Иск физического лица о незаконной регистрации тсж. Подготовка пакета документов для обращения в суд для взыскания задолженности за жилищно-коммунальные услуги.Образцы необходимых документов, порядок действий. Наша правовая позиция по встречному иску

В суд обращаются по самым разнообразным вопросам. Этот диапазон охватывает практически все жизненные ситуации граждан, которые могут привести к неразрешимому конфликту. Соответственно – самым главным основанием является невозможность решить вопрос каким-то иным путём.

Граждане, обращающиеся в суд, уже должны были воспользоваться иными источниками поддержки, которые не помогли решить проблему.

Например, жильцы обращались , или , но ни одно обращение не привело к результату.

Если жильцы считают необходимым обратиться в суд сразу, минуя перечисленные инстанции, им всё равно придётся провести досудебную процедуру. В неё входит попытка решить вопрос досудебным путем.

Обратите внимание! Чтобы иск не отклонили, потребуется доказательство того, что председатель управляющей компании предупреждён о намерении лица обратиться в суд. Для этого к исковому заявлению нужно приложить письменную жалобу или претензию, в которой вы выразили предупреждение о грозящем компании судебном разбирательстве.

Этот документ, для того чтобы он стал доказательством проведения досудебной процедуры, требуется передать под роспись о получении. Так как управляющий может отказаться от принятия под роспись, сложилась действенная традиция – передавать жалобы заказным письмом с уведомлением по почте .

После проведения досудебных попыток примириться с управляющей компанией и убедить их исправить ошибки, можно отправляться в суд. Действенными будут обращения в суд, которые заведомо указывают на нарушение гражданских прав лиц со стороны управляющей компании.

Целесообразна подача заявления в суд в том случае, если с вас вычли незаслуженно высокую сумму по выплате коммунальных услуг и отказываются провести перерасчёт. Вернуть свои деньги такой правообладатель жилья может только по решению суда. Для этого ему потребуется предоставить документы по оплате и доказать наличие переплат.
Если речь идёт о порче имущества, которое произошло, например, при протекании крыши, также требуется обращение в суд. Иск будет направлен на возмещение материального ущерба, причинённого ненадлежащими действиями или (в зависимости от конкретной ситуации) управляющей компании. Предварительно потребуется собрать справки и акты, устанавливающие наличие ущерба и его точный размер.

Как подать в суд на управляющую компанию — инструкция

Подсудность

Подсудность данного вопроса принадлежит арбитражному суду первой инстанции , расположенному в районе по месту нахождения управляющей компании в соответствии с положениями статьи 35 АПК РФ .

Если стоимость иска не превышает пятьдесят тысяч рублей – он рассматривается мировым судьёй, данные которого нужно узнать заранее.

Требуемые документы

К иску потребуется приложить пакет документов, согласно ст. 126 АПК РФ :

уведомление о направлении искового заявления ответчику;
квитанция на госпошлину;
зарегистрированные экземпляры досудебных претензий и жалоб в УК и вышестоящие инстанции;
подтверждающие основания для подачи иска документы (билеты о поездке, счета из отелей/гостиниц, справки из медучреждений, результаты экспертизы, акт, фотографии).

Для подачи иска обязателен паспорт гражданина, а также в процессе рассмотрения дела могут потребоваться квитанции об оплате коммунальных услуг и договор с УК.

Доказательства

В качестве доказательной базы подойдут любые сведения, подтверждающие факт понесенного ущерба. Главное при сборе доказательств – способность установить связь документа с последствиями действий УК , которые повлияли на развитие неприятных или опасных для жизни факторов.

Важны будут свидетельские показания. Их можно получить, пригласив кого-либо из соседей или знакомых посмотреть на возникшую проблему и попросить освидетельствовать это в суде.
Если у вас есть переписка с УК по поводу инцидента – её также потребуется приложить.
Если вы неоднократно звонили с намерением решить проблему – целесообразно зафиксировать ваши попытки дозвониться списком, с указанием точного времени.

Предоставленные суду доказательства в виде копий окажутся у ответчика. Если вы представили незаконные сведения в виде доказательств, или они не соответствуют истинному положению вещей – ответчик сможет подать ответный иск в вашу сторону.

Как составить исковое заявление на управляющую компанию — образец

Истец должен составляет иск, руководствуясь требованиями закона о наличии обязательных сведений. Что должно присутствовать в иске указано в статье 125 АПК :

При составлении искового заявления в верхнем правом углу пишут:

Наименование суда.
Фамилию и инициалы судьи — в районных судах, мировой судья закреплён за вверенным ему участком. Каждый участок соответствует присвоенному ему номеру. По адресу можно узнать номер, а по номеру – данные судьи.
Информацию о судье можно найти:
- на официальном сайте районного суда;
- на стенде в здании суда;
- в общем отделе суда, номер которого можно узнать на сайте.
данные об истце — фамилия, имя, отчество полностью, адрес проживания;
данные об ответчике (управляющей компании) — наименование организации, адрес расположения.

Если вы затрудняетесь определить виновного в нарушениях, указывайте руководителя УК. Дайте в сведениях его ФИО и должность, с наименованием компании.

В основной части документа раскрывают суть создавшейся ситуации .

«прошу признать иск в полной мере»;
«прошу обязать управляющую компанию провести перерасчёт платежей»;
«прошу обязать управляющую компанию провести ремонт крыши (подвального помещения, фасада, и т.п.)»;
«прошу взыскать с управляющей компании материальный ущерб, полученный мной в результате её бездействия (ненадлежащего действия)».

Пункты прошения, обращённого к суду, должны формулироваться точно, без двоякого смысла.

Если вы планируете получить компенсацию за моральный ущерб, вы вправе подать отдельное исковое заявление, где будет сделан акцент на перенесённые вами физические и нравственные страдания и указана сумма взыскания, а также затребовать материальный и моральный ущерб в одном иске.

К заявлению прилагаются доказательства. Они даются перечнем в конце заявления. Для ответчиков, по их числу, готовятся копии доказательств и прилагаются отдельным пакетом документов. Таким образом иск к управляющей компании о перерасчете платы за коммунальные услуги будет не сильно отличаться от других жалоб.

Госпошлина

Все нюансы касательно размера госпошлины изложены в статье 333.19 НК РФ .

Госпошлина на неимущественные иски общего характера составляет для физических лиц 300 рублей. Данный иск, даже при условии затребования материального ущерба, относится к числу неимущественных исков.

Порядок рассмотрения дела и вынесение решения

После принятия искового заявления в производство до проведения судебного процесса должно пройти не более двух месяцев. В течение этого времени должно быть назначено первое судебное заседание.

Суд проходит в форме полемики между сторонами. Как правило, руководители не являются на заседания суда, отправляя вместо себя опытного юриста — доверенное лицо компании .

Истец вправе представлять свои интересы самостоятельно или также делегировать право выступать в заседании специалисту-посреднику.

Если доказательства стороны истца будут не убедительными с точки зрения суда, могут назначить следующее заседание. Также заседание переносится, если одна из сторон не явилась. Перенос возможен не более трех раз, после чего выносится заочное решение.

Судебное решение подлежит исполнению после вступления в законную силу , т.е. после оглашения его судьей. Если истец выиграет дело, при задержке исполнения со стороны ответчика, он вправе обратиться к службе приставов.

Обе стороны процесса имеют право обжаловать решение в вышестоящих инстанциях.

Обжалование решения суда

Апелляцию нужно подавать в арбитражный суд апелляционной инстанции (АПК РФ ст. 181) . Сроки обжалования установлены ст. 259 АПК РФ . В отсутствие уважительных причин на просрочку, указанных в ст.259, срок подачи жалобы составляет 1 месяц.

Разбирательство в суде с управляющей организацией требует не только законных оснований для подачи иска, но и подготовки к процессу, сбора доказательств, грамотному подходу к составлению иска. Лучшим вариантом для непрофессионала станет обращение к юристу.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

С целью разрешения споров, стало весьма распространенным явлением. Причины возникновения конфликтных ситуаций могут быть самыми разными. Наиболее распространенными могут считаться следующие ситуации:

возникновения конфликта в процессе выделения состава общего имущества всех собственников жилья и управляющих компаний, с последующим закреплением выделенного имущества за каждым домовладельцем. Учитывая тот факт, что законодательством не регулируется четкий порядок установления полного перечня общего имущества дома, каждый собственник волен трактовать его по-своему. «Яблоком раздора» становятся разнообразные нежилые помещения, принадлежащие конкретным лицам на основании соответствующего договора, который заключен еще с застройщиком или органами местного самоуправления;
не менее распространённой причиной возникновения конфликта являются сложности, возникающие у собственников, которых не устроили решения, принятые общим собранием ТСЖ. Как показывает практика, обжаловать такие решения очень трудно, хотя и возможно. Разногласия здесь могут появиться по поводу планов благоустройства и ремонта здания и прилегающих к нему территорий, порядка и размера установленной оплаты за жилье. Бывает, что некоторые собственники недовольны составом правления ТСЖ, прежде всего его председателем.

Наиболее сложными в разрешении являются вопросы, связанные со сменой способа управления или передачей функции управления товариществом собственников жилья в Управляющую компанию. Как показывает судебная практика, именно в этих случаях, собственники недвижимости оказываются не в состоянии самостоятельно решить возникающие споры, что вынуждает их обращаться в суд с исковым заявлением.

Как бороться с ТСЖ или куда жаловаться

В наши дни деятельность ТСЖ является причиной частых конфликтов между собственниками жилья и головной болью органов местного самоуправления, судов и прокуратуры. Согласно данным официальной статистики в большинстве крупных городов под управлением товариществ собственников жилья находится от 25 до 50 процентов всех многоквартирных домов . При этом реально функционирует около десяти процентов ТСЖ, все остальные существуют лишь формально на бумаге, либо осуществляют свою деятельность с серьезными нарушениями.

Возникновение подобной ситуации, стало возможно из-за того, что лишь около 30 процентов всех собственников жилья в многоквартирном доме интересуются тем, как осуществляется управление общедомовым имуществом, и только 15 процентов из них активно реализует свои права. По мнению опытных юристов, один или даже два человека, попросту не способны оказать реальное влияние на противоправные действия правления ТСЖ, здесь необходимо юридически грамотное оформленное намерение и коллективная воля.

Прежде чем переходить к реальным действиям и целенаправленной борьбе с товариществом собственников жилья необходимо ознакомиться со своими правами, закрепленными законодательством за жителями многоквартирного дома.

Согласно Жилищному Кодексу РФ члены ТСЖ и обычные собственники жилья имеют право запрашивать в правлении товарищества любую информацию о проводимой ими работе, обращаться в судебные органы для обжалования решений управления товарищества, знакомиться с документами товарищества и предъявлять претензии по поводу качества оказываемых услуг и выполненных работ. Активная реализация этих пав со стороны собственников жилья поможет предотвратить возникновение незаконной деятельности со стороны правления ТСЖ.

Учитывая тот факт, что товарищество собственников жилья осуществляет коллективную деятельность, наиболее простым, а порой и весьма эффективным способом реализации собственных прав и методом борьбы с теми или иными решениями правления является созыв .

Для проведения собрания, один из несколько собственников жилья должны разработать повестку собрания и раздать приглашения на собрание всем жильца многоквартирного дома. Одним из главных минусов этого способа борьбы с ТСЖ является тот факт, что решения собрания будут считаться правомочными только, если в нем принимало участие более 50 процентов всех членов товарищества.

Так же собственники жилья, думая куда писать, вправе подать коллективную жалобу на ТСЖ и его правление в прокуратуру и судебные органы. Работники прокуратуры после поступившего заявления проведут прокурорскую проверку и в случае выявления нарушений привлекут виновных к ответственности в рамках своих полномочий, либо обратятся в суд от имени собственников. При подобном развитии событий, владельцам недвижимости не нужно тратить деньги на составление искового заявления и оплату услуг юриста.

Обратиться в суд с иском о ликвидации ТСЖ и защиты прав собственников жилья так же может жилищная инспекция. Для обращения в жилищную инспекцию достаточно написать заявление в свободной форме, после чего отнести его в инспекцию лично или направить посредством почтового отправления. Ответ на заявление собственников, инспекция должна будет дать в письменной форме, в установленные законом сроки.

По мнению специалистов, гораздо праще предотвратить незаконную деятельность ТСЖ, чем потом бороться с ее последствиями. Для этого собственникам необходимо активно реализовывать свои права, регулярно, направляя в правление товарищества запросы о его деятельности, жалобы, а так же пожелания и предложения по улучшению работы ТСЖ. Здесь как нельзя лучше подходит поговорка о том, что «один в поле не воин» и защитить свои права и воспрепятствовать противоправному функционированию товарищества собственники смогут лишь общими усилиями.

Вот пример того, как это делает Лолита:

ТСЖ – это с одной стороны богатая (собственники) и в то же время бедная (муниципальный бюджет) организация, которая по закону имеет права и обязанности, а по существу ни за что не отвечает и не имеет право принимать какие-либо решения самостоятельно. Обращения в суд и длительные судебные разбирательства с неясным решением переживают лишь несколько товариществ из ста.

Однако, нужно иметь в виду, что существование ничем не удовлетворяющего собственников товарищества прежде всего экономически не выгодно для них, так как влечет за собой серьезные расходы, при этом условия проживания в доме не соответствуют ожиданиям жильцов.

Независимо от того, что именно оспаривается собственниками жилья – устав товарищества или отдельные его пункты, порядок или размер начисляемых платежей или же владельцев недвижимости многоквартирного дома не устраивает неисполнение обязательств со стороны товарищества, за разрешением спора необходимо обращаться в арбитражный суд.

Истец обязательно должен подтвердить право подачи иска , предоставив вместе с заявлением документы о праве собственности на квартиру. Кроме того все факты нарушений со стороны ТСЖ, указанные в заявлении, должны иметь документальное подтверждение или подтверждение в виде свидетельских показаний, свидетелей, участвующих в процессе.

В том случае если ТСЖ не исполняет свои обязательства (течет крыша, не вывозится мусор, нет тепла или воды), истец в исковом заявлении имеет право ссылаться на ФЗ «О защите прав потребителей», при этом к участию в процессе могут привлекаться специалисты «Роспотребнадзор» и сотрудники «Общества по защите прав потребителей».

Образец

О ненадлежащем исполнении жилищных и коммунальных услуг, выплате неустойки и возмещении морального вреда составляется исковое заявление, где в рублях указывается общий размер исковых требований. В заявлении должна быть информация о том, кто является истцом, кто — ответчиком, а так же их адреса.

Руководствуясь «Законом о правах потребителей», нужно указать, какие обязанности не исполнены ответчиком надлежащим образом, и какие вы имеете к нему претензии.

Далее в заявлении необходимо описать свои требования к ответчику, например в установленные судом сроки устранить за счет собственных средств следующие недостатки, выявленные при оказании коммунальных услуг. А так же возместить убытки, судебные издержки и моральный вред.

После вышеизложенного требуется поставить подпись и дату написания.

Инспекции для проверки

В последние годы все чаще возникают ситуации, когда собственников жилья ставят перед фактом, того что в их доме существует ТСЖ или заключен договор с той или иной Управляющей компанией. Между тем это ничто иное как прямое нарушение прав владельцев недвижимости. Для того чтобы исключить возникновение подобных случаев Правительство РФ в 2013 году разработало новые положения о контроле над созданием и работой товариществ собственников жилья. Контроль за выполнением принятых норм был возложен на региональные органы жилищной инспекции.

Государственная жилищная инспекция обязана вести соответствующий реестр уведомлений об осуществлении предпринимательской деятельности по управлению имуществом многоквартирных домов и оказанию коммунальных услуг и услуг по ремонту и содержанию зданий.

В полномочиях жилищной инспекции провести проверку:

устава на предмет его соответствия законодательным нормам РФ;
правомерности создания ТСЖ и выбора его председателя и членов правления;
соответствия договора на оказание услуг с существующими законодательными нормами.

В случае выявления нарушений инспекция направляет в ТСЖ соответствующее уведомление о необходимости устранения выявленных нарушений в определенные сроки. В том случае если предписание инспекции не исполняется, она вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества.

Возможные проблемы с председателем

Основная проблема, с которой сталкиваются члены ТСЖ, заключается в непрофессионализме председателя, ведь именно от его кандидатуры во многом будет зависеть, сможет ли данное товарищество выполнять все возложенные на него функции. Для того чтобы управлять ТСЖ, его председатель и члены правления должны обладать определенными знаниями в сфере законодательства, экономики и финансов .

К слову сказать, согласно последней редакции Жилищного кодекса, оказание помощи, обучение и знакомство председателей товариществ возложено на муниципалитеты.

Нередко, жильцы, отчаявшись найти среди собственников жилья в многоквартирном доме грамотного человека, разбирающегося во всех тонкостях ЖКХ, решают вопрос путем найма управляющего со стороны. Такое решение проблемы, прежде всего, опасно тем, что управляющие со стороны не слишком заинтересованы в благополучии собственников недвижимости.

Кому и куда жаловаться?

Товарищество собственников жилья далеко не всегда способно эффективно справляться с возложенными на него функциями. Несвоевременная уборка подъездов, неработающие замки и постоянно ломающийся лифт – все это вполне естественно вызывает недовольство собственников квартир и ставит перед ними закономерный вопрос – как бороться с председателем ТСЖ и как его наказать?

В том случае если руководство товарищества жалобу проигнорировало, тогда можно обратиться в Роспотребнадзор . После поступления заявления от членов ТСЖ сотрудники Роспотребнадзора должны будут провести проверку и проверить все обстоятельства, указанные в жалобе.

Товариществом собственников жилья (далее - ТСЖ, товарищество) признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Такое определение дано в статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации, являющегося в настоящее время основным законодательным актом, регламентирующим создание и деятельность товариществ собственников жилья, их права и обязанности, правовое положение членов товариществ, отношения по поводу общего имущества в многоквартирных домах, вопросы управления многоквартирными домами.

Федеральным законом от 29.12.04 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" признан утратившим силу с 01.03.05 Федеральный закон от 15.06.96 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", который в предшествовавший период регулировал вопросы организации и деятельности товариществ собственников жилья, отношения собственности в кондоминиуме (едином комплексе недвижимого имущества), управление им и его обслуживание. Многие положения Федерального закона от 15.06.96 N 72-ФЗ восприняты Жилищным кодексом Российской Федерации, в том числе в неизмененном виде.

Особенностью настоящего обобщения, при составлении которого использованы материалы судебной практики Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (далее - ФАС СЗО) 2003 - 2006 гг., а также постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (далее - ВАС РФ), является то обстоятельство, что большое количество споров рассмотрено с применением Федерального закона "О товариществах собственников жилья", но поскольку, как указано выше, многие нормы Жилищного кодекса Российской Федерации фактически повторяют положения указанного Закона, актуальность наработок судебной практики сохраняет свое значение, а выявленные изменения представляют интерес и свидетельствуют об укреплении позиции товариществ собственников жилья в арбитражном процессе.

Следует отметить, что количество споров с участием товариществ собственников жилья сравнительно невелико (менее 0,5% от общего числа дел, рассмотренных кассационной инстанцией), однако с каждым годом возрастает число обращений товариществ собственников жилья в арбитражные суды с самостоятельными требованиями и случаев вовлечения их в процесс в качестве ответчиков, третьих лиц, заинтересованных лиц, в связи с чем естественен вывод о том, что количество дел с участием товариществ собственников жилья не уменьшится и в будущем.

Подведомственность дел с участием ТСЖ арбитражному суду

Товарищество собственников жилья создается по решению собственников помещений в многоквартирном доме, которые на общем собрании большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме принимают устав товарищества. Число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. ТСЖ создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом; является юридическим лицом с момента его государственной регистрации; отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Соответствующие положения содержатся в статьях 135, 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также содержались в главе IV Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Также возможно создание ТСЖ в строящихся многоквартирных домах лицами, которым будет принадлежать право собственности на помещения в таких домах (статья 139 Жилищного кодекса Российской Федерации, статья 48 названного Закона); объединение нескольких товариществ собственников жилья (статьи 136, 142 того же Кодекса, статья 46 указанного Закона).

Являясь юридическим лицом, товарищество собственников жилья вступает в различные правоотношения как частного, так и публичного характера, приобретает права, принимает на себя обязательства. Нарушение баланса интересов участников таких отношений может привести к обращению в суд за защитой нарушенных или оспариваемых прав. Для решения вопроса о том, может ли спор с участием ТСЖ быть рассмотрен арбитражным судом, необходимо оценить такой спор с точки зрения подведомственности.

Согласно статье 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности с участием организаций, индивидуальных предпринимателей, а в случаях, предусмотренных названным Кодексом, иными федеральными законами, и других лиц.

По своему статусу товарищество собственников жилья как юридическое лицо может быть участником арбитражного процесса. Однако для отнесения спора с участием ТСЖ к подведомственности арбитражного суда необходимо наличие такой составляющей, как экономический характер спора. В том случае, если установлено, что спорные правоотношения возникли вне сферы предпринимательской и иной экономической деятельности, а также отсутствуют основания для применения правил статьи 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о специальной подведомственности, спор арбитражному суду не подведомствен, а возбужденное производство по делу подлежит прекращению.

Во-первых, к таковым следует отнести дела о создании, ликвидации товариществ собственников жилья, внесении изменений в сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре юридических лиц, оспаривании соответствующих решений, действий, бездействия налоговых органов.

ТСЖ обратилось с заявлением о признании недействительным решения налогового органа об отказе в государственной регистрации изменений, не связанных с внесением изменений в учредительные документы. Оставляя в силе определение суда первой инстанции о прекращении производства по делу, кассационная инстанция привела следующее обоснование. Согласно статье 135 Жилищного кодекса Российской Федерации товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. В соответствии с частью первой статьи 27 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражному суду подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Исходя из указанного правила Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в пункте 5 Постановления от 09.12.02 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с введением в действие Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" разъяснил, что арбитражным судам подведомственны дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации юридических лиц, являющихся коммерческими организациями, об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации коммерческих организаций, а также иных организаций, деятельность которых связана с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности. Дела по спорам о создании, реорганизации и ликвидации, а также по спорам об отказе в государственной регистрации, уклонении от государственной регистрации других организаций (некоммерческих организаций, в том числе общественных объединений и организаций, политических партий, общественных фондов, религиозных объединений и др.), не имеющих в качестве основной цели своей деятельности извлечение прибыли, не подлежат рассмотрению арбитражными судами. Настоящий спор связан с отказом в государственной регистрации изменений в сведения о юридическом лице - некоммерческой организации, поэтому не подлежит рассмотрению в арбитражном суде, в соответствии со статьей 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации производство по делу должно быть прекращено (Постановление ФАС СЗО от 22.06.06 по делу N А56-4045/2006).

Кассационная инстанция оставила без изменения постановление апелляционной инстанции о прекращении производства по делу по заявлению ТСЖ-1 к налоговому органу о признании недействительным решения о регистрации ТСЖ-2 исходя из следующего. Согласно уставу ТСЖ-2 является некоммерческой организацией, добровольным объединением собственников жилых и нежилых помещений и создано в целях реализации и защиты прав названных собственников. В соответствии со статьей 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" товарищество является некоммерческой организацией, представляющей собой форму объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Поскольку согласно статье 51 Гражданского кодекса Российской Федерации создание юридического лица определяется моментом его регистрации, то спор о признании недействительным решения о регистрации некоммерческой организации является спором о создании некоммерческой организации. Апелляционная инстанция правильно применила нормы процессуального права - статьи 27, 29 и 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а также разъяснение, содержащееся в пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.02, и на этом основании сделала правомерный вывод о неподведомственности арбитражному суду дела об оспаривании решения о регистрации товарищества собственников жилья как некоммерческой организации, в связи с чем обоснованно отменила решение суда первой инстанции и прекратила производство по делу. Отклоняя доводы ТСЖ-1, кассационная инстанция указала, что факт заключения некоммерческой организацией договоров, необходимых для осуществления ее уставной деятельности, и ее участие в гражданских правоотношениях влекут возможность рассмотрения арбитражным судом спора, который может вытекать из исполнения таких договоров или из соответствующих гражданско-правовых отношений, что не влечет подведомственности арбитражному суду спора о создании или ликвидации некоммерческой организации (Постановление ФАС СЗО от 15.03.04 по делу N А56-18524/03).

По аналогичным основаниям прекращено производство по делу по заявлению налогового органа к ТСЖ о ликвидации товарищества собственников жилья (Постановление ФАС СЗО от 24.11.03 по делу N А56-4354/03).

Во-вторых, к спорам, не подведомственным арбитражному суду, могут быть отнесены дела об оспаривании решений органов управления товариществ собственников жилья (общего собрания членов товарищества, правления товарищества) по организационным, иным вопросам неэкономического характера.

Организация обратилась в арбитражный суд с иском к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ от 01.03.03. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске как заявленном лицом, не являющимся членом ТСЖ и потому не имеющим права на обжалование решений его собрания, не затрагивающих прав истца. Проверив законность данных судебных актов, кассационная инстанция пришла к выводу о необходимости их отмены с прекращением производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Предметом спора по данному делу является действительность решения собрания членов ТСЖ - некоммерческой организации, действующей в соответствии с Федеральным законом "О товариществах собственников жилья". Истец, как следует из его устава, является не имеющей членства автономной некоммерческой организацией, преследующей общественно полезные цели и учрежденной на основе добровольных взносов учредителей, правовое положение которой определяется ее уставом, Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом "О некоммерческих организациях". Таким образом, субъектами спорных правоотношений являются некоммерческие организации, объектом спора - решение органа одной из сторон, принятое по организационным вопросам. Поскольку спор возник по поводу законности принятых собранием членов ТСЖ решений, спорные правоотношения характеризуются как возникшие вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Спор о действительности решений органа товарищества не является экономическим и не подлежит рассмотрению арбитражным судом (Постановление ФАС СЗО от 02.02.04 по делу N А13-4683/03-24).

В-третьих, не рассматриваются арбитражным судом такие споры, стороной которых выступают граждане (жильцы многоквартирных домов, владельцы помещений, не имеющие статуса индивидуального предпринимателя) и к которым не применяются правила о специальной подведомственности.

ТСЖ обратилось с иском к гражданке Ю. о взыскании задолженности по квартирной плате. Определением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, производство по делу прекращено на основании пункта 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как не подлежащему рассмотрению в арбитражном суде. Кассационная инстанция оставила указанные судебные акты в силе, сославшись на следующее. В соответствии с главой 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражным судам подведомственны дела по экономическим спорам и другие дела, связанные с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, возникающие из гражданских, административных и иных публичных правоотношений, с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, приобретенный в установленном порядке. Споры с участием граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя, подлежат рассмотрению в арбитражном суде в случаях, предусмотренных Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации и иными федеральными законами. В соответствии со статьей 33 Кодекса, предусматривающей специальную подведомственность дел арбитражным судам, арбитражные суды рассматривают отдельные категории споров независимо от субъектного состава участвующих в деле лиц. Требования ТСЖ о взыскании задолженности по квартирной плате с физического лица не относятся к тем, рассмотрение которых в арбитражном суде предусмотрено в статье 33 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Таким образом, арбитражный суд правильно применил пункт 1 части первой статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и прекратил производство по делу (Постановление ФАС СЗО от 06.08.03 по делу N А56-4889/03).

Однако в ряде случаев суды приходят к ошибочным выводам о наличии оснований для прекращения производства по делам с участием товариществ собственников жилья.

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать договоры, выполнять работы и предоставлять услуги, распоряжаться имуществом, принадлежащим товариществу, предоставлять в пользование часть общего имущества в многоквартирном доме, надстраивать и перестраивать часть такого имущества, застраивать прилегающий к дому выделенный земельный участок, совершать иные, отвечающие целям и задачам товарищества действия.

Статьей 152 названного Кодекса установлено, что для достижения целей, предусмотренных уставом, товарищество собственников жилья вправе заниматься хозяйственной деятельностью. К видам хозяйственной деятельности, которыми может заниматься товарищество собственников жилья, отнесены: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме. Сходные положения содержались в статье 41 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

В том случае, если спор с участием товарищества собственников жилья возник в связи с осуществлением им экономической (хозяйственной) деятельности, такой спор подлежит рассмотрению арбитражным судом.

ТСЖ обратилось с заявлением к главе теруправления административного района о признании недействительным распоряжения об использовании помещения в жилом доме. Определением суда первой инстанции производство по делу прекращено. Постановлением апелляционной инстанции определение оставлено без изменения. Кассационная инстанция отменила указанные судебные акты с передачей дела в арбитражный суд первой инстанции для рассмотрения по существу. Оспариваемым распоряжением передано в аренду третьему лицу нежилое помещение (подвал жилого дома) под досугово-развлекательный центр сроком на 10 лет. ТСЖ сослалось на то, что оспариваемое распоряжение нарушает его права, поскольку спорное помещение является общим имуществом кондоминиума. В соответствии со статьей 4 Федерального конституционного закона Российской Федерации "Об арбитражных судах в Российской Федерации", статьей 1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд осуществляет правосудие в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. В соответствии с пунктом 2 статьи 29 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражные суды рассматривают дела об оспаривании ненормативных правовых актов органов государственной власти Российской Федерации, органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов и должностных лиц, затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности. Согласно статье 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, если полагают, что оспариваемые ненормативные правовые акты не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности. ТСЖ является юридическим лицом, зарегистрировано и включено в государственный реестр юридических лиц. В соответствии со статьей 41 Закона "О товариществах собственников жилья" и уставом товарищества для достижения уставных целей ТСЖ вправе сдавать в аренду либо внаем недвижимое имущество, входящее в состав кондоминиума и находящееся в собственности ТСЖ, то есть осуществлять экономическую деятельность. Наличие у заявителя статуса юридического лица, а также того обстоятельства, что спор связан с осуществлением экономической деятельности, достаточно для отнесения спора к компетенции арбитражного суда (Постановление ФАС СЗО от 22.06.04 по делу N А56-38698/03).

Оценка полномочий лиц, действующих от имени ТСЖ

Как юридическое лицо товарищество собственников жилья действует через свои органы. В соответствии со статьями 144, 145, 147 Жилищного кодекса Российской Федерации органами управления ТСЖ являются общее собрание членов товарищества и избираемое им правление товарищества, последнее избирает из своего состава председателя. Согласно статье 149 названного Кодекса председатель правления товарищества собственников жилья действует без доверенности от имени товарищества, подписывает платежные документы и совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом товарищества не требуют обязательного одобрения правлением товарищества или общим собранием членов товарищества, выполняет иную деятельность. Похожие нормы содержались в статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

При рассмотрении арбитражным судом дел с участием товариществ собственников жилья важное значение имеет оценка полномочий председателей при их обращении в суд, заключении договоров, совершении юридически значимых действий.

Кассационная инстанция поддержала выводы апелляционной инстанции, отменившей определение суда первой инстанции об оставлении без рассмотрения заявления ТСЖ как подписанного неуполномоченным лицом и направившей дело в тот же арбитражный суд для рассмотрения по существу, учитывая следующие обстоятельства. Поданное в арбитражный суд заявление ТСЖ подписано председателем правления товарищества А. Исходя из протокола заседания правления ТСЖ от 26.08.04 в связи с нарушением прав товарищества А. поручено обратиться с жалобами в правоохранительные органы, в арбитражный суд, в орган исполнительной власти. Согласно статье 38 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" председатель правления товарищества собственников жилья подписывает от имени товарищества платежные документы и совершает сделки. По смыслу названной статьи именно председатель правления является лицом, уполномоченным выступать от имени товарищества без доверенности, в том числе, имеет право подписывать заявления, подаваемые в арбитражный суд в защиту интересов последнего. Решение собрания домовладельцев от 15.07.04, на нелегитимность которого указывала сторона спора в подтверждение отсутствия у А. полномочий на обращение в арбитражный суд, в судебном порядке не оспорено. Всесторонняя оценка обстоятельств проведения указанного собрания домовладельцев не может быть дана в рамках настоящего дела, поскольку выводы суда относительно законности названного решения собрания могут непосредственно затронуть права и охраняемые законом интересы лиц, не участвующих в настоящем деле. Из материалов дела усматривается и не оспаривается, что в момент вынесения определения об оставлении заявления без рассмотрения полномочия А. как председателя правления ТСЖ были подтверждены надлежащим образом. Таким образом, в ходе судебного разбирательства волеизъявление ТСЖ относительно оспаривания действий государственного органа было выражено лицом, полномочия которого не вызывают сомнений. При таких обстоятельствах оставление заявления ТСЖ без рассмотрения противоречит целям правосудия (Постановление ФАС СЗО от 14.07.05 по делу N А56-19/2005).

Напротив, то обстоятельство, что при подаче апелляционной и кассационной жалоб от имени ТСЖ лицо, подписавшее жалобы как председатель правления товарищества, соответствующих полномочий не имело, послужило основанием для прекращения производства по жалобам. В подтверждение своих полномочий как председателя правления товарищества Г., подписавший жалобы, представил выписку из протокола заседания правления от 26.05.05. Однако согласно выпискам из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 23.03.05 и на 11.08.05 председателем правления товарищества является Б., избранный правлением ТСЖ на заседании 04.03.05. Выписка из протокола заседания правления ТСЖ от 26.05.05 не соответствует выписке из Единого государственного реестра юридических лиц по состоянию на 11.08.05. Таким образом, полномочий на подписание апелляционной и кассационной жалоб от имени товарищества у Г. не имелось (Постановление ФАС СЗО от 19.12.05 по делу N А56-42873/04).

Согласно статье 53 Гражданского кодекса Российской Федерации юридическое лицо приобретает гражданские права и принимает на себя гражданские обязанности через свои органы, действующие в соответствии с законом, иными правовыми актами и учредительными документами. Соответственно, действия председателя правления товарищества собственников жилья могут признаваться действиями самого товарищества и привлечение последнего к участию в деле по спору, возникшему в связи с совершением таких действий, в качестве ответчика является правомерным.

Общество обратилось с иском к ТСЖ и ООО об обязании ответчиков не чинить истцу препятствий в пользовании арендуемым нежилым помещением. Решением суда исковые требования удовлетворены. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено: исковые требования к ТСЖ удовлетворены, в иске к ООО отказано. Кассационная инстанция постановление апелляционной инстанции оставила без изменения, указав следующее. Согласно статьям 304, 305 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник, а также лицо, хотя и не являющееся собственником, но владеющее имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором, может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. При этом лицо, обратившееся с негаторным иском, должно представить бесспорные доказательства принадлежности ему имущества на праве собственности или ином вещном праве, а также совершения неправомерных действий, препятствующих осуществлению законным владельцем своих прав в отношении данного имущества, ответчиком. Судом установлено, что Общество занимает нежилое помещение на основании договора аренды, заключенного с КУГИ. Спорное помещение находится в подвале жилого дома, используется под кафе и имеет два входа. В октябре 2002 г. при проведении работ по сносу складских помещений во дворе дома был забетонирован основной вход в арендуемое истцом помещение. Из материалов дела следует, что препятствия в осуществлении указанных работ чинились в том числе со стороны С., являющейся председателем правления ТСЖ. С учетом положений статьи 53 Гражданского кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав им надлежащую оценку, пришел к правильному выводу о том, что Общество доказало нарушение его прав в пользовании спорным нежилым помещением именно ответчиком. Довод ТСЖ об отсутствии у Общества соответствующего разрешения и необходимых согласований для проведения строительных работ на земельном участке, входящем в состав кондоминиума, кассационной инстанцией отклонен, поскольку их отсутствие не является основанием для препятствования истцу пользоваться нежилым помещением, которое он занимает как титульный владелец (Постановление ФАС СЗО от 28.01.04 по делу N А56-5257/03).

Действительность сделок, совершенных товариществом собственников жилья, и, соответственно, обоснованность исковых требований по спорам об обязании ТСЖ исполнить принятые на себя договорные обязательства также зависят от оценки полномочий лиц, действовавших при заключении договоров от имени товарищества.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору уступки права требования от 03.02.04 и пеней за просрочку платежа. Определением от 15.11.04 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен П. Решением в удовлетворении исковых требований отказано. Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда, указав следующее. В соответствии с подпунктом 1 пункта первого статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему. Обязанность ТСЖ по оплате приобретенного права требования вытекает из договора от 03.02.04. Вместе с тем из материалов дела усматривается, что указанный договор от имени ТСЖ был заключен П. Согласно уставу ТСЖ постоянно действующим исполнительным органом товарищества является правление, председателем которого, как видно из протокола заседания правления от 21.05.03, был избран Л. Таким образом, П. не обладал полномочиями на совершение спорной сделки. В соответствии с пунктом 1 статьи 183 Гражданского кодекса Российской Федерации при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Из материалов дела не усматривается намерений ответчика одобрить спорную сделку. ТСЖ обязательств по договору от 03.02.04 в указанные в нем сроки не выполнило. Данные обязательства не были исполнены и после направления истцом соответствующей претензии. В представленном отзыве на исковое заявление названный договор ответчиком также не одобряется. В материалах дела нет данных, свидетельствующих о признании иска. Таким образом, суд пришел к обоснованному выводу о том, что в этом случае договор считается заключенным от имени и в интересах гражданина П., поэтому ТСЖ является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 14.04.05 по делу N А66-7317/2004).

ТСЖ как представитель собственников помещений многоквартирного дома

При рассмотрении арбитражным судом споров с участием товариществ собственников жилья важно решить вопрос о том, является ли ТСЖ надлежащим истцом или ответчиком по заявленным требованиям, выступает ли оно фактически стороной спора, вправе ли представлять и защищать интересы домовладельцев в конкретных судебных спорах. Зачастую участники споров ссылаются на необходимость прекращения арбитражным судом производства по делу с участием ТСЖ либо отказа в иске, указывая на отсутствие у товарищества собственного материально-правового интереса в деле. Судебная практика в данном вопросе не совсем однородна, однако возможно выявить следующие направления.

Нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, а также положения ранее действовавшего Федерального закона "О товариществах собственников жилья" наделяют ТСЖ правами и обязанностями по осуществлению деятельности по управлению комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечению эксплуатации этого комплекса, владению, пользованию и в установленных законодательством пределах распоряжению общим имуществом в многоквартирном доме, заключению сделок и совершению иных отвечающих целям и задачам товарищества действий.

Согласно пункту 8 статьи 138 названного Кодекса товарищество собственников жилья обязано представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами. Статьей 31 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" на ТСЖ возлагалась обязанность в случаях, предусмотренных законодательством, уставом товарищества, представлять интересы членов товарищества в жилищных отношениях, отношениях собственности, а также в иных отношениях с третьими лицами.

Таким образом, ТСЖ признается представителем собственников помещений в многоквартирном доме, действует в их интересах, при этом приобретает самостоятельные права и обязанности, связанные с осуществлением им своей деятельности, а нарушение таких прав либо неисполнение обязанностей может послужить основанием для обращения в арбитражный суд для разрешения спора, стороной которого вправе выступать именно ТСЖ.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации отменил как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права судебные акты об отказе в удовлетворении требований ТСЖ о признании недействительными распоряжений префекта по вопросам предоставления земельных участков и направил дело на новое рассмотрение. Обращаясь с иском в защиту интересов домовладельцев, ТСЖ сочло указанные распоряжения префекта незаконными и нарушающими права домовладельцев. Суды трех инстанций отказали в удовлетворении заявленного требования, поскольку товарищество не представило доказательства нарушения его прав и законных интересов изданием оспариваемых ненормативных актов. Кроме того, суды установили, что эти распоряжения изданы префектурой в пределах предоставленных полномочий в отношении земельных участков, свободных от каких-либо обременений. Надзорная инстанция, сославшись на статью 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", пункт 1 статьи 135, пункт 8 статьи 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указала, что ТСЖ участвует в деле в качестве законного представителя собственников жилых и нежилых помещений, находящихся в домах, расположенных по спорному адресу. В силу статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Домовладельцы, являющиеся членами ТСЖ, претендовали на получение земельного участка, расположенного по указанному адресу, но не получили его. Между тем иные лица (два ООО) на основании оспариваемых распоряжений получили в аренду земельные участки по спорному адресу. При таких обстоятельствах вывод судов об отсутствии нарушения прав заявителя изданием указанных распоряжений не соответствует обстоятельствам дела и действующему законодательству. Отказывая в признании недействительными распоряжений префекта, суды не проверили в полной мере их законность (Постановление Президиума ВАС РФ от 27.06.06 по делу N 1821/06).

ТСЖ, обжалуя решение суда первой и Постановление апелляционной инстанций о взыскании с него неосновательного обогащения в связи с неоплатой работ по переносу труб горячего водоснабжения и теплоснабжения за пределы нежилого помещения, ссылалось на то, что является ненадлежащим ответчиком по заявленному требованию, поскольку помещение, в котором истец выполнил работы, а также тепловые и водопроводные трубы, перенос которых осуществил истец, не находятся в собственности ТСЖ. Кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты и отклонила доводы ТСЖ, сославшись на статьи 135, 137, 138 Жилищного кодекса Российской Федерации, указав, что поскольку работы по замене и переносу труб в подвальном помещении многоквартирного дома выполнены истцом по согласованию с ТСЖ, представляющим интересы собственников помещений в доме, а результат работ принят товариществом и остался в его распоряжении, суд правомерно удовлетворил требование о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в размере стоимости работ, факт выполнения и размер стоимости которых подтверждены материалами дела (Постановление ФАС СЗО от 06.10.06 по делу N А56-16792/2005).

Порядок, в соответствии с которым осуществляется управление многоквартирными домами, регламентирован разделом VIII Жилищного кодекса Российской Федерации. Согласно статье 161 указанного Кодекса собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом, среди которых названо управление товариществом собственников жилья. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Похожий порядок предусматривался и Федеральным законом "О товариществах собственников жилья".

Следовательно, если в установленном порядке принято решение об управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья, ТСЖ действует в интересах всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, отказано в иске ТСЖ к ОАО об обязании ответчика не чинить препятствий в пользовании и распоряжении нежилыми служебными помещениями в жилом доме. Отказывая в иске суд исходил из того, что поскольку ТСЖ объединяет только часть домовладельцев, оно не вправе заявлять требования, касающиеся имущества, находящегося в общей долевой собственности всех домовладельцев, без предварительного согласования вопросов владения и пользования общим имуществом со всеми домовладельцами. Кассационная инстанция отменила данные судебные акты и передала дело на новое рассмотрение в первую инстанцию арбитражного суда, указав следующее. С учетом положений статей 20, 22 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" ТСЖ, созданное на основании решения общего собрания домовладельцев, обязательного в том числе и для домовладельцев, не участвовавших в голосовании, может считаться организацией, уполномоченной всеми домовладельцами на управление домом. Исходя из упомянутых правовых норм ТСЖ вправе предъявлять требования, вытекающие из отношений, связанных с управлением, обслуживанием и эксплуатацией жилого дома. Вывод суда об отсутствии у ТСЖ права на предъявление иска в отношении имущества, находящегося в общей долевой собственности, является ошибочным (Постановление ФАС СЗО от 19.05.05 по делу N А56-31450/04).

Особенностями характеризуются дела, в рамках которых заявлены требования о признании права собственности на объекты, расположенные в жилом доме, на общее имущество многоквартирного дома, оспаривается существование зарегистрированного права собственности на такое имущество. По названной категории дел, как свидетельствует судебная практика, ТСЖ не признавалось надлежащим субъектом спора либо указывалось на необходимость привлечения к участию в деле лиц, являющихся собственниками помещений в многоквартирном доме.

ЗАО обратилось с иском к ТСЖ о признании права собственности на помещение для хозяйственных нужд в подвальном этаже жилого дома. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано со ссылкой на статьи 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым общее имущество дома принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам квартир. Кассационная инстанция поддержала данные судебные акты, указав следующее. Право собственности на долю в общем имуществе дома принадлежит собственникам квартир в многоквартирном доме. Из материалов дела следует, что собственниками квартир в жилом доме являются граждане - физические лица, а в производстве суда общей юрисдикции имеется исковое заявление граждан к ТСЖ о признании права собственности на долю в подвальном помещении спорного дома с привлечением ЗАО к участию в деле в качестве третьего лица. Таким образом, имеется спор о праве на спорные подвальные помещения, в котором участвуют физические лица, и данный спор в соответствии с правилами подведомственности находится на рассмотрении в суде общей юрисдикции. Как следует из Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего на момент рассмотрения настоящего дела в судах первой и апелляционной инстанций, товарищество собственников жилья участником долевой собственности на общее имущество дома не является, а является некоммерческой организацией, формой объединения домовладельцев, созданной ими для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в кондоминиуме. Таким образом, исковые требования ЗАО о признании права собственности на подвальные помещения в многоквартирном жилом доме к данному ответчику (товариществу собственников жилья) не подлежали удовлетворению (Постановление ФАС СЗО от 01.04.05 по делу N А56-15485/04).

По аналогичному основанию оставлены без изменения решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об отказе в иске ООО к ТСЖ о признании права собственности на электроустановку, наружные электрические сети, сети водопровода и канализации, включая помещение водомерного узла жилого здания. Кассационная инстанция сослалась на то, что спорное имущество предназначено для обслуживания всего дома и находится в долевой собственности всех лиц, обладающих правом собственности на помещения в этом доме; ТСЖ правом собственности на общее имущество дома не обладает, а лишь наделено полномочиями по управлению и эксплуатации общим имуществом домовладельцев (Постановление ФАС СЗО от 24.05.06 по делу N А05-8203/04-24).

Направляя на новое рассмотрение дело по иску ТСЖ к ЗАО о признании права собственности членов ТСЖ на расположенные в подвале жилого дома помещения и кладовые, признании недействительными свидетельств о государственной регистрации права собственности ЗАО на данные объекты и соответствующих им записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, кассационная инстанция указала следующее. Недостаточно обосновано право ТСЖ на предъявление иска о признании за домовладельцами, входящими в товарищество, права общей долевой собственности на подвальные помещения. Отношения собственности характеризуются индивидуализацией не только объекта, но и субъекта собственности, определенностью круга лиц, являющихся сособственниками. В силу статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации право общей долевой собственности на общие помещения дома принадлежит всем собственникам квартир в многоквартирном доме, а не только участвовавшим в создании ТСЖ (Постановление ФАС СЗО от 24.12.04 по делу N А26-6465/03-112).

Общее имущество многоквартирных домов

Много споров, рассматриваемых арбитражным судом, касается общего имущества многоквартирных домов, владения, пользования, распоряжения таким имуществом, его обслуживания, эксплуатации.

Согласно статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (общее имущество в многоквартирном доме). Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Статья 1 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" определяла понятие кондоминиума, которым признавался единый комплекс недвижимого имущества, включающий земельный участок в установленных границах и расположенное на нем жилое здание, иные объекты недвижимости, в котором отдельные части, предназначенные для жилых или иных целей (помещения), находятся в собственности граждан, юридических лиц, Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований (домовладельцев) - частной, государственной, муниципальной и иной формах собственности, а остальные части (общее имущество) находятся в их общей долевой собственности. Статьей 7 того же Закона предусматривалось, что общим имуществом в кондоминиуме являются обслуживающие более одного домовладельца межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания единого комплекса недвижимого имущества кондоминиума и служащие его использованию.

ТСЖ обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным отказа Департамента в предоставлении земельного участка, на котором расположено жилое здание, входящее в состав кондоминиума, в общую долевую собственность домовладельцев и обязании Департамента совершить необходимые действия. В обоснование данного отказа указывалось, что рассмотрение вопроса о предоставлении земельного участка в общую долевую собственность домовладельцев возможно только после представления акта разрешенного использования земельного участка, ввиду непредставления такого акта возможно оформление земельно-правовых отношений на земельный участок на условиях краткосрочной аренды. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявленных требований отказано. Высший Арбитражный Суд Российской Федерации отменил указанные судебные акты как нарушающие единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм права и передал дело на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции, указав следующее. Спор между сторонами возник не по поводу вновь предоставляемого земельного участка, а в отношении участка, занятого жилым домом, собственники квартир в котором организовали товарищество собственников жилья. В силу статьи 4 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в период возникновения спора, жилой дом, помещения в котором принадлежат не менее чем двум домовладельцам, признается кондоминиумом. Статья 7 названного Закона предусматривает, что общим имуществом в кондоминиуме являются и прилегающие земельные участки в установленных границах. Согласно статье 8 Закона общее имущество в кондоминиуме находится в общей долевой собственности домовладельцев. Аналогичная норма содержится в статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, который введен в действие с 01.03.05. Пункт 4 статьи 11 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" устанавливает, что передача в собственность бесплатно нормативной части земельного участка осуществляется государственными органами исполнительной власти или органами местного самоуправления в соответствии с законодательством. При таких обстоятельствах следует признать, что отказ в оформлении такого права по мотиву отсутствия у домовладельцев акта разрешенного использования земельного участка противоречит законодательству (Постановление Президиума ВАС РФ от 16.05.06 N 781/06).

Земельный участок, на котором расположен жилой дом, относится к общему имуществу собственников помещений в доме. Возведение без получения необходимых разрешений построек на таком участке является неправомерным, а товарищество собственников жилья вправе требовать устранения нарушенных прав.

ТСЖ обратилось с иском к ООО об обязании ответчика снести самовольные постройки в арочном проеме жилого дома. Решением иск удовлетворен частично. Постановлением апелляционной инстанции решение суда отменено в части отказа в иске, заявленные требования удовлетворены. Материалами дела подтверждено, что по спорному адресу зарегистрирован кондоминиум. Согласно паспорту домовладения в состав кондоминиума как единого комплекса недвижимого имущества вошли 5-этажный дом с подвалом и мансардой и земельный участок. Входящее в состав кондоминиума нежилое помещение 1-Н, расположенное в подвале упомянутого дома, занимает с 1991 г. ООО на основании договора аренды с КУГИ, что подтверждается материалами дела и объяснениями сторон. Вход в помещение 1-Н, используемое ООО под кафе, со стороны арочного проезда оборудован приямком на 4 ступени вниз, металлической решеткой, металлическими столбами, фанерной перегородкой. Суд апелляционной инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с 1991 г. ООО арендовало указанное помещение, имеющее лишь вход (бывшее окно) со стороны арочного проема, а произведенные впоследствии работы по созданию приямка, металлического ограждения, решетки, фонарных столбов, фанерной перегородки произведены без соответствующих согласований и разрешений. Отсутствие разрешительной документации на производство указанных работ подтверждается материалами дела, которым суд апелляционной инстанции дал надлежащую правовую оценку. Суд апелляционной инстанции правомерно отменил решение суда первой инстанции в части отказа в иске и удовлетворил заявленные требования в полном объеме, поскольку земельный участок, на котором возведены спорные сооружения, относится к общему имуществу домовладельцев. Соответственно возведение этих сооружений без согласия всех домовладельцев и при отсутствии разрешительной документации на производство работ нарушает права истца. Нарушенное право подлежит устранению путем восстановления ситуации, существовавшей до нарушения права (Постановление ФАС СЗО от 20.04.04 по делу N А56-17105/03).

В соответствии со статьей 39 Жилищного кодекса Российской Федерации собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме; доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. Правовые нормы о возложении на домовладельцев бремени расходов на содержание и ремонт общего имущества содержались в статье 16 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.06 N 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правила изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность.

ТСЖ вправе требовать от собственника помещений в многоквартирном доме исполнения обязательств по участию в расходах на содержание общего имущества пропорционально его доле, а также может заключить договор с лицом, занимающим помещение в многоквартирном доме, об участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества.

ТСЖ обратилось с иском к ООО о взыскании задолженности по договору о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. Решением иск удовлетворен в полном объеме. Постановлением апелляционной инстанции решение изменено. С ответчика в пользу истца взыскана меньшая сумма с учетом частичного погашения суммы долга ответчиком. Как видно из материалов дела, стороны заключили договор о долевом участии в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме, предоставление коммунальных услуг. По условиям данного договора истец обязан обеспечить предоставление ООО выполнения работ по техническому обслуживанию и ремонту общего имущества в кондоминиуме за установленную плату. Доля ООО в расходах на содержание и ремонт общего имущества в кондоминиуме пропорциональна доле арендуемого им помещения. Объем оказанных услуг, их размер подтверждены представленными документами, актами выполненных работ, соответствующими расчетами. Стоимость услуг по техническому обслуживанию также подтверждена материалами дела. Расчет потребления холодной воды произведен истцом в соответствии с условиями договора и с учетом показаний домового счетчика. Какие-либо документы, опровергающие правильность расчетов истца, в материалы дела не представлены. В соответствии со статьей 249 Гражданского кодекса Российской Федерации каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. При таких обстоятельствах взыскание с ответчика задолженности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 21.04.05 по делу N А56-14606/04).

Товарищество собственников жилья не должно препятствовать использованию помещений, расположенных в многоквартирном доме, право собственности на которые зарегистрировано за другими лицами. ТСЖ не вправе ссылаться, что такие объекты находятся в общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме, если зарегистрированное право собственности не оспорено в судебном порядке и спор не разрешен в пользу участников общей долевой собственности.

ООО обратилось с иском к ТСЖ об устранении препятствий в пользовании и владении нежилым помещением в жилом доме путем обязания ответчика освободить указанное помещение. Решением, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, исковые требования удовлетворены. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе, сославшись на следующее. ООО является арендатором спорного нежилого помещения по договору с КУГИ. Судом установлено, что ТСЖ препятствует истцу в использовании указанного помещения. ТСЖ считает, что спорное помещение является общей долевой собственностью домовладельцев в кондоминиуме, в связи с чем КУГИ не вправе сдавать его в аренду. Материалами дела подтверждается, что на спорное помещение зарегистрировано право государственной собственности города Санкт-Петербурга. В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация права собственности города Санкт-Петербурга на данное помещение до настоящего времени не оспорена. При таких обстоятельствах суд обоснованно исходил из того, что арендованное истцом помещение является государственной собственностью города Санкт-Петербурга. КУГИ как специально уполномоченный собственником орган правомерно передал его в аренду. В соответствии со статьей 305 Гражданского кодекса Российской Федерации право истребовать имущество из чужого незаконного владения (статья 301 названного Кодекса), право требовать устранения всяких нарушений права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения (статья 304 того же Кодекса), принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. ООО владеет указанным выше помещением на основании договора аренды. Следовательно, в соответствии со статьей 305 упомянутого Кодекса истец как титульный владелец имущества вправе требовать устранения чинимых ему препятствий в пользовании данным помещением (Постановление ФАС СЗО от 28.07.04 по делу N А56-25459/03).

Иски к строительным организациям

Как указывалось выше, основными функциями товарищества собственников жилья является управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение его эксплуатации, владение, пользование, распоряжение в установленных пределах общим имуществом в многоквартирном доме.

В судебной практике имеются дела, в рамках которых ТСЖ обращаются с исками к строительным организациям об устранении допущенных при строительстве многоквартирных домов и выявленных в процессе их эксплуатации недостатков. Для решения вопроса об обоснованности заявленных требований важна оценка обстоятельств ввода в эксплуатацию спорных объектов. То обстоятельство, что объект принят в эксплуатацию без замечаний, выполнен в соответствии с утвержденным проектом, а соответствующие акт, решение приемочной комиссии не признаны недействительными, может послужить основанием для отказа в иске.

ТСЖ обратилось с иском к ФГУП и ООО об обязании устранить недостатки, допущенные при строительстве тепловых сетей жилого дома. В качестве третьих лиц к участию в деле привлечены ОАО и ЖСК. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения. Из материалов дела следует, что ЖСК и ФГУП заключили договор от 02.02.01 на выполнение работ по строительству жилого дома. Работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, разработанной ОАО и ООО. Согласно акту от 25.12.02 жилой дом выполнен в соответствии с проектом, отвечает санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, строительным нормам и правилам, государственным стандартам и введен в эксплуатацию; коммуникации обеспечивают нормальную эксплуатацию объекта и приняты пользователями - эксплуатационными организациями. ЖСК и ТСЖ заключили соглашение от 05.01.04 о передаче в безвозмездное пользование ТСЖ мест общего пользования, служебных помещений, водомерных и тепловых узлов, иного имущества. Основанием для обращения ТСЖ в арбитражный суд с настоящим иском послужило обнаружение в процессе эксплуатации жилого дома недостатков, в результате которых температура в жилых помещениях в зимнее время не достигает +10 градусов Цельсия. Отказывая в иске, суд пришел к выводу об отсутствии нарушений строительных норм и правил при строительстве жилого дома, указав на акт приемки, которым дом принят в эксплуатацию без замечаний. Апелляционная инстанция сослалась также на экспертное заключение, согласно которому система наружного теплоснабжения жилого дома соответствует проекту наружного теплопровода. В кассационной жалобе ТСЖ ссылалось на ненадлежащую оценку судом доказательств по делу. В силу части 2 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, рассматривающий дело в кассационной инстанции, не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими. Переоценка имеющихся в деле доказательств находится за пределами полномочий суда кассационной инстанции. Кроме того, иск заявлен ТСЖ на основании статей 723 и 754 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих отношения между заказчиком и подрядчиком по поводу ненадлежащего качества работ. ТСЖ не являлось заказчиком работ, устранение недостатков которых является предметом спора, следовательно, ТСЖ не вправе предъявлять требования по указанным правовым основаниям (Постановление ФАС СЗО от 28.07.06 по делу N А56-33647/04).

Необходимость выполнения строительных, ремонтных работ комплекса недвижимого имущества многоквартирного дома, составления проектной, иной документации влечет заключение товариществами собственников жилья договоров подряда со сторонними организациями, а споры, связанные с неисполнением либо ненадлежащим исполнением таких договоров, рассматриваются арбитражным судом.

ООО обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по договору от 19.02.04 и пеней. ТСЖ подало встречный иск о признании договора недействительным. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано. Кассационная инстанция оставила состоявшиеся по делу судебные акты в силе. По договору от 19.02.04 ООО обязалось провести экспертизу проекта жилого дома и составить проектно-сметную документацию указанного объекта, а ТСЖ - оплатить эти услуги в порядке и в сроки, предусмотренные в названном договоре. Обращаясь с иском, ООО указало, что работы полностью выполнены и сданы по акту от 10.05.04. Исходя из содержания договора суд квалифицировал его как договор подряда и пришел к выводу, что ООО выполнило только сводный сметный расчет стоимости строительства, а экспертиза и составление проектной документации фактически не выполнены, акт от 10.05.04 содержит недостоверные сведения о выполнении всех работ по договору. Апелляционная инстанция указала, что поскольку ООО не выполнило весь объем работ, предусмотренный договором, у ТСЖ не возникло обязательств по оплате работ. Статьей 711 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что заказчик обязан уплатить подрядчику обусловленную цену после окончательной сдачи результатов работы при условии, что работа выполнена надлежащим образом и в согласованный срок. Договором от 19.02.04 предусмотрено, что исполнитель обязуется передать заказчику все полученное в результате исполнения его поручения по акту приема-передачи. Однако исполнение ООО данного условия договора не подтверждено, в связи с этим не установлено нарушения обязательств со стороны ТСЖ по оплате выполненных работ (Постановление ФАС СЗО от 01.07.05 по делу N А56-29135/04).

Договоры о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг

В соответствии со статьей 137 Жилищного кодекса Российской Федерации товарищество собственников жилья вправе заключать в соответствии с законодательством договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества. Нормы о праве ТСЖ заключать договоры содержались и в статье 29 Федерального закона "О товариществах собственников жилья". Неоплата поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг является основанием для предъявления к ТСЖ требований о взыскании задолженности.

МУП обратилось с иском к ТСЖ о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, потребленной на нужды жилых и нежилых помещений. Решением суда, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции, взыскана задолженность за тепловую энергию, отпущенную на нужды жилых помещений, в остальной части иска отказано. Кассационная инстанция оставила данные судебные акты без изменения, указав следующее. Между МУП и ТСЖ заключен договор, по которому истец обязался отпускать, а ответчик - принимать и оплачивать тепловую энергию. Обращаясь с иском МУП ссылалось на неоплату ТСЖ поставленной тепловой энергии. Возражая против иска ТСЖ указало, что оплата тепловой энергии, отпущенной на нужды подвала, должна производиться собственниками помещений, расположенных в подвале. Поскольку истец не доказал, что подвальные помещения входят в кондоминиум и что ТСЖ является фактическим потребителем тепловой энергии в предъявленном к оплате объеме, суд правомерно взыскал с ТСЖ сумму задолженности за отпущенную на нужды жилых помещений тепловую энергию (Постановление ФАС СЗО от 12.02.04 по делу N А13-3767/03-04).

При рассмотрении споров, вытекающих из заключения и ненадлежащего исполнения договоров о поставке энергии, предоставлении коммунальных услуг, ТСЖ не лишено возможности возражать относительно действительности таких договоров. Указанные доводы подлежат оценке арбитражным судом.

ТСЖ (ответчик по делу) ссылалось на ничтожность договора, по которому ТСЖ обязалось компенсировать затраты ЗАО по оплате поставленных ответчику теплоресурсов и на основании которого ЗАО предъявило иск о взыскании с ТСЖ суммы задолженности. Кассационная инстанция, оставляя в силе решение суда первой и постановление апелляционной инстанций об удовлетворении иска, указала, что с момента государственной регистрации ТСЖ оно является самостоятельным юридическим лицом, в связи с чем доводы ответчика о ничтожности договора, заключенного после проведения указанной регистрации, нельзя признать правомерными, в установленном порядке договор не оспорен. Расходы, понесенные ЗАО в пользу ТСЖ, сберегшего в результате этого денежные средства, подлежащие уплате за полученную теплоэнергию, правомерно взысканы судом в пользу истца (Постановление ФАС СЗО от 26.07.05 по делу N А56-21724/04).

Возражая против иска ГУП о взыскании задолженности по оплате тепловой энергии, поставленной по договору, ТСЖ ссылалось на то, что договор является незаключенным в связи с недостижением сторонами соглашения о цене тепловой энергии, а также на истечение срока его действия. Кассационная инстанция поддержала решение суда об удовлетворении иска, сославшись на следующее. Так как между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям поставки тепловой энергии, договор считается заключенным. В связи с тем, что сторонами не определена цена, по которой должна оплачиваться тепловая энергия, суд правомерно на основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о применении к правоотношениям сторон тарифов, установленных региональной энергетической комиссией в соответствии со статьями 2 и 6 Федерального закона "О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации". Поскольку отсутствуют доказательства того, что до окончания срока действия договора ответчик вносил предложения о прекращении, изменении договора или о заключении нового договора, то действие договора продлено на следующий срок на прежних условиях. В соответствии с условиями договора поставка тепловой энергии осуществлялась для нужд жильцов дома. В связи с наличием у ответчика непогашенной задолженности по оплате тепловой энергии суд вынес обоснованное решение о ее взыскании в пользу ГУП (Постановление ФАС СЗО от 23.03.05 по делу N А44-4765/04-С12).

ТСЖ просило признать недействительным пункт 5.2 договора на оказание услуг по водоснабжению и канализации, в соответствии с которым размер оплаты определяется исходя из объемов отпущенной питьевой воды и принятых сточных вод согласно показаниям приборов учета. Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в иске отказано. В соответствии с пунктом 11 Правил пользования системами коммунального водоснабжения и канализации в Российской Федерации отпуск (получение) питьевой воды и (или) прием (сброс) сточных вод осуществляются на основании договора энергоснабжения, относящегося к публичным договорам (статьи 426, 539 - 548 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно статье 544 указанного Кодекса оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии. Данное положение изложено сторонами в пункте 5.2 договора, действующему законодательству данный пункт договора не противоречит. Ссылка ТСЖ на то, что к отношениям сторон по договору не могут применяться названные Правила, несостоятельна, так как данные Правила регулируют взаимоотношения между юридическими лицами, каковыми являются стороны по настоящему делу (Постановление ФАС СЗО от 19.01.04 по делу N А13-4089/03-13).

Как показывает судебная практика, товарищество собственников жилья вправе требовать от собственника помещений в жилом доме возмещения расходов по содержанию жилья, оплате коммунальных услуг.

ТСЖ обратилось с иском к КУМИ о взыскании задолженности по оплате расходов по содержанию жилья и коммунальных услуг, а также процентов за пользование чужими денежными средствами. Решением суда иск удовлетворен в части взыскания суммы расходов. Кассационная инстанция оставила решение в силе, указав, что суд правомерно сослался на статью 210 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 17, 30 Федерального закона "О товариществах собственников жилья", действовавшего в рассматриваемый период, устав ТСЖ и пришел к правильному выводу, что понесенные истцом расходы подлежат возмещению КУМИ как собственником квартиры, расположенной в жилом доме (Постановление ФАС СЗО от 15.06.05 по делу N А13-9132/04-13).

Однако суд отказал в иске о взыскании задолженности за оказанные коммунальные услуги с арендатора (ЗАО) помещения в жилом доме. Апелляционная инстанция оставила решение суда без изменения; кассационная инстанция поддержала состоявшиеся по делу судебные акты, указав следующее. Согласно статье 17 Федерального закона "О товариществах собственников жилья" водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные коммунальные услуги оплачивают домовладельцы - собственники помещений в комплексе недвижимого имущества. Они же несут ответственность за своевременность платежей нанимателей либо арендаторов принадлежащих им помещений. ЗАО, не являясь домовладельцем, арендует помещение у КУГИ. Доказательств принятия общим собранием ТСЖ решения о возложении на арендатора обязанности оплачивать расходы по содержанию и ремонту общего имущества, а также по внесению коммунальных платежей, как это предусмотрено пунктом 5 статьи 17 названного Закона, суду не представлено. Соответствующий договор с ЗАО не заключен. При таких обстоятельствах возникшие правоотношения не позволяют взыскать задолженность по услугам с ЗАО (Постановление ФАС СЗО от 23.07.03 по делу N А56-28550/02).

Что касается требований о взыскании с ТСЖ штрафных санкций за нарушение договорных обязательств по своевременной оплате поставленной энергии, оказанных коммунальных услуг, то чаще всего суд отказывает в удовлетворении таких требований с учетом особого статуса ТСЖ как некоммерческой организации, характера его деятельности.

Кассационная инстанция оставила в силе решение суда первой инстанции об отказе ГУП в иске к ТСЖ о взыскании долга по договору теплоснабжения (в связи с погашением ответчиком основной задолженности до разрешения спора судом) и процентов за пользование чужими денежными средствами, указав на правильное применение судом статей 395, 401 Гражданского кодекса Российской Федерации. Свою деятельность ТСЖ осуществляет за счет средств, поступающих от членов товарищества в виде вступительных и иных взносов, обязательных платежей за коммунальные услуги, взносов на текущий и капитальный ремонт, пожертвований или иных благотворительных источников. Для применения ответственности в виде уплаты процентов необходимо установить факт пользования должником денежными средствами, предназначенными кредитору. Согласно уставу ТСЖ не является коммерческой организацией, его обязательства по договору теплоснабжения не связаны с предпринимательской деятельностью. Таким образом, ТСЖ могло отвечать по своим обязательствам только находящимися в его распоряжении денежными средствами, полученными от жильцов дома за коммунальные услуги. В деле отсутствуют какие-либо доказательства наличия достаточных для погашения долга денежных средств на расчетном счете ответчика, которыми он неправомерно пользовался и извлекал доход. Сумма задолженности ответчиком полностью перечислена ГУП по мере поступления денежных средств от жильцов дома, то есть ТСЖ принимало все возможные меры для надлежащего исполнения обязательства (Постановление ФАС СЗО от 28.04.05 по делу N А56-38535/04).

Возмещение расходов, понесенных ТСЖ в связи с предоставлением субсидий на оплату жилищно-коммунальных услуг

Согласно статье 159 Жилищного кодекса Российской Федерации гражданам предоставляются субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг. В данной статье определены случаи предоставления субсидий, круг лиц, имеющих право на их получение, порядок предоставления субсидий, установления их размера, а также финансирования соответствующих расходов, понесенных в связи с предоставлением субсидий. В соответствии со статьей 160 того же Кодекса отдельным категориям граждан могут предоставляться компенсации расходов на оплату жилых помещений и коммунальных услуг за счет средств соответствующих бюджетов. Нормы о предоставлении дотаций, компенсаций и субсидий содержались в статье 19 Федерального закона "О товариществах собственников жилья".

Количество обращений ТСЖ с исками о возмещении расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам, проживающим в жилых домах, льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, о взыскании компенсаций по субсидиям достаточно велико. Законодательством предусмотрено предоставление льгот, субсидий различным категориям граждан (военнослужащим, ветеранам, инвалидам, малоимущим, иным категориям). В зависимости от того, урегулирован ли на законодательном уровне порядок компенсации соответствующих расходов и каким образом, решается вопрос об удовлетворении заявленных требований.

Так, например, по данным судебной практики предшествующих лет, взыскание убытков, понесенных товариществами собственников жилья в связи с предоставлением льгот по оплате коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел, военнослужащим, ветеранам военных действий, военнослужащим запаса, производилось за счет казны Российской Федерации.

Решением суда первой инстанции, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, удовлетворены требования ТСЖ о взыскании убытков, понесенных в связи с предоставлением льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг сотрудникам органов внутренних дел и членам их семей. Судебные инстанции исходили из следующего. При взимании платы с жильцов ТСЖ учитывало льготу, установленную статьей 30 действовавшего Закона Российской Федерации "О милиции", в соответствии с которой сотрудникам милиции и проживающим с ними членам их семей предоставляется 50-процентная скидка при оплате коммунальных услуг, которая наряду с другими установленными указанной нормой Закона льготами компенсируется из средств бюджетов, за счет которых финансируются подразделения милиции. Однако механизм и источники компенсации расходов, которые понесли организации, предоставившие указанную льготу, к настоящему моменту законодательством не определены. Федеральный законодатель не выполнил своих обязательств по урегулированию рассматриваемого вопроса, в то время как спорная льгота предоставлена федеральным законом. В связи с этим предоставление в соответствии со статьей 30 Закона "О милиции" льготы по оплате коммунальных услуг впредь до надлежащего урегулирования возникающих при этом правоотношений федеральным законом, предусматривающим распределение соответствующих расходов между бюджетами всех уровней, должно производиться за счет средств федерального бюджета. Доказательств перечисления из федерального бюджета трансфертов на обеспечение льготы по оплате сотрудникам органов внутренних дел коммунальных услуг не имеется; материалами дела подтверждено, что рассматриваемые сотрудники органов внутренних дел финансируются из федерального бюджета. Истребуемая сумма правомерно взыскана за счет казны Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 13.05.04 по делу N А05-6492/03-23).

Расходы по предоставлению льгот по оплате жилищно-коммунальных услуг ветеранам суд взыскивал за счет казны субъекта Российской Федерации с учетом соответствующих положений федерального и регионального законодательства.

Кассационная инстанция удовлетворила в полном объеме за счет казны Республики Карелия иск ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в связи с предоставлением гражданам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг в соответствии с Федеральным законом "О ветеранах" и Законом Республики Карелия "Об установлении звания "Ветеран труда Республики Карелия" и порядке его присвоения". Согласно статье 10 названного Федерального закона расходы на реализацию льгот по оплате жилья и коммунальных услуг возмещаются за счет средств бюджетов субъектов Российской Федерации. Порядок возмещения данных расходов утверждается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Расходы органов государственной власти субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления, связанные с предоставлением льгот ветеранам, учитываются при взаиморасчетах федерального бюджета и бюджетов субъектов Российской Федерации. Поскольку судом установлено, что денежных средств, выделенных из бюджета Республики Карелия, оказалось недостаточно для возмещения всех расходов, связанных с предоставлением ветеранам льгот по оплате жилья и коммунальных услуг, требования истца подлежали удовлетворению в полном объеме за счет казны субъекта Российской Федерации (Постановление ФАС СЗО от 18.10.05 по делу N А26-1006/2005-16).

При определении размера подлежащих взысканию расходов налог на добавленную стоимость не учитывается.

Оставляя без изменения постановление апелляционной инстанции о частичном удовлетворении иска ТСЖ о взыскании расходов, понесенных в результате предоставления гражданину и проживающим с ним членам его семьи льготы по оплате жилья и коммунальных услуг, предусмотренной Законом Российской Федерации "О реабилитации жертв политических репрессий", кассационная инстанция указала, что поскольку компенсация расходов, понесенных в связи с оказанием услуг льготным категориям потребителей, полученная от уполномоченного к ее выплате государственного органа, объектом налогообложения не является, суд апелляционной инстанции обоснованно отказал ТСЖ во взыскании денежной суммы, составляющей размер налога на добавленную стоимость. Довод ответчика об отсутствии его вины в причинении убытков истцу не принят во внимание, так как правоотношения, возникающие между лицами, предоставляющими услуги льготным категориям граждан и производящими выплаты уполномоченными государственными органами, являются публичными и компенсация первым затрат по предоставлению названных услуг не может быть поставлена в зависимость от наличия либо отсутствия вины вторых (Постановление ФАС СЗО от 30.11.04 по делу N А05-2124/04-2).

Привлечение ТСЖ к административной ответственности

Деятельность товариществ собственников жилья может быть проверена на предмет соблюдения требований законодательства, а при выявлении совершенных правонарушений ТСЖ привлекается к административной ответственности. Решение административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности может быть оспорено товариществом путем подачи соответствующего заявления в арбитражный суд.

Как свидетельствует судебная практика, удовлетворение требований ТСЖ о признании незаконными и отмене постановлений административных органов о привлечении к административной ответственности может иметь место, если не доказан факт совершения товариществом административного правонарушения, если действия ТСЖ не нарушают законодательство и в них отсутствует состав вменяемого правонарушения.

Кассационная инстанция оставила без изменения решение суда об удовлетворении заявления ТСЖ о признании незаконным и отмене постановления налогового органа о привлечении товарищества к административной ответственности, предусмотренной статьей 14.5 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, с учетом следующих обстоятельств. В соответствии с указанной статьей ТСЖ привлечено к административной ответственности за осуществление торговой деятельности без применения контрольно-кассовой техники и бланков строгой отчетности. Однако материалами дела подтверждено, что по просьбе домовладельцев производился прием от жильцов денег для приобретения ключей к домофону. Собранные деньги передавались представителю ООО, которое производило установку домофона, открывающегося магнитными ключами. Принятая плата за ключи не приходовалась в кассе ТСЖ и не отражалась в его отчетности. В нарушение статьи 210 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств того, что именно ТСЖ осуществляло реализацию ключей за наличный расчет. Факт совершения ТСЖ административного правонарушения не доказан (Постановление ФАС СЗО от 29.08.05 по делу N А56-46100/04).

Нередко товарищества собственников жилья привлекаются к административной ответственности за нарушение земельного законодательства (самовольное занятие земельного участка, использование земельного участка без правоустанавливающих документов, нецелевое использование земельного участка).

По делу, рассмотренному в 2004 г., одним из оснований для признания незаконным и отмене постановления административного органа о привлечении ТСЖ к административной ответственности за нарушение земельного законодательства послужило то обстоятельство, что ТСЖ как организационно-правовая форма юридического лица выступает лишь в качестве органа управления и наиболее эффективного использования входящего в кондоминиум имущества, и не является собственником, владельцем или пользователем этого имущества; спорный земельный участок является неделимым, находящиеся на нем в составе жилого здания помещения принадлежат разным собственникам, пользователями земельного участка под этим зданием являются участники долевой собственности на общее имущество (домовладельцы) (Постановление ФАС СЗО от 14.04.04 по делу N А56-50574/03).

В последующем в судебных актах по делам об оспаривании решений административных органов о привлечении ТСЖ к административной ответственности на данное обстоятельство не указывалось. При рассмотрении арбитражным судом таких дел оценивались действия ТСЖ с точки зрения соответствия их законодательству, в зависимости от чего решался вопрос об удовлетворении либо отклонении заявленных требований.

В результате проверки использования земельного участка, прилегающего к жилому дому, установлено, что участок занят и фактически используется ТСЖ без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю. ТСЖ привлечено к административной ответственности, что послужило основанием для обращения товарищества в арбитражный суд с заявлением о признании незаконным и отмене представления по административному правонарушению и постановления о наложении административного штрафа. Решением суда, оставленным без изменения постановлениями апелляционной и кассационной инстанций, в удовлетворении заявления отказано. Согласно материалам дела прилегающая к жилому дому территория земельного участка огорожена металлическим забором, по его углам установлены сторожевые будки, имеется шлагбаум. Данный участок относится к категории земель общего пользования. Земельный участок используется ТСЖ, ограждение данного участка выполнено в интересах и для использования ТСЖ, администрацией района отказано в предоставлении этого участка ТСЖ. Таким образом, факт использования ТСЖ земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю подтвержден материалами дела. Процедуру привлечения ТСЖ к административной ответственности административный орган не нарушил. Представление об обязании ТСЖ освободить занимаемый земельный участок выдано в пределах компетенции названного органа, соответствует законодательству, привлечение товарищества к административной ответственности является правомерным (Постановление ФАС СЗО от 11.08.05 по делу N А56-47989/04).

Возмещение судебных расходов

Участвуя в арбитражном процессе, являясь стороной судебного спора, заинтересованным лицом, ТСЖ обладает соответствующими процессуальными правами и обязанностями. ТСЖ может заявлять ходатайства, давать объяснения, приводить свои доводы, обжаловать судебные акты.

Прекращение производства по делу с участием товарищества собственников жилья в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду не препятствует товариществу потребовать возмещения судебных расходов.

Арбитражный суд прекратил производство по делу по иску Организации к ТСЖ о признании недействительным решения общего собрания его членов в связи с неподведомственностью спора арбитражному суду. ТСЖ обратилось с заявлением о взыскании с Организации расходов на оплату услуг представителя, понесенных при рассмотрении дела в суде первой инстанции. Суд первой инстанции, с которым согласилась апелляционная инстанция, частично удовлетворяя заявление товарищества, сослался на статью 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, согласно которой расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах. Кассационная инстанция поддержала вынесенные по данному вопросу судебные акты, указав следующее. И ТСЖ, и Организация являются некоммерческими организациями, а спорные отношения между ними возникли вне сферы предпринимательской или иной экономической деятельности сторон. Истец обратился в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло прекращение производства по делу за неподведомственностью спора арбитражному суду. Из содержания статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации следует, что в основу распределения судебных расходов между сторонами положен принцип возмещения их с правой стороны за счет неправой. Следовательно, судебные расходы ответчика подлежат возмещению за счет истца, обратившегося в арбитражный суд с нарушением правил подведомственности, что повлекло для ответчика необходимость защищать свои интересы. Нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о распределении между сторонами судебных расходов применены судом правильно (Постановление ФАС СЗО от 23.11.04 по делу N А13-4683/03-24).

Изложенное позволяет сделать вывод, что рассматриваемые арбитражными судами дела с участием товариществ собственников жилья весьма разнообразны по характеру споров, их содержанию. Товарищества собственников жилья активно используют право на обращение в арбитражный суд в защиту нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, показывают свою "жизнеспособность" в арбитражном процессе. В том случае, если процесс создания товариществ собственников жилья будет развиваться, появятся и новые наработки судебной практики, которые будут иметь важное значение для содействия обеспечению нормальной деятельности товариществ собственников жилья.

Жильцы многоквартирных построек могут общими усилиями участвовать в создании благоприятных совместных условий для проживания, организовав ТСЖ. Но, тем не менее, регулярно возникают ситуации, когда не все жильцы остаются услышанными. Более того, они не всегда знают, что управляющие ТСЖ действуют незаконно. Поэтому вопрос, куда обратиться с жалобой на ТСЖ, весьма актуален.

Оглавление:

Причины обращения в судебные инстанции

Подать иск на ТСЖ правомерно и действенно, если:

Как составить жалобу на ТСЖ

При вышеуказанных нарушениях собственниками жилья составляется коллективная претензия с подписями, которая передается председателю. В ней раскрывается суть нарушений, а также выдвигаются требования по их устранению или уплате компенсации. Также претензию можно составить на имя директора управляющей компании.

В претензии должны содержаться следующие данные:

к кому предъявляются претензии ― ФИО и профессия;
кто жалуется ― ФИО и профессия;
описание претензии со ссылками на статьи федеральных законов;
требования.

Жалоба будет рассмотрена государственным органом в течение месяца, а уже сроки судебной тяжбы в каждом конкретном случае устанавливаются индивидуально, в зависимости от региона, суда и предмета иска.

Куда обращаться с жалобой на ТСЖ

Чаще возникает потребность подать жалобу не на компанию как таковую, а на конкретное уполномоченное лицо ― руководителя ТСЖ, которое своими действиями или бездействием провоцирует нарушения. Однако, подавать жалобу руководителю на него же нелогично. В таком случае жалоба адресуется в государственный контролирующий орган:

Иски до 50.000 руб. рассматриваются по упрощенной системе. Заявление подается по месту регистрации. В нем отмечается причина, по которой обращаются в суд, а также сумма, которую необходимо возместить. Заявление необходимо составлять в двух экземплярах, каждый из которых регистрируется в суде. К заявлению нужно приложить доказательные документы.

Судебная практика

Наиболее популярной жалобой на ТСЖ в судебной практике является внеплановое отсутствие горячей воды. Иск считается правомерным, если:

горячей воды не было более двух недель;
о том, что горячую воду отключают, предупредили менее, чем за 10 дней или не предупредили вовсе;
управляющая компания не пересчитывала платежи за время отсутствия горячей воды.

Прежде, чем подавать иск, необходимо обратиться к управляющему с письменным требованием разъяснить причины отключения. Далее, группой соседей (в составе трех человек) нужно составить акт, который подтвердит наличие нарушения.

ВСТРЕЧНЫЙ ИСК

В Советский районный cуд

г.Ростов-на-Дону, пр. Стачки, д. 200/2

Истец (Ответчик по пероначальному иску):

Ответчик (истец по первоначальному иску):

ТСЖ «Университет»

г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки д.217/3

ВСТРЕЧНОЕ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ в защиту прав потребителя о применении последствий недействителности ничтожной сделки

В производстве суда находится исковое заявление ТСЖ “Университет” поименованное как "Исковое заявление о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг", но в основании указано о плате за жилое помещение и коммунальные услуги. При этом не приложено Расчета задолженности с исходными для Расчета данными и методикой счета. Есть веские основания полагать, что искусственная путаница понятий понадобилась для того, чтобы за одни и те же услуги взимать плату по несколько раз, манипулируя понятиями, названиями или постоянно меняя периоды по мере изложения текста или при рассмотрении заявления.

В порядке ст. 137 ГПК РФ обращаюсь в суд со Встречным исковым заявлением, имеющим взаимную связь с первоначальным иском.

Первоначальный иск опирается на две статьи Жилищного кодекса РФ, причем неправильно истолкованных, тогда как жилищные отношения между их участниками регулируются помимо ЖК РФ, также Гражданским кодексом РФ, частью которого является законодательство о защите прав потребителей Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей". Постановлением Пленума Верховнкого Суда РФ от 28,06.2012 N 17 "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей" законодательство о защите прав потребителей распространено на отношения по приобретению товаров (работ, услуг) по возмездному договору, если цена в таком договоре не указана.

Между тем, к рассматриваемым правоотношениям относятся следующие статьи Закона о защите прав потребителей:

Ст.16 (право на заключение договоров, не ущемляющих права потребителей услуг; запрет навязывания дополнительных услуг и право потребителя не оплачивать навязанные услуги);

Ст.ст.8-10 (право на достоверную информацию об услугах, их исполнителе и условиях их приобретения);  - ст.15 (право потребителя на компенсацию морального вреда, нанесённого нарушением исполнителем прав потребителя, и в частности путём публичного необоснованного объявления потребителя должником, как это имеет место в рассматриваемом случае).  

Рассмотрение в суде споров между участниками жилищных отношений должно проходить при обязательной судебной проверке соблюдения юридическими лицами нормативных правовых актов:

Постановления Правительства РФ от 13 августа 2006 года N 491 "Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и Правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность",

Постановления Правительства Российской Федерации от 23 сентября 2010 года N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами",

Постановления Правительства Российской Федерации от 6 мая 2011 года N 354 "О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов".

Все перечисленные нормативные правовые акты изданы на основании и во исполнение ЖК РФ, что с учетом положений частей 2 и 4 статьи 5 ЖК РФ объективно относит их к жилищному законодательству, регулирующему отношения по поводу: содержания и ремонта жилых помещений (пункт 6 части 1 статьи 4 ЖК РФ); управления многоквартирными домами (пункт 8 части 1 статьи 4 ЖК РФ); предоставления коммунальных услуг (пункт 10 части 1 статьи 4 ЖК РФ); внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги (пункт 11 части 1 статьи 4 ЖК РФ), а также осуществления государственного жилищного надзора (пункт 13 части 1 статьи 4 ЖК РФ).

Одновременно следует исходить из того, что ч.2 ст.1 ГПК РФ предусмотрено: "Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила гражданского судопроизводства, чем те, которыепредусмотрены законом, применяются правила международного договора". Поэтому до разрешения спора по существу надлежит провести проверку соответствия перечисленных норм внутреннего законодательства на предмет соответствия их

i) п.1 ст.8 Конвенции от 04.11.1950 (Рим) о защите прав человека и его основных свобод - в части моего права на уважение частной жизни, которое исключает публичное провозглашение меня должником при отсутствии каких-либо невыполненных обязательств. Этой статьей (п.2) наложен запрет на вмешательство со стороны государственных органов в осуществление этого права, за исключением вмешательства, предусмотренного законом и необходимого в демократическом обществе в интересах государственной безопасности и общественного спокойствия, экономического благосостояния страны, в целях предотвращения беспорядков или преступлений, для охраны здоровья или нравственности или защиты прав и свобод других лиц. Принятием необоснованного иска к рассмотрению нарушено это требование.

ii) ст. 1 Факультативного Протокола N 1 от 20.03.1952 г. к Конвенции о защите прав человека и его основных свобод - в части моего права собственности на денежные средства. В соответствии с практикой Европейского Суда по правам человека стоимость затрат на содержание жилья является «имуществом» по смыслу Статьи 1 Протокола №1 к Конвенции, поскольку является его объектом (Постановление по делу Ambruosiv.Itali; 19.10.2000, пар.20). Принцип уважения собственности закреплён в многочисленных решениях Европейского Суда, в частности, по делу JamesandOlhersv. UnatedKingdom; 21.02.1986). Подачей встречного иска против незаконных действий... я защищаю своё имущество от посягательств на него посторонних лиц.

1. Доказательство нарушения жилищных прав в части ценообразования

Из обнародованной сметы доходов и расходов ТСЖ на официальном сайте ГИПЕРССЫЛКА (приложение №1) следует, что согласно цена оплаты за содержание и ремонт общего имущества была установлена на очередной год в размере 23 руб за кв метр. При этом никаких обоснований не приведено

Но по закону ценообразование за содержание и ремонт общего имущества формируется в ином порядке: согласно п.3 ч.1 ст.137 ЖК РФ размер платы за оказанные услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества дома принимается не в виде цены, приходящейся на единицу площади, а в виде ряда последовательных операций, определенных общим требованием - на основе принятой годовой сметы доходов и расходов:

«Товарищество собственников жилья вправе: …устанавливать на основе принятой сметы доходов и расходов на год товарищества размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме»

Требование закона об установлении размера платы НА ОСНОВЕ сметы доходов и расходов означает, что сначала - в качестве «основы» – утверждается СМЕТА доходов и расходов - и лишь после этого этапа следует установление размеров обязательных платежей и взносов. Если же размер платы принят в ином порядке - не на основе сметы доходов и расходов, - такие действия квалифицируются как ничтожные, не имеющие правовых последствий в силу противоречия закону.

2. Нарушения порядка утверждения сметы

Законом предусмотрено, что смета доходов и расходов на год должна быть рассмотрена на заседании правления: "В обязанности правления товарищества собственников жилья входят: ...составление смет доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчетов о финансовой деятельности, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения" (п.3 ст. 148 ЖК РФ). Это значит, что общему собранию должна быть представлена предварительно рассмотренная на заседании правления смета. Отсутствие протокола заседания правления с вопросом "составление сметы доходов и расходов на год" указывает на нарушение правлением своей обязанности. У Общего собрания нет права рассматривать вопрос о СМЕТЕ, если а)правление не рассматривало смету и б) не принимало решения вынести такой вопрос на Общее собрание.

3. Недопустимость принятия сметы при отсутствии перечня

Законом предусмотрено, что Общее собрание утверждает годовой план содержания и ремонта общего имущества в многоквартирном доме и отчет о выполнении такого плана (п.8 ч.2 ст. 145 ЖК РФ). Правилами содержания общего имущества..., утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491. В пункте 35 "Правил..." определено: "размеры платы за содержание и ремонт жилого помещения и размеры обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, должны быть соразмерны утвержденному перечню, объемам и качеству услуг и работ ", а в пункте 17: "Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования". От перечня услуг (работ) и условий их оказания (выполнения) зависит объем услуг (работ). Собрание - и никто иной! - решает, какой объем услуг (работ) оно соглашается передать на исполнение управляющей организации.При отсутствии такого решения не возникает право на выставление счетов на оплату оказанных услуг или выполненных работ

4. Нарушение требований закона по приемке работ, связанных с содержанием и ремонтом общего имущества

Согласно ч. 2 ст. 157 ЖК РФ Правительство вправе устанавливать Правила, регулирующие отдельные стороны правоотношений исполнителей и потребителей жилищно-коммунальных услуг.

"Правилами содержания общего имущества...", утв. Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 №491, предусмотрено проведение осмотров общего имущества (пункт 13); при этом, как указано в пункте 14

" Результаты осмотра общего имущества оформляются актом осмотр а, который является основанием для принятия собственниками помещений или ответственными лицами решения о соответствии или несоответствии проверяемого общего имущества (элементов общего имущества) требованиям законодательства РФ, требованиям обеспечения безопасности граждан, а также о мерах (мероприятиях), необходимых для устранения выявленных дефектов (неисправностей, повреждений).

Только при наличии указаний в Акте осмотре выводов о полном соответствии проверяемого общего имущества требованиям законодательства возникает право на выставление счетов на оплату оказанных услуг (работ). Отсутствие названных Актов лишает права истца на выставление каких-либо претензий относительно содержания общего имущества вообще .

Указанная норма практически продублирована в ст. 37 Закона о защите прав потребителя: "потребитель обязан оплатить выполненную исполнителем в полном объеме оказанную услугу после ее принятия потребителем"

При отсутствии актов приемки исполнения не возникает оснований для предъявления каких-либо счетов на оплату непринятых объемов исполнения и каких-либо прав на судебную защиту от неполной оплаты таких счетов

5. Нарушение требований закона в части определения объемов выполненных работ и услуг

Согласно "Правил предоставления коммунальных услуг...." в платежном документе должен быть указан объем (количество) потребленных в течение расчетного периода коммунальных ресурсов и отведенных сточных вод. В нарушение требований подзаконного акта Истец самоуправно предъявляет квитанции, из которых невозможно увидеть объемы потребленных услуг. У жителей есть обязанность оплачивать коммунальные услуги. Но всего лишь в объемах фактического потребления. Оплачивать виртуальные (выдуманные) объемы услуг потребитель не обязан. В равной мере не обязан оплачивать необоснованные суммы по произвольно составленным платежным документам, не содержащим информации, предписанной законом или подзаконными актами. Истец не предъявил доказательств иного. .

Согласно "Правил предоставления коммунальных услуг..." потребитель имеет право требовать от исполнителя совершения действий по вводу в эксплуатацию установленного индивидуального, общего (квартирного) или комнатного прибора учета, соответствующего требованиям законодательства РФ об обеспечении единства измерений, даже если такой прибор учета по функциональным возможностям отличается от коллективного (общедомового) прибора учета, которым оснащен многоквартирный дом, не позднее месяца, следующего за днем его установки, а также требовать осуществления расчетов размера платы за коммунальные услуги исходя из показаний введенного в эксплуатацию прибора учета, начиная с 1-го числа месяца, следующего за месяцем ввода прибора учета в эксплуатацию (п.33 пп"и"). Между тем ответчик уклоняется от расчетов за коммунальные услуги в строгом соответствии с показаниями общедомового и квартирного приборов учета. В первоначальном иске не указаны показания приборов квартирного учета.

Таким образом, исковые требования первоначального иска следует считать не основанными на показаниях приборов учета, скорее всего, на основании вымышленных объемов потребления

6. Право на приостановление оплаты

Оплата предъявляемых счетов при явном нарушении требований к порядку формирования цены, правильному учету объемов и соблюдения порядка приемки исполнения по смыслу гражданского законодательства считается неосмотрительным действием, тогда как закон требует проявлять осмотрительность и осторожность в любых сделках. Между тем непременным условием для защиты законных интересов участников делового оборота является соглашение о цене сделки, указанное в договоре.

В соответствии с ч.3 ст. 405 и ч.1 ст. 406 ГК РФ должник не считается просрочившим исполнение обязательства, пока обязательство не может быть исполнено вследствие просрочки кредитора, в том числе вследствие не совершения кредитором предусмотренных законом действий, до исполнения которых должник не мог исполнить своего обязательства.

В рассматриваеморм случае имеет место временное приостановление оплаты до тех пор, пока не будут выполнены требования закона в части формирования цены услуг, учета показаний квартирного счетчика и органгизации приемки исполнения в соответствии с требованиями закона.

Такие действия полностью соответствуют условиям соразмерности мер самозащиты права, указанным в ст. 14 ГК РФ : потребитель вправе приостановить оплату до устранения нарушений требований закона в силу просрочки кредитора, вызванной нарушением процедуры ценообразования.

7. Относительно размера компенсации и штрафа

В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей истец наделен правом на компенсацию причиненного морального вреда. В соответствии с ч. 1 ст. 1099 ГК РФ основания и размер компенсации гражданину морального вреда определяются правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ и статьей 151 настоящего Кодекса. При определении размеров компенсации морального вреда суд принимает во внимание степень вины нарушителя и иные заслуживающие внимания обстоятельства. Суд должен также учитывать степень физических и нравственных страданий, связанных с индивидуальными особенностями лица, которому причинен вред.

В силу ст.1101 ГК РФ компенсация морального вреда осуществляется в денежной форме. Размер компенсации морального вреда определяется судом в зависимости от характера причиненных потерпевшему физических и нравственных страданий, а также степени вины причинителя вреда в случаях, когда вина является основанием возмещения вреда.

Считаем, что только уплатой 200 (двухсот тысяч) рублей ответчик сможет компенсировать причиненный истцу моральный вред.

В соответствии с ч.6 ст. 13 Закона о защите прав потребителей истец наделен правом на взыскание штрафа в размере 50 процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя

8. Право на освобождение от оплаты госпошлины

В соответствии с п. 3 ст. 17 Закона «О защите прав потребителей" от уплаты госпошлины истцы освобождены.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 21, 23, 53 Конституции РФ, статьями 137, 138, 143.1, 161, 162, 163.1 ЖК РФ; статьями 8, 14, 151-152, 307, 308, 405, 406, 1099, 1101 ГК РФ, статьями 8-10, 13-16 Закона о защите прав потребителей, статьями 131-132, 137-138 ГПК РФ РФ,

1) В силу ничтожности односторонней сделку в виде назначение цены 23 руб за кв м за услугу по содержанию и ремонту общего имущества применить последствия недействительности сделки в виде признания размер платы за содержание и ремонт общего имущества неустановленным ~~с мая 2009~~ по настоящее время

2)В силу ничтожности односторонней сделку в виде назначение объемов потребления коммунальных услуг без учета показаний квартирного счетчика применить последствия недействительности сделки в виде признания размер платы за коммунальные услуги неустановленным ~~с мая 2009~~ по настоящее время

3)Признать не принятыми все объемы работ и услуг, начиная с … по настоящее время, из-за отсутствия актов приемки

4)Взыскать с ТСЖ "Университет" в пользу истца компенсацию причиненного морального вреда в размере 200 тысяч рублей и штраф в размере 100 тысяч рублей - 50% от присужденного размера компенсации

5)Признать правомерным право истца на приостановление оплаты за содержание и ремонт помещений до устранения нарушений жилищных прав в части определения цены за указанные услуги в порядке, установленном законом

Приложения:

Копия искового заявления

Скрин с сайта

Копия настоящего