Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в российской федерации Нормативно-правовые акты, регулирующие земельные правоотношения в Российской Федерации Вопрос: Какое законодательство регулирует земельные правоотношения в настоящее время в Российской Федерации? Ответ: Основным правовым актом, регулирующим земельные и аграрные отношения, является Конституция РФ 1993 года, которая в ст. cт. 9 и... 62037 / Ноя. 7, 2008, полночь
Понятие и функции земли ПОНЯТИЕ И ФУНКЦИИ ЗЕМЛИ Объектом земельного кадастра в любом государстве является его земельный фонд. В жизни современного государства и общества земля имеет важное значение как предел суверенитета государства, как основа жизнедеятельности народов, как природный ресурс, как территориальный базис, как средство... 37125 / Окт. 26, 2011, полночь
Понятие и признаки жилого помещения ПОНЯТИЕ И ПРИЗНАКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ Понятие жилого помещения также установлено п. 2 СТ. 15 ЖК РФ. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. Таким образом, жилое помещение согласно ЖК РФ, обладает целым... 32227 / Апрель 16, 2010, полночь
Норма предоставления и учетная норма площади жилого помещения НОРМА ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ И УЧЕТНАЯ НОРМА ПЛОЩАДИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В отличие от ЖК РСФСР ЖК РФ не определяет размер минимальной нормы жилой площади. Он вводит новый критерий определения площади жилого помещения, предоставляемого по договорам социального найма. Таким критерием является норма предоставления... 29636 / Апрель 14, 2010, полночь
Социальная норма жилой площади на одного человека По Жилищному кодексу социальная норма жилой площади на одного человека - минимальный размер общей жилой площади, устанавливаемый органом местного самоуправления в зависимости от уровня обеспеченности жилой площадью и других факторов. Кроме того, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации категориям... 25205 / Окт. 29, 2010, полночь
Недвижимость с обременением Недвижимость с обременением Различные операции с недвижимостью и земельными участками нередко сопровождаются обременениями. Обременения – именно так в градостроительной практике называют установленные законом условия, запрещения, стесняющие правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. ... 20719 / Фев. 27, 2009, полночь
Какие документы должны быть у продавца земельного участка Какие документы должны быть у продавца земельного участка или загородного дома:Собственник жилого дома, для того чтобы распорядиться своей собственностью, должен позаботиться о том, чтобы у него имелись надлежаще оформленные документы. Что же это за документы?1. Правоустанавливающий документ на дом. Это... 20011 / Авг. 19, 2012, 9:26 п.п.
Как «выписать» старого хозяина при покупке квартиры? Общеизвестно, что при приобретении квартиры на вторичном рынке покупатель сталкивается с проблемой - как вытурить с занимаемой площади продавца. Причем освобождение необходимо не только физическое (вывез свои вещи и передал ключи), но и юридическое чтобы снялся с регистрации по месту... 16451 / Ноя. 9, 2010, полночь
Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности Права собственника недвижимости, расположенной на земельном участке, находящемся в частной собственности. Пункт 5 статьи 1 Земельного Кодекса РФ провозглашает принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют... 16363 / Окт. 23, 2008, полночь
Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты и объекты жилищного права. Субъекты жилищного права - это лица, участвующие в данных правоотношениях. Субъектами жилищных правоотношений являются граждане и юридические лица, РФ, субъекты РФ, муниципальные образования (ст. 4 ЖК РФ). Положения ЖК РФ применяются к жилищным отношениям с... 15997 / Июль 26, 2010, полночь
Классификация земельного фонда страны КЛАССИФИКАЦИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО ФОНДА СТРАНЫ Весь земельный фонд в пределах границ Российской Федерации, независимо от форм владения, собственности или пользования им, является объектом ГЗК. Общая площадь земельного фонда Российской Федерации на 1 января 2002 г. составляла 1709,8 млн га (12,5 % ... 14308 / Ноя. 7, 2011, полночь
Особенности строительства на садовых участках Строительство на садовых и дачных участках имеет определенные особенности, которые обусловлены их нахождением на ограниченной территории садового (дачного) объединения. Особенности планировки и застройки садовых участков определяются СП 53.13330.2011. Планировка и застройка территорий садоводческих (дачных) объединений граждан, здания и сооружения (актуализированная... 14132 / Июль 8, 2013, 5:19 п.п.
Функции, методы и принципы управления земельными ресурсами ФУНКЦИИ, МЕТОДЫ И ПРИНЦИПЫ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ В процессе управления земельными ресурсами вышеуказанные задачи реализуются через конкретные мероприятия или функции. Следует учитывать, что управляют земельными ресурсами по двум направлениям: прямому и опосредованному. Первое связано с созданием конкретных форм и условий... 13815 / Март 15, 2012, полночь
Документы, подтверждающие право собственности на земельный участок До принятия нового Земельного кодекса РФ действовал (с 1991 года) Земельный кодекс РСФСР. Но действовали также еще 40 законов России, касающихся земельных правоотношений и имеющих, в принципе, такую же юридическую силу, как и Земельный кодекс РСФСР. Кроме того, земельные вопросы... 13109 / Ноя. 29, 2010, полночь
ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ДЕЛИМЫЕ И НЕДЕЛИМЫЕ ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым признается земельный участок, который без изменения разрешенного использования может быть разделен на части, каждая из которых после раздела может образовать самостоятельный земельный участок неделимым признается земельный участок, ... 12853 / Май 16, 2012, 8:25 п.п.
Линии Градостроительного регулирования Градостроительная деятельность деятельность по развитию территорий, в том числе городов и иных поселений, осуществляемая в виде территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территорий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Территориальное планирование планирование развития территорий, в том числе для... 11981 / Сен. 23, 2013, 1:10 п.п.
Виды и задачи управления земельными ресурсами ВИДЫ И ЗАДАЧИ УПРАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫМИ РЕСУРСАМИ НА РАЗЛИЧНЫХ АДМИНИСТРАТИВНО-ТЕРРИТОРИАЛЬНЫХ УРОВНЯХ Государственное управление может быть подразделено на общее и ведомственное (отраслевое) управление. Общее государственное управление осуществляют государственные органы общей и специальной компетенции, и оно имеет территориальный характер. Оно распространяется на все... 11974 / Март 15, 2012, полночь
Программа доступное жилье Программа доступное жилье. По причине остро стоящей проблемы обеспечения жильем своих граждан, правительство Росси в 2006 году приняло национальные проект «Доступное комфортное жилье – гражданам России». В рамках этого проекта утверждены различные ипотечные, а также социальные программы приобретения жилья. Было... 11781 / Ноя. 5, 2008, полночь
Понятие и виды жилищного фонда ПОНЯТИЕ и ВИДЫ ЖИЛИЩНОГО ФОНДА Согласно СТ. 19 ЖК РФ жилищный фонд - это совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Существует классификация жилищных фондов по различным основаниям. В зависимости от формы собственности: частный жилищный фонд: индивидуальные жилые... 11408 / Апрель 16, 2010, полночь
Д.В. Карпухин, к.и.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права
Л.Б. Забелова, к.ю.н., доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин Московского института экономики, менеджмента и права
КОММЕРЧЕСКИЙ НАЕМ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ: ОСОБЕННОСТИ РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА
В настоящее время подавляющее большинство россиян, имеющих в частной собственности жилые помещения, сдают их без надлежащего оформления договора коммерческого найма жилого помещения, то есть в «темную». Самым распространенным суждением о мотивах такого поведения является нежелание платить налоги на полученные доходы от сдачи жилья. Анализ правовых предписаний, регламентирующих механизм расторжения договора коммерческого найма, позволяет взглянуть на эту проблему не только в сугубо материальном, но и в формально-юридическом ракурсе.
Действующий Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ) выделяет два классифицирующих основания жилищного фонда РФ: в зависимости от формы собственности и целей использования .
В соответствии со статьей 19 ЖК РФ в зависимости от формы собственности выделяют частный, государственный и муниципальный жилищные фонды. Различное целевое предназначение жилых помещений предопределило классификацию жилищного фонда на специализированный, индивидуальный социального и коммерческого использования.
Индивидуальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами – собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования.
Жилищный фонд коммерческого использования представляет собой совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) пользование.
В настоящее время представляется проблематичным ведение статистического учета индивидуального и коммерческого жилищных фондов, так как жилые помещения сдаются в коммерческий наем без надлежащего документального оформления, что, по мнению автора, обусловлено двумя причинами:
Действительно, следует согласиться с авторами в том, что на практике лишь незначительный процент от общего числа всех заключаемых договоров найма жилых помещений составляется именно в письменной форме. Соблюдение письменной формы происходит, как правило, по инициативе риэлторов, подготовивших сделку (что объясняется возможными невыгодными для риэлторов финансовыми последствиями при досрочном расторжении договора, заключенного в устной форме, по инициативе наймодателя; в частности, обязанностью вернуть нанимателю плату по договору оказания услуг по поиску определенного жилого помещения). Договор составляется на бланке риэлторской компании, и иногда риэлторы даже выступают третьей стороной в договоре найма. Однако данное обстоятельство, на мой взгляд, сложно признать соответствующим закону, поскольку ч.1 ст.671 ГК РФ в определении понятия договора найма жилого помещения называет только две возможные стороны: наймодателя и нанимателя.
во-первых, стремлением собственников-наймодателей квартир уйти от уплаты налогов с дохода, полученного от сдачи жилья в коммерческий наем;
во-вторых, правовыми особенностями расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, ставящими его в невыгодное правовое положение по сравнению с нанимателем-гражданином.
Действующее гражданское законодательство регламентирует наем жилого помещения нормами, содержащимися в главе 35 части 2 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) . Часть 1 статьи 671 ГК РФ содержит определение договора найма жилого помещения, в соответствии с которым одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем. Нанимателем по договору найма жилого помещения в соответствии положениями части 1 статьи 677 ГК РФ может выступать только физическое лицо. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора (часть 2 статьи 671 ГК РФ).
В настоящее время существуют две разновидности договора найма жилого помещения - социальный и коммерческий.
Хотелось бы отметить в качестве отдельного, особого договора, исходя из его предмета, оснований и порядка заключения и расторжения, сторон, их прав и обязанностей, помимо договора социального найма и коммерческого найма договор найма специализированного жилого помещения, правовое регулирование которого закреплено, прежде всего, в разделе IV Жилищного кодекса РФ.
Также представляется необходимым еще раз обратить внимание (как неоднократно было сделано ранее в юридической литературе) на то обстоятельство, что глава 35 ГК РФ, регламентирующая наем жилого помещения, не содержит упоминаний о «коммерческом» наеме. Хотя данный термин часто используется в судебной практике (например, Определение Конституционного суда РФ от 15.05.2007 г. №379-ОП, Определение Верховного суда РФ №11-Г03-30 от 12.09.2003, Постановление Президиума Московского областного суда от 12.11.2008 №595 по делу №44г-234/08).
Статья 672 ГК РФ содержит общие положения о договоре социального найма жилого помещения: понятие, сферу применения (государственный и муниципальный жилищный фонд), права и обязанности нанимателя и членов его семьи. Норма, содержащаяся в части 3 указанной статьи, носит бланкетный характер и отсылает к жилищному законодательству в части процедуры, оснований и условий его заключения. Так, в соответствии с пунктом 1 статьи 4 ЖК РФ к жилищным правоотношениям относятся отношения, связанные с возникновением, осуществлением, изменением, прекращением права владения, пользования, распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов. В ЖК РФ содержатся две главы: 7 «Основания и порядок предоставления помещения по договору социального найма» и 8 «Социальный наем жилого помещения», содержащие нормы, регламентирующие договор социального найма жилого помещения.
При определении гражданско-правовой природы коммерческого найма жилого помещения следует исходить не только из того, что регламентирующие его предписания содержатся в разделе IV «Отдельные виды обязательств» части 2 ГК РФ, но и учитывать нормативное толкование Верховного Суда РФ, изложенное в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» .
В пункте 4 указанного Постановления разъяснено, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений и судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).
Жилое помещение, принадлежащее на праве частной собственности гражданам и юридическим лицам, может быть предоставлено по договору коммерческого найма физическим лицам.
Договор коммерческого найма жилого помещения является срочным - его продолжительность не может превышать пяти лет. Если в договоре отсутствует срок, он считается заключенным на пять лет (часть 1 статьи 683 ГК РФ).
По мнению автора, анализ правовых предписаний, регламентирующих правомочия наймодателя и нанимателя, свидетельствует о большом количестве правовых преимуществ, предоставляемых нанимателю жилья при расторжении договора. Совокупность юридических преференций, предоставляемых нанимателю, делает непривлекательным заключение договора коммерческого найма для собственников жилых помещений – потенциальных наймодателей.
Так, статья 684 ГК РФ предоставляет нанимателю жилого помещения преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение в наем. Таким образом, собственник ограничивается в праве пользования принадлежащим ему жилым помещением в части возможности получения дохода, если он не желает сдавать принадлежащее ему жилое помещение ранее занимавшему его нанимателю. Как видно из изложенного, прекращение договора коммерческого найма жилого помещения в связи с истечением срока действия договора по инициативе наймодателя-собственника обусловлено крайне невыгодным условием - невозможностью сдачи жилья в коммерческий наем другому нанимателю в течение года.
Сложно согласиться с авторами в том, что преимущественное право на заключение договора (обусловленное длительным характером использования предмета договора) ограничивает собственника «в части возможности получения дохода», поскольку плата по «новому» договору будет вноситься и, более того, она может быть повышена исходя из абзаца 2 ст.684 ГК РФ, устанавливающего, что «наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях». Следовательно, наймодатель вправе потребовать большую плату за владение и пользование жилым помещением.
Проблематичным с финансовой точки зрения для наймодателя является нарушение годичного срока, в течение которого он лишен права сдавать жилье. В указанном случае наниматель вправе требовать признания такого договора недействительным и (или) возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор. По сути, на наймодателя может быть возложена гражданско-правовая ответственность за нарушение режима ограниченного пользования принадлежащим ему жильем при невыполнении условия о преимущественном праве предоставления жилого помещения нанимателю. Кроме того, наймодатель несет «двойную» ответственность, так как признание сделки недействительной в соответствии с частью 2 статьи 167 ГК РФ несет обязанность для наймодателя возместить новому нанимателю все полученное по сделке .
Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма жилого помещения.
В соответствии с частью 1 статьи 450 ГК РФ расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Следовательно, соглашение сторон является общим правилом расторжения договора. Часть 2 статьи 450 и статья 451 ГК РФ предусматривают случаи расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе одной из сторон при существенном нарушении условий договора одним из контрагентов, а также в связи с существенным изменением обстоятельств.
Так, в соответствии с частью 1 статьи 687 ГК РФ наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма, письменно предупредив наймодателя за три месяца. Наймодателю указанная возможность законом не предоставлена.
Одностороннее расторжение договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе как наймодателя, так и нанимателя в соответствии с частью 3 статьи 687 ГК РФ возможно в судебном порядке в следующих случаях:
Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
Одностороннее прекращение договора по инициативе наймодателя может иметь место при реализации правового предписания, предусмотренного статьей 684 ГК РФ, а также при его расторжении наймодателем в следующих случаях:
Невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок (часть 2 статьи 687 ГК РФ);
Разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 2 статьи 687 ГК РФ);
Использование жилого помещения не по назначению либо систематическое нарушение прав и интересов соседей нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает (часть 4 статьи 687 ГК РФ).
При этом процедура расторжения договора в трех последних случаях в судебном порядке осложнена для наймодателя продолжительным сроком осуществления данной процедуры по усмотрению суда.
Хотелось бы отметить, что на практике можно встретить случаи, когда при заключении договоров найма в самом тексте договора положения о необходимости соблюдения досудебного порядка расторжения договора по инициативе наймодателя отсутствуют. Более того, один из разделов договора содержит следующие положения: «в случае одностороннего расторжения настоящего Договора и при соблюдении всех пунктов Договора обеими сторонами, сторона, намеревающаяся расторгнуть настоящий Договор, обязана за 30 дней уведомить вторую сторону о данном намерении». То есть, исходя из текста договора, наймодатель может, направив соответствующее уведомление о расторжении, выселить нанимателя спустя 30 дней от даты получения последним такого уведомления. Однако данное право наймодателя не соответствует требованиям ч.2 ст.687 ГК РФ и, следовательно, в данной части согласно ст.180 ГК РФ сделку следует признать недействительной.
Так, нанимателю по решению суда может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенные нарушения или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года (часть 2 статьи 687 ГК РФ).
По мнению автора, несовершенство данной нормы заключается в том, что при очевидных негативных действиях (бездействии) нанимателя и лиц, за действия которых он отвечает, наймодатель попадает в зависимость от позиции судебной инстанции, которая может затянуть процедуру расторжения договора коммерческого найма жилого помещения до двух лет.
Следует признать, что расторжение договора коммерческого найма может затянуться на достаточно длительный срок. Однако это связано, скорее не с «позицией судебных инстанций», которые должны рассматривать дела в установленный законом срок, а с самими обстоятельствами запутанного дела, противоречиями в документах. Например, заключенный по своей сути и признакам договор коммерческого найма был изначально «подменен» наймодателем договором «временного найма служебного жилого помещения». Поэтому, и основания, и предмет исковых требований не соответствовали фактическим обстоятельствам, следствием чего стало направление дела на новое рассмотрение (Постановление Президиума Московского областного суда от 03.10.2007 г. № 627 по делу № 44г-313/07). Также хотелось бы отметить, что дела о расторжении договоров коммерческого найма встречаются в судебной практике достаточно редко.
Это предписание ущемляет положение наймодателя, так как позволяет нанимателю в течение длительного периода сохранять право проживания в жилом помещении собственника. Кроме того, в соответствии со статьей 12 ГК РФ право на прекращение или изменение договора служит одним из способов защиты нарушенных гражданских прав. Положения части 2 статьи 687 ГК РФ, по нашему мнению, нарушают предоставленное наймодателю право на защиту.
Следует отметить, что в ГК РФ содержится положение о краткосрочном найме жилого помещения, заключенном на срок до одного года (часть 2 статьи 683 ГК РФ). По мнению автора, конструкция данного договора является более привлекательной для потенциальных наймодателей жилых помещений, так как на него не распространяются вышеизложенные положения статей 684, 687 ГК РФ, обременяющие собственников жилых помещений дополнительными обязанностями при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения. Краткосрочный договор коммерческого найма может быть расторгнут по инициативе наймодателя в судебном порядке в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (часть 2 статьи 687 ГК РФ).
Однако нельзя не отметить, что непродолжительный срок действия договора создает неудобства для наймодателей-собственников жилых помещений, так как последние должны регулярно, с периодичностью, определенной в договоре, осуществлять процедуру пролонгации договора или его расторжения.
Итак, вышеизложенный правовой анализ правовых предписаний, регламентирующих расторжение договора коммерческого найма, позволяет сделать следующие выводы:
- Гражданский кодекс РФ относит коммерческим наем жилого помещения к обязательственным правоотношениям.
- Правовые предписания, регламентирующие расторжение договора коммерческого найма, создают явный дисбаланс между правами наймодателя-собственника жилого помещения и нанимателя-гражданина в пользу последнего. Действительно, следует согласиться с авторами в том, что подробно исследованные ими порядок и основания расторжения договора коммерческого найма по инициативе наймодателя, направлены, прежде всего, на защиту интересов нанимателя. Вместе с тем, введение подобных ограничений представляется оправданным исходя из предмета договора – жилого помещения. Несомненно, что отношения, возникающие в связи с предоставлением помещения по указанному договору, являются рыночными. Вместе с тем, право на жилище относится к фундаментальным конституционным правам человека. Так, статья 40 Конституции устанавливает, что «каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища». Однако, в результате предоставления больших прав наймодателю, наниматель может быть выселен «на улицу», не успев заключить договор найма на иное жилое помещение. Более того, могут быть ущемлены интересы несовершеннолетних, проживающих совместно с нанимателем, в связи с необходимостью ускоренного перевода в другой детский сад или школу.
- Дискриминационный характер правовых норм по отношению к наймодателю выражается в обременении собственников дополнительными юридическими обязанностями (не сдавать жилье в наем в течение года) и продолжительной процедурой расторжения договора в судебном порядке, обусловленной субъективной позицией судебных инстанций.
- Неэффективность правовой конструкции расторжения договора коммерческого найма дистанцирует потенциальных наймодателей от его заключения.
- Более эластичной и объективно отражающей интересы собственников жилых помещений является юридическая конструкция договора краткосрочного найма жилого помещения, в которой отсутствует дисбаланс юридических обязанностей субъектов рассматриваемого правоотношения.
- Признание утратившими силу положений статей 684 и абзаца четвертого пункта 2 статьи 687 ГК РФ создаст правовые условия для увеличения числа наймодателей, желающих официально задокументировать отношения с нанимателями-гражданами.
Дайджест:
Малоэффективной и дискредитирующей правовой статус наймодателя является правовая конструкция расторжения договора коммерческого найма
Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188–ФЗ (ред. от 13.05.2008 г). // СЗ РФ, 2005, № 1, ст. 14, 2006, № 1, ст. 10, № 52 (ч.1), ст.5498, РГ № 297, от 31.12.2006 г.; СЗ РФ, 2007, № 43, ст. 5084, 2008, № 17, ст. 1756, № 20, ст. 2251.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26..01.1996 г. № 14-ФЗ (ред. от 14.07.2008 г., с изм. Фед. закона от 26.01.1996 г.) // «Собрание законодательства РФ», 1996, № 5, ст. 410, ст. 411, № 34, ст. 4025, 1997, № 43, ст. 4903, 1999, № 51, ст. 6288, 2002, № 48, ст. 4737, 2003, № 2, ст. 160, ст. 167, № 13, ст. 1179, № 46 (ч.1) ст. 4434, № 52 (ч.1), ст. 5034, 2005, 1(ч.1), ст. 15, ст.45, № 13, ст. 1080, № 19, ст. 1752, № 30 (ч.1), ст. 3100, 2006, № 6, ст. 636, 2006, № 52 (1 ч.), ст. 5497, 2007, № 1 (1 ч.), ст. 39, № 5, ст. 558, № 17, ст. 1929, № 27, ст. 3213, № 31, ст. 3993, № 31, ст. 4015, № 41, ст. 4845, № 44, ст. 5282, № 45, ст. 5428, № 49, ст. 6048, № 50, ст. 6247, 2008, № 17, ст. 1756, ст. 29 (ч.1), ст. 3418.
Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // РГ. 08. 07. 2009. № 123.
Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 г., № 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994 г.) (ред. от 18.12.2006 г., с изм. от 29.12.2006 г.) (с изм. и доп., вступившими в силу с 08.01.2007 г.) //Собрание законодательства Российской Федерации, 1994, № 32, ст. 3301; 2002, № 12, ст. 1093; № 48, ст. 4746; 2003, № 52, ст. 5034; 2004, № 27, ст. 2711; № 31, ст. 3233; 2005, № 27, ст. 2722; 2006, № 2, ст. 171; № 3, ст. 282, № 52 (1ч.), ст.5498, РГ №297, 31.12.2006; СЗ РФ 2007, № 7, ст. 834, № 31, ст. 3993, № 41, ст. 4845, № 49, ст. 6079, № 50, ст. 6246.
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения
1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
Невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
Разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
Если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
В других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.
Резюмируем кратко:
Основания:
1.По инициативе нанимателя:
А)внесудебный порядок
Б)безмотивно
В)но при соблюдении условий:1)наличие согласия всех граждан проживающих с нанимателем; 2)предварительное за 3 мес уведомление о расторжении договора наймодателя.
2. По инициативе наймодателя:
А)только судебный порядок
3.По инициативе любой из сторон:
А)в судебном порядке
Последствия расторжения : выселение нанимателя и граждан постоянно с ним проживающих(принудительное освобождение помещения)
Последствия выселения : -предоставление другого помещения; - не предоставление другого помещения(коммерческий найм).
37. Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма: основания, порядок.
Ответ на данный вопрос регламентирует гл.7 ЖК РФ.
По договору соц найма предоставляются жилые помещения (по общему правилу) из муниципального жилого фонда, но иногда из фонда РФ(пример- судьям).
2 основных требования, которым должен отвечать гражданин по договору соц найма:
1)гражданин признан нуждающимся в жилом помещении;
2)Признание гражданина малоимущим.
Оба эти условия должны быть в совокупности.
Перечень нуждающихся содержится в ст.51 ЖК РФ:
1)граждане, которые не имеют возможности удовлетворить потребность в жилье;
2)граждане, у которых есть возможность удовлетворить потребность по обеспечению жильём, площадью менее установленной нормы;
Ст.50 ЖК определяет виды жилых площадей – мин. размер, приходящийся на 1 члена семьи, позволяет говорить о нужде в жилом помещении.
Ч.5 ст.50 – размер учётной нормы определяется орг МСУ. Решение Вор городской Думы от 7 июля 2005- учётная норма в Вор обл составляет 11 кв. м на 1 чел.
3)лица, страдающие определённым заболеванием, которое препятствует проживанию с ними.
Малоимущим гр ажданином является гражданин признанный таковым органом МСУ в порядке, определённом законом РФ. (закон Вор обл от 30 ноября 2005 №72-03; решение Вор. Гор. Думы от 18 мая 2006г «О наделении полномочиями по принятию решений о признании граждан малоимущими…»
Гражданин признаётся малоимущим на основании и с учётом:
1)дохода, приходящегося на каждого члена семьи;
2)имущества, находящегося в собственности кажд чл семьи подлежащего налогообложению;
Ст.52 ЖК РФ: Принятие на учёт граждан, нуждающихся в предоставлении жилого помещения:
Учёт осуществляется по месту жительства
Осуществляется в заявительном порядке
Порядок ведения учёта определяется субъектом РФ; а сам учёт осуществляется орг. МСУ.
Из статьи 52:
3. Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом МСУ (далее - орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее - заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства либо через многофункциональный центр в соответствии с заключенным ими в установленном Правительством РФ порядке соглашением о взаимодействии. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.
4. С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, кроме документов, получаемых по межведомственным запросам органом, осуществляющим принятие на учет. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении от заявителя этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет, а также с указанием перечня документов, которые будут получены по межведомственным запросам. Органом, осуществляющим принятие на учет, самостоятельно запрашиваются документы (их копии или содержащиеся в них сведения), необходимые для принятия гражданина на учет, в органах государственной власти, органах местного самоуправления и подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организациях, в распоряжении которых находятся данные документы (их копии или содержащиеся в них сведения) в соответствии с нормативными правовыми актами РФ, нормативными правовыми актами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами, если такие документы не были представлены заявителем по собственной инициативе. В случае представления документов через многофункциональный центр расписка выдается указанным многофункциональным центром.
5. Решение о принятии на учет или об отказе в принятии на учет должно быть принято по результатам рассмотрения заявления о принятии на учет и иных представленных или полученных по межведомственным запросам в соответствии с частью 4 настоящей статьи документов органом, осуществляющим принятие на учет, не позднее чем через тридцать рабочих дней со дня представления документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя, в данный орган. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр срок принятия решения о принятии на учет или об отказе в принятии на учет исчисляется со дня передачи многофункциональным центром такого заявления в орган, осуществляющий принятие на учет.
6. Орган, осуществляющий принятие на учет, в том числе через многофункциональный центр, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о принятии на учет выдает или направляет гражданину, подавшему соответствующее заявление о принятии на учет, документ, подтверждающий принятие такого решения. В случае представления гражданином заявления о принятии на учет через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ получения не указан заявителем.
