Обжаловать отказ в государственной регистрации ООО или ИП можно будет теперь в досудебном порядке и для бизнеса это очень хорошие новости!
Итак, что было До этого: отказ в государственной регистрации юридического лица можно было и раньше, но только в судебном порядке, то есть, через арбитражный суд. Ничего другого Федеральным законом от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» не было предложено.
И в итоге, получив отказ при , по какому то, непонятному для себя поводу, юрист или предприниматель не мог обратится никуда, кроме суда, чтобы обжаловать данное решение.
Не помогали и консультации по отказам- часто налицо было разное трактование норм действующего законодательства юристами.
И всегда было жаль потраченного времени на ожидание, денежных средств по оплате в государственной регистрации ООО(а ведь с нотариальными услугами, при первичной регистрации ООО выходила немаленькая сумма, да и , обернувшаяся отказом, также давала почувствовать денежные траты), и разочарование в упрощенной процедуре регистрационных действий.
Что будет После:
В третьем чтении были приняты поправки в уже указанный закон, которые предусматривают, наконец то четкий досудебный порядок обжалования компаниями и индивидуальными предпринимателями решения регистрирующего органа о государственной регистрации или об отказе в государственной регистрации.
Согласно внесенным поправкам, жалобу подать в вышестоящий регистрирующий орган можно будет в течение трех месяцев, после произошедшего факта государственной регистрации или отказа в ней. По г.Москве — это Управление Федеральной налоговой службы. в течение 15 дней будет дан ответ на поступившую жалобу. но подавать туда жалобу нужно будет все таки, скорее всего, через канцелярию МИ ФНС №46 по г.Москве- через регистрирующий орган, выдавший отказ.
При отклонении жалобы УФНС, жалобу можно будет подать в уполномоченный федеральный орган исполнительной власти, при соблюдении тех же сроков: после получения отказа на удовлетворение жалобы, у предпринимателя есть еще три месяца на подачу жалобы в вышестоящую инстанцию. Сроки рассмотрения жалобы могут увеличиться на 10 дней, в особо серьезных случаях.
И только, если еще раз отказали, то в третий раз нужно уже писать заявление в суд.
Досудебный порядок решения конфликтных ситуаций- обязателен.
Жалоба может остаться без рассмотрения при следующих обстоятельствах: «отсутствие подписи лица, подавшего жалобу; нарушение срока подачи жалобы; поступление заявления об отзыве жалобы; наличие ранее поданной жалобы по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания; наличие вступившего в законную силу решения суда или арбитражного суда по тому же предмету и по тем же основаниям оспаривания. Решение об оставлении жалобы без рассмотрения должно приниматься в течение пяти рабочих дней» (цитата с сайта Гарант ру).
Подавать документы можно любым удобным для себя способом: лично, по почте или в электронном виде, соблюдая все установленные действующим законодательством нормы, предписывающие, в каком виде и как подавать документацию в государственные органы.
Введение досудебного порядка урегулирования споров- в данном случае обжалования отказа, снизит нагрузку на суды и поможет быстрее предпринимателю получить решение по его жалобе.
Законопроект № 521444-6 «О внесении изменений в Федеральный закон о государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей
Данная статья подготовлена юристом и может быть использована частично на сайте банкир точка ру.
Процесс государственной регистрации операций с недвижимым имуществом регулируется Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ (именуемый далее – Закон).Лебедев Антон
Прием документов на государственную регистрацию является самым началом процесса регистрации возникновения или прекращения прав на объект недвижимости. Результата у такого приема документов может быть всего два:
- Государственная регистрация;
- Отказ в государственной регистрации.
При выдаче сообщения об отказе в совершении регистрационных действий, регистрирующий орган мотивирует отказ ссылками на нормы законодательства. Получив такой отказ, заявители могут устранить замечания и подать документы вновь или обжаловать отказ в суде .
Промежуточной стадией в решении вопроса об отказе или регистрации может быть сообщение о приостановке регистрационных действий до исправления конкретных замечаний регистрирующего органа . Однако, по результатам этих замечаний при их исправлении будет регистрация, при неустранении замечаний - отказ в совершении регистрационных действий.
Юридические основания отказа в совершении регистрационных действий
К счастью для заявителей, в п. 1 ст. 20 Закона определен список оснований для отказа в совершении регистрационных действий. В регистрации может быть отказано, если:
- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом;
- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;
- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;
- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;
- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;
- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;
- правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие Закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие Закона сделки с объектом недвижимого имущества;
- не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав;
- имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами;
- осуществление государственной регистрации права собственности не допускается в соответствии в соответствии с федеральным законом.
При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа и копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов. Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суде или арбитражном суде .
До внесения в ЕГРП записи о сделке, о праве или об ограничении (обременении) права либо до принятия решения об отказе в государственной регистрации права рассмотрение заявления (заявлений) о государственной регистрации права и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Государственный регистратор обязан в письменной форме уведомить заявителей о прекращении государственной регистрации права с указанием даты принятия решения о прекращении государственной регистрации права.
При отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается. При прекращении государственной регистрации прав на основании соответствующих заявлений сторон договора возвращается половина суммы, уплаченной в виде государственной пошлины за государственную регистрацию прав.
Отрицательные последствия отказа в совершении регистрационных действий
Самым существенным негативным последствием отказа в совершении регистрационных действий является отсутствие правовых последствий самой сделки, т.е. перехода права собственнсти. Существуют несколько групп договоров которые считаются заключенными с момента государственной регистрации. К таким договорам относятся все сделки с жилыми объектом недвижимости (п.3. ст.433 ГК РФ). Договоры с нежилыми помещениями и земельными участками считаются заключенными с момента их подписания. Однако, действующее законодательство предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности по договору купли-продажи любого объектами недвижимости, т.к. в соответствии со ст. 551 ГК РФ договор купли-продажи недвижимого имущества подлежит обязательной государственной регистрации. Переход права собственности не прошедший обязательную государственную регистрацию считается не произошедшим, и не порождает правовых последствий для ее сторон. Таким образом, отказ в государственной регистрации означает отсутствие самой сделки. Еще одним отрицательным последствием отказа в государственной регистрации является потеря денежной суммы в размере уплаченной государственной пошлины, т.к. в соответствии с п. 5 ст. 20 Закона уплаченная пошлина в случае отказа в регистрации не возвращается.
При получении отказа в государственной регистрации у заявителя остается лишь два выхода:
- Повторно обратиться с заявлением о регистрации права (сделки), исправив документы или устранив все иные замечания, указанные в уведомлении об отказе. Законом не установлено каких-либо ограничений в отношении количества таких обращений, поэтому можно обращаться в регистрирующий орган с этой целью сколько угодно раз, разумеется каждое обращение должно сопровождаться уплатой государственной пошлины. Но это касается лишь случаев с устранимыми нарушениями, например опечатки, недочеты и неточности в договоре.
- Обжаловать отказ в суде или подать в суд иск о признании права. Этот случай используется только тогда, когда замечания, указанные в уведомлении об отказе, устранить не возможно в силу объективных причин.
В соответствии с п. 3 ст. 20 Закона при принятии решения об отказе в государственной регистрации заявителю в письменной форме и в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение (письмо) о причине отказа.
Письмо об отказе в совершении регистрационных действия подписывается регистратором и должно содержать мотивированные причины отказа со ссылками на нормативно правовые акты, которыми руководствовался регистратор принимая решение об отказе. Письменный отказ в совершении регистрационных действия направляется всем сторонам сделки. Также отказ должен обязательно содержать ссылку на одно из оснований содержащихся в п. 1 ст. 20 Закона – юридическое основание отказа.
Юридические основания для приостановления совершения регистрационных действий
Основания для приостановления («приостановки») совершения регистрационных действий четко не прописаны в ст. 19 Закона о регистрации. Указанная статья не содержит исчерпывающий список оснований для приостановления, и устанавливает правило о том, что регистрация может быть приостановлена «при возникновении … сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений». Срок приостановления регистрационных действий определен Законом - 1 месяц. По закону государственный регистратор обязан принимать необходимые меры по получению дополнительных сведений и подтверждению подлинности документов или достоверности указанных в них сведений.
Государственная регистрация прав на основании судебного акта может приостанавливаться государственным регистратором только при возникновении у него сомнений в подлинности представленных документов.
В случае приостановления регистрационных действий государственный регистратор в письменной форме уведомляет заявителя о причинах, препятствующих регистрации. Суть этих оснований обычно сводится к подаче дополнительных документов или исправлении ошибок в ранее предоставленных документах.
Однако если месячный срок приостановления регистрации будет пропущен и замечания не будут устранены, то государственный регистратор на основании п. 2 ст. 19 Закона обязан оказать заявителю в совершении регистрационных действий.
Обжалование отказа в совершении регистрационных действий в судебном порядке
Действующим законодательством предусмотрена процедура обжалования действий (бездействий) органов государственной власти. В п. 5 ст. 2 Закона о регистрации прямо предусмотрено правило о том, что отказ в государственной регистрации прав либо уклонение соответствующего органа от государственной регистрации могут быть обжалованы заинтересованным лицом в суд , арбитражный суд .
Если отказ в регистрации будет получен юридическим лицом, то обжалование должно происходить в порядке, установленном правилами главы 24 Арбитражно-процессуального Кодекса РФ («рассмотрение дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов…»). Срок обжалования такого решения установлен п. 4 ст. 198 АПК РФ и равняется трем месяцам со дня, когда стало известно о нарушении их прав и законных интересов.
Если в регистрации будет отказано физическому лицу, то оно вправе обжаловать отказ в порядке, установленном правилами главы 25 Гражданско-процессуального Кодекса РФ («производство по делам об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти…»). В соответствии с п. 1 ст. 256 ГПК РФ такие отказы должны быть обжалованы физическими лицами также в течение трех месяцев со дня получения уведомления об отказе.
Если судом будет удовлетворено требование истца, то отказ будет признан незаконным и регистрационный орган будет обязан совершить регистрационные действия. Причем срок вступления решения арбитражных судов об оспаривании действий (бездействия) государственных органов и должностных лиц подлежат немедленному исполнению, за исключением случая когда самим решением установлен иной срок.
Для юридического закрепления права собственности на недвижимое имущество необходимо провести регистрационную процедуру в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Порядок прохождения кадастрового учета и госрегистрации регламентирует Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон о регистрации).
Результатом обращения в службу Росреестра является получение выписки из реестра ЕГРН, либо отказ в совершении регистрационных действий. Уведомление о принятом решении составляется в установленной форме, подписывается государственным регистратором и направляется заявителям не позднее, чем через 5 дней после завершения срока на проверку документов. Если служба Росреестра отказала в регистрации права собственности, отказ должен содержать обоснованные мотивы и причины такого решения.
Основания отказа в государственной регистрации прав
Полный перечень оснований для приостановления и последующего отказа в госрегистрации указан в статьях 26-27 Закона о регистрации, в их состав входит 55 различных причин. Законом установлено следующее правило изначально допускается только приостановка регистрационных действий, а решение об отказе в регистрации выносится в случае, если причины приостановки не устранены в установленный срок.
Среди наиболее распространенных и актуальных причин приостановления и последующего отказа в регистрации можно выделить следующие основания:
- подача заявления ненадлежащим лицом;
- документы и заявление не соответствуют требованиям закона;
- право на объект недвижимого имущества не подлежит регистрации;
- наличие противоречий между ранее зарегистрированными и заявленными правами;
- представление неполного комплекта документов;
- отсутствие у заявителя прав и полномочий на осуществление юридически значимых действий с объектом недвижимости;
- акт органа местного самоуправления или государственного органа о предоставлении права на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания;
- при отсутствии сведений о координатах характерных точек границ земельного участка, либо в случае наложения границ смежных участков.
Обратите внимание! Отказ в регистрации земельного участка не может быть вызван наличием спора о границах между владельцами смежных наделов.
Если уполномоченными органами Росреестра был вынесено решение об отказе в регистрации прав собственности на недвижимость, то государственная пошлина не возвращается. В случае отказа в регистрации сделки о данном факте извещаются все стороны.
Обжалование отказа в государственной регистрации права собственности
При вынесении службой Росреестра решения об отказе у заявителей есть два варианта возможных действий:
- устранение допущенных нарушений и повторная подача пакета документов;
- обжалование отказа Росреестра в судебном порядке.
Порядок подачи жалобы на приостановление регистрационных действий в настоящее время существенно изменен в связи с принятием Федерального закона № 218-ФЗ. Прямое обращение в суд в этих случаях теперь не допускается, заявителям потребуется соблюсти процедуру обжалования через апелляционную комиссию.
Порядок обжалования
Право на подачу жалобы на отказ Росреестра в совершении регистрационных действий предусмотрено в ч. 12 ст. 29 Закона о регистрации. Для этого необходимо подать заявление в судебные органы:
- для физических лиц в суды общей юрисдикции;
- для предпринимателей и организаций в арбитражный суд.
С 2015 года для оспаривания действий должностных лиц государственных органов применяется Кодекс административного судопроизводства РФ (КАС РФ). Его нормы нужно учитывать гражданам при оформлении заявления в суд.
Основания для судебного оспаривания будут соответствовать одной из 55 причин для приостановления регистрационных действий, так как отказ может выноситься по аналогичным причинам. В одном решении могут устанавливаться сразу несколько оснований для отказа, каждый из которых предстоит рассматривать суду. При рассмотрении жалобы должностные лица Росреестра обязаны доказать наличие законных оснований для вынесенного отказа в своих действиях, а также соответствие вынесенного решения нормам Федерального закона № 218-ФЗ.
- признать незаконным решение об отказе в госрегистрации;
- обязать службу Росреестра провести регистрацию в соответствие с требованиями закона.
Если отказ в оформлении права собственности признается неправомерным, решение суда подлежит безусловному применению должностными лицами службы Росреестра. В этом случае процедура регистрационных действий будет осуществляться по общим правилам, предусмотренным Законом о регистрации.
Сроки обжалования
Срок подачи жалобы для субъектов предпринимательской деятельности регламентирован гл. 24 Арбитражного процессуального кодекса не позднее трех месяцев со дня вынесения решения. Нужно учитывать, что при обжаловании предпринимателям и организациям предстоит доказывать не только незаконность отказа в регистрации, но и нарушение определенных прав.
При подаче жалобы гражданами будет действовать аналогичный трехмесячный срок для оспаривания, это предусмотрено ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ. В случае, если основанием для проведения регистрации будет являться судебное решение, должностными лицами Росреестра не будет проводиться правовая экспертиза документов.
Судебная практика
Поскольку Закон о регистрации вступил в силу только в январе 2017 года, высшие судебные органы страны еще не сформировали обзор правоприменительной практики по делам, связанным с отказами в регистрации прав на недвижимость. Исходя из анализа судебных дел по жалобам, которые были поданы по ранее действовавшему Федеральному закону № 122-ФЗ, наиболее распространенными основаниями для оспаривания являются:
- неправомерное требование о предоставлении документов, которые не предусмотрены законом;
- выявление на стадии регистрации ошибок в сведениях ЕГРН, не препятствующих проведению процедуры;
- указание в решении об отказе оснований, не предусмотренных в законе.
Для положительного рассмотрения жалобы на отказ в государственной регистрации рекомендуем воспользоваться услугами наших опытных юристов. Мы поможет составить заявление в суд в соответствии с требованиями нормативных актов, а также окажем сопровождение на всех этапах обжалования. Позвоните по указанным телефонам или заполните форму обратной связи на сайте.
Заявление об отказе государственной регистрации права собственности
Для оспаривания решений должностных лиц Росреестра об отказе в регистрационных действиях необходимо оформить заявление в суд на основании п.5 ст. 2 Закона о регистрации. Содержание заявления должно соответствовать требованиям Кодекса административного судопроизводства или Арбитражного процессуального кодекса РФ (в зависимости от статуса заявителя).
Текст заявления должен содержать следующие элементы:
- наименование судебного органа;
- данные заявителя и его контактная информация;
- сведения о должностном лице, чьи действия подлежат обжалованию;
- информация об обращении в органы Росреестра для проведения регистрационных действий дата, основания для регистрации, перечень представленных документов;
- обстоятельства получения отказа в регистрации права на недвижимость дата и номер решения об отказе; сведения о государственном регистраторе; основания для отказа;
- доводы, по которым заявитель считает отказ незаконным;
- требование об отмене незаконного решения и о проведении регистрации права.
Заявление подается в суд по месту нахождения ответчика, которое, как правило, будет совпадать с местом расположения имущества, на которое регистрировались права.
ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.
1. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135.
25.12.2014г., заявитель обратился в Краевое государственное учреждение «Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг Забайкальского края» (далее - «МФЦ») с заявлением о государственной регистрации на объект недвижимости: земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235 расположенном по адресу: Забайкальский край, с.Смоленка, микрорайон Добротный, данный факт подтверждается распиской в получении документов и заявлением заявителя, прием документов осуществил сотрудник «МФЦ» Кипенко И.А.
30.12.2014г., государственным регистратором на основании п.1 ст.19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) принято решение о приостановлении государственной регистрации. 11.02.2015г., по результатам правовой экспертизы государственным регистратором на основании абзаца 2 п.1 ст.20 Закона о регистрации принято решение, об отказе в регистрации, в связи с тем, что с заявлением на государственную регистрацию обратилось ненадлежащее лицо.
Как установлено в ходе судебного заседания и усматривается из материалов дела на государственную регистрацию было представлено: заявление о государственной регистрации перехода права собственности, регистрации права собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:1235, в заявлении имеются подпись заявителя, в графе, где указан объект недвижимости и его кадастровый номер, в отношении которого он просит произвести регистрационные действия.
В ходе проведения правовой экспертизы государственным регистратором было установлено, что заявитель собственником указанного в заявлении земельного участка не является, собственником является иное лицо, т.е. с заявлением на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество обратилось ненадлежащее лицо.
Заявление и расписка оформлялись по просьбе заявителя специалистом Краевого государственного учреждения «МФЦ» по Забайкальскому краю с использованием компьютерной техники, после чего были представлены для проверки и подписания заявителю. Из расписки №84/7/25122014/1351 от 25.12.2015г., видно, что местом получения документов заявитель указывает Управление. В графе 6 Способ получения документов (в том числе уведомления о приостановлении государственной регистрации, сообщения об отказе в государственной регистрации, свидетельства о государственной регистрации права либо выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, оригиналов ранее представленных документов) указано "лично".
В п.3 ст. 19 Федерального закона №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», на которую ссылается заявитель указано, что в день принятия решения о приостановлении государственной регистрации прав государственный регистратор обязан подготовить в письменной форме уведомление о приостановлении государственной регистрации прав и об основаниях принятия такого решения и выдать или направить его заявителю.
Так как заявителем указан способ получения "лично", Закон о регистрации не обязывает регистратора направлять уведомление дополнительно по почте.
Необходимо отметить, что в заявлении также указана дата окончания срока регистрации - 11.01.2015г., и из расписки видно, что сообщение об отказе от 11.02.2015г., №01/190/2014-652 получено лишь 17.03.2015г. Таким образом, почти два месяца заявитель не интересовался, произведена ли регистрация права собственности и не может утверждать о том, что ОАО «МРСК Сибири» было лишено возможности воспользоваться своим правом предоставить дополнительные документы.
На основании всего вышеизложенного суд считает, что Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в ходе судебных заседаний доказана обоснованность и правомерность решения от 11.02.2015 №01/190/2014-652 об отказе в государственной регистрации перехода прав собственности на земельный участок с кадастровым номером 75:22:660122:2135; находящийся по адресу: Забайкальский край, Читинский район, мкр. Добротный, приобретенный ОАО «МРСК Сибири» по договору купли-продажи от 17.11.2014г., №01.7500.4289.14, и соответственно заявленные требования заявителя не подлежат удовлетворению.
(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 15 июля 2015 года)
2. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю в государственной регистрации права на недвижимое имущество по заявлению общества с ограниченной ответственностью «ФРУТЕКС»
ООО «ФРУТЕКС» 13.01.2015 обратилось в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора аренды лесного участка. На регистрацию были представлены следующие документы:
Протокол общего собрания учредителей ООО «ФРУТЕКС» от 03.06.2012,
Договор аренды лесного участка от 01.12.2014 № 14-1264,
Решение от 26.12.2014 № 21-14/303,
Платежное поручение от 26.12.2014 № 9666 на 15000 руб.,
Платежное поручение от 13.01.2015 № 6 на 17000 руб.
Окончание регистрации было определено на 26.01.2015.
Росреестром 20.01.2015 государственная регистрация была приостановлена в связи с тем, что по сведениям Государственного кадастра недвижимости на земельный участок, указанный в заявлении, сведения о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет отсутствуют, заявителю было предложено представить дополнительные документы.
28.01.2015 обществом был представлен в Росреестр план лесного участка.
26.02.2015 в письме № 001/027/2015-6 Росреестр сообщил об отказе в государственной регистрации права.
Обжалуемое решение об отказе в регистрации содержит утверждение, что указанный в заявлении о государственной регистрации договора аренды земельный участок, не учтен согласно данных Государственного кадастра недвижимости, сведения о постановке объекта на кадастровый учет отсутствуют.
В силу п.1.2. ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не допускается осуществление государственной регистрации права на объект недвижимого имущества, который не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", за исключением случаев, предусмотренных федеральным законом.
Опрошенная судом Ильюшина Н.Н. - государственный регистратор, принявшая обжалуемое решение, пояснила, что поскольку в заявлении на регистрации площадь земельного участка была указана в размере 12,43 кв.м., тогда как согласно договора аренды земельного участка от 01.12.2014 № 14-126 был указан участок в размере 12,43 га, это было расценено ею как создание нового, неучтенного земельного участка, сведения о постановке на кадастровый учет которого отсутствуют, что и послужило основанием для принятия обжалуемого сообщения об отказе.
Вместе с тем, согласно представленной расписке о получении документов на государственную регистрацию, указанный выше договор аренды был представлен регистратору, что позволяло ему по мнению суда, установить истинный размер регистрируемого земельного участка (договора его аренды).
Кроме того, судом установлено, что в последующем ООО «Фрутекс» повторно обратилось с регистрацией приведенного выше договора аренды земельного участка (заявление от 06.03.2015), заявителем был представлен тот же пакет документов, что и при первом обращении, когда Росреестром было принято обжалуемое решение об отказе. Однако, в данном случае договор аренды был зарегистрирован, в ходе регистрации регистратором было указано, что предметом регистрации является лесной участок, входящий в состав лесного участка с кадастровым номером 75:22:0:251, который и следовало указать заявителю.
В силу ст.3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правовую основу государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним составляют Конституция Российской Федерации, Гражданский кодекс Российской Федерации, настоящий Федеральный закон, иные федеральные законы, издаваемые в соответствии с ними другие нормативные правовые акты Российской Федерации.
Таким образом, принимаемые Росреестром решения, в том числе и об отказе в государственной регистрации, должны быть законными и обоснованными, аргументироваться определенными обстоятельствами, в первую очередь содержанием представленных на государственную регистрацию документов. При изложенных обстоятельствах по делу, суд полагает, что примененный Росреестром формальный подход к исполнению возложенных на него функций, недопустим, Росреестр имел все установленные законом основания для государственной регистрации представленного договора аренды земельного участка заявителем, что и было подтверждено при повторном обращении на регистрацию.
Таким образом, заявленные требования подлежат удовлетворению.
Как правильно установил суд первой инстанции, 13.01.2015 общество обратилось с заявлением (т. 1, л. 69) в Управление о регистрации договора аренды земельного участка с приложением к заявлению соответствующих документов о чем указано в расписке от 13.01.2015 (т. 1, л. 86).
20.01.2015 года Управлением было принято решение о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 1, л.48) в связи с отсутствием в государственном реестре (ГКН) сведений о постановке объекта недвижимости на кадастровый учет - земельного участка, площадью 12,43 кв. м., расположенного по адресу: Забайкальский край, Читинский район.
28.01.2015 года общество обратилось в Управление с уточненным заявлением (т. 1, л. 88) с приложением дополнительных документов и с уточнениями сведений о предмете сделки (т. 1, л. 80).
Между тем 26.02.2015 Управление приняло решение об отказе в государственной регистрации сделки с земельным участком, расположенным по адресу: Забайкальский край, Читинский район, кадастровый условный номер 75-75/001-027/2015-6 в связи с тем, что в государственном кадастре недвижимости (ГКН) отсутствуют сведения о постановке на кадастровый учет земельного участка, площадью 12,43 кв.м. (т. 1, л. 19).
Общество посчитав, что указанный отказ нарушает его права и законные интересы тем, что обществу пришлось повторно обращаться за регистрацией указанного договора аренды и уплачивать государственную пошлину в размере 22 000 руб. обратился в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.
Как следует из представленных регистратору документов, общество обратилось за государственной регистрацией договора аренды земельного участка. Как следует из указанного договора аренды лесного участка от 01.12.2014 (т. 1, л. 24) предметом сделки выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га.
При этом, как следует из материалов дела, обществом при исполнении решения Управления о приостановлении государственной регистрации уточнялось, что площадь указанного земельного участка определена договором в гектарах, а указание в заявлении от 13.01.2015 на то, что площадь измеряется в квадратных метрах - ошибочно.
Суд апелляционной инстанции оценивая указные обстоятельства, исходя из того, что государственная регистрация осуществляется в отношении договора аренды, предметом которого выступает земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га считает, что выводы государственного Росреестра о характере сделки по данным, содержащимся только в заявлении от 13.01.2015 без учета сведений, содержащихся в самом договоре аренды земельного участка лесного фонда и приложенных к нему документов, в том числе, представленных в ходе исполнения решения Управления о приостановлении регистрации договора аренды, являются необоснованными.
Как следует из материалов дела и не оспаривается Управлением, земельный участок лесного фонда площадью 12,43 га выступающий предметом сделки на момент обращения общества с заявлением о государственной регистрации договора аренды являлся учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости".
Суд апелляционной инстанции считает ошибочным вывод Управления о том, что поскольку земельный участок лесного фонда площадью 12,43 кв. м. не являлся предметом договора аренды, представленного обществом на государственную регистрацию, у Росреестра не было законных оснований утверждать, что поскольку земельный участок площадью 12,43 кв. м. не считается учтенным в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", то у него не было законных оснований осуществлять регистрацию договора аренды.
На основании изложенного суд апелляционной инстанции считает правомерными выводы суда первой инстанции о том, что отказ Управления в государственной регистрации договора аренды является незаконным, не соответствующим Федеральному закону от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и нарушающим права и законные интересы заявителя, поскольку данное незаконное решение обусловило повторное обращение заявителя за регистрацией данного договора и повторное исполнение обязанности по уплате государственной пошлины.
(Решение Арбитражного суда от 20.07.2015г., Четвертый арбитражный апелляционный суд от 20.11.2015г. )
3. Судом признан незаконным отказ Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Стройлизинг».
ООО «Стройлизинг» 17.12.2014 заключило с ООО «Стройсервис» договор № 75- КЛ-14 купли-продажи имущества для целей лизинга и аренды. В соответствии с названным договором ООО «Стройлизинг» приобрело движимое и недвижимое имущество (здания, сооружения, оборудование, технику, транспорт, земельные участки и т.п.), часть из которого было приобретено для передачи в лизинг ООО «ЛИТОС», а часть для иного использования, включая передачу имущества в аренду без права выкупа.
В соответствии с указанным выше договором был приобретён земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей, площадь: 3,59 Га, адрес (местоположение): Россия, Забайкальский край, Читинский район, с.Угдан, ул.Трактовая, 1, кадастровый (условный) номер: 75:22:160102:168.
Земельный участок был передан от продавца покупателю по акту приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014.
Расчёт по Договору № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, включая названный выше земельный участок, был осуществлён согласно разделу 3 договора, что подтверждается платёжным поручением от № 357 от 24.12.2014.
ООО «Стройлизинг» и третьи лица (ООО Стройсервис» и ООО «ЛИТОС») 30.12.2014 обратились к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности от ООО «Стройсервис» к заявителю на земельный участок и выдачи свидетельства о государственной регистрации права собственности на земельный участок в порядке, установленном законом.
В соответствии с Уведомлением № 01/212/2014-850 от 16.01.2015 заинтересованное лицо в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав в качестве основания наличие двух факторов:
Отсутствие доказательств оплаты по договору купли-продажи;
Необходимость предоставления в регистрирующий орган договоров лизинга.
03.02.2015 в регистрирующий орган заявителем были представлены испрошенные документы: п/п от № 357 от 24.12.2014, дополнительное соглашение от 17.12.2014 к договору № 75-КЛ-14, подтверждающее, что рассматриваемый земельный участок, о регистрации которого обратился заявитель, приобретено последним не для целей лизинга, а для иного использования, и акт приёма-передачи объектов имущества, передаваемых в дальнейшем в аренду от 17.12.2014.
16.02.2015 Управлением было принято решение об отказе в государственной регистрации прав на Земельный участок - Сообщение об отказе № 01/212/2014-850 от 16.02.2015. Основанием для принятия решения послужило то, что по мнению Управления, на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости.
В данном случае, исходя из текста обжалуемого отказа, поскольку на регистрацию был представлен земельный участок, отказано в его регистрации было потому, что на государственную регистрацию не представлен договор лизинга на приобретаемый объект недвижимости, т.е., земельный участок.
Однако, как было изложено выше, исходя из условий договора № 75-КЛ-14 от 17.12.2014, дополнительного соглашения от 17.12.2014 к договору, акта приёма-передачи объектов имущества от 17.12.2014, данный земельный участок приобретался не для целей лизинга.В силу ст.130 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
В соответствии со ст.131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, обязан по ходатайству правообладателя удостоверить произведенную регистрацию путем выдачи документа о зарегистрированном праве или сделке либо совершением надписи на документе, представленном для регистрации.
Предметом договора финансовой аренды (лизинга) могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов (ст.666 ГК РФ).
Таким образом, анализируя вышеприведенное, суд приходит к выводу об отсутствии установленных законом оснований для принятия Управлением обжалуемого решения по указанным в нем основаниям, заявленное требование подлежит удовлетворению.
Управление, не согласившись с выводами суда первой инстанции, заявило апелляционную жалобу, в которой просит решение отменить и отказать заявителю в удовлетворении требований.
Договор в редакции дополнительного соглашения, нарушает ст. 666 Гражданского кодекса, ст. 3, 15, 19 Закона о лизинге, ст. 552, 555 Гражданского кодекса, ч. 4 ст. 35 Земельного кодекса, т.к. в силу 15 Закона о лизинге договор купли-продажи должен быть отдельным - для целей лизинга с обязательным включением в договор лизинга земельного участка, по принципу единства судьбы земельного участка и здания на нем расположенного. Значит, представленный на государственную регистрацию Договор в редакции Дополнительного соглашения является недействительным в части включения в него объектов, передаваемых в краткосрочную аренду. В части включения в Договор объектов недвижимости, являющихся предметом Договора Лизинга, он является действительным, в связи с чем, и осуществлена государственная регистрация права собственности на эти объекты.
Представитель заявителя в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.
Представитель ООО «Стройсервис» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом, о чем свидетельствует уведомление № 67200288180882.
Представленным отзывом на апелляционную жалобу ООО «Стройсервис» просит оставить решение суда без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Представитель ООО «ЛИТОС» в судебном заседании с доводами апелляционной жалобы не согласился и просил отказать в ее удовлетворении.
Информация о принятии апелляционной жалобы к производству, о времени и месте судебного заседания размещена судом апелляционной инстанции на официальном сайте арбитражного суда в сети Интернет 25.07.2015.
Согласно пункту 2 статьи 200 АПК РФ неявка лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о месте и времени судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения дела по существу.
О месте и времени судебного заседания стороны извещены надлежащим образом в порядке частей 1, 6 статьи 121, статей 122, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях на нее, изучив материалы дела, проверив правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права и заслушав доводы сторон, пришел к следующим выводам.
Суд апелляционной инстанции считает, что суд первой инстанции правильно установил фактические обстоятельства дела и дал им надлежащую правовую квалификацию, в связи с чем, у суда нет оснований к удовлетворению апелляционной жалобы. Выводы суда первой инстанции являются верными и соответствуют обстоятельствам дела.
Согласно материалам дела 17.12.2014 между ООО «Стройсервис» (продавец), ООО «Стройлизинг» (покупатель) и ООО «Лотос» (лизингополучатель) заключен договор купли-продажи имущества для целей лизинга №75-КЛ-14 (т. 1, л. 60).
Пунктом 1.1 Договора предусмотрено, что продавец обязуется продать, а покупатель оплатить и принять имущество, указанное в Спецификации.
Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что имущество приобретается покупателем с целью дальнейшей его передачи в лизинг на основании устной заявки и договоров №75/1-Л-14 и 75/2-Л-14 от 17.12.2014.
17.12.2014 года указанные лица заключили Дополнительное соглашение к Договору №75-КЛ-14 (т. 1, л. 40).
Одним из условий данного соглашения было условие, что имущество, не вошедшее в вышеуказанные договора лизинга приобретаются Покупателем, для передачи его ООО «Лотос» в краткосрочную аренду (без права выкупа).
Стороны также согласовали и подписали к дополнительному соглашению акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в аренду (т.1, л.43) и акт приема-передачи объектов имущества передаваемых в дальнейшем в лизинг (т.1, л.45).
Одним из объектов передаваемых продавцом покупателю с целью дальнейшей передачи в аренду является земельный участок: категория земель: земли населенных пунктов - для промышленных целей. Площадь 3,59 га, адрес Россия, Забайкальский край, Читинский район, с. Угдан, ул. Трактовая, 1 кадастровый номер 75:22:160102:168.
30.12.2014 ООО «Стройлизинг», ООО «Стройсервис», ООО «ЛИТОС» обратились с заявлением в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю, в том числе за регистрацией перехода права собственности на земельный участок с кадастровыми номером 75:22:160102:168.
Служба сообщением от 16.02.2015 года (т.1 л.39) отказала в регистрации перехода права, указав, что данный земельный участок должен быть передан по договору лизинга вместе с объектами недвижимости, которые на нем находятся и передаются в лизинг ООО «ЛИТОС», а не в краткосрочную аренду.
В силу ст. 666 Гражданского кодекса, предметом договора финансовой аренды могут быть любые непотребляемые вещи, кроме земельных участков и других природных объектов.
Статьей 1 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» установлено, что сферой применения настоящего Федерального закона является лизинг имущества, относящегося к непотребляемым вещам (кроме земельных участков и других природных объектов), передаваемым во временное владение и в пользование физическим и юридическим лицам.
Таким образом, законом установлено, что земельные участки не могут выступать самостоятельным объектом лизинга.
В силу указанного земельный участок площадью 3,59 га с кадастровым номером 75:22:160102:168 сам по себе не может быть передан по договору лизинга, в связи с чем, отказ в регистрации перехода права на данный земельный участок, лишь по тем основаниям, что не для регистрации не представлен договор передачи данного земельного участка в лизинг является незаконным.
Доводы Службы о том, что на указанном земельном участке находится три объекта недвижимости (строения) которые переданы в лизинг третьему лицу, о чем представлены договоры, в связи с чем, переход права на указанные объекты, как и договоры передачи их в лизинг зарегистрированы, не принимаются судом апелляционной инстанции интенции.
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции считает, что заявитель по делу, при регистрации перехода права собственности на указанный земельный участок, не обязан был предоставлять в Службу для регистрации договор лизинга данного земельного участка.
(Решение Арбитражного суда от 13 мая 2015г., ПостановлениеЧетвертого арбитражного апелляционного суда от 10.09.2015.)
4. Судом признан законным отказ Управления в государственной регистрации Администрации городского округа «Город Чита».
Администрацией 25.11.2013, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).
25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000- 145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».
Необходимость государственной регистрации таких договоров предусмотрена ст. 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Данной нормой установлено, что застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства" либо подпунктом 15 пункта 2 статьи 39.10 Земельного кодекса Российской Федерации, договора безвозмездного пользования таким земельным участком.
Таким образом, наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.
В соответствии со ст. п. 3 ст. 25.1 Закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом, вносится в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, единого государственного реестра прав. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды, права субаренды с указанием в Едином государственном реестре прав распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
Структура, состав и порядок ведения ЕГРП утверждена Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним...» (далее - Правила).
Согласно п. 128 Правил запись о договоре участия в долевом строительстве вносится в подраздел III - 4 раздела Единого государственного реестра прав, открытого на принадлежащий застройщику на праве собственности или находящийся у него в аренде, субаренде либо безвозмездном пользовании земельный участок, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества.
Порядок государственной регистрации ипотеки земельного участка (залога права аренды, субаренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимого имущества, возникшей на основании закона, осуществляется в подразделе III-2.
Таким образом, наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.
Как было указано в уведомлении Росреестра о приостановлении, а затем и в уведомлении об отказе в регистрации, в ЕГРП информации о зарегистрированных правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84 не имеется.
После приостановления государственной регистрации права на основании уведомления о приостановлении регистрации от 11.03.2015 заявитель не обращался в Росреестр с заявлением о государственной регистрации договора безвозмездного пользования земельным участком. Заявитель так же не воспользовался своим правом на подачу заявления о приостановлении государственной регистрации.
При отсутствии сведений в ЕГРП о правах на земельный участок у Росреестра имелись установленные законом основания для отказа в государственной регистрации договора долевого участия.
Учитывая вышеприведенное, суд не находит оснований для удовлетворения заявленного требования.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке. Заявитель апелляционной жалобы считает, что суд первой инстанции неправильно применил нормы материального и процессуального права, а также не полностью выяснил обстоятельства, имеющие значение для дела.
Из материалов дела следует, 25.11.2013 между Администрацией, от имени которой выступал Комитет по развитию инфраструктуры (далее - Участник долевого строительства), и ОАО «Силикатный завод» (Застройщик) был заключен муниципальный контракт № 12-ОАЭФ/2013 на приобретение жилых помещений - квартир (далее - Контракт).
Согласно условиям Контракта Застройщик, имеющий на праве безвозмездного срочного пользования земельный участок общей площадью 5 228.0 кв.м. по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, кадастровый номер 72:32:020313:84 (договор от 10.09.2013 № 10-13, заключен с Департаментом государственного имущества и земельных отношений), привлекает денежные средства Участника долевого строительства для строительства на этом земельном участке многоквартирного малоэтажного жилого дома. Строительство ведется на основании разрешения на строительство № RU 92303000-306 от 17.09.2013, Застройщик обязуется после получения разрешения на ввод объектов в эксплуатацию передать объекты долевого строительства в количестве 20 квартир общей площадью 1 105.7 кв.м. (далее - Объект) Участнику долевого строительства.
Цена Контракта составила 34 537 976 (тридцать четыре миллиона пятьсот тридцать семь тысяч девятьсот семьдесят шесть) рублей 91 коп. Участник долевого строительства оплатил в полном объеме Застройщику цену Контракта.
Пунктом 1.4. Контракта установлены правовые основания его заключения: Гражданский кодекс РФ, Федеральный закон от 21.07.2005 № 94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд», Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
25.12.2013 многоквартирный малоэтажный жилой дом по адресу: Забайкальский край, г. Чита, Ингодинский административный район, ул. Казачья, дом 22, был введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № RU 92303000-145, выданного Отделом разрешений на строительство и ввода в эксплуатацию управления архитектуры и градостроительства комитета по развитию инфраструктуры администрации городского округа «Город Чита».
25.12.2013 квартиры №№7, 10, 11.12.13. 14, 18, 19, 20, 21, 24, 32, 33, 34, 35, 36, 40, 41, 42, расположенные в указанном доме, были переданы Застройщиком Участнику долевого строительства на основании актов приема-передачи.
Контракт был представлен на государственную регистрацию 25.02.2015 Росреестр, решением регистратора от 13.04.2015 № 75/001/020/2015-210 в государственной регистрации Контракта было отказано, в связи с отсутствием записи о правах на земельный участок с кадастровым номером 72:32:020313:84, а также в связи с тем, что Контракт не подлежит регистрации после выдачи Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Не согласившись с данным решением, Администрация обжаловала его в арбитражный суд.
В статье 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закона о государственной регистрации) указано, что порядок проведения государственной регистрации прав включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки; установление - отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 1 статьи 3 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости только после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования, размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с настоящим Федеральным законом и государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых будут входить объекты долевого строительства, либо договора аренды, договора субаренды такого земельного участка или в случаях, предусмотренных Федеральным законом "О содействии развитию жилищного строительства", договора безвозмездного срочного пользования таким земельным участком.
Ст. 26 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Судом первой инстанции правомерно указано, что наличие у застройщика зарегистрированных прав на земельный участок является основным и необходимым условием привлечения денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома и дальнейшего заключения и государственной регистрации договора долевого участия в строительстве и является обязательным в силу прямого указания в законе.
Пункт 3 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" предусматривает, что в содержащий записи о сделках подраздел III раздела, открытого на земельный участок, на котором возводится объект недвижимого имущества в порядке долевого строительства, Единого государственного реестра прав вносится запись о договоре участия в долевом строительстве (о его изменении, о расторжении, об уступке прав требования по этому договору), государственная регистрация которого установлена федеральным законом. При государственной регистрации договора участия в долевом строительстве в указанный подраздел также вносится запись о возникающем на основании федерального закона залоге земельного участка или залоге права аренды с указанием в графе "особые отметки" распространения права залога на создаваемый объект недвижимого имущества.
В связи с указанным, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда первой инстанции о том, что наличие в ЕГРП записи о земельном участке при государственной регистрации договора долевого участия, является необходимым условием для проведения государственной регистрации договора долевого участия.
(Решение Арбитражного суда от 01 сентября 2015 года,Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от16 ноября 2015 года)
5. Судом признан законным отказ Управления по заявлению Министерства обороны Российской Федерации.
Министерство обороны Российской Федерации (далее заявитель, МО РФ) обратилось в арбитражный суд с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Забайкальскому краю (Управление Росреестра) о признании незаконным сообщения от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., об обязании осуществить государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества.
Как установлено материалами дела, 17.04.2015 заявитель обратился в Управление Росреестра по Забайкальскому краю с заявлением о проведении государственной регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенный по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 строение № 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3 683,7 кв.м. (далее - Здание аптеки), к заявлению представлены следующие документы: выписка из реестра федерального имущества от 15.09.2011 №884/1, распоряжение №816 от 20.07.2004 о государственном имуществе Читинской КЭЧ района, распоряжение №344 от 05.03.2010 о внесении изменений в приложение к распоряжению ТУ Минимущества по Читинской области №816 от 20.07.2004, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта.
Управлением Росреестра в соответствии с п.1 ст. 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приостановило государственную регистрацию, указав на необходимость предоставления в срок до 29.05.2015 соответствующего правоустанавливающего документа на заявленный объект недвижимого имущества (п.1 ст.17, ст.25, п.5 ст.18 закона о регистрации, ст.ст.209, 214, 296, 299 ГК РФ.
На основании абз.10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ Управление Росреестра сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 отказало в регистрации перехода права, указав, что на государственную регистрацию не представлен документ, подверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.
Заявитель посчитав, что указанным сообщением от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 об отказе в государственной регистрации права собственности нарушаются его права и законные интересы, обратился в суд с рассматриваемыми требованиями.
В соответствии с частями 4 и 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:
акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;
акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;
свидетельства о праве на наследство;
вступившие в законную силу судебные акты;
акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;
иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;
иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Правовая экспертиза представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сделки), проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, на предмет установления отсутствия предусмотренных настоящим Федеральным законом оснований для отказа в государственной регистрации прав.
В соответствии с пунктом 2 статьи 17 Федерального закона N 122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных названным Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 названного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.
Пунктом 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Требования данного закона применяются к правоотношениям, возникшим после введения его в действие (пункт 6 статьи 33).
В государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случае, не представления документов, необходимых в соответствии с Законом о регистрации (абзац 10 пункта 1 статьи 20 Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").
Из материалов дела следует, что оспариваемый заявителем отказ от 01.06.2015 №75/001/085/2015-662 мотивирован тем, на государственную регистрацию не представлен документ, подтверждающий право собственности Российской Федерации на указанный объект недвижимого имущества.
Заявитель в обоснование заявленных требований ссылается на документы представленные 17.04.2015 в Управление Россреестра, которые по его мнению достоверно подтверждают право собственности Российской Федерации на спорный объект, в том числе, на акт ввода в эксплуатацию.
Согласно п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.
Особенности государственной регистрации прав на вновь созданные объекты недвижимого имущества установлены ст. 25 Закона о регистрации, в пункте 1 которой указано, что право собственности на такой объект регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
В соответствии с Постановлением Совета Министров СССР от 23.01.1981 № 105 "О приемке в эксплуатацию законченных строительством объектов" приемка таких объектов в эксплуатацию осуществляется на основании государственного акта ввода объекта в эксплуатацию.
Порядок введения объекта в эксплуатацию в настоящее время определен в статье 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
В силу указанных выше правовых норм право собственности на вновь созданный объект недвижимости может возникнуть лишь с вводом его в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Вместе с тем, доказательства принятия надлежащих мер к легализации постройки спорного объекта заявителем не представлено.
Акт ввода объекта в эксплуатацию спорного объекта в материалах дела отсутствует, акт ввода в эксплуатацию законченного строительством объекта, который был представлен в Управление Россреестра, и на который ссылается заявитель в обоснование своих доводов, о вводе аптеки с административным блоком, расположенной по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м.- в эксплуатацию не свидетельствует, из представленного акта не следует дата его составления, описание объекта (площадь, адрес), за исключением наименования и указания на этажность здания.
При данных обстоятельствах у государственного регистратора возникли обоснованные сомнения в наличии оснований для регистрации права собственности Российской Федерации на объект недвижимого имущества - аптека с административным блоком, расположенным по адресу: Забайкальский край, г. Чита, ул. Горького, 36 стр. 15, инвентарный номер 140/Д, общей площадью 3683,7 кв.м., которые не были устранены в ходе правовой экспертизы.
При установленных судом обстоятельствах, требования заявителя не подлежат удовлетворению.
(Решение Арбитражного суда Забайкальского края от 07 декабря 2015 года).
В каких случаях может быть получен отказ в государственной регистрации права собственности на землю?
Право наобъект недвижимого имущества, огосударственной регистрации которого просит заявитель, не подлежит государственной регистрации всоответствии сЗаконом « О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;
Если сзаявлением огосударственной регистрации прав обратилось не уполномоченное на то лицо, или документы, представленные нагосударственную регистрацию, несоответствуют требованиям закона поформелибо содержанию;
Если актгосударственного органаили акторгана местного самоуправления опредоставлении прав наземельный участок был признан, всоответствии сзаконодательством, недействительным смомента егоиздания.
Лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, неуполномочено было заниматься предоставлением прав наданный участок земли;
Лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без упоминания о данных условиях;
Правоустанавливающий документ на участок земли свидетельствует оботсутствии узаявителя прав наданный объект недвижимости;
Правообладатель непредставил заявление идругие необходимые документы нагосударственную регистрацию ранее – при возникновении права наобъект недвижимого имущества, хотя их наличие было необходимо длягосударственной регистрации после введения вдействие Закона;
Непредставлены все документы - всоответствии сзаконодательством, требующим государственную регистрацию прав;
Имеются противоречия между заявленными правами иужезарегистрированными правами;
Осуществление государственной регистрации права собственности на данный объект недвижимого имущества недопускается федеральным законом.
Последствия получения отказа в совершении регистрационных действий
Самым негативным последствием при получении отказа вгосударственной регистрации права собственности на землю можно считать дальнейшую невозможность перехода права собственности. Ведь определенные группы договоров считаются заключенными только после государственной регистрации, и в итоге собственник оказывается не в состоянии участвовать в сделке. К их числу, например, относятся сделки сжилым недвижимым имуществом. Договоры с земельными участками хоть и являются заключенными смомента ихподписания, но законодатель все равно предусматривает обязательную государственную регистрацию перехода права собственности подоговору купли-продажи. Это касается любого объекта недвижимости, в том числе - и земли. Переход права собственности, который непрошел обязательную государственную регистрацию, не может считаться свершившимся, ипотому непорождает правовых последствий длязаключивших его сторон. Таким образом, отказ всовершении регистрационных действий означает не что иное, как ничтожность самой сделки.
К другим нежелательным последствиям при получении отказа вгосударственной регистрации относится и потеря денег, уплаченных в виде государственной поплины.
Обжалование отказа вгосударственной регистрации права собственности на землю
Сообщение о причине отказа направляется заявителю вписьменной форме в течение неболее пяти дней после окончания срока, установленного длярассмотрения заявления.
При получении отказа узаявителя остается дваварианта дальнейших действий:
1. Повторное обращение сзаявлением орегистрации правана участок земли.
2. Обжалование отказа всудебном порядкелибо направление всудискового заявления опризнании права собственности.
Обычно жалоба на действия регистрационного органа состоит из трех частей и обязательного перечня прилагаемых к ней доказательств.
В первой (описательной) части содержатся указания на документ, зафиксировавший отказ в регистрации; вторая (мотивировочная) - доводы заявителя, а также основания, по которым он считает неверным обжалуемое решение; в просительной (третьей) части жалобы выражается аргументированное требование лица, подающего жалобу.
К жалобе, поданной заявителем, необходимо приложить следующие документы:
1. копию обжалуемого отказа;
2. правоустанавливающие документы на землю;
3. документы, подтверждающие оплату государственной пошлины в указанном законом порядке и размере (если есть необходимость в такой оплате), либо право на получение льгот при оплате государственной пошлины, или ходатайство о предоставлении отсрочки (уменьшении размера госпошлины);
4. копии самой жалобы;
5. доверенность либо иной документ, подтверждающий полномочия на подписание жалобы представителем (при его участии в процессе), и т. д.
Преимущества привлечения юриста для обжалования отказа в регистрации права собственности на землю
Наша компания, основанная в 1992 году, имеет многолетнюю положительную практику обжалования действий любых государственных органов: при отказе в регистрации права собственности, приватизации, регистрации по месту жительства и т. д. Доверившись нашим специалистам, вы можете забыть о возможных неприятностях и ошибках, которые, увы, не редкость в процессе рассмотрения жалобы.
