ТСЖ: отбиваемся от жулья, опираясь на закон. Признание недействительными решений общего собрания членов тсж и возврат контроля над тсж Отмена решений собраний тсж судебная практика

Судебная практика, постановления судов общей юрисдикции по делам об обжаловании решений общего собрания членов ТСЖ

1. При отсутствии заявлений о принятии в члены ТСЖ и отсутствии реестра членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет ТСЖ, определить количество членов ТСЖ, а также число голосов членов ТСЖ от общего числа собственников, а соответственно и кворум, не представляется возможным, в связи с чем, не имеется оснований утверждать, что собрание было правомочным

Решением суда иск об оспаривании решений общего собрания ТСЖ удовлетворен.

Суд признал незаконными решения, принятые общим собранием ТСЖ, проведенным правлением ТСЖ в форме заочного голосования , а именно:

утверждение нового состава Правления ТСЖ;
утверждение нового состава ревизионной комиссии ТСЖ;
утверждение фонда оплаты труда в соответствии со штатным расписанием;
об обращении в администрацию Невского района с целью включения домов ТСЖ в адресную программу на 2011, 2012 годы по выделению средств на ремонт кровли и инженерных сетей холодного водоснабжения;
о введении в квартплату тарифа "текущий ремонт общего имущества" и об отмене тарифа "резервный фонд";
об отмене платы за содержание и ремонт лифтов собственниками квартир, расположенных на 1-х этажах;
утверждение сметы доходов и расходов на 2010 г.;
об оформлении свидетельств на право долевой собственности на землю на каждого собственника квартир ТСЖ;
голосование по вопросу оплаты услуг кабельного телевидения;
голосование по вопросу внесения изменений в Устав ТСЖ с целью приведения его в соответствие с положениями нового Жилищного кодекса , вступившего в силу 01 марта 2005 года.

Оставляя указанное решение суда без изменения, суд кассационной инстанции указал, что "в соответствии с ч. 1 ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Судом первой инстанции на основании анализа представленных сторонами доказательств установлено, что на момент проведения общего собрания ТСЖ отсутствовал реестр членов ТСЖ, а также реестр собственников жилья, что не позволяет установить правомочность такого собрания и соблюдение кворума в соответствии со ст. 45 ЖК РФ . Ответчик не представил суду каких-либо сведений об извещении членов ТСЖ о проведении оспариваемого собрания, в связи с чем, суд обоснованно пришел к выводу о нарушении порядка созыва общего собрания.

При отсутствии заявлений о принятии в члены ТСЖ и отсутствии реестра членов ТСЖ и собственников помещений в многоквартирных домах, управление которыми осуществляет ТСЖ, определить количество членов ТСЖ, а также число голосов членов ТСЖ от общего числа собственников, а соответственно и кворум, не представляется возможным, в связи с чем, не имеется оснований утверждать, что собрание было правомочным" (см. подробнее Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 29 марта 2011 г. N 33-4352).

2. Суд признал недействительными решения общего собрания членов ТСЖ, указав, что процент проголосовавших составляет 48,62%, порядок направления уведомления о проведении собрания, предусмотренный ст. 45 ЖК РФ, ответчиком не соблюден, кворум на собрании отсутствовал

Истец обратился с иском к ТСЖ о признании недействительными протокола и решений общего собрания членов ТСЖ. Указал, что на голосование выносились вопросы: процедурные, принятие устава ТСЖ в новой редакции, утверждение отчета о хозяйственной и финансовой деятельности, принятие сметы расходов на 2010 год, утверждение тарифов...

Оставляя решение суда первой инстанции об удовлетворении требований истца без изменения, суд указал, что "... исходя из представленных в материалы дела протокола, реестра членов ТСЖ и бюллетеней голосования следует, что в реестр членов ТСЖ не включены члены ТСЖ обладающие 4443,7 голоса, что подтверждается их заявлениями о вступлении в члены ТСЖ и соответствующим списком, в связи с чем с учетом данных голосов общее количество голосов членов ТСЖ составляет 30537,7 и с учетом количества проголосовавших 14848 голосов процент проголосовавших составляет 48,62%, ... порядок направления уведомления о проведении собрания, предусмотренный ст. 45 ЖК РФ , ответчиком не соблюден, кворум на собрании отсутствовал" (см. подробнее Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 10 марта 2011 г. N 33-3301).

3. Принимая во внимание то обстоятельство, что истец на момент принятия общим собранием членов ТСЖ оспариваемого решения членом ТСЖ не являлся, не имелось оснований для участия истца в собрании и голосовании, вывод суда об отсутствии права истца на оспаривание указанных решений является обоснованным

К. обратился в суд с иском к ТСЖ о признании протокола собрания членов ТСЖ недействительным, действующего состава правления, ревизионной комиссии, председателя ТСЖ нелегитимным, ссылаясь в обоснование иска на то обстоятельство, что является членом ТСЖ с 21 мая 2010 года. Об указанных решениях истцу стало известно после вступления в члены ТСЖ.

Отказывая в удовлетворении требований истца, суд указал следующее.

"... При решении вопроса, касающегося правомочий общего собрания членов товарищества собственников жилья, ч. 3 ст. 146 Жилищного кодекса Российской Федерации отсылает к положениям ст. 45 Жилищного кодекса Российской Федерации, которая регулирует порядок проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, неотъемлемой частью которого является принятие решения по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, а также порядок его обжалования.

В ч. 6 ст. 46 Жилищного кодекса Российской Федерации содержатся условия, на основании которых сособственник вправе обжаловать в суд решение общего собрания собственников.

Необходимо, во-первых, чтобы такое решение было принято с нарушением требований Жилищного кодекса Российской Федерации (например, с нарушением правил о компетенции общего собрания; при отсутствии кворума; в случае выхода за пределы повестки дня собрания; при принятии решения простым большинством голосов, хотя требовалось принятие квалифицированным большинством); во-вторых, чтобы собственник не принимал участия в соответствующем общем собрании или голосовал против принятого решения; в-третьих, чтобы решением были нарушены его права и законные интересы.

Отсутствие хотя бы одного из перечисленных условий исключает признание судом решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме недействительным. Кроме того, суд вправе с учетом всех обстоятельств дела оставить в силе обжалуемое решение, если голосование обратившегося с заявлением собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными, и решение не повлекло причинения убытков данному собственнику.

Принимая во внимание то обстоятельство, что истец на момент принятия оспариваемого решения членом ТСЖ не являлся, не имелось оснований для участия истца в собрании и голосовании, вывод суда об отсутствии права истца на оспаривание указанных решений является обоснованным" (см. подробнее Кассационное определение Санкт-Петербургского городского суда от 17 марта 2011 г. N 33-3700/2011)

4. Всего в голосовании приняло участие 187 (являющихся в совокупности собственниками 10545,7 кв.м. помещений) из 243 членов ТСЖ, что составляет 76,95% Кворум имелся. Перечисленные истцом доводы в качестве оснований для признании недействительным решения общего заочного собрания ТСЖ не являются существенными

Истец обратился в суд с требованием о признании недействительными решения общего заочного собрания ТСЖ , протокола счетной комиссии общего собрания членов ТСЖ (заочное голосование) и протокола общего заочного собрания членов ТСЖ.

Судом установлено, что согласно протоколу общего заочного собрания членов ТСЖ время проведения голосования с 10 часов... до 22 часов... Повестка дня: 1. Выборы членов Правления ТСЖ, 2. Выборы Ревизионной комиссии ТСЖ. 3. Выборы Счетной комиссии.

Отказывая в удовлетворении требований суд указал, что всего в голосовании приняло участие 187 (являющихся в совокупности собственниками 10545,7 кв.м. помещений) из 243 членов ТСЖ, что составляет 76,95% Кворум имелся. По результату голосования было выбрано правление ТСЖ, избрана ревизионная комиссия и счетная комиссия.

Как было установлено в ходе судебного разбирательства о проведении общего очередного собрания (путем заочного голосования) члены ТСЖ были проинформированы правлением ТСЖ посредством вывешивания листа информации с повесткой собрания... Перечисленные истцом доводы в качестве оснований для признании недействительным решения общего заочного собрания ТСЖ не являются существенными, голосование не могло повлиять на результаты голосования (см. подробнее Решение Тушинского районного суда г. Москвы от 20 апреля 2010 года).

5. Удовлетворяя требования исцов, суд указал, что при принятии решения и подсчёте голосов было учтено необоснованно 53 бюллетеня. Для кворума общего собрания членов ТСЖ необходимо более половины членов ТСЖ, однако проголосовало менее половины членов ТСЖ, что свидетельствует об отсутствии кворума при проведении собрания и его неправомочности

Истцы обратились в суд с требованием к ТСЖ о признании недействительными недействительными решений общих собраний членов ТСЖ, просили признать недействительными регистрационные записи о внесении изменений в сведения о товариществе собственников жилья, произведённые инспекцией ФНС по Омской обл. на основании решений общих собраний членов товарищества собственников жилья. Указали, что О.И. с нарушением порядка, установленного ст. 45 и ст. 46 , ст. 146 ЖК РФ провела два общих собрания членов ТСЖ, которыми назначила себя на должность председателя правления ТСЖ.

Суд требования удовлетворил, указав следующее.

Согласно представленных в судебное заседание заявлений собственников многоквартирных домов о вступлении в члены ТСЖ следует, что количество членов ТСЖ равно... человек. При указании в протоколе количество членов ТСЖ, были учтены граждане, написавшие заявления о вступлении в члены ТСЖ, но не являющиеся собственниками жилых помещений, и проживающие в служебных квартирах. Всего в доме имеется 30 служебных квартир, а в другом доме – 11 служебных квартир.

Согласно имеющихся в деле реестров вручения уведомлений о проведении общего собрания членов ТСЖ, в списках значится...человек, получившие уведомления о проведении общего собрания членов ТСЖ от 2009 г.

Из 113 бюллетеней в форме решений, приложенных к реестрам, три бюллетеня дублируются...

Из 121 жильца, которые указанны в реестрах, не являются членами ТСЖ 38 человек.

В материалах дела имеется список жильцов, не являющихся членами ТСЖ, но принимавших участие в голосовании.Таким образом, при принятии решения и подсчёте голосов было учтено необоснованно 53 бюллетеня.

Для кворума общего собрания членов ТСЖ необходимо более половины членов ТСЖ, т. е. более 90 чел. Если учитывать согласно протокола общего собрания членов ТСЖ от. 2009 г., что при голосовании поступило 140 бюллетеней в форме решений, то фактически их 140 человек проголосовало 87 членов ТСЖ (140-53 = 87), что составляет менее половины членов ТСЖ и свидетельствует об отсутствии кворума при проведении собрания и его неправомочности. При этом следует учесть и то, что из представленных суду копий реестров о вручении уведомлений о проведении общего собрания членов ТСЖ получили уведомления не 140 человек, а 121 человек (см. подробнее Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 29 марта 2010 года по делу № 2-45/2010).

6. Суд признал недествительным протокол общего собрания членов ТСЖ об избрании председателем правления, указал, что фактически, общее собрание членов товарищества собственников жилья в установленном ЖК РФ и Уставом ТСЖ порядке не проводилось, протокол составлен фиктивно. Ответчик иск признал

Истцы обратились в суд с требованием о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ.

Суд требования удовлетворил, постановлено:

Признать недействительным решение общего собрания членов товарищества собственников жилья, оформленного в виде протокола общего собрания в форме заочного голосования;

Признать недействительной регистрационную запись о внесении изменений в сведения о товариществе собственников жилья, произведённые ИФНС на основании решения общего собрания членов ТСЖ.

При этом судом указано следующее. "... Фактически, общее собрание членов товарищества собственников жилья в установленном ЖК РФ и Уставом ТСЖ порядке не проводилось, протокол составлен фиктивно, уведомления о проведении общего собрания членам товарищества собственников жилья в письменной форме не направлялись и не вручались, чем нарушены права истцов. В связи с чем, решение общего собрания членов ТСЖ следует признать недействительным... Представители ответчика ТСЖ Л. В. и Е. В. в судебном заседании признали исковые требования. Суд принимает признание иска" (см. подробнее Решение Октябрьского районного суда г. Омска от 30 июня 2010 года).

В соответствии с планом работы Самарского областного суда из судов Самарской области были истребованы гражданские дела указанной категории, рассмотренные в 2008 году и в первом полугодии 2009 года.

Всего на обобщение поступило 55 гражданских дел из 15 судов области:

Железнодорожный районный суд г. Самары – 7 дел;
Ленинский районный суд г. Самары -3 дела;
Октябрьский районный суд г.Самары - 8 дел;
Кировский районный суд г. Самары – 3 дела;
Красноглинский районный суд г. Самары – 2 дела;
Советский районный суд г.Самары – 3 дела;
Самарский районный суд г.Самары – 5 дел;
Промышленный районный суд г. Самары – 2 дела;
Автозаводский районный суд г. Тольятти – 4 дела;
Комсомольский районный суд г. Тольятти – 1 дело;
Центральный суд г. Тольятти – 2 дела;
Жигулевский городской суд Самарской области – 1 дело;
Сызранский городской суд Самарской области – 10 дел;
Чапаевский городской суд Самарской области - 3 дела;
Красноярский районный суд Самарской области – 1 дело.

В остальных судах Самарской области согласно поступивших ответов, дел такой категории в указанный период не рассматривалось.

Изучение дел показало, что большая часть дел разрешена судами по существу.

Так, из 55 дел с вынесением решения рассмотрены 48 дел, из которых:

требования удовлетворены в полном объеме – 22 дела;

удовлетворены в части – 8 дел;

в иске отказано – 18 дел.

По 2 делам требования оставлены без рассмотрения в связи с вторичной неявкой сторон (ст. 222 абз. 7 ГПК РФ) .

Производство прекращено по 5 делам, из них: 3 – в связи с отказом истца от иска (ст. 220 абз. 3 ГПК РФ); 1- в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (арбитраж) (ст. 220 абз. 1 ГПК РФ); 1- утверждение судом мирового соглашения (ст. 220 абз. 4 ГПК РФ).

Поступившие на обобщение дела можно выделить по категориям:

Об оспаривании решений общего собрания – 24 дела;

О признании незаконными действий председателя, правления ТСЖ- 7 дел;

О признании недействительными положений Уставов ТСЖ - 3 дела;

Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом товарищества собственников жилья – 6 , из которых по искам товарищества собственников жилья и прокурора – 3 дела; по искам собственников помещений -3 дела;

О понуждении исполнить обязательства, заключить договоры – 6 дел;

По искам ТСЖ о взыскании задолженности по оплате помещений – 3 дела;

Иные споры- 6 дел.

Изучение дел свидетельствует о том, что, в основном, судами Самарской области дела данной категории разрешаются правильно, что подтверждается кассационной и надзорной практикой Самарского областного суда.

Так, из 48 рассмотренных по существу дел указанной категории 28 решений проверялось в кассационном порядке, из которых 27 - оставлено без изменения, 1 – отменено в части с вынесением нового решения.

В порядке судебного надзора проверялось 5 судебных постановлений, из которых по 3 делам - отказано в передаче в суд надзорной инстанции; 1- отменено с направлением на новое рассмотрение; 1- отменено в части с вынесением нового решения.

Федеральное законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ , в настоящее время состоит из статьи 291 ГК РФ , раздела 6 ЖК РФ , некоторых статьей Федерального Закона от 29.12.2004 года №189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также изданных в соответствии с ними Указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Следует отметить, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, как специального Закона.

Анализ дел показывает, что указанные положения учитываются судами области при разрешении споров, возникающих из деятельности ТСЖ, и суды, в основном, правильно определяют характер спорных правоотношений, закон, их регулирующий, а также значимые для данной категории дел обстоятельства.

Дела об оспаривании решений общего собрания собственников помещений и членов товарищества собственников жилья можно выделить на две части:

1) иски о признании решений общего собрания недействительными по процедурным вопросам (отсутствие кворума, нарушение порядка уведомления и проведения собрания, порядка подсчета голосов, формы проведения собрания (собрание или заочное голосование) и т.д.);

2) иски о признании недействительными решений собрания членов ТСЖ в связи с несоответствием принятых решений требованиям закона.

Изначально, при формировании ТСЖ, на собрании собственников помещений в многоквартирном доме голосование ведется с учетом количества "квадратных метров", принадлежащих каждому собственнику, по правилам статьи 45 ЖК РФ .

Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в статье 146 ЖК РФ , где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.

Количество голосов, которым обладает на общем собрании каждый собственник помещения в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч.3 ст. 48 ЖК РФ).

Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ , а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

Общее собрание собственников помещений правомочно (имеет кворум), если в нём приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50% голосов от общего числа голосов. Решения общего собрания собственников помещений по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников. Исключение составляют решения о реконструкции дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме; пределах использования земельного участка, на котором расположен дом, в том числе введение ограничений пользования им, о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме (ст. 44 ч. 2 п.п. 1-3 ЖК РФ), которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников.

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В*** Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст. 136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж*** в г. Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, в удовлетворении иска отказано, поскольку нарушений закона при проведении общего собрания собственников помещений не установлено.

Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст. 136 ЖК РФ , в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не мене чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Кроме того, установлено, что проведение собрания в форме заочного голосования, подсчет голосов проведены без нарушения закона в соответствии со ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ .

Материалами дела опровергаются утверждения истцов о том, что они ненадлежащим образом извещались о проведении общего собрания. К тому же, суд пришёл к правильному выводу о том, что голосование истцов против принятия решений на этом собрании не могло повлиять на его результаты, указанным решением их права не нарушены и убытки не причинены (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).

Правильно разрешено тем же судом аналогичное гражданское дело по иску М*** С.Ю. и других к вышеприведенному ТСЖ .

Центральным районным судом г. Тольятти рассмотрено дело по иску Д*** В.Н. к инициативной группе собственников помещений в многоквартирном жилом доме по ул. Г***, 40 в г. Тольятти о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений по выбору способа управления домом. Истец, заявляя такие требования, указывал, что он, как и многие другие собственники дома, не был извещен о проведении собрания, также на собрании отсутствовал необходимый кворум.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией, в удовлетворении требований Д*** В.Н. отказано в связи с их необоснованностью.

При этом суд в решении привел расчет долей собственников жилого дома в праве общей долевой собственности, исследовал копии решений принявших участие в голосовании собственников в форме заочного голосования, и пришёл к правильному выводу о правомочности собрания. Ссылку истца о не извещении о проведении собрания суд признал несостоятельной, поскольку установил, что он был извещен об этом через супругу, которая расписалась в извещении и за себя, и за него, что она подтвердила в суде.

Кроме того, суд, отказывая истцу в иске, правильно указал, что его голос не мог повлиять на результаты принятого на собрании решения, решением о смене управляющей компании, которая не справлялась с обязанностями по надлежащему обслуживанию жилого дома, права истца не нарушены и убытков не причинено.

Аналогичное дело рассмотрено Железнодорожным районным судом г. Самары по иску Н*** Г.А. к ТСЖ "Старт", которой также правильно в иске о признании решения общего собрания недействительным отказано в связи с необоснованностью требований истицы.

Автозаводский районный суд г. Тольятти рассмотрел дело по иску С*** С.Я. к ТСЖ "Дзержинского, 34" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Истец, оспаривал решение общего собрания, ссылался на нарушение ответчиком требований закона о кворуме и подсчете голосов при принятии решения о выборе управляющей компании.

Решением суда требования истца удовлетворены, поскольку установлено, что сведения об общей площади жилого дома и площади нескольких квартир в доме (10 квартир) ответчиком указаны при подсчете голосов неверно. При этом суд правильно принял во внимание сведения об общей площади всего дома, представленные органами технической инвентаризации, подтвержденные техническим паспортом, которые не совпадали с данными ответчика, и обоснованно пришёл к выводу о том, что в голосовании приняло участие всего 49,8 % голосов (10.164,62 кв.м. от 20.428,5 кв.м.), то есть отсутствовал кворум.

Нашли подтверждение доводы истца о том, что некоторые собственники при голосовании выразили свою волю неоднозначно, то есть они проголосовали как за создание ТСЖ, так и против него, а некоторые из них воздержались от принятия решения по этому вопросу. Эти обстоятельства подтверждаются письменными решениями собственников с указанием их анкетных данных.

При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст. 48 ч. 6 ЖК РФ, в соответствии с которой при голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются.

Определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда решение оставлено без изменения. В порядке надзора жалоба ТСЖ оставлена без удовлетворения.

Аналогичное дело рассмотрено Самарским районным судом г. Самары по иску О*** В.М., Ч*** Н.М. к ТСЖ "Водников, 35"; Красноярским районным судом Самарской области – по иску П*** Г.В. к ТСЖ "Дом-29А".

Красноглинским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску К*** О.П., Н,Г., И.Н. к собственникам многоквартирного жилого дома № 4 квартала 6 пос. М*** К*** А.В., Е*** Н.Е. и другим о признании недействительным решений общего собрания собственников этого жилого дома.

Истцы в подтверждение требований указывали, что они являются собственниками квартиры в этом доме, каждый по 13 доли. Полагают, что решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования Министерству строительства и ЖКХ Самарской области и другим вопросам является незаконным, так как кворума на собрании не было, а также указывали на то, что этим собранием приняты решения по вопросам, которые не были включены в повестку дня.

Судом требования истцов удовлетворены, поскольку их доводы о нарушениях закона при проведении общего собрания нашли свое подтверждение. Установлено, что присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4 % голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал.

Кроме того, судом установлено, что вопросы, по которым приняты решения на этом собрании, существенно отличаются от вопросов, включенных в повестку дня собрания, что фактически никем по делу не оспаривалось.

В связи чем суд сделал правильный вывод о том, что ответчиком при проведении собрания нарушены требования ст. 46 ч.2 ЖК РФ о том, что общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

Также обоснованно суд указал в решении о том, что истцы не пропустили установленный законом шестимесячный срок на обжалование указанного выше собрания, поскольку узнали о нём позднее, что нашло подтверждение в ходе судебного разбирательства.

С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда.

Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску Ш*** Р.М., К*** В.Н. и других к ТСЖ "Волжские зори" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ "Волжские зори", которым для собственников нежилых помещений в многоквартирном жилом доме установлены тарифы по оплате на содержание нежилых помещений из расчета 40 рублей за 1 кв.м.

Истцы в обоснование требований ссылались на несоответствие принятого решения собрания требованиям закона и Устава ТСЖ, а также на нарушение прав собственников нежилых помещений, которые поставлены в неравные условия оплаты за содержание общего имущества по сравнению с владельцами жилых помещений в этом же доме.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суд, требования истцов оставлены без удовлетворения. При этом суд фактически уклонился от рассмотрения заявленных истцами требований, сославшись в решении на отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность ТСЖ и давать оценку принятым общим собранием членов ТСЖ решениям.

Постановлением Президиума Самарского областного суда от 26.02.2009 года состоявшиеся судебные постановления отменены с направлением дела на новое рассмотрение.

Отменяя решение суда и определение судебной коллегии, Президиум указал, что суд, в нарушение требований ст. 196 п.3 ГПК РФ фактически не рассмотрел заявленные истцами требования по существу, без законных оснований отказавшись от проверки законности и обоснованности оспариваемого истцами решения общего собрания членов ТСЖ.

При этом суд оставил без внимания, что в соответствии со ст. 156 п.1 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

Согласно пункта 7.1.1. Устава ТСЖ "Волжские Зори" Товарищество обязано обеспечивать выполнение требований Жилищного Кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также настоящего Устава.

Вышеприведенное свидетельствует о превышении своих полномочий общим собранием при принятии оспариваемого истцами решения.

Кроме того, в соответствии со ст. 145 п.2 пп. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (а не тарифов, как в данном случае).

Тот факт, что спорный земельный участок, где установлен шлагбаум, является дорогой общего пользования, право которой не может быть ограничено, нашёл свое полное подтверждение в ходе судебного разбирательства.

Указанное решение суда оставлено без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда.

Следует обратить внимание судей при рассмотрении подобных споров об оспаривании действий председателя, членов правления ТСЖ на соблюдение требований главы 14 ЖК РФ (Правовое положение членов товарищества собственников жилья), в которой законодателем приведен порядок формирования органов управления ТСЖ, их компетенция.

Дела по искам об оспаривании положений Уставов ТСЖ

Устав ТСЖ – основной документ, регламентирующий порядок управления и деятельности товарищества собственников жилья . При разрешении судебных споров по этой категории дел судам следует в первую очередь проверять соответствие действий тех или иных лиц, решений Уставу товарищества собственников жилья.

При этом необходимо учитывать, что положения Устава ТСЖ не должны противоречить Конституции Российской Федерации, федеральному законодательству, законодательным актам региона РФ, на территории которого создано товарищество. При изменении федерального и местного законодательства Устав ТСЖ должен быть приведен в соответствие вновь принятым (измененным) законам.

Устав товарищества собственников жилья принимается на общем собрании большинством голосов собственников помещений в многоквартирном доме, которое проводится в порядке, установленном - 48 ЖК РФ .

Ленинским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску М*** А.Ю. к ТСЖ "Алабинское" об оспаривании положения п.2.1 Устава товарищества, которое ограничивает право собственника нежилого помещения на членство в ТСЖ, а также решений ТСЖ об отказе в принятии его в члены этого товарищества.

В обоснование своих требований истец указывал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме в г. Самара, ул. Л***.141, где создано ТСЖ "Алабинское". Он неоднократно подавал заявление о вступлении в члены этого ТСЖ, однако ему было отказано со ссылкой, что он не имеет в спорном доме жилого помещения, поэтому не может являться членом ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, требования М*** А.Ю. удовлетворены, п.2.1 Устава и решения об отказе в принятии истца в члены ТСЖ признаны незаконными. ТСЖ обязано включить М*** А.Ю. в члены товарищества со дня подачи им заявления.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из буквального толкования ст. 135 ч.1 ЖК РФ, в соответствии с которой товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Также учел ст. 143 ЖК РФ , в соответствии с которой членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Анализируя вышеприведенные нормы материального закона, суд и судебная коллегия пришли к правильному выводу о том, что закон не содержит запрета на членство в ТСЖ собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, признал отказ ТСЖ "Алабинское" в принятии истца в члены ТСЖ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку этот отказ препятствует осуществлению истцом права на участие в управлении общим имуществом, которое может быть осуществлено только в рамках ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Законных оснований для лишения истца установленного законом права судом не установлено.

Кроме того, суд и судебная коллегия правильно сослались в судебных постановлениях на то, что в ФЗ №72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент создания ТСЖ "Алабинское" и принятия Устава, в ст. 32 п.1 прямо предусматривалось, что членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме (то есть собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме)

Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску С*** Н.В., Ж*** Т.Ю., А*** О.А. к ТСЖ "Мой Дом" о внесении изменений в учредительные документы ТСЖ "Мой Дом" и их регистрации в Едином государственном реестре юридических лиц (ЕГРЮЛ).

Истцы в заявлении указали, что решением общего собрания собственников помещений двух жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Б*** , д. № 20 и д. № 20А, было создано ТСЖ "Мой Дом". В связи с тем, что жилой дом № 20А находится в плохом техническом состоянии, он ненадлежащим образом обсуживается, более 50% членов ТСЖ "Мой Дом" приняли решение о выходе из этого ТСЖ, и просили суд принять решение о ликвидации ТСЖ с внесением таких изменений в Устав и зарегистрировать их в ЕГРЮЛ, для того, чтобы они могли создать и зарегистрировать другое ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам, в удовлетворении требований истцам отказано.

При этом суд правильно указал, что в соответствии с п.8 Устава высшим органом управления ТСЖ "Мой Дом" является общее собрание, к чьей компетенции относится решение вопроса о внесении изменений в Устав товарищества. В связи с тем, что общее собрание с такой повесткой дня не проводилось, такой вопрос на собрании не рассматривался, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что подача заявлений части собственников о выходе из ТСЖ само по себе не может являться основанием для внесений изменений в Устав ТСЖ в судебном порядке.

Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц – жителей г.о. Самара, в интересах муниципального образования г.о. Самара к ТСЖ "Жизнь" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Прокурор в заявлении указал, что в ходе проверки коллективного обращения жителей дома №17 по пр. К*** г. Самаре установлены нарушения требований земельного законодательства со стороны ТСЖ "Жизнь", которое самовольно заняло земельный участок, расположенный близ дома №17 по пр.К*** на нём охраняемую платную стоянку, а также установило на въезде автоматический шлагбаум.

Решением суда, оставленным без изменения в кассационном порядке, требования прокурора удовлетворены. ТСЖ "Жизнь" обязано освободить незаконно занятый земельный участок общего пользования, демонтировав самовольно возведенные ограждения и шлагбаум.

Удовлетворяя требования прокурора, суд исходил из того, что спорный земельный участок является придомовой территорией, относится к землям общего пользования, прав на который ТСЖ не имеет. Установлено, что ТСЖ "Жизнь" с заявлением о предоставлении земельного участка в Министерство имущественных отношений Самарской области не обращалось, и соответственно, спорный земельный участок этому ТСЖ не предоставлялся.

Иски об устранении препятствий в пользовании общим имуществом в многоквартирном доме рассматривались также судом Самарского района г. Самары; Чапаевским городским судом; Сызранским городским судом.

Дела о понуждении заключить договоры, исполнить обязательства

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску К*** Г.Б. к ТСЖ «Г***» об обязании провести ремонт помещения и возместить убытки.

Истица обосновывала свои требования тем, что она является собственником нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома по ул. Г*** ,53 в г. Самаре, которые неоднократно затопляло из-за неисправностей канализации.

Судом требования К*** Г.Б. в части возложения на ТСЖ обязанности по проведению ремонта канализационной системы удовлетворены, поскольку установлено, что между сторонами имеется договор на техническое и коммунальное обслуживание указанного многоквартирного жилого дома. Факт неисправности канализации также подтвердился в ходе судебного разбирательства.

В части возмещения убытков в размере 4.500 рублей за устранение последствий затопления клининговой компании, отказано в связи с недоказанностью убытков.

Аналогичные дела рассматривались также Ленинским районным судом г. Самары; Октябрьским районным судом г. Самары; Автозаводским районным судом г. Тольятти.

Споры по искам ТСЖ о взыскании задолженности

Самарским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску ТСЖ "Некрасовская, 43" к Р*** А.И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания жилья.

В обоснование требования товарищество указывало, что ответчик, являясь собственником квартиры в многоквартирном жилом доме, техническое обслуживание и содержание которого осуществляет истец, недобросовестно исполняет свои обязанности по внесению платежей и взносов, в результате чего у него образовалась задолженность. Членом ТСЖ ответчик не является.

Требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья судом удовлетворены, поскольку нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. При этом суд правильно указал в решении о том, что в соответствии с требованиями ст. 155 ЖК РФ лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.

Аналогичные дела рассматривались Советским районным судом г. Самары.

В соответствии со ст.143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретшие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску В*** А.К. и Р*** И.В. к ТСЖ "Дом-80А" о снижении размера вступительных и членских взносов и возложении обязанности по принятию их в члены ТСЖ.

Истцы, заявляя такие требования к ТСЖ, указывали, что они оба являются инвалидами и имеют право на уменьшение размера вступительных и членских взносов в ТСЖ. Кроме того, полагали, что ответчик незаконно отказывает им в принятии в члены ТСЖ, ссылаясь на имеющуюся у них задолженность по оплате жилья.

Решением суда иск удовлетворен в части признания незаконным отказа в принятии истцов в члены ТСЖ по мотивам имеющейся у них задолженности. При этом суд правильно сослался на нарушение ответчиком требований ст.143 ЖК РФ и положений Устава ТСЖ, которые связывают членство в ТСЖ с имеющейся в этом многоквартирном доме собственностью и волеизъявлением собственника, выраженное подачей заявления.

Требования истцов о снижении размера вступительных и членских взносов с учетом их материального положения и состояния здоровья (инвалидности) правильно оставлены без удовлетворения, поскольку общим собранием членов ТСЖ в пределах своей компетенции (ст. 145 ЖК РФ) установлен определенный размер взносов и не предусмотрено изменение этого размера в связи с какими-либо обстоятельствами.

В заключении хотелось ещё раз обратить внимание на то, что несмотря на определенную сложность указанной категории гражданских дел, отсутствие судебной практики и разъяснений Пленума ВС РФ, суды Самарской области, в основном, правильно разрешают споры, вытекающие из деятельности ТСЖ, хорошо ориентируются в действующем законодательстве, регулирующем спорные правоотношения, и приводят анализ норм материального закона в судебном решении.

Вместе с тем, следует отметить, что в целях соблюдения процессуальных сроков разрешения дел данной категории, судам необходимо более тщательно проводить досудебную подготовку к судебному разбирательству, учитывая требования главы 14 ГПК РФ , правильно определять на этом этапе значимые для дела обстоятельства, чтобы исключить необоснованное, неоднократное отложение слушания дела. С этой же целью судам следует своевременно истребовать у сторон письменные доказательства (Устав ТСЖ, письменные решения об участии в заочном голосовании, решения общего собрания, оспариваемые в судебном порядке и т.д.).

Хотелось бы обратить внимание также и на то, что ни в одном деле, поступившем на обобщение, судом не обсуждался вопрос о вынесении частного определения, хотя основания для этого имелись, что подтверждается установленными судом фактами существенных нарушений при проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, общих собраний членов ТСЖ и принятии ими решений.

Полагаю, что данное обобщение следует довести до сведения судей Самарской области.

Судья Самарского областного суда Н.М.Николаева

I. Основные положения об управлении многоквартирным домом

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

- непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

- управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

- управление управляющей организацией.

При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Товариществом собственников жилья согласно ч.1 ст.135 ЖК РФ признается вид товариществ собственников недвижимости, представляющий собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч.2 ст.136 ЖК РФ , имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме либо совместного использования имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с настоящим Кодексом помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами, а также для осуществления иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Согласно ч.1 ст.110 ЖК РФ Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных ЖК РФ , другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также - жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами. В соответствии с п.1 ст.123.2 ГК РФ потребительским кооперативом признается основанное на членстве добровольное объединение граждан или граждан и юридических лиц в целях удовлетворения их материальных и иных потребностей, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.

Управляющая компания - специализированное юридическое лицо, осуществляющее деятельность по управлению многоквартирными домами.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В настоящем обзоре рассмотрена судебная практика по спорам, с участием управляющих организаций - управляющих компания, ТСЖ, ЖК, ЖСК как между собой, так и иными лицами, в т.ч. гражданами. Судебные споры с участием управляющих организаций разнообразны, поэтому в обзоре приведены примеры лишь из нескольких категорий споров, которые являются одними из самых распространенных, а именно:

- Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом;

- Споры по управлению имуществом, возмещению вреда;

- Споры по коммунальным услугам и платежам;

- Прочие споры с участием управляющих организаций (истребование информации, денежных средств с третьих лиц).

В обзоре приведены судебные решения как судов общей юрисдикции, так и арбитражных судов.

II. Выводы судов по вопросам споров с управляющими компаниями

Споры о передаче документации на дом, денежных средств и др. при смене способа управления или управляющей компании, расторжении договора управления домом

1. Требования об истребовании документов, взыскании денежных средств удовлетворены.

Изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для истребования от другой УК (ТСЖ, ЖС и др.) полученных от собственников денежных средств, документации на дом, иного имущества дома.

1.1. Постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.03.2016 N Ф01-792/2016 по делу N А17-2072/2015

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

законодательно установлена презумпция наличия у домоуправляющей компании документов, затребованных истцом, поэтому суд округа признает необоснованным как неподтвержденный документально аргумент Общества-УК о том, что у него отсутствуют акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям, проектная и исполнительная документации на многоквартирный дом. Обратное будет свидетельствовать о ненадлежащем управлении многоквартирным жилым домом со стороны ответчика, о чем последний в процессе рассмотрения дела не заявлял.

Согласно правовой позиции ВАС РФ, изложенной в постановлении от 30.03.2010 N 17074/09 , отсутствие или утрата технической или иной документации, необходимой для эксплуатации многоквартирного жилого дома, не может являться основанием для прекращения данной обязанности. В этом случае техническая документация подлежит восстановлению за счет обязанного лица.

1.2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.03.2016 N Ф07-514/2016 по делу N А21-8757/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на многоквартирный жилой дом.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

Собственниками помещений принято решение о расторжении договора с УК-Ответчиком и выбора УК-Истца. Ответчик не признал смену УК, отказался передать в добровольном порядке техническую документацию на дом.

Между тем нормы ч.8.2 ст.162 ЖК РФ позволяют собственникам помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом не только в случае, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, но и в случае принятия ими решения о выборе иной управляющей организации или изменения способа управления данным домом. При одностороннем расторжении домовладельцами договора управления домом с управляющей организацией обязательства сторон прекращаются (п.2 ст.453 ГК РФ ).

Обязанность прежней управляющей организации передать вновь избранной управляющей организации техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы предусмотрена ч.10 ст.162 ЖК РФ .

1.3. Постановление Арбитражного суда Дальневосточного округа от 15.12.2015 N Ф03-5435/2015 по делу N А51-846/2015

Исковые требования:

О взыскании неосновательного обогащения (невозврат денежных средств, собранных с собственников помещений в многоквартирном доме).

Решение суда:

Требования удовлетворены в полном объеме.

Позиция суда:

Ответчик осуществлял управление многоквартирным домом на основании договора, заключенного с собственниками жилых и нежилых помещений. Коммунальные платежи (в том числе плату за содержание и ремонт жилых помещений, а также за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме) собственники вносили на расчетный счет ответчика. Впоследствии решением общего собрания собственников помещений многоквартирного дома изменен способ управления данным домом, а именно вместо УК выбрано ТСЖ.

Т.к. за период в несколько месяцев, обусловленных "передачей" управления, УК продолжала сбор средств по статье "содержание" и "текущий ремонт", но каких-либо работ не проводило, то обязано передать данные средства истцу.

По смыслу ст.161 , 162 ЖК РФ , ст.1102 , 1109 ГК РФ изменение способа управления многоквартирным домом является основанием для прекращения ранее заключенного договора управления таким домом со специализированной управляющей организацией, недопустимо одновременное существование двух способов управления одним и тем же многоквартирным жилым домом; денежные средства, собранные УК при таких обстоятельствах, являются неосновательным обогащением.

1.4. Постановление Арбитражного суда Уральского округа от 12.10.2015 N Ф09-6742/15 по делу N А60-49291/2014

Исковые требования:

По иску ТСЖ к ООО-УК о взыскании неосновательного обогащения, процентов за пользование чужими денежными средствами; об обязании передать документацию на дом.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

денежные средства, перечисленные в качестве платы за капитальный ремонт многоквартирного дома, не поступают в собственность управляющей организации, а являются собственностью плательщиков и могут быть потрачены управляющей организацией строго по целевому назначению, исключительно на ремонтные работы и только по решению общего собрания собственников (п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ ), в случае изменения способа управления многоквартирным домом (ч.3 ст.161 ЖК РФ ) прежняя управляющая организация утрачивает правовые основания для дальнейшего удержания денежных средств. Управляющая организация в рассматриваемом случае в силу ст.1102 ГК РФ становится приобретателем неосновательного обогащения.

Кроме того, с момента принятия решения об изменении способа управления домом и уведомления УК об этом, у Ответчика возникла обязанность передать спорную документацию ТСЖ-Истцу. Отсутствие или утрата указанной документации не может являться основанием для прекращения данной обязанности, поэтому суд отклонил довод Ответчика об отсутствии у него спорной документации.

1.5. Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 01.10.2015 N Ф10-3181/2015 по делу N А14-15491/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на многоквартирный дом.

Истец (ТСЖ) - Ответчик (УК ООО).

Решение суда:

Требования удовлетворены.

Позиция суда:

В соответствии с ч.10 ст.162 ЖК РФ управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации. Факт наличия спорной документации у УК ответчиком не оспорен, изменение способа управления многоквартирным домом подтверждено, следовательно, ответчик обязан был передать техническую документацию ТСЖ. Т.к. это не было сделано добровольно, то иск подлежит удовлетворению.

1.6. Апелляционное определение Ставропольского краевого суда от 15.12.2015 по делу N 33-5710/2015

Исковые требования:

Об исполнении обязанности в пользу третьего лица.

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

Судом установлено, что МКД находился в управлении Ответчика-УК. Договор управления был расторгнут в одностороннем порядке по инициативе Ответчика. Собственниками помещений МКД было принято решение о способе управления управляющей организацией и заключение договора управления с ООО-УК, которое приступило к управлению домом. Ответчик не передал ООО-УК денежные средства, ранее собранные с собственников помещений МКД на проведение ремонта кровли. Ремонт кровли был проведен лишь частично, в одной секции, что подтверждается результатами экспертизы. Иная экспертиза, проведенная по ходатайству ответчика, предоставила противоположные выводы относительно вывод первоначальной экспертизы, однако суд критически отнесся к выводам эксперта, поскольку эксперт на место не выезжал, осмотра крыши не проводил, вырубка кровли не проводилась, экспертиза проведена на основании документов. Однако часть документов, суд еще ранее отверг в качестве допустимых доказательств.

Ответчик по отношению к собственникам помещений является генеральным подрядчиком, и на основании ч.3 ст.706 ГК РФ несет перед заказчиком ответственность за последствия неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств субподрядчиком в соответствии с правилами п.1 ст.313 и ст.403 ГК РФ . В связи с этим денежные средства, неизрасходованные на проведение ремонта, должны быть переданы третьему лицу - УК ООО.

2. В удовлетворении требований отказано или удержание документов (иного имущества) правомерно.

2.1. Постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.03.2016 N Ф05-1684/2016 по делу N А41-71224/15

Заявленные требования:

О признании незаконными постановлений Госжилинспекции о привлечении заявителя к административной ответственности по ч.1 ст.7.23.1 КоАП РФ .

Решение суда:

Требование удовлетворено.

Позиция суда:

обязанность предыдущей управляющей организации передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной собственниками помещений в многоквартирном доме управляющей организации основана на действующем законодательстве.

Вместе с тем, по смыслу пунктов 18 , 19 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами , п.10 ст.162 ЖК РФ обязанность по передаче технической и иной документации должна быть исполнена в течение 30-ти дней с даты получения уведомления о смене управляющей организации.

Материалы административного дела не содержат документов, подтверждающих совершение заявителем объективной стороны правонарушения, поскольку МУП в адрес заявителя не направлялось уведомление о выборе ее новой управляющей компанией домом, а именно с даты получения такого уведомления следует исчислять 30-дневный срок.

Кроме того, согласно представленным заявителем документов собственниками спорных многоквартирных домов приняты решения о выборе в качестве управляющей компании домом Заявителя-ОАО. На момент выявления факта правонарушения и рассмотрения административного дела данные решения собственников не были оспорены в судебном порядке. Таким образом, в настоящем случае, обязанность по передаче технической документации у заявителя не возникла.

2.2. Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 01.12.2015 N Ф07-1475/2015 по делу N А56-4695/2015

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на дом.

Решение суда:

Отказано в удовлетворении требований.

Позиция суда:

собственники жилых помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать способ управления многоквартирным домом, а также изменить ранее выбранный способ управления. Между тем Жилищный кодекс РФ не предусматривает право собственников помещений многоквартирного дома в любое время и безмотивно переизбрать управляющую организацию. При выборе новой управляющей организации не происходит изменение способа управления, то есть изменение управляющей организации не может быть мотивировано тем, что собственники могут изменить способ управления, иной вывод противоречит закону. Согласно ст.161 , 162 ЖК РФ право на односторонний отказ от исполнения договора управления жилым домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Из представленного в материалы дела протокола общего собрания собственников помещений, явившегося основанием для предъявления иска, не следует, что собственники помещений имеют претензии к управляющей организации. Таким образом, Ответчик является стороной действующего договора управления, и истребование у него технической документации, необходимой для осуществления управления, неправомерно.

2.3. Постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 01.09.2015 N Ф02-3936/2015 по делу N А78-3167/2014

Исковые требования:

Об обязании передать техническую документацию на жилой дом, места общего пользования дома по акту приема-передачи.

Встречное требование: о признании недействительным договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса между Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа и Истцом.

Решение суда:

В удовлетворении основного и встречного требований отказано.

Позиция суда:

судами признан несостоятельным довод Истца о том, что именно оно в отношении спорного многоквартирного дома является управляющей организацией на основании договора, заключенного с Комитетом жилищно-коммунального хозяйства администрации городского округа.

Как указали суды, сам по себе указанный договор в спорном случае не порождает у Истца прав и обязанностей управляющей организации, поскольку в силу ст.162 ЖК РФ , орган местного самоуправления - Комитет, являвшийся организатором открытого конкурса по отбору управляющей организации, не может являться стороной договора управления многоквартирным домом.
[email protected]

Если процедура оплаты на сайте платежной системы не была завершена, денежные
средства с вашего счета списаны НЕ будут и подтверждения оплаты мы не получим.
В этом случае вы можете повторить покупку документа с помощью кнопки справа.

Произошла ошибка

Платеж не был завершен из-за технической ошибки, денежные средства с вашего счета
списаны не были. Попробуйте подождать несколько минут и повторить платеж еще раз.

Справка о результатах обобщения практики рассмотрения судами
Самарской области гражданских дел по спорам, связанным с деятельностью
товариществ собственников жилья (ТСЖ)

Всего на обобщение поступило 55 гражданских дел из 15 судов области:

Железнодорожный районный суд г. Самары - 7 дел;

Ленинский районный суд г. Самары - 3 дела;

Октябрьский районный суд г. Самары - 8 дел;

Кировский районный суд г. Самары - 3 дела;

Красноглинский районный суд г. Самары - 2 дела;

Советский районный суд г. Самары - 3 дела;

Самарский районный суд г. Самары - 5 дел;

Промышленный районный суд г. Самары - 2 дела;

Автозаводский районный суд г. Тольятти - 4 дела;

Комсомольский районный суд г. Тольятти - 1 дело;

Центральный суд г. Тольятти - 2 дела;

Жигулевский городской суд Самарской области - 1 дело;

Сызранский городской суд Самарской области - 10 дел;

Чапаевский городской суд Самарской области - 3 дела;

Красноярский районный суд Самарской области - 1 дело.

Изучение дел показало, что большая часть дел разрешена судами по существу.

Так, из 55 дел с вынесением решения рассмотрены 48 дел, из которых:

требования удовлетворены в полном объеме - 22 дела;

удовлетворены в части - 8 дел;

в иске отказано - 18 дел.

По 2 делам требования оставлены без рассмотрения в связи с вторичной неявкой сторон (ст. 222 абз. 7 ГПК РФ).

Производство прекращено по 5 делам, из них: 3 - в связи с отказом истца от иска (ст. 220 абз. 3 ГПК РФ); 1- в связи с неподведомственностью спора суду общей юрисдикции (арбитраж) (ст. 220 абз. 1 ГПК РФ); 1- утверждение судом мирового соглашения (ст. 220 абз. 4 ГПК РФ).

Поступившие на обобщение дела можно выделить по категориям:

Об оспаривании решений общего собрания - 24 дела;

О признании незаконными действий председателя, правления ТСЖ - 7 дел;

О признании недействительными положений Уставов ТСЖ - 3 дела;

Об устранении препятствий в пользовании общим имуществом товарищества собственников жилья - 6, из которых по искам товарищества собственников жилья и прокурора - 3 дела; по искам собственников помещений -3 дела;

О понуждении исполнить обязательства, заключить договоры - 6 дел;

По искам ТСЖ о взыскании задолженности по оплате помещений - 3 дела;

Иные споры - 6 дел.

Так, из 48 рассмотренных по существу дел указанной категории 28 решений проверялось в кассационном порядке, из которых 27 - оставлено без изменения, 1 - отменено в части с вынесением нового решения.

В порядке судебного надзора проверялось 5 судебных постановлений, из которых по 3 делам - отказано в передаче в суд надзорной инстанции; 1 - отменено с направлением на новое рассмотрение; 1 - отменено в части с вынесением нового решения.

В соответствии с Конституцией Российской Федерации жилищное законодательство находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

24.05.1996 года Государственной думой был принят Федеральный закон "О товариществах собственников жилья", который утратил силу с 1.03.2005 года в связи с введением в действие Жилищного кодекса РФ.

Федеральное законодательство, регулирующее деятельность ТСЖ, в настоящее время состоит из статьи 291 ГК РФ, раздела 6 ЖК РФ, некоторых статьей Федерального Закона от 29.12.2004 года N189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также изданных в соответствии с ними Указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, принятых законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления.

Следует отметить, что в случае несоответствия норм жилищного законодательства , содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актов РФ, субъектов РФ и органов местного самоуправления положениям ЖК РФ, применяются нормы Жилищного кодекса Российской Федерации, как специального Закона.

Впоследствии, после создания ТСЖ, утверждения Устава и регистрации ТСЖ, как юридического лица, общее собрание членов ТСЖ проводится по правилам, закрепленным в статье 146 ЖК РФ, где подсчет голосов происходит с учетом количества членов ТСЖ, проголосовавших за принятие данного решения, вне зависимости от количества принадлежащих собственникам помещений квадратных метров в доме.

Понятие доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме приведено законодателем в ст. 37 ЖК РФ, а также в ст. 15 ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", где указано, что эта доля пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу настоящего Федерального закона решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное.

В соответствии со ст. 46 ч. 2 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

В силу ст. 47 ч. 1 ЖК РФ решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решения по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением Настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд, с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику (ст. 46 ч. 6 ЖК РФ).

Сызранским городским судом Самарской области рассмотрено гражданское дело по иску У*** В.П., М*** А.М. и других (всего 9 истцов) к ТСЖ "Военный городок летчиков - Авиатор" и В*** Г.А. о признании решения общего собрания незаконным.

В обоснование своих требований истцы ссылались на то, что В*** Г.А. незаконно заочно оформил Товарищество собственников жилья, в которое в нарушение требований ст.136 ЖК РФ включены четыре жилых дома по ул. Ж*** в г. Сызрани. Фактически никакого собрания не было, их надлежащим образом о проведении собрания не извещали, и они против создания такого ТСЖ. В связи с чем, просили суд признать решение общего собрания собственников помещений о создании ТСЖ незаконным, и исключить данное ТСЖ из Единого государственного реестра юридических лиц.

Признано законным создание ТСЖ при объединении четырех жилых домов, поскольку установлено, что эти дома расположены на общем земельном участке и объединены общими сетями инженерно-технического обеспечения, то есть с соблюдением требований ст.136 ЖК РФ, в соответствии с которой товарищество собственников жилья может быть создано при объединении нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

При этом суд в решении привел расчет долей собственников жилого дома в праве общей долевой собственности, исследовал копии решений принявших участие в голосовании собственников в форме заочного голосования, и пришёл к правильному выводу о правомочности собрания. Ссылку истца о неизвещении, о проведении собрания суд признал несостоятельной, поскольку установил, что он был извещен об этом через супругу, которая расписалась в извещении и за себя, и за него, что она подтвердила в суде.

Кроме того, суд, отказывая истцу в иске, правильно указал, что его голос не мог повлиять на результаты принятого, на собрании решения, решением о смене управляющей компании, которая не справлялась с обязанностями по надлежащему обслуживанию жилого дома, права истца не нарушены и убытков не причинено.

Автозаводский районный суд г. Тольятти рассмотрел дело по иску С*** С.Я. к ТСЖ "Д 34" о признании недействительным решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Решением суда требования истца удовлетворены, поскольку установлено, что сведения об общей площади жилого дома и площади нескольких квартир в доме (10 квартир) ответчиком указаны при подсчете голосов неверно. При этом суд правильно принял во внимание сведения об общей площади всего дома, представленные органами технической инвентаризации, подтвержденные техническим паспортом, которые не совпадали с данными ответчика, и обоснованно пришёл к выводу о том, что в голосовании приняло участие всего 49,8% голосов (10.164,62 кв. м от 20.428,5 кв. м), то есть отсутствовал кворум.

Аналогичное дело рассмотрено Самарским районным судом г. Самары по иску О*** В.М., Ч*** Н.М. к ТСЖ "Водников, 35"; Красноярским районным судом Самарской области - по иску П*** Г.В. к ТСЖ "Дом-29А".

Красноглинским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску К*** О.П., Н.Г., И.Н. к собственникам многоквартирного жилого дома N 4 квартала 6 пос. М*** К*** А.В., Е*** Н.Е. и другим о признании недействительным решений общего собрания собственников этого жилого дома.

Истцы в подтверждение требований указывали, что они являются собственниками квартиры в этом доме, каждый по 1\3 доли. Полагают, что решение общего собрания о реконструкции дома, предоставлении земельного участка для проектирования Министерству строительства и ЖКХ Самарской области и другим вопросам является незаконным, так как кворума на собрании не было, а также указывали на то, что этим собранием приняты решения по вопросам, которые не были включены в повестку дня.

Судом требования истцов удовлетворены, поскольку их доводы о нарушениях закона при проведении общего собрания нашли свое подтверждение. Установлено, что присутствовавшие на собрании собственники обладали с учетом их долей 28,4% голосов, то есть кворум на собрании отсутствовал.

В связи с чем суд сделал правильный вывод о том, что ответчиком при проведении собрания нарушены требования ст. 46 ч. 2 ЖК РФ о том, что общее собрание собственников не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда.

Решением суда, оставленным без изменения определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда, требования истцов оставлены без удовлетворения. При этом суд фактически уклонился от рассмотрения заявленных истцами требований, сославшись в решении на отсутствие у суда права вмешиваться в деятельность ТСЖ и давать оценку принятым общим собранием членов ТСЖ решениям.

Отменяя решение суда и определение судебной коллегии, Президиум указал, что суд, в нарушение требований ст. 196 п. 3 ГПК РФ фактически не рассмотрел заявленные истцами требования по существу, без законных оснований отказавшись от проверки законности и обоснованности оспариваемого истцами решения общего собрания членов ТСЖ.

При этом суд оставил без внимания, что в соответствии со ст.156 п. 1 ЖК РФ плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающим содержание общего имущества в многоквартирном доме, в соответствии с требованиями законодательства.

Кроме того, в соответствии со ст.145 п. 2 пп. 4 ЖК РФ к компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья относится установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества (а не тарифов, как в данном случае).

В соответствии со ст.137 ч. 1 п. 3 ЖК РФ товарищество собственников жилья вправе устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме на основе принятой сметы доходов и расходов на год и в соответствии с долей собственника в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

При новом рассмотрении требования истцов судом удовлетворены, поскольку установлено, что размер оплаты для собственников нежилых помещений установлен решением общего собрания ТСЖ произвольно, без учета положений вышеприведенных статей материального закона, а также без учета требований Устава ТСЖ и утвержденной на текущий год сметы доходов и расходов товарищества.

При этом суд установил, что фактическая стоимость расходов на содержание и ремонт общего имущества спорного дома, расходов на отопление, водоснабжение и прочие расходы, составила 16,12 рублей в месяц за 1 кв. м, что в 2,5 раза меньше установленного ответчиком размера оплаты для собственников нежилых помещений.

Также в решении суда правомерно указано, что ни действующим гражданским и жилищным законодательством , ни Уставом ТСЖ не предусмотрен различный подход к определению размера оплаты за содержание общего имущества многоквартирного дома для собственников жилых и нежилых помещений.

Следует отметить, что тем же судом в том же составе оставлены без удовлетворения требования Л*** О.С. к ТСЖ "Орбита" о признании недействительным решения общего собрания членов ТСЖ в связи с нарушениями порядка проведения собрания и порядка подсчета голосов, поскольку утверждения истицы о допущенных нарушениях закона и Устава ТСЖ своего подтверждения не нашли.

Вместе с тем, представляется ошибочным указание суда и судебной коллегии в судебных постановлениях о том, что суд не вправе давать оценку обоснованности принятого на общем собрании решения членов ТСЖ о повышении тарифов на содержание жилья, считая это вмешательством в деятельность товарищества, в связи с вышеизложенной позицией Президиума Самарского областного суда.

Следует обратить внимание судей на то, что судам необходимо проверять обоснованность решений общего собрания членов ТСЖ по основаниям несоответствия их требованиям закона.

Дела по искам о признании незаконными действий председателя и правления ТСЖ.

Октябрьским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску прокурора Октябрьского района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц к ТСЖ "Волжские Зори" о признании незаконными действий ТСЖ по установке шлагбаума и поста для пропуска личных автомашин. В обоснование требований прокурор указывал, что по решению общего собрания жителей дома N 240Б по ул. С*** г. Самаре - членов ТСЖ "Волжские Зори" на въездах во двор этого дома установлены два шлагбаума и пост для пропуска личных автомашин. Считая указанные действия ТСЖ незаконными, прокурор просил признать действия ТСЖ в лице его председателя незаконными и обязать ТСЖ убрать установленный шлагбаум.

Решением суда требования прокурора удовлетворены.

При этом суд исходил из того, что земельный участок, на котором ТСЖ установлен шлагбаум, в собственности либо ином законном пользовании ТСЖ не находился, какие-либо правоустанавливающие документы на землю у ТСЖ отсутствуют.

Кроме того, из материалов дела усматривается, что Постановлением УФАКОН по Самарской области ТСЖ в лице председателя признано виновным в совершении административного правонарушения, выразившегося в использовании земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а именно: в самовольной установке шлагбаума на дороге, предназначенной для общего пользования (нарушена ст. 25 ЗК РФ).

Дела по искам об оспаривании положений Уставов ТСЖ.

Устав ТСЖ - основной документ, регламентирующий порядок управления и деятельности товарищества собственников жилья. При разрешении судебных споров по этой категории дел судам следует в первую очередь проверять соответствие действий тех или иных лиц, решений Уставу товарищества собственников жилья.

Ленинским районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску М*** А.Ю. к ТСЖ "А" об оспаривании положения п. 2.1 Устава товарищества, которое ограничивает право собственника нежилого помещения на членство в ТСЖ, а также решений ТСЖ об отказе в принятии его в члены этого товарищества.

В обоснование своих требований истец указывал, что он является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме в г. Самара, ул. Л***.141, где создано ТСЖ "А". Он неоднократно подавал заявление о вступлении в члены этого ТСЖ, однако ему было отказано со ссылкой, что он не имеет в спорном доме жилого помещения, поэтому не может являться членом ТСЖ.

Решением суда, оставленным без изменения судебной коллегией по гражданским делам Самарского областного суда, требования М*** А.Ю. удовлетворены, п. 2.1 Устава и решения об отказе в принятии истца в члены ТСЖ признаны незаконными. ТСЖ обязано включить М*** А.Ю. в члены товарищества со дня подачи им заявления.

Удовлетворяя требования истца, суд исходил из буквального толкования ст. 135 ч. 1 ЖК РФ, в соответствии с которой товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Также учел ст. 143 ЖК РФ, в соответствии с которой членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Анализируя вышеприведенные нормы материального закона, суд и судебная коллегия пришли к правильному выводу о том, что закон не содержит запрета на членство в ТСЖ собственников нежилых помещений в многоквартирном доме, в связи с чем, признал отказ ТСЖ "А" в принятии истца в члены ТСЖ незаконным, нарушающим его права и законные интересы, поскольку этот отказ препятствует осуществлению истцом права на участие в управлении общим имуществом, которое может быть осуществлено только в рамках ТСЖ как способа управления многоквартирным домом. Законных оснований для лишения истца установленного законом права судом не установлено.

Кроме того, суд и судебная коллегия правильно сослались в судебных постановлениях на то, что в ФЗ N72-ФЗ "О товариществах собственников жилья", действовавшим на момент создания ТСЖ "А" и принятия Устава, в ст. 32 п. 1 прямо предусматривалось, что членами товарищества являются домовладельцы - собственники помещений в кондоминиуме (то есть собственники как жилых, так и нежилых помещений в многоквартирном доме) .

Истцы в заявлении указали, что решением общего собрания собственников помещений двух жилых домов, расположенных по адресу: г. Самара, ул. Б***, д. N 20 и д. N 20А, было создано ТСЖ "Мой Дом". В связи с тем, что жилой дом N 20А находится в плохом техническом состоянии, он ненадлежащим образом обслуживается, более 50% членов ТСЖ "Мой Дом" приняли решение о выходе из этого ТСЖ, и просили суд принять решение о ликвидации ТСЖ с внесением таких изменений в Устав и зарегистрировать их в ЕГРЮЛ, для того, чтобы они могли создать и зарегистрировать другое ТСЖ.

При этом суд правильно указал, что в соответствии с п. 8 Устава высшим органом управления ТСЖ "Мой Дом" является общее собрание, к чьей компетенции относится решение вопроса о внесении изменений в Устав товарищества. В связи с тем, что общее собрание с такой повесткой дня не проводилось, такой вопрос на собрании не рассматривался, суд пришёл к обоснованному выводу о том, что подача заявлений части собственников о выходе из ТСЖ само по себе не может являться основанием для внесения изменений в Устав ТСЖ в судебном порядке.

Споры об устранении препятствий в пользовании общим имуществом.

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску прокурора Железнодорожного района г. Самары в интересах неопределенного круга лиц - жителей г.о. Самара, в интересах муниципального образования г.о. Самара к ТСЖ "Ж" об устранении препятствий в пользовании земельным участком.

Прокурор в заявлении указал, что в ходе проверки коллективного обращения жителей дома N 17 по пр. К*** г. Самаре установлены нарушения требований земельного законодательства со стороны ТСЖ "Жизнь", которое самовольно заняло земельный участок, расположенный близ дома N 17 по пр. К*** на нём охраняемую платную стоянку, а также установило на въезде автоматический шлагбаум.

Дела о понуждении заключить договоры, исполнить обязательства.

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску К*** Г.Б. к ТСЖ "Г***" об обязании провести ремонт помещения и возместить убытки.

Истица обосновывала свои требования тем, что она является собственником нежилых помещений цокольного этажа многоквартирного дома по ул. Г., 53 в г. Самаре, которые неоднократно затопляло из-за неисправностей канализации.

Споры по искам ТСЖ о взыскании задолженности.

Самарским районным судом г. Самары рассмотрено гражданское дело по иску ТСЖ "Н, 43" к Р*** А.И. о взыскании задолженности по оплате коммунальных услуг и содержания жилья.

Требования о взыскании с ответчика задолженности по оплате коммунальных услуг и содержанию жилья судом удовлетворены, поскольку нашли свое подтверждение в ходе судебного разбирательства. При этом суд правильно указал в решении о том, что в соответствии с требованиями ст.155 ЖК РФ лица, не являющиеся членами товарищества собственников жилья, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с ТСЖ. С таким решением согласилась и судебная коллегия по гражданским делам.

Аналогичные дела рассматривались Советским районным судом г. Самары.

Железнодорожным районным судом г. Самары рассмотрено дело по иску В*** А.К. и Р*** И.В. к ТСЖ "Д" о снижении размера вступительных и членских взносов и возложении обязанности по принятию их в члены ТСЖ.

Требования истцов о снижении размера вступительных и членских взносов с учетом их материального положения и состояния здоровья (инвалидности) правильно оставлены без удовлетворения, поскольку общим собранием членов ТСЖ в пределах своей компетенции (ст.145 ЖК РФ) установлен определенный размер взносов и не предусмотрено изменение этого размера в связи с какими-либо обстоятельствами.

Вместе с тем, следует отметить, что в целях соблюдения процессуальных сроков разрешения дел данной категории, судам необходимо более тщательно проводить досудебную подготовку к судебному разбирательству, учитывая требования главы 14 ГПК РФ, правильно определять на этом этапе значимые для дела обстоятельства, чтобы исключить необоснованное, неоднократное отложение слушания дела. С этой же целью судам следует своевременно истребовать у сторон письменные доказательства (Устав ТСЖ, письменные решения об участии в заочном голосовании, решения общего собрания, оспариваемые в судебном порядке и т.д.).

Полагаю, что данное обобщение следует довести до сведения судей Самарской области.

Зигмунд Фрейд рассматривал вину как нравственную разновидность тревоги, как «тревогу совести». С такого же ракурса свои исследования проводил и другой психоаналитик - Мандлер, утверждающий, что вина и тревога - это разные названия одного и того же явления. Вина, по этому автору, - это тревога относительно реального или воображаемого промаха. Переживание этой разновидности тревоги запускает особый защитный механизм, с помощью которого человек пытается загладить или нейтрализовать ущерб, нанесенный его ошибочными действиями.

Вина в гражданском праве для юридического лица применяется как условие гражданско-правовой ответственности в виде неблагоприятных имущественных последствий за несоблюдение обязательств. И как, правило, данные действия подлежат рассмотрению судом. Для управляющих многоквартирными домами (далее-МКД) уже давно являются привычными ежедневные бездоказательственные обвинения в средствах массовой информации, приводящие к негативным настроениям граждан, ролики о бездействии управляющих – одна из любимых рубрик ведущих каналов нашей страны. И если одушевленные юридические лица в виде управляющих компаний являются жуликами и ворами, то в отношении ТСЖ злодеем, обычно, является председатель, в образе человека на гелендвагене с круглой суммой на личном счёте и бездействующим в отношении «вверенного» ему ТСЖ.

Выбирая председателя в качестве «старшего по дому», мало кто из членов и не членов товарищества задумывается о широком круге обязанностей этого человека. Действуя в интересах общества, он несет не только ответственность за жизнеобеспечение МКД, но и взаимодействует с надзорными органами. Такие «контакты» изначально не несут для ТСЖ ничего хорошего. Предписания в виде штрафов либо действий, обязывающих ТСЖ устранить недочеты и нарушения, влекут для несогласного с наказанием председателя длительную работу по участию в досудебных мероприятиях и судебных заседаниях.

В качестве судебного примера проделанной работы в своей статье мне хочется упомянуть ТСЖ «Дом у парка» в городе Ставрополь. Речь идёт об Определении Верховного суда № 308-КГ18-9243 от 22 августа 2018 г.

По результатам проверки государственным инспектором управления строительного и жилищного надзора города Ставрополя (далее-управление) при обследовании общего имущества дома (фасада) вышеуказанного ТСЖ были выявлены нарушения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170), а именно: пунктов 4.2, 4.2.1.1, 4.2.1.3 – наличие разрушения, трещин, выпадения облицовочного кирпича на фасаде вышеуказанного МКД. Управлением было выдано предписание об устранении выявленных нарушений, акт и предписание были получены лично председателем правления ТСЖ «Дом у парка» Трихонюком Н.А., что подтверждалось его личной подписью в акте и предписании.

Посчитав, что указанное предписание вынесено с нарушениями закона, товарищество обратилось в арбитражный суд к управлению о признании не действительным данного предписания.

Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.09.2017, оставленным без изменения постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.12.2017 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 16.04.2018, заявленное ТСЖ «Дом у парка» требование удовлетворено.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд РФ, управление просило об отмене вышеуказанных судебных актов, ссылаясь на существенные нарушения норм права, однако суд высшей инстанции проиграло. Этому послужили следующие основания:

ТСЖ «Дом у парка» не имело возможности принять меры по устранению причин, из-за которых фасадный облицовочный кирпич отваливается;

не имелось возможности в установленном порядке обнаружить допущенные при строительстве здания нарушения проектной документации;

заявитель не имел возможности узнать о допущенных при строительстве нарушениях;

у заявителя отсутствует обязанность по устранению нарушений;

обязанность и правовые механизмы по ремонту спорного здания у заявителя отсутствуют;

заявитель не вправе обязывать собственников недвижимости обеспечивать возможность осуществления капитального ремонта здания;

ввиду отсутствия обязанности, основанной на Законе, обжалуемое предписание неисполнимо.

Кроме изучения доказательств, представленных сторонами, в ракурсе исполнения Правил № 170, суд дополнительно установил следующее при новом рассмотрении:

Спорным имуществом, в отношении которого обжалуемым предписанием управления обязанности по устранению недостатков возлагаются на собственников квартир, помещений, являются общедомовые помещения (фасад дома), т.е. имущество, относящееся к общедомовой собственности, и не принадлежащее никому из конкретных лиц на праве индивидуальной (частной) собственности.

В соответствии со ст.290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в МКД общее имущество принадлежит на праве общей долевой собственности. В соответствии с пп.1, 2 ст. 138 ЖК РФ ТСЖ, коим является заявитель, обязано осуществлять управление МКД. При этом в соответствии с п. 1 ст. 135 ЖК РФ, п. 1, 1.1 ст.161 ЖК РФ в обязанности ТСЖ входит управление той частью имущества, которое составляет общую собственность жильцов, собственников квартир, помещений.

Обязанность по управлению имуществом, не являющимся общей собственностью жильцов, собственников помещений, не предусмотрена ни Законом, ни Уставом заявителя.

Согласно п. 1 ст. 218 ГК РФ лицо, изготовившее вещь (в данном случае - это спорный дом), является собственником данной вещи. Таким образом, первоначальным собственником дома является строительная организация, построившая спорный дом. Исходя из положений п. 1 ст. 223 ГК РФ, п. 1 ст. 235 ГК РФ первоначальный собственник утрачивает право собственности на имущество, а новый собственник приобретает данное право с момента передачи вещи. Жилые и производственные помещения были переданы по актам приема-передачи собственником, споры в отношении данных помещений отсутствуют. Спорными являются общедомовые помещения.

Согласно п. 1 ст. 556 ГК РФ недвижимость должна быть передана по передаточному акту. При этом установлена форма передаточного акта ОС-1А.

Суд установил, что данные помещения были якобы переданы на основании договора и акта приема-передачи от 14.10.2004 ООО строительной компанией «Вариант» председателю ТСЖ «Дом у парка» Шишковой Е.Ю. Однако акта по форме ОС-1А лица, входящие в комиссию, не составляли. Акт, положенный в доказательную базу дела, был составлен в произвольной и очень краткой форме.

Параллельно данному акту комиссия составила и акты о состоянии счетчиков, о передаче документации.

Однако в соответствии с п. 1 ст. 133 ГК РФ спорное имущество (нежилые помещения дома) являются единой неделимой вещью, т.е. передача по частям невозможна. В акте от 14.10.2004 данный факт не зафиксирован. Какое имущество передано по данному акту, в акте не указано. Из содержания акта невозможно установить, что спорная вещь передана (т.е. передана в полном объеме).

В связи с изложенным суд почитал, что факт передачи спорного имущества заявителю от предыдущего собственника не доказан, и заявитель (ТСЖ «Дом у парка») не приобрел право собственности на спорное имущество в связи с отсутствием факта передачи, вручения.

Обоснованием явились следующие положения судебного решения:

«..В соответствии с абз. 2 п. 1 ст. 224 ГК РФ вещь считается врученной приобретателю с момента фактического поступления во владение последнего.

Однако поскольку отсутствуют доказательства передачи спорной недвижимой вещи в полном объеме (о чем указано выше), у суда нет оснований считать состоявшимся факт вручения рассматриваемой вещи заявителю.

При приемке спорного имущества инвентаризация не проводилась, акт инвентаризации (с необходимыми приложениями) отсутствует. Данное обстоятельство еще раз подтверждает отсутствие факта вручения, передачи спорного имущества собственникам квартир, помещений.

На основании изложенного суд считает, что собственники квартир, помещений не приобрели право общей долевой собственности на спорное имущество в связи с отсутствием факта передачи, вручения. Собственники квартир, помещений в спорном доме никогда не имели в общей долевой собственности спорного имущества.

Как указывалось выше, Законом и Уставом ТСЖ на заявителя возложена обязанность по управлению только имуществом, входящим в общую долевую собственность собственников квартир, помещений.

Таким образом, заявитель не обязан осуществлять управленческие функции в отношении спорного имущества, т.е. обжалуемое предписание возлагает на заявителя обязанности, не предусмотренные законом.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ собственники квартир, помещений в спорном доме является не собственниками, а лицами, открыто и непрерывно владеющими спорным имуществом .

Согласно ст. 210 ГК РФ , п. 1 ст. 39 ЖК РФ указанные в обжалуемом предписании обязанности могут быть возложены только на собственников имущества, коими собственники квартир, помещений в спорном доме не являются, т.е. названные лица не несут обязанности по бремени содержания спорного имущества, а, следовательно, заявитель также не обязан управлять данным имуществом….».

Вот так, по судебной инициативе ТСЖ, вынесены юридически интересные решения различных инстанций, которые доказали отсутствие у заявителя обязанностей, не предусмотренных законом. В данном случае верна русская пословица: били Фому за Еремину вину. Только Фома зубастым оказался…

Компания "Бурмистр.ру" предлагает своим клиентам юридическое обслуживание. Более подробная информация о сервисе .