Что чаще всего мешает провести изменение статуса недвижимости – своеволие чиновников или технические параметры апартаментов? Перед многими собственниками возникает вопрос – возможно ли оформить апартаменты в статус жилой недвижимости, и если да - как это сделать.

Редакция портала сайт предприняла попытку разобраться в том, зачем это может понадобиться обитателям жилья с «сомнительным» статусом и предлагает читателям ознакомиться с условиями проведения этой процедуры.

На российском рынке застройщики предлагают потенциальным покупателям не только квартиры, которые имеют статус жилой недвижимости, но и апартаменты – жилье, которое такого статуса не имеет. Несмотря на статус нежилой недвижимости, апартаменты пользуются популярностью, поскольку имеют некоторые преимущества перед квартирами.

Преимущества апартаментов

Апартаменты, несмотря на статус, продолжают оставаться популярными, и некоторые покупатели специально выбирают именно этот формат жилья. Главным образом, потому, что апартаменты дешевле квартир (при прочих равных параметрах) . Снижение стоимости может достигать 20% и объясняется тем, что на такое жилье не распространяются общие законодательные правила , которые касаются параметров жилья, а также организации придомовой территории.

В таких жилых комплексах имеется множество полезных сервисов – за бытовыми услугами не придется ходить далеко. Часто в таких домах предлагается клининг, доставка продуктов, есть прачечная, кроме того, такие проекты, как правило, возводятся в удобных районах с качественной и устоявшейся социальной инфраструктурой.

Недостатки статуса «нежилой недвижимости»

Но в ряде случаев дольщики и не догадываются, что их жилье будет иметь статус «нежилого». Застройщик при продаже публикует вполне корректную информацию – продается действительно жилье, то есть, в помещениях можно жить, и они изначально для этого предназначены. Однако в рекламных материалах отсутствует упоминание о статусе, и некоторые покупатели, не знакомые с тонкостями жилищного законодательства, просто не догадываются о том, что их ждет. А именно:

Тарифы по коммунальным услугам выше, чем в жилой недвижимости (применяются тарифы для коммерческих помещений) , то есть – собственнику придется платить больше. Текущие переплаты по коммунальным платежам с течением времени перекрывают экономию, которая образовалась в результате более низкой стоимости жилья;
Нет возможности зарегистрироваться на жилплощади на постоянной основе , есть возможность оформить временную регистрацию, однако, максимальный срок действия составляет 5 лет, затем приходится все оформлять заново. Отсутствие регистрации осложняет возможность устроить ребенка в детский сад, школу, поставить на учет в поликлинику, пр.;
Налог на недвижимость рассчитывается по максимальным ставкам , используемым для налогообложения жилья. Если для квартиры ставка составляет 0,1%, то апартаменты облагаются налогом по ставке от 0,5% до 2% ;
Покупатель не может рассчитывать на налоговый вычет , как в случае с обычными квартирами.
При возведении апартаментов застройщики не обязаны строить объекты социальной инфраструктуры. А это означает, что с высокой вероятностью жильцам придется мириться с их отсутствием.

Собственно, апартаменты – отличный вариант для тех, кто собирается использовать жилье этого формата непосредственно по прямому назначению , для периодического проживания. В этом случае собственник вряд ли будет обеспокоен невозможностью постановки на учет, да и не обеднеет при оплате коммунальных платежей, так как многие позиции рассчитываются по показаниям счетчиков.

Возможность изменения статуса недвижимости в процессе строительства

В ряде случаев застройщик обеспечивает экономию (которая также отражается в цене жилья) на этапе получения разрешительных документов, оформление которых для возведения апартаментов стоит дешевле, чем для недвижимости в статусе «жилой». В процессе возведения здания застройщик инициирует процедуру изменения статуса, и дольщик получает полноценную квартиру по цене, которая несколько ниже средней по рынку.

Конечно, все это оговаривается с дольщиками, однако стоит обратить внимание на тот факт, что недвижимость для перевода ее в статус «жилой» должна изначально возводиться в соответствии с установленными нормами. Это обстоятельство проверить без экспертизы достаточно сложно, и в результате иногда возникает такая ситуация, когда застройщик обещает, что статус недвижимости изменится, однако, впоследствии этого не происходит (так как параметры не соответствуют) . Привлечь застройщика к ответственности очень непросто, так как в ДДУ фигурируют именно апартаменты.

Условия для изменения статуса жилья

Изменить статус апартаментов возможно исключительно при соблюдении следующих условии: жилье находится в собственности, не имеет каких-либо обременений и в полной мере соответствует требованиям, предъявляемым законодательством к недвижимости, предназначенной для постоянного проживания. Речь идет о площади и конфигурации жилых и бытовых помещений (соблюдение минимального метража комнат, пр.) , нормах естественного освещения (так, в жилой комнате должно присутствовать окно) , звукоизоляции, о санитарных и противопожарных правилах.

Кроме того, поблизости должны присутствовать элементы социальной инфраструктуры, а на придомовой территории необходимо присутствие детских площадок, парковки, зоны для отдыха – в случае с апартаментами застройщик совершенно не обязан все это обеспечивать.

Собственно, апартаменты потому и дешевле обычных квартир по той причине, что требования к «временному» жилью ниже, чем к жилой недвижимости. Что, соответственно, определяет для застройщика некоторое поле для маневра, позволяющее удешевить стоимость возведения, и тем самым улучшить свои позиции на высоко конкурентном строительном рынке.

Таким образом, часто получается, что апартаменты по многим параметрам не соответствуют требуемому статусу, и в этом случае для его изменения сделать ничего нельзя.

Оценка ситуации: возможно ли изменение статуса?

Что требуется сделать для того, чтобы изменить статус недвижимости на «жилой»? В случае с апартаментами вариантов не так уж много:

Апартаменты могут уже соответствовать всем требуемым правилам , в этом случае остается лишь собрать необходимые документы, подать заявку в соответствующий орган и оплатить пошлину. Комиссия профильных специалистов проведет осмотр, и если у чиновников не возникнет возражений – статус жилья будет изменен. Однако даже в этой ситуации не все так просто, законодательство, описывающее параметры жилой недвижимости, является достаточно размытым, что дает чиновникам возможность принимать решения чуть ли не по своему усмотрению.

Естественно, отказ в изменении статуса оформляется соответствующим образом, например, комиссия может посчитать, что расположение дверного проема не может обеспечить безопасность передвижения по квартире. Впрочем, отказ чиновников можно обжаловать в судебном порядке, и если их решение оказалось неправомерным, будет проведена независимая экспертиза, на основании которой суд с большой вероятностью вынесет решения в пользу собственника. Однако, перед тем, как инициировать судебное разбирательство, стоит помнить, что все расходы несет собственник.

Апартаменты не соответствуют требованиям . В этом случае необходимо привести жилье в соответствие всем нормативам, выполнив перепланировку (изменение конфигурации помещений, возможно, инженерную инфраструктуру) . Однако необходимо понимать, что в ряде случаев это сделать невозможно, учитывая технические характеристики здания, планируемые изменения могут оказаться небезопасными для конструкции дома.

Соответственно, такой проект городские власти не одобрят , и не выдадут разрешения на перепланировку, а если работы будут проведены без разрешения и будут противоречить нормам безопасности, изменения нельзя будет зарегистрировать. Мало того, собственника обяжут оплатить штраф, и «вернуть все как было», если, конечно, самостоятельные работы, выполняемые без разрешения, не приведут к более серьезным последствиям.

К числу таковых можно отнести обрушение части здания по причине нарушения целостности конструкционных элементов (например, при попытках продолбить оконный проем в несущей внешней стене).

Современная практика перевода недвижимости в статус жилой говорит о том, что эта процедура обычно применяется к целому корпусу, для этого собирается собрание жильцов, проводится экспертиза и готовятся соответствующие документы. Случаи смены статуса для одной квартиры являются достаточно редкими, поскольку, если жилье соответствует нормам, то это относится и ко всем остальным квартирам, это правило распространяется и в обратную сторону. Хотя в законе и не указано, что нельзя сменить статус лишь одной квартиры.

С чего начать: юридическая сторона вопроса

Первым делом необходимо привести в порядок юридическую сторону вопроса. А именно:

Получить право собственности на жилье , если речь идет о квартире в новостройке и это еще не сделано. Для этого новостройка должна быть введена в эксплуатацию (этим занимается застройщик) , а квартира – передана дольщику по акту приемки-передачи. Все, что необходимо сделать в этом случае, это подать заявку в Росреестр вместе с некоторыми документами (копия ДДУ, паспорта, акта приемки-передачи) и оплатить пошлину (порядка 300 руб.) . Можно отнести пакет лично или отправить через МФЦ.

Собственно, услугу регистрации права собственности предлагают и застройщики, однако просят за ее оказание суммы от 30 тыс. рублей (по загадочным причинам, так и не установленным порталом сайт, это намного выше официальной пошлины в 300 руб.) . Это намного дороже самостоятельного оформления, поэтому мы не можем рекомендовать этот способ получения права собственности.

Снять обременения. Одним из таковых является ипотечная задолженность перед банком, которую следует погасить.

Если параметры жилья соответствуют новому статусу

Необходимо отправиться в орган, который занимается вопросами смены статуса (в столице это - Департамент городского имущества) с заявлением и набором документов. В набор входит выписка из ЕГРН (подтверждает право собственности) , копия паспорта, технический паспорт квартиры из БТИ (подтверждающий соответствие требованиям) . Последний документ можно не предоставлять, сотрудники ведомства в этом случае и сами отправят запрос, но из-за этого может уйти больше времени на рассмотрение заявки. Да – еще следует оплатить пошлину, сумма составляет порядка 20 тыс. рублей.

После осмотра жилья сотрудниками комиссии, направленной Департаментом, будет вынесено решение о смене статуса жилья или отказ с четким обоснованием причин. Если среди причин указаны такие несоответствия, которые можно устранить путем перепланировки, стоит заняться именно этим (порядок действий описан ниже) .

Если параметры жилья возможно «подогнать» под новый статус

Теперь рассмотрим следующий вариант: апартаменты не соответствуют законодательным требованиям, и для смены статуса требуется перепланировка. Для начала, естественно, следует уточнить, возможно ли проведение изменений с технической точки зрения, выдадут ли власти разрешение на перепланировку, и будет ли квартира после окончания работ соответствовать всем положенным нормам. Чтобы это выяснить, необходимо обратиться в государственную или частную проектную организацию.

Если окажется, что перепланировка вполне может быть проведена, следует изготовить проект предполагаемых изменений, а затем отправиться в Департамент и подать заявку на разрешение. К заявке нужно добавить проект перепланировки, техпаспорт на квартиру (с поэтажным планом) , эти документы оформляются в БТИ, ДДУ (или другой правоустанавливающий документ) , а также паспорт.

После того, как комиссия осмотрит объект недвижимости, собственник получает официальное разрешение и может приступать к выполнению работ. Если будет отказ, его можно обжаловать в суде. По завершению работ нужно ввести квартиру в эксплуатацию, обратившись в тот же орган, где оформлялось разрешение.

Когда перепланировка будет узаконена, можно подавать заявку на изменение статуса недвижимости (в этот же Департамент) . Однако сначала нужно изготовить новый технический паспорт на квартиру (заказывается в БТИ) , который нужно приложить к заявке вместе с паспортом и правоустанавливающим документом.

Оформление изменений в Росреестре

Завершающий этап – регистрация всех изменений в Росреестре, одновременно с регистрацией оформляется и решение о новом статусе жилья, которое принято Департаментом. В Росреестр можно подать заявление лично или отправить через МФЦ. Специалисты внесут в существующие записи необходимые изменения, после чего апартаменты официально получат статус жилой недвижимости. Право собственности дополнительно оформлять не нужно, эта процедура выполняется автоматически, соответствующий документ выдается собственнику по завершении всех действий в рамках регистрации нового статуса.

Заключение

Действуя согласно рекомендациям, приведенным в данной статье, и при наличии соответствующих условий, можно перевести апартаменты в статус жилой недвижимости . Однако стоит понимать, что часто собственники наталкиваются не только на невозможность это сделать чисто по техническим параметрам, но и на нежелание чиновников менять статус жилья. Связано это не в последнюю очередь с ответственностью за безопасное проживание на переоформленной жилплощади, которую им приходится принимать не себя, а также на некоторую «размытость» законодательства.

Таким образом, если возникла необходимость смены статуса жилья, собственнику понадобится консультации экспертов, как с технической стороны вопроса, так и с юридической. Мы, со своей стороны, надеемся, что приведенная здесь информация поможет вам добиться успеха при проведении всех процедур.

Ирина Васильева

Решения судов, основанные на применении норм статей 22, 23 Жилищного кодекса Российской Федерации.

Ст. 22 ЖК РФ. Условия перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Ст. 23 ЖК РФ. Порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

Судебная практика

Решение № 2-2777/2019 2-2777/2019~М-1881/2019 М-1881/2019 от 24 мая 2019 г. по делу № 2-2777/2019

Октябрьский районный суд г. Новосибирска (Новосибирская область) - Гражданские и административные

Имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Принимая во внимание, что произведенное переоборудование жилого помещения в нежилое не противоречит положениям ч. 3 ст. 22 ЖК РФ, санитарно-эпидемиологическим и строительно-техническим, а также противопожарным нормам и правилам, не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни или...

Решение № 2-515/2019 2-515/2019~М-321/2019 М-321/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2-515/2019

Сальский городской суд (Ростовская область) - Гражданские и административные

Дело № 2-515/2019 РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации 22 мая 2019 года г. Сальск Сальский городской суд Ростовской области в составе: председательствующего судьи Разиной Л.В. при секретаре Лысенко Е.Э., с участием пом. прокурора Жирниковой...

Решение № 2А-2639/2019 2А-2639/2019~М-2547/2019 М-2547/2019 от 22 мая 2019 г. по делу № 2А-2639/2019

Октябрьский районный суд г. Белгорода (Белгородская область) - Гражданские и административные

Дело № 2а-2639/2019 РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ 22 мая 2019 года г. Белгород Октябрьский районный суд г. Белгорода в составе: председательствующего судьи Орловой Е.А., при секретаре Губаревой Л.О., с участием административного истца Ширяевой...

Решение № 2-261/2019 2-261/2019~М-231/2019 М-231/2019 от 14 мая 2019 г. по делу № 2-261/2019

Прохоровский районный суд (Белгородская область) - Гражданские и административные

Имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования). На основании ч.1 ст. 22 и ч. 2 ст. 23 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности и осуществляется...

Решение № 2А-3754/2019 2А-3754/2019~М-3143/2019 М-3143/2019 от 13 мая 2019 г. по делу № 2А-3754/2019

Прикубанский районный суд г. Краснодара (Краснодарский край) - Гражданские и административные

Спора в рамках рассматриваемого дела. Оценивая правомерность действий ответчика Администрации муниципального образования г. Краснодар, суд руководствовался нормами действующего законодательства, регулирующего спорные правоотношения, в частности, статей 22, 23 , 24, 36, 40 Жилищного кодекса РФ. Условия и порядок перевода жилого помещения в нежилое, а также отказ в таком переводе, установлены Жилищным кодексом РФ (статьи 22 - ...

Решение № 2-2489/2019 2-2489/2019~М-1865/2019 М-1865/2019 от 8 мая 2019 г. по делу № 2-2489/2019

Сергиево-Посадский городской суд (Московская область) - Гражданские и административные

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире. Согласно ч.1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Судом...

Решение № 2-2570/2019 2-2570/2019~М-1420/2019 2-2570А/2019 М-1420/2019 от 7 мая 2019 г. по делу № 2-2570/2019

Ленинский районный суд г. Оренбурга (Оренбургская область) - Гражданские и административные

Местного самоуправления. Отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается, в том числе, в случае несоблюдения предусмотренных статьей 22 названного Кодекса условий перевода помещения (п. 3 ч. 1 ст. 24 ЖК РФ). Часть 2 ст. 23 ЖК РФ устанавливает перечень документов, необходимых при переводе жилого помещения...

Решение № 2А-1557/2019 2А-1557/2019~М-729/2019 М-729/2019 от 25 апреля 2019 г. по делу № 2А-1557/2019

Ленинский районный суд г. Смоленска (Смоленская область) - Гражданские и административные

Допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. Как предусмотрено ч.1 ст. 22 ЖК РФ, перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. На...

...кодекса Российской Федерации отказ в переводе жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение допускается в случае: непредставления определенных ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса Российской Федерации документов, обязанность по представлению которых возложена на заявителя; несоблюдения предусмотренных ст. 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условий перевода помещения; несоответствия проекта переустройства и (...

Владельцы квартир в многоквартирных домах часто бывают недовольны тем, что в их доме находится магазин, офис или иное нежилое помещение. Одним из способов борьбы с такими нежилыми помещениями является подача иска в суд о признании недействительным решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Жильцы дома часто указывают на то, что:
согласия на реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку переведенной в нежилое помещение квартиры;
присоединение к нежилому помещению части общего имущества многоквартирного дома, а под этим, как правило, понимается оборудование отдельного входа
они не давали.
20 января 2015г Московским городским судом (кассационная инстанция) был рассмотрен иск о признании недействительным распоряжения о переводе жилого помещения в нежилое (Определение от 20 января 2015 г. N 4г/1-56). Истец , физическое лицо – владелец квартиры в многоквартирном доме, основывал свой иск на аргументах указанных выше.
Суд отказал истцу в удовлетворении его требований по следующим основаниям:
Использование придомового земельного участка под дорожку до пешеходного тротуара не нарушает прав жильцов , так как право собственности на земельный участок не зарегистрировано , соответственно в данном случае отсутствует факт использования общего имущества жильцов дома .
Довод истца о том, что он не давал согласия на перевод жилого в нежилое помещение , верно отклонен судом, так как ДЖП и ЖФ г. Москвы самостоятельно принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое . При этом получение согласия собственников помещений, расположенных непосредственно над квартирой, действующим законодательством не предусмотрено, они должны быть лишь уведомлены о принятом решении.р
Довод истца о том, что разрешение на обустройство отдельного входа получено без согласия других сособственников дома, признан несостоятельным, так как ответчиком представлена выписка из решения общего собрания собственников, которая свидетельствует о принятии решения о передаче ему части общего имущества дома для выполнения работ в соответствии с проектом переустройства .

В другом деле предприниматель был не согласен с отказом Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в переводе квартиры в нежилое помещение . В свою очередь Департамент жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы считал, что он не может принять решение о переводе жилого в нежилое помещение в связи с тем, что советом депутатов муниципального собрания отказано в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое.
Суд посчитал решение Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы обоснованным, так как в силу пункта 5.7.4. Регламента подготовки уведомления о переводе (отказе в переводе), утвержденного Постановлением Правительства Москвы от 15 мая 2007 года №382-ПП, одним из оснований для отказа является отрицательное заключение органа исполнительной власти города Москвы, городской организации.
Но стоит отметить, что совет депутатов муниципального собрания при отказе в согласовании проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое , должен такой отказ мотивировать. В данном случае мотивом послужили обращения жителей многоквартирного дома, в котором находится переводимое помещение, о несогласии с передачей части общего имущества дома (подоконная часть фасада до уровня пола) для устройства отдельного входа заинтересованному лицу (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 1 апреля 2015 г. N 09АП-5381/2015).

В последнем споре предприниматель доказал, что отказ Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения является недействительным .
Судом было установлено, что предприниматель, являясь собственником жилого помещения , обратился в Департамент с заявлением о рассмотрении вопроса о переводе помещения в нежилое в целях использования в качестве салона-магазина непродовольственных товаров.
При этом Департамент отказал предпринимателю в предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче , сославшись на отсутствие информации о согласовании советом депутатов муниципального собрания проекта решения о переводе .
Суд исходил из отсутствия у Департамента правовых оснований для отказа предпринимателю в оказании государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе жилого помещения в нежилое .
Суд указал, что законодательством установлено: если в установленный срок с момента поступления документов на рассмотрение совета депутатов в Департамент не поступит решение по вопросу согласования проекта решения о переводе жилого помещения в нежилое, то такой проект считается согласованным .
Доводы кассационной жалобы о том, что предприниматель повторно обратился в службу «одного окна» с заявлением о предоставлении государственной услуги по подготовке и выдаче уведомления о переводе (отказе в переводе) жилого помещения в нежилое , и в последующем отозвал свое повторное заявление, что, по мнению Департамента, свидетельствует об отказе от оказания услуги , был отклонен судом (Постановление АСМО от 20 марта 2015 г. по делу N А40-62879/14).

Перевод нежилого помещения в жилое- судебная практика

В последние годы перевод нежилого помещения в жилое, встречается все чаще. Нехватка жилья, толкает наших граждан приобретать не жилые помещения, переоборудовать их, а затем осуществлять перевод нежилого помещения в жилое.

Большое разнообразие строительных материалов и наличие неиспользуемых, добротных производственных помещений, позволяет многим решить их жилищный вопрос. В сельской местности многие сельхозпредприятия предпочли избавиться от различных технических помещений, детских садов и других служебных помещений, которые могут быть переделаны в жилые и использоваться для проживания.

В соответствии со ст. 23 ЖК РФ перевод нежилого помещения в жилое, допускается с согласия органов местного самоуправления при наличии определенных условий:

заявление о переводе нежилого помещения в жилое может подать только его собственник или надлежащим образом уполномоченное им лицо.
помещение должно быть изолированным;
помещение должно быть пригодным для проживания, а потому соответствовать санитарным нормами правилам, предъявляемым к жилью, отвечать требованиям пожарной безопасности, строительно-техническим нормам, предъявляемым к жилым помещениям.
если для перевода нежилого помещения в жилое требуется переустройство и перепланировка, необходимо, чтобы имелась такая техническая возможность, без нарушения прав и законных интересов иных лиц.

Порядок перевода нежилого помещения в жилое

Порядок перевода нежилого помещения в жилое и наоборот регулируется Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утв. постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.

В этом положении детально обозначены требования, которым должно отвечать жилое помещение в частности:

несущие и ограждающие конструкции жилого помещения должны находиться в работоспособном состоянии;
помещение должно иметь отопление, электроосвещение, питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, вентиляцию, а в газифицированных районах также и газоснабжение. В поселениях, не имеющих централизованного водоснабжения, водоотведения иных инженерных сетей допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных.
все инженерные системы должны отвечать санитарным нормам;
помещение должны быть расположено в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории.

В Положении содержится целый ряд других требований предъявляемых к жилому помещению.

В нем так же перечислены основания для отказа в переводе нежилого помещения в жилое:

во-первых, если право собственности на нежилое помещение имеет какое-то обременение (например, залог, ипотеки, аренда и т. д.);

во-вторых, если нежилое помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям и технически невозможно переоборудовать это помещения, чтобы оно отвечало этим требованиям.

Документы, предоставляемые для перевода нежилого помещения в жилое.

Собственник нежилого помещения решивший перевести его в жилое должен обратиться с этой просьбой в соответствующую комиссию созданную органом местной власти и представить следующие документы:

1) заявление собственника;

2) документы подтверждающие право собственности на не жилое помещение (подлинники или нотариально удостоверенные их копии);

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (технический паспорт);

4) поэтажный план дома;

5) проект переустройства и перепланировки нежилого помещения в жилое, если это требуется.

6) в соответствующих случаях согласие соседей;

Этот перечень является исчерпывающим, а потому требовать от заявителя иных документов жилищная комиссия не вправе. Однако, на практике многие муниципальные органы требуют предоставления еще ряд документов

В течение 45 дней заявление гражданина должно быть рассмотрено и вынесено одно из следующих решений:

— о переводе нежилого помещения в жилое;

Об отказе в переводе помещения в жилое.

В решении об отказе в переводе помещения в жилое, указываются основания для этого отказа с перечислением всех имеющихся нарушений.

Не позднее трех дней после принятия решения, комиссия направляет копию своего решения заявителю.

Это решение может быть обжаловано заявителем в соответствующий суд.

Отказ в переводе нежилого помещения в жилое, является законным только в следующих случаях:

1) заявитель не предоставил установленный законом перечень документов;

2) заявитель подал документы в ненадлежащий орган;

3) перевод не соответствует условиям, перечисленным в ст.22 ЖК РФ;

4) проект переустройства и перепланировки не соответствует требованиям Российского законодательства.

Судебная практика по спорам возникающие в связи с переводом нежилого помещения в жилое помещение.

Как указывалось выше, с заявлением о переводе нежилого помещения в не жилое может подать только собственник этого помещения, или уполномоченное собственником лицо. Нередко, с заявлением о переводе помещений в жилое обращаются юридические или физические лица, не являющиеся собственниками помещения. Чаще всего это законные пользователи помещениями, т. е юридические лица, у которых недвижимое имущество находится в оперативном управлении. Суды отказывают в удовлетворении обоснованных требований заявителей о переводе помещения в жилищный фонд, если они не являются собственниками этого помещения.

Суды не становятся на сторону заявителя выдвинувшего требования признать отказ в переводе помещения в жилое незаконным, если проект переустройства (перепланировки) не отвечает требованиям законодательства.

Чаще всего отказ в переводе нежилого помещения в жилое вызван несоответствием помещения требованиям, предъявляемым к жилым помещениям которые изложены в вышеуказанном Положении. В таких случаях отказ в переводе не всегда признается судом законным.

Поскольку решение вопроса о переводе помещения в жилое отнесено к компетенции государственных органов, обращение в суд с таким требованием, является незаконным. Заявитель первоначально должен обратиться с заявлением о переводе помещения в жилое в соответствующий орган власти и только получив незаконный отказ обратиться в суд с требованиями о понуждении органа власти осуществить перевод помещения в жилищный фонд.

Таким образом, анализ судебной практики говорит о том, что не каждое помещение может быть переведено в жилое. Для такого перевода необходимо соблюсти установленный порядок перевода помещения в жилое требования, предусмотренный жилищным законодательством в частности подать соответствующее заявление в компетентный орган власти и приложить к нему требуемый пакет документов. Кроме того, необходимо, предоставить техническая документация по переустройству и (или) перепланировки помещения, отвечающую требованиям закона.

О переводе жилого помещения в нежилое читайте

Похожих статей пока нет.

На сегодняшний день существует огромный спрос на коммерческие метры. Особенно этот спрос ярко выражен в сфере стрит-ритейла. Так, выкупаются жилые квартиры на первых этажах и переводятся в нежилой фонд, чтобы уже после использовать их в коммерческих целях. Но данная операция сопряжена с некоторыми сложностями и нюансами, о коих будет рассказано в данной статье.

Что говорит закон

Жилищный кодекс Российской Федерации в ст.17 «Назначение жилого помещения и пределы его использования» указывает на то, что жилое помещение можно использовать только для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающих на законных основаниях в жилом помещении граждан. Таким образом, жилое помещение не может быть использовано для размещения офисов, магазинов, торговых точек, складов и т.п. Указанная деятельность может осуществляться только после перевода жилого помещения в помещение нежилое.

Существует определенная процедура при переводе помещения и жилого фонда в нежилой, которая должна быть соблюдена. Таким образом, исключена возможность признания жилого помещения нежилым по факту, т.е. в том случае, если в нем находится фирма или предприниматель.

На сегодняшний день вопрос перевода помещения в нежилое является вопросом крайне актуальным. На это, в первую очередь, влияет то, что арендные ставки на коммерческое помещение намного выше, чем на жилое. А кроме того, у предпринимателя, затеявшего вести свой бизнес на улицах города, просто нет другого выхода. Сегодня градостроительный регламент разрешает строить бизнес и торговые центры только в отведенных для этого общественно-деловых зонах. Поэтому, если названный выше предприниматель решает открывать, например, магазин на территории, которую не разрешает использовать в коммерческих целях регламент, то у него не останется выбора, кроме как выкупить квартиру и перевести ее в нежилое.

Процедура перевода жилого помещения в нежилое, определена параграфами стать 22 Жилищного кодекса Российской Федерации. И прежде чем за это взяться, стоит проверить выполнимы ли следующие требования:

Возможно ли оборудование отдельного входа в помещение. Ведь законодательство запрещает использовать для этих целей подъездный вход.

Помещение не должно быть частью помещения жилого.

Помещение не должно являться местом постоянного проживания.

Помещение не должно быть арестовано, находиться в залоге или иным образом зависеть от третьих лиц.

Помещение должно находиться на первом этаже, либо же, если оно находится выше, то находящиеся под ним помещения должны быть тоже нежилыми.

Если все, вышеперечисленные требования возможно выполнить, то следующим шагом идет обращение в администрацию необходимого района города. Они же, в свою очередь, затребуют следующие документы:

Заявление на перевод помещения в нежилой фонд.

Правоустанавливающие документы на помещение (заверенные нотариусом подлинники или копии).

Технический паспорт помещения.

Поэтажный план здания.

Проект перепланировки (если она требуется для использования помещения, как нежилого)

Проект перепланировка нужен обязательно, хотя 23 статья Жилищного кодекса и допускает отсутствие оного, но на практике, при переводе помещения в нежилое, почти всегда приходится оборудовать отдельный вход, что и является по сути операцией перепланировки помещения.

Процедура перевода помещения из жилого фонда в нежилой требует некоторого времени. Так, в обязательном порядке получив расписку в администрации о том, что они получили перечисленные выше документы, придется ждать решения от муниципалитета. Он, в свою очередь, обязан его вынести в срок не более чем 45 дней с момента обращения. Приняв решение, муниципалитет в течение трех рабочих дней должен направить его заявителю. Полученный акт муниципалитета и является конечным основанием для использования помещения с коммерческим умыслом.

Закон запрещает требовать от заявителя еще какие-либо документы, помимо перечисленных выше. Но мы, как известно, живем в России и у нас существует множество противоречий в сложившемся законодательстве. Так, скорее всего, потребуется предоставление согласований с ГИБДД, СЭС, МЧС и прочими. И в случае, если какое-либо согласование получить не удастся, возможность перевода помещения в нежилое активно стремится к нулю. Как основания для своего отказа Жилищный кодекс выдвигает следующее:

Отсутствие каких-либо из затребованных документов.

Предоставление документов в ненадлежащий орган.

Нарушение статьи 22 ЖК РФ и ее предписаний.

Несоответствие проекта перепланировки помещения предписаниям законодательства.

И тут у нас получается крайне неприятная ситуация. Установленный запрет для муниципалитета о требовании дополнительных документов у заявителя, видимо, исходил из того, что перечисленного выше пакета документов вполне хватает, чтобы понять всю подноготную операции перевода помещения в нежилое и судить о ее законности и возможности. При этом 22 статья Жилищного кодекса РФ гласит, что операция перевода помещения в нежилой фонд в строгом соответствии с ЖК, а кроме того в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности, которое, в свою очередь, состоит еще и из Земельного кодекса, а также множества других подзаконных актов. В итоге, учитывая всю витиеватость нашего законодательства, у чиновников появляется масса причин для того, чтобы отказать заявителю в переводе помещения в нежилое.

Кроме того, согласно все той же 22 статье, муниципалитет может затребовать от заявителя получить согласие на процедуру переводу помещения от соседей. Практика показывает, что может потребоваться как согласие собственников соседних квартир, так и собственников всего дома или подъезда. Так, если заявитель все таки получил согласие соседей, то нет никакой гарантии что от него не потребуют также и согласие всего дома.

Опыт "бывалых"

В одном из случаев предприниматель решает перевести приобретенную квартиру в нежилое помещение. Так, он обращается в администрацию города с соответствующим заявлением, кипой необходимых документов, и в том числе с согласиями, полученными от собственников соседних квартир. Но, тем не менее, от администрации был получен отказ, основанный на том, что было получено согласие не всех собственников дома. Но предприниматель, полагающий что он и так подготовил документов гораздо больше, чем требовалось, обращается в суд. Который, в свою очередь, тоже отказывает предпринимателю в его прошении, обосновывая свой отказ тем, что земельный участок, находящийся под домом, часть которого будет занята при переводе квартиры в нежилое, находится в собственности муниципалитета, у которого предприниматель согласия не спрашивал. В подобных ситуациях суд исходит из того факта, что при переводе помещения в нежилое, уменьшается общее имущество, которое является собственностью жильцов дома.

Обычно здесь имеется ввиду участок земли придомовой территории. Но в случае, когда участок под домом не сформирован до введения ЖК Российской Федерации, этот самый участок может находиться в собственности и муниципалитета и жильцов дома. В подобных случаях нужно обязательно получать согласие мэрии на процедуру перевода помещения в нежилое.

Также бывают случаи, когда муниципалитет обязывается в судебном порядке принять прошение о переводе помещения в нежилое, так как отказ администрации был неправомерным. В этом случае положительных заключений надзорных органов о процедуре перевода не было в перечне документов, которые администрация запросила от заявителя.

Кроме того бывали ситуации, когда администрация в процессе вынесения решения обязывала оплатить заявителя инвестиционный взнос в нежилой фонд. Но согласно Налоговому кодексу РФ, органам государственной власти и местного самоуправления запрещается самостоятельно устанавливать какие-либо сборы и налоги. Как итог, суд признал все доводы администрации несостоятельными, такой "инвестиционный взнос" незаконным, а сделку ничтожной.

Перевести жилое в нежилое - далеко не всем под силу

Процедура перевода помещения в нежилое довольно сложна и сопряжена со многими нюансами вопросами влияния свыше. Так, далеко не каждый в состоянии успешно ее закончить. Суд часто в процессе разбирательств может принимать кардинально разные решения. Например, в первой инстанции отказать заявителю, во второй признать его прошение законным и обоснованным, а в третьей и вовсе одобрить. Поэтому, решив перевести помещение в нежилой фонд, стоит обязательно идти до конца и отстаивать свои права в судебном порядке.