ч. 1 ст. 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Согласно ч. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В данном случае суд исходил из того, что Д. была лишена возможности пользоваться в полной мере принадлежавшей ей долей в доме (пользование половиной чердака как подсобным помещением дома предполагалось) в результате препятствий, чинившихся ей Г., злоупотреблением им своими правами в отношении данного дома.
Согласно ч. 2 ст. 10 ГК РФ в случае несоблюдения требований, предусмотренных п. 1 настоящей статьи, суд, арбитражный суд или третейский суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.
Суд исходил из того, что Д. как сособственник 1/2 доли дома имела равное с Г. право на использование вспомогательных сооружений в доме, в том числе и чердачного помещения. Строительство Г. мансарды не повлекло увеличения его доли в праве, как то явствовало из заключения эксперта. Учитывая изложенное, суд счел требования Г. об увеличении его доли в праве на дом и признании за ним права на мансардное помещение необоснованными и не подлежащими удовлетворению.
Г. было разъяснено его право требования возмещения расходов с Д. на строительство мансарды, соразмерно доле Д. в праве на дом, однако своим правом Г. не воспользовался.
Разрешая по существу вопрос о разделе дома, суд исходил из того, что, как пояснили стороны, порядок пользования домом сложился и вопрос об увеличении доли в праве собственности Г. на дом при данных фактических обстоятельствах не мог быть решен положительно.
Суд счел приемлемым для раздела дома вариант N 2 заключения экспертов ГУП МО МОБТИ, основанный на фактическом пользовании и учитывавший раздел чердачного пространства, по следующим основаниям: части дома, выделявшиеся сторонам, соответствовали принадлежавшим им долям в праве; вариант являлся технически допустимым; в выделяемых частях у обоих сособственников было возможно оборудование равных и независимых систем отопления с размещением расширительного бачка данной системы в чердачном помещении над частями каждого из сособственников, а не в помещениях дома; при данном варианте сторонам выделялись максимально независимые друг от друга и изолированные части дома; данный вариант (по проекции всех этажей и уровней) был более целесообразным, поскольку полностью соответствовал предполагаемому разделу земельного участка и восстановлению права собственности на дом Д.
Вариант N 1, предложенный Г., суд не рассматривал как предполагавший раздел дома с учетом удовлетворения требований об увеличении доли в праве и признании права собственности на мансарду за Г. (решение Звенигородского городского суда Московской области от 19.03.2009).
Суд должен установить, увеличилась ли площадь недвижимости в результате произведенных совладельцем улучшений, ему также необходимо решить вопрос об узаконивании самовольной постройки.
В большинстве случаев суды при разрешении споров о разделе имущества, находящегося в долевой собственности, и выделе из него доли, установив, что какой-то из сторон процесса были произведены изменения площади недвижимости без согласования с компетентными организациями, отстраняются от решения вопроса об узаконивании построек и перепланировок, тем более, когда от сторон не поступают соответствующие исковые требования. В таких случаях суды либо отказывают в требованиях о разделе недвижимости в натуре, либо делят только ту площадь недвижимости, которая указана в правоустанавливающих документах.
Так, X. обратилась в суд с иском к Хо. о разделе дома в натуре, ссылаясь на то, что жилой дом принадлежал ей и Хо. на основании договора дарения в равных долях по 1/2 доле каждому. С момента получения каждым из собственников в дар своей доли жилого домовладения дом был отремонтирован, был достроен второй этаж - мансарда, а также осуществлены другие неотделимые улучшения дома за счет X. Истица просила суд произвести раздел дома в натуре.
В судебном заседании X. пояснила, что не желает обращаться в суд с заявлением о признании права собственности на спорный дом и определении долей в нем, так как считала, что в обновленном доме все осталось по-прежнему и необходимости в его оформлении и регистрации нет, так как у нее имелись договор дарения и акт приема от 1993 г. X. просила удовлетворить ее требования и произвести раздел дома с учетом произведенных в нем улучшений.
Ответчик Хо. исковые требования не признал и пояснил, что площадь подаренного дома составляла 54,7 кв. м, но после произведенных сторонами улучшений увеличилась до 107,8 кв. м, что дом был фактически перестроен и мог рассматриваться как самовольная постройка, правоустанавливающие документы на которую отсутствуют. Хо. утверждал, что делить такой дом нельзя, что для того, чтобы его разделить, дом сначала надо узаконить или обратиться в суд с заявлением о признании права собственности на указанный дом, на те площади, которые появились в результате его перестройки, или оформить дом в установленном порядке. Согласно выводам экспертизы данный дом разделить в натуре на две равнозначные части было невозможно. Раздел был возможен только при условии, если одна из сторон отказалась бы от части своей доли и существовавших инженерных сетей или если бы стороны договорились о совместной реконструкции таких сетей. В данном случае истец и ответчик не соглашались отказываться от принадлежавших им частей и договоренности о реконструкции инженерных сетей они также не достигли.
Выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд установил, что документов, подтверждавших законность перестройки жилого дома, суду сторонами представлено не было, также не были представлены документы, подтверждавшие право истицы и ответчика на 53,1 кв. м данного дома (разницу между площадью, возникшей в результате перестройки, и изначальной площадью), и доказательства, свидетельствовавшие о том, что вновь построенный дом не нарушал охраняемые законом права третьих лиц и не создавал угрозы жизни или здоровью граждан.
Сторонам в судебном заседании неоднократно предлагалось представить такие документы.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.
Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Истице судом предлагалось уточнить исковые требования: признать право собственности на 53,1 кв. м (вновь построенную площадь дома), определить доли в перестроенном доме и затем решать вопрос о разделе.
Истица отказалась уточнять исковые требования, мотивируя это тем, что произведенные улучшения не позволяли считать дом новым строением и необходимости для его оформления и регистрации не было.
Суд не вправе выйти за пределы исковых требований, а в соответствии со ст. 252 ГК РФ разделено может быть только имущество, находящееся в долевой собственности.
Учитывая, что право собственности на жилой дом площадью 107,8 кв. м у сторон отсутствовало, доли во вновь построенном доме определены не были, а истица просила разделить дом площадью 107,8 кв. м, который поделить было нельзя в силу отсутствия у истицы и ответчика права собственности на вновь возникшую площадь, суд не нашел оснований для удовлетворения иска.
Кроме того, согласно выводам экспертизы раздел дома на две равнозначные части в натуре был невозможен. Он мог быть осуществлен при условии, если бы одна из сторон отказалась от части своей доли и существовавших инженерных сетей или если бы сторонами была достигнута договоренность о совместной реконструкции таких сетей.
Согласия о реконструкции инженерных сетей стороны не достигли. Расчеты затрат на реконструкцию инженерных сетей в суд представлены не были (решение Рославльского городского суда Смоленской области от 03.11.2009).
Анализ судебной практики показывает, что большая часть недвижимости, которую совладельцы решают выделить в натуре, находится в таком плачевном состоянии, что эксперты порой опасаются приступить к исследованию таких объектов, не говоря о том, чтобы принять ответственное решение о возможности что-то перепланировать или переоборудовать в таком доме для его раздела.
Зачастую на практике мы сталкивались с ситуациями, когда потенциальные истцы полагали лучшим вариантом полное разрушение дома, которое позволило бы им разделить хотя бы земельный участок под ним.
Однако следует знать, что поделить голый земельный участок не получится: суд разделит фундамент разрушенного или сгоревшего дома с земельным участком, который должен иметь привязку к фундаменту.
Б. и М. являлись сособственниками жилого дома с хозяйственными постройками.
Б. обратилась в суд с исковым заявлением к М. о реальном разделе земельного участка, который находился на пересечении улиц. Б. указала, что на момент рассмотрения дела в суде принадлежавший Б. и М. дом был разрушен пожаром, а земельный участок оставался пригодным для нового строительства, которое она желала начать. Для этого Б. необходимо было выделить в натуре 3/4 доли принадлежавшего ей земельного участка. Добровольного соглашения о разделе с М. достигнуто не было. При подаче иска Б. предложила вариант раздела, по которому М. выделялась 1/4 доля земельного участка, а Б - 3/4 доли.
М. обратился в суд со встречным иском к Б. о разделе жилого дома в разрушенном состоянии. Для раздела им был представлен эскизный проект, выполненный по техническому паспорту жилого дома от 2003 г. Также М. представил варианты раздела земельного участка, выполненные им самим, по которым его земельный участок вклинивался в земельный участок, выделяемый по его вариантам Б.
Выслушав представителя истца-ответчика Б. (А.), ответчика-истца М., свидетелей, оценив отзывы третьих лиц, исследовав письменные материалы дела и фотографии, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований в части раздела земельного участка.
Судом было установлено, что спорный земельный участок находился в долевой собственности сторон, 3/4 доли принадлежали Б., доля - М. Между Б. и М. возникали конфликты по пользованию указанным имуществом, Б. имела право требовать раздела общего имущества. На спорном земельном участке по данным БТИ на 2003 г. располагался жилой дом, находившийся в долевой собственности. Согласно техническому паспорту, составленному на 2007 г. Угличским отделением ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", он значился как жилой дом в разрушенном состоянии, в техпаспорте была указана только площадь застройки (62,7 кв. м) и отсутствовало указание на жилые и нежилые помещения и их площадь. На момент рассмотрения дела на земельном участке какое-либо строение отсутствовало. Однако раздел дома, находящегося в общей долевой собственности, означает передачу сторонам спора в собственность определенной изолированной части жилого помещения и построек хозяйственного назначения, соответствующих его доле.
В материалах дела имелись справка Управления архитектуры администрации городского поселения Углич от 2008 г. о том, что жилой дом с хозяйственными постройками после пожара был разрушен, справки Угличского отделения ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" за 2008 и 2009 гг. о том, что инвентарное дело было погашено в связи с выявленным сносом строения по акту за 2008 г.
На запрос суда был получен ответ из МУ "Управление архитектуры, градостроительства и земельных отношений" от 28.01.2009, в котором отмечалось, что спорный дом вследствие пожара был разрушен до фундамента, на месте фундамента были разбросаны сгоревшие бревна, ввиду чего определить целостность и пригодность фундамента для дальнейшей эксплуатации было невозможно.
На основании ч. 1 ст. 130 ГК РФ к объектам недвижимости относятся, в том числе, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. В силу ст. 25 Закона о госрегистрации право собственности правообладателя земельного участка на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешение на строительство, проектной документации.
В 2009 г. комиссия МУ "Управление ЖКХ" провела обследование спорного земельного участка. При визуальном осмотре было установлено, что участок захламлен обгоревшими бревнами. При визуальном осмотре обгоревшего строения было установлено, что в углах дома присутствовали обособленные бетонные столбики, связь стен дома с которыми отсутствовала. По периметру дома нижние венцы бревен находились на земле. Фрагментов ленточного фундамента выявлено не было. Комиссия пришла к выводу, что фундамент дома, находившийся в земле, для вторичного использования был не пригоден.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о невозможности реального раздела обгоревшего строения, поскольку в нем отсутствовали какие-либо помещения, которые могли бы отойти при разделе к собственникам. Эскизный проект раздела и реконструкции жилого дома на две доли, представленный суду М., не мог быть принят судом, поскольку был выполнен по техническому плану БТИ от 2003 г., когда спорный объект являлся жилым домом.
На основании п. 1 ст. 235 ГК РФ право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом. Однако суд пришел к выводу, что строение, находившееся на спорном земельном участке, полностью утрачено не было. Каждая из сторон имела право на его восстановление на том месте, где оно находилось.
При невозможности реального раздела разрушенного объекта суд счел возможным реально разделить земельный участок, но учесть при этом долю каждого собственника на разрушенный объект. По поручению суда ООО "Угличский землеустроитель" выполнило три варианта реального раздела спорного земельного участка с учетом находившейся на нем зоны застройки и в соответствии с долями собственников на жилой дом в разрушенном состоянии (Б. - 3/4 доли, М. - 1/4 доля). При этом суд выбрал вариант раздела земельного участка, наиболее соответствующий интересам сторон, который позволил бы им в дальнейшем самостоятельно распорядиться принадлежавшими им долями жилого дома в разрушенном состоянии (решение Угличского районного суда Ярославской области, (2009 г.)).
Разделить жилое помещение или выделить в нем долю в натуре можно, если жилое помещение представляет собой дом. Квартиру в 99% случаев разделить в натуре нельзя, так как при разделе или выделе доли каждому собственнику необходимо передать в собственность не только жилые комнаты, но и подсобные помещения (кухню, туалет, ванную, коридор и т.п.), у каждого из разделяющихся совладельцев квартиры после раздела должен быть отдельный выход из квартиры на лестничную площадку. В обычной квартире это сделать невозможно. Из этого правила могут быть исключения. Судебные решения о разделе квартир в натуре существуют, но во всех случаях они могли быть приняты только из-за того, что до раздела квартиры были объединены из двух и более квартир. Сособственники обыкновенной квартиры могут только определить порядок пользования жилым помещением. Подробнее эту проблему мы рассмотрим в гл. 13.
Статьей 252 ГК РФ предоставлена еще одна возможность прекратить общую долевую собственность - выплата денежной компенсации. При этом статья предусматривает два основания для такой выплаты, которые суды зачастую путают или вольно толкуют.
Первое основание применяется, если эксперт установит, что раздел дома в натуре или выдел доли в доме невозможен или если предметом спора является квартира, разделить которую априори невозможно. В таком случае истец вправе требовать от других участников долевой собственности выплатить ему денежную компенсацию, с получением которой сособственник утрачивает право на долю в общем имуществе.
Если предметом спора является дом, который в принципе может быть разделен, истец должен первоначально обратиться с требованием о разделе имущества, находящегося в общей долевой собственности, и только после того, как экспертизой будет установлена невозможность раздела недвижимости, изменить исковые требования или снова обратиться в суд с иском о выплате денежной компенсации за долю.
Конечно, изучая судебную практику, можно встретить дела, в которых суды не придавали значения этому обстоятельству и не требовали от истцов представления доказательств невозможности раздела дома. Однако аргумент суда о том, что сторонами не была доказана невозможность раздела дома, опровергнуть фактически невозможно, а получить решение суда, которым отказывается в удовлетворении иска по этому основанию, по меньшей мере обидно. При этом судьи не всегда подсказывают сторонам, какие доказательства следует представить.
Приведем в качестве примера соответствующее судебное постановление.
А. обратилась в суд с иском к А.Т. и А.Е. о признании за ней права собственности на обязательную долю в наследстве в размере 1/3 доли от наследственного имущества, принадлежавшего на праве собственности ее сыну А.А., умершему 23.11.2005, состоявшего из 11/100 долей дома, ссылаясь на то, что она являлась нетрудоспособной, инвалидом II группы. В соответствии с завещанием от 26.09.1989 ее сын А.А. завещал все принадлежавшее ему имущество жене А.Т.
А.Т. и А.Е. обратились в суд со встречными исковыми требованиями к А., просили признать за А.Е., дочерью умершего, являвшейся инвалидом, право собственности на обязательную долю в наследстве на 1/3 долю наследственного имущества, за А.Т. - право собственности на 2/3 доли наследственного имущества и разделить наследственное имущество. А. они были согласны выплатить денежную компенсацию за причитавшуюся ей долю в наследственном имуществе в сумме 117 133 руб. в соответствии с заключением эксперта.
А. встречные исковые требования не признала, просила признать за ней право собственности на гараж, за А.Т. и А.Е. - на остальное наследственное имущество.
Решением мирового судьи 212 судебного участка Раменского судебного района Московской области от 14.12.2007, оставленным без изменения определением Раменского городского суда от 18.02.2008, в удовлетворении исковых требований А. было отказано, встречные исковые требования удовлетворялись.
В надзорной жалобе А. просила отменить принятые судебные постановления в связи с существенными нарушениями норм материального и процессуального права.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел жалобу подлежащей удовлетворению.
Как следовало из материалов дела, стороны являлись наследниками А.А., умершего 24.11.2005. 26.09.1998 А.А. было составлено завещание, согласно которому все свое имущество он завещал А.Т. В состав наследственного имущества вошла изолированная согласно определению Раменского городского суда от 06.12.2004 часть дома, состоявшая из двух пригодных для жилья комнат, неоконченной строительством комнаты в мансарде и не оконченного строительством гаража.
А. являлась нетрудоспособной по возрасту, инвалидом II группы, А.Е. - инвалидом I группы.
Мировой судья установил, что А. и А.Е. имели право на обязательную долю в наследстве, по 1/3 доле от наследственного имущества каждая.
Отказывая в удовлетворении исковых требований А., мировой судья исходил из того, что наследственное имущество в виде указанных помещений в доме являлось неделимой вещью и в соответствии со ст. 1168 ГК РФ наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью. А.Т. постоянно проживала в наследственной части дома и другого жилья не имела, поэтому мировой судья посчитал необходимым все наследственное имущество в виде части дома и гаража выделить ответчицам, а в пользу А. взыскать денежную компенсацию в сумме 117 133 руб., стоимости обязательной доли А. в наследстве.
Суд пришел к выводу о том, что гараж составлял с домом единое целое и должен был перейти к наследнику вместе с домом.
Между тем с таким выводом суда нельзя согласиться.
Согласно ст. 1164 ГК РФ к общей собственности наследников на наследственное имущество применяются положения гл. 16 ГК РФ об общей долевой собственности.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Таким образом, выплата наследнику денежной компенсации в счет причитающейся ему доли наследственного имущества производится лишь при невозможности выдела доли в натуре либо с его согласия.
Однако, как следовало из материалов дела, А.А. принадлежала часть дома в размере 11/100 долей, истица А. также являлась сособственником того же дома (ей принадлежало 13/100 долей дома). С учетом изложенного выдел ей доли в натуре в виде гаража, стоимость которого меньше стоимости обязательной доли, и выдел двум другим наследницам изолированной части дома не повлек бы нарушения принципа неделимости наследственного имущества А.А. - принадлежавшей ему части дома. Суд при рассмотрении спора не принял во внимание изложенные обстоятельства. А. не давала согласия на выплату ей денежной компенсации и настаивала на выделе гаража в счет ее наследственной доли (постановление президиума Московского областного суда от 30.07.2008 N 474 по делу N 44г-193/08).
Такая позиция судов подкреплена п. 11 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 10.06.1980 N 4, согласно которому при наличии реальной возможности выдела доли в натуре денежная компенсация за часть дома не должна взыскиваться как в пользу выделяющегося, так и остальных сособственников, если они возражают против ее получения, поскольку право распоряжения имуществом принадлежит только самому собственнику и он может быть лишен этого права лишь в случаях и по основаниям, указанным в законе.
Требование о выплате денежной компенсации вправе выдвигать любой участник общей долевой собственности, вне зависимости от размера его доли. Если такое требование истцом не заявлено, то навязать ему такую компенсацию суд не вправе, поскольку это является выходом за пределы исковых требований. Участник общей долевой собственности вправе требовать только выплаты ему денежной компенсации. Требовать выплатить компенсацию ответчикам и тем самым принудительно лишить их собственности нельзя.
Из этого правила имеются исключения, но они относятся ко второму основанию для выплаты компенсации, которое мы рассмотрим позже.
Приведу пример из судебной практики, подтверждающий отмеченное выше.
А. просила суд решить вопрос о выплате Ш. компенсации за принадлежавшую ему 1/2 доли собственности в праве на земельный участок для садоводства площадью 602,0 кв. м в садоводческом товариществе "Весна" Октябрьского района, в сумме 129 000 руб. и признать Ш. утратившим право на долю в общем имуществе.
А. пояснила, что ей и ответчику принадлежало по 1/2 доли собственности в праве на указанный земельный участок для садоводства, на котором располагался садовой домик. Однако и в домик, и на земельный участок существовал только один вход. Совместное пользование долями было невозможно, поэтому Ш., никогда не обрабатывавший земельный участок и не имевший интереса в совместном использовании общим имуществом, многократно предлагал выплатить ему стоимость его доли, но каждый раз при попытке достигнуть договоренности о выплате Ш. увеличивает стоимость его доли до неразумных размеров, лишая А. возможности выплаты ему стоимости его доли. Истица указала, что она обратилась в специализированную фирму, специалисты которой определили рыночную стоимость 1/2 доли в праве собственности на спорный земельный участок в сумме 129 000 руб.
Учитывая намерение Ш. получить стоимость его доли, при невозможности реального ее выдела, отсутствие существенного интереса Ш. в совместном использовании имущества, ссылаясь на ст. 252 ГК РФ, истица просила суд и при отсутствии согласия Ш. решить вопрос о выплате ему как участнику долевой собственности компенсации.
В судебном заседании ответчик Ш. исковые требования не признал, пояснив, что не был намерен самостоятельно обращаться в суд с вопросом о выделе в натуре своей доли из общего имущества, сохранял интерес к спорной доле земельного участка, в том числе желал осуществлять права владения и пользования им.
Согласно п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
В силу п. 2 и 3 названной статьи участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Таким образом, по общему правилу выделяющийся сособственник может требовать в судебном порядке выдела своей доли в натуре и соответственно заявлять право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
В то же время, как следовало из заявленных требований и пояснений истицы А. в судебном заседании, она не ставила вопрос о выделе в натуре своей доли из общего имущества. Тем самым истицей по ее инициативе и помимо воли другого сособственника был поставлен вопрос о реализации принадлежавших ему субъективных прав требования выдела своей доли в натуре либо требования выплаты компенсации, что не основано на приведенных выше нормах закона (решение Октябрьского районного суда г. Калининграда от 01.12.2008).
Основные вопросы, которые должен разрешать суд при рассмотрении требования о выплате истцу компенсации за его долю в праве общей долевой собственности, сводятся к тому, имеют ли ответчики финансовую возможность для выкупа доли истца, размер денежной компенсации которой в отличие от продажи доли постороннему лицу по ст. 250 ГК РФ устанавливается на основании судебной оценки стоимости доли.
Приведем пример из решения суда, использованные в котором аргументы являются типичными при рассмотрении дел по требованиям о выплате компенсации за долю в общем имуществе.
А. обратился в суд с иском к С. о взыскании денежной компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру. Он указал, что ему принадлежало 2/3 доли в праве собственности, ответчику - 1/3 доли. В спорном жилом помещении проживал ответчик с семьей. Совместное проживание сособственников в однокомнатной квартире и выдел доли в натуре были невозможны. На продажу квартиры либо выкуп своей доли ответчик не соглашался, ссылаясь на заинтересованность в жилье, приобретать долю истца также отказывался. По изложенным основаниям истец просил взыскать с ответчика стоимость 2/3 долей в праве собственности в размере 1 000 000 руб.
С. иск не признал, ссылаясь на отсутствие денежных средств для выкупа доли истца, пояснил, что его семье негде проживать, а истец в жилье не нуждался. С. установил двери, произвел ремонт и перепланировку, которую узаконил совместно с истцом. Ранее по предложению истца была достигнута договоренность о выкупе его доли за 500 000 руб., но потом истец увеличил сумму вдвое. На момент рассмотрения дела в суде С. оценку квартиры он не оспаривал, поскольку денежных средств для выкупа доли истца не имел.
Решением Березовского городского суда Свердловской области от 26.05.2008 было постановлено иск удовлетворить, взыскать с С. в пользу А. стоимость 2/3 долей в праве общей долевой собственности на квартиру в сумме 1 000 000 руб.; разъяснить, что с получением компенсации стоимости доли в праве общей долевой собственности на квартиру А. утрачивает право на эту долю.
В надзорной жалобе С. просил отменить данные судебные постановления, указывая на существенное нарушение норм материального и процессуального права, незаконность принудительного наделения его правом собственности с возложением обязанности по уплате отсутствующих у него денежных средств, а также на несоответствие выводов суда материалам дела, искажение судом кассационной инстанции его возражений на иск.
Заслушав доклад судьи С.А. Шестаковой, пояснения ответчика С., поддержавшего доводы надзорной жалобы, президиум счел обжалуемые судебные постановления подлежащими отмене по следующим основаниям.
Как следовало из материалов дела, ответчик С. последовательно не признавал иск в суде первой инстанции, указывая на свою неплатежеспособность, отсутствие препятствий в пользовании долей истцом, свое согласие с тем, чтобы истец распорядился своей долей в пользу третьих лиц. В кассационной жалобе он заявил о категорическом несогласии приобретать долю истца в собственность, ссылаясь на отсутствие денежных средств и невозможность получения кредита в банке под свою низкую заработную плату.
Истец в ходе судебного разбирательства не оспаривал отсутствие у истца денежных средств для выкупа доли.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции сослался на положения ст. 252 ГК РФ, указал, что истец являлся собственником 2/3 долей в праве собственности на спорную квартиру, выдел доли в натуре был невозможен, рыночная стоимость квартиры, не оспоренная ответчиком, составляла 1 500 000 руб. без учета отделки.
Соглашаясь с таким решением, суд кассационной инстанции дополнительно указал, что ответчик единолично использовал всю квартиру, использование квартиры обеими сторонами невозможно, продажа истцом своей доли третьим лицам с учетом фактических обстоятельств возможна на крайне невыгодных условиях, поскольку потенциальный покупатель будет учитывать эти факты, отказ ответчика от приобретения доли не носил категоричного характера, так как в досудебном порядке ответчик соглашался на приобретение доли, но не был согласен с выкупной стоимостью в размере 1 000 000 руб., хотя в суде заявленную истцом сумму (1 000 000 руб.) не оспорил, таким образом, имело место не принудительное наделение правом собственности, а определение условий такого права.
Приведенные выводы были основаны на неправильном применении норм материального права.
Статья 252 ГК РФ закрепляет общий принцип, который предполагает необходимость достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности о способе и условиях раздела имущества, находящегося в долевой собственности, или выдела доли имущества одного из них (п. 1 и 2).
Вместе с тем в соответствии с п. 3 ст. 252 ГК РФ при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Реализация этого права осуществляется в соответствии с правилами п. 4 ст. 252 ГК РФ, согласно которым выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия.
Таким образом, выплата компенсации возможна только с согласия выделяющегося собственника либо без такого согласия при наличии установленной законом совокупности условий.
Иное правило, не учитывающее размер долей и волеизъявление собственника, приводило бы к ситуации, когда участники гражданских правоотношений в принудительном порядке могли наделяться правом собственности на любое имущество.
Ошибочное применение норм материального права по настоящему делу повлекло навязывание дорогостоящего имущества в собственность неплатежеспособному лицу вопреки правилам ст. 252 ГК РФ, положениям ст. 35 Конституции РФ, ст. 9, 10, 218 ГК РФ, в силу которых принудительное наделение либо лишение собственности допустимо лишь в исключительных случаях, предусмотренных законом.
Нельзя согласиться и с выводами судов о том, что избранный истцом способ защиты своего права являлся единственно возможным.
Из установленных судом обстоятельств и положений ст. 209, п. 2 ст. 247, ст. 250 ГК РФ следовало, что истец, обладая возможностью по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю, распорядиться ею иным не противоречащим закону способом с предоставлением права преимущественной покупки, не имея интереса в использовании спорного помещения для личного проживания, получении компенсации за пользование своей долей, настаивал на прекращении своего права собственности исключительно посредством передачи жилого помещения в единоличную собственность ответчика с присуждением в свою пользу денежной компенсации, пропорциональной рыночной стоимости квартиры.
Ссылка суда кассационной инстанции на то, что отчуждение собственности в пользу третьих лиц возможно на невыгодных для истца условиях, не может служить основанием для принудительного выкупа имущества ответчиком по максимальной возможной цене.
Тот факт, что в досудебном порядке стороны пришли к соглашению о выкупе доли по кратно меньшей цене и истец отказался от этой договоренности, не имел правового значения для разрешения данного судебного спора.
Учитывая изложенное, президиум счел возможным исправить допущенную судами первой и кассационной инстанций ошибку в применении норм материального права, не передавая дело на новое рассмотрение, постановить по делу новое решение об отказе в иске (постановление президиума Свердловского областного суда от 25.03.2009 по делу N 44-Г-15/2009).
Как видно из приведенных судебных постановлений, участнику общей долевой собственности добиться в суде выплаты ему денежной компенсации за его долю очень не просто, и позиция судов по этому вопросу жесткая.
В принципе решить вопрос о компенсации за долю по требованию о выплате денежной компенсации в судебном порядке возможно при согласии или хотя бы при молчаливом согласии ответчика.
Известны случаи положительных решений суда, когда ответчики, в принципе не возражая против выплаты денежной компенсации, не соглашались с размером денежной компенсации. Тогда суд удовлетворял иск, предварительно проверив все досудебные и судебные оценки недвижимости и мотивируя решение тем, что ответчик от выплаты не отказывается, а стоимость доли подтверждена надлежащими доказательствами и ответчиком не оспорена. Упрощает процесс принятия решения судом представление ответчиком своей оценки, на основании которой суд может вынести решение.
Перейдем к рассмотрению второго основания, которое дает участнику общей долевой собственности право требовать выплаты другому участнику общей долевой собственности денежной компенсации за его долю с лишением его тем самым права собственности на недвижимость.
В п. 4 ст. 252 ГК РФ указывается, что в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
В п. 36 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6, Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации"*(32) отмечается, что лишение права собственности на долю может иметь место только в исключительных случаях (п. 4 ст. 252 ГК РФ). Там же разъясняется, что вопрос о том, имеет ли участник долевой собственности существенный интерес в использовании общего имущества, решается судом в каждом конкретном случае на основании исследования и оценки в совокупности представленных сторонами доказательств, подтверждающих, в частности, нуждаемость в использовании этого имущества в силу возраста, состояния здоровья, профессиональной деятельности, наличия детей, других членов семьи, в том числе нетрудоспособных, и т.д.
Суды очень осторожно подходят к решению вопроса о лишении участника общей долевой собственности его доли путем выплаты ему денежной компенсации. Положительных решений очень мало, а до недавних пор их вообще не существовало. Однако в последнее время наметилась тенденция удовлетворения исков о выплате денежных компенсаций совладельцам незначительных долей.
Однако следует отметить, что суды, причем не первой инстанции, допускают большую вольность в толковании положений п. 4 ст. 252 ГК РФ. Приведем пример из судебного постановления, которое, на наш взгляд, можно назвать как минимум спорным.
МУП "Управление жилищного хозяйства" Одинцовского района Московской области обратилось в суд с иском к К. об исключении ее из числа собственников, выплате денежной компенсации, снятии с регистрационного учета, признании права собственности на жилое помещение, указав, что истцу принадлежит 3/4 доли в праве собственности на указанную квартиру, ответчице - 1/4 доля в праве собственности. Доля ответчицы незначительна, квартира является однокомнатной и неделимой. Ссылаясь на то, что в настоящее время на предприятии имеются работники, нуждающиеся в улучшении жилищных условий, истец просил суд исключить ответчицу из числа собственников на квартиру с выплатой ей стоимости 1/4 доли в сумме 160 000 руб.
К. исковые требования не признала, обратилась к МУП "Управление жилищного хозяйства" со встречными исковыми требованиями об исключении из числа собственников, выплате денежной компенсации, признании права собственности на 3/4 доли указанной квартиры, ссылаясь на то, что в спорной квартире проживал ее сын, который в 1995 г. погиб. После смерти сына она вселилась в квартиру, где постоянно проживает более 10 лет, оплачивает необходимые расходы по содержанию квартиры, принята в члены ЖСК "Рассвет", квартира является ее постоянным местом жительства.
Решением Одинцовского городского суда от 02.07.2009 в удовлетворении исковых требований МУП "Управление жилищного хозяйства" было отказано, исковые требования К. были удовлетворены, за ней было признано право собственности на 3/4 доли квартиры, с нее в пользу МУП "Управление жилищного хозяйства" была взыскана денежная компенсация в размере 623 000 руб., МУП "Управление жилищного хозяйства" было исключено из числа собственников квартиры.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда от 20.08.2009 решение суда было отменено, а дело направлено на новое рассмотрение.
В надзорной жалобе К. просила определение судебной коллегии по гражданским делам Московского областного суда отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.
В связи с тем, что при рассмотрении надзорной жалобы на основе изучения представленных материалов возникли сомнения в законности обжалуемого судебного постановления, дело было истребовано в Московский областной суд.
Определением судьи Московского областного суда от 28.12.2009 дело по надзорной жалобе К. было передано для рассмотрения по существу в президиум Московского областного суда.
Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, президиум нашел жалобу подлежащей удовлетворению.
Судом первой инстанции при рассмотрении спора было установлено, что с 1988 г. в квартире был зарегистрирован и проживал по день смерти сын К. Истица являлась собственником доли квартиры в порядке наследования после смерти сына, постоянно проживала в квартире, несла бремя расходов по ее содержанию. Поскольку спорная квартира являлась однокомнатной, суд пришел к выводу о том, что данное жилое помещение представляло собой неделимый объект недвижимости, совместное пользование которым было невозможно. С учетом изложенных обстоятельств суд удовлетворил исковые требования К., признав за ней право собственности на всю спорную квартиру и исключив из числа собственников МУП "Управление жилищного хозяйства".
Судебная коллегия, отменяя решение суда и направляя дело на новое рассмотрение, указала, что судом первой инстанции при рассмотрении спора были неправильно применены нормы ст. 252 ГК РФ, не было принято во внимание то обстоятельство, что МУП "Управление жилищного хозяйства" имело долю в праве собственности на квартиру, превышающую долю К. Кроме того, обращаясь в суд с иском, МУП "Управление жилищного хозяйства" указывало на то, что предприятие имело существенный интерес в использовании квартиры, она была необходима для работников предприятия, нуждающихся в улучшении жилищных условий.
С таким выводом суда кассационной инстанции согласиться было нельзя.
В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности.
Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию.
Из содержания п. 4 ст. 252 ГК РФ следует, что выплата участнику долевой собственности компенсации вместо выдела его доли в натуре и без его согласия допускается лишь при определенных условиях: когда его доля незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Спорная квартира являлась для К. постоянным местом жительства, в квартире она проживала с 1995 г. и именно для нее указанная квартира представляла существенный интерес в использовании данного имущества.
Как следовало из материалов дела, МУП "Управление жилищного хозяйства" с момента регистрации права собственности не проявляло интереса к данному жилому помещению, не несло расходов по его содержанию, никогда не использовало спорную квартиру по назначению.
С учетом изложенных обстоятельств, несмотря на превышение доли МУП "Управление жилищного хозяйства" в праве собственности на данное жилое помещение, суд пришел к правильному выводу об исключении МУП "Управление жилищного хозяйства" из числа собственников на данный объект недвижимости и признании права за К. на всю квартиру с выплатой истцу денежной компенсации за принадлежавшую ему долю.
Таким образом, суд кассационной инстанции, отменяя решение суда и направляя дело на новое рассмотрение, неправильно применил к данным правоотношениям нормы материального права.
Допущенные судом кассационной инстанции существенные нарушения норм материального права являлись в силу ст. 387 ГПК РФ основанием для отмены принятого судебного постановления и оставлению без изменения решения суда первой инстанции (постановление президиума Московского областного суда от 03.02.2010 N 25 по делу N 44г-11/10).
Как следует из приведенного постановления, президиум Московского областного суда счел, что для выплаты денежной компенсации параметры "незначительной" доли не имеют никакого правового значения. Либо президиум посчитал, что для выплаты денежной компенсации достаточно одного из условий, установленных в п. 4 ст. 252 ГК РФ: незначительность доли, невозможность реального выдела доли или отсутствие существенного интереса в использовании общего имущества.
Однако такой подход неверен. Иная позиция, которой придерживаются большинство судебных инстанций и с которой следует согласиться, высказана Конституционным Судом РФ в Определении от 07.02.2008 N 242-О-О "Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы граждан Сангаджиева Анатолия Анатольевича и Сидорова Олега Анатольевича на нарушение их конституционных прав абзацем вторым пункта 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации".
Конституционный Суд РФ указал, что применение правила абз. 2 п. 4 ст. 252 ГК РФ возможно только в случаях одновременного наличия всех перечисленных законодателем условий: доля сособственника незначительна, в натуре ее выделить нельзя, сособственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества.
Обратимся к другим решениям суда и без изучения подробностей рассмотренных ими дел опишем, какие доводы приводят суды при разрешении вопросов о выплате денежной компенсации.
Удовлетворяя требование о выплате денежной компенсации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ в определении от 24.10.2006 N 56-В06-17 указала следующее.
Как было установлено судом и усматривалось из материалов дела, Б.Н. неоднократно обращалась к Б.В. с просьбами об урегулировании возникшего между ними конфликта по поводу владения и пользования общим имуществом (спорной квартирой), предлагая при этом различные варианты прекращения общей долевой собственности ее с сыном и Б.В. на данную квартиру. Однако согласия на предложенные Б.В. варианты в виде выкупа принадлежавших ей и ее сыну 3/4 долей квартиры либо покупки его 1/4 доли Б.Н. от ответчика не получила, в связи с чем вправе была на основании вышеприведенной нормы обратиться за разрешением спора в суд.
Поскольку в ходе рассмотрения дела было установлено, что произвести раздел квартиры в натуре представлялось невозможным, доля истцов (матери и несовершеннолетнего сына, проживавших одной семьей) значительно превышала долю Б.В., жилой комнаты, по размерам не превышавшей 6,7 кв. м (жилой площади, принадлежавшей Б.В.), в спорной квартире не имелось, вывод суда о выплате истцами денежной компенсации Б.В. за его долю являлся правильным.
Давая оценку обстоятельствам, связанным с наличием у Б.В. существенного интереса в использовании общего имущества - спорной квартиры, суд принял во внимание и нахождение у Б.В. в собственности индивидуального жилого дома, а также его фактическое непроживание в спорной квартире.
Учитывая изложенное, а также принимая во внимание, что Б.В. свое право на выкуп у истцов принадлежавшей им доли в праве собственности на спорную квартиру или продажу им своей доли в квартире не реализовал, хотя препятствий для осуществления данного права у него не было, сам чинил истцам препятствия в осуществлении ими прав, связанных с владением и пользованием спорной квартирой, оснований для несогласия с постановленным по делу решением суда не имелось.
В другом случае из материалов дела следовало, что С. по праву собственности принадлежало 16/27 долей квартиры, 4/27 доли указанной квартиры находилось в собственности С.С., 4/27 доли - в собственности С.А. и 1/9 доля - в собственности В.
На момент рассмотрения дела в квартире были зарегистрированы по месту жительства С. и С.А.
Доле С.С. и С.А. в квартире соответствовало 17,98 кв. м жилой площади.
Разрешая заявленные требования, суд применил к правоотношениям сторон п. 3 ст. 1168, п. 1 ст. 1170 и ст. 252 ГК РФ и пришел к выводу о том, что требования С. были основаны на законе и подлежали удовлетворению.
При этом суд учел, что С. постоянно проживала в квартире, принимала участие в приватизации и имела значительную долю в праве собственности на жилую площадь. В решении суд сослался на апелляционное решение Басманного районного суда г. Москвы от 02.11.2006, в котором С.С. и С.А. было отказано в предоставлении в пользование части общего имущества в виде жилой комнаты размером 21,1 кв. м, так как она по своему размеру не являлась равной сумме их долей в спорной квартире.
Суд также отметил, что ответчики С.С. и С.А. были обеспечены другой жилой площадью, помимо спорной квартиры.
В надзорной жалобе С.С. и С.А. указали, что судом были допущены существенные нарушения норм материального права, а также неправильно определены обстоятельства, имевшие значение для дела.
Удовлетворяя требования истицы и признавая за ней право на доли ответчиц в спорной квартире, суд вынес решение, исходя из поддержки прав и интересов С.
Между тем необходимо было проверить обстоятельства, касающиеся законных прав и интересов ответчиков по спору С.С. и С.А.
В надзорной жалобе ответчики указывали, что при постановлении решения суд не учел, что спорная жилая площадь являлась единственным местом жительства С.А. с 2005 г., а их доля в спорной квартире не могла быть признана незначительной, поскольку составляла 30% от площади квартиры.
Таким образом, по мнению ответчиков, судом надлежащим образом не был исследован вопрос о том, имели ли они существенный интерес в использовании жилой площади, кроме того, представленным в деле доказательствам в этой части судом не была дана оценка в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.
Заявители также ссылались на то, что стоимость их доли при оценке была существенно занижена. Из материалов дела следовало, что решение было постановлено 27.12.2001 в отсутствие ответчиц, отчет о рыночной стоимости спорной квартиры был предоставлен представителем С. в указанном судебном заседании. С.А. и С.С. были лишены возможности ознакомиться с указанным документом и представить по нему свои возражения и замечания.
Кроме того, в надзорной жалобе С.С. и С.А. обоснованно указали на то, что суд, определяя стоимость их долей в сумме 1 349 629 руб. 63 коп. каждой, не проверил платежеспособность С. и возможность выплаты ею указанной суммы с учетом возраста, состояния здоровья и материального положения.
Из материалов дела следовало, что до настоящего времени решение суда не было исполнено, компенсация истицей ответчикам выплачена не была (постановление президиума Московского городского суда от 11.10.2007 по делу N 44г-678).
Президиум Приморского краевого суда, рассмотрев надзорную жалобу ответчика на решение Первореченского районного суда г. Владивостока Приморского края от 10.06.2008, которым было прекращено право собственности М.О. на 1/6, долю в праве собственности на квартиру со взысканием в пользу М.О. компенсации стоимости ее доли, указал, что решение суда являлось законным и обоснованным.
Так, судом первой инстанции было установлено, что принадлежавшая ответчику 1/6 доля в праве собственности на спорную квартиру не могла быть реально выделена; доля ответчика в спорной квартире являлась незначительной (1/6 часть в праве собственности на спорную квартиру составляла 5,1 кв. м ее жилой площади); в силу ее незначительности и с учетом характеристик квартиры не могла быть им использована по своему прямому назначению - для проживания.
Суд первой инстанции также установил, что ответчик не имел существенного интереса в использовании квартиры для своего проживания, так как совместно со своей семьей на условиях аренды проживал в другой квартире. При этом суд первой инстанции дал оценку представленному ответчиком договору аренды как удостоверяющему факт постоянного проживания ответчика с его семьей в данной квартире без существенного для него материального обременения (размер ежемесячной арендной платы составлял 200 руб.).
Таким образом, обстоятельства, влиявшие на решение вопроса о том, имел ли М.О. существенный интерес в использовании общего имущества, а именно его нуждаемость в использовании квартиры, судом первой инстанции также были установлены (постановление президиума Приморского краевого суда от 13.03.2009 N 44г-19).
Позиция суда по вышеприведенному делу о наличии у ответчика прав на другое жилое помещение, которое он занимал по договору аренды, весьма интересна. Как известно, договор аренды (найма) заключается на время и не порождает у арендатора (нанимателя) каких-либо прав на жилье, кроме временного права пользования. Арендатор может быть без особых усилий выселен, в связи с чем приведенный довод суда можно признать несостоятельным. Получается, что суд лишил ответчика единственного жилья, на которое у того имелось самостоятельное, не зависящее ни от чьей воли право пользования.
Вернемся к анализу судебной практики.
Суд удовлетворил иск, так как посчитал установленным, что все три условия, предусмотренные п. 4 ст. 252 ГК РФ, имели место.
Судебная коллегия сочла, что такой вывод суда не соответствовал обстоятельствам дела.
Как следовало из материалов дела, хотя доля ответчика в праве общей долевой собственности по сравнению с долей истца была незначительна, стороны не оспаривали, что эта доля не могла быть реально выделена, однако доказательства по делу свидетельствовали о том, что ответчик имел существенный интерес в использовании общего имущества.
Так, материалами дела подтверждалось, что ответчик, избрав своим постоянным местом жительства спорную квартиру, встала на регистрационный учет в данном жилом помещении, в суде первой инстанции заявила, что намерена пользоваться спорной квартирой для проживания, при этом она не приобрела право собственности на другое жилое помещение: другого жилья на праве собственности либо по договору социального найма не имела.
Данные обстоятельства свидетельствовали о том, что ответчица имела существенный интерес в использовании общего имущества, в связи с чем не могла быть лишена права собственности на принадлежавшую ей долю в праве общей собственности на квартиру. В данном случае лишение ответчицы права собственности на спорную квартиру нарушало ее конституционное право на жилище, предусмотренное ст. 40 Конституции РФ.
С учетом вышеизложенного судебная коллегия, отменяя решение суда на основании п. 3, п. 4 ч. 1 ст. 362, ст. 363 ГПК РФ, сочла возможным вынести новое решение: в удовлетворении иска В. отказать (определение судебной коллегии по гражданским делам Свердловского областного суда от 28.03.2006 по делу N 33-1680/2006).
В решении Орджоникидзевского районного суда г. Магнитогорска Челябинской области от 21.01.2010 указывалось следующее. Доводы истицы о том, что ответчик не пользовался жилым помещением, утратил к нему интерес, не оплачивал коммунальные услуги, что доля ответчика не составляла комнаты в спорной двухкомнатной квартире, у ответчика имелось другое жилье, не могли повлиять на лишение доли ответчика как собственника, так как сторона истца не представила доказательств наличия денежных средств для выкупа доли ответчика, у ответчика имелся интерес к своей доле, до момента судебного рассмотрения спора между истцом и ответчиками (бывшими супругами) не был разрешен судебный спор о разделе совместно нажитого имущества. С учетом недостижения соглашения между сторонами о разделе долевой собственности и отсутствия денежных средств у истицы суд счел, что иск был заявлен преждевременно и в исковых требованиях отказал.
Согласно решению мирового судьи судебного участка N 7 Заволжского района города Ульяновска от 15.07.2009 был определен порядок пользования квартирой в г. Ульяновске по которому Г.Ю.М. была передана в пользование комната площадью 12,31 кв. м, Г.Л.Ю. и Г.В.Ю. - комнаты площадью 12,75, 16,93, 10,29 кв. м, коридор, кухня, ванная комната были переданы сторонам в совместное пользование. Решение вступило в законную силу 31.07.2009.
Истица Г.Л.Ю. просила выселить ответчика Г.Ю.М. из спорной квартиры в связи с невозможностью совместного проживания с выплатой компенсации его доли в праве общей долевой собственности в размере 600 000 руб.
Ответчику Г.Ю.М. принадлежала 1/4 доля спорного жилого помещения в праве общей долевой собственности.
Стороны в судебном заседании не оспаривали факт сложившихся между ними неприязненных отношений, однако данное обстоятельство не являлось законным основанием для выселения ответчика из спорного жилого помещения.
Поскольку доля ответчика Г.Ю.М. в праве общей долевой собственности жилого помещения была определена, собственники определили порядок пользования спорным жилым помещением, по которому ответчику была передана в пользование комната площадью 12,31 кв. м, ответчик фактически проживал в спорном жилом помещении, следовательно, требование истицы о выплате ответчику компенсации являлось незаконным и необоснованным (решение Заволжского районного суда города Ульяновска от 30.12.2009 по делу N 2-3952/09).

Общая долевая собственность представляет собой имущество, которым владеет несколько лиц с определением доли каждого из них. Каждый участник таких правоотношений имеет право получать часть доходов от использования ценностей, несет часть обязанностей по их содержанию. Рассмотрим далее подробнее особенности общей долевой собственности.

Общие сведения

Доля в общей долевой собственности выражается дробью или процентами. В соответствии с 1 пунктом 245 статьи ГК, части имущества, принадлежащие сособственникам, признаются равными, если иное не вытекает из существа отношений, сложившихся между ними, соглашения или закона.

Величина доли может корректироваться по разным причинам. Изменения могут быть связаны с внесением улучшений в имущество, изменением субъектного состава и пр.

В соответствии с 3 пунктом 245 статьи ГК, участник долевой собственности может рассчитывать на увеличение его доли соразмерно повышению общей стоимости имущества, если улучшение, внесенное им, является неотделимым. Если же оно признается отделимым, то субъект приобретает на него право собственности.

Долевым имуществом участники могут пользоваться, владеть, распоряжаться по взаимному согласию. Если по вопросам, касающимся владения и пользования, согласия достичь не удалось, спор может быть разрешен в судебном порядке. Конфликты, связанные с распоряжением имуществом, в суде не могут быть урегулированы.

Участник долевой собственности может рассчитывать на предоставление в его пользование и владение части общего имущества в соответствии с размером его доли. Если это невозможно, он может потребовать от остальных сособственников соответствующей компенсации. Право общей долевой собственности является вещным. Оно должно быть надлежащим образом оформлено и зарегистрировано. Только в этом случае право субъекта на долю, выделенную ему во владение и пользование, защищено от посягательства сторонних лиц.

Каждый сособственник может самостоятельно распоряжаться только своей частью в общем имуществе.

Совместная и долевая собственность

В ГК закреплено два основных вида общей собственности: долевая и совместная. О первой говорят в том случае, когда каждый участник является хозяином определенной части имущества. В совместной собственности доли лиц не определены заранее. Они устанавливаются только в случае раздела имущества или выдела из него какой-либо части. В этой связи, совместная собственность часто обозначается как бездолевая.

Каждому участнику долевой собственности (а в итоге и совместной) при разделе или выделе части принадлежит право на долю. Другими словами, каждый субъект обладает долей в праве на весь имущественный комплекс. Право участников не ограничивается конкретной частью целой вещи. Оно распространяется на весь объект собственности. Специфика общей собственности состоит в том, что несколько лиц обладает правом на одну и ту же материальную ценность.

Основания возникновения долей

Они могут предусматриваться законом или договором. Долевая собственность может устанавливаться по соглашению участников совместной собственности, а при недостижении такого соглашения - по судебному решению.

Законодательство не устанавливает исчерпывающий перечень оснований возникновения долей в имуществе. Нет в нормах никаких ограничений и относительно субъектного состава. Владельцами долей в долевой собственности могут быть граждане, граждане и юрлица, граждане и государство, государство и предприятия, иные субъекты в любом сочетании.

Что касается совместной собственности, то ее возникновение возможно только в случаях, прямо закрепленных в законе. Перевести имущество с режима долевой собственности на режим совместной собственности можно также только в ситуациях, предусмотренных нормами.

Надо сказать, что отношения, связанные с совместной собственностью, носят преимущественно лично-доверительный характер. В этой связи, круг их участников должен быть существенно ограничен.

Измерение долей

Количественное определение части имущества, принадлежащей конкретному участнику долевой собственности, имеет важнейшее практическое значение. Оно необходимо для распределения между субъектами доходов, извлекаемых от пользования вещью, а также расходов на содержание имущества. Кроме этого, количественное измерение доли позволяет определить, на что может претендовать собственник в случае раздела имущества или выдела из него его доли.

Следует понимать, что величина части имущества, принадлежащая участнику правоотношений, на всем их протяжении изменяется. Она может уменьшаться и увеличиваться в связи с изменением субъектного состава правоотношений, внесения улучшений, при прочих существенных обстоятельствах.

Определение и изменение долей

Части имущества, принадлежащие участникам, признаются равными, если другое не вытекает из законодательства, сути правоотношений, сложившихся между субъектами, или договора. По согласию всех сособственников правила определения и изменения частей имущества могут устанавливаться в зависимости от вклада, который внес каждый из участников в формирование и увеличение имущества.

Если лицо внесло в общий объект улучшения, то их судьба и влияние их на величину доли будут зависеть от соблюдения установленного порядка и характера самих таких улучшений. Если они неотделимые, а порядок их внесения был соблюден, то участник вправе требовать увеличения его доли. Такое изменение должно быть соразмерно повышению стоимости общего имущества. Если установленный порядок не был соблюден, такое право участник долевой собственности не приобретает.

С отделимыми улучшениями дело обстоит несколько проще. Они переходят в собственность участника, который их осуществил, если другое не закреплено соглашением. Внесение таких улучшений, соответственно, само по себе не дает участнику собственности права требовать увеличения его доли, поскольку они являются отделимыми. Это значит, что вещь можно вернуть в первоначальное состояние без причинения несоразмерного ущерба.

Раздел и выдел

Их основания и способы различны. Выдел и раздел могут происходит и по взаимному согласию участников, и по решению судебной инстанции. При этом выдел может осуществляться не только по заявлению собственника, но и по требованию кредиторов с целью обращения взыскания на материальные ценности, принадлежащие должнику.

Если закон допускает и существует техническая возможность, выдел и раздел происходят посредством выделения доли в натуре. Как правило, не возникает проблем при заделе участков в долевой собственности. Если осуществить это невозможно, участник отношений, желающий выделить свою долю, может получить компенсацию (денежную или иную). Следует сказать, что далеко не всегда получается разделить имущество точно в соответствии с долями. В таких ситуациях участник, получивший меньшую часть, может также рассчитывать на компенсацию со стороны остальных сособственников. В этом случае он получает разницу между выделенным ему имуществом и стоимостью идеальной доли.

На основании принципа взаимного согласия, необходимого при реализации права распоряжения имуществом, находящимся в общей собственности, выплата участнику правоотношений вместо выдела доли в натуре разрешена исключительно при наличии его согласия на это. Между тем есть из данного правила исключение. Если доля собственника настолько незначительна, что выдел ее в натуре невозможен, а сам собственник не заинтересован в пользовании общим имуществом, суд вправе и при отсутствии его согласия наложить на остальных участников правоотношений обязательство по выплате ему компенсации. Такая ситуация часто возникает при долевой собственности на квартиру небольшой площади. После получения возмещения субъект теряет право на долю общего имущества.

Распоряжение

Как выше говорилось, все правомочия, связанные с общим имуществом, субъекты реализуют по соглашению друг с другом. В ГК закреплено важнейшее правило, касающееся распоряжения такими вещами. Оно заключается в следующем. При отчуждении доли постороннему субъекту у остальных участников есть преимущественное право приобретения этой доли на условиях, которые собственник предлагает, за исключением случаев продажи имущества на торгах.

Данное правило будет считаться соблюденным, если продавец направит письменное извещение остальным собственникам о своем намерении распорядиться своей долей. В уведомлении должны указываться все существенные условия предстоящей сделки. Если остальные сособственники выразят отказ или не ответят на извещение, субъект может продать свою долю любому лицу. Следует отметить, что закон закрепляет разные сроки для направления ответа остальными участниками долевой собственности. Земельные участки и иные объекты недвижимости не могут быть проданы сторонним лицам в течение месяца с даты направления извещения. Для движимых вещей срок равен 10 дням.

Вместе с тем собственник вправе заложить свою долю, не спрашивая согласия остальных участников. Однако право преимущественного приобретения действует в случае обращения на нее взыскания. Законодательство охраняет, в первую очередь, интересы остальных собственников, поэтому за ними и в этом случае сохраняется право преимущественного приобретения. Только если участники долевой собственности выразят отказ, на долю может быть наложено взыскание.

В случае продажи доли с нарушением права преимущественного приобретения любой сособственник может в трехмесячный срок требовать через суд перевода на него обязанностей и прав покупателя.

Долевая собственность в браке

Она возникает в том случае, если реализация правомочий в отношении совместного имущества осуществляется не на основании закона, а в соответствии с договором. Супруги могут заключить брачное соглашение. В этом случае договорной режим распоряжения, пользования и владения будет действовать в отношении всего имущества, определенного в условиях соглашения.

Супруги также могут заключить отдельные договора по созданию/приобретению материальных ценностей. В этом случае на одну часть общего имущества может распространяться законный режим, ан другую - договорной.

Следует сказать, что кроме добровольного установления долевой собственности, закон предусматривает и принудительное. Оно осуществляется в суде.

Выделение доли из общего имущества супругов

Это действие приводит к тому, что каждый супруг становится долевым собственником. Это значит, что у них появляется возможность самостоятельно распоряжаться частью имущества с соблюдением, разумеется, порядка, закрепленного законом. Следует помнить, что второй супруг получает право преимущественного приобретения доли в случае, если первый решит ее продать.

Выделение долей приведет также к разделению обязанностей по содержанию объекта. Речь, в частности, об уплате налогов, страховании, коммунальных и иных платежах.

Важные моменты

Необходимо особо отметить, что при установлении режима владения общим объектом в брачном договоре в случае признания его недействительным или при его расторжении (как по взаимному согласию супругов, так и в судебном порядке), участники правоотношений переходят на законный режим реализации своих имущественных прав.

Если долевая собственность устанавливалась в индивидуальном договоре (к примеру, о приобретении квартиры), решением участников правоотношений или по постановлению судебной инстанции допускается только изменение величины долей. Совместное владение имуществом при этом устанавливаться не может. В такой ситуации в качестве единственной возможности вернуться к такому режиму владения может выступать оспаривание совершенной сделки и признание ее недействительности. Но для этого стороны должны располагать вескими основаниями.

Заключение

Как видно, долевая собственность может принести субъектам немало проблем. Это достаточно обременительное право, поскольку предполагает определенные ограничения для всех его обладателей. Во-первых, без соблюдения установленного порядка нельзя распорядиться своей частью имущества. В противном случае любой сособственник может признать сделку недействительной и требовать перевода на него обязанностей и прав приобретателя.

Множество сложностей возникает при внесении улучшений в общее имущество. Если они отделимые, то признаются движимым имуществом и просто переходят в собственность субъекта, их осуществивших. С неотделимыми улучшениями все намного сложнее. Дело в том, что они увеличивают размер имущества и, соответственно, повышают его стоимость. В таких ситуациях следует быть крайне осторожным.

Далеко не всегда между участниками долевой собственности установлены доброжелательные отношения. Часто для кого-то из собственников создаются невыносимые условия, и ему приходится продавать свою часть, вместо того, чтобы улучшать ее и пользоваться ею.

Право долевой собственности предусматривает, что конкретное имущество имеет сразу нескольких владельцев, каждый из которых может осуществлять пользование и распоряжение имуществом исключительно в пределах той части, которая принадлежит ему лично.

В некоторых ситуациях пользование имуществом осуществляется за счет соглашения между всеми совладельцами. Подобные соглашения в случае необходимости могут быть расторгнуты, и каждый совладелец тогда получит право выделить из общей имущественной массы свою долю, тем самым дав старт процессу раздела имущества.

Соглашение о разделе имущества находящегося в долевой собственности

Такое понятие, как право долевой собственности предусматривается действительным гражданским законодательством и подразумевает совместное владение определенным имуществом, при котором каждый отдельный владелец имеет право осуществлять распоряжение только определенной его частью. При этом доли имущественных интересов разных совладельцев могут быть неравными.

Долевая собственность может возникать как на добровольном, так и на принудительном основании.

В последнем случае подобное судебное решение может быть вынесено в отношении супругов, находящихся в разводе. Если имеет место ситуация, при которой супруги находятся в разводе и одновременно с этим имеют совместное имущество, разделенное между ними в долевом выражении, они могут использовать это имущество на основании заключенных ранее соглашений, или же могут дать старт такому процессу, как раздел имущества находящегося в долевой собственности.

Если все владельцы не смогли прийти к консенсусу, то в такой ситуации окончательное решение будет оставаться за судом. Именно на суд возлагается обязанность совершить выдел доли каждого из собственников на законном основании.

В том случае, если выдел имущества происходит на базе юридических лиц, между всеми собственниками имущества должно быть заключено письменное соглашение, в котором будут регулироваться вопросы относительно конкретных размеров имущественной массы, которая подлежит выделению, а также права и обязанности всех сторон, которые остаются в компании на правах сособственников имущественных интересов.

Выдел доли имущества находящегося в долевой собственности

Такие понятия, как раздел и выдел имущества, по сути, являются тождественными терминами, поскольку имеют практически одну и ту же формулировку. Единственная разница между ними состоит в том, что при разделе имущества долевая собственность полностью прекращается, и вся имущественная масса, ранее находящаяся в долевом владении, распределяется соразмерно долевым взносам всех участников процесса.

В то же время выдел имущественной доли предусматривает, что только один собственник приобретает личные собственнические права на конкретное имущество, а остальные владельцы процесса остаются участниками права долевой собственности.

Все вопросы, касающиеся такого процесса, как выдел из общей имущественной массы конкретной доли, регулируются в соответствии с положениями ст.255 ГК РФ. Здесь указано, что долевая собственность может быть прекращена только на основании соглашения между всеми владельцами имущественной массы. Однако это совершенно не мешает отдельным владельцам требовать выдела своей имущественной части.

Выдел имущественной доли происходит при помощи судебных инстанций, которые организовывают процесс таким образом, чтобы он отвечал всем требованиям закона, и никоим образом не затрагивал права остальных участников соглашения.

Выдел в натуре доли имущества в долевой собственности

Выдел имущества из общей массы характеризуется тем, что конкретная часть имущественных интересов будет передана в личное владение конкретному собственнику, и данное имущество более не будет принимать участие в процессе распоряжения имущественными интересами, которые находятся в долевом владении.

В соответствии с действительными положениями ГК РФ, каждый собственник в любой момент может потребовать выдел своей части имущества в натуре. Однако при этом стоит обратить внимание на тот факт, что данный процесс не должен нарушать законодательные требования. Исходя из этого можно утверждать, что раздел имущества находящегося в долевой собственности в натуральном выражении происходит только в тех случаях, когда отсутствуют условия, которые на законодательном уровне признаны как неподходящие.

Таким образом, выдел имущества в натуре может быть осуществлен в тех ситуациях, когда это не несет за собой несоразмерный ущерб общей массе имущества, и при этом не противоречит тем условиям, которые указаны в ст.252 и 254 ГК РФ.

Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности

На законодательном уровне созданы все необходимые условия, чтобы защитить права и интересы всех владельцев имущественных ценностей, которые находятся в долевой собственности.

Ст.252 ГК РФ регулирует, что в некоторых ситуациях выдел имущественной доли в натуральном выражении осуществить невозможно, поскольку данный процесс может испортить имущество или же изменит его первоначальные свойства и характеристики.

Однако при этом, в п.2 ч.4 ст.252 ГК РФ содержится указание, что каждый владелец части имущества может в любой момент выдвинуть требования на выдел своей части. В такой ситуации, когда закон устанавливает ограничения на выдел доли имущественного интереса в долевом выражении, заявителю будет полагаться соразмерная компенсация в денежном эквиваленте, которая будет равна его имущественной доле.

При разводе супругов неделимое имущество также может получить сразу двоих владельцев, которые установят право долевой собственности. Однако стоит отметить, что при разводе суд предложит одному из супругов выкупить долю второго, предоставив соответствующую компенсацию.

Вопрос-ответ

Бесплатная онлайн юридическая консультация по всем правовым вопросам

Задайте вопрос бесплатно и получите ответ юриста в течение 30 минут

Спросить юриста

раздел и выдел имущества

У вас на сайте написано: Такие понятия, как раздел и выдел имущества, по сути, являются тождественными терминами, поскольку имеют практически одну и ту же формулировку. Единственная разница между ними состоит в том, что при разделе имущества долевая собственность полностью прекращается, и вся имущественная масса, ранее находящаяся в долевом владении, распределяется соразмерно долевым взносам всех участников процесса. В то же время выдел имущественной доли предусматривает, что только один собственник приобретает личные собственнические права на конкретное имущество, а остальные владельцы процесса остаются участниками права долевой собственности. Вопрос: А если всего два человека прописаны в квартире - мать и дочь (совершеннолетняя), и нет других наследников, а мать (собственник квартиры) - согласна сделать две доли, чтобы дочери тоже досталась доля в квартире - то в этом случае какая разница между разделом имущества и выделении доли из общего имущества??

Елена Михайловна 13.05.2019 20:36

Добрый день!

В Вашем случае речь идет не о разделе или выделе доли. поскольку раздел или выдел доли возможен только при наличии двух и более собственников, в Вашем же случае собственник имущества пока один.

Только после того как собственница квартиры подарит либо продаст своей дочери долю от имущества может идти речь о выделе доли или разделе.

Вы правы при наличии двух собственников процедуры раздела и выдела идентичны

Федорова Любовь Петровна 19.06.2019 12:29

Задать дополнительный вопрос

Добрый день! Согласна с мнением коллеги.

Шарабарова Ирина Павловна 20.06.2019 07:30

Задать дополнительный вопрос

Раздел общего имущества соседей.

Здравствуйте! Помогите, пожалуйста, с решением следующей ситуации.Около 20-25 лет назад владельцы трех частных домов сложились деньгами и за свой счет установили трубы отопления, которые проходили поверх земли с заведением в каждый из трех домов. При этом какого-либо письменного соглашения межу теми, кто вкладывал деньги, не составлялось и в дальнейшем пользование проложенными трубами осуществлялось владельцами трех вышеуказанных домов. Около 5 лет назад владелец дома №3 отрезался от сделанной из труб тепловой магистрали и трубы, которые проходили по его земельному участку забрал себе. Затем стал забирать не использующиеся трубы, находившиеся на соседнем участке, то есть участке №2. Правомерны ли действия владельца дома №3? Можно ли в описанной ситуации утверждать, что у владельцев трех домов около 20-25 лет назад возникло право долевой собственности в равных долях на "теплотрассу", которую они установили за свои средства?

Александр 26.03.2019 00:40

Дубровина Светлана Борисовна 04.04.2019 07:47

Задать дополнительный вопрос

обращение долга на долю имущества

Добрый день. У меня была 1/2 от старого дома, 1928 года постройки. соседи снесли свою половину и построили новое строение, после этого по соглашению с ними моя доля составила 7/38. Мне судом присудили выплатить одной из совладельцев 180 тысяч за расходы на строительство. И я их выплачиваю (Осталось 47000 руб). Когда я снес часть своей половины (цокольный этаж остался), для реконструкции, они не дают мне строиться (вызывают полицию и т. д.). Тем временем, я судом разделил землю и межа прошла по моей половине (с отступом от стены их строения на 1 метр). Могу ли я обратить оставшийся долг на 1/38 от моей доли? Кадастровая стоимость 8,5 миллиона. Они подавили в суд на исключение меня из доли- отказать, Моя конечная цель- построить дом отдельно от них, но на старом фундаменте. С уважением Дмитрий.

Дмитрий 05.11.2018 09:20

Здравствуйте! Если участок разделен, то Вы можете строить дом без разрешения соседей, но в соответствии со строительными, пожарными, санитарными нормами и в соответствии с Федеральным законом от 03.08.2018 N 340-ФЗ "О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации". Построить новый дом на старом фундаменте скорее всего не получится. Чтобы ответить на вопрос о зачете 1/38 доли в счет долга, нужно ознакомиться со всеми документами по делу. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - «МИП».

05.11.2018 14:18

Задать дополнительный вопрос

Дмитрий 05.11.2018 18:22

Уважаемая Анна Владимировна, а какова будет судьба цокольного этажа?, на котором частично будет стоять новый дом.

Не видя никаких документов, сложно ответить на ваш вопрос. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Богуславская Анна Владимировна 05.11.2018 22:28

Задать дополнительный вопрос

Приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Малов Андрей Владимирович 06.11.2018 13:17

Задать дополнительный вопрос

Можно разделить имущество таким образом?

Два собственника, Долевая собственность на жилой дом и земельный участок, на котором расположен дом и еще есть земля в дали от дома. Мне принадлежит в доме и земле 1\4 доля, остальное другому собственнику. Он обратился в суд и требует, чтобы ему передали всю землю, на котором стоит дом, а мне дом и землю, которая находится вдали от дома. Я не могу использовать дом без земли. Как быть? Может ли суд произвести такой раздел. Я предлагал устно выплатить компенсацию за все имущество, а мне оставить все имущество, он не согласился. С увпжением к юристам. Спасибо.

Дмитрий 30.09.2018 23:18

Добрый день! Требования другого собственника не противоречат закону и вполне могут быть удовлетворены. Вам необходима помощь адвоката. Приглашаем Вас в офис на консультацию, где наши специалисты более подробно ответят на все вопросы, предворительно запишитесь по телефону, указанному на сайте. Для скидки 50 процентов на консультацию - Промокод - «МИП».

Внимание! Скидки по промокоду больше не актуальны

Назарова Евгения Викторовна 01.10.2018 09:41

Задать дополнительный вопрос

Согласен с коллегой, приходите на консультацию, мы Вам поможем.

Смирнов Юрий Константинович 02.10.2018 08:10

Задать дополнительный вопрос

Также вам будут полезны следующие статьи

• Последствия прекращения права собственности в силу закона
• Защита прав собственника от нарушений, не связанных с лишением владения
• Расчеты при возврате имущества из незаконного владения
• Истребование имущества от добросовестного приобретателя
• Истребование имущества из чужого незаконного владения
• Сохранение прав на имущество при переходе предприятия или учреждения к другому собственнику
• Приобретение и прекращение права хозяйственного ведения и права оперативного управления
• Права собственника в отношении имущества, находящегося в хозяйственном ведении
• Общее имущество собственников квартир в многоквартирном доме
• Раздел имущества крестьянского (фермерского) хозяйства
• Прекращение права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение
• Собственность хозяйственного товарищества или кооператива, образованного на базе крестьянского (фермерского) хозяйства
• Раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли
• Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности
• Момент перехода доли в праве общей собственности к приобретателю по договору
• Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности
• Понятие и основания возникновения общей собственности
• Прекращение права собственности лица на имущество, которое не может ему принадлежать
• Расходы по содержанию имущества, находящегося в долевой собстенности
• Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности
• Владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности
• Выкуп бесхозяйственно содержимых культурных ценностей
• Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием участка, на котором оно находится

Чтобы избежать нарушения имущественных прав граждан, был разработан алгоритм, как разделить дом (квартиру) и землю, находящиеся в общей долевой собственности между совладельцами. Необходимость выделения доли недвижимости может быть связана с массой причин, но каждый хозяин в равной степени боится остаться ни с чем, или же получить во владение несоизмеримую часть объекта.

Прежде всего, нужно понимать, что не все объекты, которые находятся в долевой собственности, могут быть разделены между совладельцами . Для того чтобы осуществить выделение и официальную регистрацию прав собственности на долю недвижимости, нужно подтвердить наличие хотя бы одного из следующих обстоятельств:

подтверждение технической возможности разделить помещение на несколько отдельных и независимых частей (например, в частном доме должна быть возможность создания отдельного входа и оснащение основными коммуникациями раздельно);

соблюдение принципа справедливости (то есть, когда каждому из хозяев получится выделить равные доли жилой и нежилой недвижимости).

Так, если инициировано разделение однокомнатной квартиры, то оформить права собственности только на часть объекта не получится, поскольку нет технической возможности обособить находящуюся отдельно долю. Поэтому, прежде чем приступать к процедуре разделения, нужно уточнить, возможно ли практическое выделение доли. Дать ответ на этот вопрос может технический отдел муниципалитета после проведения экспертизы недвижимости.

Проведение процедуры возможно по обоюдному согласию владельцев объекта или же в судебном порядке. Но мирное решение спора позволит значительно сократить время.

Важно! Ежели объект относится к неделимым видам недвижимости, то возможно инициировать продажу своей доли квартиры. Для этого также потребуется процедура разделения, но имущественные права будут распространяться на конкретный объем (например, половина или 1/3), а не на конкретный участок квартиры.

Деление жилища

Как уже было сказано выше, начать процедуру нужно с подтверждения возможности такого разделения. Если в отношении объекта, находящегося в долевом владении, можно применить обособленное использование, то нужно заняться финансовыми вопросами. А именно:

предстоит узнать среднюю рыночную стоимость всего объекта (отображается в кадастровом паспорте, но можно пригласить оценщика);

расчет затрат, которые потребуются, чтобы оформить дом в несколько индивидуальных жилых помещений (считаются затраты на строительные работы и проведение основных коммуникаций).

Дом может быть поделен мирно, что значительно сокращает временные и денежные затраты всех участников. Основанием осуществления процедуры является составление обоюдного соглашения, в котором отображаются основные условия выделения частей всех хозяев. Такое соглашение должно содержать следующие данные:

порядок деления жилых комнат;

правила использования общих нежилых помещений;

формулу оплаты коммунальных услуг;

определение частей основных затрат, связанных с содержанием жилья.

Особенностями мирного соглашения является то, что участники не заинтересованы в индивидуализации помещений, поэтому сооружение остается целостным и не подлежит существенным проектным изменениям. Такая процедура потребуется, если, например, хозяева желают продать свои части одному совладельцу. А в такой способ делим не сам объект, а его кадастровую стоимость, которая отображается в правоустанавливающих документах на каждую часть объекта.

Когда между несколькими владельцами делится земля с расположенным на ней жилым объектом, то сначала осуществляется разделение жилого дома, а затем, согласно полученным частям, выделяются земельные наделы.

На практике выделить долю земельного участка – намного проще, нежели инициировать процедуру деления недвижимости. Это связано с тем, что межевание участка может проводиться на любые желаемые части. Главное ˗ это оформить межевой проект на каждую часть, а также кадастровый паспорт. Единственное условие деления земельного участка – это приватизация объекта. То есть объект должен находиться в пользовании у физического лица на основании Свидетельства о правах собственности.

Чтобы документально оформить разделяемую собственность, нужно следовать универсальному алгоритму, который включает следующие шаги:

подача письменного заявления от одного совладельца, который заинтересован в выделении своей доли (в обращении указывается желание оформить правоустанавливающие документы на свою часть имущества);

проведение технической экспертизы и подготовка бумаг, разрешающих или запрещающих проводить юридический раздел;

выдача технического паспорта, информация в котором касается только конкретной части недвижимости (выписывается документ в бюро технической инвентаризации муниципалитета);

обращение в Росреестр с целью аннулирования данных о целостном объекте и внесении информации о выделенных частях;

оформление права собственности на свою долю.

Данный алгоритм может применяться только, если все участники согласны на юридическое деление недвижимости. В противном случае, участникам предстоит инициировать решение возникшего имущественного спора в суде. Также нужно помнить, что на каждом из указанных этапов, участников ожидают финансовые затраты, платить которые преимущественно придется только заинтересованным хозяевам, чьи доли выделяются.

Порядок обращения в суд – общий. То есть гражданин должен подготовить ходатайство и передать его в канцелярию суда. Совместно с ходатайством собирается пакет требуемых документов, а также формируется опись поданных бумаг. Важно помнить, что суд примет жалобу только, если среди доказательств будет находиться документ, подтверждающий отказ других владельцев от мирного разделения. Это может быть ответ на уведомление.

Также ходатайство не должно содержать просьбу на проведение процедуры выделения доли. Суд может только разрешить инициировать процедуру в компетентных государственных органах (БТИ). А проводить процесс формирования долей Фемида не уполномочена.

«Заложниками» общей долевой собственности на квартиры и загородные дома чаще всего оказываются те, кому недвижимость досталась по наследству либо в порядке приватизации. Между совладельцами нередко разгораются нешуточные споры, а то и разыгрываются настоящие драмы.

Какие способы урегулировать конфликты можно использовать по закону и как лучше действовать на практике? Об этом – в очередном выпуске нашей рубрики.

«Хочу свой угол»

Зачастую первое и вполне естественное желание участника долевой собственности – получить свой угол: собственную часть квартиры или дома. Юридически это можно оформить несколькими путями.

Основной и наиболее распространенный вариант – определение порядка пользования жилым помещением (на основании пункта 1 статьи 247 Гражданского кодекса РФ). В идеале это мирное соглашение между совладельцами: кому какая комната причитается. Обратите внимание: места общего пользования – кухня, ванная, коридоры – в любом случае остаются в совместном пользовании. Для надежности соглашение о порядке пользования квартирой (домом) удостоверяется у нотариуса.

Если достичь согласия не удается, то спорщикам придется идти в суд. Здесь надо иметь в виду важный нюанс. Если вы хотите сохранить жилплощадь, то в исковом заявлении нужно указать именно просьбу «определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности». Ссылка – на упомянутый пункт 1 статьи 247 ГК РФ.

При этом будьте готовы к неожиданному для большинства граждан повороту. Суд, вынося решение, где и кому жить в общей квартире, будет руководствоваться не только размером доли каждого совладельца, но и другими обстоятельствами. В частности – полом жильцов, родственными связями, наличием детей и т.д. Адвокаты любят приводить типичный пример: определение порядка пользования трехкомнатной квартирой, где ½ доли принадлежит семье из двух супругов и по ¼ сособственникам-одиночкам. Семейной паре суд, как правило, выделяет в пользование одну комнату и еще по одной распределяет каждому из одиночек. При этом коммунальные расходы, налог на имущество и прочие платежи по-прежнему делятся прямо пропорционально размеру доли каждого из сособственников (в соответствии со статьей 249 ГК РФ).

Такие особенности объясняются тем, что в данном случае речь идет именно о решении вопроса пользования совместным имуществом, когда необходимо максимально возможным образом учесть и состыковать интересы всех совладельцев, сохранив общую жилплощадь.

«Окончательно и бесповоротно»

Гражданский кодекс (пункт 1 статьи 252) предусматривает также такой вариант, как «раздел имущества, находящегося в долевой собственности, между ее участниками».

В такой ситуации образуются новые объекты недвижимости. То есть, теоретически, например, в двухкомнатной квартире каждый из двух совладельцев после раздела мог бы стать единственным и полноценным собственником одной комнаты (тому, у кого жилплощадь меньше, полагалась бы еще денежная компенсация).

Однако в реальности именно с жилой недвижимостью такой номер, как правило, не проходит, предупреждают практикующие юристы. Дело в том, что с принятием Жилищного кодекса РФ в 2005 году государство взяло жесткий курс на ликвидацию коммунального жилья и недопущение появления «коммуналок». А чем у нас, по сути, стала бы квартира из нескольких комнат, принадлежащих самостоятельным собственникам? Вот-вот.

На практике, если кто-либо из участников долевой собственности просит выделить его долю в натуре, суды, стремясь сохранить единое жилое помещение, обычно выносят решение о денежной компенсации, соразмерной объему доли (на основании пункта 3 статьи 252 ГК РФ).

А если такой вариант не подходит, все содольщики хотят расстаться окончательно и бесповоротно, не выплачивая при этом денег, то специалисты рекомендуют как самый выигрышный выход продажу квартиры с последующим разделом выручки.

Однако и в данном случае также стоит иметь в виду важный нюанс.

Продажа: как выгоднее?

Опытные риэлторы отмечают: участникам долевой собственности несравненно выгоднее продавать сообща именно целую квартиру, нежели распродавать свои доли в праве поодиночке. В среднем по рынку цена доли ниже стоимости жилплощади, продаваемой в составе целой квартиры, на 15 – 25%.

Причина в том, что, как можно понять из вышеприведенных разъяснений и примеров, покупателя доли в праве собственности может ожидать немало споров, судов и прочих трудностей в процессе пользования своим приобретением. В то время как новый самостоятельный собственник квартиры о таких сложностях и слыхом слыхивать не будет.

На практике нередко возникает вопрос: как быть, если двое-трое содольщиков готовы совместно выгодно продать жилье, а один из вредности или по другим причинам протестует? Адвокаты рекомендуют следующий выход: обращайтесь в суд со ссылкой на часть 2 пункта 4 статьи 252 ГК РФ. Цитируем: «В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию». То есть в подобных случаях сложившаяся судебная практика склоняется к тому, чтобы попросту заменить долю «протестанта» соразмерной денежной компенсацией.

Речь может идти либо о сумме, в которую оценивалась бы сама доля при отдельной продаже, либо о стоимости части жилплощади, пропорциональной доле, при продаже целой квартиры (какой вариант выбрать, судьи решают по-разному).

В итоге остальные совладельцы, пусть и раскошелившись на компенсацию, сохраняют полноценное жилье, которое можно продать с ощутимо большей выгодой.

На заметку

Если все же возникает необходимость продать именно долю в праве собственности на квартиру, то при заключении сделки нужно помнить о преимущественном праве на покупку, которое имеют остальные совладельцы. Порядок соблюдения этого несложного правила расписан в статье 250 Гражданского кодекса.

Как сдать или новых жильцов прописать?

Здесь применяется основное правило: «Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников» (статья 246 ГК РФ).

Поэтому как сдача внаем одной из комнат, так и вселение новых жильцов с последующей регистрацией («пропиской») допускаются по закону только с письменного согласия всех совладельцев. Единственное исключение предусмотрено для несовершеннолетних детей: их во всех случаях разрешается вселять по месту жительства родителей без чьего бы то ни было согласия, на основании статьи 70 Жилищного кодекса РФ и норм Семейного кодекса РФ.

Как разделить квартиру на доли?

В последнее время многие собственники жилых помещений все чаще задаются вопросом как поделить квартиру на доли. Это возможно и действующее законодательство не запрещает подобные действия. Однако, порядок действий зависит прежде всего от того, кому в настоящее время принадлежит квартира полностью или в долях.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Важно! Если вы сами разбираете свой случай, связанный с разделом квартиры на доли, то вам следует помнить, что:

• Каждый случай уникален и индивидуален.
• Понимание основ закона полезно, но не гарантирует достижения результата.
• Возможность положительного исхода зависит от множества факторов.

Право долевой собственности и размер долей

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно — продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

• заключив соглашение о разделе долей в квартире;
• заключив брачный договор;
• в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

1. долевую собственность;
2. совместную собственность;
3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления — общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;

при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;

порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;

распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;

в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует — напишите в форме ниже.

Фролова Ирина

Консультирование по обоснованности взимания платы за коммунальные услуги, обжалование действий управляющих организаций в жилищной инспекции и суде. Опыт взыскания задолженности собственников помещений в суде, сопровождение ведения исполнительных производств.

Как оценить долю в квартире для продажи?

Как продать квартиру с долей несовершеннолетнего ребенка?

Продажа доли в квартире другому собственнику

Можно ли продать невыделенную долю в квартире?

Как продать долю в неприватизированной квартире?

Налоговый вычет при покупке доли в квартире

Разделение долевой собственности на землю

Добрый день. Помогите, пожалуйста, разобраться в ситуации.

Муж купил участок со старым домом в долевой собственности. 8,3 сотки. Его доля 3/4. Сосед (второй собственник) соответственно имеет долю 1/4. Двое собственников живут там как соседи уже давно. Женщина, которая продала долю моему мужу, всегда жила в этом старом доме (литер А), а сосед купил свою 1/4 7 лет назад с другим более новым домом (литер Б) (между домами соорудили забор). Сосед утверждает, что женщина дала на стройку разрешение (лет 20 назад). Он оформил литер Б как свою собственность.

Сосед, конечно, никак не участвовал в обслуживании старого дома, хотя имеет в нем долю. Дом в очень плачевном состоянии. Жить в нем практически невозможно. Старый дом построен в 1929 году, без фундамента, потолки 2м, крыша крытая соломой т.д.

Соседу принадлежит 1/4 доля от 8,3 соток (2,075 сотки) и 1/4 от старого дома. Фактически он занимает 3,5 сотки.

Мы приняли решение сделать разделение, чтобы избавиться от долевой собственности. Нам посоветовали мирно договориться и обойтись без суда. Попытались поговорить с соседом, вроде бы договорились о том, что он остается на своих 3,5 сотках и отказывается от доли в старом доме. Но когда мы начали делать капитальный забор для разделения (за свой счет), он начал просить все больше и больше территории себе. Просто уже не хватает нервов. Сегодня договорились об одном, завтра уже он просит на 50-80 сантиметров больше, все время говоря о том, что не подпишет документы на разделение и что у него есть доля в старом доме. И так каждый день. Участок узкий и там каждый сантиметр на счету.

1.Вопрос в том, стоит ли обращаться в суд? Суд, допустим, присудит ему его 2,075 сотки и 1/4 старого дома. А потом эту долю мы не сможем выкупить, потому что он пойдет на принцип.

2.Может ли суд забрать у него долю в доме, т.к. он не участвовал в его обслуживании?

3. Может ли суд присудить ему дополнительные сотки в качестве компенсации доли в доме?

Извиняюсь за длинный вопрос и сумбурный рассказ. Если что-то не понятно, задавайте вопросы. Мне очень нужна помощь. Спасибо.

О разделении общей долевой собственности

Как оформить право собственности на долю в доме, квартире, земельном участке

Недвижимое имущество может находиться в общей собственности с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность) или без определения таких долей (совместная собственность). Доли участников, размер которых не может быть определен на основании закона и не установлен соглашением всех ее участников, считаются равными.

Соглашением всех участников долевой собственности может быть установлен порядок определения и изменения их долей в зависимости от вклада каждого из них в образование и приращение общего имущества. Участник долевой собственности, осуществивший за свой счет с соблюдением установленного порядка использования общего имущества неотделимые улучшения этого имущества, имеет право на соответствующее увеличение своей доли в праве на общее имущество. Отделимые улучшения общего имущества, если иное не предусмотрено соглашением участников долевой собственности, поступают в собственность того из участников, который их произвел.

Самый ключевой момент при наличии долевой собственности, независимо определены их доли или нет, заключается в распоряжении общим имуществом. Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных Гражданским Кодексом РФ.

В случае, если согласие всех собственников по порядку владения, пользования или распоряжения общим имуществом, не может быть достигнуто, то такой порядок может быть установлен судом.

Пользование долей иного участника собственности

Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации. В соответствии со ст. 252 ГК РФ п.3 при недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Таким образом, участник долевой собственности вправе либо определить порядок пользования своей долей, а именно, например, установить границы (площадь) используемой только им площади объекта общей долевой собственности. Чаще всего такую процедуру применяют для квартир или иных неделимых в натуре объектов недвижимости. Либо участники долевой собственности вправе разделить объект недвижимости в натуре, как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Разделение объекта в натуре означает появление в результате 2-х или более самостоятельных объектов недвижимости.

Что такое делимый объект недвижимости

Объект недвижимости является делимым в случае, если из него можно сделать нескольку объектов недвижимости без ухудшения свойств объекта и нарушения прав долевых собственников и третьих лиц. Если объяснять более простым языком, то квартира, как правило, является неделимым объектом, потому что зачастую невозможно сделать из нее несколько самостоятельных выходов, нескольку санузлов и т.п. Тоже самое относится и к жилым домам и к нежилым строениям. Земельный участок может быть признан неделимым, если на нем расположено неделимое строение или при его разделении невозможно обеспечить проезд (проход) другого собственника, третьего лица, в т.ч. и пожарный проезд. Так же земельный участок будет являться неделимым, если его разделение приведет к появлению вкраплений в земельный участок, чересполосицы, если говорить проще, целевое и рациональное использование земельного участка ухудшится.

При этом, разделение объектов недвижимости в натуре не обязательно должно производиться в равных долях, даже и при наличии равнозначных долей в праве собственности. Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре, участнику долевой собственности, его доле в праве собственности, устраняется выплатой соответствующей денежной суммы или иной компенсацией.

Процедура выдела долей в натуре

Процедурно для выполнения разделения объекта долевой собственности в натуре необходимо составить соглашение собственников, где будет описано, как именно делится объект, в каких площадях и границах, какая производится перепланировка, реконструкция для обеспечения целевого использования вновь образующихся помещений. В последствие данное соглашение регистрируется в регистрационной службе, где собственники получаются отдельные свидетельства на самостоятельные объекты недвижимости. Составление такого соглашения теперь можно заказать он-лайн.

В случае, если соглашение не достигнуто, одному или нескольким собственникам придется обратиться в суд с исковым заявление о разделении объекта недвижимости в натуре, прекращении права долевой собственности и признании права на самостоятельнее объекты недвижимости. Как правило, необходимо будет сделать либо строительно – техническое заключение относительно вариантов раздела строения либо если речь идет о земельном участке, то произвести межевание. Основанием для регистрации права собственности будет являться решение суда.

В нашей практике был подобный случай, ознакомиться с подробностями нашей работы Вы можете здесь: Выдел в натуре доли на индивидуальный жилой дом (раздел долей).

Как платить за услуги энергоснабжения в квартире с долевой собственностью?

В нашей квартире 2 хозяина. у каждого по 50% квартиры, но проживает 3 человека. Счётчик и лицевой счет на квартиру один. Как мы должны оплачивать Услуги энергоснабжения — Делить на количество проживающих или по 50%, как по документам на владение собственностью? Сосед — хозяин живет один и требует, чтобы мы делились по количеству проживающиж, т.е. я должен оплачивать 2/3, а он 1/3 — правильно это или нет? У меня меньшая комната в квартире, но за отопление я плачу 50%. если мы должны платить 50%, а сосед будет отказываться платить как нам быть?

Ответы юристов (6)

Добрый вечер, Михаил!

В соответствии со ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.
Количество жильцов в данном случае роли не играет.

Таким образом, оплата электроэенергии каждым собственником в размере 50% от выставленного счета соответствует закону, если доли собственников равны.

В данной ситуации, при возражениях соседа, целесообразно разделить лицевые счета на каждого собственника отдельно, соответственно, и оплата будет происходить отдельно.

В случае отказа второго собственника от оплаты своего счета долг будет числиться за ним.

В любом случае второй собственник обязать проживающего с Вами члена семьи участвовать в оплате коммунальных услуг и электроэнергии только через суд, но это мало вероятно, поскольку бремя содержания имущества лежит на собственнике.

Есть вопрос к юристу?

Согласно ст. 163 ЖК РФ граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги.

Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

На основании ст. 154 ЖК РФ плата за коммунальные услуги включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления).

В силу ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению.

Если квартира в долевой собственности, а счет за ЖКУ общий, нужно обратиться в ЕИРЦ, управляющую организацию или ТСЖ, а также в организации, ответственные за электро-, водо- и прочее энергоснабжение ― т.е. к тем, кто выставляет вам счета ― с заявлениями о разделе счета за ЖКУ (и даже о заключении отдельного договора на внесение платы за жилье и ЖКУ) и правоустанавливающими документами от всех сособственников жилья (ст. 155 ЖК РФ, ст. 247 и 249 ГК РФ). Если по своей воле сособственники не хотят разделять счет (что довольно редкий случай), инициатор раздела может обратиться в суд, и действовать на основании решения суда.

При разделе счета в квартире с несколькими владельцами оплата за коммунальные услуги будет начисляться каждому сособственнику в размере, соответствующем доле, указанной в свидетельстве о собственности на жилое помещение.

Доброго Вам дня!

В соответствии со ст. 210 ГК РФ Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Согласно ст. 249 ГК РФ каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержках по его содержанию и сохранению.

Расчет оплаты электроэнергии не зависит от количества проживающих в квартире. Даже если бы в ней был зарегистрирован только один из собственников, то расходы они должны были бы нести в равных размерах пропорционально своей доле.

Если вместе с Вами проживает кто-либо, то Вы с этого человека можете требовать нести расходы по оплате Вашей доли в общих расходах за ресурсы.

Для устранения разногласий лучше всего вам разделить лицевые счета по оплате электроэнергии. Точно также можно их разделить по оплате иных коммунальных ресурсов, например, водоснабжения.

В случае отказа добровольно разделить лицевые счета, Вы можете это сделать путем обращения в суд. После вынесения судом соответствующего решения, каждый должен будет оплачивать в соответствии с укзанным решением.

В соответствии со ст.249 ГК РФ каждый участник долевой собственности, в частности квартиры, обязан производить платежи соразмерно своей доли, т.е. размера доли, указанной в свидетельстве о праве собственности, копии которых должны быть в управляющей компании. На основании данных свидетельств, Вы можете потребовать в УК разделить лицевой счет квартиры на два, соответственно квитанции по оплате ком. услуг будут приходить с указанием счетов пропорционально долям собственников. При этом, если счетчик по электроэнергии один, значения не имеет, сколько людей проживает в квартире и зарегистрировано. Чтобы платить точно столько, сколько потреблено каждым собственником с учетом того, кто и в каком количестве использует электричество, следует поставить раздельные счетчики электроэнергии на каждую комнату . За пользование электричеством в местах общего пользования придется платить пропорционально долям.

Я полагаю, что одним из вариантов решения Вашего вопроса будет заключения сособственниками договора о порядке оплаты услуг энергоснабжения, в котором оговорить, в какие сроки, в каком размере (соразмерно долям в праве) и в каком порядке, с какими особенностями происходит оплата. В этом же договоре полагаю возможным установить лицо, ответственное за надлежащую и своевременную оплату таких услуг (то лицо, которое указано в выставляемых энергоснабжающей организацией платежных документах, на которое зарегистрирован лицевой счет).

С учетом Вашей ситуации, в тексте этого же договора считаю возможным с точки зрения закона оговорить, что в соответствии частью 7 статьи 31 Жилищного Кодекса РФ, сособственник, на чьей доле проживает гражданин на основании соглашения (либо член семьи на основании соглашения), оплачивает услуги энергоснабжения в бОльшем (указать конкретно) размере.

Нотариусы Магадан Ниже представлен список нотариусов в выбранной категории. Чтобы посмотреть подробную информацию по конкретному нотариусу, кликните по ФИО нотариуса. Нотариус Билык Оксана […]