Ответственность председателя тсж за неуплату коммунальных услуг. Как бороться с задолженностью неплательщиков? Имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников

ЮРИДИЧЕСКАЯ ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ФИНАНСОВАЯ СОСТОЯТЕЛЬНОСТЬ ТОВАРИЩЕСТВА СОБСТВЕННИКОВ ЖИЛЬЯ КАК НЕКОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИИ

Одним из признаков юридического лица, а к таковым относится и товарищество собственников жилья (ТСЖ), является самостоятельная гражданско-правовая ответственность. Согласно ст. 56 ГК РФ "юридические лица, кроме финансируемых собственников учреждений, отвечают по своим обязательствам всем принадлежащим им имуществом". Учредитель (участник) юридического лица не отвечает по обязательствам юридического лица, а юридическое лицо не отвечает по обязательствам учредителя (участника или собственника), кроме случаев, предусмотренных ГК РФ либо учредительными документами юридического лица (п. 3 ст. 56 ГК РФ).

В отношении ТСЖ данный признак закреплен в ч. 6 ст. 135 ЖК РФ, согласно которому "товарищество собственников жилья не отвечает по обязательствам членов товарищества. Члены товарищества собственников жилья не отвечают по обязательствам товарищества"; здесь же отмечено, что товарищество "отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом". Очевидно, что законодатель акцентирует внимание на необходимости формирования имущества товарищества "для эффективного ведения основной деятельности и обеспечения прав кредиторов при осуществлении предпринимательской деятельности, соответствующей основной". Наличие такого имущества способствует обеспечению самостоятельной гражданско-правовой ответственности ТСЖ. Именно поэтому в уставе ТСЖ обязательно должен быть определен порядок формирования имущества товарищества.

В отличие от Федерального закона от 15.06.1996 N 72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", утратившего силу с 1 марта 2005 г. (далее - Закон о ТСЖ), ЖК РФ запрещает передачу общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме в собственность ТСЖ в качестве вступительных взносов (см. ч. 4 ст. 37 ЖК РФ, п. 2 ст. 290 ГК РФ). Оно всегда остается общим имуществом собственников помещений и переходит в собственность только вместе с соответствующим помещением.

ЖК РФ разделяет понятия "имущество" и "средства" ТСЖ (ст. 151 ЖК РФ), относя к последним: обязательные платежи, вступительные и иные взносы членов товарищества; доходы от хозяйственной деятельности товарищества, направленные на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества; субсидии на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий, а также прочие поступления.

Причем следует, на наш взгляд, согласиться с мнением В.С. Ермакова о том, что многие из этих средств хотя и причисляются к средствам ТСЖ, но проходят через его расчетный счет транзитно.

Так, статья 151 ЖК РФ (п. 1 ч. 2) относит обязательные платежи членов товарищества к средствам товарищества. При этом в ЖК РФ нет прямого указания на то, что же именно относится к обязательным платежам (в отличие от Закона о ТСЖ). Однако, исходя из анализа статей 153 - 158 ЖК РФ, к данным платежам относятся плата за содержание и ремонт жилого помещения, а также плата за коммунальные услуги, которая включает в себя плату за холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (ч. 4 ст. 154 ЖК РФ). После того как на счет ТСЖ поступают платежи от собственников, оно оплачивает коммунальным службам предоставленные услуги, выступая в данном случае посредником.

Этого же мнения придерживается и М.Ю. Тихомиров, отмечая, что ТСЖ не обладает техническими возможностями для оказания коммунальных услуг, а также, согласно ст. 426 ГК РФ, являясь некоммерческой организацией (не профессиональным предпринимателем), не может быть стороной в публичном договоре.

Вместе с тем внесение коммунальных платежей на счет товарищества и причисление данных средств к имуществу ТСЖ приводят к ситуациям, когда коммунальные организации предъявляют требования об уплате долгов не непосредственно собственникам, а товариществу, с блокировкой счета последнего.

В статье 151 ЖК РФ ничего не сказано о платежах собственников помещений в многоквартирном доме, не являющихся членами ТСЖ; но на основании ч. 6 ст. 155 ЖК РФ последние должны вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договором, заключенным с ТСЖ.

Как правило, основную часть активов ТСЖ составляют денежные средства, которые в соответствии со ст. 128 и п. 2 ст. 130 ГК РФ являются имуществом, а следовательно, на них может быть обращено взыскание по долгам ТСЖ.

Несмотря на то, что члены товарищества не отвечают по обязательствам товарищества, на них лежит бремя участия в выполнении функций управления, а именно:

Участие в принятии и реализации решений коллективными органами;

Оплата расходов на содержание и ремонт жилого дома, а также оплата коммунальных услуг (ч. 2 ст. 154, ч. 1 ст. 158, ч. 1 ст. 39 ЖК РФ);

Уплата налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также издержек по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ);

Выполнение других обязанностей, предусмотренных учредительными документами или совместными решениями.

Данные платежи должны быть предусмотрены в смете, в учредительных документах или в обязательных для выполнения решениях органов управления ТСЖ.

При неисполнении собственниками помещений обязанности по оплате коммунальных услуг, по содержанию и ремонту жилья у ТСЖ образуется финансовая задолженность перед ресурсоснабжающими организациями и подрядчиками, причем эта задолженность имеет тенденцию к постоянному увеличению за счет начисления неустойки и иных штрафных санкций.

Несмотря на то что в ЖК РФ нет положений об ответственности ТСЖ, оно несет ответственность согласно законодательству Российской Федерации, и такая ответственность напрямую связана с обязанностями товарищества и органов его управления.

В случаях нарушения обязательств перед участниками имущественно-материального оборота, допущения нарушений законодательства ответственность для юридических лиц предусмотрена КоАП РФ; предусмотрена и ответственность при нарушениях законодательства о налогах и сборах. Так, статьей 401 ГК РФ установлено, что лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности).

Непоступление денежных средств от некоторых собственников помещений может привести к невыполнению обязательств самим товариществом. Согласно ст. 236 ТК РФ задержка выплаты заработной платы и других выплат сотрудникам ведет к возникновению материальной ответственности ТСЖ как работодателя в размере не ниже одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования ЦБ РФ от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки.

В статье 7.22 КоАП РФ предусматривается наложение штрафа на юридическое лицо в размере от 40 000 до 50 000 руб. за нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений. Здесь следует согласиться с мнением А.Б. Рыжова о том, что применение данной статьи в настоящий момент основывается не на буквальном толковании права, а на "единообразии в толковании арбитражными судами", так как не указаны непосредственно "многоквартирный дом" и "общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме", а понятия "жилой дом" и (или) "жилое помещение" не включают в себя понятие "общее имущество собственников помещений многоквартирного дома".

В статье 7.23 КоАП РФ за нарушение нормативов обеспечения населения коммунальными услугами предусматривается штраф от 5000 до 10 000 руб.; в ст. 6.4 КоАП РФ - штраф в размере от 10 000 до 20 000 руб. или административное приостановление деятельности на срок до 90 суток для юридического лица, допустившего нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений и транспорта. Статья 119 НК РФ за непредставление налоговой декларации предусматривает наложение штрафа на юридическое лицо в размере от 5 до 30% суммы налога, подлежащего уплате, за каждый месяц просрочки. Статья 126 НК РФ за непредставление налоговому органу сведений, необходимых для осуществления налогового контроля, предусматривает штраф в размере от 50 до 5000 руб. в зависимости от характера непредставления.

Как видим, суммы штрафов могут быть довольно существенными. Для их уплаты ТСЖ необходимы дополнительные средства. Причем, как правило, в товариществах нет какого-либо резервного фонда на покрытие чрезвычайных расходов. Именно поэтому для погашения внеплановой финансовой обязанности перед третьими лицами в виде штрафов, пеней и другой задолженности ТСЖ необходимо собирать внеочередное общее собрание членов товарищества и устанавливать дополнительные целевые взносы на покрытие чрезвычайных расходов.

В случае отказа собственников помещений оплачивать штрафы ТСЖ может оказаться в затруднительной ситуации, а именно - у черты финансовой несостоятельности.

Порядок взыскания долгов по обязательствам ТСЖ регулируется статьями 235 и 237 ГК РФ и статьями 67 - 69 Федерального закона от 02.10.2007 N 229-ФЗ "Об исполнительном производстве", согласно которым на основании решения суда взыскание может быть обращено на любое имущество товарищества. При этом применяются арест (опись) имущества, изъятие и принудительная реализация. В первую очередь взыскание обращается на денежные средства ТСЖ и иные ценности, в том числе находящиеся в банках и в иных кредитных организациях. Все наличные денежные средства, обнаруженные в товариществе, изымаются. На денежные средства и иные ценности ТСЖ, находящиеся на счетах и во вкладах или на хранении в банках и в иных кредитных организациях, налагается арест. При отсутствии же денежных средств, достаточных для удовлетворения требований взыскателя, взыскание обращается на иное принадлежащее ТСЖ имущество.

По мере накопления долгов ситуация может дойти и до банкротства. Ранее обанкротить ТСЖ было невозможно, так как п. 1 ст. 65 ГК РФ и п. 2 ст. 1 в прежней редакции Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) содержали закрытый перечень некоммерческих организаций, подлежащих банкротству. ТСЖ в нем не значилось. Действующая редакция указанного Закона распространяет свое действие на все юридические лица, за исключением казенных предприятий, учреждений, политических партий и религиозных организаций. В соответствии со ст. 2 этого Закона под банкротством (несостоятельностью) понимается признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей. Юридическое лицо считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены (ст. 3 Закона о банкротстве). Кроме того, данным Законом устанавливается и минимальная сумма задолженности, которая необходима для возбуждения дела о банкротстве в арбитражном суде. Эта сумма составляет 100 000 руб. (п. 2 ст. 33 Закона о банкротстве), причем при подсчете совокупной задолженности принимаются во внимание следующие ее виды:

Задолженность за переданные товары, выполненные работы и оказанные услуги;

Суммы займа с учетом процентов, подлежащих уплате должником;

Задолженность, возникшая вследствие неосновательного обогащения;

Задолженность, возникшая вследствие причинения вреда имуществу кредиторов, за исключением обязательств перед гражданами, перед которыми должник несет ответственность за причинение вреда жизни или здоровью;

Задолженность, возникшая из обязательств по выплате выходных пособий и оплате труда лиц, работающих по трудовому договору, обязательств по выплате вознаграждения авторам результатов интеллектуальной деятельности;

Обязательные платежи без учета установленных законодательством Российской Федерации штрафов (пеней) и иных финансовых санкций.

Подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника (п. 2 ст. 4 Закона о банкротстве).

В излагаемом контексте существует два варианта инициализации процедуры банкротства.

Первый вариант. ТСЖ вправе самостоятельно обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании себя банкротом, если предвидит банкротство, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что оно не в состоянии будет исполнить денежные обязательства и (или) обязанность по уплате обязательных платежей в установленный срок (ст. 8 Закона о банкротстве). К тому же ТСЖ обязано обратиться с таким заявлением, в случае если при проведении процедуры ликвидации установлена невозможность удовлетворения требований кредиторов в полном объеме (ст. 9 Закона о банкротстве).

Второй вариант. Кредитор или уполномоченный орган (ФНС России) обращается в арбитражный суд с заявлением о признании ТСЖ банкротом.

В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о банкротстве право на обращение в арбитражный суд возникает у конкурсного кредитора, уполномоченного органа по денежным обязательствам по истечении 30 дней с даты направления (предъявления к исполнению) исполнительного документа в службу судебных приставов и его копии должнику. Таким образом, прежде чем подать в суд заявление о признании должника банкротом, кредитору необходимо иметь решение суда и исполнительный лист к нему, подтверждающие право на взыскание денежных средств в пользу кредитора и невозможность эти средства взыскать.

Необходимо иметь в виду, что согласно абзацу второму п. 3 ст. 56 ГК РФ "если несостоятельность (банкротство) юридического лица вызвана учредителями (участниками), собственником имущества юридического лица или другими лицами, которые имеют право давать обязательные для этого юридического лица указания либо иным образом имеют возможность определять его действия, на таких лиц в случае недостаточности имущества юридического лица может быть возложена субсидиарная ответственность по его обязательствам". Вместе с тем согласно п. 4 ст. 10 Закона о банкротстве "контролирующие должника лица солидарно несут субсидиарную ответственность по денежным обязательствам должника и (или) обязанностям по уплате обязательных платежей с момента приостановления расчетов с кредиторами по требованиям о возмещении вреда, причиненного имущественным правам кредиторов в результате исполнения указаний контролирующих должника лиц, или исполнения текущих обязательств при недостаточности его имущества, составляющего конкурсную массу".

Таким образом, в случае банкротства ТСЖ, ставшего должником по вине своих членов (что и происходит в большинстве случаев), на последних налагается субсидиарная ответственность по его обязательствам, если собственного имущества товарищества будет недостаточно.

При принятии судом заявления о признании ТСЖ банкротом суд может ввести своим определением процедуры, направленные на восстановление платежеспособности должника, такие, как наблюдение, финансовое оздоровление, внешнее управление, конкурсное производство, мировое соглашение (ст. 27 Закона о банкротстве).

Как правило, к ТСЖ применяется процедура наблюдения, в течение которой временный управляющий анализирует финансовое состояние ТСЖ, выявляет кредиторов и проводит их первое собрание. По окончании наблюдения управляющий представляет суду отчет о своей деятельности, сведения о финансовом положении ТСЖ и свои предложения о возможности или невозможности восстановить платежеспособность должника (ст. 67 Закона о банкротстве). Как показывает практика по делам о банкротстве ТСЖ, суд, исследуя финансовое состояние товарищества, делает вывод о том, что у организации отсутствует собственный капитал и полностью отсутствует имущество, а поэтому восстановление платежеспособности и осуществление деятельности невозможны (решения Арбитражного суда Ростовской области от 21.02.2008 N А53-10385/2007-С1-31, Арбитражного суда Краснодарского края от 03.03.2008 N А32-27523/06-38/2754-Б, Арбитражного суда Белгородской области от 08.08.2008 N А08-758/08-31Б).

Возникает вопрос: как же можно предотвратить столь печальные для ТСЖ последствия?

Прежде всего необходимо создание устойчивой организационно-правовой структуры, основанной на контроле членов товарищества над органами управления товарищества, а также на контроле со стороны органов государственной власти. В соответствии со ст. 210 ГК РФ ответственными за состояние каждого многоквартирного дома являются все собственники жилых помещений. Собственники помещений должны понимать, что передача им прав по управлению общим имуществом не только несет в себе значительные преимущества самоуправления, но и сопровождается появлением значительной ответственности, в том числе материальной, каждого члена товарищества за деятельность всей некоммерческой организации.

Одним из органов, контролирующих деятельность ТСЖ "изнутри", является ревизионная комиссия, однако ее деятельность может оказаться недостаточной для нормального функционирования товарищества.

Согласно ст. 20 ЖК РФ (в ред. Федерального закона от 18.10.2007 N 230-ФЗ) уполномоченные федеральные органы исполнительной власти осуществляют функции государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от форм собственности, за соблюдением правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, а также за соответствием жилых помещений, качества, объема и порядка предоставления коммунальных услуг установленным требованиям.

Однако в ЖК РФ нет положений о контроле со стороны государственных органов за финансовой деятельностью ТСЖ. Как показывает практика, с задачей по отслеживанию финансово-хозяйственной деятельности товарищества лучше всего справляются профессиональные аудиторы. Однако оплата данных услуг, как правило, не предусматривается сметой товарищества. Вместе с тем квалифицированный ревизор привлекается в основном председателем, что не исключает факта подтасовки документов. По нашему мнению, контроль за финансово-хозяйственной деятельностью товарищества не менее важен, чем контроль за состоянием многоквартирного дома, так как значительные финансовые потери, банкротства товариществ могут свести на нет все усилия по созданию ТСЖ и по передаче прав по управлению жилищным фондом непосредственно собственникам.

В этой связи представляется необходимым создать орган, осуществляющий контроль за правомерностью организации и достоверностью проведения учредительного собрания и двухгодичных отчетных перевыборных собраний по деятельности ТСЖ (по аналогии с государственной жилищной инспекцией, управлением Роспотребнадзора и т.п.), и включить ТСЖ в сферу регулярных проверок данного органа. Деятельность таких ревизионных управлений должна быть направлена на вынесение обязательных к исполнению рекомендаций по устранению финансовых нарушений. При этом необходимо обязать ТСЖ представлять для проверки в данный орган отчет ревизионной комиссии перед проведением общего собрания, а также приглашать специалиста ревизионного управления на обязательные собрания членов ТСЖ (1 раз в 2 года), на которых проводятся перевыборы председателя, членов правления товарищества, заслушивается отчет ревизионной комиссии. Это необходимо для предотвращения фальсификации и манипулирования мнением собственников помещений, включая проведение данных обязательных собраний только на бумаге.

Как отмечено выше, при банкротстве ТСЖ судом применяются меры в отношении товарищества с назначением конкурсного управляющего. Однако это противоречит самой сущности ТСЖ, которое обеспечивает эксплуатацию этого имущественного комплекса и основано на исключительном праве граждан на распоряжение (управление) своей собственностью - недвижимым имуществом в многоквартирном доме.

Возникает вопрос и по поводу обоснованности применения к ТСЖ процедуры банкротства. Все причины возникающего долга товарищества можно условно разделить на две группы.

Первая группа - несознательность отдельных собственников помещений многоквартирного дома, не исполняющих своих обязанностей по уплате обязательных платежей, которые ведут к целой цепочке неплатежей и штрафных санкций. В данном случае штрафные санкции должны применяться к конкретному виновнику - жильцу, а не ко всей юридической организации (в силу п. 6 ст. 135 ЖК РФ ТСЖ не отвечает по обязательствам своих членов). По нашему мнению, целесообразнее привлекать в процесс о признании ТСЖ банкротом соответчиками членов товарищества - задолжников по платежам за коммунальные услуги, содержание и ремонт жилья. Фактически долги ТСЖ энергоресурсоснабжающим организациям суть долги членов ТСЖ. Собственники помещений являются злостными неплательщиками, т.е. должниками. Такой порядок привлечения к ответу действительных виновников образовавшейся задолженности ТСЖ позволит суду четко и недвусмысленно определить несущих материальную ответственность за причиненный материальный ущерб ТСЖ. Ведь долги ТСЖ в действительности не только создают финансовые проблемы, но и существенно ухудшают имидж ТСЖ перед контрагентами. Подобное привлечение соответчиков значительно сокращает как количество судебных дел, так и сроки рассмотрения и взыскания задолженности в пользу истца.

Вторая группа причин - действия конкретного руководителя товарищества (председателя или управляющего), а также членов правления, которые по небрежности или преднамеренно допускают нарушения законодательства и договорных обязательств.

Таким образом, применение штрафных санкций к ТСЖ как к юридическому лицу по своей сути является некорректным, так как виновен либо конкретный руководитель (например, не сдавший документы по своей халатности), либо собственники, не оплатившие обязательные платежи. Следовательно, действие Закона о банкротстве не должно распространяться на ТСЖ вообще либо должно содержать предложенные выше особенности.

ЖК РФ не раскрывает вопрос ответственности председателя и правления за убытки, причиненные товариществу неэффективным управлением, а также собственникам жилья, не являющимся членами товарищества, путем нанесения вреда имуществу в многоквартирном доме. Однако отсутствие в Кодексе положений об ответственности исполнительных органов не исключает этой ответственности. На наш взгляд, целесообразно включить в ЖК РФ статью об ответственности председателя правления и членов правления ТСЖ. На основании такой статьи следует включать в устав товарищества положения об условиях и размерах ответственности, а также о порядке взыскания убытков, причиненных товариществу деятельностью исполнительных органов.

Собственникам, ставшим единственными и полноправными субъектами управления многоквартирными домами, необходимо постоянно контролировать деятельность исполнительных органов товарищества, быть в тесном информационном контакте с другими собственниками.

Эффективную деятельность ТСЖ невозможно организовать без действенной поддержки органов власти и управления, которые за счет средств государственных и местных бюджетов могут содействовать повышению квалификации управляющих и специалистов ТСЖ, оказывать методическую помощь в организации, ведении и контроле финансово-хозяйственной деятельности.

Все полномочия председателя ТСЖ определены в статьей 149 Жилищного кодекса. Конкретные права обычно прописаны в Уставе ТСЖ, принимаемым общим собранием, но они не могут противоречить положениям закона. Так, в соответствии ЖК председатель ТСЖ имеет такие полномочия:

• подписывать от имени ТСЖ платежные документы;
• разрабатывать штатное расписание (т.е. определять количество работников в ТСЖ, их график работы и оплату их труда);
• контролировать исполнение решений общего собрания и правления;
• заключать договоры с организациями, обслуживающими дом.

Исходя из этого определяются его права:

• целиком и полностью распоряжаться всеми средствами, находящимися на банковских счетах ТСЖ;
• рассчитываться с организациями, оказывающими эксплуатационные услуги и поставляющих коммунальные блага;
• самостоятельно вести бухучет;
• принимать на работу и увольнять работников;
• выплачивать сотрудникам ТСЖ, в том числе себе;
• контролировать работу сотрудников ТСЖ и сторонних организаций, с которыми заключен договор на обслуживание.

Кроме того, в договоре могут быть определены и такие полномочия председателя:

• выступать от имени ТСЖ в суде и брать средства для покрытия судебных издержек;
• подавать иски в суд;
• объявлять тендер на конкурс по обслуживанию дома;
• иметь решающий голос в случае, если мнения участников общего собрания разделились поровну;
• выдавать жильцам необходимые документы;
• начислять квартплату.

В принципе, перечисленные права могут быть переданы другим сотрудникам ТСЖ. Например, право выступать в суде — юристу, начислять квартплату — бухгалтеру, выдавать жильцам документы — секретарю и т.д.

В случае, если в доме проживает большое количество жильцов, такой подход целесообразен. Но если дом небольшой, то всеми этими правами и обязанностями можно наделить и одного человека — председателя ТСЖ.

Спорные моменты

Зачастую при определении полномочий председателя возникают спорные вопросы. Например, имеет ли право председатель ТСЖ входить в квартиру жильцов.

В соответствии с Конституцией каждый россиянин имеет право на неприкосновенность жилища. Это означает, что без разрешения жильца никто не имеет права осматривать квартиру — даже сотрудники силовых ведомств (для допуска у них должно быть решение суда об обыске — ордер).

Следовательно, без разрешения жильца председатель ТСЖ не имеет права входить в квартиру, если только на руках у него не будет решения суда.

Но в некоторых случаях проникновение в квартиру необходимо — даже если жилец против или если он отсутствует. Например, в его квартире прорвало трубу, и дом затапливает. Такие ситуации являются чрезвычайными.

Но даже в таком случае председатель и сотрудники ТСЖ — плотники, ремонтники и т.д. — не имеют права проникать в квартиру, тем более осуществлять взлом двери. Максимум, что они могут — перекрыть воду и заварить трубу у соседей выше и ниже. Если, к примеру, произошло короткое замыкание, то они могут просто изолировать квартиру от общей электроцепи.

После жильцу, допустившему аварийную ситуацию, выставляется счет на покрытие убытков.

Иногда в Уставах ТСЖ прописывают, что в случае возникновнеия непредвиденных ситуаций председатель имеет право проходить в квартиру без разрешения жильца. Такой Устав не является законным с точки зрения Конституции и может быть опротестован в суде.

Второй спорный момент — имеет ли право ТСЖ вывешивать списки должников. В соответствии с «Законом о персональных данных» запрещено разглашение любых сведений о лице без его письменного согласия, включая:

• фамилию, имя и отчество;
• паспортные данные;
• адрес проживания;
• семейное положение;
• наличие в собственности имущества;
• наличие и размер долга.

Таким образом, в соответствии с этим законом без письменного на то разрешения председатель ТСЖ не имеет право вывешивать поименный список должников. Максимум, что допускается — обезличенное представление информации.

Например, можно написать просто: «В нашем доме живут 23 должника, общая задолженность по коммунальным платежам превышает 250 тысяч рублей. Просим в срок оплатить квартплату». Это — максимум. Нельзя даже перечислять конретные номера квартир должников.

Правление может составлять списки для себя, чтобы, к примеру, совершить поквартирный обход и объяснить должникам об ответственность за неуплату квартиры.

Обязанности председателя ТСЖ в многоквартирных домах

Обязанности тесно переплетаются с правами председателя. Так, многое из того, на что председатель уполномочен, он просто обязан выполнять:

• контролировать деятельность подрядчиков и надлежащее качество исполняемых ими работ;
• следить за санитарных и техническим состоянием общедомого имущества;
• заключить договоры с организациями, обслуживающими дом;
• заключать договоры с физическими и юридическими лицами, не являющими собственниками, а нанимателями помещений, о ремонте и содержании здания;
• осуществлять сбор арендной платы с нанимателей и пользователей общедомового имущества (речь идет преимущественно о предпринимателях, снимающих магазины и офисы на первых этажах дома);
• обеспечивать соблюдение прав собственников;
• контролировать исполнение собственников жилья своих обязанностей по содержанию здания (проще говоря, контролировать сбор квартплаты);
• вести бухгалтерскую и статистическую отчетности, хозяйственную документацию;
• своевременно проводить банковские операции;
• нанимать и обучать сотрудников ТСЖ;
• реагировать на возможное возникновение аварийных ситуаций;
• следить за соблюдением правил общежития и за выполнением норм Жилищного, Гражданского кодекса, требований СанПиНа и других законных актов.

Таким образом, круг обязанностей председателя довольно широк. Поэтому, жильцы должно тщательно проводить ! Он может делегировать часть своей работы наемным сотрудникам.

Например, все банковские операции и бухгалтерский учет может осуществлять профессиональных экономист, а за состоянием здания следить уполномоченные на это инженеры.

Задача председателя — организовать всю эту работу и не допускать чрезвычайных ситуаций.

На председателя общим собранием или правлением ТСЖ могут быть возложены дополнительные обязанности . Например, при проведении капитального ремонта он может быть уполномочен на контроль всех проводимых работ и распоряжение средствами, отложенных для этих нужд.

Ответственность председателя ТСЖ

Председатель обязан действовать строго в рамках Гражданского и Жилищного кодекса. Любое отступление от правил может служить поводом как отстранения его от должности, так и привлечение к ответственности в законном порядке.

В законодательстве никак не прописана ответственность председателя за его действия (или бездействия), которые привели к неэффективному управлению ТСЖ. В общих случаях, конечно, можно руководствоваться определенным статьями Уголовного кодекса, например:

• халатность;
• присвоение или растрата;
• мошенничество;
• злоупотребление полномочиями.

Однако для своевременного реагирования лучше всего прописать порядок привлечения председателя к ответственности в Уставе ТСЖ, например:

• какая ответственность налагается на него без обращения в суд, на общем собрании жильцов (например, штраф за растрату денежных средств ТСЖ);
• порядок возмещение убытков (например, полная компенсация растраченных денег добровольно или путем обращения в суд);
• порядок обращения в суд;
• мера ответственности председателя за действия контрагентов (например, если ущерб причин не председатель, а подрядчик — необходимо указать, кому именно правление выставляет претензии).
• мера материальной ответственности за конкретные действия председателя.

Поскольку работа председателя связана с большими суммами денег и управлением большого хозяйства в виде многоквартирного дома и прилегающей территории, то он несет персональную материальную ответственность:

• за сохранность общедомового имущества, как и любой другой жилец или член правления;
• за сохранность материальных ценностей, находящихся в кабинете правления (мебель, оргтехнику, бытовые приборы и т.д.);
• за сохранность средств на платежных счетах ТСЖ;
• за правильность расчетов с подрядчиками и обслуживающими организациями;
• за правомерный сбор квартплаты и арендной платы;
• за правильное распределение зарплатного фонда;
• за целевое расходование средств, откладываемых на резерв и на капитальный ремонт.

В случае выявления нарушений в отношении председателя членами ревизионной комиссии составляется в присутствии двух свидетелей акт о нарушении, определяется сумма ущерба. Затем провинившемуся предлагается добровольно, в досудебном порядке, урегулировать конфликт и компенсировать понесенные убытки.

В случае отказа правление подает на председателя иск в суд о взыскании ущерба, прикладывая к нему акт и материальные доказательства. В свою очередь председатель может подать в суд на правление и ревизионную комиссию, если не согласен с обвинением. Это может закончится и .

Таким образом, работа председателя ТСЖ строго регламентирована нормативными и правовыми актами. Он действует на основе положений Гражданского и Жилищного кодекса, а при непосредственном исполнении обязанностей руководствуется положениями Устава.

Права председателям подразумевают под собой наличие обязанностей. При нарушении своих полномочий к председателю могут быть применены меры уголовной или административной ответственности. За свои действия председатель также несет полную материальную ответственность и должен будет компенсировать весь причиненный ущерб.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .

Товарищество собственников жилья представляет собой некоммерческую организацию, которая объединяет владельцев помещений многоквартирного дома для возможности совместного управления недвижимым имуществом. Нормативные акты Российской Федерации определили для данного органа те же юридические полномочия и обязательства, что и для сторон гражданского права. Стоит также отметить, что ответственность ТСЖ установлена ГК РФ, ЖК РФ и УК РФ. А теперь более детально.

Ответственность ТСЖ за невыполнение своих обязанностей

ТСЖ, как уже было сказано, представляет собой объединение собственников многоквартирного дома для решения управленческих вопросов. Это значит, что формировать и возглавлять данную организацию, а также исполнять предписанные законом обязательства будут владельцы недвижимого имущества, на которых возлагается ответственность членов ТСЖ.

Однако товарищество собственников жилья выступает и в качестве юрлица, то есть самостоятельно функционирующего органа. Получается, владельцы недвижимости не в ответе за деятельность организации и наоборот.

Ответственность ТСЖ выражается в следующих его обязательствах:

• использование общедомовых площадей;
• содержание и проведение ремонтных работ в помещениях совместного пользования;
• распоряжение общей собственностью МКД.

Ответственность членов ТСЖ заключается в том, чтобы обеспечить своевременную и качественную поставку коммунальных услуг в многоквартирное здание, а также организовывать проведение ремонтных работ общедомового имущества, уборку прилегающего к строению земельного участка и починку инженерных систем.

Товарищество собственников жилья ведет свою деятельность в нескольких направлениях:

• оформление бухгалтерской документации;
• подписание контрактов с подрядчиками и компаниями, занимающимися обеспечением зданий ресурсами;
• оформление счетов за поставленные коммунальные услуги и иные виды работ в МКД;
• расчет за предоставленный сервис;
• поддержание порядка, назначение ремонтных работ и так далее.

Можно сказать, что ответственность ТСЖ выражается в обеспечении комфортного проживания владельцев квартир, а также в обслуживании помещений общего пользования МКД.

Расчет за предоставленный сервис производится и членами товарищества собственников недвижимости, и жильцами, которые не состоят в данной организации.

Статьи ЖК РФ содержат перечень прав и обязанностей объединения. В частности, в функции ТСЖ входит:

• подписывать от лица объединения контракты с подрядчиками и компаниями, занимающимися обеспечением зданий ресурсами, а также с владельцами недвижимого имущества в МКД;
• контролировать работоспособность инженерных систем, организовывать уборку помещений общего пользования;
• исполнять закрепленные контрактами положения.

Договоры, подписанные от лица товарищества собственников жилья, регулируются гражданскими правоотношениями. Вот почему ответственность ТСЖ за неисполнение своих обязательств устанавливается Гражданским кодексом Российской Федерации.

В зависимости от вида нарушенных обязательств можно выделить ответственность ТСЖ по отношению к:

• государственным органам;
• членам ТСЖ;
• органам МСУ;
• владельцам недвижимого имущества в МКД;
• компаниям, занимающимся обеспечением зданий коммунальными ресурсами.

Стоит отметить, что за обязательства, установленные контрактом, отвечает и товарищество собственников жилья, и его члены, и владельцы недвижимого имущества в многоквартирном доме. Главная задача всех вышеуказанных субъектов – это полный и своевременный расчет за комуслуги и иные виды сервиса. Нарушение данного обязательства влечет за собой даже имущественную ответственность ТСЖ, его участников и собственников жилых помещений.

В ЖК Российской Федерации ответственность ТСЖ за неисполнение положений договоров не устанавливается. Однако данный орган представляет собой юридическое лицо, и потому статьи, содержащие меры наказания для этого субъекта, отражены в Гражданском кодексе Российской Федерации, Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях, а также в Уголовном кодексе Российской Федерации.

• В каких случаях и как нужно оформить выход члена ТСЖ из состава товарищества

Мнение эксперта

Все базируется на сводах правил

Шешко Г. Ф .,

профессиональный юрист РФ

Согласно подп. «б» п. 10 Правил, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.04. 20011, товарищество собственников жилья и жилищный кооператив заключают с владельцами помещений многоквартирного дома контракт об обеспечении здания коммунальными ресурсами. Конечно же, этот договор закрепляет взаимные обязательства. Однако необходимо принять во внимание тот факт, что, согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, обязательства и ответственность ТСЖ с его членами не закрепляются договорными положениями, а регулируются на основании уставов данных субъектов.

Ответственность ТСЖ за нераскрытие информации

В соответствии со статьей 7.23.1 КоАП РФ к компаниям, обслуживающим МКД, могут быть применены штрафные санкции за нераскрытие или неполное раскрытие информации, указанной в законодательстве, а также за передачу несоответствующих действительности данных о своей работе.

Товарищества собственников жилья, жилищные и жилищно-строительные кооперативы представляют собой органы самоуправления и потому не ведут свою работу по обслуживанию многоквартирного дома на базе надлежащих контрактов. Вот почему их деятельность на первый взгляд не касается вышеуказанной статьи КоАП РФ. Однако данное положение, установленное Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 года № 731 «Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами», регулирует предоставление сведений и компаниями, руководящими зданием на базе договоров управления МКД , и самоуправляемыми организациями. Так что привлечь ТСЖ к ответственности по данному пункту все же можно.

Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривает наложение штрафных санкций за нераскрытие или неполное раскрытие информации:

• юрлица и ИП – 250000–300000 рублей;
• должностные лица – 30000–50000 рублей.

В случаях когда должностное лицо уже привлекалось к ответственности за подобный проступок, его могут снять с занимаемого поста на 1-3 года.

Скорее всего, данный факт и объясняет следующие различия в судебных решениях:

• какие-то судебные органы устанавливают материальную ответственность ТСЖ в виде штрафных санкций, считая это законным;
• иные – незаконным.

К примеру, постановление столичного судебного органа от 20 июня 2013 года по делу № 21-605/13 содержит следующее положение: «довод заявителя о том, что товарищество собственников жилья не является управляющей организацией на основании заключенных договоров управления и, как следствие, по мнению заявителя, оно не может являться субъектом вменяемого правонарушения, является несостоятельным и не основан на нормах действующего законодательства Российской Федерации».

Но есть и иной пример, относящийся к данному вопросу об ответственности ТСЖ. ФАС столичного округа решением от 12 августа 2013 года по делу № А41-44897/12 указал на то, что подобное правонарушение не имеет оснований и должно быть снято с товарищества собственников жилья.

Вышеуказанные примеры из судебной практики доказывают тот факт, что отечественное законодательство не имеет полностью идентичных мнений по тем или иным вопросам. На окончательное решение судебного органа влияет то, как истец и ответчик защищают свои интересы. Однако следовать законам об информации все же нужно, ведь неизвестно, какое заключение вынесет суд в случае подобного разбирательства по поводу административной ответственности ТСЖ.

• Как избежать новых штрафов за нарушение закона о персональных данных

Ответственность правления ТСЖ

Стоит учесть, что существует и ответственность членов правления ТСЖ, так как на них возложено выполнение обязательств этого объединения перед партнерами и собственниками недвижимого имущества в многоквартирном доме. Получается, что участники товарищества обязуются решать вопросы, обсуждаемые на ОСС или же с председателем ТСЖ.

В соответствии со ст. 53.1 Гражданского кодекса Российской Федерации члены правления ТСЖ несут ответственность за ущерб, полученный данным юрлицом какими-либо заключениями или поступками (в случаях когда подобные действия являются неправомерными, непорядочными и неоправданными с точки зрения норм и предполагаемых рисков).

Ущерб может проявляться в штрафах, денежных компенсациях и других финансовых выплатах. Это и есть материальная ответственность правления ТСЖ.

Ответственность ТСЖ перед собственниками

Статистика показывает, что наибольшим образом нарушения, допускаемые товариществом собственников жилья, приносят вред владельцам недвижимого имущества, которые состоят в его правлении.

Как правило, привлечение ТСЖ к ответственности происходит в указанных ниже случаях:

Осуществление некачественного обслуживания	Подписание контрактов с непорядочными организациями влечет за собой или неисполнение обязательств, или проведение ремонтных работ с низкими качественными характеристиками, что может угрожать безопасному проживанию в многоквартирном доме. За это несет ответственность ТСЖ
Нанесение физического ущерба гражданам	В случаях когда вред причинен по причине отсутствия передачи данных о проделанных работах или их качественных характеристиках, появляется риск нанесения телесных повреждений жильцам многоквартирного дома из-за различных неполадок в инженерных системах здания (лифтовые шахты, удерживающие конструкции и так далее). За это несет ответственность ТСЖ
Ущерб, появившийся у заказчиков по причине несоблюдения их прав	К примеру, в случае затопления помещения его владелец не имеет права привлечь сторонние организации для оценки убытков, а должен полагаться исключительно на ответственность членов правления ТСЖ
Моральный ущерб	Возникший вследствие вышеуказанного несоблюдения прав собственников

Ответственность по долгам ТСЖ

Согласно пункту 1 части 2 статьи 151 Жилищного кодекса Российской Федерации денежные средства ТСЖ являются неотъемлемыми взносами его участников. Однако данный кодекс не устанавливает, какие выплаты являются обязательными. Но стоит отметить, что, учитывая положения статей 153–158 Жилищного кодекса Российской Федерации, эти взносы состоят из расчета за обслуживание и проведение ремонтных работ и за поставки ресурсов (вода, свет, газ, отопление и так далее). Когда на баланс товарищества приходят материальные средства от владельцев недвижимого имущества, оно вносит платежи за коммунальные услуги соответствующим компаниям, то есть является организацией-посредником. Ответственность ТСЖ несет за сохранность и перевод денежных сумм. Учитывая, что данное объединение не выступает поставщиком комуслуг и представляет собой некоммерческое образование (на основании статьи 426 Гражданского кодекса Российской Федерации), оно не имеет права быть участником публичной сделки.

Однако тот факт, что товарищество собственников жилья является посреднической организацией, влечет за собой случаи, когда поставщики коммунальных услуг относят долговые обязательства по платежам к обязанности ТСЖ (не владельцев недвижимого имущества многоквартирного дома), закрывая его банковские счета. За этим следует привлечение ТСЖ к материальной ответственности.

Ст. 151 Жилищного кодекса Российской Федерации не содержит положений о взносах владельцев недвижимого имущества в МКД, которые не участвуют в деятельности товарищества. Однако в соответствии с частью 6 статьи 155 данного кодекса они обязаны оплачивать комуслуги на базе контракта, подписанного с объединением.

Обычно большая часть бюджета ТСЖ – это материальные средства, которые (согласно статье 128 и пункту 2 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации) представляют собой имущественную ценность, а значит, они входят в расчет по непогашенным обязательствам. Таким образом, возникает ответственность ТСЖ за долги.

Члены ТСЖ должны участвовать в управлении, а именно:

• обсуждение насущных вопросов и оформление заключений;
• расчет за обслуживание МКД, проведение ремонтных работ общедомового имущества и за поставку коммунальных услуг (согласно части 2 статьи 154, части 1 статьи 158 и части 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации);
• расчет по налогам и другим взносам, а также оплата обслуживания и сохранности помещений общего пользования (согласно статье 249 Гражданского кодекса Российской Федерации);
• исполнение иных обязательств, указанных в соответствующей документации или же предписанных оформленными заключениями.

Эти взносы необходимо указывать в бухгалтерских документах либо в заключениях от правления товарищества собственников жилья.

Материальная ответственность ТСЖ перед поставщиками коммунальных услуг и подрядными организациями возникает в случаях, когда владельцы недвижимого имущества не уплачивают обязательных взносов. Подобные долговые обязательства растут с течением времени, так как облагаются процентом по неустойке и другими штрафами.

При неуплате долгов наступает материальная ответственность для юридических лиц, установленная Кодексом Российской Федерации об административных правонарушениях. Кроме того, меры наказания применяются и при неисполнении закона, связанном с налогами и другими видами взносов.

Задержка материальных поступлений от владельцев недвижимого имущества влечет за собой привлечение ТСЖ к ответственности за неисполнение своих обязанностей.

• В соответствии со статьей 236 Трудового кодекса Российской Федерации «при нарушении работодателем установленного срока соответственно выплаты заработной платы, оплаты отпуска, выплат при увольнении и (или) других выплат, причитающихся работнику, работодатель обязан выплатить их с уплатой процентов (денежной компенсации) в размере не ниже одной сто пятидесятой действующей в это время ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации от не выплаченных в срок сумм за каждый день задержки, начиная со следующего дня после установленного срока выплаты по день фактического расчета включительно. При неполной выплате в установленный срок заработной платы и (или) других выплат, причитающихся работнику, размер процентов (денежной компенсации) исчисляется из фактически не выплаченных в срок сумм». Здесь имеет место материальная ответственность ТСЖ.
• В соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей». Еще один фактор материальной ответственности ТСЖ.
• В соответствии со статьей 7.23 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение нормативного уровня или режима обеспечения населения коммунальными услугами – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пятисот до одной тысячи рублей; на юридических лиц – от пяти тысяч до десяти тысяч рублей». Здесь имеет место материальная ответственность членов правления ТСЖ.
• В соответствии со статьей 119 Налогового кодекса Российской Федерации «непредставление в установленный законодательством о налогах и сборах срок налоговой декларации (расчета по страховым взносам) в налоговый орган по месту учета влечет взыскание штрафа в размере 5 процентов не уплаченной в установленный законодательством о налогах и сборах срок суммы налога (страховых взносов), подлежащей уплате (доплате) на основании этой декларации (расчета по страховым взносам), за каждый полный или неполный месяц со дня, установленного для ее представления, но не более 30 процентов указанной суммы и не менее 1 000 рублей».
• В соответствии со статьей 126 Налогового кодекса Российской Федерации отсутствие передачи данных, согласно которым ведется учет по налогам, влечет за собой материальную ответственность ТСЖ в виде штрафных санкций суммой от пятидесяти до пяти тысяч рублей.

Получается, что размер штрафных санкций в некоторых случаях совсем не маленький. Чтобы рассчитаться с долговыми обязательствами, товариществу нужны запасные денежные ресурсы. Однако обычно ТСЖ не располагает какими-либо средствами для платежей при непредвиденных ситуациях. Вот почему для возмещения долгов объединению необходимо организовать незапланированное собрание и сформировать запасной капитал на уплату долговых обязательств, которые являются ответственностью ТСЖ.

Если владельцы недвижимого имущества в МКД не намерены покрывать штрафные санкции, организация может обанкротиться.

Система требования оплаты долговых обязательств товарищества собственников жилья содержится в статьях 235 и 237 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в статьях 67–69 ФЗ от 02 октября 2007 года № 229. Законодательство устанавливает, что заключение судебного разбирательства может быть отнесено к любым имущественным ценностям ТСЖ. Стоит учесть, что активы товарищества могут подвергаться аресту, продаже или же изъятию. Ответственность ТСЖ по долговым обязательствам исчисляется его материальными ресурсами, состоящими на банковских счетах и иных компаний-заемщиков, а также другим имуществом. Любая наличка, имеющаяся в ТСЖ, подлежит изъятию. Средства товарищества, состоящие на банковских счетах и других балансах, подвергаются описи. Если материальных активов для погашения долговых обязательств недостаточно, то в оборот вступают иные ценности ТСЖ, подлежащие изъятию или принудительной реализации.

Крупные долговые обязательства могут привести ТСЖ к финансовой несостоятельности. Согласно статье 2 ФЗ от 26 октября 2010 года № 127 «несостоятельность (банкротство) – это признанная арбитражным судом неспособность должника в полном объеме удовлетворять требования кредиторов по денежным обязательствам о выплате выходных пособий и (или) об оплате труда лиц, работающих или работавших по трудовому договору, и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей». На основании статьи 3 данного Федерального закона «юридическое лицо считается не способным удовлетворить требования кредиторов по денежным обязательствам и (или) исполнить обязанность по уплате обязательных платежей, если соответствующие обязательства и (или) обязанность не исполнены им в течение трех месяцев с даты, когда они должны были быть исполнены». Стоит отметить, что этот закон применяется при привлечении ТСЖ к материальной ответственности. ФЗ № 127 утверждает и наименьший размер долга (сто тысяч рублей) для передачи вопроса о финансовой несостоятельности в судебные органы. Долговые обязательства бывают нескольких типов (все они учитываются при суммарном вычислении полного их объема):

• неоплаченные средства за реализуемую продукцию, проведение ремонтных работ и обслуживание многоквартирного дома;
• кредиты с начисленными процентными ставками;
• долговые обязательства, появившиеся в результате безосновательно полученных денежных средств;
• непогашенные суммы, возникшие в связи с невыданным вознаграждением сотрудникам или иными денежными средствами, указанными в трудовых договорах, а также с уплатой гонораров на основании положений об авторском праве;
• долговые обязательства, появившиеся в результате нанесения ущерба материальным ценностям заимодателя (кроме задолженностей по отношению к гражданам, когда ответственность ТСЖ возникает за нанесение телесных повреждений различной степени тяжести);
• долговые обязательства без принятия во внимание утвержденных законами РФ штрафных санкций или других денежных компенсаций.

В соответствии с пунктом 2 статьи 4 вышеуказанного Федерального закона «подлежащие применению за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства неустойки (штрафы, пени), проценты за просрочку платежа, убытки, подлежащие возмещению за неисполнение обязательства, а также иные имущественные и (или) финансовые санкции, в том числе за неисполнение обязанности по уплате обязательных платежей, не учитываются при определении наличия признаков банкротства должника». А это значит, что материальная ответственность ТСЖ исчисляется без данных факторов.

Указанное положение предполагает два пути выявления финансовой несостоятельности ТСЖ.

1. Товарищество имеет право само подать запрос в АС о закреплении статуса банкрота в случаях, когда оно предполагает свою финансовую несостоятельность, а также при предъявлении доказательств, подтверждающих его невозможность покрыть долги перед кредиторами за указанный в договоре период времени (согласно статье 8 ФЗ № 127). Кроме того, ответственность ТСЖ состоит и в том, чтобы предпринять подобный шаг тогда, когда при прекращении своей деятельности оно не может полностью рассчитаться по всем имеющимся задолженностям (согласно статье 9 ФЗ № 127).
2. Заимодатель или иная компетентная структура (например, Федеральная налоговая служба Российской Федерации) подает в АС запрос о закреплении за товариществом собственников жилья статуса банкрота.

• Как назначается вознаграждение председателю ТСЖ и как его правильно оформить

Ответственность председателя ТСЖ

Это должностное лицо обязано вести деятельность на основании ГК РФ и ЖК РФ. Привлечь к ответственности председателя правления ТСЖ можно за малейшее нарушение и неисполнение норм, установленных данными кодексами. Мерой наказания является и снятие с поста, и более серьезные санкции, содержащиеся в законодательстве.

Закон не устанавливает, какую ответственность несет председатель ТСЖ за свои решения (либо уклонение от таковых), повлекшие безрезультативное управление данным органом. Но, чтобы избежать подобных ситуаций, следует отобразить систему привлечения главы ТСЖ к ответу за свои действия в своде правил (уставе). К примеру:

• какую ответственность несет председатель ТСЖ без подачи заявления в судебные органы, перед ОСС (в частности, штрафные санкции за необоснованные расходы денежных сумм товарищества);
• система компенсации вреда (к примеру, возмещение ущерба в полном объеме посредством подачи заявления в судебные органы или волеизъявления председателя);
• случаи, при которых следует подавать заявление в судебные органы;
• какую ответственность несет председатель ТСЖ за нарушения со стороны партнеров по договорам (к примеру, в случаях когда убытки возникают вследствие деятельности подрядной организации, важно отразить, кому конкретно члены товарищества предъявляют претензии);
• материальная ответственность председателя ТСЖ (за долги ТСЖ, например).

Так как деятельность данного должностного лица предполагает обращение с крупными материальными средствами и управление имуществом МКД, а также земельным участком, на него возлагается и финансовая ответственность за:

• поддержание порядка в помещениях общего пользования в многоквартирном доме;
• имущество, которое находится в помещении правления товарищества;
• материальные ресурсы на балансе организации;
• точность расчета платежей, перечисляемых подрядным и ресурсоснабжающим компаниям;
• грамотное распоряжение средствами для заработной платы;
• рациональную трату денег, предназначенных на непредвиденные обстоятельства или капремонт здания;
• надлежащее взыскание взносов за квартиры и аренду помещений.

Если неправомерные действия главы товарищества были обнаружены специальной комиссией, оформляется соответствующий протокол, в котором указывается мера ответственности председателя ТСЖ. После этого должностное лицо может или по собственному волеизъявлению, или посредством досудебной процедуры уладить ситуацию и возместить причиненный убыток.

Если председатель ТСЖ не готов нести ответственность за нарушения, на него оформляется заявление в судебные органы о компенсации убытков с подтверждением факта финансового ущерба. Должностное лицо имеет право подать встречный иск при несогласии с решением комиссии или членов товарищества. В таких случаях, как правило, на пост председателя избирают другое физическое лицо.

Мнение эксперта

Полномочия ТСЖ, председателя и членов постоянно меняются

Гаркуша А. Н.,

председатель ТСЖ

Конечно, сегодня идет много разговоров о правильном управлении многоквартирным домом, вносятся различные законопроекты, устанавливаются дополнительные условия для вступления на пост главы товарищества собственников жилья, а также меры ответственности председателя ТСЖ. Следует все-таки принять к сведению следующие рекомендации для управленцев, участвующих в деятельности этого объединения.

Изменения в законодательстве показали, что на управляющие компании теперь возлагается все больше обязательств, связанных с деятельностью ТСЖ, ЖК и ЖСК. Какую ответственность несет председатель ТСЖ? В каких вопросах он должен быть компетентен?

Очень важно остановиться на том времени, когда была введена приватизация жилой площади. Чтобы передать собственность в частные владения, необходимо было организовать в МКД ремонт, чего, к сожалению, не происходило. В п.3 ст. 30 ЖК РФ позже было утверждено: «собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором».

Важно учесть предыдущее положение: собственник недвижимости ответственен за ее содержание (если иное не предусмотрено федеральным законом или договором).

Сегодня ответственность ТСЖ и владельцев имущества значительно возрастает. Это главная разница между настоящим временем и периодом приватизации жилья, когда общедомовое имущество находилось на попечении государства. Вот почему законодательство в отношении ТСЖ, ЖК и ЖСК так часто претерпевает изменения.

Сегодня и руководители УК ведут свою работу на основании совершенно иных принципов, коммунальные услуги больше не являются комсредствами. Следовательно, должности остались неизменными, а вот меры и степень ответственности председателя ТСЖ (и иных сотрудников данной организации) меняется в зависимости от новых положений в законодательстве.

В новых многоквартирных домах устанавливаются приборы общедомового учета коммунальных услуг и оборудование для лифтов, оплата которых позже стала входить в счета за обслуживание помещений общего пользования МКД.

На сегодняшний день только 2 организации в РФ («Межрегионгаз», «Энергосбыт») подписали контракты с собственниками о поставке коммунальных услуг. Только заключение договоров позволило данным компаниям обойти конкурентов на рынке коммунальных услуг и стать лидерами в этой отрасли, ведь они смогли организовать спланированную деятельность, где нет таких острых проблем как непригодное к эксплуатации оборудование и выбор оптимальных способов поставки коммунальных услуг.

• Коммунальные платежи: структура, способы оплаты, ответственность за задолженность

Административная ответственность председателя правления ТСЖ

В случаях когда какое-либо нарушение возникло вследствие решений членов правления объединения, нужно рассматривать ответственность ТСЖ как юрлица, так как здесь принимает участие группа лиц. Вот почему специалисты советуют в процессе привлечения председателя ТСЖ к административной ответственности выявлять конкретно нарушения, к которым он имеет прямое отношение. Стоит также отметить, что данное должностное лицо не может не приводить в исполнение заключений, обсуждаемых на собрании управляющего штата. А это значит, что за эти решения несет ответственность не только глава, но и члены правления. Председатель ТСЖ привлекается к административной ответственности исключительно за нарушения, которые он допускал единолично.

В соответствии со статьей 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях «нарушение лицами, ответственными за содержание жилых домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений либо порядка и правил признания их непригодными для постоянного проживания и перевода их в нежилые, а равно переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования жилым домом и (или) жилым помещением, – влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от четырех тысяч до пяти тысяч рублей; на юридических лиц – от сорока тысяч до пятидесяти тысяч рублей». Данное положение устанавливает административную ответственность ТСЖ за неправомерные действия при ведении деятельности по обслуживанию и проведению ремонтных работ в многоквартирных домах.

Кроме того, статья 7.22 КоАП РФ определяет и тот факт, что субъектом неправомерных действий может являться и должностное лицо. Так есть ли основание для привлечения председателя к административной ответственности по долгам ТСЖ?

При условии что он возглавляет товарищество собственников жилья, следует считать, что назначение восстановительных работ и контроль за обслуживанием многоквартирного дома – это обязательство главы объединения. Но в соответствии со статьей 148 Жилищного кодекса Российской Федерации заключение контрактов с подрядными и обслуживающими организациями на содержание и ремонт помещений общего пользования в МКД – задача органов правления ТСЖ. Руководитель может подписывать от лица ТСЖ исключительно договоры, не относящиеся к компетенции управляющих членов данной организации. А это значит, что привлечение к ответственности председателя ТСЖ по статье 7.22 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях невозможно.

Та же проблема прослеживается и при рассмотрении статьи 5.27 КоАП РФ. Кто должен нести ответственность за неправомерные действия в трудовых вопросах? Чтобы выявить субъекта правонарушения, здесь необходимо учитывать один очень весомый нюанс. Прием сотрудников на работу по содержанию МКД, а также их отстранение от деятельности – это задача органов правления ТСЖ (согласно статье 148 Жилищного кодекса Российской Федерации). Иные распоряжения, касающиеся сотрудников (к примеру, порядок выдачи заработной платы, установление дополнительных часов работы и так далее), могут исходить только от главы товарищества собственников жилья. Вот почему при привлечении председателя ТСЖ к административной ответственности на основании статьи 5.27 КоАП РФ следует выявить, в чьи полномочия входят распоряжения по тем или иным вопросам. Кроме того, в случаях если неправомерное действие имело место более одного раза, данный факт необходимо определять в работе руководителя, не включая деятельность органов правления товарищества собственников жилья.

Ответственность председателя ТСЖ за неправомерные действия устанавливается в границах, обозначенных в законодательстве (то есть в Кодексе Российской Федерации об административных правонарушениях). В соответствии с пунктом 2 статьи 4.1 настоящего Кодекса «при назначении административного наказания физическому лицу учитываются характер совершенного им административного правонарушения, личность виновного, его имущественное положение, обстоятельства, смягчающие административную ответственность, и обстоятельства, отягчающие административную ответственность».

Установки данной статьи помогают определить для субъекта неправомерного деяния меру его ответственности. Однако законы Российской Федерации за конкретные нарушения утверждают совсем не маленькие суммы штрафных санкций. Да, это уместно по отношению к директорам коммерческих компаний. Но ведь заработная плата председателя товарищества собственников жилья в разы ниже. В случаях когда штрафные санкции превышают его полугодовую зарплату, создается ощущение неэффективности настоящего законодательства, которое не рассчитывает степень тяжести наказаний для должностных лиц разных организаций.

Уголовная ответственность председателя ТСЖ

УК РФ предусматривает целый ряд положений для привлечения председателя ТСЖ к уголовной ответственности за совершенные им правонарушения. Наиболее распространенными выступают деяния, связанные с хищением материальных ценностей организации (например, статьи 159 и 160 Уголовного кодекса Российской Федерации). Затем следуют положения, касающиеся превышения полномочий должностных лиц (например, статья 201 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Теперь о каждой причине привлечения председателя ТСЖ к ответственности в отдельности.

Мошенничество

Данное преступление, совершаемое руководящим должностным лицом товарищества собственников жилья (товарищества собственников недвижимости), может иметь несколько проявлений. Но, как показывает опыт, председатели обычно не изощряются, пытаясь нажиться на своем положении. Как правило, они просто переводят материальные средства с банковских накоплений либо присваивают их посредством подписания контрактов с компаниями-однодневками.

Главным фактором для выявления подобного преступления выступает деяние, совершенное с целью наживы и кражи материальных ценностей посредством обманных операций. Вот почему так важно вовремя привлечь к уголовной ответственности председателя ТСЖ, недобросовестно исполняющего свои обязанности.

Присвоение или растрата

Руководящее товариществом собственников жилья должностное лицо в Орловской области признано виновным в хищении материальных средств и привлечено к ответственности по части 2 статьи 160 УК РФ. Наказанием за содеянное стала штрафная санкция суммой в 120 000 тысяч рублей.

Преступление заключалось в том, что председатель ТСЖ организовывал сбор денежных средств с владельцев недвижимого имущества якобы за комуслуги с оформлением соответствующих финансовых отчетов. Но деньги не передавались главбуху для их перевода на счета банковской организации. Потому и последовало привлечение председателя ТСЖ к уголовной ответственности.

Учитывая сумму присвоенных материальных средств, судебное разбирательство проходило на основании части 1 статьи 160 Уголовного кодекса Российской Федерации. Так как ко времени принятия судом окончательного решения истекли сроки давности, ответственности за преступление должностное лицо избежало (в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 24 Уголовного кодекса Российской Федерации).

Бывает и так, что преступления, связанные с присвоением и растратой денежных средств, основываются на покупке от лица товарищества собственников жилья (товарищества собственников недвижимости) имущественных ценностей, впоследствии списанных с активов организации и примененных с целью обогащения.

Если председатель ТСЖ привлекается к ответственности на основании вышеуказанных статей Уголовного кодекса:

• без компетентной адвокатской поддержки не нужно отвечать на вопросы следствия (на основании статьи 51 Конституции Российской Федерации);
• ведение дела может усложнить (либо вовсе остановить) факт непредоставления первичных финансовых отчетов, которые, например, были уничтожены вследствие возгорания.

Злоупотребление полномочиями

Нечасты случаи привлечения к ответственности председателя ТСЖ по данной статье Уголовного кодекса Российской Федерации, так как отделить данное преступление от вышеуказанных иногда очень нелегко. Стоит также отметить, что довольно трудно доказать факт наживы или умышленного злодеяния на основании нанесения вреда товариществу (это проступок или же обычная неосмотрительность).

Чтобы привлечь председателя ТСЖ к уголовной ответственности по статье 201 Уголовного кодекса Российской Федерации, правоохранительным органам необходимо предоставить суду подтверждения того, что преступление было умышленным и имело собой цель обогащения должностного лица либо причинение ущерба третьим лицам.

Существует два пути доказать факт умысла: посредством предоставления подтверждений (документации, неоспоримых фактов и так далее) или же добиться признания от председателя ТСЖ (ТСН).

Ответственность бухгалтера ТСЖ

Ответственность ТСЖ, возлагаемая на данную должность, бывает:

• в случаях нарушения должностных предписаний;
• при отсутствии оформленных финансовых отчетов (либо их исполнение с отклонениями от установленных законами Российской Федерации требований);
• в случаях передачи ложных расчетных сведений;
• при несвоевременном направлении должностным лицом в государственные структуры и иные организации отчетной документации;
• в случаях, когда должностное лицо не исполняет указания вышестоящих органов;
• при разглашении сведений, имеющих тайный характер;
• при нарушении сроков перевода платежей партнерам по подписанным контрактам;
• в случаях, когда должностное лицо не следует уставу товарищества, а также положениям по безопасности жизни и здоровья граждан.

Ответственность ТСЖ, возлагаемая на бухгалтера данной организации, может носить и административный, и дисциплинарный характер. Стоит отметить, что орган правления вправе снять должностное лицо с указанного поста. В случаях когда дело доходит до кражи материальных средств, бухгалтера можно привлечь и к уголовной ответственности по вышеуказанным статьям.

Все многоквартирные дома согласно действующему законодательству РФ должны находиться под управлением таких организаций, как УК или ТСЖ. Товарищество собственников жилья – это созданная жильцами дома на основании общего решения, которое было принято на собрании собственников квартир, выполняющая управленческие и контролирующие функции.

После организации товарищества необходимо выбрать председателя ТСЖ, ведь именно через него будут проходить все платежи и зачисления средств, поступивших от жильцов. Он управляет многоквартирным домом на основании принятого Устава . Действия как самого товарищества, так и главы, строго регламентированы ст. 149 ЖК РФ .

Обязанности председателя

В обязанности председателя ТСЖ согласно жилищного кодекса многоквартирного дома входит множество важных задач. Он должен:

• контролировать своевременную оплату жильцами квитанцией за коммунальные услуги и за их перерасчётом по изменившимся тарифам;
• обязанности правления - знать правовые акты и законодательство РФ, быть в курсе нововведений и поправок к жилищному кодексу;
• следить за работой финансовых органов и должностных единиц товарищества;
• реализовывать принятые на общем собрании решения;
• отслеживать работу органа управления ТСЖ по выполнению пунктов Устава и прочих регулирующих деятельность документов;
• сохранять порядок в доме, отслеживать поддержание;
• управлять сотрудниками ТСЖ, обслуживающим МКД: управляющий ТСЖ должен составлять расписание, следить за выполнением персоналом ТСЖ обязанностей, пояснять принципы начисления заработной платы сотрудникам и так далее;
• отслеживать выполнение всех заключенных договоров по обслуживанию, поставке ресурсов, ремонту дома;
• отстаивать интересы собственников, входящих в состав организации;
• заключать договоры с подрядчиками, обеспечивающими состояние дома в должном состоянии и сохраняющие в нем порядок, а также с теми, кто занимается ремонтными работами;
• предотвращать возникновение конфликтных ситуаций или прекращать их при наличии таковых;
• следить за сохранностью ;
• работать с документами;
• составлять и предоставлять по требованию членов товарищества отчеты о проделанной работе.

В обязательства членов правления, а не только главы, входит обязательное знание или последующее ознакомление с нормами и последними правками к жилищному кодексу , так как именно он регламентирует их работу.

Все функции и перечень того, что конкретно входит в обязанности, прописаны в специальной инструкции. Она должна быть утверждена членами товарищества, в ней прописывается также и ответственность. Деятельность председателя ТСЖ регламентируется подписанным им документом, а также контролируется ЖК РФ .

Обязанности главы ТСЖ перед жильцами выполняются по договору управления, подписанному им после вступления в должность, где оговорены условия работы. Также в нем указываются меры воздействия на председателя правления ТСЖ в случае невыполнения возложенных функций или использовании положения в личных интересах.

ВНИМАНИЕ! При несоответствии действий главы товарищества, описанных в документе, может подняться вопрос о снятии и последующей замене. В любом случае , он должен действовать в интересах жителей многоквартирного дома , при этом не преследуя какой-либо личной выгодны в финансовом эквиваленте.

Выдвигая кандидатуру на этот пост, следует понимать, что в работе председателя ТСЖ очень много нюансов, и придется решать много проблем как с самими жильцами, так и с государством. А потому если человек не обладает соответствующим характером и готовностью отстаивать права на разных уровнях, а также базовыми знаниями законодательства, то вряд ли он подойдет на такую должность.

Полномочия

Если говорить о полномочиях председателя ТСЖ, то они определены главным документом товарищества, и им является Устав. Он утверждается на общем собрании жильцов и должен быть одобрен большинством. Председатель правления ТСЖ действует на основании этого документа и статьи 149 ЖК .

Если проводить сравнение должностных полномочий главы товарищества и любого другого управляющего компанией, то управляющий в ТСЖ имеет существенно больше ограничений в сравнении со стандартными главами организаций, причем члены товарищества могут наделять или убирать часть из них.

Согласно этим двум документам, в полномочия правления входит:

• первоочередная подпись финансовых документов;
• самостоятельное заключение сделок, которые могут быть на законных основаниях совершены без согласия других членов правления;
• вести бухгалтерскую отчетность ;
• подписывать обязательные для выполнения указы;
• определять время проведения собраний членов товарищества и правления;
• выполнять поручения товарищества без доверенности;
• принимать на работу новых сотрудников, увольнять, начислять пени и штрафы;
• распоряжаться жилым и нежилым фондом;
• с жильцами;
• страховать собственность товарищества.

Кроме того, его право - сказать решающее слово при голосовании вничью, повлияв на итоговый вариант решения. Помимо перечисленных, может быть ряд дополнительных полномочий, которыми наделят другие члены правления.

Любые вверенные главе товарищества полномочия ТСЖ закрепляются в Уставе. Все действия управляющего должны строго соответствовать нормативным актам РФ. В законное право председателя ТСЖ также входит требование оплаты труда.

Касательно широты полномочий, у жильцов часто возникает вопрос о том, имеет ли он право входить в квартиру во время их отсутствия? Такое действие может быть совершено лишь в том случае, если возникла серьезная аварийная, экстренная ситуация, которая угрожает целостности имущества остальных членов товарищества и самому дому. В его компетенции войти в квартиру без жильцов, но при помощи соответствующих служб коммунального хозяйства , чтобы устранить все неполадки.

Ответственность

Законодательством РФ не предусмотрено конкретных мер воздействия, если председатель ТСЖ не выполняет свои обязанности или причиняет вред товариществу неэффективными способами управления. Но это не означает, что управляющий не несет ответственности за собственные действия или их отсутствие в ряде случаев.

В Уставе четко написано о правах и обязанностях председателя ТСЖ, он является основным законодательным актом товарищества, который следует неукоснительно соблюдать. А значит, необходимо ввести пункты об ответственности, в том числе юридических нормах наказания с указанием условий их применения:

• какова ответственность при совершении им определенных действий, которые следует четко прописать: штраф за сокрытие данных бухгалтерской отчетности , нецелевое использование средств, задержанное по времени предоставление данных о наличии и движении средств на счете товарищества и так далее;
• председатель правления ТСЖ должен нести материальную ответственность за принесенный действиями ущерб имуществу многоквартирного дома , например, нанятые им без согласования подрядчики для выполнения ремонтных работ сделали некачественно, в результате понадобилось все делать заново, что повлекло за собой дополнительные траты;
• председатель обязан взыскать стоимость недоделок с исполнителей работ;
• установить порядок взыскания убытков, определив суд, в котором в случае необходимости будет рассматриваться иск, предусмотреть порядок претензий по делу и возможностей урегулирования ситуации мирным путем .

Если нанятый председателем персонал плохо справляется с работой, ответственность за это лежит на нем .

Избрание председателя

Правление ТСЖ выбирается на общем собрании собственников – владельцев квартир МКД согласно статье 145 ЖК . Его результаты должны быть отражены , который ведется на протяжении всего мероприятия.

Определяется тот из собственников, кто может быть членом правления ТСЖ, и кандидатуру выносят на голосование. После этого собирается заседание членов избранного правления, на котором происходят выборы председателя ТСЖ. Решением принимается большинством положительных голосов, при этом на заседании помимо членов правления обязаны присутствовать более 50% членов товарищества, тогда выборы можно считать состоявшимися.

Кто может стать главой правления? Любой член товарищества, собственник квартиры в доме, управление хозяйством которым занимается данное товарищество. Это должен быть организованный кандидат, которого знает большинство жильцов, и у которых он вызывает высокий уровень доверия.

Каким требованиям должен отвечать кандидат

Список требований к председателю в каждом товариществе индивидуален, но есть и общий перечень того, какими чертами и навыками он должен обладать. Перед тем, как стать председателем созданного ТСЖ, убедитесь в наличии следующих качеств:

• стрессоустойчивость;
• умение договариваться с людьми, заключать сделки;
• знание законодательства, в частности правовых норм в сфере ЖКХ, нормативных документов;
• понимание прав и обязанностей согласно кодексу и Уставу;
• предпочтительно техническое или экономическое образование;
• наличие достаточного свободного времени для ведения дел товарищества.

Также зачастую необходимо проходить по возрастному признаку, который оговаривается на собрании. Это должен быть компетентный, ответственный человек, так как на него ляжет большой объем обязанностей, в том числе финансовых. Помимо прочего, это должен быть хороший управленец и человек, знающий технические особенности дома и то, как с ними справиться самостоятельно или нанять компетентного человека или организацию для устранения неполадок.

Избранный председатель должен быть готов к тому, что постоянно придется пребывать в состоянии готовности к решению проблем на разных уровнях, в том числе и сражению с государственной системой о и по другим вопросам. Кроме того, ему придется привлечь должников к оплате коммунальных услуг, а значит уметь быть нейтральным, но при этом требовательным.

Далее заключается договор с председателем ТСЖ, в котором указаны права, полномочия, функции и обязанности, а также на какой именно срок выбирается председатель ТСЖ. По заключенному с выбранным членом правления контракту он обязуется выполнять возложенные обязательства, следуя Уставу организации.

Заключение договора

Договор найма управляющего должен быть заключен согласно правилам и требованиям трудового кодекса РФ , он может быть двух разновидностей:

• стандартной;
• гражданско-правовой (акт о предоставлении услуги на определенный временной отрезок),

При любом виде на председателя налагается материальная и нормативная ответственность.

Как правило, председателя избираются на срок не более двух лет, после чего проходят перевыборы или смена. В течение этого времени он будет работать по трудовому договору, в котором определена дисциплинарная и материальная ответственность, что позволит в случае причинения ущерба действиями главы возместить их на законных основаниях.

Пример бланка трудового договора с председателем ТСЖ можно , за подготовку отвечает секретарь товарищества, он же обязан знать правила оформления. В двустороннем соглашении в обязательном порядке должна быть отражена следующая информация:

• срок, на который избран председатель;
• общие положения трудового договора;
• наличие или отсутствие испытательного срока;
• дата, от которой отсчитывается вступление кандидата в должность;
• рабочий распорядок;
• права, обязанности и ответственность сторон: председателя, членов правления и самого товарищества;
• определение суммы выплаты гонорара и периодичности;
• условия соцстрахования ;
• гарантийные обязательства;
• дополнительные положения;
• реквизиты сторон-участников соглашения.

ВАЖНО! Срок действия определяется ТК РФ , согласно статье 275 которого он может быть только срочным, действительным не более двух лет.

Договор подписывают с проставлением даты, когда был заключен . Дата и подписи – обязательное условие для того, чтобы он был признан действительным. В документе не должно оставаться пустых, незаполненных граф. Далее его следует зафиксировать в книге регистрации договоров жилконторы .

После вступления в должность председатель обязан внимательно изучить документы товарищества, а именно информацию о количестве собственников и нанимателей жилья, квадратуре квартир, знать .

Как сменить председателя

Снять с должности главу товарищества можно либо на основании решения после голосования, принятого на общем собрании, либо согласно Уставу по окончании срока работы, оговоренном в соглашении. После этого выставить кандидатуру на освободившийся пост может любой человек, отвечающий описанным выше требованиям.

Если председатель ТСЖ не выполняет свои прямые обязанности, жильцы дома недовольны работой, члены правления могут снять с должности досрочно.

Как переизбрать председателя ТСЖ:

• переизбрать ввиду окончания срока;
• поменять по итогам голосования.

Последовательность и порядок действий при смене председателя таковы: на общем собрании жильцов принимается решение о том, что действующий глава товарищества не исполняет вверенных ему обязанностей. Собственники квартир недовольны, а потому предлагают сместить с должности ранее, чем окончится период, на который с ним был заключен трудовой договор.

Порядок смены председателя ТСЖ таков, что раньше срока сместить можно в нескольких случаях:

• неисполнение обязанностей, прописанных в Уставе товарищества;
• нарушение законодательных норм;
• растрата, воровство, присвоение чужого имущества;
• низкое качество работы.

Далее проводится голосование, решение принимают большинством голосов. После чего на заседании членов правление принимают решение о том, что действующий глава должен оставить пост. После чего любой может выдвинуть кандидатуру на должность нового председателя. Порядок прекращения полномочий действующего председателя должен быть прописан в Уставе.

После перевыборов сменившему на посту новому главе необходимо также заключить трудовой договор. Кроме того, порядок смены должностного лица в юридической организации, которой и является ТСЖ, требует замены приказа о назначении с последующей регистрации нового работника, о чем следует сообщить в налоговую. Фискальная служба внесет нужные правки в ЕРГЮЛ .

Если председатель не является собственником жилья

Порой среди собственников и членов ТСЖ не находится человека, подходящего на роль председателя. Или никто не захотел выдвинуть кандидатуру, потому что нет нужного образования, навыков, времени, не сможет справиться с функциями главы товарищества. И тогда встает резонный вопрос: а может ли кандидат в председатели ТСЖ не быть собственником, хотя по всем параметрам – лучший претендент на должность.

Согласно Уставу, занимать этот ответственный пост может лишь владелец квартиры многоэтажного дома, подконтрольного товариществу. Но есть два выхода из ситуации:

• собственник жилья в ТСЖ, который является родственником кандидата или супругом, дарят ему долю жилой площади;
• товарищество заключает с ним договор и подписывает ряд сопутствующих документов, нанимая в качестве управляющего с определенными полномочиями.

В последнем случае очень важно, чтобы управляющий мог действовать свободно и независимо, без давления и существенных ограничений. Так как по факту он исполняет обязанности председателя, а значит имеет не только обязанности, но и права.

Вознаграждение

Человек, занимающий эту должность, не может получать заработную плату, так как она является фиксированной ежемесячной величиной. Заключаемый с председателем договор не является основанием для ее выплаты, так как регулируется он нормами Жилищного права .

Функции и полномочия, а также права председателя устанавливаются именно им, а не соглашением с собственниками квартир. Никаких законных обоснований для установления фиксированной величины оплаты труда нет. Потому в качестве оплаты труда выступает вознаграждение председателю совета ТСЖ многоквартирного дома.

Вознаграждение председателю ТСЖ устанавливается согласно трудовому договору. То, сколько получает человек на этой должности, зависит от нескольких факторов:

• размеры дома;
• количество обслуживаемых жилых зданий.

В зависимости от этих двух условий общее собрание и члены правления устанавливают и согласовывают суму оплаты труда председателя. Вознаграждение руководителя товарищества происходит на средства из добровольных взносов граждан.

Прежде всего, следует отметить, какими способами нельзя производить оплату председателю ТСЖ:

• вознаграждение не может быть включено в размер оплаты собственников жилья за содержание и ремонт общедомового имущества, нельзя вносить подобный пункт в договор управления МКД;
• освобождение от регулярных взносов на содержание и ремонт или коммунальных услуг, такое решение также не может быть принято собственниками квартир на общем собрании.

Оба способа противоречат правилам управления жилым имуществом, которые перечислены в ЖК РФ и которыми регламентируется деятельность как самого ТСЖ, так и председателя. Конечно, как и любой другой человек, выполняющий определенную работу, председатель также должен получать плату за труд.

В этом случае она осуществляется путем внесения добровольных взносов владельцами квартир, являющимися членами товарищества, для финансирования работы правления. Из этих средств будет выплачиваться вознаграждение председателю, размер которого заранее определяется решением большинства. Деньги могут быть перечислены на специальный счет в банке или же в кассу товарищества.

Налоги

После определения необходимости оплаты труда главе товарищества встает закономерный вопрос: какими налогами облагается вознаграждение председателя ТСЖ? Деньги идут из благотворительных взносов граждан, физических лиц, в итоге оплата труда производится непосредственно самим ТСЖ, который является лицом юридическим.

Человек, занимающий этот пост, получает вознаграждение в финансовом эквиваленте. Налогообложение согласно НК РФ предусматривает, что доходы председателя облагаются налогом на доходы физических лиц: НДФЛ в 13% .

При смене председателя ТСЖ необходима регистрация в налоговой инспекции, так как товарищество - юридическое лицо. Каждый раз при замене председателя фискальный орган должен быть уведомлен: необходимо представить соответствующие документы, подтверждающие смену главы ТСЖ для внесения соответствующих правок в ЕГРЮЛ.

Нередки случаи в практике управляющих организаций, когда они в качестве меры воздействия на неплательщиков ЖКУ избирают способ обнародования списка должников на так называемой “доске позора” в подъезде или на придомовой территории. На самом деле, это является грубым нарушением . О правомерности обнародования списка должников ЖКУ сегодня и поговорим.

Персональные данные

Прежде чем разобраться в правомерности вывешивания на всеобщее обозрение списка должников жилищно-коммунальных услуг , необходимо разобраться в вопросе о персональных данных.

Под персональными данными понимается любая информация, относящаяся к физическому лицу, включая ФИО, год рождения, место проживания, имущественное положение. Поскольку данная информация позволяет определить личность субъекта персональных данных.

При заключении договора управления МКД управляющая организация получает от собственников их персональные данные. В работу управляющей организации входят функции по приёму первичных документов для регистрационного учёта граждан, а также ведению и хранению этих документов. То есть, управляющая организация получает право на обработку персональных данных собственников помещений в МКД.

Под обработкой персональных данных понимается их сбор, систематизация, накопление, хранение, обновление, изменение, использование, распространение, обезличивание, блокирование и уничтожение. Сбор, хранение и распространение персональных данных регулируются ФЗ №152 “О персональных данных” . Нарушение закона, в частности, распространение персональных данных о человеке влечёт за собой административную ответственность .

.

Вывешивание списков должников ЖКУ

К сожалению, данная ситуация не редкость. Управляющие организации , а иногда и РСО имеют склонность вывешивать на дверях подъездов или на информационных досках во дворах МКД списки неплательщиков за жилищно-коммунальные услуги. При этом, они не задумываются о нарушении закона “О персональных данных”. За такие противоправные действия привлечь к административной ответственности могут именно управляющие организации.

Некоторые управляющие организации хитро обходят закон, размещая информацию о должниках ЖКУ с обезличенными данными. Например, только номер квартиры и сумму долга. Они читают, что обобщённая информация без разглашения других персональных данных не даёт возможности установить личность человека. Поэтому информацию можно считать обезличенной и соблюдение конфиденциальности в данном случае не требуется.

Но не следует пользоваться этими советами, чтобы не попасть под административные штрафы за разглашение конфиденциальной информации . Лучше работать с должниками индивидуально по другой схеме. Например, проводить персональные беседы с неплательщиками, обсуждать проблемы должников на общих собраниях собственников или оглашать общую сумму задолженности МКД.

Ответ Роскомнадзора

В связи со сложившейся ситуацией управляющие организации направили запрос в Роскомнадзор, является ли номер квартиры персональными данными физического лица и будет ли считаться нарушением ФЗ №152 размещение на информационных стендах УК информации о его задолженности с указанием суммы задолженности?

В своём ответе Роскомнадзор сослался на ст.3 ФЗ №152 , согласно которой под персональными данными подразумеваются любые сведения, прямо либо косвенно относящиеся к определяемому физическому лицу. По мнению ведомства, эта информация должна быть персонализирована, чтобы позволить идентифицировать субъекта персональных данных.

Поэтому номер квартиры, по словам Роскомнадзора, без указания дополнительных сведений не является информацией, которая позволяет однозначно идентифицировать определяемое физическое лицо. То есть, размещение информации о должнике с указанием номера его квартиры и суммы долга, но без ФИО не может подразумевать обработку его персональных данных . Это, соответственно, не является нарушением закона “О персональных данных”.

Судебная практика

Однако нельзя принимать на веру данное разъяснительное письмо Роскомнадзора, поскольку судебная практика свидетельствует о противном. Конечно, каждый случай индивидуален, поэтому суды в разных регионах принимают различные решения по данному вопросу. И не всегда в пользу управляющих организаций.

Более того, нарушением считается даже предоставление по запросу председателя совета МКД распечатанного списка должников с указанием их номеров квартир и суммы задолженности. Например, постановлением судьи г.Кирова управляющая организация признана виновной в совершении правонарушения по ст.13.11 КоАП РФ , но отделалась предупреждением.

Заместитель руководителя УК выдал по запросу председателю совета МКД письмо с приложением запрашиваемого списка должников с указанием их номеров квартир и суммы образовавшейся задолженности по оплате ЖКУ.

Суд посчитал это нарушением, поскольку адрес физического лица является его персональными данными. Поэтому указание адреса позволяет идентифицировать физическое лицо, что является несанкционированным распространением персональных данных собственников помещений в МКД .

Согласие субъекта персональных данных

Под распространением персональных данных понимается их передача определённому кругу лиц или ознакомление с ними неограниченного круга лиц, включая обнародование в СМИ, размещение в Интернете или предоставление доступа иным способом. Поэтому управляющая организация не имеет права без согласия собственников передавать или обнародовать их персональные данные.

• для граждан - от 300 до 500 рублей;
• для должностных лиц - от 500 до 1 тысячи рублей;
• для юридических лиц - от 5 до 10 тысяч рублей.

Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ , сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (). Мы всегда рады вам помочь!