Признание договора залога недвижимости недействительным судебная практика. Решение о признании договора ипотеки недействительным. Признание договора купли-продажи недвижимости недействительным

5/5 (2)

Целесообразность заключения договора

Заключение договора залога должно базироваться на принципах целесообразности в экономическом плане, а также у сторон не должно быть корыстных мотивов при подписании соглашения, в том числе цели причинить имущественный урон третьим лицам.

Что касается отношений, возникающих между банковскими организациями и другими участниками, то составление и подписание договора залога – один из критериев обеспечения исполнения обязательств заемщиком.

Если инициируется процедура несостоятельности лица, то другие кредиторы пытаются всячески оспорить существующие договоры залога. Однако судебные органы признают это право тщетным, если установлено, что заемщик, заключая такой договор, не пытался уйти от материальной ответственности перед другими гражданами и организациями.

Судья руководствуется также доказательствами, которые свидетельствуют о том, что на момент составления документа о залоге у заемщика не было выявлено признаков неплатежеспособности.

То есть если имела место экономическая целесообразность заключения договора залога, и соглашение не несло в себе угрозу причинения вреда иным кредиторам, то суд вынесет решение в пользу того, кого признают банкротом по соответствующей процедуре.

Если заемщик на момент подписания договора залога был полностью платежеспособным, то это явный признак того, что соглашение составлено без умысла причинения вреда третьим лицам, и оно признается действительным в силу закона.

Право собственности на заложенное имущество

Соглашение о залоге может быть заключено только с собственником вещи, которая передается залогодержателю – это общее правило, установленное гражданским законодательством.

Договор нередко признается недействительным в случае, когда залогодатель передал залогодержателю имущество, на которое не имел права собственности.

Суды в своей практике часто сталкиваются с ситуациями, когда залогодержатели являются добросовестными лицами, не имеющими понятия, что залогодатель, передавая вещь, нарушал чьи-то интересы. То же касается и собственников заложенных вещей.

Гражданское законодательство защищает права добросовестных залогодержателей, где новый собственник вещи является залогодателем в силу закона (п.2 ст. 335 ГК РФ).

Положения указанной статьи содержат в себе отсылку на недобросовестное завладение чужим имуществом. Например, если вещь украдена у предыдущего собственника либо выбыла из его обладания вследствие неправомерных действий, то вышеуказанные нормы неприменимы.

В судебной практике бывают случаи, когда и залогодержатель являлся добросовестным с точки зрения законодательства, и новые собственники не были в курсе о подписании договора залога, предметом которого являлась уже их вещь по праву.

Суды могут встать и на сторону добросовестных новых собственников имущества, невзирая на то, что залогодержатель не был уведомлен о корыстных целях фактического залогодателя.

Основания для признания соглашения недействительным

Запомните! Для оценки и признания договора залога недействительным служат следующие критерии:

• отсутствие дееспособности хотя бы у одной из сторон соглашения;
• отсутствие законного права на подписание договора залога;
• одна или обе стороны являются гражданами, не достигшими возраста 18-ти лет;
• договор не зарегистрирован в установленном порядке;
• отсутствие получения одобрения сделки супругом, если договор заключается гражданином, состоящим в браке;
• договор не содержит в себе условий, являющихся основными для заключения сделки.

Что касается той ситуации, в которой договор ничтожен по причине недееспособности стороны, то это может быть признано в судебном порядке либо подтверждено документами, в которых указан возраст человека, заключившего сделку.

То же самое можно сказать и о том, если человек младше 18-ти лет, и у него нет при себе согласия на заключение сделки от законных представителей – договор залога будет признан недействительным.

Все договоры залога, предметом которых являются объекты недвижимости, должны проходить процедуру регистрации права в органах Росреестра. В противном случае сделка считается ничтожной.

Граждане, состоящие в законном браке, обязаны заручаться согласием друг друга об отсутствии возражений по поводу заключения договора залога у одного из них.

Если стороны при составлении соглашения о залоге не сослались на основные условия действия документа, то его также можно признать ничтожным.

Предусмотренная подсудность

Вопрос о правильности определения подсудности подобного рода дел вызывает у граждан некоторые затруднения. Так, спорные ситуации между физическими лицами надлежит решать в судах общей юрисдикции, а если в деле участвует организация, то заявление подается в арбитражный суд региона.

Учтите! Если предметом договора залога является объект недвижимости, то все иски рассматриваются по месту нахождения соответствующего имущества (ч.1 ст. 30 ГПК РФ).

Также оспаривание прав на недвижимое имущество, признание договора залога ничтожным подсудны судьям, на чьих участках находятся указанные объекты, здания и сооружения.

Порядок совершения процедуры

Чтобы признать договора залога ничтожным, необходимо подготовить исковое заявление по количеству лиц, участвующих в деле. К иску прикладываются копии, а в некоторых случаях подлинники документов в качестве доказательства оспаривания сделки.

Если исковое заявление будет составлено не по правилам, установленным процессуальным законодательством, либо количество заявлений не будет совпадать с количеством лиц, принимающих участие в деле, то судья имеет право оставить иск без движения с указанием на исправление недостатков до определенной даты.

Если срок исковой давности пропущен, то заявитель обязательно должен наряду с заявлением приложить ходатайство о восстановлении срока для подачи иска. К нему же прикладываются документы, служащие доказательством уважительных причин пропуска.

Срок исковой давности по делам о признании договора залога недействительным – один год.

Исключение составляют следующие ситуации, при которых этот срок равен трем годам:

• заключением мнимой или притворной сделки;
• договор залога противоречит нормам и принципам нравственности и правопорядка;
• заключение соглашения с недееспособным лицом.

Ответчиком в судебном процессе будет являться другая сторона, участвующая в заключении сделки.

Важно! После подачи искового заявления судья в течение пяти дней выносит определение о принятии дела к производству, о чем уведомляет стороны. Первое судебное заседание происходит в форме беседы для установления деталей будущего разбирательства.

После этого судья направляет извещение о вызове в суд для проведения первого судебного заседания.

По итогам разбирательства, которое должно длится не более двух месяцев, выносится решение. До момента вступления в законную силу оно может быть обжаловано сторонами.

Апелляционная жалоба представляется в суд первой инстанции, который направляет ее в вышестоящий судебный орган.

Посмотрите видео. Общие положения о залоге:

Правовые последствия

В случае когда судья выносит решение, свидетельствующее о признании договора залога ничтожным в полном объеме либо в какой-либо части, то для сторон это означает только одно: все юридические последствия соглашения перестают иметь законные основания.

Так, для залогодержателя это может выражаться в отсутствии обеспечения займа. Залогодатель в этой ситуации практически ничем не рискует. Однако кредитор может впоследствии изменить условия договора кредитования и обязать заемщика выплатить всю сумму целиком.

Если залогодержатель отказывается исполнять решение суда в части возврата имущества, то залогодателю потребуется обратиться в суд. В этом случае уже ФССП России будет контролировать процесс возврата предмета договора залога.

Таким образом, если соглашение признается недействительным, юридические последствия наступают для обеих сторон возникших правоотношений.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Судебная практика

Рассмотрим судебную практику о признании договора залога недействительным.

Случай 1

Предметом залога служило транспортное средство, паспорт которого находился также у залогодержателя. При систематическом невыполнении обязательств заемщиком кредитор подал в суд исковое заявление о возвращении денежных средств с обращением взыскания на заложенное движимое имущество.

Судья удовлетворил требования кредитора, но на стадии исполнительного производства было установлено, что недобросовестный заемщик сделал дубликат ПТС и продал транспортное средство, которое числилось к тому времени снятым с учета в органах ГИБДД.

Кредитор вновь обратился в суд с заявлением о наложении обременений на автомобиль, а также о взыскании средств за счет предмета залога. Судья удовлетворил иск частично.

Новый владелец транспорта подал исковое заявление о признании соглашения о залоге ничтожным ввиду того, что оно не было заключено.

Первое, что необходимо сделать – это заявить о наложении ареста на транспортное средство в силу положений ст. 353 ГК РФ. Эта мера позволит сохранить имущество от реализации в то время, пока идет судебный процесс.

Новый владелец автомобиля обязан доказывать свою добросовестность при рассмотрении дела, поскольку в данном случае гражданин приобрел транспорт, паспорт которого был изготовлен повторно.

В силу положений п. 43 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 6 , Пленума ВАС РФ N 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» одним из существенных условий договора залога является указание на сроки и размер исполнения обязательств. В противном случае сделка является ничтожной.

Если имеет место договор кредитования, то вышеуказанное условие можно оформить в виде отсылки на соответствующее соглашение о выдаче займа.

"Юридическая работа в кредитной организации", 2006, N 3

Среди способов обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств залог занимает особое место, поскольку обладает относительной надежностью и преимуществами в сравнении с иными способами обеспечения исполнения обязательств. В течение последних лет залог получил широкое распространение в предпринимательских отношениях, прежде всего в практике банковского кредитования. Тем не менее вопросы, связанные с признанием договоров залога недействительными, не потеряли свою актуальность, о чем свидетельствует неуменьшающееся количество рассматриваемых судами соответствующих споров.

Признание сделки недействительной и применение последствий ее недействительности являются одним из способов защиты гражданских прав. Недействительность сделки означает, что действие, совершенное в виде сделки, не обладает качествами юридического факта, способного породить те гражданско-правовые последствия, наступления которых желали субъекты.

Следует напомнить, что недействительные договоры необходимо отличать от несостоявшихся, или иначе незаключенных договоров, которые не возникают ввиду отсутствия предусмотренных правом общих условий, необходимых для совершения сделки.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Касательно договора залога следует отметить более широкий по сравнению с другими гражданско-правовыми договорами перечень его условий, которые признаются существенными. Согласно п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" <1> существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п. 1 ст. 339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

<1> Вестник ВАС РФ. 1996. N 9.

Заместитель Председателя Высшего Арбитражного Суда РФ В.В. Витрянский полагает, что условие договора залога о том, у кого находится заложенное имущество, является существенным, однако отсутствие такого условия в тексте договора не влечет признания его незаключенным <2>. ГК РФ содержит ряд правил, позволяющих определить данное условие договора и при отсутствии такового в его тексте. Указанные правила сформулированы как в виде императивных, так и диспозитивных норм.

<2> См.: Научно-практический комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей. М., 1999. С. 421.

Условие договора о предмете залога должно содержать сведения, позволяющие идентифицировать заложенное имущество. Исходя из существа залогового обязательства, при определении в договоре предмета залога необходимо указать не только видовую принадлежность имущества, но и иные характеристики, позволяющие выделить заложенное имущество из однородных вещей.

Судебная практика исходит из того, что при отсутствии в договоре залога таких сведений существенное условие договора о его предмете является несогласованным, а сам договор залога - незаключенным. Согласно п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26 "Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге" <3> при отсутствии в договоре о залоге сведений, индивидуально определяющих заложенное имущество, договор о залоге не может считаться заключенным.

<3> Вестник ВАС РФ. 1998. N 3.

Проанализировав условия конкретного договора залога оборудования, который содержал наименование оборудования, передаваемого в залог, его стоимость и залоговую стоимость, но не имел указания на иные идентифицирующие признаки, в частности заводские или инвентарные номера, суд пришел к выводу о незаключенности договора залога (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27.07.2005 по делу N А294820/2004-2Э).

В этом аспекте показательно еще одно дело, рассмотренное ФАС Восточно-Сибирского округа. Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на ст. ст. 78, 81 Федерального закона "Об акционерных обществах", ст. 432 ГК РФ, Постановление Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8, Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 N 26, пришел к выводу, что договор залога является незаключенным в связи с неопределением сторонами предмета договора. Суд посчитал, что оборудование и механизмы, составляющие предмет залога, являются технически сложными аппаратами и должны иметь индивидуальные признаки, позволяющие вычленить их из однородных вещей: марки, год выпуска, заводской и серийный номер, наименование изготовителя, технические паспорта и т.д.

Кассационная инстанция не согласилась с выводами суда апелляционной инстанции, указав, что анализ условий договора залога позволяет однозначно определить предмет залога - это наименование товара, указанное в спецификации к договору залога, индивидуализированного такими характеристиками, как год выпуска, вид агрегатов, их объем, количество, его балансовая стоимость. Определены условиями договора размер и срок исполнения обязательства, а также условие о том, у кого из сторон находится заложенное имущество. По мнению суда кассационной инстанции, указание иных условий договора залога законодательством не регламентировано. Выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о незаключенности договора залога в связи с отсутствием индивидуализирующих признаков предмета залога, позволяющих вычленить его из однородных вещей, не обоснованы ссылками на нормы права, определяющие требования к указанию таких характеристик предмета залога. Суд кассационной инстанции посчитал, что выводы арбитражного суда апелляционной инстанции о несогласовании сторонами предмета договора в связи с невозможностью индивидуализировать предмет залога не соответствуют установленным по делу фактическим обстоятельствам и не основаны на правильном применении норм материального права (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 17.01.2005 по делу N А10-961/04-Ф02-5692/04-С2).

В договорах залога стороны часто указывают различную стоимость предмета залога: рыночную, балансовую, инвентаризационную, залоговую, что может явиться основанием для инициирования спора о признании такого договора залога незаключенным. В этой связи, в частности, в отношении договоров ипотеки Президиум ВАС в п. 19 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке" отметил, что при указании сторонами в договоре об ипотеке нескольких разных оценок предмета ипотеки такой договор не может считаться незаключенным, если возможно установить, какая из оценок представляет собой ту, о которой стороны договорились как о существенном условии договора об ипотеке. При анализе условий конкретного договора об ипотеке суд установил, что в нем стороны указали три разные оценки предмета ипотеки: оценку по заключению независимого оценщика, залоговую оценку и оценку по документам органа технической инвентаризации. Суд, исследовав все обстоятельства и материалы дела, пришел к выводу, что именно залоговая оценка является той оценкой заложенного здания, которую стороны по соглашению между собой дали этому предмету ипотеки.

В банковской практике нередки ситуации, когда существенные условия договора залога определены в двух документах - в тексте самого договора залога и тексте кредитного договора - при наличии взаимных отсылок в этих документах. Например , некоторые существенные условия договора залога указываются в тексте кредитного договора, а в договоре залога стороны ограничиваются лишь ссылкой на дату и номер заключенного между заемщиком и банком кредитного договора и не прописывают существо, размер и срок исполнения обязательства. Полагаем, что в таких ситуациях договор залога не может признаваться незаключенным, но лишь при условии, что заемщик и залогодатель - одно лицо, то есть когда залогодателем является должник в основном обязательстве.

Соответствующее разъяснение содержится в п. 43 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8: "В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия".

Интерес представляет соответствующая позиция Президиума ВАС РФ применительно к договорам залога ценных бумаг, которая изложена в п. 4 Информационного письма от 21.01.2002 N 67 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с применением норм о договоре о залоге и иных обеспечительных сделках с ценными бумагами". Президиум ВАС РФ указал, что условия договора о залоге ценных бумаг, индивидуализирующие его предмет, могут оформляться несколькими взаимосвязанными документами. В рассматриваемом примере в тексте договора залога содержались сведения о векселедателях передаваемых векселей, их вид (простые), номинал и сроки платежа, но их серии и номера приведены не были. Эти данные не были указаны и в акте приема-передачи векселей в заклад. Истец - залогодержатель объяснял, что индивидуальные признаки векселей были определены в тексте кредитного договора, исполнение которого должно было обеспечиваться залогом. Поскольку залогодатель являлся заемщиком по данному договору, условия договора о залоге содержались одновременно в двух не противоречащих друг другу и взаимосвязанных документах. Кроме того, при передаче векселей в заклад залогодатель передал истцу перечисленные в тексте кредитного договора ценные бумаги. Это подтверждалось самим фактом нахождения именно этих бумаг у истца. Суд на основе анализа текстов кредитного договора и договора о залоге сделал правомерный вывод о согласовании сторонами всех существенных условий договора о залоге. Ссылаясь на ст. ст. 160 и 434 ГК РФ, под документом, выражающим содержание заключаемой сделки, понимается не только единый документ, но и несколько взаимосвязанных документов, каждый из которых подписывается ее сторонами. В связи с этим отсутствуют основания для признания договора о залоге незаключенным только на том основании, что его условия определены в двух документах.

Если же в качестве залогодателя выступает третье лицо, отсутствие в договоре залога существенных условий, в том числе о существе основного обязательства и сроке его исполнения, влечет признание договора незаключенным, поскольку отсылка к тексту кредитного договора не может быть признана выражением воли залогодателя - третьего лица, не являющегося стороной в основном обязательстве.

Из общего правила, касающегося обязательности индивидуализации предмета залога, есть, пожалуй, единственное исключение. Речь идет о таком особенном предмете залога, как товары в обороте.

"Залогом товаров в обороте признается залог товаров с оставлением их у залогодателя и с предоставлением залогодателю права изменять состав и натуральную форму заложенного имущества (товарных запасов, сырья, материалов, полуфабрикатов, готовой продукции и т.п.) при условии, что их общая стоимость не становится меньше указанной в договоре о залоге" (п. 1 ст. 357 ГК РФ). При таком залоге важен не предмет залога, а его стоимость. При залоге товаров в обороте невозможно индивидуализировать имущество, передаваемое в залог. При определении предмета залога, в частности, в договоре о залоге товаров должны быть указаны наименование товаров, их вид, сорт, стандарт, которому должно соответствовать качество товаров.

Как уже было отмечено, от незаключенных сделок необходимо отличать сделки недействительные - ничтожные и оспоримые.

Согласно ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным Гражданским кодексом РФ, который содержит исчерпывающий перечень оснований признания сделок недействительными.

Для признания сделки (договора) недействительной необходимо наличие основания, предусмотренного ст. ст. 168 - 179 ГК РФ.

Одним из видов оспоримых сделок является сделка, совершенная органом юридического лица с превышением его полномочий (ст. 174 ГК РФ). Такие споры - не редкость в арбитражной практике.

Согласно ст. 174 ГК РФ, если полномочия органа юридического лица на совершение сделки ограничены учредительными документами по сравнению с тем, как они определены в законе, и при ее совершении такой орган вышел за пределы этих ограничений, сделка может быть признана судом недействительной по иску лица, в интересах которого установлены ограничения, в случаях, когда будет доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об указанных ограничениях.

Статья 174 ГК РФ ограничивает круг случаев, в которых совершенная с превышением полномочий сделка может быть признана недействительной. Для этого необходим ряд условий. Во-первых, требование о недействительности сделки может быть заявлено только лицом, в интересах которого установлены ограничения полномочий, а не контрагентом по сделке. Во-вторых, этим лицом должно быть доказано, что другая сторона знала или заведомо должна была знать о наличии таких ограничений. В-третьих, требование о недействительности рассматривается по иску заинтересованного лица. Статья 174 ГК РФ не применяется в случаях, когда орган юридического лица действовал с превышением полномочий, установленных законом, так как данная статья предполагает нарушение органом юридического лица положений учредительных документов, а не закона. В таких случаях, как указано в п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9 "О некоторых вопросах применения ст. 174 Гражданского кодекса Российской Федерации при реализации органами юридических лиц полномочий на совершение сделок" <1>, подлежит применению ст. 168 ГК РФ.

<1> Вестник ВАС РФ. 1998. N 7.

Согласно ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" крупной сделкой являются сделка или несколько взаимосвязанных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет более двадцати пяти процентов стоимости имущества общества, определенной на основании данных бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о совершении таких сделок. Пункт 5 названной статьи предусматривает, что крупная сделка, совершенная с нарушением указанных требований, может быть признана недействительной по иску общества или его участника. То есть такая сделка является оспоримой на основании ст. 174 ГК РФ.

Если же крупную сделку совершает акционерное общество, то при нарушении требований ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", устанавливающей порядок одобрения крупной сделки, речь будет идти о применении ст. 168 ГК РФ, поскольку в отличие от Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", п. 5 ст. 46 которого указывает на оспоримость крупной сделки, совершенной ООО, Федеральный закон "Об акционерных обществах" не содержит соответствующего положения об оспоримости крупной сделки, совершенной акционерным обществом. Поэтому в последнем случае подлежат применению положения ст. 168 ГК РФ о ничтожности сделки, поскольку такая сделка не соответствует требованиям закона и закон не устанавливает, что такая сделка оспорима.

При решении вопроса о заключении сделок не лишним будет обращать самое пристальное внимание на положения, закрепленные в уставах юридических лиц, особенно в уставах обществ с ограниченной ответственностью.

Так, п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" по вопросу о том, в чью компетенцию может входить принятие решений о совершении обществом крупной сделки, отсылают к положениям устава общества. В соответствии с п. п. 3 и 4 ст. 46 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении крупной сделки принимается общим собранием участников общества. В случае образования в обществе совета директоров (наблюдательного совета) общества принятие решений о совершении крупных сделок, связанных с приобретением, отчуждением или возможностью отчуждения обществом прямо либо косвенно имущества, стоимость которого составляет от двадцати пяти до пятидесяти процентов стоимости имущества общества, может быть отнесено уставом общества к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества. Пункт 6 названной статьи содержит положение, согласно которому уставом общества может быть предусмотрено, что для совершения крупных сделок не требуется решения общего собрания участников общества и совета директоров (наблюдательного совета) общества. Уставом общества может быть предусмотрен и более высокий размер крупной сделки.

Федеральный закон "Об акционерных обществах" содержит более жесткую регламентацию порядка одобрения крупных сделок и не предусматривает в регулировании этого вопроса возможность вариативности применительно к положениям устава акционерного общества.

Проиллюстрируем эти положения законодательства примерами арбитражной практики.

Решением Арбитражного суда Республики Бурятия были удовлетворены исковые требования ОАО "Дом торговли" к ОАО "Мосбизнесбанк" о признании недействительными кредитного договора и договора ипотеки по мотиву их несоответствия требованиям ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах" (сделки, являясь крупными, заключены без решения совета директоров либо последующего одобрения; спорные сделки не получили одобрения общего собрания акционеров). Банк решение суда обжаловал.

По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, Арбитражный суд Республики Бурятия, руководствуясь требованиями ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах", правильно определил соотношение цены договора залога и балансовой стоимости активов общества, в связи с чем обоснованно признал его крупной сделкой (34,85% от балансовой стоимости активов общества). Отсутствие согласия совета директоров на заключение спорного договора залога является обстоятельством в силу ст. 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", определяющего его недействительность.

Выводы Арбитражного суда Республики Бурятия о недействительности кредитного договора на основании ст. ст. 78, 79 Федерального закона "Об акционерных обществах", по мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, не являются правомерными. Суд первой инстанции, определив цену сделок кредитного договора и договора залога в совокупности (34,85 и 13,95% от стоимости активов общества), пришел к выводу, что данные сделки как взаимосвязанные между собой являются крупными и подлежат регулированию нормой ч. 1 ст. 78 Федерального закона "Об акционерных обществах". Вместе с тем суд первой инстанции не дал оценку кредитному договору на предмет того, является ли он сделкой, совершаемой в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности.

Позиция судебных органов ранее была изложена в п. 14 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 02.04.1997 N 4/8 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об акционерных обществах", согласно которому нормы ст. ст. 78 и 79 данного Закона, определяющие порядок заключения акционерным обществом крупных сделок, не распространяются на сделки, совершенные обществом в процессе осуществления обычной хозяйственной деятельности (связанные с приобретением сырья, материалов, реализацией готовой продукции и т.п.) независимо от стоимости имущества, приобретаемого или отчуждаемого по такой сделке. По мнению ФАС Восточно-Сибирского округа, характер деятельности, определяемый учредительными документами, целевое использование заемных средств в рамках спорного договора свидетельствуют о том, что кредитный договор является сделкой, совершенной в процессе обычной хозяйственной деятельности. Оснований для признания такого договора недействительной сделкой не имеется (Постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 05.02.2001 по делу N А10-2853/00-Ф02-70/01-С2). Таким образом, кассационная инстанция признала недействительным только договор ипотеки.

Хотелось бы обратить внимание, что арбитражный суд первой инстанции рассматривал цену сделок кредитного договора, составляющую менее 25% балансовой стоимости активов общества, и договора залога, превышающую 25% балансовой стоимости активов, в совокупности и сделал вывод, что обе эти сделки являются крупными именно как взаимосвязанные между собой.

Нередки в арбитражной практике споры о признании недействительными сделок, в совершении которых имеется заинтересованность.

Согласно ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью" решение о совершении такой сделки - прерогатива общего собрания участников общества (большинством голосов от общего числа голосов участников общества, не заинтересованных в ее совершении). Для акционерных обществ сделка с заинтересованностью должна быть одобрена до ее совершения советом директоров (наблюдательным советом) общества или общим собранием акционеров в соответствии с требованиями ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Сделки, в совершении которых имеется заинтересованность, если они совершены с нарушением требований указанных нормативных актов, являются оспоримыми (ст. 45 Федерального закона "Об обществах с ограниченной ответственностью", ст. 84 Федерального закона "Об акционерных обществах).

Показателен, на наш взгляд, следующий пример арбитражной практики.

Акционерное общество (далее - ОАО), являющееся залогодателем, обратилось в арбитражный суд с иском к банку о признании недействительным договора залога, заключенного в обеспечение исполнения Обществом с ограниченной ответственностью (далее - ООО) обязательства по кредитному договору, как заключенного с нарушением ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, исходя из того, что залог призван защищать имущественные интересы кредитора по кредитному договору банка, а не ООО, поэтому, по мнению суда, в силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" договор залога не может квалифицироваться как сделка, в совершении которой имеется заинтересованность.

Суд второй инстанции, рассмотрев договор залога в совокупности с основным договором (кредитным) и руководствуясь ст. ст. 329, 334, 387 ГК РФ, не согласился с доводами суда первой инстанции, расценил ООО в качестве стороны (выгодоприобретателя) в этих правоотношениях и признал сделки недействительными в силу ст. 168 ГК РФ ввиду нарушения требований ст. ст. 81, 83 Федерального закона "Об акционерных обществах". Решение апелляционной инстанции банком было обжаловано.

Как установлено судом, решение о заключении договора залога принималось советом директоров ОАО. Несколько членов совета директоров ОАО-залогодателя одновременно являлись участниками ООО-заемщика и в совокупности владели 27% долей в уставном капитале последнего.

В силу ст. 81 Федерального закона "Об акционерных обществах" член совета директоров (наблюдательного совета) общества, лицо, осуществляющее функции единоличного исполнительного органа общества, в том числе управляющая организация или управляющий, член коллегиального исполнительного органа общества или акционер общества, имеющий совместно с его аффилированными лицами 20% и более голосующих акций общества, признаются заинтересованными в совершении обществом сделки в случаях, если они, их супруги, родители, дети, полнородные и неполнородные братья и сестры, усыновители и усыновленные и (или) их аффилированные лица владеют (каждый в отдельности или в совокупности) 20% и более акций (долей, паев) юридического лица, являющегося стороной, выгодоприобретателем, посредником или представителем в сделке.

Суд согласился с позицией истца, что ООО - заемщик по кредитному договору является выгодоприобретателем по договору залога.

Понятие выгодоприобретателя содержится в ГК РФ. Под выгодоприобретателем понимается лицо, в пользу которого заключен договор (ст. 929 ГК РФ), либо лицо, в интересах которого исполняется обязательство (ст. 1012 ГК РФ). Таким образом, данное понятие предполагает наличие у названного субъекта имущественного интереса в существующих правоотношениях.

В соответствии со ст. 334 ГК РФ кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Приняв на себя ответственность по обязательствам заемщика, залогодатель действовал в интересах последнего. Кроме того, залог является обеспечительным акцессорным обязательством, не имеет самостоятельного действия и, следовательно, не может существовать в отрыве от основного (в данном случае кредитного) обязательства.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция подтвердила вывод апелляционной инстанции о необходимости соблюдения при заключении договора залога требований ст. 83 Федерального закона "Об акционерных обществах".

В соответствии с названной нормой решение об одобрении сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, принимается общим собранием акционеров большинством голосов всех не заинтересованных в сделке акционеров - владельцев голосующих акций, если предметом сделки является имущество, составляющее 2% и более балансовой стоимости активов общества. Суд указал, что предметом залога являлось имущество, балансовая стоимость которого составляла 3,32% от балансовой стоимости активов ОАО на отчетную дату перед заключением спорного договора. Решение о заключении договора залога общим собранием акционеров ОАО не принималось. Поэтому суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил иск о признании договора недействительным (Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 23.05.2005 по делу N А82-3068/2004-45). Что касается залоговых сделок акционерных обществ: если такие сделки являются крупными или в их совершении имеется заинтересованность, не следует забывать об обязательности применения ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах". Согласно п. 2 ст. 78 и п. 7 ст. 83 названного Закона для принятия советом директоров общества и общим собранием акционеров решения об одобрении крупной сделки либо сделки, в совершении которой имеется заинтересованность, цена отчуждаемого или приобретаемого имущества определяется советом директоров (наблюдательным советом) общества в соответствии со ст. 77 Федерального закона "Об акционерных обществах" исходя из рыночной стоимости.

Особо хотелось бы рассмотреть вопросы, связанные с недействительностью договоров об ипотеке.

Согласно ст. 165 ГК РФ несоблюдение квалифицированной формы договора, когда требуется его нотариальное удостоверение, или правил о государственной регистрации договора влечет его недействительность.

Следует учитывать, что Федеральным законом от 30.12.2004 N 216-ФЗ внесены изменения в Федеральный закон от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), касающиеся отмены требования об обязательной нотариальной форме договора об ипотеке (залоге недвижимости).

В соответствии с п. 3 ст. 339 ГК РФ для договора ипотеки предусмотрена государственная регистрация. Договор ипотеки, не зарегистрированный в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является недействительным (п. 4 ст. 339 ГК РФ). Порядок регистрации договора ипотеки урегулирован нормами ст. ст. 19 - 28 Федерального закона об ипотеке и ст. 29 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии с п. 1 ст. 5 Закона об ипотеке по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, указанное в п. 1 ст. 130 ГК РФ, права на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Предметом ипотеки могут быть и права арендатора (право аренды) недвижимости (ст. 5 Закона об ипотеке). Особенности залога отдельных видов недвижимого имущества закреплены в специальных нормах гл. XI - XIII Закона об ипотеке.

Согласно п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. Следует отметить, что правило п. 3 ст. 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда залогодатель здания или сооружения является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не является предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой.

В связи с множественностью вопросов, возникающих при применении указанной нормы закона, высшие судебные инстанции дали следующие разъяснения.

Как указано в п. 4 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 27.02.2001 N 61 "Обзор практики применения арбитражными судами земельного законодательства" <1>, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок в связи с отсутствием у залогодателя права собственности на этот участок. В приведенном в Обзоре судебном споре собственник заложенного здания владеет земельным участком, на котором оно расположено, на праве бессрочного пользования в соответствии с государственным актом, выданным в установленном порядке. При таких обстоятельствах ссылка на п. 3 ст. 340 ГК РФ является неправомерной.

<1> Вестник ВАС РФ. 2001. N 5.

В соответствии с п. 3 ст. 1 Закона об ипотеке общие правила о залоге, содержащиеся в ГК РФ, применяются к отношениям по договору об ипотеке в случаях, когда указанным Кодексом или Законом об ипотеке не установлены иные правила. Такие правила содержатся в ч. 3 ст. 69 названного Закона: "на принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится здание, право залога не распространяется".

Кроме того, совместным Постановлением Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в тех случаях, когда залогодатель не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки здания не может считаться не соответствующим законодательству, если он заключен без залога прав на земельный участок.

Помимо зданий и сооружений предметом ипотеки часто является помещение в здании, сооружении. Следует заметить, что помещение может являться предметом ипотеки, если права на него зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество (п. 5 ст. 1 Закона об ипотеке).

Правило п. 3 ст. 340 ГК РФ должно применяться и к залогу помещений. Так, ФАС Северо-Западного округа в Постановлении от 13.02.2001 по делу N А56-25828/00 указал следующее. Суд первой инстанции удовлетворил иск ООО "Смолянка" к ОАО "Петровский народный банк" о признании недействительным договора залога нежилых помещений, поскольку в нарушение п. 1 ст. 5 и ст. 69 Закона об ипотеке и п. 3 ст. 340 ГК РФ договор ипотеки не предусматривает одновременной ипотеки по нему части земельного участка, принадлежащей истцу на праве собственности. По мнению банка, обратившемуся с кассационной жалобой, правило об одновременном залоге недвижимого имущества и функционально обеспечивающего его земельного участка применимо только к договору залога, предметом которого является здание или сооружение, и не распространяется на договор залога нежилого помещения. Банк также полагал, что в залог не может передаваться доля в праве собственности на общее имущество. Кроме того, банк указывал на то, что ни заемщик, ни залогодатель не сообщили ему о существующих правах на земельный участок, а также усматривал в действиях истца злоупотребление правом.

Кассационная инстанция решение оставила в силе по следующим основаниям. ООО "Смолянка" является собственником доли земельного участка, на котором находится здание, о чем выдано свидетельство. Однако земельный участок не являлся предметом договора ипотеки нежилых помещений. Довод банка о том, что правило об одновременной ипотеке земельного участка при ипотеке здания, сооружения не применимо к ипотеке нежилого помещения, обоснованно отклонен судом, так как нежилое помещение в соответствии со ст. 130 ГК РФ относится к недвижимому имуществу и на него как на часть здания распространяется правовой режим, установленный для зданий, сооружений. Ссылка банка на то, что земельный участок, принадлежащий лицу на праве общей долевой собственности, не может являться предметом залога, также не принимается во внимание, поскольку право участника долевой собственности отдать в залог свою долю прямо предусмотрено ст. 246 ГК РФ.

Что касается ипотеки зданий, сооружений с одновременной ипотекой права аренды земельного участка, на котором находятся закладываемые здания, сооружения, следует упомянуть разъяснение Президиума ВАС РФ, содержащееся в п. 5 Информационного письма от 28.01.2005 N 90 "Обзор практики рассмотрения арбитражными судами споров, связанных с договором об ипотеке", касающееся получения согласия арендодателя земельного участка на передачу права его аренды в ипотеку. Президиум ВАС разъяснил, что в соответствии с п. 9 ст. 22 Земельного кодекса собственник здания, расположенного на земельном участке из состава государственных и муниципальных земель, арендуемом им на срок более пяти лет, закладывая одновременно по одному договору об ипотеке здание и права по договору аренды этого участка, вправе заложить эти права без согласия арендодателя с его уведомления. Условие договора аренды об обязательном получении арендатором предварительного согласия арендодателя на ипотеку права аренды противоречит императивной норме п. 9 ст. 22 Земельного кодекса, предусматривающей, что арендатор без согласия арендодателя с его уведомления вправе заложить свои права по договору. Положение п. 9 ст. 22 Земельного кодекса не противоречит п. 2 ст. 615 ГК РФ, так как согласно п. 2 ст. 607 ГК РФ законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков. Условие договора аренды земельного участка, предусматривающее обязательное получение арендатором согласия арендодателя на залог права аренды, является недействительным в силу ст. ст. 168 и 180 ГК РФ. Действие п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке, устанавливающего условие о передаче в ипотеку права аренды только с согласия арендодателя, распространяется на те случаи ипотеки права аренды земельного участка, когда такое право является единственным (самостоятельным) предметом ипотеки и закладывается без одновременной ипотеки зданий (сооружений). В случае ипотеки права аренды земельного участка в связи с ипотекой здания, находящегося на этом участке, п. 1.1 ст. 62 Закона об ипотеке не применяется.

И еще о нескольких моментах, возникающих в правоприменительной практике и касающихся недействительности договоров залога в связи с тем, что не учитываются особенности правового статуса залогодателя. Согласно ст. 335 ГК РФ залогодателем вещи может быть ее собственник либо лицо, имеющее на нее право хозяйственного ведения. Залогодателем права может быть лицо, которому принадлежит закладываемое право. Залог права аренды или иного права на чужую вещь не допускается без согласия ее собственника или лица, имеющего на нее право хозяйственного ведения, если законом или договором запрещено отчуждение этого права без согласия указанных лиц.

Государственное или муниципальное унитарное предприятие, основанное на праве хозяйственного ведения, движимым имуществом распоряжается самостоятельно. Передать же в залог недвижимое имущество такое предприятие вправе только с согласия собственника. При этом движимым и недвижимым имуществом государственное или муниципальное предприятие распоряжается только в пределах, не лишающих его возможности осуществлять деятельность, цели, предмет, виды которой определены уставом такого предприятия. Сделки, совершенные государственным или муниципальным предприятием с нарушением этих требований закона, являются ничтожными (ст. 295 ГК РФ, ст. 18 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Казенные предприятия имеют право передавать в залог принадлежащее им на праве оперативного управления имущество лишь с согласия собственника и только в пределах, не лишающих предприятие возможности осуществлять деятельность, предмет и цели которой определены уставом (ст. 297 ГК РФ, ст. 19 Федерального закона от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях").

Учреждения согласно ст. 298 ГК РФ не вправе передавать в залог закрепленное за ними, а также приобретенное за счет средств, выделенных им по смете, имущество. Самостоятельно распоряжаться учреждение может лишь имуществом, приобретенным за счет доходов от собственной деятельности и учитываемым на отдельном балансе, при условии, что учредительными документами учреждению предоставлено право осуществлять приносящую доходы деятельность.

Неисполнение указанных требований законодательства влечет ничтожность договоров залога в силу ст. 168 ГК РФ.

Кроме того, для унитарных предприятий Федеральным законом от 14.11.2002 N 161-ФЗ "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях" установлены специальные условия совершения крупных сделок (ст. 23) и сделок, в совершении которых имеется заинтересованность руководителя (ст. 22). Сделка, в совершении которой имеется заинтересованность руководителя, не может совершаться без согласия собственника имущества унитарного предприятия под страхом признания недействительной по иску унитарного предприятия или собственника имущества. Решение о совершении крупной сделки принимается с согласия собственника имущества, несоблюдение требования закона влечет ничтожность такой сделки по ст. 168 ГК РФ.

Постановлением ФАС Волго-Вятского округа от 29.03.2005 по делу N А43-11044/2004-21-342 было оставлено в силе решение Арбитражного суда Нижегородской области, согласно которому по иску ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" к ОАО "Радиотехбанк" признан недействительным договор залога автотранспортных средств в соответствии со ст. 168 ГК РФ. Судебными инстанциями было установлено, что договор залога, являющийся крупной сделкой, заключен без согласия на то собственников имущества: Министерства имущественных отношений РФ и Российского агентства по боеприпасам - в нарушение п. 3 ст. 23 Федерального закона "О государственных и муниципальных унитарных предприятиях". В Постановлении Правительства РФ от 30.12.2002 N 940 "О полномочиях федеральных органов исполнительной власти по осуществлению прав собственника имущества федерального государственного унитарного предприятия" определено, что согласование совершения подобных сделок в отношении федеральных государственных унитарных предприятий, находящихся в их ведении, осуществляют федеральные органы исполнительной власти. Следовательно, на заключение договора залога ФГУП "Завод им. Я.М. Свердлова" было обязано получить согласие Российского агентства по боеприпасам.

Следует упомянуть еще об одном общем основании недействительности договоров залога, предусмотренном п. 3 ст. 329 ГК РФ, - недействительность основного обязательства влечет недействительность обеспечивающего его обязательства в силу акцессорного характера последнего.

М.Н.Дракина

ОАО "ИМПЭКСБАНК"

филиал "Орловский"

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

Бутырский районный суд города Москвы в составе: председательствующего судьи при секретаре, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Кирьянова А.С. к ПАО «Росевробанк»», Обществу с ограниченной ответственностью «Альянс» о признании договора недействительным залога квартиры, применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с исковыми требованиями к ПАО «Росевробанк», ООО «Альянс» о признании недействительным договора залога недвижимого имущества от 01.01.2011 года между истцом и ПАО «Росевробанк», в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м., применении последствий недействительности сделки, взыскании судебных расходов, в обоснование иска указал следующее.

Между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому он получил кредит денежные средства в сумме 2500000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды. Одновременно в качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества, а именно однокомнатной квартиры.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований с ООО «Альянс», согласно которому, в том числе, перешло право требования по указанному договору залога недвижимого имущества.

Истец считает договор залога недвижимого имущества недействительным, поскольку он не соответствует положениям закона, в соответствии с которым не допускается обращение взыскания на принадлежащее гражданину жилое помещение, если для гражданина -должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением.

Поскольку данная сделка является недействительной, то, соответственно, она не влечет никаких правовых последствий.

В связи с вышеизложенным истец и обратился в суд с настоящим иском.

В судебном заседании представитель истца адвокат Жукова О.С. настаивала на удовлетворении исковых требований в полном объеме, привела в обоснование доводы, аналогичные изложенным в иске. Дополнительно суду пояснила, что срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском им не пропущен, поскольку данная сделка является ничтожной как несоответствующая положениям закона.

Представитель ответчика ПАО «Росевробанк» в судебном заседании исковые требования не признал, полагал заявленные требования необоснованными, просил применить к заявленному иску срок исковой давности, поскольку оспариваемая сделка не является ничтожной, а является оспоримой сделкой.

Представитель ответчика ООО «Альянс» в судебном заседании исковые требования не признал, поддержал доводы представителя ответчика ПАО «Росевробанк», также просил применить к заявленным исковым требованиям срок исковой давности.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по городу Москве в судебное заседании не явился, о дне рассмотрения дела извещался.

Выслушав стороны, исследовав материалы настоящего гражданского дела, материалы исполнительного производства в отношении истца об обращении взыскании на заложенное имущество, суд приходит к следующему.

Судом установлено, что между истцом и ответчиком ПАО «Росевробанк» был заключен кредитный договор, согласно которому истец получил в кредит денежные средства в сумме 2 500 000 руб. на 60 месяцев. Кредит был получен на потребительские нужды.

В качестве обеспечения обязательств по кредиту Банк заключил с истцом договор залога недвижимого имущества – однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке в УФРС по городу Москве.

Впоследствии Банком был заключен договор уступки прав требований от с ООО «Альянс», согласно которому перешло право требования к истцу по кредитному договору, а также по договору залога недвижимого имущества.

Решением Бутырского районного суда города от 10.09.2014 года в пользу ООО «Альянс» с истца Кирьянова и поручителя Свияжского в солидарном порядке взыскана задолженность по кредитному договору в размере основного долга, процентов, неустойки, госпошлины, расходов по оплате экспертизы. Обращено взыскание на заложенное имущество – квартиру по адресу: Москва, Бутырская, 6.

По мнению суда, заявленные в настоящем деле исковые требования подлежат удовлетворению в связи со следующим.

В силу статьи 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии с п.1 ст. 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

Пункт 2 статьи 6 названного Федерального закона устанавливает, что не допускается ипотека имущества, изъятого из оборота, имущества, на которое в соответствии с федеральным законом не может быть обращено взыскание, а также имущества, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена.

Так, согласно абз.2 ч.1 ст. 446 ГПК РФ взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности, и в частности, на жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание (в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ).

Статья 78 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)“ допускает обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализацию этого имущества при условии, что такой жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке либо по ипотеке в силу закона в обеспечение возврата кредита или целевого займа, предоставленных банком или иной кредитной организацией либо другим юридическим лицом на приобретение или строительство таких или иных жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также на погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Из толкования вышеприведенной нормы Федерального закона следует, что обращение взыскания на заложенные жилой дом или квартиру с прекращением права пользования ими залогодателя возможно лишь при условии, что такие жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита или займа со строго определенным целевым назначением: приобретение или строительство заложенного или иного жилого дома или квартиры, их капитальный ремонт или иное неотделимое улучшение, а также погашение ранее предоставленных кредита или займа на приобретение или строительство жилого дома или квартиры.

Указанная норма предусматривает также возможность обращения взыскания на жилые помещения, являющиеся предметом ипотеки в силу закона (ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ»).

Как установлено судом в ходе рассмотрения настоящего гражданского дела, целевое назначение полученного истцом кредита не отвечает требованиям п.1 ст.78 ФЗ «Об ипотеке», недвижимое имущество (квартира), являющееся предметом договора залога, является единственным пригодным для проживания жилым помещением для истца (как на момент заключения договора залога, так и на сегодняшний день), соответственно, на данное жилое помещение обращение взыскание не допускается.

Таким образом, оспариваемый истцом договор залога жилого помещения не соответствует закону, а, следовательно, в силу ст.168 ГК РФ, является недействительным (ничтожным).

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В связи с этим, суд полагает возможным применить последствия недействительности сделки, а именно, аннулировать запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение, расположенное по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6.

Доводы представителей ответчиков о применении к заявленным исковым требованиям срока исковой давности, суд считает несостоятельными.

Так, согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст.181 ГК РФ срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена сделка (пункт 1 статьи 179), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной.

Суд, признавая сделку (договор залога квартиры) недействительной, ссылался на положения ст.168 ГК РФ, т.е. на несоответствие данной сделки положениям закона, в силу чего такая сделка является именно ничтожной, а не оспоримой, как указывают ответчики.

Соответственно, срок исковой давности для обращения в суд с настоящим иском составляет три года с момента начала исполнения. Данный срок истец не пропустил.

В соответствии со ст.98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось Решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные расходы.

На этом основании, с ответчиков в пользу истца в равных долях подлежит взысканию государственная пошлина, уплаченная истцом при подаче иска в суд, по 100 руб. с каждого.

Руководствуясь ст.ст.12, 56, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования Кирьянова А.С. удовлетворить.

Признать недействительным договор залога недвижимого имущества (квартиры), заключенный между истцом и ПАО «Росевробанк» в отношении жилого помещения, расположенного по адресу: город Москва, ул. Бутырская, д.6, общей площадью 37,3 кв.м. Решение суда по настоящему гражданскому делу, вступившее в законную силу, является основанием для уполномоченного государственного органа по регистрации сделок с недвижимым имуществом, для аннулирования записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об ограничении права (ипотеке) на жилое помещение.

Взыскать с ПАО «Росевробанк», Общества с ограниченной ответственностью «Альянс» в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины в равных долях.

Определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. N 14-КГ18-9 Дело о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку необходимо учесть положения законодательства, согласно которым, если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации в составе:

председательствующего Асташова С.В.,

судей Романовского С.В. и Марьина А.Н.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску Романовой Аллы, действующей в интересах несовершеннолетнего Свиридова Алексея, к Ситникову Александру Александровичу, Ситниковой Ларисе Николаевне, публичному акционерному обществу "АКИБАНК" о признании недействительным договора ипотеки недвижимого имущества, применении последствий недействительности сделки, прекращении залога по кассационным жалобам Ситникова А.А., Ситниковой Л.Н. и представителя ПАО "АКИБАНК" на решение Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г. и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г.

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В., выслушав объяснения представителя ПАО "АКИБАНК" Модзолевского В.В., поддержавшего доводы кассационной жалобы, установила:

Романова А. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 13 декабря 2012 г. между Ситниковым А.А. (продавец) и Свиридовым А.Б. (покупатель) заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ...

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении названного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. представители сторон по указанному договору купли-продажи, действующие на основании доверенностей, обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган государственную регистрацию перехода права собственности прекратил.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в названном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору, по которому им предоставлен кредит в размере 7000 000 руб., заключили с ПАО "АКИБАНК" (далее - банк) договор ипотеки недвижимого имущества N .., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу.

Уточнив исковые требования, истица просила суд признать недействительным договор ипотеки от 23 сентября 2014 г., заключенный между банком и Ситниковыми, применить последствия ничтожной сделки - признать отсутствие ее правовых последствий, прекратить залог в отношении спорных нежилых помещений.

Решением Центрального районного суда г. Воронежа от 25 апреля 2017 г., оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г., исковые требования удовлетворены.

В кассационных жалобах заявители просят отменить вышеназванные судебные акты.

Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Романовского С.В. от 5 июня 2018 г. кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы кассационных жалоб, объяснения относительно кассационных жалоб, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит жалобы подлежащими удовлетворению.

В соответствии со статьей 387 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.

Как установлено судами и следует из материалов дела, 13 декабря 2012 г. между Велиевым А.А.-оглы, действующим в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующим в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), заключен договор купли-продажи части нежилого здания, расположенного по адресу: ... Договор купли-продажи был исполнен, денежные средства переданы продавцу, недвижимое имущество передано по акту приема-передачи.

14 декабря 2012 г. сторонами подано заявление о государственной регистрации перехода права собственности и регистрации права собственности в отношении указанного объекта недвижимости.

25 декабря 2012 г. Велиев А.А.-оглы, действующий в интересах Ситникова А.А. (продавец), и Луценко А.Л., действующий по доверенности в интересах Свиридова А.Б. (покупатель), обратились с заявлением о прекращении государственной регистрации и возврате документов, в связи с чем регистрирующий орган прекратил регистрацию, о чем имеется уведомление Управления Росреестра Воронежской области.

21 января 2013 г. между Ситниковым А.А. и Ситниковой Л.Н. заключено соглашение об определении долей супругов (по 1/2) в указанном нежилом помещении.

16 апреля 2014 г. Ситниковы приняли решение о разделе указанного нежилого помещения на три части с образованием трех отдельных объектов недвижимости, о чем сделаны записи в едином государственном реестре прав.

23 сентября 2014 г. Ситниковы в обеспечение исполнения обязательств по кредитному договору (кредит в размере 7 000 000 руб.), заключили с банком договор ипотеки недвижимого имущества N ..., предметом залога по которому стали спорные нежилые помещения.

11 февраля 2016 г. на имя несовершеннолетнего Свиридова А. нотариусом города Москвы было выдано свидетельство о праве на наследство по закону.

Решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа от 5 апреля 2016 г. признано отсутствующим право собственности Ситниковых А.А. и Л.Н. на указанные объекты недвижимости с погашением записей в ЕГРП, за Свиридовым А. признано право собственности в порядке наследования на нежилой объект недвижимости, расположенный по названному адресу. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 1 декабря 2016 г. в данной части решение суда оставлено без изменения.

Решением Ленинского районного суда г. Воронежа от 5 июля 2016 г. кредитный договор, заключенный между банком и Ситниковыми, расторгнут, в пользу банка с последних солидарно взыскана задолженность по кредитному договору в размере 6 297 603 руб., обращено взыскание на заложенные по договору ипотеки от 23 сентября 2014 г. нежилые помещения. Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 26 октября 2017 г. решение Ленинского районного суда г. Воронежа отменено в части обращения взыскания на заложенное имущество.

Разрешая настоящий спор и удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 166-168, 334, 335, 345, 352, 1152 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 6 Федерального закона от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" и исходил из того, что Ситниковы не вправе были распоряжаться спорным имуществом и отдавать его в залог, поскольку ранее Ситников А.А. с согласия Ситниковой Л.Н. уже им распорядился, заключив со Свиридовым А.Б. (наследодателем Свиридова А.) договор купли-продажи указанного нежилого помещения, передав его последнему по акту приема-передачи, в связи с чем ответчик не мог не знать, что фактически не является его владельцем.

Суд полагал, что оспариваемый договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. заключен позже возникновения наследственных прав несовершеннолетнего Свиридова А. на спорное имущество и на момент передачи нежилых помещений в залог Ситников А.А. и Ситникова Л.Н. не являлись их владельцами, а потому названный договор ипотеки является ничтожным.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции, указав на то, что договор ипотеки недвижимого имущества от 23 сентября 2014 г. является ничтожной сделкой, поскольку нарушает требования абзаца первого пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А.

Кроме того, судебные инстанции, сославшись на положения пунктов 3, 4 статьи 1, пункта 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришли к выводу о злоупотреблении Ситниковыми своими правами при заключении названного договора ипотеки.

С выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).

В соответствии с пунктом 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных указанным кодексом.

Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные данным кодексом, другими законами и договором залога.

Правила, предусмотренные абзацем вторым названного пункта, не применяются, если вещь, переданная в залог, была утеряна до этого собственником или лицом, которому вещь была передана собственником во владение, либо была похищена у того или другого, либо выбыла из их владения иным путем помимо их воли.

Суды обеих инстанций, разрешая спор и признавая недействительным договор ипотеки по тем основаниям, что у залогодателей отсутствовало право распоряжаться предметом залога и обременять его ипотекой, не учли положения абзаца второго пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым право залога, принадлежащее добросовестному залогодержателю, подлежит защите.

Судом первой инстанции установлено, что на момент заключения договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. запись о регистрации права собственности на спорное имущество за Ситниковыми в ЕГРП погашена не была.

При заключении договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. банку были представлены выписки из ЕГРП, подтверждающие наличие у залогодателей права собственности на предмет залога. Более того, на момент заключения оспариваемой сделки залогодатели (Ситниковы) являлись не только собственниками переданного в залог имущества, но и фактическими владельцами, несущими расходы по его содержанию. При этом, Свиридов А. владельцем заложенной недвижимости не был, право собственности за ним на спорное нежилое помещение в порядке наследования признано решением Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вынесенным только 5 апреля 2016 г. и вступившим в силу 1 декабря 2016 г.

Таким образом, судам следовало разрешить вопрос о применении правил, предусмотренных абзацем вторым пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку банк является добросовестным залогодержателем.

Также нельзя согласиться с выводами судов о признании договора ипотеки от 23 сентября 2014 г. ничтожной сделкой в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой (пункт 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Исходя из пункта 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц.

Вывод суда апелляционной инстанции о том, что при заключении оспариваемого договора ипотеки нарушены требования пункта 2 статьи 335 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которому право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи, и пункта 1 статьи 6 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)", регламентирующего, что ипотека может быть установлена на недвижимое имущество, которое принадлежит залогодателю на праве собственности, а также права и охраняемые законом интересы собственника спорного имущества несовершеннолетнего Свиридова А., является необоснованным.

Договор ипотеки от 23 сентября 2014 г. был заключен в соответствии с указанными требованиями закона, поскольку при совершении оспариваемой сделки право собственности на спорное нежилое помещение принадлежало Ситниковым, а не Свиридову А., право собственности за которым признано через два года после заключения договора ипотеки (решение Коминтерновского районного суда г. Воронежа, вступившее в силу 1 декабря 2016 г.), в связи с чем никаких прав и законных интересов, связанных с предметом залога, на момент заключения договора ипотеки у него не имелось.

В связи с изложенным, указанный договор является оспоримой сделкой, а потому при рассмотрении заявления о пропуске истицей срока исковой давности, суду надлежало руководствоваться пунктом 2 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которым срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности составляет один год.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации находит, что допущенные при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции нарушения норм права являются существенными, они повлияли на исход дела и без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, в связи с чем апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. подлежит отмене с направлением дела на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Руководствуясь статьями 387, 388, 390 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации определила:

апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Воронежского областного суда от 8 августа 2017 г. отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Судьи

Романовский С.В.

Марьин А.Н.

Обзор документа

Истица, действующая в интересах несовершеннолетнего наследника покупателя недвижимости, оспаривала договор ипотеки. Он был заключен между банком, с одной стороны, и продавцом и его супругой, с другой стороны. Сделка была совершена после смерти покупателя, который оплатил недвижимость, но не успел оформить право собственности.

Суды признали договор ипотеки недействительным, но Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ с их выводами не согласилась и направила дело на новое рассмотрение.

Суды не учли, что банк является добросовестным залогодержателем. Если вещь заложена лицом, которое не было управомочено распоряжаться ею, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать, собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя.

Также нельзя согласиться с выводом о ничтожности договора ипотеки. Суды посчитали, что было нарушено требование, в силу которого залогодателем выступает собственник. Между тем при заключении договора ипотеки право собственности принадлежало продавцу и его супруге. Наследник признан собственником позднее. Поэтому сделка является оспоримой. Срок исковой давности составляет 1 год.

ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ

о признании недействительными договора займа и договора залога квартиры (ипотеки)

02.02.2015 г. я заключил с Ответчиком договор займа (прилагаю), согласно которому получил денежные средства в сумме 1 500 000 рублей сроком на 12 месяцев под 30 % годовых. Однако фактически мной было получено 1 492 537,31 руб ., что подтверждается расходным кассовым ордером от 03.02.2015 г. (прилагаю).

Согласно п.2.3 договора займа в качестве обеспечения исполнения заемных обязательств между мной и ответчиком был заключен договор залога от 02.02.2015 г. (прилагаю), в котором объектом обеспечения являлась квартира по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11, принадлежащая мне на праве собственности на основании договора купли-продажи, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права (прилагаю).

Считаю, что указанные договор займа и договор залога являются недействительными по следующим основаниям.

1. В соответствии с ч.1-2 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор об ипотеке заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

В соответствии с ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» при включении соглашения об ипотеке в кредитный или иной договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, в отношении формы и государственной регистрации этого договора должны быть соблюдены требования, установленные для договора об ипотеке.

Таким образом, в силу ч.3 ст.10 Закона РФ «Об ипотеке» договор займа от 02.02.2015 г. подлежит государственной регистрации. Однако договор займа в установленном порядке зарегистрирован не был , что подтверждается выпиской из ЕГРП (прилагаю)

На основании ст.10 Закона РФ «О залоге» считаю, что несоблюдение требования о государственной регистрации влечет недействительность договора займа от 02.02.2015 г.

1. Согласно п.2.4 договора займа, п.1.1 договора залога стоимость предмета залога определена в размере 3 000 000 рублей.

Однако рыночная цена указанной квартиры существенно превышает цену, установленную договором займа от 02.02.2015 г, договором залога от 02.02.2015 г., составляя не менее 12 000 000 руб.

В соответствии с ч.1 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» условие о цене квартиры является существенным условием договора.

В соответствии с ч.3 ст.9 Закона РФ «Об ипотеке» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством РФ по соглашению залогодателя с залогодержателем.

Однако, учитывая, что установленная договором цена существенно ниже рыночной считаю, что это условие является основанием для признания договора залога кабальной сделкой.

В соответствии с ч.3 ст.179 Гражданского кодекса РФ сделка на крайне невыгодных условиях, которую лицо было вынуждено совершить вследствие стечения тяжелых обстоятельств, чем другая сторона воспользовалась (кабальная сделка), может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.

В соответствии с ч.4 ст.179 Гражданского кодекса РФ если сделка признана недействительной по одному из оснований, указанных в пунктах 1 – 3 настоящей статьи, применяются последствия недействительности сделки, установленные статьей 167 Гражданского Кодекса РФ. Кроме того, убытки, причиненные потерпевшему, возмещаются ему другой стороной.

В соответствии с ч.1 ст.167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В соответствии с ч.2 ст.167 Гражданского кодекса РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Во исполнение договора займа я уплатил ответчику следующие денежные средства:

• 16.11.2014 – 6 164 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 16.03.2015 (прилагаю);
• 02.12.20.14 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 02.04.2015 (прилагаю);
• 26.12.2014 – 1 000 000 руб., что подтверждается кассовой подписью от 26.05.2015 на заявлении на перевод денежных средств (прилагаю);
• 05.02.2015 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 05.06.2015 (прилагаю);
• 26.02.20.15 – 37 500 руб., что подтверждается чеком о безналичной оплате услуг от 26.07.2015 (прилагаю).

Таким образом, всего мной было уплачено ответчику 1 118 664 руб.

Учитывая, что договор займа от 02.02.2015 г. и договор залога от 02.02.2015 г. были заключены мной для удовлетворения моих личных потребностей, считаю, что к возникшим из них отношениям подлежит применению законодательство о защите прав потребителей – Закон РФ «О защите прав потребителей» № 2300-1. В соответствии с ч.3 ст.17 Закона о защите прав потребителей потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах.

На основании изложенного и в соответствии со ст.10 Закона РФ «Об ипотеке», ст.167, ст.179 Гражданского кодекса РФ, ст.17 Закона о защите прав потребителей,

ПРОШУ СУД:

1. Применить последствия недействительности договора займа от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре, а именно обязать ответчика вернуть истцу денежные средства в сумме 1 118 664 руб.
2. Применить последствия недействительности договора залога от 02.02.2015 г., обязав стороны возвратить все полученное в натуре.
3. Признать недействительной запись о наличии обременения в виде ипотеки права собственности истца на квартиру по адресу: г. Москва, ул. Московская, д.1 – 11.

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона Российской Федерации “О защите прав потребителей” и пп. 4 п. 2 и п. 3 ст. 333.36 Налогового кодекса РФ потребители освобождаются от уплаты государственной пошлины по всем искам, связанным с нарушением их прав, если цена иска не превышает 1000000 рублей. В случае, если цена иска превышает эту сумму, потребитель уплачивает государственную пошлину в сумме, исчисленной в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 настоящего Кодекса и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1000000 рублей. На основании изложенного, прошу суд определить госпошлину, подлежащую уплате по настоящему исковому заявлению, в сумме 594 руб.

Приложения:

1. Договор займа
2. Договор залога
3. Свидетельство о государственной регистрации права
4. Расходный кассовый ордер
5. Чеки о безналичной оплате услуг
6. Заявление на перевод денежных средств
7. Выписка из ЕГРП
8. Исковое заявление – копия для ответчика